O STJ ‐ Superior Tribunal de Justiça confirma alterações na Lei
de Condomínios na proteção dos condôminos adimplentes.
Em recente decisão acerca de cobrança de juros de mercado, o STF contemplou ao
condomínio aplicar juros de 9,9% (nove vírgula nove por cento) ao mês contra
inadimplente.
O fundamento do STJ na decisão foi o art. 1.336 do Código Civil, que no §1º delega aos
condomínios, ao atualizarem suas convenções, definirem o percentual de juros para os
inadimplentes.
Esta alternativa ainda não foi absorvida plenamente pelos condomínios mas é a mais
eficaz ferramenta para deter a inadimplência – como confirma os condomínios que já
aplicam este índice ‐ pois, com os juros anteriores de 1% (um por cento) ao mês, a taxa
do condomínio é preterida por outros compromissos.
Resta agora, aos condomínios atualizarem suas convenções e manter o caixa em dia
pois, os compromissos do condomínio são inadiáveis, como energia elétrica, água e os
salários dos empregados, o que é incompatível com a inadimplente que sobrecarrega
os adimplentes que têm que pagar a sua taxa e a taxa inadimplida que é rateada
novamente.
A inadimplência acarreta certa revolta dos condôminos pontuais quando vêem os
inadimplentes com carros novos, reformando seus apartamentos ou tendo outros
gastos como festas, não priorizando a taxa de condomínio porque tem juro baixo.
Agora os condomínios poderão cobrar juros semelhantes às demais prestações ou
financiamentos como cheque especial e cartão de crédito, basta ao condomínio
atualizar a convenção do condomínio ao Código Civil, conforme prevê a lei e a
jurisprudência.
Veja abaixo o resumo da jurisprudência que confirmou como legal a aplicação de juros
e 9,9% (nove virgula nove por cento) ao inadimplente.
RECURSO RECORRE RECORRID RELATÓR EXMA. SR
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previstos no § 1º do artigo 1.336, ou seja, juros de mora de 1%(um por cento) ao mês e multa de 2%(dois por cento) ao mês, bem como correção monetária em todos os períodos” (fl. 297). Confira‐se a ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PEDIDO CORRETAMENTE ESPECIFICADO. DÉBITO SUFICIENTEMENTE COMPROVADO. INÉPCIA DA INICIAL AFASTADA. PERÍODO ANTERIOR AO NOVO CÓDIGO CIVIL. INCIDÊNCIA DE JUROS E MULTA CONFORME CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PERÍODO POSTERIOR. INTELIGÊNCIA DO § 1º DO ARTIGO 1336 DO NOVO CÓDIGO CIVIL.
Aplicam‐se os juros e as multas previstos na convenção condominial até a data da entrada em vigor do novo código civil (12⁄01⁄2003). A partir daí, as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% (um por cento) e à multa de 2% (dois por cento) ao mês, de acordo com o artigo 1.336, § 1°, desse diploma legal. (fl. 291)
Embargos de declaração: interpostos pelo recorrente, foram rejeitados (fls. 308‐313). Recurso especial: alega violação do art. 1.336, § 1º, do CC⁄02. Insurge‐se contra a limitação dos juros moratórios a 1% ao mês, a partir da vigência do CC⁄02, quando a convenção condominial expressamente prevê percentual superior. Sustenta “que os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles” (fl. 330).
Juízo prévio de admissibilidade: decorrido o prazo legal sem que fossem apresentadas as contrarrazões ao recurso especial (fl. 340), esse foi inadmitido (fls. 342‐344).
Interposto agravo de instrumento (n.º 867.743⁄DF) pelo recorrente, dei‐lhe provimento, para determinar a subida deste recurso especial, para melhor exame.
É o relatório.
RECURSO ESPECIAL Nº 1.002.525 ‐ DF (2007⁄0257646‐5)
VOTO
A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator):
Cinge‐se a lide a determinar se, após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
I – Considerações iniciais.
Os encargos de inadimplência incidentes sobre as despesas condominiais, de acordo com o art. 12, § 3º, da Lei 4591⁄64, são: (i) juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês; e (ii) multa de até 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito.
Por sua vez, o art. 1.336, § 1º, do CC⁄02, que disciplina a mesma matéria, assim dispõe: “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.
Assim, em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, §1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591⁄64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil⁄02. Nesse sentido, confira‐se o entendimento firmado no REsp 746.589⁄RS, Rel. Min. Aldir Passarinho, 4ª Turma, DJ 18⁄09⁄2006, assim ementado:
CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO ESTADUAL. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. MULTA CONDOMINIAL DE 10% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO ART. 12, § 3º, DA LEI N. 4.591⁄64. REDUÇÃO A 2% DETERMINADA PELO TRIBUNAL A QUO, EM RELAÇÃO À DÍVIDA VENCIDA NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL, ART. 1.336, § 1º. REVOGAÇÃO DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO, POR INCOMPATIBILIDADE. LICC, ART. 2º, § 1º.
I. Acórdão estadual que não padece de nulidade, por haver enfrentado fundamentadamente os temas essenciais propostos, apenas com conclusão desfavorável à parte.
II. A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3º, da Lei n. 4.591⁄64, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1º, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual. Precedentes.
III. Recurso especial não conhecido.
II – Da interpretação do art. 1.336, § 1º, do CC⁄02.
Neste processo, a convenção do condomínio prevê a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais (fl. 296).A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do Código Civil⁄02 “devem ser aplicados os juros previstos no § 1º do artigo 1.336, ou seja, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento)” (fl. 297).
Todavia, infere‐se da leitura do art. 1.336, § 1º, do CC⁄02 que: (i) devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% (um por cento) ao mês; e (ii) apenas quando não há essa previsão, deve‐se limitar os juros moratórios a 1% (um por cento) ao mês.
Com efeito, o referido dispositivo não limitou a convenção dos juros moratórios ao patamar de 1% ao mês como o fez expressamente com a multa, que será de “até dois por cento”.
Acrescente‐se que, por ocasião da Lei 10.931⁄2004, que alterou, entre outros, o inciso I do art. 1.336 do CC⁄02, houve também proposta de alteração do § 1º, o que, contudo, não ocorreu em razão do veto presidencial.
A proposição buscava manter a redação referente aos juros moratórios e dar novos contornos à multa, que passaria a ser progressiva e diária “à taxa de 0,33% (trinta e três centésimos por cento) por dia de atraso, até o limite estipulado pela Convenção do Condomínio, não podendo ser superior a dez por cento”.
As razões do veto presidencial à referida proposta ressaltam a possibilidade de cobrança dos juros moratórios acima de 1% ao mês, nos seguintes termos:
O novo Código Civil estabeleceu o teto de dois por cento para as multas condominiais, adequando‐as ao já usual em relações de direito privado.
A opção do Código Civil de 2002, diploma legal profundamente discutido no Congresso Nacional, parece‐nos a mais acertada, pois as obrigações condominiais devem seguir o padrão das obrigações de direito privado. Não há razão para apenar com multa elevada condômino que atrasou o pagamento durante poucas semanas devido a dificuldade financeira momentânea.
Ademais, observe‐se que o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate a eventual inadimplência causada por má‐fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta‐se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade de o condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo‐se as portas para excessos.
Por fim, o dispositivo adota fórmula de cálculo da multa excessivamente complexa para condomínios que tenham contabilidade e métodos de cobrança mais precários, o que poderá acarretar tumulto na aplicação rotineira da norma, eliminando pretensas vantagens. (Mensagem n.º 461⁄2004, DOU 03⁄08⁄2.004 – sem destaques no original)
Essa interpretação converge com a redação do art. 1.336, § 1º, do CC⁄02, que limita os juros moratórios ao patamar de 1% (um por conto) ao mês apenas quando a convenção do condomínio é omissa nesse ponto.
Dessarte, após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
