Possessórias em Geral e Usucapião Topografia e Georreferenciamento Avaliações de Imóveis Patologia Construtiva
EXMO. SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL
III - JABAQUARA - SP
1013599-87.2017.8.26.0003
LUIZ
FILIPE
SANTIAGO,
Engenheiro
Civil
CREA
506.209.0430/D, Infra Assinado Perito Judicial na AÇÃO
DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
– DESPESAS
CONDOMINIAIS, tendo como Requerente CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO CONJUNTO IMPÉRIO e Requerido ITSURO
SHIROTA E OUTRO, tendo completado todos os Estudos
diligencias e Vistoria vem mui respeitosamente a
presença de Vossa Excelência apresentar suas
conclusões consubstanciadas no seguinte:
L A U D O T É C N I C O D E A V A L I A Ç Ã O
1. OBJETIVO DO TRABALHO
O presente trabalho tem por objetivo Vistoriar e apurar o justo Valor de Mercado
para Venda do Imóvel objeto da presente.
A presente Avaliação atende as seguintes Normas:
- ABNT NBR 14653-2 - Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos.
- Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP: 2011
– Instituto Brasileiro
de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo.
Cabe consignar que o imóvel em questão foi avaliado considerando sua
condição como livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames
de qualquer natureza.
2. CONCEITOS GERAIS DE AVALIAÇÃO
Para o melhor entendimento dos métodos, critérios e nomenclaturas utilizadas
neste laudo de avaliação, abaixo estão relacionados alguns dos termos definidos
pelas normas técnicas de avaliações:
Valor de Mercado: Quantia mais provável pela qual um bem seria negociado em
uma data de referência, entre vendedor e comprador prudentes e interessados no
negócio, com conhecimento de mercado, mas sem compulsão, dentro das
condições mercadológicas.
Área Útil da Unidade: Área real privativa, definida na ABNT NBR 12.721, subtraída a
área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou
dificultem sua utilização.
Depreciação Física: Perda de valor em função do desgaste das partes construtivas
de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação.
Estado de Conservação: Situação das características físicas de um bem, em um
determinado instante, em decorrência da sua utilização e da manutenção a que
foi submetido.
Idade Estimada: Aproximação da idade real do imóvel, levando em consideração
as suas características construtivas, arquitetônicas e funcionais.
Padrão Construtivo: Qualidade das benfeitorias em função das especificações de
projetos, materiais, execução e mão de obra efetivamente utilizados na
construção.
3. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL OBTIDO DA MATRÍCULA Nº 48.471 DO 14° REGISTRO
DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO – SP (doc. às fls. 07/10 dos Autos).
Imóvel: Apartamento nº 24, localizado no 2º andar do Edifício D. Pedro I
integrante do CONJUNTO IMPÉRIO situado a Rua Vergueiro, nº 9.138, na Saúde
–
21º Subdistrito.
Um apartamento com a área útil de 53,41 m², e área de garagem de 19,421 m²,
a área comum de 25,098 m² e área total construída de 97,929 m², com uma
correspondente a fração ideal no terreno de 29,6572, ou seja 0,8987%.
Contribuinte: 049.084.0001.
4. VISTORIA
A vistoria foi realizada por esse vistor no dia 06 de Outubro de 2018 à 12h00min
acompanhado pelo:
Requerido: Sr. Itsuro Shirota.
4.1. LOCALIZAÇÃO
O Imóvel objeto da presente Ação localiza-se à Rua Vergueiro, nº 9.138,
apartamento nº 24, localizado no 2º andar do Edifício D. Pedro I, integrante do
Conjunto Império, Vila Firminiano Pinto, São Paulo/SP, CEP: 04272 - 300
4.2. TOPOGRAFIA
O terreno possui topografia plana.
4.3. MELHORAMENTOS PÚBLICOS
A Região que contém o Imóvel avaliando é dotada de todos os principais
Melhoramentos e Serviços Públicos como: guias e sarjetas, pavimentação
asfáltica, redes de água, telefone, energia elétrica pública e domiciliar, com linhas
de ônibus próximo ao local.
4.4. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
O local apresenta característica mista residencial, comercial e de serviços.
4.5. ZONEAMENTO
De acordo com a Lei nº 16.402/16 da Prefeitura de São Paulo, o imóvel está
situado em Zona ZC – Zona de Centralidade.
4.6. CONJUNTO IMPÉRIO
Um terreno de forma triangular, delimitado pelas Ruas Vergueiro, Taquarichim e
Tenente Paulo Alves, medindo 118,60ms para a Rua Vergueiro; 101,00ms para a
Rua Taquarichim e 65,70ms para a Rua Tenente Paulo Alves, encerrando área de
3.300 m².
O Conjunto Império é constituído por 02 blocos (D. João VI e D. Pedro I), com
térreo, 09 pavimentos tipo, sendo 06 apartamentos por andar, totalizando 108
unidades autônomas.
Possui portaria 24 horas, serviço de limpeza, elevador, piscina, salão de jogos,
quadra poliesportiva, playground, academia, salão de festas e halls de
pavimentos.
Condomínio em torno de R$ 600,00.
Vista do Conjunto Império.
Vista parcial da entrada do Conjunto Império.
Identificação.
4.7. DO APARTAMENTO
Um apartamento com a área útil de 53,41 m², e área de garagem de 19,421 m²,
a área comum de 25,098 m² e área total construída de 97,929 m², com uma
correspondente a fração ideal no terreno de 29,6572, ou seja 0,8987%.
4.7.1. DEPENDÊNCIAS DA UNIDADE N° 24
O apartamento n° 24, localizado no 2° andar do EDIFÍCIO IMPÉRIO, situado à Rua
Vergueiro n° 9.138, possui 01 sala de estar, 02 dormitórios, 01 banheiro social, 01
cozinha, 01 área de serviço e 01 vaga de garagem para veículo de passeio.
4.7.2. TIPO DE ACABAMENTO NAS DEPENDÊNCIAS
Os Tipos de acabamento do Apartamento são os seguintes:
Ambiente
Quant.
Piso
Parede
Teto
Sala de Estar
01
Cerâmico
Pintura em Látex
Pintura em Látex
Dormitório
02
Cerâmico
Pintura em Látex
Pintura em Látex
Banheiro
01
Cerâmico
Azulejo
Pintura em Látex
Cozinha
01
Cerâmico
Azulejo
Pintura em Látex
Área de Serviço
01
Cerâmico
Azulejo
Pintura em Látex
4.7.3. TIPO DE ACABAMENTO DAS ÁREAS COMUNS
O Hall dos andares é revestido em cerâmica.
4.8. TIPO DE ACABAMENTO DAS FACHADAS DO PRÉDIO
As fachadas são revestidas recebendo pintura em Látex.
4.9. IDADE DA CONSTRUÇÃO
Para fins de avaliação o prédio foi considerado com idade estimada de 35 anos
em regular estado de conservação.
4.10. DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO
4.10.1. VIA DE ACESSO
Via de acesso: Rua Vergueiro.
Via de acesso: Rua Vergueiro.
4.10.2. CONDOMÍNIO – ÁREA COMUM
Vista parcial da entrada do edifício.
Vista parcial da circulação do térreo.
Vista parcial da piscina.
Vista parcial do Hall dos andares.
4.10.3. APARTAMENTO N° 24
Vista parcial da sala de estar.
Vista parcial da cozinha.
Vista parcial do dormitório.
Vista parcial do dormitório.
Vista parcial do banheiro.
5. AVALIAÇÃO
O presente laudo foi elaborado em conformidade com a Norma Brasileira
NBR-14.653-2 – “Avaliação de Imóveis Urbanos” que é de uso obrigatório em qualquer
manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos e visa complementar os
conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de
avaliação de imóveis urbanos, bem como a “Norma para Avaliação de Imóveis
Urbanos – IBAPE:2011 e Valores de Edificação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP.
Na presente avaliação, adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado, que analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando,
com o objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. A
homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o uso de
procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a
inferência estatística.
Para a perfeita aplicação deste método, as características em que deve haver
semelhança, basicamente estão relacionadas com os seguintes aspectos:
- Localização;
- Tipo de Imóvel;
- Dimensões;
- Padrão Construtivo;
- Idade;
- Data da Oferta;
Obedecidas às condições acima, o valor de mercado procurado estará ajustado
à realidade dos preços vigentes na região estudada. Para aplicação do Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, será adotado o processo de
homogeneização, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir delas se
ajustam os valores comparativos, para adequá-los às condições do imóvel
avaliando, obedecendo os seguintes fatores:
a- Fator Oferta: A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios)
deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado
no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator
consagrado 0,90 (desconto de 10% sobre o preço original pedido).
b- Fator Localização: Para a transposição da parcela referente ao terreno de um
local para outro, poderá ser empregada a relação entre os valores dos
lançamentos fiscais, obtido na Planta Genérica editada pela Prefeitura Municipal,
se for constatada a coerência dos mesmos.
c- Idade das Benfeitorias: A depreciação deve levar em conta os aspectos físicos
e funcionais. As diferenças de idade devem ser ponderadas pela relação entre os
respectivos fatores de obsoletismo indicados através do critério de Ross-Heidecke,
pela idade da edificação, real ou estimada, mas não a aparente.
d- Padrão Construtivo das Benfeitorias: As diferenças de padrão construtivo devem
ser ponderadas pela relação entre os respectivos valores de benfeitoria que
melhor se aproximem dos seus respectivos padrões. Recomenda-se a utilização do
estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do Ibape.
5.1.1. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
De acordo com o estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, estudo
procedido pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São
Paulo
– Ibape/SP, o imóvel avaliando será classificado como sendo do tipo
“Apartamento Médio c/ Elevador” item 1.3.3.
Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário
básico de área útil que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região
avalianda, pesquisou-se junto a diversas empresas imobiliárias, bem como no
próprio Condomínio, os valores ofertados para venda de apartamentos na mesma
região geo-econômica e negócios efetivamente realizados.
O valor médio das ofertas devidamente Homogeneizadas é igual a R$
4.386,77/m² (Quatro mil trezentos e oitenta e seis reais e setenta e sete centavos), o
metro quadrado de construção útil para a venda.
Com esse Valor Básico Unitário, teremos o valor do Imóvel objeto da presente
Ação.
5.2. VALOR DO IMÓVEL
5.2.1. CÁLCULO DO VALOR DO APARTAMENTO PARA A VENDA
O valor do Imóvel será dado pela seguinte fórmula:
Vi = Ac x Vu onde
Vi = Valor do Imóvel
Au = Área das construções = 53,41 m²
Vu = Valor Básico Unitário = R$ 4.386,77/m²
O Estado de conservação do Imóvel foi considerado regular.
CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL
Substituindo em teremos:
Vi = 53,41 m² x R$ 4.386,77/m²
Vi = R$ 234.297,39 ou em números redondos:
Vi = R$ 235.000,00
(Duzentos e trinta e cinco mil reais).
6. CONCLUSÃO
De acordo com os trabalhos efetuados, segundo a metodologia descrita em
capítulo específico, o Valor de Mercado para a venda do imóvel atinge o
montante de R$ 235.000,00 (Duzentos e trinta e cinco mil reais), para a data-base
de Setembro de 2018.
Valor de Mercado = R$ 235.000,00 (Duzentos e trinta e cinco mil reais)
7. ENCERRAMENTO
Dando por encerrado o seu Trabalho, digitou o presente Laudo que se compõe
de 19 (dezenove) folhas escritas de um só lado, Anexos com Croqui de
Localização e Pesquisa de Elementos, todas rubricadas pelo Autor, incluindo esta
ultima datada e assinada.
São Paulo, 19 de Outubro de 2018.
LUIZ FILIPE SANTIAGO
CREA nº 506.209.0430-D
Pós Graduado em Perícias de Engenharia e Avaliações pela FAAP/IBAPE Especialista em Construções Civis – Excelência Construtiva e Anomalias pela Universidade Mackenzie Perito Judicial Atuante na Capital e Comarcas da Grande São Paulo Assistente Técnico da Prefeitura do Município de São Paulo desde 2014 fls. 180
A N E X O I
C R O Q U I D E L O C A L I Z A Ç Ã O
C R O Q U I D E L O C A L I Z A Ç Ã O
A N E X O II
P E S Q U I S A D E P R E Ç O U N I T Á R I O
MODELO DE ESTATÍSTICA DESCRITIVA
DESCRIÇÃO : Ap a rta m e nto - C o njunto Im p é rio DATA : 19/ 10/ 2018
O BSERVAÇÃO :
FATO R O FERTA/ TRAN SAÇÃO :
FATOR ÍNDICE 1,00 Lo c a liza ç ã o O bso le sc ê nc ia Pa drã o Va g a s
PARCELA DE BEN FEITO RIA :
Ida de 35
Esta do de Co nse rva ç ã o C - REG ULAR a p a rta m e nto m é d io c / e le v . Va g a s Ac ré sc imo FATORES 1 0,1 0,9 0,7
EDIFICAÇÃO VALO RES DE VEN DA : IBAPE-SP - 2018 - SAO PAULO - SP
Núm. Endereç o Va lor
Unitá rio Homog eneiza ç ã o Va ria ç ã o
MATRIZ DE UNITÁRIOS
1 Rua Do m Vila re s ,1580 5.911,76 4.952,84 0,8378 2 Rua Do m Vila re s ,1580 5.276,47 4.420,60 0,8378 3 Rua M a rq ue s d e Ia g e s ,1607 5.603,77 5.603,77 1,0000 4 Rua Ve rg ue iro ,8993 4.621,62 3.521,50 0,7620 5 Rua Ve rg ue iro ,9138 4.212,69 4.212,69 1,0000 6 Rua Ve rg ue iro ,9200 4.640,63 3.609,19 0,7777 fls. 185Núm.
X
Y
GRÁFICO DE DISPERSÃO
1 5.911,76 4.952,84 2 5.276,47 4.420,60 3 5.603,77 5.603,77 4 4.621,62 3.521,50 5 4.212,69 4.212,69 6 4.640,63 3.609,19 fls. 186GRÁFICO DE DISPERSÃO
Mé dia Unitá rio s : De svio Pa drã o : - 30% : + 30% : 656,14 5.044,49 3.531,14 6.557,84 13,0100 798,29 4.386,77 3.070,74 5.702,80 18,2000 Tipo : Mo da lida de : Da ta : Clie nte : Áre a te rre no m² : Ap a rta m e nto Ve nd a 19/ 10/ 2018 Luiz Filip e Sa ntia g o
2.000,00
APRESENTAÇÃO DOS RESULTADOS
Mé dia Unitá rio s : De svio Pa drã o : - 30% : + 30% :
DADOS DO AVALIANDO
VALORES UNITÁRIOS VALORES HOMOGENEIZADOS
Co e fic ie nte de Va ria ç ã o : Co e fic ie nte de Va ria ç ã o :
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO 1 3 3 4 De sc riç ã o
Ca ra c . do imó ve l a va lia ndo
Q ua ntida de mínima de
Inte rva do de a juste de c a da
2 da do s de me rc a do usa do s
Ide ntific a ç ã o do s da do s de me rc a do
fa to r e p/ o c o nj de fa to re s
G RAU I I I
Co mple ta qua nto a to da s va riá ve is a na lisa da s
12
Apre se ntaç ão de inform re f a todas as c arac t dos dos dados analisados
0,80 a 1,25
G RAU I I
Co mple ta qto a o s fa to re s usa do s no tra ta me nto
5
Apre se ntaç ão de inform re f a todas as c arac t dos dos dados analisados
0,50 a 2,00
Ado ç ã o de situa ç ã o pa ra dig ma
3
Apre se ntaç ão inform re f a todos as c arac t dos dados re f aos fatore s
0,40 a 2,50 *a
G RAU I
G RAU DE FUN DAMEN TAÇÃO :
2 2 2 3 9 II
MÉDIA SAN EADA (R$):
IN TERVALO MÍN IMO :
4.386,77
3.905,74
4.386,77000 234.297,39
IN TERVALO MÍN IMO : 3.905,74
FORMAÇÃO DOS VALORES
INTERVALOS DE CONFIANÇA (80%): Ava lia ndo INTERVALOS DE CONFIANÇA (80%): Pa ra dig ma
VALO R UN ITÁRIO (R$/ m2): VALO R TO TAL (R$) :
Distribuiç ã o e spa c ia l
Lo c a l :Rua Ve rg ue iro 9138 C o nj. Im p é rio Vila Firm inia no Pinto SAO PAULO - SP
Edific a ç ã o m² : 53,41
REGISTRO FOTOGRÁFICO DO AVALIANDO
FO TO N º 115/ 10/ 2018 DATA DA PESQ UISA :
Ed . Va le Do ura d o
TELEFO N E : Corretora Sra. Michele
CO N TATO : IMO BILIÁRIA : N ATUREZA :
CIDADE : Vila Firm inia no Pinto
BAIRRO : CO MP.: 1580 N ÚMERO : Rua Do m Vila re s EN DEREÇO : CHAVE G EO G RÁFICA : 1,00 ÍN DICE DO LO CAL : Q UADRA : SETO R :
ÁREA (Ar) M²: 2.000,00 30,00 PRO F. EQ UIV. (Pe ) : 66,67
ACESSIBILIDADE : FO RMATO : ESQ UIN A :
TO PO G RAFIA : CO N SISTÊN CIA : O B S E R V A Ç Ã O : Of erta p la no Dire ta Re g ula r Nã o se c o SAO PAULO - SP UF : CEP : MELHORAMENTOS :
PAVIMEN TAÇÃO REDE DE ILUMIN AÇÃO PÚBLICA
REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁG UA REDE DE CO LETA DE ESG O TO
REDE DE G ÁS TV A CABO
TESTADA - (c f) m : SP
UTILIZADO N ÚMERO DA PESQ UISA : SAO PAULO - SP - 2018
ELEMENTO S DA AVALIAÇ ÃO
DADOS DA FICHA DADOS DA LOCALIZAÇÃO DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO DADOS DO APARTAMENTO DADOS DA TRANSAÇÃO
TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ap a rta m e nto ESTADO :O rig ina l FACE :
DO RMITÓ RIO S : 2 SUÍTES : 0 W.C. : 1 Q UARTO EMPREG ADAS : 0
VAG AS CO B.: 1 VAG AS DESCO B.: 0
PISCIN A : 0 SALÃO DE FESTAS: 0
PLAYG RO UN D : 0 SUPERIO RES : 0 SUB- SO LO S : 0
ELEVADO RES : 0 APTO / AN DAR : 6
PADRÃO :apartamento médio c/ elev. CO N SERVAÇÃO :c - regular
IDADE : 20 FRAÇÃO : 0,00TAXA : 0,00
A. PRIVATIVA M²: 51,00 ÁREA CO MUM M² 0,00 G ARAG EM M² : 0,00 TO TAL M² : 51,00
CARACTERISTICAS DIMENSÕES EDIFÍCIO 1 a no s CO EF. PADRÃO : 1,926 CO EF. DEP. (k) : 0,807 (11)-974415650 FATORES ADICIONAIS
ADICIO N AL 01: 1,00 ADICIO N AL 02: 1,00 ADICIO N AL 03: 1,00
ADICIO N AL 04: 1,00 ADICIO N AL 05: 1,00 ADICIO N AL 06: 1,00
LO CALIZAÇÃO Flo c : O BSO LESCÊN CIA Fo bs : PADRÃO Fp : VAG AS FT ADICIO N AL 01 : FT ADICIO N AL 02 : FT ADICIO N AL 03 : FT ADICIO N AL 04 : 0,00 -958,92 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 VALOR UNITÁRIO : 5.911,76 HOMOGENEIZAÇÃO : 4.952,84 VARIAÇÃO : 0,8378 RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO
FATORES NORMA IBAPE/ SP FATORES ADICIONAIS VALORES/ VARIAÇÃO
VALO R VEN DA (R$) :335.000,00 VALO R LO CAÇÃO (R$) : 0,00
REG ISTRO FO TO G RÁFIC O
15/ 10/ 2018 DATA DA PESQ UISA :
CHAVE G EO G RÁFICA :
Q UADRA : SETO R :
N ÚMERO DA PESQ UISA : SAO PAULO - SP - 2018
D A D O S D A F I C H A
N ÚMERO ELEMEN TO : 1
FO TO N º 1
15/ 10/ 2018 DATA DA PESQ UISA :
Ed . Va le Do ura d o
TELEFO N E : Corretora Sra. Michele
CO N TATO : IMO BILIÁRIA : N ATUREZA :
CIDADE : Vila Firm inia no Pinto
BAIRRO : CO MP.: 1580 N ÚMERO : Rua Do m Vila re s EN DEREÇO : CHAVE G EO G RÁFICA : 1,00 ÍN DICE DO LO CAL : Q UADRA : SETO R :
ÁREA (Ar) M²: 2.000,00 30,00 PRO F. EQ UIV. (Pe ) : 66,67
ACESSIBILIDADE : FO RMATO : ESQ UIN A :
TO PO G RAFIA : CO N SISTÊN CIA : O B S E R V A Ç Ã O : Of erta p la no Dire ta Re g ula r Nã o se c o SAO PAULO - SP UF : CEP : MELHORAMENTOS :
PAVIMEN TAÇÃO REDE DE ILUMIN AÇÃO PÚBLICA
REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁG UA REDE DE CO LETA DE ESG O TO
REDE DE G ÁS TV A CABO
TESTADA - (c f) m : SP
UTILIZADO N ÚMERO DA PESQ UISA : SAO PAULO - SP - 2018
ELEMENTO S DA AVALIAÇ ÃO
DADOS DA FICHA DADOS DA LOCALIZAÇÃO DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO DADOS DO APARTAMENTO DADOS DA TRANSAÇÃO
TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ap a rta m e nto ESTADO :O rig ina l FACE :
DO RMITÓ RIO S : 2 SUÍTES : 0 W.C. : 1 Q UARTO EMPREG ADAS : 0
VAG AS CO B.: 1 VAG AS DESCO B.: 0
PISCIN A : 0 SALÃO DE FESTAS: 0
PLAYG RO UN D : 0 SUPERIO RES : 0 SUB- SO LO S : 0
ELEVADO RES : 0 APTO / AN DAR : 13
PADRÃO :apartamento médio c/ elev. CO N SERVAÇÃO :c - regular
IDADE : 20 FRAÇÃO : 0,00TAXA : 0,00
A. PRIVATIVA M²: 51,00 ÁREA CO MUM M² 0,00 G ARAG EM M² : 0,00 TO TAL M² : 51,00
CARACTERISTICAS DIMENSÕES EDIFÍCIO 2 a no s CO EF. PADRÃO : 1,926 CO EF. DEP. (k) : 0,807 (11)-974415650 FATORES ADICIONAIS
ADICIO N AL 01: 1,00 ADICIO N AL 02: 1,00 ADICIO N AL 03: 1,00
ADICIO N AL 04: 1,00 ADICIO N AL 05: 1,00 ADICIO N AL 06: 1,00
LO CALIZAÇÃO Flo c : O BSO LESCÊN CIA Fo bs : PADRÃO Fp : VAG AS FT ADICIO N AL 01 : FT ADICIO N AL 02 : FT ADICIO N AL 03 : FT ADICIO N AL 04 : 0,00 -855,87 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 VALOR UNITÁRIO : 5.276,47 HOMOGENEIZAÇÃO : 4.420,60 VARIAÇÃO : 0,8378 RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO
FATORES NORMA IBAPE/ SP FATORES ADICIONAIS VALORES/ VARIAÇÃO
VALO R VEN DA (R$) :299.000,00 VALO R LO CAÇÃO (R$) : 0,00
REG ISTRO FO TO G RÁFIC O
15/ 10/ 2018 DATA DA PESQ UISA :
CHAVE G EO G RÁFICA :
Q UADRA : SETO R :
N ÚMERO DA PESQ UISA : SAO PAULO - SP - 2018
D A D O S D A F I C H A
N ÚMERO ELEMEN TO : 2
FO TO N º 1
15/ 10/ 2018 DATA DA PESQ UISA :
C o nd . C a ue Du Ro i TELEFO N E : Corretor Sr. Silvestre CO N TATO : IMO BILIÁRIA : N ATUREZA : CIDADE : Vila Firm inia no Pinto
BAIRRO : CO MP.: 1607 N ÚMERO : Rua M a rq ue s d e Ia g e s EN DEREÇO : CHAVE G EO G RÁFICA : 1,00 ÍN DICE DO LO CAL : Q UADRA : SETO R :
ÁREA (Ar) M²: 2.000,00 30,00 PRO F. EQ UIV. (Pe ) : 66,67
ACESSIBILIDADE : FO RMATO : ESQ UIN A :
TO PO G RAFIA : CO N SISTÊN CIA : O B S E R V A Ç Ã O : Of erta p la no Dire ta Re g ula r Nã o se c o SAO PAULO - SP UF : CEP : MELHORAMENTOS :
PAVIMEN TAÇÃO REDE DE ILUMIN AÇÃO PÚBLICA
REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁG UA REDE DE CO LETA DE ESG O TO
REDE DE G ÁS TV A CABO
TESTADA - (c f) m : SP
UTILIZADO N ÚMERO DA PESQ UISA : SAO PAULO - SP - 2018
ELEMENTO S DA AVALIAÇ ÃO
DADOS DA FICHA DADOS DA LOCALIZAÇÃO DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO DADOS DO APARTAMENTO DADOS DA TRANSAÇÃO
TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ap a rta m e nto ESTADO :O rig ina l FACE :
DO RMITÓ RIO S : 2 SUÍTES : 0 W.C. : 1 Q UARTO EMPREG ADAS : 0
VAG AS CO B.: 1 VAG AS DESCO B.: 0
PISCIN A : 0 SALÃO DE FESTAS: 0
PLAYG RO UN D : 0 SUPERIO RES : 0 SUB- SO LO S : 0
ELEVADO RES : 0 APTO / AN DAR : 3
PADRÃO :apartamento médio c/ elev. CO N SERVAÇÃO :c - regular
IDADE : 35 FRAÇÃO : 0,00TAXA : 0,00
A. PRIVATIVA M²: 53,00 ÁREA CO MUM M² 0,00 G ARAG EM M² : 0,00 TO TAL M² : 53,00
CARACTERISTICAS DIMENSÕES EDIFÍCIO 3 a no s CO EF. PADRÃO : 1,926 CO EF. DEP. (k) : 0,620 (11)-991790657 FATORES ADICIONAIS
ADICIO N AL 01: 1,00 ADICIO N AL 02: 1,00 ADICIO N AL 03: 1,00
ADICIO N AL 04: 1,00 ADICIO N AL 05: 1,00 ADICIO N AL 06: 1,00
LO CALIZAÇÃO Flo c : O BSO LESCÊN CIA Fo bs : PADRÃO Fp : VAG AS FT ADICIO N AL 01 : FT ADICIO N AL 02 : FT ADICIO N AL 03 : FT ADICIO N AL 04 : 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 VALOR UNITÁRIO : 5.603,77 HOMOGENEIZAÇÃO : 5.603,77 VARIAÇÃO : 1,0000 RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO
FATORES NORMA IBAPE/ SP FATORES ADICIONAIS VALORES/ VARIAÇÃO
VALO R VEN DA (R$) :330.000,00 VALO R LO CAÇÃO (R$) : 0,00
REG ISTRO FO TO G RÁFIC O
15/ 10/ 2018 DATA DA PESQ UISA :
CHAVE G EO G RÁFICA :
Q UADRA : SETO R :
N ÚMERO DA PESQ UISA : SAO PAULO - SP - 2018
D A D O S D A F I C H A
N ÚMERO ELEMEN TO : 3
FO TO N º 1
15/ 10/ 2018 DATA DA PESQ UISA :
C o nd . Pia zza d e To rre nto
TELEFO N E : Corretora Sra. Fatima
CO N TATO : IMO BILIÁRIA : N ATUREZA :
CIDADE : Vila Firm inia no Pinto
BAIRRO : CO MP.: 8993 N ÚMERO : Rua Ve rg ue iro EN DEREÇO : CHAVE G EO G RÁFICA : 1,00 ÍN DICE DO LO CAL : Q UADRA : SETO R :
ÁREA (Ar) M²: 2.000,00 30,00 PRO F. EQ UIV. (Pe ) : 66,67
ACESSIBILIDADE : FO RMATO : ESQ UIN A :
TO PO G RAFIA : CO N SISTÊN CIA : O B S E R V A Ç Ã O : Of erta p la no Dire ta Re g ula r Nã o se c o SAO PAULO - SP UF : CEP : MELHORAMENTOS :
PAVIMEN TAÇÃO REDE DE ILUMIN AÇÃO PÚBLICA
REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁG UA REDE DE CO LETA DE ESG O TO
REDE DE G ÁS TV A CABO
TESTADA - (c f) m : SP
UTILIZADO N ÚMERO DA PESQ UISA : SAO PAULO - SP - 2018
ELEMENTO S DA AVALIAÇ ÃO
DADOS DA FICHA DADOS DA LOCALIZAÇÃO DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO DADOS DO APARTAMENTO DADOS DA TRANSAÇÃO
TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ap a rta m e nto ESTADO :O rig ina l FACE :
DO RMITÓ RIO S : 3 SUÍTES : 1 W.C. : 2 Q UARTO EMPREG ADAS : 0
VAG AS CO B.: 1 VAG AS DESCO B.: 0
PISCIN A : 0 SALÃO DE FESTAS: 0
PLAYG RO UN D : 0 SUPERIO RES : 0 SUB- SO LO S : 0
ELEVADO RES : 0 APTO / AN DAR : 7
PADRÃO :apartamento médio c/ elev. (+) CO N SERVAÇÃO :c - regular
IDADE : 20 FRAÇÃO : 0,00TAXA : 0,00
A. PRIVATIVA M²: 74,00 ÁREA CO MUM M² 0,00 G ARAG EM M² : 0,00 TO TAL M² : 74,00
CARACTERISTICAS DIMENSÕES EDIFÍCIO 4 a no s CO EF. PADRÃO : 2,160 CO EF. DEP. (k) : 0,807 (11)-20621000 FATORES ADICIONAIS
ADICIO N AL 01: 1,00 ADICIO N AL 02: 1,00 ADICIO N AL 03: 1,00
ADICIO N AL 04: 1,00 ADICIO N AL 05: 1,00 ADICIO N AL 06: 1,00
LO CALIZAÇÃO Flo c : O BSO LESCÊN CIA Fo bs : PADRÃO Fp : VAG AS FT ADICIO N AL 01 : FT ADICIO N AL 02 : FT ADICIO N AL 03 : FT ADICIO N AL 04 : 0,00 -749,65 -350,47 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 VALOR UNITÁRIO : 4.621,62 HOMOGENEIZAÇÃO : 3.521,50 VARIAÇÃO : 0,7620 RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO
FATORES NORMA IBAPE/ SP FATORES ADICIONAIS VALORES/ VARIAÇÃO
VALO R VEN DA (R$) :380.000,00 VALO R LO CAÇÃO (R$) : 0,00
REG ISTRO FO TO G RÁFIC O
15/ 10/ 2018 DATA DA PESQ UISA :
CHAVE G EO G RÁFICA :
Q UADRA : SETO R :
N ÚMERO DA PESQ UISA : SAO PAULO - SP - 2018
D A D O S D A F I C H A
N ÚMERO ELEMEN TO : 4
FO TO N º 1
15/ 10/ 2018 DATA DA PESQ UISA :
C o nj. Im p é rio TELEFO N E : Proprietário Sr. Henrique CO N TATO : IMO BILIÁRIA : N ATUREZA : CIDADE : Vila Firm inia no Pinto
BAIRRO : CO MP.: 9138 N ÚMERO : Rua Ve rg ue iro EN DEREÇO : CHAVE G EO G RÁFICA : 1,00 ÍN DICE DO LO CAL : Q UADRA : SETO R :
ÁREA (Ar) M²: 2.000,00 30,00 PRO F. EQ UIV. (Pe ) : 66,67
ACESSIBILIDADE : FO RMATO : ESQ UIN A :
TO PO G RAFIA : CO N SISTÊN CIA : O B S E R V A Ç Ã O : Of erta p la no Dire ta Re g ula r se c o SAO PAULO - SP UF : CEP : MELHORAMENTOS :
PAVIMEN TAÇÃO REDE DE ILUMIN AÇÃO PÚBLICA
REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁG UA REDE DE CO LETA DE ESG O TO
REDE DE G ÁS TV A CABO
TESTADA - (c f) m : SP
UTILIZADO N ÚMERO DA PESQ UISA : SAO PAULO - SP - 2018
ELEMENTO S DA AVALIAÇ ÃO
DADOS DA FICHA DADOS DA LOCALIZAÇÃO DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO DADOS DO APARTAMENTO DADOS DA TRANSAÇÃO
TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ap a rta m e nto ESTADO :O rig ina l FACE :
DO RMITÓ RIO S : 2 SUÍTES : 0 W.C. : 1 Q UARTO EMPREG ADAS : 0
VAG AS CO B.: 1 VAG AS DESCO B.: 0
PISCIN A : 0 SALÃO DE FESTAS: 0
PLAYG RO UN D : 0 SUPERIO RES : 0 SUB- SO LO S : 0
ELEVADO RES : 0 APTO / AN DAR : 33
PADRÃO :apartamento médio c/ elev. CO N SERVAÇÃO :c - regular
IDADE : 35 FRAÇÃO : 0,00TAXA : 0,00
A. PRIVATIVA M²: 53,41 ÁREA CO MUM M² 0,00 G ARAG EM M² : 0,00 TO TAL M² : 53,41
CARACTERISTICAS DIMENSÕES EDIFÍCIO 5 a no s CO EF. PADRÃO : 1,926 CO EF. DEP. (k) : 0,620 (11)-982584009 FATORES ADICIONAIS
ADICIO N AL 01: 1,00 ADICIO N AL 02: 1,00 ADICIO N AL 03: 1,00
ADICIO N AL 04: 1,00 ADICIO N AL 05: 1,00 ADICIO N AL 06: 1,00
LO CALIZAÇÃO Flo c : O BSO LESCÊN CIA Fo bs : PADRÃO Fp : VAG AS FT ADICIO N AL 01 : FT ADICIO N AL 02 : FT ADICIO N AL 03 : FT ADICIO N AL 04 : 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 VALOR UNITÁRIO : 4.212,69 HOMOGENEIZAÇÃO : 4.212,69 VARIAÇÃO : 1,0000 RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO
FATORES NORMA IBAPE/ SP FATORES ADICIONAIS VALORES/ VARIAÇÃO
VALO R VEN DA (R$) :250.000,00 VALO R LO CAÇÃO (R$) : 0,00
REG ISTRO FO TO G RÁFIC O
15/ 10/ 2018 DATA DA PESQ UISA :
CHAVE G EO G RÁFICA :
Q UADRA : SETO R :
N ÚMERO DA PESQ UISA : SAO PAULO - SP - 2018
D A D O S D A F I C H A
N ÚMERO ELEMEN TO : 5
FO TO N º 1
15/ 10/ 2018 DATA DA PESQ UISA :
Villa g io d e C a p ri TELEFO N E : Corretor Sr. Carlos CO N TATO : IMO BILIÁRIA : N ATUREZA : CIDADE : Vila Firm inia no Pinto
BAIRRO : CO MP.: 9200 N ÚMERO : Rua Ve rg ue iro EN DEREÇO : CHAVE G EO G RÁFICA : 1,00 ÍN DICE DO LO CAL : Q UADRA : SETO R :
ÁREA (Ar) M²: 2.000,00 30,00 PRO F. EQ UIV. (Pe ) : 66,67
ACESSIBILIDADE : FO RMATO : ESQ UIN A :
TO PO G RAFIA : CO N SISTÊN CIA : O B S E R V A Ç Ã O : Of erta p la no Dire ta Re g ula r Nã o se c o SAO PAULO - SP UF : CEP : MELHORAMENTOS :
PAVIMEN TAÇÃO REDE DE ILUMIN AÇÃO PÚBLICA
REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁG UA REDE DE CO LETA DE ESG O TO
REDE DE G ÁS TV A CABO
TESTADA - (c f) m : SP
UTILIZADO N ÚMERO DA PESQ UISA : SAO PAULO - SP - 2018
ELEMENTO S DA AVALIAÇ ÃO
DADOS DA FICHA DADOS DA LOCALIZAÇÃO DADOS DA REGIÃO DADOS DO TERRENO DADOS DO APARTAMENTO DADOS DA TRANSAÇÃO
TIPO DA EDIFICAÇÃO : Ap a rta m e nto ESTADO :O rig ina l FACE :
DO RMITÓ RIO S : 3 SUÍTES : 0 W.C. : 1 Q UARTO EMPREG ADAS : 0
VAG AS CO B.: 1 VAG AS DESCO B.: 0
PISCIN A : 0 SALÃO DE FESTAS: 0
PLAYG RO UN D : 0 SUPERIO RES : 0 SUB- SO LO S : 0
ELEVADO RES : 0 APTO / AN DAR : 7
PADRÃO :apartamento médio c/ elev. (+) CO N SERVAÇÃO :c - regular
IDADE : 22 FRAÇÃO : 0,00TAXA : 0,00
A. PRIVATIVA M²: 64,00 ÁREA CO MUM M² 0,00 G ARAG EM M² : 0,00 TO TAL M² : 64,00
CARACTERISTICAS DIMENSÕES EDIFÍCIO 6 a no s CO EF. PADRÃO : 2,160 CO EF. DEP. (k) : 0,784 (11)-20621000 FATORES ADICIONAIS
ADICIO N AL 01: 1,00 ADICIO N AL 02: 1,00 ADICIO N AL 03: 1,00
ADICIO N AL 04: 1,00 ADICIO N AL 05: 1,00 ADICIO N AL 06: 1,00
LO CALIZAÇÃO Flo c : O BSO LESCÊN CIA Fo bs : PADRÃO Fp : VAG AS FT ADICIO N AL 01 : FT ADICIO N AL 02 : FT ADICIO N AL 03 : FT ADICIO N AL 04 : 0,00 -679,52 -351,91 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 VALOR UNITÁRIO : 4.640,63 HOMOGENEIZAÇÃO : 3.609,19 VARIAÇÃO : 0,7777 RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO
FATORES NORMA IBAPE/ SP FATORES ADICIONAIS VALORES/ VARIAÇÃO
VALO R VEN DA (R$) :330.000,00 VALO R LO CAÇÃO (R$) : 0,00
REG ISTRO FO TO G RÁFIC O
15/ 10/ 2018 DATA DA PESQ UISA :
CHAVE G EO G RÁFICA :
Q UADRA : SETO R :
N ÚMERO DA PESQ UISA : SAO PAULO - SP - 2018
D A D O S D A F I C H A
N ÚMERO ELEMEN TO : 6
FO TO N º 1