EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3º VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3º VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO

Processo: 1010894-91.2019.8.26.0506 - N° de Ordem: 2019/000604 Solicitante: Determinação judicial

Exequente: Condomínio Residencial Tapajós Executada: Dalva de Andrade Silva da Cunha

Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais Finalidade: Embasamento de decisão judicial

Objetivo: Apuração de valor de mercado Objeto da avaliação: Ap 01 - Bloco 15

Localização: Rua Carlos Cesar Tonelo, n° 250 - CEP 14062-090

Marcia Olinda da Costa Vieira Merrichelli, perita nomeada

e compromissada nos autos em epígrafe, após estudos e diligências neces-sárias ao honroso encargo que lhe foi confiado, vem respeitosamente apre-sentar a V. Exa. o resultado de seu trabalho.

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

1- CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

A Executada é proprietária do apartamento de número 01 - Bloco 15, no Condomínio Residencial Tapajós.

Na qualidade de condômina, tem a obrigação do pagamento de sua quota parte, nas taxas condominiais mensais. Em virtude da inadim-plência, deu-se início a presente Ação de Cobrança, hoje em fase de execu-ção.

Em 27/11/2019 foi Lavrado o Termo de Penhora, sobre os direi-tos que a parte executada detém sobre o imóvel, visto se tratar de imóvel com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal.

2- OBJETO DA PERÍCIA:

_{Avaliar o valor de mercado do imóvel: Apartamento de número 01-}

Bloco 15, do Condomínio Residencial Tapajós, localizado à Rua Carlos Cesar Tonelo, n° 250 - Jardim Heitor Rigon.

-Cadastrado na Prefeitura Municipal Local sob o n° 349882.

-Matrícula n° 0168983-1º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Pre-to.

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-O imóvel supracitado possui 48,73 m² de edificação principal; 6,00 m² de edificação secundária.

3- VISTORIA:

Conforme prévio agendamento, fomos ao Condomínio Residen-cial Tapajós no dia e hora marcados. Nos identificamos na portaria do Condomínio, e como faríamos vistoria em 03 unidades residenciais, o por-teiro interfonou em todos os apartamentos para que as proprietárias nos permitissem a entrada.

No apartamento de n° 01 - Bloco 15, não havia ninguém, pois apesar de interfonado muitas vezes ninguém atendeu, portanto não pude-mos ir até o apartamento. Mas, como estávapude-mos sendo acompanhada pelo zelador, Sr. José Raimundo do Nascimento, ele nos informou que todos as unidades eram iguais, o que nos permitiu proceder com a avaliação, mesmo não tendo entrado no apartamento a ser avaliado.

O apartamento possui 01 sala, cozinha conjugada com uma pe-quena área de serviço; 02 dormitórios, e um banheiro. É um apartamento simples, com piso cerâmico na cor branco, com as paredes pintadas com tinta látex. O Residencial possui portaria 24 horas, com uma guarita e duas cancelas, uma para entrada e outra para saída. Possui ligação de água indi-vidualizada, assim como também o gás.

3.1- DESCRIÇÃO DO IMÓVEL:

Possui na área comum, uma pequena área de lazer com uma qua-dra de esportes e um playground. Todos os apartamentos possuem 01 vaga de garagem descoberta. O Condomínio Residencial Tapajós, é um

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mínio estritamente residencial, não sendo permitido no local, uso comerci-al.

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5- MELHORAMENTOS PÚBLICOS E ESTUDO DA REGIÃO:

O local possui energia elétrica, rede de água e esgotos.

Há transportes públicos regulares, que fazem a ligação entre bair-ros.

Existem nas imediações, vários edifícios residenciais e comércios de médio e pequeno porte.

O Condomínio está situado na zona norte da cidade.

5.1- SITUAÇÃO DE ACORDO COM A PREFEITURA MUNICIPAL LOCAL:

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_{De acordo com a Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto:}

Cadastro: 349882

Inscrição cadastral: 254-62-51-2

Matrícula: 0168983 - 1º Cartório de Registro de Imóveis Ribeirão Preto Valor venal do imóvel: R$ 34.337,79

Loteamento: Jardim Heitor Rigon Apartamento: 01- Bloco 15

Padrão: 3

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7- MÉTODO DE AVALIAÇÃO:

O presente Laudo Técnico foi elaborado em conformidade com a NORMA BRASILEIRA NBR 14.653-2011 que representa a diretriz de

“Avaliação de Imóveis Urbanos”.

Na presente Avaliação, adotou-se o Método Comparativo Direto, que define o valor do imóvel de forma imediata através da comparação di-reta com os dados, elementos assemelhados, constituindo o método básico.

Para essa coleta de dados, foram necessárias várias pesquisas em diversas fontes para apurar os valores dos apartamentos que estão sendo ofertados no mercado imobiliário local, e os negócios efetivamente realiza-dos, assim poderemos determinar o valor que reflete a realidade mercado-lógica imobiliária da região avaliada, em nossa cidade.

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Para a perfeita aplicação deste Método, as características básicas em que deve haver semelhança, basicamente estão relacionadas com os se-guintes aspectos:

- LOCALIZAÇÃO - TIPO DO IMÓVEL

- DATA DA OFERTA OU FECHAMENTO

Obedecidas às condições acima, o valor de mercado procurado estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.

A atualização não será feita, pois as amostras foram coletadas em data contemporânea do presente Parecer Técnico.

8- DIAGNÓSTICO DO MERCADO:

O Município de Ribeirão Preto possui aproximadamente 700.000,00 mil habitantes.

A oferta de imóveis à venda, no mesmo residencial não é grande, mas muito grande nas imediações, com muitos lançamentos com facilida-des de aquisição. A maior dificuldade hoje é a obtenção de crédito para imóveis de baixo padrão, principalmente pela dificuldade de comprovação de renda.

9- PLANEJAMENTO DA PESQUISA:

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Na pesquisa, o que se pretende é a composição de amostras que possam representar os dados de mercado de imóveis semelhantes ao do avaliando, que estejam sendo ofertados para venda ou que tenham sido vendidos.

10- PESQUISA:

Encontramos alguns imóveis à venda no mesmo residencial, o que nos possibilita encontrarmos o valor de mercado, com mais precisão, e para tanto utilizaremos o Método Comparativo Direto de Dados de Merca-do com menos variantes, apenas as que se referem a tipos de acabamento, pois os imóveis são iguais. Em nossa pesquisa, encontramos 07 (sete) amostras a venda de apartamentos no mesmo Condomínio Residencial Ta-pajós, no bairro Jardim Heitor Rigon.

ELEMENTOS DA PESQUISA

ELEMENTO 1

APARTAMENTO - 48,73 M² - 1 VAGA EDIFÍCIO: RESIDENCIAL TAPAJÓS

RUA: CARLOS CESAR TONELO, 250 PROPRIETÁRIO: CEF

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 75.371,00 TIPO (FO): OFERTA - 0,90

FONTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL FONE: 4004-9009

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ELEMENTO 2

RUA: CARLOS CESAR TONELO, 250 PROPRIETÁRIO: CEF

FONTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL FONE: 4004-9009

VALOR POR M²: R$ 1.566,10 - DATA: 18/11/2020

ELEMENTO 3

RUA: CARLOS CESAR TONELO, 250 - BLOCO PROPRIETÁRIO: NÃO INFORMADO

FONTE: ANDRADE E MENEZES FONE: (16) 3913-0500

VALOR DO M²: R$ 1.744,30 - DATA: 18/11/2020

ELEMENTO 4

RUA: CARLOS CESAR TONELO, 250 PROPRIETÁRIO: NÃO INFORMADO

FONTE: CANAH IMÓVEIS FONE: (16) 3235-8405

VALOR DO M²: R$ 2.257,30 - DATA: 18/11/2020

ELEMENTO 5

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FONTE: SÔNIA RAMALHO IMÓVEIS FONE: (16) 4009-0600

VALOR DO M²: R$ 1.641,70 - DATA: 18/11/2020

ELEMENTO 6

FONTE: SÔNIA RAMALHO IMÓVEIS FONE: (16) 4009-0600

VALOR DO M²: R$ 1.026,10 - DATA: 18/11/2020

ELEMENTO 7

FONTE: PARTICULAR FONE: (16) 99155-1501

VALOR DO M²: R$ 1.333,90 - DATA: 18/11/2020

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A pesquisa efetuada, homogeneizada, traz os seguintes valores unitários por m², dos apartamentos ofertados em nossa cidade, válidos para esta data, que deverão sofrer tratamento matemático:

(R$/M²) = q q1 1.546,70 q2 1.566,10 q3 1.744,30 q4 2.257,30 q5 1.641,70 q6 1.026,10 q7 1.333,90 TOTAL GERAL 11.116,10 MÉDIA SIMPLES = 1.588,00 LIMITE SUPERIOR (+ 30%) = 2.064,40 LIMITE INFERIOR (- 30%) = 1.111,60

Diante dos valores encontrados de “q” será eliminado o elemento representado pelo q4, por se encontrar acima do valor máximo encontrado, e o elemento representado pelo q6, por esta abaixo do valor mínimo encon-trado.

MÉDIA SANEADA = 1.566,50

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Daremos ao “q” o valor de R$ 1.566,50 por m², portanto o valor encontrado é R$ 76.337,50 (setenta e seis mil, trezentos e trinta e sete reais e cinquenta centavos).

Considerando o valor encontrado é muito próximo ao valor de duas ofertas, onde o proprietário é o próprio agente financeiro, ou seja, a Caixa Econômica Federal, e como bem sabemos, se trata de imóveis de Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, destinado a pessoas de baixa renda, não daremos aqui o desconto de 10% sobre o valor encontrado, mas sim faremos uma média entre as duas ofertas da Instituição Financeira, para obtermos o valor do imóvel, portanto o valor do imóvel avaliando é R$ 75.884,50 (setenta e cinco mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e cin-quenta centavos).

_{Diante de todos os estudos efetuados, concluímos que o}

aparta-mento tem o valor comercial de R$ 75.884,50 (setenta e cinco mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e cinquenta centavos).

12- CONCLUSÃO:

O Valor de mercado, do apartamento de número 01, Bloco 15 do Edifício Condomínio Residencial Tapajós, no bairro Jardim Heitor Rigon, nesta cidade de Ribeirão Preto, objeto deste Parecer Técnico é de R$ 75.884,50 (setenta e cinco mil, oitocentos e quarenta e quatro reais e cin-quenta centavos) para venda, nesta data, considerando-se o mesmo, livre de qualquer ônus ou encargos que venham alterar o seu valor.

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Nada mais a relatar, este signatário se dá por encerrado seu traba-lho, com 18 (dezoito) folhas digitadas, todas elas rubricadas, sendo a últi-ma, datada e assinada.

Grata pela nomeação.

Ribeirão Preto, 19 de novembro de 2020.

Marcia Olinda da Costa Vieira Merrichelli

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