COMÉRCIO DE RUA EM LISBOA E PORTO

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INTRODUÇÃO

No âmbito da sua atividade de Research, a Cushman & Wakefield lança mais um Business

Briefing sobre o comércio de rua em Portugal, que pretende apresentar uma visão abrangente

deste sector nas zonas prime de Lisboa e Porto. Este relatório traça um retrato da oferta e procura atuais, e a sua evolução recente, não esquecendo as perspetivas e desafios futuros. Em contraciclo com os restantes sectores do mercado imobiliário, o comércio de rua registou nos últimos anos um crescimento significativo em Portugal, em especial na cidade de Lisboa. As principais zonas de comércio da capital verificaram uma importante evolução em termos de procura por parte de retalhistas nacionais e internacionais, que viram neste formato de comércio um bom caminho para a expansão da sua rede de lojas. Desta forma diversificaram de alguma forma a sua atividade e tiraram partido da afluência crescente de público que zonas como o Chiado, Avenida da Liberdade, Rua Castilho ou Parque das

COMÉRCIO DE RUA

EM LISBOA E PORTO

JULHO 2011

1 Introdução 2 Metodologia 3 Lisboa 4 Porto 5 Conclusões

Cushman & Wakefield

Av. da Liberdade, 131 – 2º 1250-140 Lisboa, Portugal www.cushmanwakefield.com

A presença de retalhistas internacionais e múltiplos aumentou consideravelmente em ambas as cidades e são vários os exemplos de novos clusters de retalho a surgirem com um dinamismo que tem vindo a aumentar de ano para ano a afluência de público às ruas dos centros de Lisboa e Porto. O comércio de rua tem sido

desde 2008 um dos poucos portadores de boas notícias para o mercado imobiliário em Portugal, e assim se mantém em 2011. A evolução da qualidade da oferta nos centros das cidades de Lisboa e Porto no período 2008-2011 é evidente na análise do trabalho desenvolvido ao longo deste documento.

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INQUÉRITO AOS RETALHISTAS 2010COMÉRCIO DE RUA EM LISBOA E PORTO

Após um primeiro estudo lançado em 2008, altura em que se sentia já uma maior apetência pelo comércio de rua, não só por parte dos retalhistas mas também dos consumidores, em 2011 a Cushman & Wakefield realiza nova análise a este segmento de mercado nas cidades de Lisboa e Porto. A oferta comercial nas principais ruas de comércio destas duas cidades é analisada de forma detalhada, em termos de dimensão, formato, origem e sector de atividade do retalhista. É feita também uma comparação com os dados recolhidos em 2008, sendo possível comprovar uma evolução positiva em termos de qualidade da oferta, tal como já tinha sido previsto no documento publicado em 2008.

METODOLOGIA

Este documento tem por base a atualização do trabalho de campo realizado em 2008, em que se procedeu ao levantamento, unidade a unidade, de toda a oferta comercial nas principais zonas de comércio de Lisboa e Porto. Com o presente trabalho, é possível caracterizar a principal oferta comercial das duas cidades em termos quantitativos e qualitativos, assim com a sua evolução face a 2008. A oferta é desagregada por sectores de atividade e tipo de retalhistas, importantes indicadores do grau de maturidade e sofisticação do sector.

Mapa da Baixa de Lisboa Mapa da Baixa do Porto U M A P U B L I C A Ç Ã O D A C U S H M A N & W A K E F I E L D

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LISBOA

Os operadores foram classificados de acordo com uma de três categorias: independentes (lojistas de origem nacional e que têm apenas uma loja, ou um pequeno conjunto de lojas); múltiplos (marcas integradas numa cadeia de lojas de origem nacional) e internacionais (marcas integradas em cadeias de lojas de origem internacional).

Em Lisboa, o levantamento realizou-se na Avenida da Liberdade, zona da Baixa-Chiado, Restauradores e Rossio, concentrando-se nas principais ruas de comércio, entre as quais: a Avenida da Liberdade, Praça D. Pedro IV (Rossio), Praça da Figueira, Rua Augusta, Rua da Conceição, Rua da Misericórdia, Rua da Prata, Rua do Carmo, Rua do Ouro, Rua dos Correeiros, Rua dos Fanqueiros, Rua Garrett, Rua Ivens e Rua Nova do Almada.

No Porto, as zonas auditadas encontram-se

essencialmente na Baixa, concentrando-se na Rua 31 de Janeiro, Rua de Fernandes Tomás, Rua de Passos Manuel, Rua de Sá da Bandeira e Rua de Santa Catarina. Inclui-se também parte da Avenida da Boavista, a Praça Mouzinho de Albuquerque, a Rua Júlio Dinis e a Rua da Cedofeita. De seguida passamos a apresentar os principais resultados deste estudo para cada uma das cidades separadamente.

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COMÉRCIO DE RUA EM LISBOA E PORTO

U M A P U B L I C A Ç Ã O D A C U S H M A N & W A K E F I E L D

A principal oferta de lojas de rua na cidade de Lisboa estende-se desde a Avenida da Liberdade até à zona da Baixa-Chiado, totalizando aproximadamente 150.000 m2_{, o que} compara com os cerca de 160.000 m2_{auditados em 2008. Para esta redução contribuiu o} encerramento de algumas unidades para reabilitação e/ou a afetação a outros usos que não de retalho. No total foram auditadas 885 unidades comerciais.

No que se refere às ruas que reúnem maior oferta comercial, o destaque continua a ir para a Avenida da Liberdade, Rua Augusta, Rua dos Fanqueiros, Rua do Ouro, Rua Garrett e Rua da Prata; que em conjunto concentram cerca de 68% da oferta existente, ou seja, mais de 100.000 m2_.

A moda nas suas diversas vertentes – vestuário e calçado – é o sector de atividade dominante, à semelhança do que se verifica no formato de centros comerciais e nas principais cidades europeias. Este sector representa aproximadamente 44% da oferta, o que corresponde a mais de 65.000 m2_; refletindo ainda assim uma diminuição de cerca de 15% face a 2008.

Os artigos para o lar - acessórios para o lar, equipamento doméstico e manutenção da habitação – ocupam também um lugar de destaque no comércio de rua lisboeta, somando

cerca de 18.000 m2_{, o que}

corresponde a 12% da oferta total. Em 2011 a restauração ocupa o terceiro lugar de primazia, que em 2008 se encontrava em segundo, totalizando cerca de 17.500 m2_{. O facto de a Baixa} ser tradicionalmente um destino turístico explica esta predominância do sector de restauração.

À data da revisão do trabalho de campo, o total de lojas desocupadas situava-se

próximo dos 17.500 m2_{, representando uma taxa de desocupação de 12%, um}

aumento de 3 p.p. (pontos percentuais) face à taxa de cerca de 9% verificada em 2008. Este é um valor significativo e aparentemente contraditório, face à cada vez maior procura verificada por lojas de rua no centro da cidade.

Para a elevada taxa de desocupação continua a contribuir o facto de a Baixa Lisboeta ter diversas lojas cuja localização, área e configuração se apresenta desadequada à procura existente, pelo que nestes casos a colocação de espaços é sempre mais difícil. De facto é nesta zona que se encontra a maioria da área vaga, mais de 10.000 m2_.

12% _2% 12% 6% 7% 2% 12% 3% 0% 44%

Distribuição da Oferta por Sector de Actividade Lisboa (m2₎

Acessórios lar, equipam. doméstico e manutenção da habitação Comunicações

Desocupadas Lazer, recreação e cultura Outros bens e serviços

Produtos alimentares, bebidas e tabaco Restaurantes, cafés e similares Saúde

Transportes Vestuário e calçado

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Para complementar a análise do mix comercial importa averiguar igualmente a qualidade dos lojistas instalados, o que irá contribuir para o grau de satisfação dos visitantes. A forma objetiva para se estudar esta qualidade de oferta passa por classificar os lojistas por tipo, nas categorias já descritas anteriormente: independentes, múltiplos e internacionais.

A análise da evolução da oferta do comércio de rua em Lisboa nesta perspetiva é a mais reveladora do aumento da atratividade deste formato de retalho hoje em dia.

Outro fator que dificulta a ocupação das lojas desocupadas passa pelo facto destas apresentarem, em média, uma área menor do que a que costuma ser alvo de procura. Atualmente têm em média 135 m2_{, valor semelhante a 2008, e que compara com uma área} média total levantada de 170 m2_{em Lisboa. As zonas do Chiado e Restauradores-Rossio}

apresentam as áreas médias desocupadas mais reduzidas, de 125 m2_{e 92 m}2

respetivamente.

Embora a maioria dos lojistas no comércio de rua do centro de Lisboa continuam a ser operadores independentes (43%), o peso destes apresenta uma queda de 10 p.p. face a 2008. Esta quebra reflete-se num aumento do peso dos retalhistas múltiplos e internacionais, quer em termos percentuais, quer em valor absoluto. Os retalhistas múltiplos ocupam atualmente mais de 32.000

m2_{, um aumento de 57% do valor}

absoluto face a 2008 e correspondente a um peso de 24% no total. Relativamente aos retalhistas internacionais, estes ocupam cerca de

43.000 m2_{, um aumento de 5% do}

valor absoluto face a 2008 e equivalente a 32% do total.

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Este tipo de análise pode parecer à partida algo redutor, ao concluir sobre a qualidade dos operadores com base na sua estratégia de expansão. No entanto, a experiência demonstra que na maioria dos casos os operadores independentes oferecem uma qualidade de serviço inferior à apresentada por operadores múltiplos ou internacionais. Este facto deve-se essencialmente a duas razões: o tipo de organização dos operadores múltiplos ou internacionais envolve certos padrões de exigência em termos de qualidade e de serviço ao cliente; por outro lado, as economias de escala que advêm da integração numa rede nacional ou internacional permitem uma oferta mais diversificada e a preços mais competitivos. No entanto, é de ressalvar a qualidade de determinados operadores independentes, que conseguem marcar a sua presença no mercado, oferecendo produtos diferenciados e um serviço ao cliente acima da média.

A Avenida da Liberdade é a rua de maior prestígio e glamour da cidade de Lisboa, sendo a eleita pelas principais marcas de referência para se instalar. Inicialmente com uma oferta de luxo maioritariamente concentrada na zona envolvente ao Teatro Tivoli, foi gradualmente expandindo para toda a zona superior da avenida, desde o Marquês de Pombal até ao cruzamento com a Praça da Alegria. Atualmente verifica-se um alargamento da localização das lojas de luxo à zona inferior da avenida, tendo como exemplo as lojas Rosa Clará, I Pinco Pallino e Porche Design.

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A Avenida da Liberdade concentra a maior área de comércio de rua do centro de Lisboa,

totalizando cerca de 25.500 m2_{, 17% da oferta analisada. No último ano e meio foram várias} as inaugurações de novas lojas nesta zona: a Pronovias, na esquina da avenida com a Praça de Alegria; a Prada no antigo stand da Mitsubishi; a primeira loja da Fly London em território nacional e as já referidas, I Pinco Pallino e Porche Design.

NOVAS ABERTURAS – AVENIDA DA LIBERDADE

O sector da moda continua a dominar a oferta comercial na Avenida da Liberdade, perfazendo 49% da área existente, num total de cerca de

12.500 m2_{, ligeiramente acima do}

verificado em 2008 com 12.000 m2_{. A} taxa de desocupação nesta zona corrigiu ligeiramente dos 14% em 2008 para os 13%, situando-se atualmente nos 3.300 m2_.

Os operadores internacionais, como se pode verificar pelas principais aberturas, têm vindo a reforçar a sua presença, passando de 40% em 2008 para mais de 51% em 2011. Estes retalhistas, entre os quais marcas como a Emporio Armani, Dolce & Gabbana, Loewe, Burberry, Tods’s, Louis Vuitton, Carolina Herrera e Hugo Boss escolheram a Avenida da Liberdade pela visibilidade e prestígio que a zona oferece.

Prada Pronovias Fly London Porsche Design

Abertura: 2010 Abertura: 2010 Abertura: 2011 Abertura: 2011 Av. da Liberdade, 216 Av. da Liberdade, 105 Av. da Liberdade, 230 Av. da Liberdade, 40 Vestuário Vestidos de Noiva Sapataria Acessórios

Mediação C&W 1% 13% 4% 11% 2% 12% 7% 1% 49%

Distribuição da Oferta por Sector de Actividade Avenida da Liberdade (m2₎

Acessórios lar, equipam. doméstico e manutenção da habitação Desocupadas

Lazer, recreação e cultura Outros bens e serviços

Transportes Vestuário e calçado

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Embora ainda subsistam algumas limitações à maximização do potencial desta zona, como sejam a forte descontinuidade entre as zonas de retalho e os diversos prédios devolutos ou em mau estado de conservação, é evidente uma crescente dinamização na Avenida da Liberdade. A iniciativa recente da Câmara Municipal de Lisboa para a concessão de 5 novos quiosques nos passeios centrais da avenida tem-se verificado muito bem-sucedida; permitindo assim preencher a lacuna de falta de animação na envolvente, essencialmente no período noturno, dado o horário alargado de funcionamento destes quiosques. Outros fenómenos pontuais têm contribuído para a crescente atratividade da Avenida da Liberdade e ruas envolventes. Neste seguimento, de ressalvar a recentemente criada Passeio Público, uma associação formada por empresários e empreendedores com interesses comerciais localizados na avenida. O objetivo desta associação passa por dinamizar esta zona da cidade com a promoção periódica de iniciativas culturais, tendo já diversos eventos programados para os próximos meses. Adicionalmente, se em 2008 importava fazer referência à iniciativa Castilho Fashion Street; hoje é incontornável a menção aos 3 novos espaços de restauração da Rua Barata Salgueiro, todos eles inaugurados no último ano e que trouxeram a esta via um importante fluxo adicional de público.

Por último os morosos processos de reconversão urbana dos edifícios da Avenida da Liberdade começam hoje a dar os seus frutos; vários prédios ao longo da avenida estão ou irão entrar brevemente em obras de reabilitação para diferentes tipos de uso, prometendo trazer uma nova imagem a esta artéria emblemática da cidade. Um bom exemplo deste fenómeno é o recentemente inaugurado nº 105 da Avenida da Liberdade, um projeto residencial do Arquiteto Carrilho da Graça, promovido pela Holding Violas Ferreira, e que recebeu no seu embasamento a nova loja da Pronovias em Lisboa. Com trabalhos de construção a decorrer encontram-se o Edifício Liberdade 67A, promovido pela Libertas, e que irá contar com espaços de escritórios e comércio de rua; assim como o futuro LA Boutique Hotel, do grupo Lanidor, no lado oposto da avenida.

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A seguir à Avenida da Liberdade, a Rua Augusta continua a ser aquela que concentra maior volume de área comercial, totalizando cerca de 20.000 m2_{, correspondente a mais de 13%} da oferta total. O tenant mix desta rua é ainda dominado pelo sector da moda, que representa 74% da oferta total, ainda assim com um peso inferior em 10 p.p. do que o verificado em 2008. Os retalhistas internacionais têm uma forte presença, representando cerca de 57% do total de operadores, sendo que a taxa de desocupação se situa nos 10%. A Rua Augusta foi sempre uma das principais vias de comércio na baixa lisboeta, o importante fluxo de transeuntes originado pelos transportes fluviais da Praça do Comércio e também o facto de se tratar de um importante destino turístico, contribuiu sempre para o dinamismo desta zona. A atual requalificação do Terreiro do Paço, entre os quais se destacam a conclusão das obras no Cais das Colunas e a abertura ao público do Páteo da Galé, um espaço com restauração e comércio, irá com toda a certeza contribuir para uma maior dinamização deste espaço, beneficiando também as restantes ruas da baixa. Os planos futuros para a Praça do Comércio, que incluem a abertura de mais espaços de retalho nas arcadas do Terreiro do Paço e a construção de uma unidade hoteleira das Pousadas de Portugal, deverão reforçar esta afluência de público e transformar a Praça do Comércio num polo de atração, que em conjunto com o núcleo do Chiado deverá impulsionar o movimento e fluxo pedonal em toda a baixa de Lisboa.

A Rua dos Fanqueiros é a terceira maior em termos de oferta comercial, somando mais de 15.500 m2_{de área, o que corresponde a 10% da oferta levantada. Nesta rua, com maior} predominância de comércio tradicional, a oferta é dominada por lojistas independentes, que ocupam mais de 63% da área levantada, abaixo dos 70% registados em 2008. A primazia por sector é partilhada entre a moda e os artigos para o lar, cada um representando 36%, com a taxa de desocupação a atingir os 12%.

17%

47% 22%

14%

Distribuição da Oferta por Zona - Lisboa (m2₎

Avenida da Liberdade Baixa Chiado Restauradores e Rossio

Agregando a oferta levantada por zonas, verificamos que a Baixa tem a preferência, totalizando

cerca de 70.000 m2_,

correspondente a perto de 47% do total. Esta é seguida pelo Chiado, que se tem vindo a afirmar cada vez mais como uma localização prime em linha com a Avenida da Liberdade, zona de grande afluência de público, frequentada desde turistas a pessoas ligadas ao mundo da cultura e das artes, sendo conotada como uma zona trendy da cidade de Lisboa.

Uma das artérias com maior procura é a Rua Garrett, que serve de ligação entre os Armazéns do Chiado e o Largo do Chiado, e que regista o fluxo pedonal mais elevado e é seguida pela Rua do Carmo, onde se encontram os Armazém Grandella. Nos últimos meses foram diversas as aberturas nesta zona, entre as quais a Nespresso, Massimo Dutti, Custo Barcelona, Blanco, Muji, Santini e Nike. Atualmente, a atividade comercial tem vindo a estender-se às ruas circundantes, com destaque para a Rua Nova do Almada e Rua Ivens, comprovando a aposta de insígnias como Marc Jacobs, Hermès, Diesel e Kiehl's.

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INQUÉRITO AOS RETALHISTAS 2010 COMÉRCIO DE RUA EM LISBOA E PORTO

U M A P U B L I C A Ç Ã O D A C U S H M A N & W A K E F I E L D KEY PLAN CHIADO

Não podemos deixar de falar do Chiado sem fazer ainda referência ao rejuvenescimento do Largo Rafael Bordalo Pinheiro enquanto cluster de restauração. Temos assistido a uma procura crescente dos operadores deste sector de atividade e nomes como Nood, H3, Clara, Aqui há peixe, Koni Store, Royale Café, entre outros já registam presença.

No total, o Chiado conta com cerca de 34.000 m2_{, distribuídos principalmente} pela Rua Garrett, Rua do Carmo, Rua Nova do Almada, Rua Ivens, Calçada do Sacramento, Largo de Camões, Rua da Misericórdia e Largo do Chiado, representando em conjunto 22% da oferta total. O sector da moda é a principal presença nesta zona, com mais de 16.000 m2_{, 48% do total auditado. A taxa de} desocupação é uma das mais baixas de Lisboa, apenas 8.5%, e compõe-se na sua maioria por lojas de pequena dimensão, com uma localização mais distante do centro nevrálgico do Chiado ou com um layout desajustado das atuais necessidades dos retalhistas.

NOVAS ABERTURAS – CHIADO R. Garrett Haggen Dazs Benetton Casa Havaneza Sisley Jahel Du Pareil au Même Bertrand Livraria Hugo Boss Orange Lanidor Gardenia

The House of Villeroy & Boch Gardenia G-Star Raw Adolfo Dominguez Colcci Bershka Blanco

Swarovsky (abre brevemente) Nike

m.store (Apple) Massimo Dutti HUGO Boss Pull & Bear Nespresso Zara Armazéns do Chiado (CC) 11 1 3 4 5 7 8 9 10 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 2 6 23 24 25 11 1 3 4 5 7 8 9 10 12 13 14 15 17 18 19 20 21 22 2 6 23 24 25 26 26 16

Blanco Santini Muji Custo Barcelona

Abertura: 2011 Abertura: 2010 Abertura: 2010 Abertura:2010

Rua Garrett Rua do Carmo, 9-13 Rua do Carmo, 65-73 Rua Nova do Almada, 7

Vestuário Gelataria Vestuário e Lar Vestuário

Mediação C&W Mediação C&W Mediação C&W

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PORTO

A revisão do levantamento do comércio de rua no Porto foi efetuada nas principais zonas da cidade, entre as quais a Baixa do Porto, parte da Avenida da Boavista, a Praça Mouzinho de Albuquerque, a Rua Júlio Dinis e a Rua da Cedofeita. Foram auditadas 760 unidades comerciais, com uma área total estimada de cerca de 171.000 m2_{. As ruas} com maior oferta comercial, Rua de Santa Catarina e Rua de Sá da Bandeira, totalizam em conjunto cerca de 87.000 m2_{, correspondente a perto} de 51% da oferta total auditada. 14% 1% 12% 6% 7% 6% 10% 3% 0% 41%

Distribuição da Oferta por Sector de Actividade

Porto (m2₎

Acessórios lar, equipam. doméstico e manutenção da habitação Comunicações

Desocupadas

Transportes

Também no Porto o sector de atividade dominante é o da moda, agregando mais de 70.000 m2_{, o que} representa acima de 41% da oferta auditada; mas inferior aos 45% existentes em 2008. Os artigos para o lar aumentaram o seu peso de 10% em 2008 para mais de 14% atualmente, num total superior a 24.500 m2_.

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INQUÉRITO AOS RETALHISTAS 2010 COMÉRCIO DE RUA EM LISBOA E PORTO

A restauração é o terceiro sector predominante, ocupando cerca de 17.000 m2_{, o} que se traduz em perto de 10% do total. À semelhança do que sucede em Lisboa, os importantes fluxos de turistas e de trabalhadores na baixa portuense explicam a forte presença do sector de restauração tradicional.

Relativamente às lojas desocupadas, estas totalizam presentemente cerca de 20.000 m2_{, traduzindo-se numa taxa de desocupação na ordem dos 12%, 2 p.p. acima do} valor verificado em 2008 e equivalente à taxa de desocupação da cidade de Lisboa. As unidades vagas concentram-se principalmente na Rua de Sá da Bandeira, Rua de Santa Catarina e Rua da Cedofeita, que somam 67 das 109 unidades desocupadas e 63% do total de área vaga. No caso do Porto a área média das lojas vagas é superior face a Lisboa, acima dos 180 m2_{e compara com uma média total auditada de 225 m}2 no Porto.

KEY PLAN RUA DE SANTA CATARINA U M A P U B L I C A Ç Ã O D A C U S H M A N & W A K E F I E L D

54% 25%

21%

Distribuição da Oferta por Tipo de Lojista - Porto

Independentes Múltiplos Internacionais

Usando o mesmo critério de análise de qualidade da oferta comercial em Lisboa através do tipo de lojista presente, verificamos que também no Porto houve um aumento da atratividade do comércio de rua. O peso dos lojistas independentes caiu abruptamente cerca de 16 p.p. face a 2008 para os 54%, correspondentes a mais de 82.000 m2_{. Os retalhistas múltiplos foram} aqueles que em compensação mais aumentaram, cerca de 12 p.p. para os 25%, situando-se atualmente nos 38.000 m2_. Finalmente, os retalhistas internacionais cresceram o seu peso em 4 p.p. para 31.000 m2_. Adolfo Dominguez Parfois Misako C&A e Fnac Foot Locker Pull & Bear Stradivarius Stwarovski L’Occitane en Provence Benetton Bershka Loja do Gato Preto Zara Mango Cortefiel H&M Via Catarina (CC) Blanco Marionnaud Petit Patapon 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1 ₂ 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 18 19 19 20 20 17

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A Rua de Santa Catarina é aquela que concentra maior área comercial, perfazendo mais de 55.000 m2_{, correspondente a cerca de 33% do total de oferta auditada. Esta rua beneficia da} sua localização central, fácil acesso a transportes e o facto de ser parcialmente pedonal, favorecendo a circulação dos visitantes. A sua atratividade é incrementada pela presença do centro comercial ViaCatarina e pela proximidade do Porto Gran Plaza.

Apesar de não concentrar um grande volume de área comercial, a Avenida da Boavista é a localização de eleição das marcas de maior prestígio nacional e internacional, à semelhança do que se verifica na Avenida da Liberdade em Lisboa. Esta oferta localiza-se principalmente junto ao Edifício Aviz, onde se encontram retalhistas como a Hugo Boss, Ermenegildo Zegna e Rosa & Teixeira. No total conta com 8.500 m2_{, correspondentes a apenas 5% da} oferta total e verifica uma taxa de desocupação de 8%.

NOVAS TENDÊNCIAS

A consolidação das tradicionais zonas de comércio de rua das cidades de Lisboa e Porto é hoje uma realidade incontornável. É visível o maior fluxo de visitantes nas ruas e o trabalho realizado pela Cushman & Wakefield em 2008 e no Verão de 2011 permitem comprovar este facto. A qualidade da oferta nos centros destas duas cidades é hoje claramente superior, bem como a procura por parte dos operadores. Esta evolução trouxe não só efeitos diretos às zonas que tradicionalmente representavam o comércio de rua nas cidades analisadas, mas permitiu também o surgimento de novas áreas que no futuro poderão assumir-se como destinos claros de retalhistas e consumidores.

Ao longo dos últimos 3 anos verificou-se o surgimento de dois novos núcleos de comércio 10% 6% 8% 8% 3% 7% 2% 56%

Distribuição da Oferta por Sector de Actividade Rua de Santa Catarina (m2₎

Acessórios lar, equipam. doméstico e manutenção da habitação Desocupadas

Vestuário e calçado

A moda é o sector dominante nesta rua, representando 56% da oferta total, abaixo dos 59% verificados em 2008 e totalizando 31.000 m2_{. Relativamente ao tipo de lojista,} há uma distribuição semelhante entre os independentes, múltiplos e internacionais, sendo estes últimos aqueles com maior peso, acima de 38%, o equivalente a cerca de

20.000 m2_{. Entre estes contam-se com}

unidades como a H&M, Fnac, C&A, United Colors of Benetton, Cortefiel e Zara. A taxa de desocupação nesta rua é reduzida, situando-se pouco acima dos 6%.

A Rua de Sá da Bandeira concentra o segundo maior volume de área comercial, mais de 31.000 m2_{, referentes a mais de 18%} da área auditada semelhante ao verificado em 2008. O sector da moda é aquele com maior peso, na ordem dos 32%, equivalente a 8.500 m2_{e o tipo de lojista espelha uma realidade} diferente à Rua de Santa Catarina, com uma predominância de retalhistas independentes, que têm um peso que ultrapassa os 60%, mas ainda assim inferior aos 78% verificados em 2008.

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O Parque das Nações é uma zona que assistiu na última década a uma importante evolução em praticamente todos os sectores do imobiliário. Muito impulsionado por uma forte componente residencial, rapidamente se assumiu como uma zona de escritórios consolidada e como um destino turístico, complementada por uma oferta hoteleira, de lazer e cultura. A componente de retalho no Parque das Nações é dominada pelo Centro Vasco da Gama, um dos melhores e mais bem sucedidos centros comerciais do país, mas nos últimos anos a tendência de um maior dinamismo ao nível do comércio de rua existente nos embasamentos dos edifícios de escritórios ao longo da Avenida D. João II e ruas circundantes foi-se tornando cada vez mais evidente. Hoje o Parque das Nações tem vindo a aumentar o número de unidades de comércio de rua bem como o seu fluxo de visitantes. A ocupação dos Tribunais de Lisboa em 2008, bem como outros negócios de grande dimensão contribuiu certamente para este fenómeno, que se deverá manter e consolidar nos próximos anos. O tipo de comércio nesta zona é muito vocacionado para a conveniência, tendo um peso importante de unidades de restauração e serviços.

Fonte: Eastbanc Portugal

Em breve esperam-se novas aberturas para o Príncipe Real, estando já confirmadas uma casa de chá com um conceito parisiense e outra marca de nome internacional. À semelhança dos eventos organizados noutras zonas de comércio de rua em Lisboa e Porto, também no Príncipe Real é organizado bianualmente o Príncipe Real Live, patrocinado pela Eastbanc Portugal, evento este que pretende divulgar e impulsionar o Príncipe Real como destino de comércio e lazer.

CONCLUSÕES

A revisão do levantamento do comércio de rua de Lisboa e Porto veio revelar uma realidade já antecipada no anterior Business Briefing publicado: o comércio de rua está cada vez mais atrativo e com maior dinamismo.

O Príncipe Real é outro fenómeno recente no comércio lisboeta pois, não sendo ainda uma zona de comércio consolidada, regista ano após ano uma maior representatividade. O conceito

trendy com que se tem vindo a afirmar teve um

efeito importante ao nível do fluxo de visitantes, potenciando a procura por parte dos retalhistas. A zona de comércio do Príncipe Real desenvolve-se ao longo da Rua da Escola Politécnica, Praça do Príncipe Real e Rua D. Pedro V. De acordo com dados da Eastbanc Portugal, abriram, desde 2007, na zona do Príncipe Real 27 novas unidades de comércio de rua, muitas delas em espaços encerrados há mais de 15 anos. Trata-se de um tipo de comércio muito vocacionado para o sector da moda, tendo por base uma oferta maioritariamente de retalhistas independentes, mas com representação de marcas de renome internacional e em linha com o estilo Urban-chic que esta zona pretende assumir. Designers como Lidija Kolovrat, Alexandra Moura e Andy Warhol (by Peppe Jeans) estão também presentes no Príncipe Real.

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A presença de retalhistas internacionais e nacionais no comércio de rua destas duas cidades é cada vez maior, havendo atualmente retalhistas que não se opõem a esperar algum tempo para obter uma boa loja numa localização prime. A procura inclui retalhistas nacionais cuja presença em centros comerciais já está consolidada e pretendem alargar o seu leque de compradores, assim como retalhistas internacionais cuja primeira (e por vezes única) loja no mercado nacional é na rua. Adicionalmente, são muitas as marcas que optam por abrir as suas flagship stores neste formato de comércio.

A evolução das rendas e yields prime refletem esta realidade, com a renda prime do Chiado a ter sido a única do mercado imobiliário comercial em Portugal a crescer desde 2007, situando-se atualmente nos €80/m2_{/mês. Também em termos de investimento, há uma} noção da potencialidade deste segmento com as yields de comércio de rua a terem sido as menos penalizadas desde 2007. Novamente, a zona do Chiado destaca-se, tendo registado o crescimento mais baixo do mercado, de apenas 0.75 p.p. para uma gross yield de 6.75%. Apesar de as taxas de desocupação continuarem a ser ligeiramente elevadas nalgumas zonas, tal deve-se muitas vezes à configuração antiquada e desajustada dos espaços face às necessidades atuais dos retalhistas. Neste seguimento importa referir a ainda premente necessidade de haver um verdadeiro incentivo à reabilitação urbana em Portugal de forma a potenciar uma efetiva adequação da oferta à procura, para que se criem as condições que permitam a consolidação deste importante crescimento em quantidade e qualidade do comércio de rua em Lisboa e Porto.

Adicionalmente, o principal entrave ao desenvolvimento do comércio de rua em Portugal continua a verificar-se, com a ainda desadequação do atual enquadramento legal do arrendamento urbano. A entrada em vigor em 2006 do NRAU (Novo Regime de Arrendamento Urbano) trouxe algumas alterações positivas à anterior lei do arrendamento, onde se inclui a liberdade de acordo contratual entre as partes para os novos contratos e a praticamente extinção da figura do trespasse. No entanto, são ainda muitas as lacunas, especialmente no que refere aos contratos antigos e atualização das respetivas rendas. Na verdade, são ainda inúmeros os retalhistas a pagarem rendas bastante abaixo do valor atual de mercado, facto que se traduz em taxas de esforço reduzidas, provocando um menor incentivo à sua modernização. Esta falta de equilíbrio no mercado, tem um forte impacto em toda a dinâmica do comércio envolvente, bem como na atratividade destas unidades de comércio em termos de investimento institucional.

Recentemente, a necessidade de Portugal pedir ajuda externa deu origem à assinatura do memorando de entendimento, onde são previstas alterações quer no âmbito da reabilitação, quer do arrendamento urbano. Estas foram já refletidas no programa do novo governo, pelo que poderá estar para breve uma alteração positiva nestes dois aspetos. Vivemos hoje numa fase de crise económica, o que tem tido um severo impacto no consumo. No entanto, acreditamos que o comércio de rua continuará a ser o menos afetado pela atual conjuntura desfavorável. Assim o refletem os lojistas com a política de expansão que têm adotado, reconhecendo muitos deles que este é o momento para se concretizarem bons negócios. Adicionalmente, este segmento do retalho beneficia do facto de um peso importante dos seus clientes serem turistas ou pertencentes a grupos com maior poder de compra, segmentos tendencialmente menos afetados pela atual crise económica.

Finalmente, julgamos premente a necessidade de uma evolução da gestão deste formato de retalho para algo mais semelhante aos centros comerciais. As zonas principais de comércio de rua necessitam atualmente de uma gestão integrada, o que irá permitir uma maior

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U M A P U B L I C A Ç Ã O D A C U S H M A N & W A K E F I E L D SOBRE A EQUIPA DE RETALHO

A equipa de retalho da Cushman & Wakefield está na vanguarda da consultoria a nível europeu, colaborando com os principais retalhistas, promotores e investidores, tendo a capacidade de identificar tendências emergentes no que respeita à definição de conjuntos comerciais, padrões de retalho, áreas de lojas, e novos retalhistas.

SERVIÇOS PRESTADOS:  Pesquisa e estudos de mercado  Consultoria à promoção imobiliária  Arrendamentos

 Gestão de Activos/Renovação de contratos  Representação de Inquilinos

SOBRE A EQUIPA DE RESEARCH & CONSULTORIA

A equipa de Research & Consultoria da C&W opera a nível mundial, compreendendo um total de 150 colaboradores. Presta serviços de consultoria e estudos de mercado a nível local ou internacional, tanto a promotores, retalhistas, ocupantes, investidores ou autoridades locais. O seu trabalho baseia-se na experiência dos profissionais da C&W através das várias equipas e países do grupo.

SERVIÇOS PRESTADOS:

 Análise económica, demográfica e imobiliária  Análise de mercado

 Consultoria à promoção imobiliária (promotores, utilizadores e comunidades locais)

 Consultoria na aquisição (investidores)

A Cushman & Wakefield é a maior empresa privada de serviços imobiliários

do mundo. Fundada em 1917, a firma tem 231 escritórios em 58 países, contando com mais de 15.000 profissionais de imobiliário. A Cushman & Wakefield fornece soluções integradas aos seus clientes, ao aconselhar, implementar e gerir activamente todas as etapas do processo imobiliário, em representação de proprietários, inquilinos e investidores.

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Research & Consultoria