SENTENÇA
CONCLUSÃO
Em 20 de janeiro de 2014, faço estes autos conclusos à MM.ª Juíza de Direito da 1ª Vara Cível do Foro Regional V - São Miguel Paulista Dra. Vanessa Carolina Fernandes Ferrari. Eu, Ricardo Ramon Rivarolli, _____, assistente judiciário, subscrevo.
Vistos.
R. (Omitido) propôs ação de rescisão
contratual em face de PLANO FLAMBOYANT EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA (PLANO & PLANO/CYRELA), alegando que
celebrou junto ao réu contrato de compra e venda de futura unidade autônoma condominial, com o prazo para conclusão e entrega das chaves para agosto de 2012. Esclareceu que o preço do imóvel pactuado em contrato foi de R$ 147.743,08 (cento e quarenta e sete mil, setecentos e quarenta e três reais e oito centavos), e o autor efetuou o pagamento no valor de R$ 6.208,23 (seis mil, duzentos e oito reais e vinte e três centavos). Todavia, no começo do ano 2013, o autor não pôde dar continuidade aos pagamentos das parcelas, de modo que solicitou à ré o distrato do contrato de maneira amigável, sendo informado que seria restituído somente 40% de tudo que foi pago, sem correção monetária e que não restituiriam os valores pagos a título de comissão de corretagem. Requereu a tutela antecipada para que o nome do autor seja retirado dos órgãos de proteção ao crédito, a rescisão do contrato de
compra e venda e a condenação da ré a restituir ao autor em parcela única o equivalente a 90% da integralidade dos valores pagos, correspondente ao valor de R$ 9.728,10 (nove mil, setecentos e vinte e oito reais e dez centavos), referentes às parcelas pagas, dando-se a causa o valor de R$ 9.728,10 (nove mil, setecentos e vinte e oito reais e dez centavos). Foram trazidos documentos (fls. 19/68).
Foi deferida a tutela antecipada (fls. 79).
A ré PLANO FLAMBOYANT
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA foi citada (fls. 73) e
apresentou contestação (fls. 83/94), alegando que o autor concordou com os termos do contrato, da qual dispõe sobre o quantum a ser restituído em caso de rescisão contratual. Esclareceu que a venda do imóvel não foi intermediada por preposto da ré, mas sim por profissionais de outra empresa, para quem o autor realizou o pagamento das comissões e a taxa de serviço de assessoria técnico imobiliária no valor de R$ 4.600,76 (quatro mil e seiscentos reais e setenta e seis centavos), sendo que a ré somente recebeu os valores relativos ao preço do imóvel, qual seja R$ 6.208,23 (seis mil, duzentos e oito reais e vinte e três centavos). Ressaltou que o autor tinha pleno conhecimento da sua obrigação e que a ré não recebeu nenhum valor pago a título de comissão de corretagem. Insurgiu-se contra as alegações contidas na inicial e pugnou pela improcedência da ação. Foram trazidos documentos (fls. 95/157).
Réplica a fls. 169/175.
É um breve relatório. Passo a decidir.
As circunstâncias da causa evidenciam ser improvável a obtenção de transação, não sendo caso de designação da
audiência preliminar prevista no art.331, caput, do Código de Processo Civil.
Cabível o julgamento antecipado da lide, com fundamento no artigo 330, inciso I do Código de Processo Civil, tendo em vista que a matéria em debate é exclusivamente de direito.
Trata-se de ação de rescisão de contrato cumulada com restituição de quantias pagas.
Presentes as condições da ação, passo à análise meritória.
No mérito, a ação é parcialmente procedente.
Com efeito, a alegada relação contratual, a par de incontroversa, está documentalmente provada (fls. 32/63).
Demais disso, não há nos autos recusa do réu no que se refere à rescisão contratual. A controvérsia está somente no que pertine ao valor a ser devolvido ao autor pelas quantias já pagas contratualmente, bem como à devolução do numerário pago a título de comissão de corretagem. Temos dos autos, que o contrato em si está morto, inexistindo interesse no prosseguimento da avença.
Inicialmente, analisa-se a questão atinente ao pagamento pelo autor, enquanto comprador, da comissão de corretagem.
Desde logo, assinala-se que, por si só, o distrato posterior não afeta o direito à corretagem, porque já realizado o negócio (resultado útil). Assim, a prestação dos serviços de corretagem se
aperfeiçoa com a conclusão da transação imobiliária, sendo irrelevante posterior distrato, uma vez que a efetivação dos serviços de corretagem ocorreu antes do desfazimento do contrato.
É isso que se extrai do comando do art.725, do atual Código Civil, que dispõe que a remuneração é devida ao corretor desde que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Na hipótese vertente é incontroverso que o negócio foi formalizado (fls.32/63).
Ocorre que, a prática que impôs ao promissário comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem é nula, pois tal comissão deve ser paga pela incorporadora à intermediadora com o resultado útil e proveitoso da aproximação dos clientes da segunda em relação à primeira.
Portanto, ainda que tenha sido firmada a contratação do pagamento da referida comissão, conforme recibo de “pagamento de comissão de corretagem” (fls. 31), tal prática não deve prevalecer, eis que claramente abusiva.
Nesse sentido, já decidiu o e. Tribunal de Justiça paulista em julgamento de caso análogo, do qual se extrai o seguinte trecho do v. acórdão relatado pelo Des. Fortes Barbosa:
“O serviço de assistência técnica imobiliária e os serviços de corretagem, objeto do litígio, correspondem à remuneração de
serviços de terceiros, em função da intermediação, que aproxima as partes para a realização do negócio. O pagamento da comissão de corretagem é de responsabilidade de quem tenha contratado, se não houver estipulação em sentido contrário (Cláudio Luiz Bueno de Godoy, Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, 5ª ed, Manole, Barueri, 2011, p.743).
No caso em exame, quem contratou os serviços de corretagem foram as apeladas, já que possibilitaram que corretores permanecessem em seu 'stand' de vendas e fechassem as propostas de compra e venda, para aquisição das futuras unidades autônomas. O 'Pedido de Reserva', tal qual o copiado a fls., é geralmente preenchido em 'stands' de vendas, instalados junto ao terreno em que será erguida uma edificação, visando a exibição dos projetos previstos na incorporação e a corretora, invariavelmente, atua no interesse da incorporação, em conjunto com esta, para levar o produto (futura unidade autônoma) ao público consumidor. A legislação consumerista é no sentido deque o consumidor não pode ser obrigado a contratar serviço que não tenha interesse e vontade, sem sua manifestação específica. No caso vertente, os autores não tinham a opção de não contratar os serviços questionados, o que caracteriza abusividade por parte da ré, violando os incisos II e III do art. 6°do CDC” - (Apelação nº 0010814.19.2009.8.26.0564, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 16/05/2013).
Assim sendo é de rigor a devolução dos valores pagos a título de corretagem.
Com relação á devolução das parcelas contratualmente pagas, inicialmente necessário ponderar que a hipótese dos autos consagra a aplicação das disposições do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90).
Com efeito, o artigo 3º, parágrafo segundo
do Código de Defesa do Consumidor dispõe que serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, incluindo neste conceito as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária.
Referida disposição legal deve ser aplicada em coerência com o sistema introduzido pelo Código de Defesa do Consumidor, a que visa, em atenção a comando constitucional expresso (artigo 5º, XXXII e 170, V, da CF), regular as relações de consumo (artigo 2º, da Lei nº 8.078/90).
O contrato em apreço foi firmado pelo autor pessoa física, com o nítido caráter de utilização para efeito de moradia, sendo que não há qualquer prova nos autos de que o referido imóvel seria utilizado para desenvolvimento de alguma atividade econômica. Com isto, conclui-se que a relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor.
Assim sendo, cabe inicialmente assentar que é cabível a rescisão pelo adquirente com esteio no próprio inadimplemento.
Nesse sentido o melhor entendimento, a que Theotonio Negrão faz remissão no "Código Civil", 33ª ed., às pgs. 607/608, com arrimo no STJ. quer dizer: "o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas" (STJ-2ª Seção, ED no REsp 59.870-SP, rel. Min. Barros Monteiro, j.
10.4.02, DJU 9.12.02); no mesmo sentido, RSTJ 87/284), devidamente corrigidas (RSTJ 31/51, 77/235) e de uma única vez (RT 809/311)".
Noticiada a insuportabilidade econômica do autor para prosseguimento, temos como consequência sua rescisão, com
a restituição das parcelas pagas a fim de evitar enriquecimento ilícito da ré.
Contudo, verifica-se do contrato particular de promessa de venda e compra do referido imóvel, mas precisamente na cláusula X-3 (fls.48), as cláusulas penais compensatórias, sinalizando devolução de 10 % dos valores já pagos ao autor, em caso de rescisão de contrato.
Destarte, fixada a natureza jurídica de cláusula penal compensatória da disposição contratual que prevê a retenção de 90%, deve-se incidir o art. 413 do Código Civil, a fim de reconhecer ser tal percentual manifestamente excessivo, porquanto o autor sequer teve a posse do imóvel, sendo na mesma esteira o disposto no Código de Defesa do Consumidor:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado Parágrafo segundo - Nos contratos do sistema de consórcio de produtos duráveis, a compensação ou a restituição das parcelas quitadas, na forma deste artigo, terá descontada, além da vantagem econômica auferida com a fruição, os prejuízos que o desistente ou inadimplente causar ao grupo."
Diante disso, face a declaração de abusividade da cláusula contratual referente à restituição das parcelas pagas em caso de rescisão, a quantia a ser devolvida será o valor pago pelo autor, excetuando-se toda e qualquer despesa do réu, que envolva referida transação comercial, desde que devidamente comprovada por ocasião da liquidação do julgado.
Ante o exposto e considerando o mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação de rescisão de contrato cumulada com restituição de quantias pagas proposta por R. (Omitido) contra PLANO FLAMBOYANT EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, para o fim de confirmar a liminar de fls. 79,
considerando rescindido o contrato de compra e venda, bem como para
condenar o réu a restituir ao autor o valor de R$ 4.600,76 (quatro mil seiscentos reais e setenta e seis centavo) referente ao numerário pago a título de comissão de corretagem, com correção monetária conforme Tabela Prática do Tribunal de Justiça, a partir do desembolso, acrescido de juros de mora de 1 % ao mês, devido desde as citação,
bem como restituir o valor das parcelas pagas, excetuando-se toda e qualquer despesa relativas a transação comercial, devidamente comprovada pelo réu, em liquidação de sentença.
Pelo princípio da sucumbência, e tendo o autor decaído em parte diminuta, condeno o réu ao pagamento das custas e despesas do processo, bem como honorários advocatícios da parte contrária, que arbitro em 20% do valor da execução
P.R.I. São Paulo, 20 de janeiro de 2014.
Vanessa Carolina Fernandes Ferrari Juíza de Direito
D A T A
Em __________________ recebi estes autos em Cartório com a r. sentença supra. Eu ______________ Escrevente, Subscrevi.
