DECRETO Nº 3.748/2013.

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PREFEITURA MUNICIPAL DE ALAGOINHAS

DECRETO Nº 3.748/2013.

Declara de utilidade pública para fins de Constituição de Servidão sobre o imóvel que menciona e dá outras providências.

O PREFEITO MUNICIPAL DE ALAGOINHAS, ESTADO DA BAHIA, no curso de suas

atribuições, tendo em vista o disposto no art. 66, inciso XIV, da Lei Orgânica do Município e no art. 5º, alínea “h”, do Decreto Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941,

DECRETA:

Art. 1º - Fica declarado de utilidade pública e interesse social, a fim de ser

constituída Servidão em favor do Serviço Autônomo de Água e Esgoto de Alagoinhas – SAAE, por via amigável ou judicial, o imóvel constituído de uma faixa de terra urbana, medindo 75m², fração ideal do terreno que mede 250m² do imóvel de propriedade presumida de Augusto Cardoso Bonfim, situada na Avenida das Amendoeiras, Lote 16, Qd-F do Loteamento Parque Morada do Sol, Bairro da Rua do Catu, nesta Cidade de Alagoinhas, Bahia, registrada no Tabelionato de Notas do 2º Ofício da Comarca de Alagoinhas, Bahia, no Livro 054, Fls., 189, nº de ordem 6.919.

Art. 2º- A desapropriação do imóvel de que trata o art. 1º deste Decreto

destina-se a constituição de Servidão para travessia de rede coletora de esgoto de diâmetro de 150mm, para fins de atender ao Sistema de Esgotamento Sanitário do Bairro da Rua do Catu, neste Município de Alagoinhas, Estado da Bahia, fazendo parte do Programa do Governo Federal Pró-Município, através do Ministério das Cidades, tendo como órgão financiador a Caixa Econômica Federal.

Art. 3º- Ficam a Procuradoria do Município e o Serviço Autônomo de Água e

Esgoto de Alagoinhas - SAAE, autorizados a promoverem os atos administrativos e judiciais necessários, visando efetivação de Servidão de que trata este Decreto.

Art. 4º - Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação, revogando-se as

disposições em contrário.

GABINETE DO PREFEITO MUNICIPAL DE ALAGOINHAS, 18 de julho de 2013.

PAULO CEZAR SIMÕES SILVA Prefeito.

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LAUDO

DE

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PREFEITURA MUNICIPAL DE ALAGOINHAS 1.0 INTRODUÇÃO

A ES ENGENHARIA LTDA foi contratada para determinar o valor de mercado para compra e venda de faixa de terra de 75,00m² em terreno de 250,00m², localizada no Loteamento Parque Morada do Sol, lote 16 da Quadra F, Rua do Catu, no município de Alagoinhas-Ba, na data base de 01 de março de 2013. Este estudo definirá o valor da indenização a ser paga pelo contratante ao proprietário em decorrência do ato de servidão administrativa.

O presente relatório baseia-se nas seguintes considerações:

- O objeto avaliado foi considerado livre e desembaraçado de ônus ou responsabilidades de qualquer natureza, foro ou pensão, inclusive hipoteca;

- A vistoria foi realizada em fevereiro de 2013.

Na elaboração deste trabalho foram utilizados dados e informações obtidas por terceiros, na forma de documentos e entrevistas verbais com o cliente. As estimativas utilizadas neste processo estão baseadas nos documentos e informações, os quais incluem, entre outros, os seguintes:

- Certidão de Registro da matrícula 752, do Cartório do Registro de Imóveis do 1º Ofício da Comarca de Alagoinhas, datado de 09 de maio de 2008.

- Relação dos terrenos a comercializar em Alagoinhas.

2.0 PRINCÍPIOS E RESSALVAS

O presente relatório obedece criteriosamente os princípios fundamentais descritos a seguir:

- O presente Laudo atende às especificações e critérios estabelecidos pelas Normas de Avaliação NBR 14.653-1:2001 e NBR 14.653-2:2004 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, além das recomendações impostas pela Norma de Avaliação do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias)-2005.

- No presente relatório assumem-se como corretas as informações recebidas de terceiros, sendo que as fontes das mesmas estão contidas no referido relatório.

- No melhor conhecimento e crédito dos consultores, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente relatório são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos.

- Este trabalho apresenta todas as condições limitativas impostas pelas metodologias adotadas, que afetam as análises, opiniões e conclusões contidas no mesmo.

- Para efeito de projeção partimos do pressuposto da inexistência de ônus ou gravames de qualquer natureza, judicial ou extra-judicial, atingindo o ativo objeto do trabalho em questão, que não os listados no presente relatório.

- O Laudo foi elaborado com a estrita observância dos postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA – Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

3.0 LIMITAÇÕES DE RESPONSABILIDADES

- Para elaboração deste relatório foram utilizadas informações e dados de históricos auditados por terceiros ou não auditados e dados projetados não auditados, fornecidos por escrito ou verbalmente pela administração da empresa ou obtidos das fontes mencionadas. Sendo assim, tomou-se por verdadeiros os dados e

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informações obtidos para este relatório e não tem qualquer responsabilidade com relação a sua veracidade.

- O escopo deste trabalho não incluiu auditoria das demonstrações financeiras ou revisão dos trabalhos realizados por seus auditores, assim como medições in loco. - Este trabalho foi desenvolvido unicamente para o uso do solicitante, visando ao objetivo já descrito. Portanto, o presente relatório não deverá ser publicado, circulado, reproduzido, divulgado ou utilizado para outra finalidade que não a já mencionada, sem aprovação prévia e por escrito do autor.

- As análises e as conclusões contidas neste relatório baseiam-se em diversas premissas, realizadas na presente data, de projeções operacionais futuras, tais como: valores praticados pelo mercado, preços de venda, volumes, participações de mercado, receitas, impostos, investimentos, margem operacionais e etc. Assim, os resultados futuros podem vir a ser diferentes de qualquer previsão ou estimativa contida neste relatório.

4.0 METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO

Em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da disponibilidade de dados de mercado, no presente laudo foi utilizada a metodologia descrita a seguir:

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

O Método Comparativo de Dados de Mercado é aquele que identifica o valor do bem por meio de tratamento técnico de atributos dos elementos técnicos perfeitamente comparáveis, constituintes da amostra, conforme NBR 14.653:2004, baseado no processo de inferência estatística, com adoção do modelo de regressão múltipla.

Para obter o valor de mercado de venda do imóvel objeto do presente estudo, efetuamos pesquisa, considerando imóveis em oferta e comercializados, junto a corretores, proprietários e bancos de dados do avaliador.

Na pesquisa efetuada no mercado local, foram obtidos 62 (sessenta e dois) elementos, sendo que 59 (cinquenta e nove) foram efetivamente utilizados no modelo desenvolvido, relativos a ofertas e vendas efetivas de terrenos em Alagoinhas-Ba.

Após os tratamentos, homogeneização e testes através de estatística inferencial, foi desenvolvido um modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se consistentes e significativas:

4.1 Variável Dependente Valor unitário

Variável explicada.

Expressa em R$/m², correspondendo ao valor de venda por metro quadrado dos terrenos urbanos pesquisados.

4.2 Variáveis Independentes

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Variável quantitativa.

Expressa em metros quadrados relativamente à área total dos terrenos para cada um dos dados pesquisados.

Setor Urbano - Amplitude: De 1,23 a 22,98 Variável proxy.

Expressa em uma escala numérica, pontuação esta obtida junto à Planta Genérica de Valores Territoriais por metro quadrado emitida pela Prefeitura Municipal de Alagoinhas. Esta pontuação serve de base para a determinação e cobrança de impostos e tributos municipais, refletindo desta forma a maior ou menor atratividade do ponto de vista comercial e relaciona-se com a oferta de infra-estrutura e serviços urbanos para cada um dos imóveis pesquisados.

Vocação - Amplitude: De 1,00 a 2,00 Variável qualitativa dicotômica

Expressa a vocação do imóvel segundo o critério: Vocação Comercial 2

Residencial/Industrial 1

Data do evento - Amplitude: De 1,00 a 44,00

Variável temporal, determinada em função da data de coleta da informação para cada um dos imóveis pesquisados, segundo o critério:

Fevereiro / 2013 44 Julho/2009 1

Padrão de Ocupação - Amplitude: De 1,00 a 3,00 Variável qualitativa em códigos alocados.

Determinada em função do padrão de ocupação do entorno dos imóveis, considerados segundo o seguinte critério:

Padrão Normal = 3 Padrão Normal-Baixo = 2 Padrão Baixo = 1

4.4 Justificativa da escolha do método

A NBR 14653-1 no seu artigo 7.5 recomenda:

“a metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado conforme definido no item 8.3.1”

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Como já citado, este estudo definirá o valor da indenização a ser paga pelo contratante pelo ato de servidão administrativa. Portanto, conforme preconiza a NBR 14653:2011, em seu item 11.2, o critério a ser utilizado para a obtenção deste valor consiste em calcular a diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel serviente, na mesma data de referência (critério “antes e depois”), com consideração de circunstâncias especiais, tais como alterações de uso, ocupação, acessibilidade e aproveitamento.

A área total do terreno, portanto, é de 250,00m²; com a faixa de servidão, o seu uso ficará limitado em 175,00m². A seguir, encontram-se as projeções dos dois casos.

5.0 IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL

ENDEREÇO Lote 16 da Quadra F – Loteamento Parque Morada do Sol

BAIRRO Rua do Catu

CIDADE Alagoinhas

ESTADO Bahia

REFERÊNCIAS O acesso principal é feito através da Rua do Catu, próximo ao

Loteamento Laranjais * Planta de localização em anexo.

6.0 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

6.1 ASPECTOS FÍSICOS GERAIS DO MUNICÍPIO DE ALAGOINHAS

OCUPAÇÃO Razoável

NÍVEL

SÓCIO-ECONÔMICO Cidade em desenvolvimento

BAIRRO Passa por um processo de urbanização crescente, com obras de

pavimentação e esgotamento sanitário no entorno e a instalação de estabelecimento de ensino superior próximo.

USO PREDOMINANTE Residencial

MEIO AMBIENTE Agradável no entorno da cidade

6.2 INFRA-ESTRUTURA URBANA DO MUNICÍPIO

ILUMINAÇÃO Existente.

ENERGIA ELÉTRICA Existente.

TELEFONE Existente.

ÁGUA Existente.

ESGOTO PLUVIAL Existente em alguns locais.

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COLETA DE LIXO Existente.

SISTEMA VIÁRIO Existente, destacando-se a BR101 e a BR110, principais vias de

acesso à cidade, além da linha férrea que cruza o bairro. 6.3 SERVIÇOS COMUNITÁRIOS

TRANSPORTES

COLETIVOS A região é servida por linhas de ônibus regular, inclusive as que dão acesso ao bairro.

COMÉRCIO Estabelecimentos comerciais de grande parte dos ramos são

encontrados em Alagoinhas.

RECREAÇÃO A região apresenta boas opções de recreação

ENSINO/CULTURA Existente, com estabelecimentos de ensino de níveis

fundamental, médio e superior localizados no município.

REDE BANCÁRIA Existente.

6.4 DESCRIÇÃO DO LOGRADOURO

QUADRA F – LOTEAMENTO PARQUE MORADA DO SOL

TOPOGRAFIA Plana

TRAÇADO Irregular

PAVIMENTAÇÃO Sem pavimentação.

ARBORIZAÇÃO Existente nos terrenos

FLUXO Movimento reduzido de pedestres e de veículos

GUIAS E SARJETAS Inexistentes

SERVIÇOS PÚBLICOS Abastecimento de água, energia elétrica, iluminação pública

OBSERVAÇÃO O bairro encontra-se em processo de urbanização, através de

obras de implantação de esgotamento sanitário. A região do terreno passa por processo de valorização.

7.0 DESCRIÇÃO DO TERRENO

ÁREA TOTAL 250,00m²

UTILIZAÇÃO ATUAL Sem utilização

VOCAÇÃO Residencial.

UTILIZAÇÃO

RECOMENDÁVEL Residencial

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topografia razoavelmente plana, situação de meio de quadra, com bastante vegetação nativa.

TENSÃO SOCIAL Não foram identificados no instante da vistoria problemas

relativos à tensão social

INFRA-ESTRUTURA Há oferta dos serviços de rede de energia e abastecimento de

água, iluminação, transporte. RESTRIÇÕES FÍSICAS

E LEGAIS Não foram identificadas restrições no instante da vistoria.

8.0 CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO E LIQUIDEZ DO IMÓVEL

O mercado imobiliário em Alagoinhas é reconhecidamente forte, desde a instalação no município de empresas de grande porte, como a Schin e a PETROBRAS, e pelo processo de urbanização que a cidade vem experimentando na última década. No momento em particular, o mercado está ainda mais aquecido, impulsionado pelas políticas públicas de redução do déficit habitacional, através das linhas de crédito específicas para este fim.

No que tange à localização do imóvel avaliando é possível afirmar que o terreno está se tornando atraente do ponto de vista comercial, devido ao processo de urbanização da região e aos empreendimentos comerciais e residenciais próximos, a exemplo da Faculdade Santo Antônio e Residencial Vale dos Girassóis.

Pode-se afirmar com relação à liquidez do imóvel avaliando, dado à sua localização e porte que esta pode ser classificada como de LIQUIDEZ MÉDIA.

Tomando-se por base a influência do seu porte, vocação, dimensões, padrão de acabamento e vocação observados no entorno, podemos estimar um tempo de exposição no mercado da ordem de 12 (doze) a 18 (dezoito) meses para consolidar uma efetiva comercialização cuja variação encontra respaldo na literatura técnica:

“ Valor de mercado é aquele encontrado por um vendedor desejoso de vender mas não forçado e um comprador desejoso de comprar mas também não forçado, tendo ambos pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da propriedade.”

Princípios da Engenharia de Avaliações - Alberto Lélio Moreira – Pág. 30

9.0 DETERMINAÇÃO DO VALOR VENAL

DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO – MÉTODO COMPARATIVO Projeção 01: Área Total

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Terrenos em Alagoinhas - Atributos de entrada no modelo estatístico:

Área Total (m²) ( 110,00 - 130.000,00 ) 250,00 Setor Urbano ( 1,23 - 22,98 ) 1,23 Vocação ( 1,00 - 2,00 ) 1,00 Data ( 1 - 44 ) 44,00 Padrão ( 1 - 3 ) 1,00 Unitário Calculado (R$/m²) Mínimo Máximo -18,01% 78,33 R$ 64,22 R$ 95,53

Limites Unitário (R$/m²) Amplitude

M ínimo 64,22 -18,01%

Calculado 78,33

---M áximo 95,53 21,97%

Valor Calculado Terreno: R$ 19.582,00

Mínimo

21,96%

Máximo Resultados para o Intervalo de Confiança:

250,00

Total (R$)

16.055,08

23.883,69

(Dezenove mil quinhentos e oitenta e dois mil reais)

19.582,00

Resultados para a moda, com intervalo de confiança ao nível de 80%:

ÁREA AVALIANDO (m²)

Projeção 02: Área Serviente

Terrenos em Alagoinhas - Atributos de entrada no modelo estatístico:

Área Total (m²) ( 110,00 - 130.000,00 ) 175,00 Setor Urbano ( 1,23 - 22,98 ) 1,23 Vocação ( 1,00 - 2,00 ) 1,00 Data ( 1 - 44 ) 44,00 Padrão ( 1 - 3 ) 1,00 Unitário Calculado (R$/m²) Mínimo Máximo -18,46% 86,08 R$ 70,19 R$ 105,57

Limites Unitário (R$/m²) Amplitude

M ínimo 70,19 -18,46%

Calculado 86,08

---M áximo 105,57 22,65%

Valor Calculado Terreno: R$ 15.064,08

15.064,08 18.475,61

(Quinze mil sessenta e quatro mil reais e oito centavos)

22,64%

Resultados para o Intervalo de Confiança:

Total (R$) ÁREA AVALIANDO (m²)

12.282,51 175,00

Resultados para a moda, com intervalo de confiança ao nível de 80%:

Mínimo Máximo

A faixa de servidão é o resultado da operação R$19.582,00-R$15.064,08 = R$4.517,92

VALOR ADOTADO PARA A FAIXA DE SERVIDÃO: R$ 4.500,00

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PREFEITURA MUNICIPAL DE ALAGOINHAS 10.0 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

A classificação do presente trabalho obedece aos requisitos da NBR 14.653-2 no item 9.4.1 e suas tabelas correspondentes, as quais seguem apresentadas em anexo.

Justifica-se o enquadramento apresentado a partir dos resultados obtidos no modelo estatístico desenvolvido, os quais foram aplicados no preenchimento das tabelas da Norma.

GRAU DE FUNDAMENTAÇAO FINAL II

GRAU DE PRECISÃO FINAL I

11.0 CONCLUSÃO

Foi avaliado o imóvel objeto do presente laudo, situado no Lote 16 da Quadra F, Loteamento Parque Morada do Sol, Rua do Catu, no município de Alagoinhas, Bahia, de propriedade de Augusto Cardoso do Bonfim em 01 de março de 2013. Com base nos procedimentos técnicos empregados no presente laudo e depois de realizadas visitas ao local, o avaliador conclui que o valor devido da indenização pelo ato de servidão

administrativa da faixa de 75,00m² é de:

R$4.500,00 (Quatro mil e quinhentos reais).

Considerando o relatório concluído, o avaliador coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos que, por ventura, se façam necessários.

Alagoinhas, 01 de março de 2013.

Fernando Luiz de Barros Souza Engenheiro Civil CREA 47.543 D/BA

ANEXOS

• PLANTA DE LOCALIZAÇÃO DO TERRENO

• DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

• DOCUMENTAÇÃO DO TERRENO

• RELAÇÃO DOS DADOS DA PESQUISA

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PREFEITURA MUNICIPAL DE ALAGOINHAS DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

Foto 01 – Rua do Loteamento, sentido Rua do Catu.

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Foto 03 – Vista interna do terreno.

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L O C A L I Z A Ç Ã O

Terreno de 250,00m² localizado na Quadra F do Loteamento Parque Morada do Sol, Rua do Catu, município de Alagoinhas, Bahia.