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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 45ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL
Processo Digital n°: 1087222-19.2019.8.26.0100
Classe – Assunto: Alienação Judicial de Bens - Alienação Judicial Requerente: Jocelini Cristina Sampaio da Cruz
Requerido: Ana Maria Veríssimo e outro
Maria Thereza Vazquez Pimentel, arquiteta, CAU A101326-2, perita judicial nomeada nos autos em epígrafe vem, respeitosamente, apresentar LAUDO DE AVALIAÇÃO do imóvel sito à Rua Cincinato Braga, nº 184, Apartamento 21, Bela Vista, São Paulo - SP.
Termos em que Pede deferimento Santos, 25 de agosto de 2020
Maria Thereza Vazquez Pimentel Perita Judicial
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Rua Cincinato Braga nº 184
Edifício Florença
Apartamento nº 21
(Matricula 126.189 4º CRI)
Bela Vista,
São Paulo/SP
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RESUMO EXECUTIVO
De acordo com as pesquisas de valores imobiliários ajustados para a situação paradigma do imóvel, através do Método comparativo direto de dados de mercado e Método de remuneração de capital, em conformidade com os parâmetros e diretrizes fixadas pela NBR 14.653 da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT e pela Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP – 2.011, o resultado da avaliação, para agosto de 2020, é de:
VO
Valor da nua-propriedade
R$ 360.000,00
Expressão economica do
usufruto
R$ 180.000,00
TOTAL
Valor de mercado de venda
R$ 540.000,00
Valor de mercado de aluguel
mensal SEM ENCARGOS
R$ 2.214,00
Rua Cincinato Braga nº 184 - apto. 21 do Edificio Florença
Matrícula 126.189 4º CRI de SP
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1- CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
1.1
- Localização
O imóvel está localizado no Edifício Florença, sito à Rua Cincinato Braga, sob o nº 184, na quadra completada pela Rua Carlos Sampaio, e Av. Treze de Maio, bairro Bela Vista, São Paulo/SP, Bairro Bela Vista, a uma quadra da Av. Paulista, conforme mapa de localização a seguir, com destaque ao imóvel na cor vermelha:
1.2
– Descrição
A vistoria foi realizada em 22/06/2020, conforme designado nos autos. A entrada da perita ao imóvel foi franqueada pelo inquilino, Sr. Felipe da Silva Munoz, que também acompanhou a vistoria.
O apartamento em avaliação está situado no 2º pavimento do Edifício Florença, sendo objeto da matrícula 126.189 do 4º CRI de São Paulo.
Trata-se de edifício residencial sem portaria e sem garagem, com elevador que serve todos os pavimentos.
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1- CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
O apartamento nº 21 possui área construída de 107,00 m², sendo 90,60 m² de área útil, que corresponde a fração ideal de terreno de 8,50%. Não possui vaga de garagem. É distribuído pelas seguintes dependências:
• Sala dois ambientes; • Cozinha;
• Área de serviço aberta (tipo “corredor”); • Quarto de empregada
• W.C
• Dois dormitórios • Banheiro social.
Os acabamentos construtivos encontrados no imóvel são:
• Piso de tacos de madeira e paredes com pintura nas áreas secas (sala, corredor de distribuição e dormitórios)
• Piso cerâmico nas áreas molhadas e revestimento de azulejos nas paredes (cozinha, banheiros e área de serviço)
• Esquadrias metálicas nas janelas e portas em madeira.
Pode ser classificado como “Apartamento padrão médio com elevador”, conforme tabela do IBAPE/SP, e estado de conservação como “necessitando de reparos”, tal como pintura geral, inspeção elétrica e hidráulica.
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1- CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
1.3 – Registro fotográfico da vistoria
Foto 1 – Porta de entrada Foto 2 – Sala
Foto 3 – Área de serviço Foto 4 – Cozinha
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1- CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
Foto 7 – Banheiro Social Foto 8 – Banheiro social. Notar manchas d eumidade.
Foto 9 – Dormitório Foto 10 – Dormitório
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2- AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
2.1- Escolha do procedimento avaliatório
O procedimento avaliatório para identificar e avaliar o imóvel é o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, preconizado preferencialmente no item “8.1.1” da NBR 14.653-2 da ABNT. É o método preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de imóveis sempre que houver dados semelhantes ao avaliando, como no presente caso.
Buscou-se a formação de uma amostra de dados de mercado com características tanto quanto possíveis semelhantes ao imóvel avaliando, totalizando 18 elementos de apartamentos em oferta na mesma região que o avaliando.
Em seguida, foram eleitas variáveis independentes (características físicas, de localização etc.) que são relevantes para explicar a tendência de formação do valor (variável dependente). A homogeneização das características da pesquisa e das variáveis eleitas foi realizada através do procedimento da inferência estatística.
2.2- Composição da amostra de dados comparativos
No planejamento da pesquisa, foram considerados semelhantes os elementos do mesmo tipo (apartamentos) e características físicas do bem avaliando, bem como localização na mesma região geográfica (mesmo bairro e bairros vizinhos) e mesmas condições mercadológicas, compondo uma amostra de 18 elementos.
As fontes de informações foram diversificadas sendo estas consultas às imobiliárias credenciadas, corretores e anúncios em internet. Todas as fontes foram identificadas e declinadas.
Os dados pesquisados referem-se à oferta no mercado imobiliário. Não foi considerada nenhuma opinião subjetiva dos informantes dos dados pesquisados.
Os dados de mercado pesquisados são todos contemporâneos à data base desta avaliação sendo fixada para o mês de agosto de 2020. A seguir tabela dos dados amostrais com suas respectivas fontes de informação:
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2- AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Tabela 1 - Dados de mercado e fonte de informação
ENDEREÇO PREÇO
VALOR TOTAL Descontado
f. oferta
FONTE INFO.
1 Rua Leoncio de Carvalho 303 esq. Rua
Oscar Porto 1º pav. Ed Queen Anne 1.300.000,00 1.170.000,00
Paulo Leardi Imóveis - COD. 421152 Tel: (11) 3567-7681
2
Rua Leoncio de Carvalho 303 esq. Rua Oscar Porto andar superior Ed Queen Anne
1.700.000,00
1.530.000,00 ANUNCIANTE - LOCAL IMÓVEIS JD AMÉRICA - (11) 3065-0555
3 Rua Leôncio de Carvalho, 254 - Ed.
Petronius 1.450.000,00 1.305.000,00
ANUNCIANTE MARCELO MALTA IMOVEIS LTDA. - ME (11) 3333-4664
4 Rua Sampaio Viana 581 - Ed. Cap
Saint Martin 1.870.000,00 1.683.000,00
ANUNCIANTE VIVA REAL Fabiano de Figueiredo - (12) 98846-6543 5 Rua Maria Figueiredo, 343 - Ed. Thalia 1.220.000,00 1.098.000,00 ANUNCIANTE VIVA REAL - MONICA
BEZERRA LOPES - (11) 98299-3992 6 Rua Tutóia, 815 - Ed. Marisa 1.100.000,00 990.000,00
ANUNCIANTE VIVA REAL - MELHORES BAIRROS LTDA. - EPP - (11) 99805-6216
7 Rua Manuel da Nóbrega, 518 - Ed.
Mansão Monet e Mansão Degasâ 2.000.000,00 1.800.000,00
ANUNCIANTE Adriana Cristina Eglito (11) 98177-1394 8 Rua Coronel Oscar Porto, 932 - Ed.
Essex 770.000,00 693.000,00
ANUNCIANTE Olimpia House - (11) 94054-1905
9 Rua Abílio Soares, 330 - Condomínio
Doutor João Pc Britto 850.000,00 765.000,00
ANUNCIANTE Roberto Olsen Imóveis Ltda - (11) 99905-5012 10 Rua Afonso de Freitas 350 1.500.000,00 1.350.000,00
ANUNCIANTE LOEFGREEN AGENCIA DE IMOVEIS E NEGOCIOS LTDA - ME- (11) 5549-7939
11 Rua Doutor Tomás Carvalhal, 704 -
Edifício Itaipava 1.250.000,00 1.125.000,00
ANUNCIANTE Ricardo Deslandes Zaidan - (11) 98199-5776 12 Rua Carlos Steinen, 75 - Condomínio
Mansão Boudelaire 1.250.000,00 1.125.000,00
ANUNCIANTE Melhores Imóveis Negócios Imobiliários - (11) 96400-1407
13 Rua Abílio Soares, 353 - Edifício
Girassol 990.000,00 891.000,00
ANUNCIANTE Olimpia House - (11) 94054-1905
14 Rua Tomás Carvalhal 808 - Edifício
Itapuã 830.000,00 747.000,00
Exx House Consultoria - 11 5184-2259
15 Rua Afonso de Freitas 320 850.000,00 765.000,00 CDIA Corretores de Imóveis- 1130879222
16 Rua Tutóia 839 800.000,00 720.000,00 Anuncio Imobiliária Pam - (11) 32870939
17 Alameda Santos, 285 Condomínio
King Alexander 1.600.000,00 1.440.000,00
ANUNCIANTE A2 Jardins Negocios Imobiliários LTDA - (11) 99898-8044 18 Rua Coronel Oscar Porto 344 - Ed.
Evidenza 1.100.000,00 990.000,00
ANUNCIANTE JBS ADMINISTRACAO E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - (11) 2609-3896
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2- AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
2.3 - Escolha das variáveis
Foram eleitas variáveis que são relevantes para explicar a tendência de formação do valor, estabelecida supostas relações entre si e com a variável dependente.
2.3.1 - Variável dependente
A forma de expressão dos preços de todos os dados pesquisados foi relacionada ao “Valor total” do bem ofertado. Portanto, a variável dependente com especificação mais correta para o presente caso, em função de sua conduta e forma de expressão será o “Valor total”, ou seja, o preço total de ofertado de cada dado amostral.
Eventuais superestimativas que porventura tenham acompanhado os valores ofertados tiveram o desconto pelo tradicional “fator oferta” = 10% (0,90).
2.3.2 – Variáveis independentes
A escolha das variáveis deve refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangência espacial e temporal.
Desta forma, as variáveis independentes escolhidas foram:
• Variável quantitativa “área útil”, representada pela área útil do imóvel medida em m². A área considerada para fins de avaliação mercadológica é de 90,60 m². • Variável quantitativa “vaga de garagem”, representada pelo número de vagas
de garagem do imóvel. O apartamento avaliando não possui vaga de garagem, portanto, fator desvalorizante.
• Variável quantitativa “dormitórios”, representada pela quantidade de dormitórios que o imóvel possui. Os imóveis avaliandos possuem 2 (dois) dormitórios.
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2- AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
• Variável quantitativa “padrão construtivo”, representada pelo fator de padrão construtivo de cada elemento, considerando a classificação da tabela de coeficientes do IBAPE/SP “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS”.
Para o imóvel avaliando foi considerado fator “2,05, dentro do intervalo de índices correspondente ao enquadramento como “Apartamento padrão médio com elevador”.
• Variável proxy “Índice fiscal”, definido pela planta Genérica de Valores do Município de São Paulo. A Planta Genérica de Valores (PGV) é o instrumento legal no qual estão estabelecidos os valores unitários de metro quadrado de terreno e de construção do município, também denominados de “índices fiscais”, possibilitando a obtenção do valor venal dos imóveis. Tais índices variam conforme a localização do imóvel, mais especificamente pela quadra onde estão inseridos.
O índice fiscal ajustado para o imóvel avaliando é de 5.048,00.
TABELA RESUMO DAS VARIÁVEIS
Nome Classificação Descrição da varável
Endereço Texto Endereço completo do imóvel
Area útil Quantitativa Area útil do imóvel medida em m²
Dormitórios Quantitativa Quantidade de dormitórios da unidade
Padrão construtivo Proxy
Padrão de construção do imóvel tendo como base para a escala a tabela “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS”.
Indice Fiscal Proxy Variável de macrolocalização construída com base nos
indices fiscais da PGV do município Vagas de garagem Quantitativa Total de vagas de garagem
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2- AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Tabela 3.2 – Dados amostrais utilizados no Cálculo Estatístico
Endereço Área útil Vaga de
garagem Dormitórios
Padrão
construtivo Indice fiscal Valor total
1
Rua Leoncio de Carvalho 303 esq. Rua Oscar Porto 1º pav. Ed Queen Anne
155,00
1 4 2,406 5.408,00 1.170.000,00
2
Rua Leoncio de Carvalho 303 esq. Rua Oscar Porto andar superior Ed Queen
203,00
1 4 2,406 5.408,00 1.530.000,00
3 Rua Leôncio de Carvalho,
254 - Ed. Petronius 173,00 1 2 2,406 5.408,00 1.305.000,00 4 Rua Sampaio Viana 581 - Ed.
Cap Saint Martin 155,00 3 3 2,620 5.420,00 1.683.000,00 5 Rua Maria Figueiredo, 343 -
Ed. Thalia 124,00 2 3 2,500 5.394,00 1.098.000,00 6 Rua Tutóia, 815 - Ed. Marisa 114,00 1 3 2,500 5.092,00 990.000,00
7
Rua Manuel da Nóbrega, 518 - Ed. Mansão Monet e Mansão Degasâ
170,00
2 4 2,620 5.362,00 1.800.000,00
8 Rua Coronel Oscar Porto,
932 - Ed. Essex 110,00 1 3 2,172 4.181,00 693.000,00 9
Rua Abílio Soares, 330 - Condomínio Doutor João Pc Britto
111,00
1 2 2,190 5.514,00 765.000,00
10 Rua Afonso de Freitas 350 168,00 1 3 2,440 5.300,00 1.350.000,00
11
Rua Doutor Tomás Carvalhal, 704 - Edifício Itaipava
147,00
1 3 2,406 5.417,00 1.125.000,00
12
Rua Carlos Steinen, 75 - Condomínio Mansão Boudelaire
136,00
1 3 2,440 5.593,00 1.125.000,00
13 Rua Abílio Soares, 353 -
Edifício Girassol 108,00 1 2 2,440 5.438,00 891.000,00 14 Rua Tomás Carvalhal 808 -
Edifício Itapuã 110,00 1 3 2,190 5.586,00 747.000,00 15 Rua Afonso de Freitas 320 64,00 1 2 2,620 5.300,00 765.000,00
16 Rua Tutóia 839 87,00 1 2 2,440 5.092,00 720.000,00
17 Alameda Santos, 285
Condomínio King Alexander 199,00 2 3 2,406 5.384,00 1.440.000,00 18 Rua Coronel Oscar Porto 344
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2- AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
2.4 - Memória de cálculo
2.4.1 Informações
Foram utilizadas cinco variáveis independentes e uma variável dependente, “Valor Total”, que é o preço de do imóvel pesquisado e ofertado. As variáveis foram transformadas e o nível de significância está abaixo de 30%, enquadrando-se nos pressupostos básicos das Normas da ABNT.
2.4.2 Estatísticas
Estatísticas do modelo Valor
Coeficiente de correlação: 0.9927144 / 0.9912613
Coeficiente de determinação: 0.9854819
Fisher - Snedecor: 162.91
Significância do modelo (%): 0.01
O “coeficiente de correlação” do modelo adotado é igual a “0.9927144” significando que a probabilidade da variação do “Valor Total” estimado para o terreno avaliado é explicada pela função de regressão em 99,27% em relação aos atributos e variáveis considerados. A “significância do modelo” é de 0,01 ou 1,00%. Dados do modelo: Dados utilizados: Variáveis do modelo: Variáveis utilizadas: 18 18 6 6 Coef. de correlação Coef. de determinação Desvio padrão Normalidade: 0,043221744 53308,50918 [ 77, 94, 100] Regressão Estimativa 0,992714394 0,991261269 0,985481869 0,982598903
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2- AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
2.4.3 Normalidade dos resíduos
Resíduos são as diferenças entre os valores pesquisados e os estimados, após a regressão linear. A “normalidade da distribuição dos resíduos” é verificada e examinada pela análise do gráfico do histograma dos resíduos amostrais padronizados, verificando se guarda semelhança com a forma da curva normal, como no presente caso, e também pela comparação da frequência relativa dos resíduos amostrais padronizados com as probabilidades da distribuição normal “padrão” nos intervalos de 68%, 90% e 95% para atender aos pressupostos da norma. O que se confirma. Isto pode ser observado na Tabela e Gráfico seguintes:
Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo
Resíduos situados entre -1σ e + 1σ 68% 77%
Resíduos situados entre -1,64σ e + 1,64σ 90% 94%
Resíduos situados entre -1,96σ e + 1,96σ 95% 100%
2.4.4 Outliers
Os “outliers”, que são pontos fora de série ou pontos atípicos da amostra, demostrados pelos pontos fora da linha vermelha do gráfico a seguir. No presente caso não ocorreram outliers.
Quantidade de outliers: 0
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2- AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
2.4.5 Aderência
No gráfico de aderência é possível observar o quanto o modelo se ajustou aos elementos de pesquisa coletados e utilizados no modelo. Quanto mais a linha amarela se aproxima da linha vermelha melhor é a aderência do modelo, ou seja, menor é a discrepância entre os dados observados (ofertados pelo mercado imobiliário) e os dados estimados pelo modelo de regressão linear.
2.4.6 - Significância das variáveis
Estes testes paramétricos se referem às hipóteses formuladas sobre os parâmetros populacionais, que são as variáveis. No caso foram utilizadas três variáveis independentes e uma variável dependente, “Valor Total”, que é o preço do imóvel pesquisado e ofertado.
{16}
2- AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
As variáveis foram transformadas e o nível de significância está abaixo de 30%, enquadrando-se nos pressupostos básicos das Normas da ABNT. Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial as seguintes variáveis se mostraram consistentes e significativas:
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)
Area útil x½ 15.83 0.01
Dormitórios x² 1.10 29.13
Padrão construtivo x² 10.27 0.01
Indice Fiscal x² 1.66 12.31
Vagas de garagem x² 2.81 1.59
Valor total ln(y) 70.65 0.01
2.4.7 - Equação de regressão
ln (Valor total) = +10.88921259 +0.1354858098 * Área útil½ +0.003754957413 * Dormitórios²
+0.2024755053 * Padrão construtivo² +6.139673774E-009 * Índice Fiscal² +0.01708884563 * Vagas de garagem²
2.4.8 – Tabela de fundamentação – ABNT 14.653-2
III II I Soma 16 10 6 14 2, 4, 5 e 6 no grau III e os demais no mínimo no grau II 2, 4, 5 e 6 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo no grau I Itens obrigatórios
Grau de Fundamentação I do Laudo pois a significancia das variáveis <30% Grau de Precisão III do Laudo pois a amplitude do modelo <30%
Graus Pontos Mínimos
LAUDO GRAU I
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2- AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
2.5 - RESULTADOS
Substituindo-se as variáveis independentes pelos seus respectivos valores tem-se na equação de regressão abaixo:
ln (Valor total) = +10.88921259 +0.1354858098 * Área útil½ +0.003754957413 * Dormitórios² +0.2024755053
* Padrão construtivo² +6.139673774E-009 * Índice Fiscal² +0.01708884563 * Vagas de garagem²
ln (Valor total) = +10.88921259 +0.1354858098 * 90,60½ +0.003754957413 * 2² +0.2024755053 *
2,05² +6.139673774E-009 * 5.048,00² +0.01708884563 * 0²
Valor de mercado de venda
R$ 540.000,00
(Quinhentos e quarenta mil reais) Para agosto de 2020
2.5.1 - Valor da nua-propriedade e expressão econômica do usufruto
Em consulta a Tabelionatos de Notas, a Lei 10.705/2000- que dispõe sobre a instituição do Imposto sobre Transmissão "Causa Mortis" e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos – ITCMD, bem como consulta ao portal da Fazenda e Planejamento do Estado de São Paulo, conclui-se que a base de cálculo para o imposto ITCMD para instituição do usufruto é de:
Endereço Area útil Dormitórios Padrão
construtivo Indice Fiscal
Vagas de garagem
Rua Cincinato Braga 184 Apto 21
90,60
2 2,05 5.048,00 0
Valor total Vr. Médio Vr. Mínimo Vr. Máximo
540.000,00
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2- AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Considerando o cálculo do valor de mercado do imóvel da Rua Cincinato Braga nº 184 apto. 21, para agosto de 2020, em R$ 540.000,00 (quinhentos e quarenta mil reais), o valor da nua-propriedade e expressão econômica do usufruto, para agosto de 2020, são de:
− = ∗ / = $ . , ∗ / − = $ . , = ∗ !/ = $ . , ∗ !/ = $ !" . ,
Valor da nua-propriedade
R$ 360.000,00
(Trezentos e sessenta mil reais) Para agosto de 2020
Expressão econômica do usufruto
R$ 180.000,00
(Cento e oitenta mil reais) Para agosto de 2020
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2- AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
2.6 – AVALIAÇÃO MERCADOLOGICA DE ALUGUEL
Para a obtenção do valor locativo de um determinado imóvel é importante que o avaliador tenha em mente que o aluguel mensal é resultante de uma “taxa de renda” sobre o valor do imóvel. Podemos citar como exemplo o seguinte: supomos que um imóvel com o valor fixado em R$ 1 milhão de reais e com a “taxa de renda” de 0,50% ao mês ou 6% ao ano, proporcionaria um aluguel mensal de 0,50% de R$ 1.000.000,00, ou seja R$ 5.000,00/mês. Isto apenas para exemplificar que a “taxa de renda” que vigora em cada época é determinante no cálculo do valor do aluguel mensal de imóvel. O conceito da “taxa de renda” não pode ser desprezado na avaliação do aluguel. Os preços ofertados são consequências de valores resultantes da “taxa de renda” sobre os valores dos imóveis pesquisados. Assim, para calcular o valor de aluguel de um imóvel aplica-se a “taxa de renda” sobre o valor de mercado do imóvel, utilizando o método de remuneração de capital, preconizado no item 11.4.2 da norma ABNT NBR 14653-2.
A evolução histórica da “taxa de renda” é medida pelo respeitado e renomado Instituto de Pesquisas Econômicas FipeZap, que monitora a “taxa de renda” média praticada no mercado de locações.
A rentabilidade do aluguel “rental yield” ou “taxa de renda”, para imóveis residenciais de 2 dormitórios na cidade de São Paulo, em agosto de 2020, é de 0,41% ao mês. Aplicando a “taxa de renda” ao valor de mercado calculado por esta perita, tem-se como valor locatício mensal:
#$%&'çã% = 0,41% ∗ .$ 540.000,00
Valor total de aluguel
SEM ENCARGOS
(em números comerciais)
R$ 2.214,00/mês
(Dois mil duzentos e quatorze reais mensais) Para agosto de 2020
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3- RESPOSTA AOS QUESITOS DE FLS. 127/128
1. Queira a Sra Perita informar qual a metodologia que foi adotada para a apresentação do laudo pericial?
Resposta: Foi utilizado método comparativo direto de dados de mercado e método de remuneração de capital, de acordo com a norma ABNT NBR 14.653-2.
2. Queira a Expert informar se, para a confecção do laudo de avaliação utilizou dados fornecidos e utilizados por imobiliárias, corretoras, periódicos etc?
Resposta: afirmativa. Vide item 2 do Laudo.
3. Queira a Expert descrever e indicar a área total do imóvel?
Resposta: a área útil do imóvel é de 90,60 m², conforme consta em matricula. 4. Queria a Sra Perita informar qual o valor venal do imóvel?
Resposta: o valor de mercado do imóvel, para agosto de 2020, é de R$ 540.000,00.
5. Queira a Sra Perita informar se o imóvel está localizado em zona urbana ou suburbana? Resposta: o imóvel está situado em zona urbana.
6. Queria a Expert informar o grau de importância do imóvel periciado em relação a sua localidade, nos aspectos comerciais e residenciais;
Resposta: Vide item 1 do Laudo.
7. Queria a Expert informar o valor do metro quadrado do imóvel considerando todas as características inerentes a este.
Resposta: Vide item 2 do Laudo.
8. Queira a Sra Perita informar se há benfeitorias no imóvel? Em caso positivo, em que consistem essas benfeitorias e quais os seus valores?
Resposta: Vide item 1 do Laudo.
9. Queira a Sra Perita informar, considerando as características intrínsecas e extrínsecas do imóvel, qual o valor atual auferido como de mercado para a locação do mesmo?
Resposta: o valor de aluguel é de R$ 2.214,00 reais mensais, sem encargos.
10.Queria a Sra Perita prestar os esclarecimentos e informações pertinentes que julgar necessárias.
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4- TERMO DE ENCERRAMENTO
Encerra-se o presente laudo pericial com vinte e uma (21) folhas impressas em formato PDF, tamanho A4, assinado digitalmente pela perita judicial.
Termos em que Pede deferimento Santos, 25 de agosto de 2020
Maria Thereza Vazquez Pimentel Perita Judicial