LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 14ª. VARA CÍVEL DO FORO

REGIONAL DE SANTO AMARO – SÃO PAULO - SP

Autos no. 1010157-53.2016.8.26.0002/01 Cumprimento de Sentença - Condomínio

Sérgio Moreira Camarota, Engenheiro Civil, CREA-SP nº

0601412955, Perito nomeado nos autos da ação de Cumprimento de

Senten-ça - Condomínio – Proc. 1010157-53.2016, que Condomínio Residencial Spazio San Pablo move contra Amanda Nunes Martins, que tramita pelo Juízo

de Direito da 14ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, tendo procedido às diligências e estudos que se fizeram necessários, vem apresentar as conclu-sões a que chegou, consubstanciadas no presente

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ELSO LUIS DE ARAUJO GUIMARAES FILHO, liberado nos autos em 27/1

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I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Diz respeito o presente trabalho à avaliação de um apartamento e respectiva garagem, designado pelo número 507 do Condomínio Residencial Spazio San Pablo, situado à Rua Januário Zíngaro nº. 436, no bairro Campo Limpo, São Paulo – SP. Para tanto foram procedidos diversos estudos, pesquisas, e aplicados fatores técnicos preconizados pelas Normas de Avalia-ções de Imóveis, resultando assim, no seu real valor de mercado.

II - INTRODUÇÃO

Quando se pretende avaliar um determinado bem, em verdade, o que buscamos é medir o seu valor, alcançado, na maioria das vezes, através da comparação com outras coisas semelhantes, ou no agrupamento de coisas distintas que concorrem para a sua composição final.

III - CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL

III.1 - DO TERRENO

III.1.1 - LOCALIZAÇÃO

O apartamento analisado no presente trabalho, faz par-te do Condomínio Residencial Spazio San Pablo, com frenpar-te principal para a Rua Januário Zíngaro, em quadra completada pela Estrada do Campo Limpo e as Ru-as Isidoro Larraia, Jacob Medeiros de Miranda e Raul dos Santos Machado.

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III.1.2 - MELHORAMENTOS PÚBLICOS

Quanto aos melhoramentos públicos, o imóvel analisa-do é analisa-dotaanalisa-do de toanalisa-dos os melhoramentos públicos disponíveis pela Municipalida-de, tais como, luz pública e domiciliar, rede telefônica, serviço postal, rede de água, esgoto e seus acessos constituídos por pavimento asfáltico.

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III.1.3 - CARACTERÍSTICAS LOCAIS

O imóvel analisado acha-se situado na Rua Januário Zíncaro, inserida na zona sul de São Paulo, no bairro Campo Limpo, o entorno do imóvel analisado, apresenta-se com características residenciais e comerciais, com diversos prédios de apartamentos, residências de classe média/baixa e sen-do servisen-do por diversos tipos de comércio, tais como postos de abastecimentos e serviços, supermercado, padaria e etc.

III.1.4 - CARACTERÍSTICAS DO TERRENO

O apartamento analisado, e sua respectiva vaga de garagem fazem parte integrante do Condomínio Residencial Spazio San Pablo, o qual acha-se edificado em um terreno com área total de 6.903,00 metros quadra-dos, sendo a área de terreno correspondente da unidade de 0,7336%:

* Apartamento no. 507: 50,61 m2

III.2 - DAS EDIFICAÇÕES

Através de vistoria pudemos constatar que o mesmo é composto de sala com cozinha integrada e área de serviço, mais dois dormitórios com um banheiro social. O condomínio é composto de quatro blocos, sem eleva-dor, sendo térreo e mais quatro pavimentos, playground, churrasqueira e salão de festas, sendo que a vaga de garagem fica localizada no térreo e descoberta. O mesmo tem idade aparente de 10 anos e efetiva de 08 anos. Registrando que a

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vistoria foi realizada em apartamento semelhante ao avaliando tendo em vista que a Ré não compareceu na presente vistoria, foi considerado que o apartamen-to avaliando esteja em ótimas condições, ou seja, em estado superior ao visapartamen-toria- vistoria-do.

O apartamento no. 507, possuí área útil de 45,59

me-tros quadrados, área comum de 52,43 meme-tros quadrados, na qual já se acha

inserida 01 uma vaga de veículo indeterminada localizada no térreo e área total de 98,02 metros quadrados.

Através da análise das fotos inclusas ao presente tra-balho, vimos por constatar que se trata de imóvel com idade aparente de 30 (trin-ta anos), em es(trin-tado razoável de conservação, necessi(trin-tando de alguns reparos, sem reformas recentes, segundo o estudo “EDIFICAÇÕES - VALORES DE VEN-DA – 2002/2007”, procedido pela Comissão de Peritos do Centro de Apoio aos Juízes da Fazenda – CAJUFA.

IV - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

IV.1 - VALOR DO TERRENO

Após a pormenorizada pesquisa junto a corretores au-tônomos, imobiliárias, e a outras fontes de informação previstas pelas regras apli-cadas à avaliação de imóveis, constatamos que para imóveis situados na mesma região geo-econômica que o apartamento avaliando o valor unitário de terreno é de R$ 1.250,00/m2 (um mil e duzentos e cinquenta reais por metro quadra-do), válido para a data de novembro/2017.

Assim, tomando-se como base o valor unitário resul-tante da pesquisa de comparativos de terrenos, e tendo-se em vista as

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ticas físicas do imóvel analisado, teremos que o valor terreno correspondente a cada parcela componente do imóvel, será de:

* APARTAMENTO:

- Valor Unitário: R$ 1.250,00/m2

- área: 50,61 m2

V TERRENO APTO. = R$ 1.250,00/m2 x 50,61 m2

* VALOR TERRENO APTO. : R$ 63.262,50

(sessenta e três mil e duzentos e sessenta e dois reais e cinquenta centa-vos)

IV.2 - VALOR DAS EDIFICAÇÕES

Após a análise das características construtivas do imó-vel, vamos executar a sua avaliação através do estudo intitulado “EDIFICAÇÕES - VALORES DE VENDA – 2.002/2.007”. O referido estudo procedido por uma comissão de peritos, nomeada pelo Exmo. Sr. Dr. Juiz de Coordenador do Centro de Apoio aos Juízes da Fazenda – CAJUFA, em face dos estudos e análises mercadológicas que foram desenvolvidos, resultou em valores unitários para as edificações com as mais diversas características, aos quais, aplicado o fator de depreciação referente a idade aparente, definido pelo grau de obsolescência de cada tipo de construção, bem como, sua área construtiva, resulta no valor de mercado das construções do imóvel, tendo-se em vista que os estudos

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dos já englobam todos os fatores determinantes do valor de venda, não se admi-tindo qualquer acréscimo, seja pela aplicação do fator denominado “vantagem da coisa feita”, tampouco, referente a qualquer “fator de comercialização”.

Diante de acuradas análises das características construtivas e de acabamento, vimos por cadastrar o apartamento, como sendo uma

“APAR-TAMENTO – Padrão: Simples”, cujas características construtivas são

especifi-cadas como sendo as seguintes:

Apartamento padrão SIMPLES

A - CARACTERÍSTICAS GERAIS

Edificações com três ou mais pavimentos, dotados ou não de elevador (marca comum) e satisfazendo a projeto arquitetônico simples. Hall de entrada e corredo-res com dimensões reduzidas e acabamentos simples, geralmente sem portaria, podendo o térreo apresentar outras destinações, tais como pequenos salões co-merciais ou lojas.

Eventualmente pode haver espaço para estacionamento contendo vagas de uso coletivo. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex so-bre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas, cerâmica ou equiva-lente. Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais dormitórios, ba-nheiro, cozinha e área de serviço conjugada ou separada por meia parede, ge-ralmente sem dependências de empregada.

B - CARACTERÍSTICAS USUAIS DOS ACABAMENTOS

1- Fachada Pintura sobre bloco aparente ou emboço. Caixilharia em madeira, alumínio ou ferro - padrão popular.

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2- Área comum Piso de granilite ou cerâmica comum. Paredes e forro com pintu-ra simples sobre bloco aparente, emboço ou reboco.

3 - Revestimentos de paredes nas áreas privativas

Áreas secas Pintura em látex comum, sobre emboço, reboco ou gesso.

Áreas molhadas barra de azulejo comum e pintura em látex no trecho superior. 4 - Revestimento de pisos nas áreas privativas

Áreas secas cerâmica comum, lajota de barro ou forração. Áreas molhadas cerâmica comum.

5 - Revestimento de forros nas áreas privativas

Áreas secas Pintura em látex comum sobre emboço ou reboco. Áreas molhadas Pintura em látex comum sobre placa de gesso. 6 - Portas Madeira lisa tipo econômica, com ferragens comuns. 7- Instalações elétricas Simples e mínimas.

8- Instalações hidráulicas Simples e mínimas. 9- Instalações especiais Eventualmente interfone.

C - VALOR UNITÁRIO - sem elevador: 1,032 a 1,500 de R8N

em que, “R8 N” refere-se ao Custo Unitário Básico – CUB de uma unidade em um prédio de oito pavimentos com 2 quartos e padrão normal, calculado mensal-mente pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil de Grandes Estruturas do Estado de São Paulo, em conformidade com os projetos-padrão definidos na NBR 12.721/2006. Nos cálculos a serem procedidos, será considerado o valor máximo do intervalo do custo definido, ou seja, valor unitário = 1,500 x R8 N.

* APARTAMENTO:

- valor de R8N – maio de 2017: R$ 1.325,11/m2

- área total de construção: 98,02 m2 - coeficiente de depreciação (idade e conservação): 0,9212

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- limite superior do intervalo: 1,500

V EDIF. APTO. = R$ 1.325,11/m2 x (45,59 + 52,43/2) x 0,9212 x 1,500

* VALOR EDIF. APTO. = R$ 131.477,61

(cento e trinta e um mil, quatrocentos e setenta e sete reais e sessenta e um centavos)

IV.3 - VALOR TOTAL DO IMÓVEL

Diante dos resultados parciais calculados em itens an-teriores, teremos que o valor total do imóvel analisado, para a data de novem-bro/2017, será de:

VALOR TOTAL DO IMÓVEL (em reais/junho - 2017)

UNIDADE TERRENO EDIFICAÇÃO TOTAL Apartamento 63.262,50 131.477,61 194.740,11

Valor Total do Imóvel: 194.740,11

(cento e noventa e quatro mil, setecentos e quarenta reais e onze centavos)

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V - CONCLUSÃO FINAL

Após as análises e estudos desenvolvidos em itens an-teriores do presente trabalho, e diante das características físicas das dependên-cias e seus respectivos acabamentos construtivos, sua localização, fatores valori-zantes e potencialidades econômicas, vimos por calcular o valor do imóvel anali-sado em R$ 194.740,00.

Para o cálculo desse valor, foi efetuada pormenorizada pesquisa junto a corretores autônomos, imobiliárias, e a outras fontes de informa-ção previstas pelas regras aplicadas à avaliainforma-ção de imóveis, para se constatar o real valor de mercado para a parcela de terreno. Na avaliação da parcela das edi-ficações, foi utilizado o estudo intitulado “EDIFICAÇÕES - VALORES DE VENDA – 2.002/2007”, e refere-se a um trabalho procedido por uma comissão de peritos, nomeada pelo Exmo. Sr. Dr. Juiz de Coordenador do Centro de Apoio aos Juízes da Fazenda – CAJUFA. Assim, tendo-se em vista o padrão de suas característi-cas construtivas e de acabamento, ao valor unitário preconizado pelo estudo refe-rido, foi aplicado o fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conserva-ção, em cujo cálculo é considerado a idade aparente do imóvel.

Assim, diante das características físicas e locais do imóvel, bem como dos fatores técnicos empregados, vimos por concluir que o real valor de mercado do apartamento e vaga de garagem, designado pelo número 507 do bloco 04 do Condomínio Residencial Spazio San Pablo, situado à Rua Januário Zíngaro 436, no bairro do Campo Limpo, nesta Cidade de São Paulo é de R$ 194.740,00 (cento e noventa e quatro mil e setecentos e quarenta

re-ais), válido para a data de novembro/2017.

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VI - TERMO DE ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por en-cerrada a presente avaliação que se compõe de 11 (onze) folhas sendo essa úl-tima devidamente assinada e documentos em anexo.

São Paulo, 27 de novembro de 2.017

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Sergio Moreira Camarota

Engº. Civil – CREA 0601412955 Perito Judicial

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F O TO S

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FACHADA PRINCIPAL

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FACHADA PRINCIPAL

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PLAYGROUND

SALÃO DE FESTAS

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VISTA DA PORTA DE ENTRADA DO APARTAMENTO

VISTA PARCIAL DA SALA DE APARTAMENTO SEMELHANTE AO

AVALIANDO

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BANHEIRO SOCIAL DE APARTAMENTO SEMELHANTE AO

AVALIANDO

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CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DO IMÓVEL

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