O Mercado Imobiliário para Locação em Ouro Preto, Minas Gerais

A R

T I G O S

Rosangela A. S. Fernandes, Thais Pinto da Rocha Torres, Fábio José Rodrigues Ferreira

O MERCADO IMOBILIÁRIO

PARA LOCAÇÃO

EM OURO PRETO,

MINAS GERAIS*

Resumo: nesse artigo realizou-se uma análise descritiva e estatística das variáveis que representam o mercado imobiliário para locação na cidade de Ouro Preto. Além disso, realizou-se uma caracterização das duas forças econômicas (oferta e deman-da) que influenciam o funcionamento deste mercado. Verificou-se que os imóveis dis-poníveis para locação no município apresentam amplo conjunto de peculiaridades. Deve-se ressaltar que as características do município (cidade histórica, universitá-ria e presença da atividade mineradora) influenciam diretamente sobre este merca-do. Existe uma escassez de imóveis com características que atendam à demanda dos potenciais locadores. Os preços dos imóveis são relativamente elevados.

Palavras-chave: Mercado imobiliário. Ouro Preto. Demanda. Oferta. THE REAL ESTATE MARKET FOR LEASE IN OURO PRETO, MINAS GERAIS.

Abstract: in this article, a descriptive and statistical analysis was performed on the variables that represent the real estate market for rent in the city of Ouro Preto. In addition, a characterization of the two economic forces (supply and demand) that influenced the functioning of this market was carried out. It was verified that the properties available for rent in the municipality present a wide set of peculiarities. It should be noted that the characteristics of the municipality (historical city, uni-versity and presence of mining activity) directly influence this market. There is a shortage of properties with features that meet the demand of potential landlords. Real estate prices are relatively high.

Keywords: Real estate market. Ouro Preto. Demand. Offer.

EL MERCADO INMOBILIARIO PARA ALQUILER EN OURO PRETO, MINAS GERAIS

Resumen: en ese artículo, se realizó un análisis descriptivo y estadístico de las variables que representan el mercado inmobiliario para alquiler en la ciudad de Ouro Preto. Además, se realizó una caracterización de las dos fuerzas económicas (oferta y demanda) que influencian el funcionamiento de este mercado. Se verificó que los inmuebles disponibles para alquiler en el municipio presentan un amplio conjunto de peculiaridades. Se debe resaltar que las carac-terísticas del municipio (ciudad histórica, universitaria y presencia de la actividad minera) influencian directamente sobre este mercado. Existe una escasez de inmuebles con caracterís-ticas que atiendan la demanda de los potenciales locadores. Los precios de los inmuebles son relativamente altos.

Palabras clave: Mercado inmobiliario. Ouro Preto. Demanda. Oferta.

O

Nations Educational, Scientific and Cultural Organization (UNESCO). Conforme

destacou Barretto (2000), Ouro Preto é um patrimônio histórico e artístico nacional e da humanidade, formada por vários monumentos, tais como: museus, chafarizes, bens imóveis e, principalmente, esculturas e artifícios religiosos representando as tradições brasileiras da época colonial e do apogeu do ouro no Brasil. Consequen-temente, o turismo se desenvolveu de forma expressiva na cidade, e vem atraindo visitantes do mundo inteiro.

No que tange aos aspectos geográficos, o município está localizado na Zona Meta-lúrgica de Minas Gerais, especificamente no Quadrilátero Ferrífero, a 96 km de distância da capital mineira. A cidade é circundada pelos municípios de Catas Altas da Noruega, Itaverava, Ouro Branco e Congonhas ao sul; Belo Vale e Moeda a oeste; Mariana a leste; Itabirito e Santa Bárbara ao norte. A área ocupada pelo município é de 1.245 km2 _(IBGE,

2013). De acordo com Andrade (2006), a cidade está inserida em um grande vale limitado ao norte pela Serra de Ouro Preto e ao sul pela Serra do Itacolomi. O principal destaque da paisagem na área urbana é a Serra de Ouro Preto, que se estende ocupando tanto o vale principal, como as vertentes e contrafortes das serras.

Verifica-se que a organização do espaço urbano nesse município apresenta sig-nificativas particularidades. O relevo da cidade é bastante irregular, com vertentes íngremes e vales profundos. Conforme destacou Andrade (2006), Ouro Preto tem uma topografia acidentada e grande parte de seu território é considerado como área de risco, devido às características geológicas. Estima-se que cerca de 5% dos terrenos são planos, 40% ondulados e 55% montanhosos (ANDRADE, 2006). No perímetro urbano verificam-se ruas estreitas e ladeiras tortuosas. Em razão da falta de planeja-mento urbano, há algumas décadas, a ocupação da cidade vem ocorrendo de forma bastante desordenada.

Mediante este cenário, a questão de moradia no município vem sendo, durante anos, um desafio à população que reside no município. Isso porque, as características da cidade trazem reflexos diretos sobre as construções civis e, portanto para o mercado imobiliário local. Por outro lado, deve-se ressaltar que a demanda por imóveis agrega não

apenas cidadãos naturais de Ouro Preto, mas também estudantes das instituições de ensi-no existentes ensi-no município e até na cidade vizinha, Mariana, bem como os trabalhadores das empresas mineradoras.

A população que demanda imóveis em Ouro Preto não dispõe de muitas opções de escolha no momento em que decidem alugar um imóvel na Cidade, uma vez que existe uma escassez de casas e apartamentos no município disponíveis para tal finalidade. Adi-cionalmente, a demanda por imóveis para locação na cidade vem crescendo de forma progressiva nos últimos anos, especialmente, em razão da expansão universitária (pelo aumento do número de estudantes e funcionários da universidade), além da contribuição dos trabalhadores contratados pelas empresas presentes na região. Já a expansão da ofer-ta é limiofer-tada por um conjunto de características da cidade: relevo irregular, por ser um patrimônio cultural, além da existência de áreas de preservação. Tudo isso traz um dese-quilíbrio para o mercado de locação de imóveis no município, o que consequentemente incide sobre os preços.

De acordo com Faria e Castro (2012), em Ouro Preto mesmo com o preço super-valorizado dos aluguéis, os imóveis de baixa qualidade, a displicência dos locadores com relação a benfeitorias necessárias e o desrespeito às cláusulas contratuais de locação os locatários são obrigados a se submeterem às exigências dos locadores.

Em suma, a cidade de Ouro Preto apresenta um conjunto de peculiaridades que traz impactos significativos para o bem-estar da população que demanda imóveis para locação. Diante disso, caracterizar o mercado imobiliário para a locação na cidade de Ouro Preto é de fundamental importância, uma vez que ainda são escassos estudos dessa natureza para esse município.

MATERIAL E MÉTODOS

O mercado imobiliário do município de Ouro Preto é dotado de um amplo con-junto de especificidades, tanto no que tange à sua oferta, quanto à demanda. Diante disso, avaliar este mercado a partir dessas duas vertentes econômicas é de fundamental importância para a compreensão da dinâmica de seu funcionamento. Com o objetivo de caracterizar o mercado imobiliário para locação de imóveis residenciais no município de Ouro Preto, neste trabalho, realizou-se uma análise descritiva e estatística das variá-veis que representam o mercado imobiliário para locação na cidade de Ouro Preto. Para tal foi realizado um levantamento sobre as informações dos imóveis disponíveis para locação no mercado formal no primeiro semestre de 2014. As variáveis coletadas fo-ram: preços dos aluguéis dos imóveis, número de quartos, número de banheiros, núme-ro de vagas de garagens, distância em relação ao centnúme-ro histórico e númenúme-ro de janelas por imóvel. Os dados foram coletados junto os sites das imobiliárias da cidade de Ouro Preto. As informações de todas as estatísticas descritivas das variáveis que caracterizam os imóveis foram apresentadas em uma tabela geral e, posteriormente, agrupadas por bairros. Adicionalmente, na segunda etapa, realizou-se uma caracterização do perfil da oferta e da demanda por imóveis nesse mercado, a partir de uma revisão bibliográfi-ca, abordando os aspectos geográficos, sociais e econômicos do Município. Para isso,

buscaram-se informações em trabalhos acadêmicos existentes na literatura, boletins, relatórios conjunturais, dentre outros textos.

RESULTADOS E DISCUSSÃO

Análise Descritiva das Principais Variáveis que Determinam os Preços dos Imóveis para Locação em Ouro Preto

A cidade como elemento dinâmico está em constante mudança; assim, o crescimen-to urbano desordenado, a ocupação de áreas impróprias ou de risco e por fim as trans-formações ambientais são recorrentes. Especificamente, em cidades coloniais tombadas, como por exemplo, o município de Ouro Preto, o desenvolvimento urbano deve ser cons-tantemente acompanhado (MOREIRA, 2016). É importante ressaltar que a cidade possui elementos que dão a ela singularidades que motivam a realização de estudos exploratórios a respeito de seu funcionamento. Assim, nessa seção realizou-se uma análise descritiva e estatística a respeito das variáveis que representam o mercado imobiliário para locação na cidade de Ouro Preto, no período da coleta de dados.

Conforme mencionado anteriormente, as informações reportadas nas tabelas que seguem foram coletadas junto às imobiliárias de Ouro Preto, caracterizando, portanto, uma amostra de dados secundários. Após a obtenção das informações, por imóvel dispo-nível para locação, realizou-se a análise descritiva das estatísticas dessas variáveis.

A Tabela 1 reporta as principais estatísticas descritivas (média, mediana, desvio-pa-drão, máximo e mínimo) das variáveis que serão utilizadas na presente pesquisa.

Tabela 1: Análise descritiva das variáveis do mercado imobiliário para locação de Ouro Preto

Variáveis Valor Mínino Valor Máximo Valor Médio Mediana Desvio Padrão

Valor do aluguel do imóvel (R$) 450,00 3.000,00 1.331,50 1.200,00 658,75

Valor do condomínio 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

No. _{de banheiros 1,00 3,00 1,38 1,00 0,61}

No. _{de quartos 1,00 6,00 2,60 3,00 1,14}

No. _{de vagas de garagem 0,00 6,00 0,52 0,00 0,98}

Distancia do imóvel em relação

ao Centro histórico (km) 0,40 4,20 2,21 2,00 0,97

Distância do imóvel em relação a

UFOP (KM) 0,70 7,30 3,08 2,95 1,62

Condição do imóvel 2,00 4,00 3,58 4,00 0,62

Fonte: Universidade Federal de Ouro Preto (UFOP).

Nota: a condição do imóvel foi avaliada a partir da razão entre número de janelas e número de cômodos do imóvel. Tal variável tem como objetivo representar a condição de arejamento, uma vez que no município é muito comum os imóveis terem problemas de mofos.

As informações coletadas representam características físicas do mercado imo-biliário ouro-pretano. As estatísticas descritivas acima referem-se a amostra de 60 imóveis disponíveis para locação em imobiliárias da cidade de Ouro Preto, Minas Gerais.

Com relação ao valor do aluguel do imóvel pode-se perceber que o menor valor observado foi R$ 450,00 e o maior valor foi R$ 3.000,00. Nota-se ainda que a média amostral do valor do aluguel dos imóveis é R$ 1.331,50 e o desvio padrão é R$ 658,75. De maneira geral, os imóveis disponíveis para locação nesta cidade não possuem con-domínio; portanto, não foi possível constatar a cobrança deste encargo na amostra apre-sentada.

O número de quartos desses imóveis disponíveis para locação varia de 1 a 6, em média 2,60 quartos, com um desvio padrão de 1,14. No que diz respeito ao número de banheiros, nota-se que as residências analisadas, no geral, possuem de 1 a 3 banheiros, ou seja, na média algo em torno de 1,38 banheiros por residência, com desvio padrão de 0, 61.

Uma característica específica do mercado imobiliário ouro-pretano refere-se à dis-ponibilidade de garagens. O que se verifica é que muitos dos imóveis disponíveis para locação não foram construídos com garagens. Tal situação leva aos inquilinos que pos-suem veículos a procurar garagens para alugar, e em alguns casos mais extremos acabam encontrando garagens até um pouco distante de seu domicílio. As informações estatísticas obtidas para toda a amostra corroboram tal afirmativa. Destaca-se a partir do cálculo da moda para a variável n° de vagas de garagem o valor nulo como resultado e também o desvio padrão dessa variável “0,98”, o que nos indica a prevalência de imóveis que não possuem garagem na amostra analisada.

No que tange à distância dos imóveis analisados em relação ao Centro Histórico da cidade tem-se uma variação de 0,40 Km a 4,20 Km, com uma média de 2,21 Km de dis-tância e desvio padrão de 0,97 Km. Estes imóveis se distanciam da Universidade Federal de Ouro Preto (UFOP) em média de 3,08 Km, com os valores extremos desde 0,70 Km a 7,30 Km e um desvio padrão de 1,62.

Além das estatísticas descritivas realizadas com base em toda a amostra (60 imó-veis), nas próximas tabelas, as informações foram agrupadas e analisadas de acordo com características mais específicas dos imóveis. A Tabela 2, abaixo, apresenta os dados refe-rentes às amostras agrupadas conforme o número de quartos disponíveis. Além disso, foi inserida também a localização dos mesmos, distribuídos por bairros.

N° de quartos Menor valor aluguel do imovel Maior valor aluguel do imovel Valor médio aluguel do imóvel

N° de

banheiros

Nº de vagas de garagem Dist. do imóvel em relação ao Centro historico

Dist. do imo -vel em rela -ção a UFOP Condição do imóvel Quant.de imóveis

Distribuição por Bairros

1 R$ 450,00 R$ 1.000 R$ 770,00 1,00 0,00 2,72 Km 1,75 Km 3,82 11

Agua limpa; Lagoa; Centro; Jardim Itacolomy;

V ila Aparecida e Bauxi -ta 2 R$ 550,00 R$ 1.400 R$ 1.057,50 1,13 0,56 2,12 Km 3,64 Km 3,81 16 Agua Limpa; Alto da Cruz; Anto

-nio Dias; Barra; Bauxita; Lagoa; Novo Horizonte e Rosário

3 R$ 600,00 R$ 3.000,00 R$ 1.445,83 1,54 0,50 2,12 Km 3,05 Km 3,29 24 Agua Limpa; Alto da Cruz; Anto

-nio Dias; Bauxita; Cabeças; Jardim Itacolomy; Nossa Senhora do Carmo; Pilar; São Cristovao;

V

ila

Aparecida e

V

ila São Jose

Fonte: Universidade Federal de Ouro Preto (UFOP).

Verifica-se que, com relação ao número de quartos das residências analisadas, os imóveis de 1 quarto têm seu valor variando entre R$ 450,00 a R$ 1.000, uma média em torno de R$ 770,00. Esses imóveis apresentam em média 1 banheiro, e se distanciam do Centro Histórico em 2,72 Km e da Universidade Federal de Ouro Preto (UFOP) em 1,75 Km. Além disso, estes não apresentam vagas de garagem disponíveis para os seus inquilinos. Sobre a qualidade dos mesmos, baseando-se nos critérios estabelecidos1_,

tem-se uma média de 3,82, o que permite classificá-los como imóveis de boa a exce-lente qualidade.

Já os imóveis de 2 quartos têm seu valor de locação variando de R$ 550,00 a R$ 1.400,00, com um valor médio em torno de R$ 1.057,50. Esses imóveis apresentam em média 1,13 banheiros e estão distantes do Centro Histórico 2,12 Km e em relação à UFOP em média 3,64 Km. No que se refere à garagem, em média, obteve-se um valor de 0,56 vagas de garagem, todos os imóveis apresentaram uma qualidade entre boa a excelente: em média a condição do imóvel foi de 3,81.

Os imóveis de 3 quartos têm seu valor de locação variando de R$ 600,00 a R$ 3.000, com valor médio de 1.445,83. Esses imóveis apresentam em média 1,54 banhei-ros, distam do Centro Histórico 2,12 Km e da UFOP em média 3,05 Km. Apresentam em média 0,50 vagas de garagem e a condição do imóvel foi em média de 3,29, permitindo classificar os imóveis, de maneira geral, como de boa qualidade.

Quanto aos imóveis de 4 quartos o valor de locação varia de R$ 1.500 a R$ 2.500, com valor médio de R$ 2.000. Esses imóveis apresentam em média 1,80 banheiros, e estão em média distantes da UFOP 4,14 Km e do Centro histórico 1,47 Km. No que se refere a vagas nas garagens obteve-se um valor médio de 1,80, sendo que tais imóveis apresentam uma condição média em torna de 3,60.

Os imóveis de 5 quartos têm seu valor de locação variando de R$ 2.000 a R$ 3.000, com valor médio de R$ 2.600. Esses imóveis apresentam em média 2 banhei-ros se distanciando do Centro Histórico em 2,1 Km e em relação à UFOP 3,83 Km. Eles não apresentam vagas de garagem e a condição média do imóvel fica em torno de 3,67. Pelo fato da amostra apresentar somente uma residência com 6 quartos, não foi possível apresentar os cálculos para esse item.

Pode-se observar que a média de valor do aluguel cresceu à medida que o número de quartos aumentou, o que é já é de se esperar. As casas que possuem um quarto são as mais próximas da UFOP, mas estão, em média, mais distantes do centro histórico. Essas casas não possuem garagem e apenas um banheiro; são as kitnets. As casas mais próximas do centro histórico são as que possuem quatro quartos. Ao analisar a amostra tendo como base o n° de quartos de cada residência, destaca-se que o bairro Bauxita apresenta a maior concentração de imóveis com mais quartos para essa categoria. Com relação às vagas de garagem verifica-se que os imóveis para locação de um e cinco quartos, em quase sua totalidade, não possuem vagas de garagens. A melhor média obtida para essa variável foi obtida para os imóveis que possuem quatro quartos.

A Tabela 3 reporta as informações dos imóveis agrupadas conforme as faixas de valores dos alugueis.

Intervalo (R$) Média n° de quartos Média n° de banheiros Média n° de vagas de Ga -ragem

Média Dist. em relação ao Centro Histórico

Média Dist. em relação UFOP

Média

Condição do imóvel

Quantidade de variáveis

Distribuição por bairros

450 a 600 1,75 1 0 1,88 Km 3,78 Km 3,75 4

Alto da Cruz; S. Cristovão, Centro e

V. Aparecida 601 a 1200 2,13 1,13 0,31 2,32 Km 2,96 Km 3,53 32 Agua Limpa; Alto da Cruz;

Antonio Dias; Bauxita;

Jardim Itacolomy

, N. Sra. Carmo; Lagoa; Novo Hori

-zonte, V. S. Jose; V. Aparecida e Pilar 1201 a 1800 2,75 1,42 0,5 1,95 Km 2,59 Km 3,50 12

Agua Limpa; Barra; Bauxita; Lagoa; S. Cristovao e

V. Aparecida 1801 a 2400 4,4 1,80 1 2,56 Km 3,5 Km 3,80 5 Agua Limpa;

Antonio Dias; N. Sra. do Carmo; Pilar e

V. Aparecida 2401 a 3000 3,71 2,43 1,43 2,09 Km 3,74 Km 3,71 7

Antonio Dias; Bauxita; Cabeças; N. Sra. do Carmo; Pilar e S. Cristovao

Para o intervalo compreendido entre R$ 450 e R$ 600,00, com base na amostra, encontra-se imóveis com as seguintes características: em média 1,75 quartos, 1 banheiro, distância em relação ao Centro Histórico de 1,88 Km e em relação à UFOP de 3,78 Km, condição/qualidade do imóvel de 3,75. Esses imóveis não possuem vagas de garagem e encontram-se, em sua maioria, distribuídos nos bairros, Alto da Cruz, Centro, São Cris-tóvão e Vila Aparecida. Já os imóveis que possuem valores de alugueis entre R$ 601,00 a R$ 1.200, possuem em média 2,13 quartos; 1,13 banheiros; 0,31 vagas de garagem; distância em relação ao Centro Histórico 2,32 Km, e de 2,96 Km em relação à UFOP, com valores médios para condição/qualidade do imóvel em torno de 3,53. Esses imóveis estão situados nos bairros Água Limpa, Alto da Cruz, Antônio Dias, Bauxita, Jardim Itacolomy, Nossa Sra. do Carmo, Lagoa, Novo Horizonte, Vila São José, Vila Aparecida e Pilar. Para o intervalo de R$ 1.201 a R$ 1.800 estão os imóveis com as seguintes características: em média 2,75 quartos; 1,42 banheiros; 0,5 vagas de garagem; distância em relação ao Centro Histórico de 1,95 Km e em relação à UFOP de 2,59 Km; condição/qualidade do imóvel de 3,50. Tais imóveis encontram-se distribuídos nos bairros, Água Limpa, Barra, Bauxita, Lagoa, São Cristóvão e Vila Aparecida. Os imóveis nos valores de R$ 1.801,00 a R$ 2.400,00, possuem em média 4,4 quartos; 1,8 banheiros; 1 vaga de garagem; distância em relação ao Centro Histórico de 2,56 Km e em relação à UFOP de 3,5 Km; a condi-ção/qualidade do imóvel fica em torno de 3,8 . Estes estão localizados nos bairros Água Limpa, Antônio Dias, Nossa Sra. do Carmo, Pilar e Vila Aparecida. Por último, a maior faixa de valor para aluguel, entre R$ 2.401 a R$ 3.000, tem-se os imóveis com uma média de 3,71 quartos; 2,43 banheiros; 1,43 vagas de garagem; distância em relação ao Centro Histórico de 2,09 Km e em relação à UFOP de 3,74 Km; condição/qualidade, média, do imóvel de 3,71. Esses imóveis estão distribuídos nos bairros Antônio Dias, Bauxita, Ca-beças, Nossa Sra. do Carmo, Pilar e São Cristóvão.

Com base nas informações acima é possível concluir que os imóveis comparati-vamente mais baratos (intervalo de 450 a 600 reais) estão em média mais próximos do Centro Histórico e mais distantes da UFOP. Estes possuem, em média, o menor número de quartos, não há vagas na garagem e apenas um banheiro. Já os imóveis com valores na faixa de 1800 a 2400 reais são mais distantes do Centro Histórico, mas possuem pelo menos uma vaga na garagem. Verifica-se também que, a maioria dos imóveis possuem valores de locação entre 601 a 1200 reais. Aqueles que estão mais próximos da UFOP, em média, estão na faixa de 1200 a 1800 reais.

Por último, realizou-se um agrupamento dos imóveis de acordo com suas localiza-ções entre os bairros da Cidade (Tabela 4). Esse critério permite-nos verificar com mais clareza que existem diferenças substanciais quando esses imóveis são analisados confor-me as suas distribuições espaciais.

Tabela 4:Mercado imobiliário ouro-pretano conforme a distribuição por bairros.Fonte: Universidade Federal de Ouro Preto (UFOP).

Bairro aluguel do Menor

imóvel Maior valor aluguel do imóvel Média valor do aluguel imóvel Média n° de ba-nheiro Média n° de quartos Média n° de vagas de garagem Média Dist. do imóvel em relação ao Centro Historico Média Dist. do imovel em relação a UFOP Média condição do imóvel Quant. de imóveis Agua Limpa 650,00R$ 2.200,00 1111,67R$ 1,33 2,33 0,33 1,47 Km 4,63 Km 3,33 6 Alto da Cruz 550,00R$ 1.000,00R$ 762,50 1,00 2,25 0,00 1,76 Km 5,45 Km 4,00 4 Antonio Dias 950,00R$ 3.000,00 1558,33R$ 1,33 2,83 1,17 1,07 Km 3,07 Km 3,33 6 Barra - - - 1 Bauxita _650,00R$ _{2.800,00 1324,55}R$ 1,36 2,09 0,18 3,21 Km 1,18 _Km 3,73 11 Cabeças - - - 1 Centro - - - 1 Jardim Itacolomy 900,00R$ 1.200,00 1033,33R$ 1,33 2,33 0,00 3,7 Km Km3,2 3,33 3 Lagoa _750,00R$ _{1.300,00 1030,00}R$ 1,00 1,60 0,80 2,5 Km 2,28 _Km 4,00 5 N. Sra. do Carmo 1.200,00R$ 2.500,00 1900,00R$ 1,67 3,33 3,00 2,7 Km 3,73 Km 3,67 3 Novo Ho-rizonte - - - 1 Pilar _850,00R$ _{2.500,00 1783,33}R$ 2,00 3,67 0,00 1,75 Km _Km4,9 3,33 3 Rosario - - - 1 S. Cristo-vão 600,00R$ 3.000,00 1700,00R$ 1,20 3,80 0,40 1,37 Km 4,44 Km 3,80 5 V. Apare-cida 450,00R$ 2.000,00 1343,75R$ 1,75 3,13 0,50 2,08 Km 1,84 Km 3,50 8 V. São Jose - - - 1

Verifica-se que no bairro Água Limpa encontra-se imóveis em torno de R$ 650,00 a R$ 2.200, 00. Neste bairro a média do valor fica em torno de R$ 1.111,67. No que se re-ferem às características físicas, os imóveis têm, em média; 1,33 banheiros; 2,33 quartos; 0,33 vagas de garagem, com uma condição/qualidade média de 3,33. Estes imóveis estão a 1,47 Km distantes (em média) do Centro Histórico e em relação à UFOP a 4,63 Km.

Nota-se, no bairro Alto da Cruz, que os imóveis têm seus valores de locação va-riando de R$ 550 a R$ 1.000,00, sendo que o valor médio do aluguel neste bairro é de R$ 762,50. Em média os imóveis apresentam 1 banheiro; 2,25 quartos; nenhuma vaga de garagem e a condição/qualidade média é de 4, ou seja, conforme os critérios estabelecidos na presente pesquisa, os imóveis são de excelente qualidade. Com relação às distancias, os imóveis localizam-se a 1,76 Km do Centro Histórico e a 5,45 Km da UFOP.

No bairro Antônio Dias depara-se com valores de imóveis variando de R$ 950,00 a R$ 3.000,00, sendo valor médio do aluguel neste bairro R$ 1.558,33. Em média os imó-veis apresentam 1,33 banheiros; 2,83 quartos; 1,17 de garagem e a condição/qualidade boa (média de 3,33). Estes imóveis estão a 3,07 Km da UFOP em média e a 1,07 Km do Centro Histórico.

Quanto aos imóveis disponíveis para locação no Bairro Bauxita, tem-se valores entre R$ 650,00 a R$ 2.800, com um valor médio do aluguel de R$ 1.324,55. Em média os imóveis desse bairro apresentam 1,36 banheiros; 2,09 quartos; 0,18 de garagem e a condição/qualidade média do imóvel de 3,73. Esses imóveis estão em média distantes do Centro Histórico em 3,21 Km e em relação à UFOP 1,18 Km.

No bairro Jardim Itacolomy encontra-se imóveis com valores para locação variando de R$ 900,00 a R$ 1.200,00. Em média o valor do aluguel neste bairro fica em torno de R$ 1.033,33. Sobre as suas características físicas, em média, os imóveis apresentam 1,33 banhei-ros; 2,33 quartos; não possuem garagem e a condição média/qualidade é boa (uma média de 3,33). Estes estão em média 3,2 Km distantes da UFOP e 3,7 Km do Centro Histórico.

Encontra-se no Bairro Lagoa alugueis de imóveis variando de R$ 750,00 a R$ 1.300,00, com um valor médio de R$ 1.030,00. Em média os imóveis apresentam 1 ba-nheiro; 1,6 quartos; 0,8 de garagem e a condição média do imóvel é 4, ou seja, excelente. Estes imóveis estão em média a 2,5 Km de distancia do Centro Histórico e 2,28 Km da UFOP.

Quanto ao Bairro Nossa Senhora do Carmo nota-se que os aluguéis estão variando de R$ 1.200,00 a R$ 2.500,00, em média, um valor de R$ 1.900,00. Quanto às caracte-rísticas físicas, destaca-se que, em média, os imóveis apresentam 1,67 banheiros; 3,33 quartos; 3 vagas de garagem e a condição média do imóvel é de 3,67. Estes imóveis estão, em média, a 2,7 Km distantes do Centro Histórico e em relação à UFOP a 3,73 Km.

No bairro Pilar os aluguéis dos imóveis variam de R$ 850,00 a R$ 2.500, com uma média de R$ 1.783,33. Em média, os imóveis apresentam 2 banheiros; 3,67 quartos; não possuem vagas de garagem e a condição/qualidade média do imóvel de 3,33, ou seja, é boa. Estes imóveis estão, em média, 1,75 Km de distancia do Centro Histórico e 4,9 Km da UFOP.

No Bairro São Cristóvão os imóveis tem seus valores variando de R$ 600,00 a R$ 3.000,00, na média, o valor do aluguel neste bairro R$ 1.700. Sobre as características

físi-cas, em média os imóveis apresentam 1,2 banheiros; 3,8 quartos; 0,4 vagas de garagem e a condição média de 3,8. Estes imóveis estão em média a 4,44 Km de distancia da UFOP e a 1,37 Km do Centro Histórico.

No Bairro Vila Aparecida, os imóveis disponíveis para locação estão com alugueis em torno de R$ 450,00 a R$ 2.000,00, sendo o valor médio do aluguel neste bairro de R$ 1.343,75. Além disso, em média os imóveis apresentam 1,75 banheiros; 3,13 quartos; 0,5 de garagem e a condição/qualidade média do imóvel de 3,5. Esses imóveis estão em média a 2,08 Km de distancia do Centro Histórico e 1,84 Km em relação à UFOP.

Em síntese, com base na análise por bairros, verificou-se que somente em um bair-ro, do Pilar, há em média dois banheiros por residência. Já em relação ao n° médio de quartos praticamente todos os bairros, exceto o Lagoa, apresentam, em média, mais de dois quartos. O bairro mais distante da UFOP em média é o bairro Alto da Cruz, que possui a menor média de preço de aluguel. Mediante este fato, é possível inferir que os alugueis, de maneira geral, são mais baixos quanto maior for à distância do imóvel em relação a UFOP.

Panorama do Perfil da Demanda e Oferta no Mercado Imobiliário Formal para Locação Com objetivo de caracterizar o perfil tanto da oferta quanto da demanda no mercado imobiliário formal para locação na cidade de Ouro Preto, esta seção aborda os aspectos geográficos, sociais e econômicos do Município.

Segundo censo divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) (2013), a cidade possui um área estimada de 1.248,64 Km² habitada por po-pulação de 70.281 pessoas. Devido à presença de grandes empresas mineradoras, tais como Vale do Rio Doce e Samarco, verifica-se que a atividade extrativista mineral exer-ce grande influencia sobre a economia local. Segundo dados obtidos no site da Prefeitu-ra Municipal de Ouro Preto (2013), verifica-se que até o dia 18/12/2014, a arrecadação do Município estava em torno de R$ 287.024.973,73 sendo que a receita auferida no momento constituía aproximadamente 42% de tributações/impostos ( ISS que represen-ta os impostos sobre serviços de qualquer natureza e o ICMS imposto sobre circulação de mercadorias e prestação de serviços), oriundos da atividade mineradora. Adicional-mente, ressalta-se o potencial turístico da cidade e também a presença da Universidade Federal de Ouro Preto, que são fontes geradoras de emprego e, consequentemente, renda para o município.

O cálculo da porcentagem representativa do setor extrativista mineral na receita auferida pelo Município fora realizado baseando-se nas seguintes considerações:

1 A cota parte do ICMS recolhida pelo Município até 18/18/2014 igual a R$ 109.231.405,73.

2 Arrecadação verificada através do ISS igual a R$ 41.393.797,14. Considerando que, segundo dados da Receita Municipal de Ouro Preto, 80%, tanto da receita auferida com o ISS, quanto com a receita auferida pelo ICMS advêm da mineração.

3 Considerando que a soma dos recursos obtidos através do ISS e ICMS é igual a R$ 150.625.202,25.

Com base nas considerações citadas acima, se pode concluir que aproximadamente 42% dos recursos que a Prefeitura Municipal de Ouro Preto dispõe para arcar com suas obrigações advêm da atividade mineradora presente na região.

Após essa breve exposição, na qual se demonstra o perfil socioeconômico da re-gião, apresenta-se a caracterização do perfil e da demanda no mercado imobiliário formal para locação no Município de Ouro Preto.

Ao analisar a demanda sob a perspectiva dos discentes da Universidade Federal de Ouro Preto deve-se levar em consideração o fator localização do imóvel em relação à UFOP, pois se percebe uma concentração da demanda por imóveis localizados nas pro-ximidades do Campus Universitário Morro do Cruzeiro. As informações reportadas na Tabela 5, abaixo, foram coletadas junto ao site da Universidade Federal de Ouro Preto, caracterizando, portanto, uma amostra de dados secundária.

Tabela 5: Concentração de repúblicas estudantis particulares, por bairros, em Ouro Preto

Bairro Repúblicas particulares

Água Limpa 6 Alto da Cruz 1 Antônio Dias 37 Barra 26 Bauxita 143 Centro 27 Lajes 9 Lagoa 1 Morro do Cruzeiro 2 Pilar 8 Rosário 10 Saramenha 2 Vila Aparecida 3

Vila dos Engenheiros 1

Vila Itacolomy 1

Vila Operaria 2

Vila São José 2

Total 281

Fonte: Universidade Federal de Ouro Preto (UFOP).

Verifica-se que mais de 50% das repúblicas estudantis cadastradas no site da Uni-versidade Federal de Ouro estão localizadas no bairro Bauxita, bairro mais próximo ao Campus Morro do Cruzeiro, onde se concentra a maioria dos cursos, sendo a distância média dos imóveis catalogados igual a 1,18 Km. Com esta demanda bastante

concentra-da, não apenas de discentes, mas também de docentes e demais funcionários da institui-ção, ocorre uma sobrevalorização dos imóveis neste bairro. Por outro lado, deve-se consi-derar também a demanda por imóveis pelos funcionários das empresas mineradoras, que contribuem de forma significativa para elevação dos valores de locação nos diferentes bairros da cidade. Diante disso, a principal consequência da elevada demanda de imóveis disponíveis para a locação, pela comunidade acadêmica juntamente com os trabalhadores das empresas, é a pressão abusiva dos valores dos alugueis dos imóveis no município.

Especificamente, ao analisar a demanda por imóveis por parte dos funcionários pú-blicos, funcionários de mineradoras, entre outros, percebe-se que a demanda por imóveis é bastante influenciada pela localização, vaga de garagem e valor do aluguel do imóvel.

Ao considerar as diversas instituições públicas e também os setores empregatícios existentes na cidade, deve-se ponderar que os seus funcionários demandaram imóveis nas proximidades ou em regiões que viabilizem o deslocamento de suas residências até o ambiente de trabalho. Pelo fato de a cidade apresentar especificidades, tais como limitada oferta de imóveis e também escassez de áreas para abrigar novas construções, muitas vezes, a escolha do imóvel para locação não pode ser tão criteriosa.

Ao analisar o fator localização percebe-se uma característica particular no que tan-ge à convivência entre a população local e estudantes que se tornam residentes da cidade de Ouro Preto. Segundo relatos das imobiliárias e também de moradores de regiões onde se encontram um maior número de repúblicas, como é caso do entorno do Campus Uni-versitário Morro do Cruzeiro, nota-se que os residentes locais estão preferindo alugar suas casas, muitas vezes, para formação de novas repúblicas, devido a um problema bem específico: perturbação do sossego público por parte de alguns estudantes.

Segundo dados da Secretaria Municipal de Defesa Social de Ouro Preto (2014) foram registradas, de janeiro a novembro de 2014, cerca de 200 ocorrências de moradores contra repúblicas estudantis por perturbação do sossego público. Nas ocorrências podem-se cons-tatar reclamações, principalmente, do volume excessivo dos equipamentos de som. Nota-se ainda que as reclamações acontecem nos diversos dias da semana e também em vários ho-rários. Paralelamente, o fato de haver na cidade grande número de funcionários de minera-doras e tendo em vista que estes mesmos trabalhadores realizam suas atividades em turnos variados e alternados, muitas vezes eles precisam descansar durante o dia, o que contribui ainda mais na geração de conflitos entre população e moradores de repúblicas.

Outro fator que há de se considerar na caracterização da demanda por parte dos mora-dores é a disponibilidade de vagas de garagem nas residências para locação. A inexistência de imóveis com vaga de garagem acarreta um ônus ao locador, pois ao não conseguir um imóvel com este item, o mesmo é forçado a arcar com um novo aluguel para o seu veículo.

No que tange à oferta de imóveis existem características que também denotam sig-nificativas especificidades inerentes ao município seja pelo relevo, pela questão histórica e/ou por ser uma universitária, dentre outras.

A oferta de imóveis para locação em bairros próximos à Universidade Federal é relativamente maior, certamente para fazer frente à demanda especialmente da população acadêmica de maneira geral. Um elemento bastante peculiar neste município diz respeito aos limites para construção das habitações. Por ser uma cidade histórica, tombada pelo

Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN) e declarada patrimônio cultural da humanidade pela UNESCO, existem limitações legais para construção de no-vas casas em muitos locais. Segundo o Plano Diretor do Município, implementado em 2006, que estabelece as regras de construção em cada uma das regiões da cidade, e ainda com base nas regulamentações do IPHAN, as obras novas têm parâmetros específicos, respeitando as características das construções históricas do século XVIII, como es-quadrias de madeira, alvenarias em cores claras e restrição de volumetria, por exem-plo. A lei nº. 534, de 14 de dezembro de 2009, possui um artigo que trata da regulamen-tação de construções dos edifícios em Ouro Preto:

Art. 6º Visando preservar a horizontalidade dominante dos conjuntos urbanos de Ouro Preto, não serão consideradas passíveis de regularização edificações cuja altura seja superior a 15,00 m (quinze metros) em perímetros tombados e a 18,00m (dezoito metros) nas demais áreas.

Esse fato consiste em um empecilho para as construções civis (prédios, por exem-plo) que poderiam ser destinadas à oferta de habitações para locação.

Quanto aos contratos de locação, percebe-se um aspecto comum entre as imobi-liárias da cidade. Em quatro das principais imobiimobi-liárias da cidade de Ouro Preto pesqui-sadas, todas alegaram as mesmas exigências. O locatário deve apresentar dois avalistas, sendo um deles com renda igual ou superior a três vezes o valor do aluguel, e o outro com renda igual ou superior a três vezes o valor do aluguel e possuir imóvel próprio. Caso o locatário não disponha desse recurso deve-se efetuar um “depósito calção” em conta dis-ponibilizada pela imobiliária no valor de três vezes o valor do aluguel, valor este que será devolvido ao locador ao fim do contrato com as devidas correções monetárias.

Segundo informações obtidas junto às imobiliárias pesquisadas, no mercado imobi-liário formal, a conservação dos imóveis não é de responsabilidade da imobiliária, mas sim competência do dono do imóvel ou do locatário. Por outro lado, percebe-se com base na amostra analisada e também nas imagens disponíveis nos sites das imobiliárias, uma preo-cupação dos locatários com a estética do imóvel, porém não se verifica a mesma dedicação com a parte estrutural dos mesmos. Além disso, destaca-se que existem imóveis denomina-dos quitinetes, que são muito pequenos e sem nenhuma condição de conforto, que acabam sendo alugados para pessoas que trabalham e/ou estudam em Ouro Preto e permanecem nestes apenas durante a semana, voltando para suas cidades nos finais de semana.

Em suma, verifica-se que o mercado imobiliário ouro-pretano apresenta caracterís-ticas muito peculiares. Tais caracteríscaracterís-ticas, mencionadas anteriormente, acabam gerando um déficit de oferta de imóveis, o que implica em uma pressão sobre os valores dos alu-gueis. Salienta-se que, mesmo existindo imóveis disponíveis para locação, muitos deles podem não atender à demanda da população.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A cidade de Ouro Preto apresenta um conjunto de peculiaridades que traz impactos significativos para o bem estar da população que demanda imóveis para locação. Diante disso, caracterizar o mercado imobiliário para a locação na cidade de Ouro Preto é de

fundamental importância, uma vez que, ainda são escassos estudos dessa natureza para esse município. Diante disso, nesse artigo, realizou-se uma análise descritiva e estatística a respeito das variáveis que representam o mercado imobiliário para locação na cidade de Ouro Preto, bem como uma caracterização das duas forças econômicas (oferta e deman-da) que influenciam o funcionamento deste mercado.

A partir de uma amostra de imóveis disponíveis para locação no mercado formal foi possível apresentar as principais variáveis que representam o mercado imobiliário ouro-pretano. Constatou-se que estes imóveis encontram-se distribuídos nos diferentes bairros da cidade, especialmente os imóveis de construção histórica apresentam baixo grau de conservação. Os valores dos alugueis, em sua maioria, são supervalorizados, especialmente, aqueles situados nos bairros próximos à Universidade Federal de Ouro Preto. Além disso, uma característica bastante peculiar desse mercado é a ausência de vagas de garagens nos imóveis de construção histórica. A respeito das duas forças que dinamizam o funcionamento desse mercado, verificou-se uma pluralidade no que tange ao perfil de demandantes desse mercado, que se encontram diante de uma oferta limitada pelas condições dos imóveis, seja de conservação, construção e rigidez nos contratos imobiliários. Sugere-se que, nesse sentido, existe uma escassez de oferta de imóveis que possam atender à demanda dos potenciais locadores de imóveis.

Para pesquisas futuras, sugere-se a realização de análises que possam agregar novas informações que reflitam as mudanças econômicas mais recentes que vêm afetando de forma significativa o mercado imobiliário local. O presente trabalho poderá servir como instrumento de consulta, não apenas para aqueles que demandam imóveis para locação, como também para as autoridades competentes que possam delinear medidas que venham a impactar sobre a dinâmica de funcionamento desse mercado, viabilizando a geração de um maior bem-estar social possível na cidade de Ouro Preto.

Nota

1 Conforme mencionado anteriormente, dividiu-se o número de janelas por número de cômodos da casa. Para os valores encontrados atribuíram-se as seguintes classificações: 0,25 = péssimo, 0,5 = satisfatório, 0,75 = boa, 1 = excelente.

Referências

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Crítica de Ciências Sociais. Centro de Estudos Sociais da Universidade de Coimbra, n. 66, p. 197-199,

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MATTA, T. A. Avaliação do valor de imóveis por análise de regressão: um estudo de caso para a cidade de Juiz de Fora. 2007. 43p. Monografia (Graduação em Engenharia de Produção)-Universidade Federal de Juiz de Fora - UFJF, Juiz de Fora, 2007.

MOREIRA, L.A. O desafio de gerir Ouro Preto: cidade patrimônio cultural da humanidade. In: COLÓQUIO IBERO-AMERICANO PAISAGEM CULTURAL, PATRIMÔNIO E PROJETO, 4., Belo Horizonte, de 26 a 28 de setembro de 2016.

Ouro Preto. 2013. Site oficial da cidade. Distritos. Disponível em:<www.ouropreto.com.br>. Acesso em: 02 maio 2014.

* Recebido em: 23.11.2018. Aprovado em: 24.01.2018

ROSANGELA APARECIDA SOARES FERNANDES

Doutora em Economia Aplicada pela Universidade Federal de Viçosa. Mestre em Economia Apli-cada pela Universidade Federal de Viçosa. Graduada em Ciências Econômicas pela Universidade Federal de Viçosa. Professora no curso de graduação em Ciências Econômicas da Universidade Federal de Ouro Preto (UFOP).

THAIS PINTO DA ROCHA TORRES

Graduada em Administração pela UFOP. Pesquisadora no Núcleo de Estudos em Comportamen-to Humano nas Organizações, da UFOP.

FÁBIO JOSÉ RODRIGUES FERREIRA Pesquisador na UFOP.