Laudo de Avaliação de Gleba de
Terras
Processo 1002355-54.2013.8.26.0666
Comarca de Artur Nogueira
Vagner Sebastião Sperone
Oficial de Justiça Avaliador
Sumário
1. Introdução ... 2
1.1 - Objetivo do laudo ... 2
1.2 - Identificação e caracterização do imóvel objeto da avaliação ... 2
Caracterização da região onde está localizado o imóvel ... 3
2. Perspectivas de mercado ... 4
3. Data da vistoria ... 4
4. Registro fotográfico do imóvel ... 4
5. Considerações importantes sobre a avaliação de bens ... 6
6. Metodologia empregada e definição do valor de mercado ... 7
7. Possibilidade de cômoda divisão (artigo Art. 872, § 1º do CPC) ... 8
8. Avaliação da propriedade com benfeitorias e plantações (método “porteira fechada”) ... 8
9. Bibliografia básica ... 9
10. Currículo resumido do avaliador responsável pelo presente laudo ... 9
1. Introdução
121.1 - Objetivo do laudo
O presente laudo é elaborado por determinação do(a) MM(a) Juiz(a) de direito da Vara Única desta comarca, através de ordem expedida nos autos do processo supra identificado, e se destina a estabelecer o valor de mercado de uma gleba de terras identificada como Gleba B, no Bairro Rural Conceição, município de Engenheiro Coelho - SP.
1.2 - Identificação e caracterização do imóvel objeto da avaliação
O imóvel objeto do presente laudo de avaliação trata-se daquele constate da matrícula 54.982 (fls. 73 e 74 dos autos), do cartório de registro de imóveis de Mogi Mirim – SP. Cumpre esclarecer nesse momento que diversas foram as tentativas de devidamente localizar e individualizar o imóvel anteriormente, conforme várias certidões emitidas por este Oficial e Justiça nos autos. Nesse âmbito, em determinado momento, a Fazenda Nacional juntou aos autos, às fls. 131/133, um ofício da Prefeitura Municipal de Engenheiro Coelho, donde consta uma imagem, provavelmente obtida através da ferramenta Google Maps, que foi intitulado “croqui” do local. Todavia, esse ofício nada de novo trouxe à situação, pois às fls. 79 dos autos este Oficial já havia informado que a região onde provavelmente estaria localizado o imóvel já era conhecida, mas não havia conseguido obter nenhuma informação sobre sua localização precisa, e menos ainda sobre suas divisas. Desta forma, atendendo ao princípio da eficiência, mencionado no Art. 8º do novo Código de Processo Civil, analisei em profundidade a matrícula do imóvel, levantando informações detalhadas que pudessem trazer aos autos alguma luz para dar cumprimento à determinação judicial. Posteriormente, em diligência na cidade de Engenheiro Coelho, consegui localizar um dos antigos proprietários do imóvel, e assim, finalmente, consegui identificar o imóvel. Abaixo, apresento imagem de satélite do local, com a devida localização do imóvel objeto da avaliação:
1 NBR 14653-1, item 10.1
Na imagem, podemos ver o entroncamento entre as rodovias SP-147 e SP-332, e no canto inferior esquerdo, em formato triangular, hachurado em cor vermelha, de frente para o trevo ali existente, está a Gleba B, objeto da presente avaliação. As coordenadas GPS da área são -22.48029, -47.203. Realizando a medição da área com a ferramenta Google Maps, verificamos que ela é compatível com a área descrita na matrícula. A topografia é plana, o solo é avermelhado, o formato da propriedade é triangular, a “base do triângulo” está voltada para a rodovia, e no local, atualmente, existe uma plantação de limão. A localização do imóvel é bastante privilegiada, pois tem acesso imediato a excelentes rodovias.
Caracterização da região onde está localizado o imóvel
O local se trata de zona rural, todavia vizinho à propriedade existente duas fábricas, uma delas onde funcionava a própria empresa requerida, e na outra uma indústria de autopeças. Existe grande facilidade de acesso ao imóvel, disponibilidade de energia elétrica e telefonia.
Gleba B
Sentido Município de Conchal
2. Perspectivas de mercado
3Atualmente, o mercado imobiliário encontra-se estável, havendo certo equilíbrio entre oferta e procura, com leve tendência de baixa nos preços. Ademais, devido à crise mundial desencadeada pela pandemia do vírus Covid-19 há uma grande busca por liquidez no mercado nacional e internacional, o que leva à baixa de preços de ativos, conforme se pode verificar por exemplo com a bolsa de valores. Além disso, em pesquisa nas imobiliárias locais constatei que existem diversos imóveis anunciados à venda por período de um ano ou mais.
3. Data da vistoria
4A vistoria no local foi realizada em 04/03/2020 às 15h30min.
4. Registro fotográfico do imóvel
53 NBR 14653-1, item 7.7.2 4 NBR 14653-1, item 7.3.1
5. Considerações importantes sobre a avaliação de bens
Ante de mais nada, cumpre-nos apresentar aos interessados, em especial ao nobre magistrado a quem esse laudo primeiramente se dirige, que a avaliação de bens não é uma ciência exata. Apesar de algumas associações tentarem enquadrar essa atividade no âmbito de profissionais de engenharia e arquitetura, nota-se que isso não passa de tentativa de reserva de mercado, pois, além de como já dito acima não se tratar de uma ciência exata (engenharia), já a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica nesse sentido, pois vejamos:
AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.382.226 - SP (2011/0013089-0)
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. QUALIFICAÇÃO TÉCNICA. ARQUITETO, AGRÔNOMO OU ENGENHEIRO. NÃO OBRIGATORIEDADE. FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. SÚMULA 283/STF.
1. A nomeação de perito para avaliação de bem imóvel não se restringe às áreas de conhecimento de arquitetura, engenharia ou agronomia.
2. Limitou-se o recurso especial a contestar a qualificação técnica do perito, sem impugnar fundamentos de que o laudo só poderia ser infirmado se demonstrado por prova robusta erro ou dolo na sua produção, bem como que seria prescindível maior rigor técnico na avaliação, uma vez que serviria como mero parâmetro para lanços no primeiro leilão. Incidência da súmula 283/STF.
3. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO
Nessa mesma decisão, o STJ menciona sua jurisprudência no sentido de que “II - A determinação do valor de um
imóvel depende principalmente do conhecimento do mercado imobiliário local e das características do bem, matéria que não se restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo ser aferida por outros profissionais”.
Interessante notar que, além de decidir que a avaliação de bens não se restringe às áreas de conhecimento de arquitetura, engenharia ou agronomia, o STJ também expressa em sua decisão que o valor da avaliação é mero parâmetro para lanços no primeiro leilão, pois valor de mercado é diferente de preço, e o laudo de avaliação não estabelece preço de compra e venda, mas sim o valor de mercado. Quem definirá o preço de compra e venda será o próprio mercado, no momento da negociação ou hasta pública. A esse respeito é esclarecedora a definição técnica de valor de mercado da própria ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, item 0.5, que transcrevemos a seguir para melhor compreensão do presente laudo:
“Valor de mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigente
a) “quantia mais provável ...” se refere ao preço expresso ou convertido em moeda corrente, que pode ser obtido pelo bem numa transação na qual as partes sejam independentes entre si e sem interesses especiais na transação. Esse valor exclui preços alterados por circunstâncias especiais, como financiamento atípico, arranjos especiais em permutas ou retrovendas;
b) “...pela qual se negociaria...” se refere ao fato de que o valor do bem é uma quantia estimada, e não o preço preestabelecido por uma das partes ou pelo qual a transação é finalmente realizada;
c) “...voluntariamente...” se refere à presunção de que cada parte está motivada para efetuar a transação, sem estar forçada a completá-la;
d) “...e conscientemente um bem...” se refere à presunção de que as partes são conhecedoras das condições do bem e do mercado em que está inserido;
e) “...numa data de referência...” indica que o valor de mercado estimado está referido a uma data, e, portanto, pode variar ao longo do tempo. A eventual mudança das condições de mercado pode conduzir a um valor diferente, em outra data;
f) “...dentro das condições do mercado vigente” significa que o valor reflete as condições da estrutura, da conjuntura, da conduta e do desempenho do mercado na data de referência da avaliação. Entre essas condições está o tempo de exposição do bem no mercado, que pode ser suficiente, de acordo com as suas especificidades, para chamar a atenção de interessados e atingir o preço mais representativo das condições do mercado.”
6. Metodologia empregada e definição do valor de mercado
De acordo com o que determina o item 6.6 da NBR 14653-1, revisão de junho de 2019, a “ metodologia escolhida
deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, o objetivo e a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível, preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 7.2.1”6. Diante dessa normativa, efetuamos uma
pesquisa de mercado junto às imobiliárias da cidade de Engenheiro Coelho, para identificar o valor de mercado do imóvel.
O valor gleba será determinado pelo método comparativo direto de dados de mercado7, seguindo o preconizado na NBR 14653-1 da ABNT. Foi, para tanto, efetuada uma pesquisa de imóveis em situações equivalentes e com as mesmas características do imóvel avaliando. No caso em tela, optou-se pelo levantamento de preços através do método conhecido como “porteira fechada”, ou seja, um valor de mercado que já engloba todas as benfeitorias e plantações nela existentes, exceto se forem de alto valor e merecerem avaliação em separado, o que não é o caso da presente avaliação, pois ali não encontramos nenhuma benfeitoria do tipo.
7. Possibilidade de cômoda divisão (artigo Art. 872, § 1º do CPC)
Durante a vistoria no imóvel, constatamos que o imóvel é passível de cômoda divisão, desde que se respeite a fração mínima de parcelamento estabelecida pelo Incra para o município de Engenheiro Coelho, que é de 2 hectares, conforme pode ser consultado em http://www.incra.gov.br/sites/default/files/uploads/estrutura-fundiaria/regularizacao-fundiaria/indices-cadastrais/indices_basicos_2013_por_municipio.pdf
8. Avaliação da propriedade com benfeitorias e plantações (método “porteira
fechada”)
A pesquisa de mercado realizada trouxe os seguintes resultados:
7 NBR 14653-1, item 7.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado - Identifica o valor de mercado do bem por meio
de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Nº
Imobiliária Consultada
Valor do hectare
1 Galindo Imóveis
R$
500.000,00
2 Ruben Imóveis
R$
500.000,00
3 Idea Imobiliária
R$
418.000,00
472.666,67
R$
Valor médio
Assim sendo, temos que o valor médio do hectare em situação idêntica à do imóvel objeto da avaliação na região é de R$ 472.666,67. Lavando-se em consideração que a gleba, conforme informações da matrícula, possui 4,06 hectares, logo, seu valor de mercado é
Com fundamento em tudo que foi acima apresentado, já considerada a margem de arredondamento de 1% permitida pela ABNT,
AVALIO O IMÓVEL, EM R$ 1.900.000,00 (um milhão e novecentos mil
reais).
Sendo que é provável que seja comercializado dentro do intervalo de confiança
8, ou seja, entre
R$ 1.710.000,00 e R$ 2.090.000,00.
9. Bibliografia básica
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR Série 14653: Avaliação de Bens Imóveis. São Paulo. 2019. FICKER, José. Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos. São Paulo: Pini, 3ª Ed. 2008
BRASIL. Lei 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Brasília, DF. 2015. COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Resolução 1.066/2007.
10. Currículo resumido do avaliador responsável pelo presente laudo
Oficial de Justiça Avaliador do Tribunal de Justiça de São Paulo
Especialista em avaliação pericial de bens pela Unyleya – DF (reconhecido pelo MEC)
Perito Avaliador de Imóveis Certificado pelo Sistema CRECI/COFECI – Conselho Federal de Corretores
de Imóveis
Professor universitário convidado na UNYLEYA – DF na área de perícias judiciais
8 O intervalo de confiança representa que, repetido o processo de avaliação do bem, com nova coleta de dados e novos cálculo, o
valor esperado da reavaliação esteja entre o limite superior e inferior do referido intervalo.
Tamanho da gleba
avaliada em hectares
x
Valor médio do
hectare
=
Valor de mercado da
gleba avaliada
4,06
x
R$
472.666,67
=
R$
1.919.026,67
Integrante do Comitê Gestor de Orçamento e Priorização de Primeira Instância do Tribunal de Justiça
de São Paulo
Secretário de Qualificação Profissional da Associação dos Oficiais de Justiça do Estado de São Paulo –
AOJESP (2017 – atual)
Presidente do Conselho Fiscal da Associação Federal dos Oficiais de Justiça do Brasil AFOJUS/FOJEBRA
(2016-2019)
Palestrante na área de execução judicial
Mestrando em Ciências Criminológico-Forenses pela Universidad de Ciencias Empresariales y Sociales
de Buenos Aires
Especialista em direito processual civil pela Faculdade de Direito Damásio
Graduado em letras pela UNICAMP – SP
Técnico em administração de empresas pela Fundação Educacional Guaçuana
Proficiente em Língua Inglesa com certificação pela Cambridge University (Reino Unido),
Diversos cursos de capacitação em universidades internacionais, como Harvard University; KTH Royal
Institute of Technology in Stockholm Sweden (Escola Real de Tecnologia da Suécia); MIT - Massachusetts
Institute of Technology (Instituto de Tecnologia de Massachusetts - EUA); UC Berkeley – USA
(Universidade da Califórnia – Berkley – EUA); Washington University – USA (Universidade de Washington
– EUA); e Universidade de Amsterdã – Holanda.
11. Encerramento
Este laudo é composto por 10 (dez) páginas, elaborado na modalidade completa conforme item 9 da NBR 14653-1 da ABNT. O documento é assinado digitalmente por mim, Oficial de Justiça Avaliador do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, certificado em avaliação de imóveis pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis, e Especialista em Avaliação Pericial de Bens pela Unyleya com reconhecimento pelo MEC. O referido é verdade e de tudo dou fé.
Vagner Sebastião Sperone Oficial de Justiça Avaliador
Matrícula 357.426-3 (assinado digitalmente)
