Registro: 2014.0000715XXX
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXXXX- 93.2011.8.26.0625, da Comarca de Taubaté, em que são apelantes INMOB CONSULTORIA IMOBILIÁRIA e MRV - ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado REGINA (Omitido).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SALLES ROSSI (Presidente sem voto), LUIZ AMBRA (Revisor) E GRAVA BRAZIL.
São Paulo, 7 de novembro de 2014. Cesar Luiz de Almeida
Relator Assinatura Eletrônica
VOTO Nº 81X
APELAÇÃO Nº XXXXXXX-93.2011.8.26.0625 COMARCA: TAUBATÉ
APTES.: INMOB CONSULTORIA IMOBILIÁRIA E MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A APDA.: REGINA (Omitido)
JUIZ (A): CARLOS EDUARDO REIS DE OILVEIRA
APELAÇÕES - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGÓCIO QUE NÃO SE APERFEIÇOOU - FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO - ANÁLISE PRELIMINAR DA COMPATIBILIDADE DA SITUAÇÃO ECONÔMICO-FINANCEIRA DA COMPRADORA QUE NÃO CONDIZIA COM O NEGÓCIO IMOBILIÁRIO PRETENDIDO - CONSUMIDOR QUE NÃO PODE SER PENALIZADO PELA NÃO OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS
VALORES PAGOS DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - ADMISSIBILIDADE - SENTENÇA
MANTIDA - RECURSOS DESPROVIDOS.
Cuidam-se de recursos interpostos contra a r. sentença de fls. 158/162 que julgou procedente a ação de rescisão contratual condenando as requeridas a restituir à autora as quantias pagas a título de sinal e comissão de corretagem, bem como, nas verbas de sucumbência com honorários fixados em R$ 1.090,00.
A correquerida MRV Engenharia e Participações Ltda opôs embargos (fls.207/209) que foram acolhidos parcialmente para, sanando a omissão, integrar o julgado com a declaração de que caberá à requerida “MRV” a restituição das quantias recebidas a título de pagamento parcial do preço e à correquerida “INMOB” os valores correspondentes à comissão de corretagem e que as partes ratearão em frações iguais as verbas de sucumbência.
A requerida Inmob Consultoria Imobiliária apela (fls. 167/177) alegando, em síntese, que o fato gerador da comissão do corretor de imóveis é a intermediação que leva à concretização do negócio, o que se verificou na espécie, fazendo, pois, jus à comissão.
Sustenta que o contrato de assessoria imobiliária não pode ser rescindido pelo fato de o financiamento não ter sido realizado, pois o
serviço de intermediação foi prestado e o compromisso de compra e venda celebrado. Ademais, a cláusula 5ª do contrato de prestação de serviços de assessoria prevê que, na hipótese de eventual rescisão da compra e venda, não caberá devolução de valores recebidos por conta da assessoria prestada.
Pugnou, ao final, pelo provimento do apelo a fim de que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados.
A requerida MRV apela (fls.216/226) alegando, em síntese, que rescisão contratual derivou da inadimplência da apelada, portanto, não pode ser condenada a devolução integral do valor pago, devendo ser retido em favor da apelante o percentual de 8% previsto no contrato. Por fim, requer o provimento do recurso e consequentemente a improcedência da ação.
Recursos regularmente processados (fls.180 e 229) e respondidos (fls. 182/191 e fls.231/240).
É o relatório.
Os recursos não comportam provimento.
Depreende-se dos autos que em 05/06/2010 a autora firmou com a requerida MRV Engenharia e Participações S/A o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de fls. 16/18, visando a aquisição da unidade nº 103, do bloco 04, do empreendimento Tibet na Cidade de Taubaté - SP., pelo preço certo e ajustado de R$ 86.904,00 mais despesas de corretagem.
Consta do contrato que o preço seria pago da seguinte forma:
- R$ 9.224,00 a título de sinal com a seguinte forma de pagamento;
- R$314,00 no ato e uma parcela no valor de R$330,00 a ser paga em depósito bancário e;
- R$ 330,00 em 26 parcelas de R$ 171,00, vencendo-se a primeira em 10/11/2011;
- R$ 72.680,00 por meio de financiamento obtido junto à Caixa Econômica Federal.
Ocorre que o contrato de compra e venda não se concretizou porque a apelada não obteve êxito no financiamento junto à Caixa Econômica Federal.
Convém anotar, que as apelantes antes da conclusão do negócio promoveram uma simulação de empréstimo a ser captado junto a instituição financeira levando em conta os rendimentos da autora e foi obtido resultado que a habilitava à obtenção de crédito imobiliário. E esse fato foi
crucial e determinante para a celebração do negócio jurídico entres as partes. Não se pode olvidar, que o serviço de assessoria eficazmente prestado inclui a análise preliminar da compatibilidade da situação econômico-financeira do comprador com o negócio imobiliário pretendido por ele (cuja aprovação depende do agente financeiro), o que não se verificou na espécie, de modo que houve falha na prestação do serviço, não podendo o consumidor ser penalizado pela não concretização do negócio como bem ressaltou o Douto Magistrado singular in verbis: “Entrementes, no
particular, ao promover a simulação da análise de crédito para financiamento e, assim, chegar à conclusão de êxito, a requerida imobiliária criou uma expectativa na autora de obter sucesso no financiamento. Só por isso ela subscreveu o compromisso de compra e venda. A aproximação só foi útil por conta desse fato. Tivesse a simulação resultado negativo, é seguro supor que a autora não ultimaria o negócio jurídico. Bem por isso, deve a comissão de corretagem também ser restituída.”sic
Dessa forma, sendo efetuado o distrato do negócio, não há como se concluir que o trabalho de corretagem tenha alcançado resultado útil, portanto, o valor desembolsado a título de intermediação deve ser devolvido.
Esse é o entendimento desta C. 8ª Câmara, a saber: APELAÇÃO Nº: 1068458-92.2013.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO
APELANTE: KARLA MICHERLINE GOMES DA SILVA
APELADA: ATUA TABOÃO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA.
Compromisso de compra e venda Imóvel em construção Ação de rescisão c.c. restituição dos valores pagos proposta pela compradora Improcedência Admitida a retenção de 30% e a
exigibilidade da comissão de corretagem Inconformismo Pagamento da intermediação pelo comprador que não configura abusividade, por si só Apelante que tinha plena ciência do encargo Inteligência dos arts. 724 e 725, do CC Comissão que, todavia, é devida apenas quando atingido resultado prático do negócio Rescisão logo no início do contrato Obras não concluídas Expectativa do recebimento Perda de porcentagem, sob pena de ferir o art. 53, do CDC
Excessiva retenção de 30%, que fica reduzida para 20%, de todos os valores pagos Sentença reformada Recurso provido em parte. (Relator Desembargador GRAVA BRAZIL, j.04.06.2014 v.u. da 8ª Câmara de Direito Privado).
A propósito, este Egrégio Tribunal de Justiça já decidiu, também, que:
"COBRANÇA - Mediação - Corretagem Após pagamento de sinal, foi desfeito o negócio - Não pagamento de comissão - Sentença de improcedência - Verba condicionada ao resultado útil - Não ocorrência Recurso improvido" (TJSP - Apelação Cível n° 9218670-0/1, Relator
LUIS FERNANDO NISHI - j. 12/05/2009 - v.u. da 31ª Câmara de Direito Privado).
"PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - Comissão de corretagem - Negócio desfeito - Ausência de resultado útil - Honorários indevidos. Para que o corretor faça jus à comissão deve estar cumpridamente comprovada a conclusão do negócio. Preliminar rejeitada. Recurso improvido" (TJSP -
Ap. Cível n° 1034115-0/5, Relator EMANUEL OLIVEIRA - j. 28/05/2008 v.u. da 34ª Câmara de Direito Privado).
Quanto a insurgência da construtora MRV referente a retenção do percentual de 8% do valor adimplido pela apelada não prospera em razão do contido no artigo 422, do Código Civil de que os contratantes são obrigados a guardar durante toda a execução da avença os princípios da probidade e da boa-fé.
Assim, devem ambos agir de forma leal e cooperativa, permitindo que o outro cumpra com todos os deveres aos quais se obrigou, uma vez que o adimplemento do contrato é do interesse de ambos.
Se a requerida incentivou a apelada a concluir a aquisição com suporte no resultado de simulação obtido que a habilitava à obtenção de crédito imobiliário e de que ela detinha capacidade econômica para obter o financiamento, a conclusão do compromisso de compra e venda está fundada na confiança de que isso se concretizará.
De outro lado, a boa-fé objetiva exige que eventual ulterior negativa de financiamento calcada em recusa de concessão nos dados econômicos utilizados, devem as partes serem restituídas a situação anterior, sem nenhuma redução patrimonial em desfavor da adquirente, seja a título de comissão pela intermediação, seja como cláusula penal.
Não se pode admitir que os requeridos se valham da suas próprias incúrias, e cobrem da promitente compradora encargos pelo negócio que não se concretizou.
Este, aliás, é o posicionamento desta Colenda 8ª Câmara de Direito Privado, a saber:
“CONTRATO IMOBILIÁRIO - Rescisão contratual em razão do inadimplemento dos compradores - Financiamento bancário não efetivado por culpa da construtora que não repassou os documentos à CEF - Retenção injustificada - Impossibilidade de pagamento das prestações com recursos próprios - Devolução integral dos valores pagos sem direito a retenção Procedência parcial para condenar a ré ao pagamento de 2% do valor atualizado do contrato a título de perdas e danos, corretamente afastados os lucros cessantes, porque ali já considerados - Descabimento das justificativas da ré de que o financiamento se daria mediante impulso exclusivo do interessado, a ela cabendo somente a assistência indireta Dano moral configurado pela perda de oportunidade de fruição do Programa Minha Casa Minha Vida Período de graça de 180 dias previstos no contrato, que unicamente pode vir a ser tolerado Condenação em perdas e danos já remunerando o prejuízo, englobando inclusive os alugueres pagos no interregno, descabendo o pretendido bis in idem - Verba honorária corretamente arbitrada, mantidos os ônus da sucumbência - Sentença mantida - Recurso improvido.”sic (Apelação nº 0037881-79.2012.8.26.0005, Relator Desembargador LUIZ AMBRA, j.08.04.2014 v.u.).
“EMENTA - RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - SERVIÇOS DE ASSESSORIA - CDC Aplicabilidade - Possibilidade de o comprador responsabilizar-se pelo pagamento de despesas oriundas da compra e venda de imóvel - Serviços não especificados no contrato - Ofensa ao art. 6º, III, do CDC - Compra e venda que não se aperfeiçoou - Falha na prestação do serviço pela ausência de análise preliminar da compatibilidade da situação econômico-financeira do comprador com o negócio imobiliário pretendido - Consumidor que não pode ser penalizado pela não concretização do negócio - Sentença mantida - Recurso improvido.”sic g.n. (Apelação nº 0008873-91.2012.8.26.0220, Relator Desembargador SALLES ROSSI, j.15.10.2014 v.u.).
No mesmo sentido, confira-se: APELAÇÃO CÍVEL N° 0000813-78.2012.8.26.0625 COMARCA: TAUBATÉ 5ª VARA CÍVEL
APELANTE: MRV - ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A APELADOS: LUIZ FERNANDO RIBEIRO e OUTRA
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO PROPOSTA PELOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES.
RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MONTANTE QUE ENGLOBA PARCELAS PAGAS E QUANTIA DESEMBOLSADA
A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.
ADMISSIBILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL SE DEU POR CULPA EXCLUSIVA DA RÉ. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO, AINDA QUE PARCIAL, DO PREÇO PAGO. INTERMEDIAÇÃO, NO CASO, QUE NÃO ALCANÇOU RESULTADO ÚTIL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.(Relator Desembargador VITO GUGLIELMI, j.26.07.2012 v.u. 6ª Câmara de Direito Privado).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DE DOCUMENTOS PARA OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO APÓS O PRAZO ADEQUADO. Mora na quitação do preço do imóvel que decorre de culpa das promitentes vendedoras. Infração ao principio da boa-fé objetiva. Impossibilidade de cobrar encargos moratórios decorrentes de sua própria desídia. Atualização do valor do contrato devida mesmo no período de mora do credor. Mantido o índice arbitrado pela respeitável sentença. Devolução dos valores cobrados a maior na forma simples, e não dobrada. Ausência de má-fé por parte das rés. Atraso na conclusão do imóvel e entrega das chaves. Considerada abusiva a cláusula que condiciona o início das obras do empreendimento à venda de um número mínimo de unidades. Dever de indenizar os danos do autor no período. Lucros cessantes. Presunção pela não Utilização do imóvel. Fixação de aluguéis a título de Indenização. Contratação de mútuo bancário para adimplemento de valores cobrados pelas promitentes vendedoras de forma imprevista. Caracterização como danos emergentes que devem ser indenizados. Recurso parcialmente provido.” sic g.n.(Apelação nº 4003554-08.2013.8.26.0554, Relatora MARY GRÜN, j.22.10.2014 v.u. da 7ª Câmara de Direito Privado).
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento aos recursos.
CESAR LUIZ DE ALMEIDA Relator
