LAUDO DE AVALIAÇÃO IMÓVEL PORTO SEGURO Foz do Iguaçu PR

(1)

LAUDO DE AVALIAÇÃO

IMÓVEL PORTO SEGURO

Foz do Iguaçu – PR

ENDEREÇO DO IMÓVEL

Caminho pelo imóvel vizinho

Acesso pela Av. Beira‐Rio

Foz do Iguaçu – PR

Autos

0000136‐

96.2006.8.16.0185

(2)

RESUMO DA AVALIAÇÃO

IDENTIFICAÇÃO Autos 0000136‐96.2006.8.16.0185 Nome do Imóvel Imóvel Porto Seguro Endereço Caminho pelo imóvel vizinho – Acesso pela Av. Beira‐Rio Bairro Vila Portes Cidade – UF Foz do Iguaçu ‐ PR PROPRIEDADE Proprietário ECORA S/A – EMPRESA DE CONSTRUÇÕES E RECUPERAÇÃO DE ATIVOS Documento Matrícula 5579 Registro de Imóveis 1° Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de Foz do Iguaçu‐PR. Ocupante Desocupado Tipo de ocupação Desocupado ÁREAS DO IMÓVEL Área do terreno 21.838,00 m²% Área construída 0,00 m²

VALORES

Valor do

imóvel

R$ 535.000,00

Quinhentos e trinta e cinco mil reais.

VALOR DECOMPOSTO Valor do terreno R$ 535.000,00 (Quinhentos e trinta e cinco mil reais). Valor das benfeitorias R$ 0,00 (Nihil).

(3)

LAUDO DE AVALIAÇÃO

1. SOLICITANTE 2a. Vara de Falências e Recuperação Judicial de Curitiba‐PR 2. PROPRIETÁRIO ÉCORA S/A ‐ Empresa de Construções e Recuperação de Ativos 3. OCUPANTE Desocupado. 4. FINALIDADE ALIENAÇÃO 5. OBJETIVO O objetivo do presente laudo é determinar o valor de mercado do imóvel. 6. OBJETO O objeto da avaliação é o imóvel denominado Porto Seguro. O imóvel se forma a partir do terreno da matrícula 5.579 – do 1º. Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de Foz do Iguaçu‐PR – e das benfeitorias nele edificada. O imóvel se localiza às margens do Rio Paraná, com acesso pelo imóvel vizinho a partir da Av. Beira‐ Rio, no bairro Vila Portes, da cidade de Foz do Iguaçu‐PR. Área de terreno de 21.838,00 m². Área construída de 0,00 m².

(4)

7. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES 7.1. PRESSUPOSTOS  Este Laudo fundamenta‐se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos).

 Na determinação do valor considera‐se que toda a documentação pertinente encontra‐se correta e devidamente regularizada, e que o(s) imóvel(eis) objeto estão livres e desembaraçados de quaisquer ônus, em condições de serem imediatamente comercializados ou locados.

 Os custos de regularização e a perda de valor por ônus ou condição dominial não são considerados na determinação do valor do imóvel, salvo quando explicitados nos cálculos; podendo estar inseridos na determinação do valor final ou apresentados à parte.

 A Guia amarela do imóvel, fornecida pela Prefeitura de Foz do Iguaçu, apresenta como endereço a Av. Venezuela. Esta via não está aberta até o imóvel e não aparenta que será prolongada.  As imagens de satélite mostram um caminho pelo imóvel vizinho que começa na Av. Beira‐ Rio. Salvo o acesso pelo Rio Paraná, não há outro acesso independente ao imóvel. 7.2. RESSALVAS  Pelas informações da Guia amarela o imóvel está em ZPP – Zona de Preservação Permanente e os usos que constam da guia são do tipo Residencial e classificados como Permissíveis, os quais dependem de aprovação da CTU‐Comissão Técnica de Zoneamento e Uso do Solo.  A avaliação buscou ponderar a localização e as restrições do imóvel nos limites máximos do

modelo estatístico, gerando uma estimativa de valor para um imóvel que se insere pessimamente no mercado imobiliário.

 O loteamento vizinho, Jardim Cristina, aprovado antes da legislação atual e mesmo de outras mais antigas, não será implantado segundo a prefeitura. Tampouco serão prolongadas ou abertas as ruas Afonso Dotto, Ver. Balduíno Welter e Peru.

7.3. FATORES LIMITANTES  A avaliação se baseia:

o Na documentação fornecida, constituída por: documentos constantes no autos, guia amarela e plantas obtidas na prefeitura.

o Em informações constatadas in loco quando da vistoria do imóvel, realizada em 27 de novembro de 2018. A vistoria se deu a partir da Av. Beira‐Rio e o terreno não foi

acessado por questões de segurança.

o Em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local: vendedores, compradores, intermediários, entidades de financiamento e órgãos públicos.

 Sendo que:

o Serão apontadas as diferenças entre a documentação e a realidade do imóvel.

o Serão confirmadas as medidas do imóvel, sem instrumento de precisão, aceitando‐se diferenças de até 5%.

o Serão levantadas as áreas que não possuem outra fonte de informação, sendo a precisão de + ou – 10%.

(5)

8. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL 8.1. TERRENO o Área total de terreno de 21.838,00 m². Perímetro aproximado desenhado no Google Earth e o caminho existente até o imóvel

(6)

 SITUAÇÃO

☐ Meio de quadra – 1 frente ☐ Meio de quadra – 2 frentes

☐ Esquina ☐Duas esquinas ☐ Quadra inteira

☐ Várias testadas ☒ Acesso por servidão ☐ Encravado

 TOPOGRAFIA

☐ Plano – no nível da rua ☐ Plano – acima do nível ☒ Plano – abaixo do nível ☐ Aclive ‐ leve ☐Aclive ‐ moderado ☐ Aclive ‐ acentuado ☐ Declive ‐ leve ☒Declive ‐ moderado ☐ Declive ‐ acentuado

☐ Ondulado ☐ Escarpado ☐ Em platôs

 SERVIÇOS PÚBLICOS o IMÓVEL SERVIDO DE:

☐ Rede de água ☐ Energia elétrica ☐ Rede de esgoto ☐ Iluminação Pública ☐ Rede telefônica ☐ Rede de águas pluviais ☐ Gás canalizado ☐ Pavimentação ☐ Guias e sarjetas ☐ Transporte coletivo ☐ Comércio e serviços vicinais ☐ Coleta de lixo

 SERVIÇOS URBANOS

o NUM RAIO DE 1 km HÁ:

☒ Comércio e serviços gerais ☐ Posto de saúde/hospital ☐ Estabelecim. de Ensino ☒ Segurança pública ☐ Rede bancária ☐ Correio

☒ Igreja ☒ Lazer e recreação ☒ Hotel/pousada  LEI DE ZONEAMENTO ☒ Zona: ZPP – Zona de Preservação Permanente ☒ Usos permitidos/permissíveis: Permissível ‐ Consultar a C.T.U. Residencial Habitação unifamiliar, Habitação coletiva, Habitação unifamiliar em série, Habitação Geminada. ☒ Coeficiente de aproveitamento: sem parâmetros. ☒ Taxa de ocupação: sem parâmetros. ☒ Número máximo de pavimentos (ou altura): sem parâmetros. 8.2. BENFEITORIAS NÃO HÁ BENFEITORIAS.

(7)

9. DIAGNÓSTICO DE MERCADO O mercado imobiliário de Foz do Iguaçu é classificado como desaquecido em função:  da manutenção dos preços praticados;  da diminuição da diversidade de imóveis comercializados;  da menor quantidade de transações;  da estagnação da movimentação na construção civil e  do grau de urbanização e adensamento da cidade, que alterna concentrações com áreas vagas, boa infraestrutura com carências urbanas, boa vizinhança com favelas e ocupações irregulares. A inserção do imóvel avaliando dentro do mercado imobiliário local é:  ruim pela tipologia – seria normal por se tratar de terreno, mas é ruim por se tratar de área em zona de proteção ambiental;  bom pelo porte do imóvel – o tamanho condiz com possibilidades de empreendimentos;  ruim pela localização – a falta de acesso direto e de infraestrutura, bem como de ocupação da vizinhança, não são favoráreis ao imóvel;  ruim pelo uso do imóvel – apesar de desocupado o comentário das pessoas da cidade é que a região é utilizada para contrabandos vindos do Paraguai através do Rio Paraná. As opções de uso do imóvel são:

 área de proteção ambiental com limitações de uso, sem apelo comercial característico, nem vocação para empreendimentos, senão os ligados à conservação da natureza e ao transporte fluvial dado o acesso direto ao Rio Paraná.

Conclui‐se que:

 É imóvel com alta restrições de uso que limita a quantidade de potenciais interessados,

posicionando‐o numa fatia pequena de mercado muito difícil de definir.

 Imóvel classificado como de BAIXA LIQUIDEZ, tendo a avaliação considerado os fatores

negativo no cálculo do preço para torná‐lo mais atrativo ao mercado.

(8)

10. METODOLOGIA As metodologias de avaliação utilizadas são as constantes da norma de avaliação de bens NBR‐14.653 e são aplicadas conforme o tipo do imóvel, o mercado imobiliário em que ele se insere e o objetivo da avaliação. Para a determinação do valor de mercado é aplicado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Na impossibilidade de aplicação deste método faz‐se uso dos outros métodos: Método Evolutivo, Método Involutivo e Método da Capitalização da Renda. Em função da finalidade da avaliação – Alienação por leilão – o presente trabalho determina:  O valor de mercado do imóvel. 10.1. MÉTODO PARA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Para determinar o valor do imóvel é utilizado o método comparativo direto de dados de mercado, descrito pela NBR‐14.653‐2:2011 da ABNT, sob o título de: Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos.

O método comparativo direto de dados de mercado identifica o valor do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. No tratamento

dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados

e informações disponíveis o tratamento por fatores ou o tratamento científico.

Neste trabalho dá‐se prioridade incondicional ao tratamento científico, a inferência estatística,

através de modelo de regressão linear a multivariáveis. É condição necessária para a aplicação do método a existência de um conjunto de dados que permita estabelecer uma amostra do mercado imobiliário, e que possa ser tratada estatisticamente. 11. VALORES Conforme o Anexo 2 – Avaliação do imóvel. Valor do imóvel = R$ 535.000,00 (Quinhentos e trinta e cinco mil reais). 12. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 12.1. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Grau de Fundamentação II Grau de Precisão II

(9)

13. CONCLUSÃO Valor do imóvel: R$ 535.000,00 Quinhentos e trinta e cinco mil reais. Valor do terreno: R$ 535.000,00 Quinhentos e trinta e cinco mil reais. Valor das benfeitorias: R$ 0,00 Nihil. 14. ANEXOS  Anexo 1 – Documentação fotográfica  Anexo 2 – Avaliação do imóvel  Anexo 3 – Especificação da avaliação  Anexo 4 – Documentos 15. ENCERRAMENTO Curitiba, 19 de março de 2019 15.1. Responsáveis Técnicos

Profissional: Eduardo da Costa Silveira Nádia Macários Título: Engenheiro Civil Engenheira Civil

CREA: PR‐26.769/D PR‐14.076/D

(10)

ANEXO 1 – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

ANEXO 1

DOCUMENTAÇÃO

FOTOGRÁFICA

(11)

Perímetro aproximado do terreno desenhado no Google Earth

(12)

Imagem da planta cadastral

Localização das fotos tiradas na vistoria – detalhe para o caminho que leva ao terreno

(13)

1. Av. Venezuela a partir da Av. Beira-Rio.

2. Fim da Av. Venezuela - Início futuro prolongamento.

3. Av. Beira-Rio, sentido sul, no ponto de acesso.

(14)

4. Av. Beira-Rio, sentido norte, no ponto de acesso.

5. antigo acesso - atualmente fechado.

6. início do caminho ao terreno.

(15)

7. início do caminho ao terreno.

8. antigo acesso - atualmente fechado pela telha junto à cerca.

9. Imagem do Street View de 2011 no ponto onde hoje está a

telha fechando o acesso. A imagem possibilita ver o caminho ao terreno avaliando.

(16)

ANEXO 2 – AVALIAÇÃO DO TERRENO

ANEXO 2

AVALIAÇÃO

DO TERRENO

(17)

AVALIAÇÃO DO TERRENO

1. METODOLOGIA

Para determinar o valor do imóvel – que no caso é somente um terreno – é utilizado o método comparativo direto de dados de mercado, descrito pela NBR-14.653-2:2011 da ABNT, sob o título de:

Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos.

O método comparativo direto de dados de mercado identifica o valor do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. No tratamento

dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados

e informações disponíveis o tratamento por fatores ou o tratamento científico.

É condição necessária para a aplicação do método a existência de um conjunto de dados que permita estabelecer uma amostra do mercado imobiliário, e que possa ser tratada estatisticamente.

Uma vez determinada a amostra de referência, procedemos à escolha das variáveis que tem influência no valor do imóvel.

• Valor/m² = valor total / área do terreno. Variável dependente.

• Área do terreno = área total do terreno em m². Variável quantitativa. Crescimento negativo.

• Localização = variável dada pelos índices da PGV – Planta Genérica de Valores – da cidade de Foz do Iguaçu (base 2012). Variável proxy. Crescimento positivo.

• Zoneamento* = não propriamente uma variável, indica o zoneamento do terreno. A quantificação da variável é dada pelo Coeficiente de Aproveitamento.

• Coef. Aprov. = coeficiente de aproveitamento do terreno conforme a lei de zoneamento. Variável quantitativa. Crescimento positivo.

• Via comercial = variável dicotômica que indica terrenos localizados em vias da uso comercial (assumem valor 1). Crescimento positivo.

• Restrição = variável de código alocado destinada a quantificar as restrições de uso dos terrenos por cobertura vegetal, cursos d’água e limitações de zoneamento, vias e localização em região de fronteira. Relativamente dentro da amostra são dadas notas para os terrenos com menos restrições (valor 1) até os terrenos com as maiores restrições de uso (valor 5), passando pelas situações intermediárias que assumem valores 2, 3 e 4. Crescimento negativo.

* variáveis desabilitadas por não passarem nos testes de hipóteses, por ter comportamento inverso ao esperado ou por correlação com outra variável.

(18)

2. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS

Período da pesquisa: de 22/11/2017 a 14/03/2019.

Tratamento dos dados: Estatística Inferencial - Regressão a multi-variáveis Número de dados: 28 elementos, sendo 28 efetivamente utilizados. A amostra encontra-se explicitada no final deste anexo.

3. ANÁLISE ESTATÍSTICA

Para o cálculo do valor unitário do imóvel avaliando foi definido o modelo estatístico que se encontra no final deste anexo, com a seguinte ordem de apresentação:

♦ Resultados: descreve o modelo apresentando informações complementares, resultados estatísticos, normalidade dos resíduos, outliers do modelo, significância dos regressores, equação de regressão e correlações entre as variáveis.

♦ Equação de Regressão e testes da equação: apresenta a equação da regressão, a forma e o comportamento de cada variável e os testes da equação para cada variável de forma numérica e de forma gráfica.

♦ Resíduos: apresenta de forma numérica e gráfica os valores observados e calculados para cada variável do modelo, e os conseqüentes resíduos absolutos, relativos e padronizados. ♦ Teste de aderência: apresenta graficamente a relação entre os valores observados e

calculados e a distribuição das freqüências dos resíduos padronizados em relação à curva normal.

♦ Projeção de valores: onde se calcula o valor unitário do imóvel avaliando em função das suas características em relação às variáveis do modelo.

4. CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO

Na sequência apresenta-se o cálculo do Valor Unitário do terreno, fixadas suas características em relação às variáveis. O Valor Unitário é calculado para o Intervalo de Confiança de 80%. Em função do intervalo de confiança e do valor adotado apresentam-se o Campo de Arbítrio e o Intervalo de Valores Admissíveis.

Dados: Área do terreno: 21.838 Localização: 1,4 Coef. Aprov.: 0,1 Via Comercial: 0 Restrição: 5

Sobre as projeções do modelo foi aplicada a Condição de Regateio sobre os valores de oferta que compõem a amostra. É o desconto esperado para que os valores sejam os efetivamente de negociação.

(19)

Foi adotado como valor unitário o limite inferior do Campo de Arbítrio em função da má inserção do imóvel dentro do mercado imobiliário.

5. VALOR DO TERRENO

Valor do terreno = Área do terreno x Valor unitário Valor do terreno = 21.838,00 x 24,48

Valor do terreno = R$ 534.594,24

Valor do terreno adotado: R$ 535.000,00

(Quinhentos e trinta e cinco mil reais).

Endereço Área do

terreno Limite superior

Estimativa

central Limite inferior

Caminho do imóvel vizinho - Acesso pela Av. 34,78 28,80 23,86

21.838,00 759.525,64 628.934,40 521.054,68

Intervalo de confiança

terreno Limite superior Valor médio Limite inferior

Caminho do imóvel vizinho - Acesso pela Av. 33,12 28,80 24,48

21.838,00 723.274,56 628.934,40 534.594,24

Campo de arbítrio

terreno Valor máximo Valor adotado Valor mínimo

Caminho do imóvel vizinho - Acesso pela Av. 29,56 24,48 24,48

21.838,00 646.000,00 535.000,00 535.000,00

Intervalo de valores admissíveis

(20)

2 Av. Carlos Gomes 11/03/2019 CCIA Imóveis 3523‐1626 2.250,00 49,00 ZM1 12,6 1 1 4.050.000,00 1.800,00 3 R. Leopoldo Gallegario 09/02/2019 R.A. Corretores 3030‐2020 22.000,00 2,10 ZR2 1,3 0 1 2.640.000,00 120,00 4 Acesso pela Alameda Buri 22/11/2017 CCIA Imóveis 3523‐1626 53.587,00 1,10 ZFC 0,1 0 5 1.875.500,00 35,00 5 Av. Felipe Wanderscheer 11/01/2019 CCIA Imóveis 3523‐1626 1.109,00 28,00 ZM2 5,1 1 1 1.300.000,00 1.172,23 6 R. Benjamin Constant 09/02/2019 Aux. Petrópolis 3216‐1187 1.800,00 22,00 ZSI 6,0 0 2 702.000,00 390,00 7 Av. João Paulo II 15/02/2018 CCIA Imóveis 3523‐1626 1.920,00 22,00 ZM2 5,1 0 1 700.000,00 364,58 8 Av. João Paulo II 16/09/2018 CCIA Imóveis 3523‐1626 2.293,00 22,00 ZM2 5,1 0 1 680.000,00 296,55 9 Alameda Buri 26/12/2018 Tayga Sol. Imob. 99887‐7111 123.000,00 1,10 ZFC 0,2 0 3 10.000.000,00 81,30 10 R. Arno Welter 30/05/2018 R.A. Corretores 3030‐2020 60.000,00 2,80 ZR3/ZPP 1,3 0 4 4.500.000,00 75,00 11 Alameda Buri 26/12/2018 Tayga Sol. Imob. 99887‐7111 20.000,00 1,10 ZFC 0,2 0 3 1.600.000,00 80,00 12 Av. Olímpio Rafagnin 14/03/2019 Sol Imóveis 3028‐0544 8.502,74 28,00 ZCS 2,7 1 1 6.500.000,00 764,46 13 R. São Vicente/R. Pedro Taffarel 14/03/2019 Sol Imóveis 3028‐0544 20.572,00 1,40 ZEU1 1,3 0 2 2.262.920,00 110,00 14 R. Iguaraçu 14/03/2019 Sol Imóveis 3028‐0544 127.000,00 0,01 Rural 0,0 0 5 2.176.000,00 17,13 15 R. Jatobá 14/03/2019 Sol Imóveis 3028‐0544 20.000,00 1,40 ZR3/ZPP 1,3 0 4 1.500.000,00 75,00 16 Av. Felipe Wanderscheer 14/03/2019 Sol Imóveis 3028‐0544 2.708,11 17,50 ZC/ZPP 12,6 1 4 600.000,00 221,56 17 Av. Felipe Wanderscheer 14/03/2019 Lobato Machado 3029‐1600 5.000,00 17,50 ZM2 5,1 1 1 4.000.000,00 800,00 18 R. Martin Nieuwenhoff 14/03/2019 Lobato Machado 3029‐1600 26.288,00 1,40 ZEU1 1,3 0 2 2.629.000,00 100,01 19 Alameda Buri 14/03/2019 Lobato Machado 3029‐1600 20.000,00 1,10 ZFC 0,2 0 3 1.400.000,00 70,00 20 R. Salto Deodoro 14/03/2019 Lobato Machado 3029‐1600 1.600,00 11,90 ZR2 1,3 0 1 400.000,00 250,00 21 R. das Missões/R. Javaé 14/03/2019 MGA Ass. Imob. 3523‐4551 5.172,50 24,50 ZR5 5,4 0 2 1.850.000,00 357,66 22 R. Altamiro Carrilho 14/03/2019 MGA Ass. Imob. 3523‐4551 30.614,00 22,00 ZM1 12,6 0 1 10.500.000,00 342,98 23 R. Santo Antônio 14/03/2019 MGA Ass. Imob. 3523‐4551 24.200,00 1,05 ZFA 0,1 0 5 968.000,00 40,00 24 R. Dozolina R. Zaconi 14/03/2019 Pauluk Imóveis 3029‐6090 5.000,00 14,00 ZR5 5,4 0 1 2.000.000,00 400,00 25 Prolong. Av. Carlos Gomes 14/03/2019 Dumond Imóveis 3028‐8554 62.693,82 1,40 ZPP 0,1 0 4 6.269.382,00 100,00 26 Av. Felipe Wanderscheer 14/03/2019 Dumond Imóveis 3028‐8554 5.532,00 42,00 ZM2 5,1 1 1 3.319.200,00 600,00 27 Av. Nelson Garcia Junior 14/03/2019 Cássia Regina 3028‐3717 5.015,00 56,00 ZCS 2,7 1 1 3.100.000,00 618,15 28 R. Ângela Aparecida de Andrade 14/03/2019 Cássia Regina 3028‐3717 10.328,00 8,40 ZR3 1,3 0 2 850.000,00 82,30 * elementos e variáveis desabilitados

(21)

Modelo:

modelo 180 de 2018 - Foz Terrenos

Data de Referência:

domingo, 17 de março de 2019

Informações Complementares:

 Número de variáveis: 8

 Número de variáveis consideradas: 6  Número de dados: 28

 Número de dados considerados: 28

Resultados Estatísticos:  Coeficiente de Correlação: 0,9613093 / 0,9615262  Coeficiente Determinação: 0,9241155  Fisher-Snedecor: 53,58  Significância modelo: 0,01 Durbin-Watson: 1,04 - Valor/m²

Região nao conclusiva 98%

Normalidade dos resíduos:

 71% dos residuos situados entre -1 e + 1 s  92% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 s  96% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 s

Outliers do Modelo: 0

Variáveis Equação t-Observado Sig.

 Área do terreno 1/x 2,30 3,16

 Localização x 1,49 14,94

 Coef. de Aprov. x 2,40 2,54

 Via Comercial x 2,92 0,80

 Restrição x -6,33 0,01

(22)

Valor/m² = e^( +5,404273887 +798,8422486 / Área do terreno +0,01192668621 * Localização + 0,05435396733 * Coef. de Aprov. +0,6607518759 * Via Comercial -0,3752910744 * Restrição)

Correlações entre variáveis Isoladas Influência

 Área do terreno Localização 0,45 0,07 Coef. de Aprov. 0,42 0,05 Via Comercial 0,30 0,21 Restrição -0,50 0,18 Valor/m² 0,64 0,44  Localização Coef. de Aprov. 0,61 0,14 Via Comercial 0,75 0,39 Restrição -0,54 0,00 Valor/m² 0,81 0,30  Coef. de Aprov. Via Comercial 0,47 0,21 Restrição -0,38 0,36 Valor/m² 0,66 0,46  Via Comercial Restrição -0,27 0,55 Valor/m² 0,66 0,53  Restrição Valor/m² -0,80 0,80 2

(23)

Função Estimativa

Modelo : modelo 180 de 2018 - Foz Terrenos

Função Estimativa: Valor/m² = e^( +5,404273887 +798,8422486 / Área do terreno +0,01192668621 * Localização +0,05435396733 * Coef. de Aprov. +0,6607518759 * Via Comercial -0,3752910744 * Restrição)

Variável Valor Médio t Calculado Coef.Equação Transf. Relac.

Área do terreno 25042,3275 2,30 +798,842 1/x -1,06 Localização 15,5629 1,49 +0,0119267 x 6,91 Coef. de Aprov. 3,5929 2,40 +0,054354 x 7,09 Via Comercial 0,0000 2,92 +0,660752 x 93,62 Restrição 2,3571 -6,33 -0,375291 x -13,94 Valor/m² 138,7201 T-Indep +5,40427 ln(x)

(24)

Página 2 de 6

Análise de Sensibilidade

Variável: Área do terreno Amplitude: de 1109 a 127000 Valor Médio: 25042,3

Valores Calculados: de 276,134 a 135,213

Estimativa p/Área do terreno

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 280 270 260 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140

(25)

Análise de Sensibilidade

Variável: Localização Amplitude: de 0,01 a 56 Valor Médio: 15,5629 Valores Calculados: de 115,234 a 224,694 Estimativa p/Localização 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120

(26)

Página 4 de 6

Análise de Sensibilidade

Variável: Coef. de Aprov. Amplitude: de 0 a 12,6 Valor Médio: 3,59286

Estimativa p/Coef. de Aprov.

12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120

(27)

Análise de Sensibilidade

Variável: Via Comercial Amplitude: de 0 a 1 Valor Médio: 0

Estimativa p/Via Comercial

1 0 270 260 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140

(28)

Página 6 de 6

Análise de Sensibilidade

Variável: Restrição Amplitude: de 1 a 5 Valor Médio: 2,35714 Valores Calculados: de 230,853 a 51,4504 Estimativa p/Restrição 5 4 3 2 1 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50

(29)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

Dado Preço Observado Valor Estimado Resíduo Resíduo Relativo Resíduo/DP

5,13579843 5,28270805 -0,14690962 -2,86 -0,42 7,49554194 7,31404330 0,18149864 2,42 0,52 4,78749174 5,16100002 -0,37350828 -7,80 -1,07 3,55534806 3,56128065 -0,00593259 -0,16 -0,01 7,06666319 7,02121378 0,04544941 0,64 0,13 5,96614673 5,68600388 0,28014285 4,69 0,80 5,89874600 5,98463881 -0,08589280 -1,45 -0,24 5,69221583 5,91695815 -0,22474231 -3,94 -0,64 4,39814601 4,30888546 0,08926055 2,02 0,25 4,31748811 4,02047850 0,29700960 6,87 0,85 4,38202663 4,34233292 0,03969371 0,90 0,11 6,63916970 6,26438877 0,37478093 5,64 1,07 4,70048036 4,77988078 -0,07940042 -1,68 -0,22 2,84083131 3,53422787 -0,69339656 -24,40 -1,99 4,31748811 4,03040922 0,28707889 6,64 0,82 5,40069343 5,75241992 -0,35172649 -6,51 -1,01 6,68461172 6,33542538 0,34918634 5,22 1,00 4,60527018 4,77143735 -0,16616717 -3,60 -0,47 4,24849524 4,34233292 -0,09383768 -2,20 -0,27 5,52146091 5,74084694 -0,21938602 -3,97 -0,63 5,87958281 5,39384723 0,48573557 8,26 1,39 5,83767213 6,00232391 -0,16465177 -2,82 -0,47 3,68887945 3,57878694 0,11009251 2,98 0,31 5,99146454 5,64923629 0,34222825 5,71 0,98 4,60517018 3,93798430 0,66718587 14,48 1,92 6,39692965 6,61226462 -0,21533496 -3,36 -0,62 6,42673114 6,66367540 -0,23694426 -3,68 -0,68 4,41037110 4,90188329 -0,49151218 -11,14 -1,41

(30)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

Dado Distância de Cook 0,0166 0,0235 0,0607 0,0000 0,0062 0,0396 0,0026 0,0136 0,0010 0,0128 0,0001 0,0825 0,0011 0,1530 0,0118 0,5681 0,1212 0,0053 0,0010 0,0340 0,0689 0,0825 0,0040 0,0247 0,0698 0,0195 0,1514 0,0278 Página 2 de 3

(31)

Análise dos Resíduos

Resíduo Padronizado x Valor Estimado

7 6 5 4 2 1 0 -1 -214 4 23 25 1015 9 11 19 18 13 28 3 1 21 24 6 20 16 8 7 22 1217 2627 5 2 Distância de Cook 29 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1920 21 22 23 24 25 26 27 28

(32)

Testes de Aderência

Preço Observado800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 600 400 200 Valor Estimado 1.800 1.700 1.600 1.500 1.400 1.300 1.200 1.100 1.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 014423 19 10 1511289251813 3 1 16208 22 21 7 6 24 2627 1217 5 2 Distribuição Freqüências 3 2 1 0 -1 -2 -3 0,4 0,38 0,36 0,34 0,32 0,3 0,28 0,26 0,24 0,22 0,2 0,18 0,16 0,14 0,12 0,1 0,08 0,06 0,04 0,02 Página 1 de 1

(33)

Estimativas

Modelo

modelo 180 de 2018 - Foz Terrenos

Endereço

Endereço: Imóvel Porto Seguro Complemento: L181_18-avaliando Bairro: matrícula 5579

Municipio: Foz do Iguaçu UF: PR Variáveis Área do terreno = 21.838,00 Localização = 1,40 Coef. de Aprov. = 0,1 Via Comercial = 0 Restrição = 5 Valor Unitário Máximo IC (20,75%): 38,64 Médio: 32,00 Mínimo IC (17,16%): 26,51 Valor Total Máximo IC: 843.859,14 Médio: 698.992,55 Mínimo IC: 578.995,43 Parâmetros Nível de Confiança: 80% Estimativa pela: Moda

(34)

ANEXO 3 – ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

ANEXO 3

ESPECIFICAÇÃO

DA AVALIAÇÃO

(35)

ANEXO 3 – ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

1. AVALIAÇÃO DO TERRENO

MÉTODO: COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: II GRAU DE PRECISÃO: II

Itens Graus de fundamentação na utilização de modelos de regressão linear

III II I

1. Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as

variáveis analisadas Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo Adoção de situação paradigma

2. Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados

6*(k+1), onde k é o número de variáveis independentes 4*(k+1), onde k é o número de variáveis independentes 3*(k+1), onde k é o número de variáveis independentes

3. Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações relativas a todos os dados e

variáveis analisadas na modelagem, com foto e características observadas no

local pelo autor do laudo.

Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem.

Apresentação de informações relativas aos

dados e variáveis efetivamente utilizados no

modelo

4. Extrapolação Não admitida

Admitida para apenas uma variável, desde que:

a)as medidas das características do imóvel

avaliando não sejam superiores a 100% do limite

amostral superior, nem inferiores à metade do limite

amostral inferior b)o valor estimado não ultrapasse 15% do valor

calculado no limite da fronteira amostral, para a

referida variável, em módulo.

Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel

avaliando não sejam superiores a 100% do limite

amostral superior, nem inferiores à metade do limite

amostral inferior; b)o valor estimado não ultrapasse 20% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si

e simultaneamente, em módulo.

5.Nível de significância a bicaudal máximo para a rejeição da hipótese

nula de cada regressor

10% 20% 30%

6.Nível de significância máximo admitido nos demais testes

estatísticos

1% 2% 5%

Enquadramento por grau 3 3 0

Pontos por grau 3 2 1

Pontuação final: 15 9 6 0

Item Graus de precisão na utilização de modelos de regressão linear

Grau III Grau II Grau I

Amplitude do intervalo de confiança

(36)

ANEXO 4 – DOCUMENTOS

ANEXO 4

DOCUMENTOS

(37)

(38)

CONSULTA PARA USO E OCUPAÇÃO DO SOLO URBANO GUIA AMARELA

Inscrição Nr: 10111010336001 - Emissão: terça-feira, 27 de novembro de 2018 - 10:45:25

Solicitações de Guias para a Inscrição Imobiliária

Número Requerente: Telefone Data: Situação

Dados da Inscrição

Inscrição Imobiliária: Ano Construção: Utilização: Ocupação: Incidência: Área Construída: m²

Endereço: Economias: Sub-Economias:

10111010336001

1 0

0,00

Nome do Proprietário:

MASSA FALIDA DE ECORA S/A - EMPRESA DE CONSTRUÇÃO E RECUPERAÇÃO DE ATIVOS AV. VENEZUELA

Terreno Vago Impostos e Taxas Nº: Loteamento:

S/N IMOVEL FOZ DO IGUACU-PARTE II

Dados do Terreno

Quadrante: Nº Lote: Área Terreno:

0336 21.838,00

10 Quadricula:1 Setor: 11 Quadra: 01

Patrimônio: Fator: Pontos:

PARTICULAR 1,00 0

TESTADAS DO TERRENO

Logradouro Test. Princ. Metragem Classificação Tipo Via Calçada Atingido

SISTEMA VIÁRIO BÁSICO

Recuo Eixo Via Caixa

Sim 160.0000 Vias Comunitárias

1421 - AV. VENEZUELA Vias Conectoras Sim 30,00 m 15,00 m

Logradouro Classificação Tipo Via Calçada Atingido Caixa Recuo Eixo da Via

SISTEMA VIÁRIO BÁSICO

1421-AV. VENEZUELA Vias Conectoras Vias Comunitárias Sim 30,00 m 15,00 m

999999- Não Informado Vias Locais Vias Comunitárias Não 18,00 m 9,00 m

Tipo Zona Zoneamento Observação

Zonas e Eixos Especiais 2017 ZPP - Zona de Preservação Permanente

DADOS DO ZONEAMENTO

OBSERVAÇÃO: É EXPRESSAMENTE PROIBIDO INICIAR UMA OBRA DE QUALQUER PORTE SEM O RESPONSÁVEL TÉCNICO, ARQUITETO OU ENGENHEIRO E O ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO, SUJEITANDO A MULTAS, CONFORME LEI COMPLEMENTAR Nº. 03/1991.

Nenhum Limite Encontrado...

OBSERVAÇÃO 1: PARA ELABORAÇÃO DE QUALQUER PROJETO DEVERA SER CONSULTADO UM PROFISSIONAL ARQUITETO E/OU ENGENHEIRO HABILITADO NO CAU E/OU CREA/PR. E INSCRITO NO MUNICÍPIO (CMC).

(39)

USOS

Observação do Uso Nome do Uso

Tipo do Uso

Permissível - Consultar a C.T.U.

Habitação unifamiliar Residencial

Habitação coletiva Residencial

Habitação unifamiliar em série Residencial

Habitação Geminada Residencial

(40)

Logradouro : 1421-AV. VENEZUELA

Tipo da Via Urbana: 3-Vias Comunitárias

Informações dos Tipos de Calçadas

Tamanho Faixas de Piso

Largura Minima Largura Máxima

De 0,00 Até 2,50 Faixa de Serviço 0,50 0,00

De 0,00 Até 2,50 Faixa Livre 1,20 0,00

De 2,51 Até 3,70 Faixa de Acesso 0,00 1,20

De 2,51 Até 3,70 Faixa de Serviço 1,00 0,00

De 2,51 Até 3,70 Faixa Livre 1,20 0,00

De 3,71 Até 999.999,00 Faixa de Acesso 0,70 0,00

De 3,71 Até 999.999,00 Faixa de Serviço 1,00 0,00

De 3,71 Até 999.999,00 Faixa Livre 1,20 0,00

Vias Comunitárias Faixa de

Acesso

Paver / Placa de Concreto / Tijolo / Concreto in loco / Concreto estampado.

Permitido uso de calçada verde.

Faixa de Serviço

Paver / Placa de Concreto / Tijolo / Concreto in loco / Concreto estampado.

Permitido uso de calçada verde.

Faixa Livre Paver / Placa de Concreto / Tijolo / Concreto in loco / Concreto estampado.

(41)

OBSERVACÃO CONSULTA ALVARÁ CONSTRUCÃO TRÂMITES NA CTU:

É Necessário apresentar requerimento a Comissão Técnica de Zoneamento e Uso do Solo-CTU com o devido responsável técnico, Arquiteto ou Engenheiro com Habilitação no CAU/CREA e comprovante de pagamento da taxa.

DA PROTEÇÃO E DOS RECURSOS HÍDRICOS:

Nascentes: marcar faixa de proteção de 50,00m a partir do ponto inicial; Rios e Corrégos: marcar faixa de proteção de 30,00m das margens; Rio Tamanduá: marcar faixa de proteção de 50,00m das margens e Rios Paraná e Iguaçu: marcar faixa de proteção de 200,00m das margens (art. 4º Lei Federal 12.651/2012).

OBRAS DE ARTE:

Verificar Lei No. 1.759 de 18 de maio de 1993 que dispõe sobre a obrigatoriedade de Obras de Arte em edificações.

PNE - PORTADORES DE NECESSIDADES ESPECIAIS:

Verificar Decreto Federal No. 5.296 de 02/dezembro/2002 (Portadores de Necessidades Especiais).

ESTACIONAMENTO E RECREAÇÃO:

Ver Código de Obras.

DOS CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS FECHADOS:

Quando margearem as vias Estruturais, Conectoras, Coletoras e Eixos Viários de Bairros - EB´s, deverão manter afastamento mínimo de 50,00m de profundidade cuja área será destinada para o uso comercial ou misto;

ART. 24 DA LEI 124/2007 :

Poderão ser utilizados parâmetros urbanísticos da Zona de índices menos restritivos, para os lotes situados em divisas de zonas distintas, com profundidade igual ou inferior a 50m, exceto; ZIE´s, ZEP, ZPP e EB´s.

OUTRAS INFORMAÇÕES:

Este formulário não dá direito de construir. Somente após a concessão de alvará de licença, este direito é adquirido. Para maiores orientações sobre os trâmites de aprovação de projetos poderá consultar a Cartilha Explicativa do Cidadão Sobre Aprovação de Projetos.

ESTE DOCUMENTO É VALIDO ATÉ 90 DIAS APÓS A DATA DE GERAÇÃO.

(42)

(43)

(44)

(45)

(46)

(47)

(48)

(49)