FIC FIA BDR NÍVEL I
CNPJ:40.102.306/0001-73
junho 2021 | Relatório Semestral
Visão Geral Sobre o fundo
O RBR REITS US DOLAR FIC FIA BDR NÍVEL I é o 1º Fundo de Investimentos do Brasil de gestão ativa de REITs aberto para todos os tipos de investidores, (Real Estate Investment Trusts – instrumentos equivalente aos Fundos Imobiliários, nos EUA). Com uma gestão fundamentalista e foco no longo prazo, o fundo possui 8 a 15 REITs, diretamente e via BDRs, e exposição a diferentes setores e ativos espalhados pelos EUA e pelo mundo.
Cotização da Aplicação
D + 1
Prazo de Resgate D + 15 Taxa de
administração 1,5% a.a.
Taxa de Performance 20% sobre o que
exceder o MSCI REITS US CNPJ:40.102.306/0001-73
Sobre os REITs
Market Cap do mercado de
REITs U$1.5
tri +200
Retorno histórico anual do NAREIT* nos últimos 20 anos
+11%
REITs diferentes listados nos
EUA
Segmentos disponíveis além
de diversos subsegmentos
+10
Data de Início 30/12/2020
Administrador BTG Pactual
Serviços Financeiros S.A.
Distribuidora de Títulos e Valores
Mobiliários
Patrimônio R$ 40.467.256,59*
Aplicação Mínima R$ 5.000,00
Gestora RBR Asset Management
Tributação Fundos de Ações –Fixa
em 15%
Informações
Sobre a gestora Fundada em 2014, a RBR Asset é uma gestora de recursos independente 100% focada em gestão de ativos imobiliários no Brasil e no exterior com mais de R$ 6 bilhões sob gestão*.
São 43 profissionais, dos quais 9 sócios, 100%
focados na gestão ativa em 5 diferentes estratégias no Brasil e nos EUA:
Desenvolvimento Crédito Imobiliário Properties/Renda Multiestratégia (FOF)
Investimentos Internacionais
ri@rbrasset.com.br Fale com o RI rbrasset.com.br
Os REITs foram criados nos EUA durante os anos 1980. Ao longo das últimas décadas, o mercado de REITS se consolidou e cresceu exponencialmente, se tornando um popular instrumento de investimentos tanto para investidores individuais (pessoas físicas) e institucionais dos EUA e do mundo. Os REITS oferecem acesso aos mais diversos segmentos, ainda não disponíveis no mercado imobiliário brasileiro, como por exemplo, centros de data center, torres de celulares, entre tantos outros(vide página 2 para maiores informações).
O NAREIT é um dos principais índices de referência ao mercado de REITs.
Fonte: NAREIT e RBR Asset Management
* Data de 30/06/21
Acesse nosso site
*Fonte: RBR Asset Management, Julho 2021
Industrial/Logístico 11%
Varejo
11% Residencial (Apartamentos)
10%
Residencial (Casas pré-moldadas)
2%
Residencial (Casas) Outros 2%
3% Resorts/Hoteis 3%
Armazenamento (Self Storage) 7%
Saúde/Hospitais Florestal 8%
2%
Infraestrutura 16%
Centro de Processamento de Dados (Data Centers)
9%
Specialty 4%
Ativos Financeiros (Mortgage)
5%
Escritórios 7%
Nota dos Gestores Mercado de REITs
Os REITs representam um valor de mercado superior a $ 1 trilhão de dólares (aproximadamente 50 vezes maior que o mercado brasileiro de FIIs). Há cerca de 220 REITs e alguns com valor de mercado próximo de $ 100 bilhões (ex:American Tower e Prologis). Atualmente, cerca de 60% da população norte americana economicamente ativa investe em REITs, um contraste com o Brasil cujo número de investidores de FIIs é inferior a 2%. Em termos setoriais, existe ampla variedade a serem acessados sendo mais de 10 segmentos e outros diversos subsegmentos.
Sob a ótica de performance histórica, os REITs entregam um retorno de 11% a.a. numa janela de 20 anos, superior ao S&P 500 (ações) quando olhamos um dos principais índices de referência deste mercado, o NAREIT. Atualmente, os REITs negociam ao cap rate de 4,89% a.a. com FFO yield de 4,2%
a.a., e um spread de 150 bps sobre atreasury de 10 anos. Muitos segmentos negociam com grande desconto do custo de reposição e também a desconto do mercado privado.
Em outras palavras, em determinados segmentos hoje é mais barato comprar um REIT no mercado secundário (bolsa de valores americana) do que produzir um prédio do zero e/ou investir em um ativo no mercado primário com mais risco. Para nós, esse é um momento ímpar na história do mercado de REITs para se investir. Enxergamos um retorno esperado de 10% a.a. nos próximos 2-3 anos em nosso cenário base. A assimetria risco/retorno é bastante favorável.
Exposição setorial NAREIT (índice de referência dos REITs)
Similaridades entre REITs e FIIs Diferenças entre REITs e FIIs Segmentos similares
(escritórios, logística/industrial, etc.) Diversificação de segmentos
(REITs possuem 12 segmentos diferentes) Ativo imobiliário como lastro
(dívida ou participação acionária) REITs possuem alavancagem financeira
Alta previsibilidade de fluxo de caixa REITs possuem estrutura operacional complexa (diretorias, back-office)
Pagamento de dividendos/proventos (95% FIIs e 90% REITs)
REITs possuem estrutura de remuneração alinhada de seus executivos
(salário + stock option + bônus)
Valuation semelhante REITs possuem governança corporativa similar a de uma empresa
Fontes: NAREIT e RBR Asset Management, Junho 2021
Fontes: NAREIT, Bloomberg e RBR Asset Management, Junho 2021
Processos de Investimentos CNPJ:40.102.306/0001-73
Screening de +200 REITS
KPIs Valuations atrativos e Alta
Liquidez
Deep dive setorial e análise fundamentalista
Comitê de Investimentos
RBR REITS US DOLAR FIC FIA BDR NIVEL I Processo de investimentos é liderado pela equipe de investimentos internacionais da RBR e possui alto nível de governança e disciplina. As decisões sobre o portfolio são tomadas de maneira conjunta e apenas por unanimidade entre gestor e comitê de investimentos da RBR, formado pelos 3 sócios sêniores da empresa. Desta forma, é possível tirar proveito de toda sinergia e expertise de gestão, a qual é, desde seu início, focada em fundamento dos investimentos imobiliários.
Visão Geral do Portfolio
Escritórios
Em janeiro o fundo mantinha uma posição significativa no setor de escritórios, um dos setores que mais sofreram desde o início da pandemia. Contudo, escritórios são ativos com contratos predominantemente longos, de mais de 5 anos, o que reduz os impactos no curto prazo e dá tempo para as empresas reagirem no médio prazo. O efeito que o trabalho remoto terá nas organizações ainda representa um ponto de incerteza para o futuro do mercado de escritórios. Nós acreditamos que haverá sim um aumento da flexibilização do trabalho para contenção de custo e agilidade de interação entre funcionários em localidades distintas, mas o trabalho presencial possui os benefícios já levantados em diversas matérias sobre o tema, cito o aumento da colaboração, criatividade e estabilização da cultura das empresas. Estudando o setor escolhemos empresas com os balanços mais sólidos, que pudessem passar por esta fase e, no futuro breve, aproveitar da reabertura das grandes cidades.
Fontes: NAREIT e RBR Asset Management
A condição de isolamento social imposta pela pandemia exigiu mudanças no dia a dia das pessoas e ainda se discute o que irá permanecer e o que irá retornar ao que era. A implementação do trabalho remoto para empresas que nunca haviam cogitado essa flexibilidade e a observação de ganhos com a economia de aluguéis de espaço e agilidade na comunicação abalaram o mercado de escritórios. Sem a necessidade de estar fisicamente no trabalho e com todas as opções de lazer proporcionada pelas grandes cidades fechadas, muitas famílias optaram por irem para cidades menores ou mais quentes (região conhecida como ‘Sun Belt’ nos EUA) com custo de vida inferior e residências com maior espaço impactando também o mercado residencial.
Além disso, o fechamento dos shoppings centers para se evitar aglomerações possibilitou uma oportunidade única para o setor do e-commerce mostrar suas vantagens e conquistar novos usuários levantando a questão de quantas pessoas retornarão a fazer compras em lojas físicas após superarmos essa pandemia.
No final do mês de junho completamos o aniversário de 6 meses de fundo RBR REITS US DOLAR FIC FIA BDR NÍVEL I e com isso trazemos nosso primeiro relatório gerencial. Iniciamos nossos investimentos próximo à virada do ano 2020/2021 no dia 30 de dezembro de 2020 com o objetivo de oferecer as melhores opções de investimentos imobiliários internacionais para o mercado brasileiro. Com as bolsas ainda bastante deprimidas após os impactos da pandemia, tivemos nossas primeiras alocações com a principal estratégia de buscar boas empresas que tiveram o preço impactado negativamente e encontravam-se abaixo de seu real valor. Equilibramos o portfólio com empresas resilientes de forte crescimento histórico e boas projeções.
-29%
-25%
-22%
-18%
-15%
-4%
4%
5%
8%
9%
9%
18%
Varejo Hoteis Escritórios Apartamentos Saúde/Hospitáis Casas-Pré-fabricadas Casas Torres de Celular Florestal Self-Storage Industrial/Logístico Data Center
Performance Setorial dos REITs
em 2020
Residencial - Apartamentos
De acordo com a Pew Reseaerch Center, cerca de 65% dos americanos abaixo dos 35 anos moram de aluguel. É natural ao longo da vida as famílias mudarem de tempos em tempos, na média um americano mora em 11 lugares diferentes ao longo da sua jornada. Por esses fatores, há um interesse muito grande dos investidores por apartamentos de renda. A RBR detém investimentos diretos no setor residencial de apartamentos de Nova Iorque desde 2018 e por isso possui um conforto adicional em analisar este mercado. Observando como as notícias e sentimento do mercado residencial estavam mais pessimistas do que o que observávamos na realidade no mercado de locação de apartamentos, decidimos ter este setor como a maior posição de nosso portfólio. Diversificamos os ativos com REITs que operam nas principais cidades americanas como Nova Iorque, San Francisco e Washington (em geral ativos que estão em cidades nas costas leste e oeste dos EUA) e apresentavam valores bastante atrativos e com REITs que atuam em cidades mais secundárias, principalmente nos estados mais ao sul do país (região conhecida como “Sunbelt”) que antes da pandemia já apresentavam indicadores positivos e com a migração das pessoas das principais cidades estes edifícios residenciais apresentaram performance bastante positiva. Uma característica muito importante de nossos investimentos neste setor é uma gestão ativa que sabe administrar seu portfólio ao longo dos ciclos imobiliários, identificando momentos adequados de desenvolver novas unidades ou comprar ativos baratos nos mercados que atuam.
Shopping Center
Nossa terceira maior alocação em janeiro foi no setor de Shopping Centers, que além de sofrer com o fechamento temporário de seus estabelecimentos que acarretou no processo de falência de alguns de seus inquilinos, também teve o forte crescimento de seu concorrente, o e-commerce, que praticamente monopolizou a maior parte do consumo das famílias. Dado este cenário, as ações do setor não poderiam responder de outra forma se não com quedas expressivas, que atingiram entre 50-60% de perda. Mas será que todas as empresas de comércio físico estavam sofrendo tamanha perda? A resposta é não. Identificamos entre os REITs do setor empresas com balanços bastante sólidos e gestão ativa para mitigar riscos e identificar oportunidades. Neste aprofundamento, encontramos um setor inteiro que sofreu menos e, por ter como inquilinos empresas de áreas tidas como essenciais (supermercados, drogarias e petshops, por exemplo) teve boa parte de seus aluguéis pagos Visão Geral do Portfolio
Um caso emblemático foi o investimento no Empire State Realty Trust (ESRT) que tem como seu principal ativo o edifício de mesmo nome. Este REIT é focado em escritórios na cidade de Nova Iorque. A localização dos ativos em sua totalidade na cidade, já era um dos fatores para gostarmos do papel. A cidade é capital mundial do mercado financeiro, gastronomia, cultura, arte, educação, hub de aeroportos, maior malha de metrô do mundo, entre outros fatores.
Já passou por diversas crises e voltou mais forte, as últimas foram 2001 (atentado do World Trade Center) e 2008 (crise do sub-prime).
Em relação ao REIT em si, enxergamos o time de gestão é bastante alinhado com os interesses da empresa com participação aproximada de 40% do total. Seus escritórios possuem uma ocupação em seus 89%, com valor de locação abaixo da média do mercado (menos afetado por redução nos aluguéis), a média do vencimento dos contratos é de mais de 6 anos. Como fonte adicional de receita o REIT tem a operação do observatório do edifício Empire State Building que em 2019 gerou 20% da receita de todo o REIT e hoje encontra-se com a quantidade de visitantes bastante reduzida. Apesar de já estarmos com bons ganhos com este ativo em carteira, ainda acreditamos que um grande destrave de valor virá com a reabertura dos turismo, responsável por aproximadamente 60% dos visitantes.
Empire State Building: Ativo compõe a carteira do ESRT, papel que compõe a carteira do fundo.
Para contrabalancear esses ativos mais voláteis da carteira e diversificar o portfólio, buscamos adicionar ativos de maior crescimento e mais resilientes às intempéries do mercado. Uma frase muito falada pelos empreendedores é que todo momento de crise traz junto novas oportunidades e tiveram alguns setores que souberam aproveitar essas oportunidades mesmo em meio à pandemia. REITs dos setores Industrial (galpões logísticos), Data Center, Torres de Celular e casas pré-fabricadas viram a demanda por seus ativos e, consequentemente, suas ações aumentarem significativamente.
Industrial (Galpões Logísticos)
Como dito anteriormente, a pandemia ocasionou o fechamento de muitas lojas com o intuito de evitar aglomerações e com isso a única forma de adquirir determinados produtos era por meio do e- commerce, aumentando a demanda já crescente por galpões. Além disso, o desabastecimento mundial ocasionado pelo congelamento das importações mundiais levantou a necessidade das empresas aumentarem seus estoques de emergência e as produções locais. O setor tem visto ocupações elevadas, crescimento nos aluguéis e aumento nos projetos de desenvolvimentos futuros.
Visão Geral do Portfolio
Setores ligados a tecnologia–Data center e torre de celular
Uma analogia para entender a atividade destes segmentos é pensar o data center como um galpão logístico que distribui dados e as torres de celular são as rodovias que levam estes dados dos usuários para o data center e do data center para seu destinatário. O isolamento social, fez com que utilizássemos muito mais a internet, para trabalho e para lazer (celular, vídeo game e serviços de streaming), com isso o consumo de dados aumentou muito além do projetado, impulsionando o setor mais ainda tanto nos EUA, como no mundo.
Casas pré-fabricadas
No segmento residencial, é disponível aos investidores dos REITs uma subcategoria do segmento que são as “casas pré-fabricadas”, bastante comuns nos EUA. Este segmento consiste em casas de baixo custo construídas in-loco ou em fábricas e instaladas em um lote alugado. Por serem residências mais baratas e proporcionarem uma área maior que apartamentos, tiveram bastante procura no atual período de recessão e isolamento em que vivemos. O baixo investimento necessário para preparar os lotes reduz o risco do investimento e o baixo custo de aluguel faz com que em números absolutos os aumentos de preço não impactem consideravelmente o bolso das famílias. Estes fatores somados ao elevado custo de movimentação da casa caso o inquilino decida se mudar, faz com que o setor observe uma elevada retenção. Os maiores REITs deste setor, além de casas pré-fabricadas, também possuem áreas para trailer (veículos residenciais que podem ser utilizados para lazer em uma viagem ou para moradia), e marinas, para estacionamento de barcos.
Torre de celular que compõe o REIT American Tower
Comunidades de casas pré-fabricadas da Sun Communities
Core 79%
Tático 21%
Composição por Estratégia
Residencial Multifamily
18%
Casas pré- moldadas
23%
Data Center 11%
Torre de Celular 12%
Industrial 15%
Escritório 5%
Shoppings/
Varejo 16%
Composição Setorial
Large Cap 79%
Mid Cap 5%
Small Cap 8%
Micro Cap 8%
Composição por Market Cap
REITs 19%
BDRs 74%
Caixa 7%
Composição por Tipo
Nestes 6 meses de fundo conseguimos colher bons frutos dos ativos descontados e pouco a pouco, à medida que o mercado se aproximava das máximas históricas, fomos migrando para os ativos de crescimento e mais resilientes que irão apresentar alta nas receitas.
Com isso, encerramos o semestre com 11 REITs em nossa carteira. Abaixo os principais indicadores do portfolio, com destaque para a composição por estratégia definida abaixo:
CORE –posição de longo prazo, cases muito baseados na análise fundamentalista, no qual temos convicção no time de gestão e o setor possui uma tendencia positiva para os próximos anos
TÁTICO –posição de curto prazo, cases que apresentam assimetria entre mercado público e privado, descontos intra-setoriais e assimetrias representativas
Visão Geral do Portfolio
c
Performance
As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos.
Este boletim tem caráter meramente informativo, destina-se aos cotistas do Fundo, e não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento. Recomendamos consultar profissionais especializados e independentes para eventuais necessidades e questões relativas a aspectos jurídicos, tributários e de sucessão. As informações veiculadas, os valores e as taxas são referencias as datas e as condições indicadas no material, e não serão atualizadas. Verifique a tributação aplicável. As referências aos produtos e serviços são meramente indicativas e não consideram os objetivos de investimento, a situação financeira, ou as necessidades individuais e particulares dos destinatários. O objetivo de investimento não constitui garantia ou promessa de rentabilidade. Os dados acima consistem em uma estimativa e não asseguram ou sugerem a existência de garantia de resultados ou informações nele contidas. Adicionalmente, não se responsabilizam por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos.
Este fundo tem menos de 12 (doze) meses. Para avaliação da performance de um Fundo de Investimento, é recomendável a análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. Fundos de Investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Credito (FGC).
Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa tanto do prospecto quanto do regulamento do Fundo, com especial atenção para as cláusulas relativas ao objetivo e a política de investimento do Fundo, bem como as disposições do prospecto que tratam dos fatores de risco a que este está exposto. Os riscos eventualmente mencionados neste material não refletem todos os riscos, cenários e possibilidades associados ao ativo. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre todos os riscos, previamente a tomada de decisão sobre investimentos. Ao investidor caberá a decisão final, sob sua única e exclusiva responsabilidade, acerca dos investimentos e ativos mencionados neste material. Para obter informações sobre objetivo, público-alvo e riscos, consulte o regulamento do Fundo. São vedadas a cópia, a distribuição ou a reprodução total ou parcial deste material, sem a prévia e expressa concordância do administrador e do gestor do Fundo.
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22%
21%
17%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
dez-20 jan-21 fev-21 mar-21 abr-21 mai-21 jun-21
RBR REITs US Dolar (BRL) MSCI US REITS (USD) - Benchmark MSCI US REITS (BRL)*
*Índice é mera referência e não deve ser considerado como parâmetro de performance. Volatilidade desde o início.
jan/21 fev/21 mar/21 abr/21 mai/21 jun/21 jul/21 ago/21 set/21 out/21 nov/21 dez/21 2021 12 M* Início
RBR REITs US Dolar (BRL) 6,60% 5,71% 9,28% 1,01% -1,01% -0,24% - - - - - - 22,84% 22,21% 22,21%
MSCI US REITS (BRL)* 5,39% 5,87% 5,79% 2,88% -2,68% -2,19% - - - - - - 15,59% 17,14% 17,14%
MSCI US REITS (USD) 0,04% 3,83% 3,87% 7,91% 0,79% 2,21% - - - - - - 19,93% 20,98% 20,98%
CDI* 0,15% 0,13% 0,20% 0,21% 0,27% 0,31% - - - - - - 1,28% 1,29% 1,29%
IBOV* -3,32% -4,37% 6,00% 1,94% 6,16% 0,46% - - - - - - 6,54% 6,54% 6,54%
