Laudo de avaliação de imóveis

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Identificação do Imóvel

Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário CARLOS

MAGNO SANTOS CAMPOS Nº CPF / CNPJ 00895220792 Nome Empreendimento

Valor Compra Venda R$ 1.640.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 01 0007 1625 23001.056-8 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 9 Matrícula: 423529

Logradouro R JOSE MINDLIN Nº 320 Andar Complemento CS 6

Bairro RECREIO DOS BANDEIRANTES Cidade RIO DE JANEIRO UF RJ CEP 22790-686 Latitude -23.009221 Longitude -43.473787

Caracterização da Região

Região

Residencial Unifamiliar Comercial Residencial Multifamiliar Industrial Outro - Descrever Abaixo

Infraestrutura

Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública

Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado

Fossa Cisterna/Poço Artesiano Tipo Pavimentação: Asfalto

Restritivos:

Favela Risco Ambiental

Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo

Serviços Públicos e Comunitários

Metrô Centro

Comercial Escola Segurança Ônibus Rede Bancária

Lazer Coleta de

Lixo Clínicas/Hospitais

Aeroporto Shopping Parque

Outro -Descrever Abaixo

Análise da Região do Bairro

Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela

Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial Limites do Bairro

Padrão da Região:

Alto Médio-alto Baixo

Médio Médio-baixo

Fatores Valorizantes Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo

Terreno

Topografia

Plana Aclive

Desnível Pronunciado Declive

Formato Regular Irregular

Dimensões

Área (em m²): 0,00 m² Testada (Frente): 0,00 m Lado Direito: 0,00 m

Fração Ideal: 0,011800 % Fundos 0,00 m Lado Esquerdo: 0,00 m

Tipo de Implantação

Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante:

Tipo do Acompanhante

Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo

Condomínio / Imóvel Avaliado

Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado

N° Andares Tipo: 0 Unidades Por Andar: 0 Nº Total de Unidades: 0 N° de Elevadores: 0 Valor Condomínio: Por Mês Por Ano Descrição dos Andares Uso Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio

Alto Médio-alto Médio

Médio-baixo Baixo Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Em Implantação Infraestrutura do Imóvel

Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica

Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins

Tipo Imóvel Avaliado

Casa Apartamento Galpão

Sobrado Loja Sala

Comercial Vaga Autônoma Depósito

Autônomo Loft

Outro - Descrever Abaixo

Indício Ocupação Imóvel Habitado

Desabitado

Idade Aparente Anos 5 Ano Construção

Estado Conservação Imóvel

Bom Regular

Ruim Em Construção

Padrão Acabamento Imóvel

Alto Normal

Baixo Mínimo

Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 4

Fachada Pintura Esquadrias Alumínio N° Andares do Imóvel Avaliado 2 Nº Dormitórios 4 Dimensões Área Privativa: 244,00 m² Área Comum (m²): 0,00 m² Área Total (m²): 244,00 m²

Área Averbada: 2440 m² Área não Averbada 0 m²

Nº Vagas Cobertas

Cobertas 0 Descobertas 3 Privativas 3

Face Imóvel

Sul Norte Leste Oeste

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Manifestações sobre a garantia

Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?

Sim Não

QUESTÕES COMPLEMENTARES

Sim Não

Data da Vistoria: 06/09/2018

1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?

Não é mencionado na matrícula a área construída do imóvel. O IPTU informa a área construída de 244,00m². 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?

4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas?

6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares?

11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?

14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação?

Observações Finais

Trata-se de município de grande porte, com aproximadamente 6.688.930 habitantes e grande desenvolvimento imobiliário. O imóvel está localizado em bairro distante aproximadamente 32,21 km do centro da cidade (principais vias de acesso são: Av. das Américas e Estrada Benvindo de Novaes), onde evidenciamos uso residencial. O bairro apresenta boa infraestrutura e imóveis com padrões similares ao imóvel em estudo, fato que enquadra o imóvel em tela no mercado imobiliário local. Avaliação com base em vistoria externa realizada no imóvel, conforme orientação do contratante. As informações sobre as áreas de terreno e construída foram obtidas junto à documentação fornecida e visualmente confirmadas (quando possível através de foto de satélite).É importante ressaltar que não foi possível identificar o padrão construtivo e estado de conservação do mesmo.

Amostras:

Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno

1 Logradouro R JOSE MINDLIN Nº 320 Andar Complemento Proximidade do Imóvel km

Bairro RECREIO DOS

BANDEIRANTES Cidade RIO DE JANEIRO UF RJ CEP 22790-686 Latitude -23.009221 Longitude -43.473787

Descrição CASA Fonte de Informações Sr. Marcos Telefone (21) 98767-4740

Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 3 Nº Dormitórios 4 Nº Banheiros 4 Idade Aparente 0 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$

1.185.000,00

Data Venda /

Oferta 10/09/2018 Valor m² R$ 4.856,56 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00

Área do Terreno (em m²) 0,00

Área da Edificação (m²) 244,00

Área Privativa 244 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70

Descrição CASA Fonte de Informações Sr. Rodrigo Telefone (21) 96450-0540

1.450.000,00

Data Venda /

Descrição CASA Fonte de Informações Sra. Evelin Telefone (21) 3591-1333

1.290.000,00

Data Venda /

Descrição CASA Fonte de Informações Sra. Daiana Telefone (21) 2438-4477

1.250.000,00

Data Venda /

Descrição CASA Fonte de Informações Sra. Maria Telefone (21) 2437-9295

1.561.600,00

Data Venda /

(3)

Tabela de homogenização

Grau de Fundamentação: II Grau de Precisão: III

Metodologia: Comparativo Direto – Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo

Amostra Área (m²) Valor (R$) Dados Iniciais (R$/m²) (1) (2) (3) (4) (5) (6) Homogeneização (R$/m²) Amostra 1 244,00 1.185.000,00 4.856,56 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 4.370,90 Amostra 2 244,00 1.450.000,00 5.942,62 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 5.348,36 Amostra 3 244,00 1.290.000,00 5.286,89 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 4.758,20 Amostra 4 270,00 1.250.000,00 4.629,63 0,9000 1,1350 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 4.729,17 Amostra 5 268,00 1.561.600,00 5.826,87 0,9000 1,1350 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 5.952,15 Fatores:

(1) - Fonte, (2) - Fator Idade e Estado Conservação, (3) - Fator Vaga / Terreno, (4) - Localização, (5) - Fator Andar, (6) - Fator Padrão de Construção

MÉDIAS DAS AMOSTRAS 5.031,76 Saneamento das Amostras (+/-30%)

Valor Minimo 3.522,23 Valor

Máximo 6.541,28

Cálculo Valor Avaliação

Área do Terreno (m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00

Área da Edificação (m²): 244,00 Valor m²: R$ 5.031,76 Valor Edificação: R$ 1.228.000,00

Valor de Liquidez: R$ 918.000,00 Valor Imóvel: R$ 1.228.000,00

Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 1.228.000,00

Avaliação para Garantia de Financiamento

Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real

Valor Edificação R$ 1.228.000,00 Valor por extenso: um milhão e duzentos e vinte e oito mil reais Valor do(s)

Anexo(s) R$ 0,00 Valor por extenso: zero real Valor do(s)

Anexo(s) R$ 0,00 Valor por extenso: zero real Unidades Autônomas

N° da Matrícula Quantidade Unidades

Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor

Valor de Liquidação Forçada

423529 0 Indefinido

Valor Imóvel R$ 1.228.000,00 Valor por extenso: um milhão e duzentos e vinte e oito mil reais

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:

Nome da Empresa ENGENHARIA GALACHE Nome do Avaliador Tales R. S. Galache CREA / CAU 5060563873/D

Local e Data Santo André/SP 11/09/2018

"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".

LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.

“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.

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Representação Vista da Rua Descrição Data Foto 10/09/2018 Representação Fachada Descrição Data Foto 10/09/2018 Representação Fachada Descrição Data Foto 10/09/2018 Representação Fachada Descrição Data Foto 10/09/2018 Representação Fachada Descrição Data Foto 10/09/2018 Representação Fachada Descrição Data Foto 10/09/2018 Representação Fachada Descrição Data Foto 10/09/2018

Representação Identificação Numérica Descrição Data Foto 10/09/2018 Representação Fachada Descrição Data Foto 10/09/2018

Documentação Fotográfica

Fotos imóvel

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Representação Fachada Descrição

Data Foto 10/09/2018

Representação Identificação Numérica Descrição

Data Foto 10/09/2018

Representação Identificação Numérica Descrição

Data Foto 10/09/2018

Representação Identificação Numérica Descrição Data Foto 10/09/2018 Representação Fachada Descrição Data Foto 10/09/2018

Fotos da Amostra 1

Fotos da Amostra 2

Fotos da Amostra 3

Fotos da Amostra 4

Fotos da Amostra 5

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Imagem - Mapa

Representação: Mapa

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Considerações:

Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) % Despesas financeiras: (taxas de mercado) IPTU 4.716,03 0,03% ao mês Taxa da aplicação financ. 8,50% Manutenção/administração 0,16% ao mês Inflação média ao ano 2,76% Comissão de venda 0,17% ao mês Custo financeiro 5,59% ao ano

Total 1 0,36% ao mês Total 2 0,45% ao mês

Despesas totais Total 1 Total 2 = 0,81% fixas + financeiras Prazo de comercialização 36 meses

O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 74,76%

Diagnóstico de Mercado

Nível de Oferta: alto médio/alto médio X médio/baixo baixo Nível de Demanda: alto médio/alto médio X médio/baixo baixo Absorção: rápida normal/rápida normal X normal/difícil difícil

Desempenho do Mercado Atual: Aquecido normal/aquecido normal normal/recessivo recessivo X

Trata-se de vistoria extrena, pelo exposto adotaremos que imóvel em estudo possui condições normais de habitabilidade e de conservação. CONSIDERAÇÕES:

Cálculo do valor de liquidação forçada

(deve ser estimado o prazo de liquidação do imóvel de acordo com a região, o mercado local e condições de oferta)

R$ 918.000,00

Taxa Selic+2% IPCA 12 meses