Tribunal da Relação do Porto Processo nº 0636321
Relator: MADEIRA PINTO Sessão: 21 Dezembro 2006 Número: RP200612210636321 Votação: UNANIMIDADE
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA A SENTENÇA.
IMÓVEIS PERMUTA CONTRATO
Sumário
Ao contrato de permuta de imóveis, não expressamente tipificado na lei, por força do disposto no artº939º Código Civil é aplicável o regime da compra e venda, impondo o artº 875º Código Civil e artº 80º, nº1, do Código do
Notariado, aprovado pelo D.L.207/95, de 14.08, a celebração de escritura pública, há data da celebração do contrato, ou seja 09/10/1998.
Texto Integral
I– Relatório
B………., Ldª., melhor id. a fls. 2, intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum ordinário, contra C………., Ldª., D………. e esposa E………., F………. e esposa G………. melhor ids. a fls. 2, pedindo a condenação dos Réus a pagarem-lhe a quantia de € 517.725.00, acrescida de juros, à taxa legal, desde a citação até integral e efectivo pagamento.
Em contestação, a ré pede que a acção seja julgada improcedente, julgando-se legítimo o exercício do direito da excepção do não cumprimento do contrato de que a Ré se arroga titular; declarando-se o vício decorrente de lapso de escrita contido na cláusula décima-quarta do contrato assinado;
estabelecendo-se que a obrigação de execução de todas as obras de infra- estruturas do loteamento no qual se inseriam os dois lotes transmitidos, era obrigação da sociedade autora e não da ré.
Na contestação, a ré deduziu reconvenção em que pede que a reconvinda B………, Ldª seja condenada: a pagar-lhe a quantia de 174.401,5 euros,
acrescida de juros desde a notificação até integral pagamento; a pagar o valor
que se vier a liquidar em execução de sentença, referente aos prejuízos sofridos por si face à não aceitação por parte da reconvinda, da entrega da posse e propriedade das fracções autónomas que lhe competem, nos termos do acordo de permuta existente entre as partes.
Na réplica, a autora respondeu à reconvenção e concluiu como na petição inicial.
Foi elaborado despacho saneador, onde foi admitida a reconvenção e
procedeu-se à selecção dos factos considerados assentes e dos controvertidos, que passaram a integrar a base instrutória, sem qualquer reclamação.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento e, finda a produção da prova, o tribunal respondeu à matéria da base instrutória conforme despacho de fls. 298 a 303, o qual não foi objecto de qualquer reclamação.
Foi proferida sentença que julgou a acção improcedente quanto aos réus que, em consequência, absolveu dos pedidos e parcialmente procedente a
reconvenção, tendo condenado a revonvinda B………., Ldª no pagamento à reconvinte C………., Ldª, da quantia de 8.925,00 euros, acrescida de juros de mora, sobre essa quantia, desde 11.10.2003, à taxa legal, até integral
pagamento;
Desta sentença foi interposto recurso pela autora.
Nas respectivas alegações de recurso a autora formula, em síntese, as seguintes CONCLUSÕES:
I- O contrato de permuta celebrado entre as partes, porque incide sobre
imóveis, está sujeito a forma especial, de escritura pública (art. 80º do Cód. de Notariado).
II- A falta de forma, quer na convenção inicial, quer em estipulação posterior, determina a nulidade da declaração negocial (art. 221º do C.C.).
III- A nulidade da declaração determina a obrigação de restituir o que houver sido prestado por cada uma das partes e, se tal restituição não for possível, o valor correspondente (art. 289º do C.C.).
IV- Não havendo consenso para realização da prestação através da entrega de bens, o credor só pode exigir em juízo o valor pecuniário correspondente à prestação ou à parte da contra-prestação ainda em falta.
V- É obrigação do devedor, com base no disposto no art. 289º do C.C. pagar o valor pecuniário correspondente.
VI- Se assim se não entender, sempre tal obrigação cabe ao devedor, ao abrigo do disposto nos arts. 473º e 227º do C.C..
VII- A sentença recorrida violou as disposições legais acima invocadas e deve ser revogada, proferindo-se aresto que julgue procedente e provada a acção, condenando-se os réus nos termos peticionados,
Não houve contra alegações dos recorridos.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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2. Fundamentação 2.1.os Factos
Vêem provados na sentença recorrida os seguintes factos:
1. Em Outubro de 1998, a A. era dona e legítima possuidora dos seguintes imóveis, ambos sitos no ………., freguesia de ………., município de
V.N.Famalicão: a) Parcela de terreno para construção urbana, com a área de 1470,5 metros quadrados, designado lote n.º 4, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 1101 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 3407º, e (b) Parcela de terreno, para construção urbana, com a área de 1450,5 metros quadrados, designado lote n.º 5, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 1102 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 3408.
2. Os dois referidos prédios integravam-se numa urbanização e tinham as características de edificabilidade para eles previstas no alvará de loteamento em que se inseriam, destinando-se, cada um deles, à construção de um
edifício, com onze pisos, a submeter ao regime de propriedade horizontal, com diversas fracções autónomas, destinadas a garagens, arrumos, comércio e habitações.
3. Os processos de licenciamento referentes a cada um dos dois lotes vendidos foram completamente instruídos e custeados pela Autora.
4. Em princípios de Outubro de 1998, a A. e a primeira Ré, esta representada pelos segundo e terceiro réus maridos, acordaram em realizar um contrato de permuta, tendo por objecto aqueles dois referidos prédios, por um lado, e várias fracções autónomas dos edifícios ali a construir, por outro.
5. A A. e a primeira Ré acordaram em que aquela daria em permuta os dois identificados prédios, enquanto que esta, a Ré sociedade, daria em troca, as seguintes fracções autónomas dos edifícios a construir nos dois indicados lotes: a) Um apartamento do tipo T2, com a área de 90 m2, no lote 4, piso n.º 4, designado 403; b) Um apartamento do tipo T1, com a área de 60 m2, no lote 4, piso n.º 4, designado 402; c) Um apartamento do tipo T3, com a área de 155 m2, no lote 4, piso n.º 4, designado 401; d) Um apartamento do tipo T1, com a área de 60 m2, no lote 4, piso n.º 16, designado 602; e) Um apartamento do tipo T2, com a área de 90 m2, no lote 4, piso n.º 6, designado 603; f) Um apartamento tipo T1, com a área de 60 m2, no lote 5, piso n.º 4, designado 402; g) Um apartamento tipo T2, com a área de 90 m2, no lote 5, piso n.º 4,
designado 403; h) Um apartamento tipo T3, com a área de 155 m2, no lote 5, piso n.º 6, designado 601; i) Um apartamento tipo T 1, com a área de 60 m2, no lote 5, piso n.º 6, designado 602; j) Um apartamento tipo T2, com a área de 90 m2, no lote 5, piso n.º 6, designado 603; l) Uma loja comercial, designada pela loja número 2, no lote 5, com a área de 68 m2; m) Uma loja comercial, designada pela loja número 5, no lote 4, com a área de 98 m2; n) Uma área, correspondente a 22% do total da área construída, destinada a garagens e aparcamentos, nas caves dos edifícios construídos nos lotes n.ºs 4 e 5,
excluindo-se desse total a área de 60 m2; o) Um apartamento do tipo T3, com 144 m2, no lote número quatro, apartamento número 404, no piso quatro; p) Um apartamento do tipo T3, com 144 m2, no lote número cinco, apartamento número 404, no piso quatro; q) Um apartamento do tipo T3, com 155 m2, no lote número cinco, apartamento n.º 401, no piso quatro; r) Um apartamento do tipo T3, com 144 m2, no lote número cinco, apartamento número 604, no piso seis; s) Um apartamento do tipo T3, com 144 m2, no lote número quatro, apartamento número 604, no piso seis; t) Três garagens na cave do edifício, com a área aproximada de 20 m2, cada uma.
6. No dia 9 de Outubro de 1998, A. e Ré sociedade celebraram, sob a forma escrita, um acordo que intitularam “contrato-promessa de permuta”, conforme documento constante de fls. 6 a 9.
7. Nesse contrato ficou convencionado entre as partes contratantes, A. e Ré sociedade, que a primeira destas se obrigava a dar à segunda os prédios acima indicados, enquanto que esta última se obrigava a dar àquela as seguintes fracções autónomas dos edifícios ali por ela a construir: a) Um apartamento do tipo T3, com 144 m2, no lote número quatro, apartamento número 404, no piso quatro; b) Um apartamento do tipo T3, com 144 m2, no lote número cinco, apartamento número 404, no piso quatro; c) Um
apartamento do tipo T3, com 155 m2, no lote número cinco, apartamento nº 401, no piso quatro; d) Um apartamento do tipo T3, com 144 m2, no lote número cinco, apartamento número 604, no piso seis; e) Um apartamento do tipo T3, com 144 m2, no lote número quatro, apartamento número 604, no piso seis; f) Três garagens na cave do edifício, com a área aproximada de 20 m2, cada uma, conforme documento constante de fls. 6 a 9.
8. Naquele contrato-promessa de permuta, embora a A. se obrigasse a dar em permuta os dois indicados prédios, a Ré sociedade apenas se obrigou a dar oito fracções autónomas porque, em simultâneo, foi celebrado um outro
contrato-promessa, este denominado de compra e venda, nos termos do qual a Ré sociedade prometeu vender aos sócios-gerentes da A., ou a quem eles indicassem, as demais fracções autónomas que ela Ré sociedade deveria dar em permuta e que não ficaram convencionadas no contrato-promessa de
permuta, conforme documento constante de fls. 10 a 12.
9. O conjunto das fracções indicadas em ambos os contratos-promessa (de permuta e de compra e venda) é que correspondia à totalidade das fracções que ela Ré sociedade deveria entregar à A., em troca dos lotes de terreno que esta iria dar àquela, como deu.
10. O montante declarado, a título de preço, no contrato-promessa
denominado de compra e venda - a quantia de Esc. 105.900.000$00 -, não foi pago pelos declarados promitentes-compradores, nem recebido pela Ré sociedade, como promitente vendedora.
11. E as fracções autónomas referidas no contrato-promessa de compra e venda destinavam-se também a ser entregues, pela Ré sociedade, à A. ou aos clientes desta, que viessem a ser indicados.
12. Pela entrega destas fracções, em conjunto com as que constavam do contrato-promessa de permuta, a Ré sociedade não recebeu, nem receberia, qualquer outra contraprestação que não fosse os dois referidos lotes de terreno.
13. Não havendo qualquer prestação pecuniária entre as partes, salvo a que tinha a ver com os encargos relativos ao pagamento, em partes iguais, por A. e Ré sociedade, do custo de construção de um campo de ténis, junto ao edifício a construir no lote número quatro.
14. Em execução do acordado entre A. e Ré sociedade, vieram elas, no dia 30 de Dezembro de 1998, a outorgar, por escritura pública, celebrada no 1º Cartório da Secretaria Notarial de Barcelos, um contrato de permuta, conforme cópia constante de fls. 13 a 21.
15. Ficando convencionado, neste contrato, que a A. dava, à Ré sociedade, em permuta, os dois prédios supra referidos em 1., recebendo em troca, oito fracções autónomas, sendo cinco destinadas a habitação e três destinadas a garagem, conforme cópia constante de fls. 13 a 21.
16. Nesse contrato de permuta ficou acordado que as fracções autónomas deveriam ser entregues à A. dentro do prazo de dois anos a contar da data da outorga dessa escritura (30 de Dezembro de 1998), conforme documento constante de fls. 6 a 9.
17. As fracções autónomas que, na dita escritura, ficou convencionado seriam entregues pela Ré sociedade são exactamente aquelas que haviam sido
indicadas no contrato-promessa de permuta, outorgado no dia 9 de Outubro daquele mesmo ano de 1998, conforme documento constante de fls. 6 a 9.
18. As demais fracções autónomas a entregar pela Ré sociedade (também em permuta, embora declaradas como prometidas vender, no contrato-promessa denominado de compra e venda, celebrado, também, no dia 9 de Outubro de 1998) não foram incluídas na escritura referida em 14.
19. Depois de celebrada tal escritura, a Ré sociedade procedeu à execução das obras de construção de dois edifícios, um em cada um dos referidos lotes de terreno.
20 E, concluídos esses edifícios, a Ré sociedade, em cumprimento do contrato- promessa denominado de compra e venda, entregou embora à A. outras
fracções autónomas, que não as previstas nesse contrato, mas que ela A.
aceitou.
Em execução do contrato de permuta celebrado no dia 30 de Dezembro de 1998, a Ré entregou, em permuta, à A. uma habitação do tipo T3, no edifício construído no lote n.º 5.
22. Incumbia à A. o pagamento do montante correspondente a metade dos custos com a construção de um campo de ténis no lote n.º 14, cujo encargo global, já pago pela Ré, é de € 17.850,00 (correspondendo € 8.925,00 a cada uma das partes).
23. Por declaração emitida na escritura de permuta outorgada em 30 de Dezembro de 1998, os segundos e terceiros RR. constituíram-se fiadores e principais pagadores, para garantia do cumprimento de obrigações da Ré sociedade, conforme cópia constante de fls. 13 a 21.
24. Em 21 de Dezembro de 1998, a Autora deu entrada na competente Câmara Municipal de Vila Nova de Famalicão de dois requerimentos para apresentação dos processos de especialidade, neles referindo como já
existentes "todas as infra-estruturas constantes do processo de loteamento"
por si instruído e assumido, conforme documentos constantes de fls. 66 e 67 cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
25. A Ré, e nos termos sempre acordados, só teve intervenção no processo de licenciamento após o mesmo estar completamente instruído, tendo em 12 de Janeiro de 1999 solicitado o averbamento em seu nome dos processos de construção referentes aos lotes adquiridos, conforme documentos constantes de fls. 68 e 69 cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
26. Tendo, em 8 de Fevereiro seguinte, procedido ao pagamento e levantamento das duas licenças de construção, conforme documentos constantes de fls. 70 e 71 cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
27. As quais ficaram ambas sujeitas às condições constantes do despacho emitido em 5 de Fevereiro de 1999 pela Divisão de Gestão Urbanística do Departamento de Urbanismo e Habitação da Câmara Municipal de Vila Nova de Famalicão, no qual se refere expressamente que "o projecto encontra-se completo e em condições de ser emitido o alvará de licença de construção", sendo que "a licença de utilização deverá ficar condicionada à execução dos arranjos exteriores e do jardim infantil, de acordo com o projecto de arranjos exteriores previsto nas obras de urbanização do loteamento aprovado por
despacho de deferimento de 09112196.", conforme documento constante de fls. 72 cujo teor se dá por integralmente reproduzido
28. Instruídos, aprovados e custeados pela Autora todos os projectos técnicos exigíveis para se dar início à construção dos edifícios em causa, a respectiva licença foi posta a pagamento e levantada em nome da Ré, que deu imediato início à construção, não só por ser do seu directo interesse, mas igualmente para assegurar o integral e atempado cumprimento das obrigações assumidas perante a Autora.
29. A Autora só tinha ainda executado uma parte das infra-estruturas no
loteamento que havia promovido, estando ainda por fazer aquelas que serviam os dois lotes adquiridos pela Ré.
30. A Autora, previamente, apresentou caução considerada suficiente para garantir a boa e integral execução das obras de urbanização em falta.
31. Com conhecimento, por vontade e no interesse de ambas as partes,
entendeu-se modificar o projecto de arquitectura inicialmente aprovado, pelo que se alteraram também as concretas fracções autónomas que competia serem entregues pela Ré à Autora, definindo-se consensualmente como definitivas aquelas que constam dos quadros que se seguem, que foram as edificadas pela Ré:
LOTE IV
FRACÇAO TIPOLOGIA AREA 40 -"U" T2 87 m2
40 –"T" T2 90 m2 40 -"S" T2 + 1 131 m2 40 -"R" T3 144 m2 60 -"AC" T2 87 m2 60 -"AB" T2 90 m2 60 -"AA" T2 + 1 131 m2
R/C -"C" Estabelecimento 98 m2 Garagens AR, AP, AQ, BP, BR e BS
Lugares de garagem BC, AU, BH, BI, BV, CE e C]
LOTE V
FRACÇÃO TIPOLOGIA ÁREA 40 -"T" T2 87 m2
40 -"U" T2 90 m2 40 -"R" T2 + 1 131 m2 40 -"S" T3 144 m2 60 -"AB" T2 87 m2 60 -"AC" T2 90 m2 60 - "Z" T2 + 1 131 m2
60 "AA" T3 144 m2
R/C -"C" Estabelecimento 68 m2 Garagens AP, AR, AQ, BP, BM e BT
Lugares de garagem AZ, AV, AU, AT, CE, CI e BZ
32. No dia 2 do mês de Agosto de 2001, perante o 2º Cartório Notarial de Barcelos, os legais representantes da sociedade Ré outorgaram procuração a favor da sociedade Autora, outorgando-lhe todos os poderes para, em nome da mandante, prometer vender e vender, receber preços e deles dar quitação, outorgar a assinar os respectivos contratos bem como as escrituras e a representar junto de quaisquer Repartições Públicas, particulares ou administrativas, designadamente junto de Repartição de Finanças, prestar quaisquer declarações, apresentar e requerer documentos, para na
Conservatória do Registo Predial proceder a quaisquer actos de registo,
provisórios ou definitivos, averbamentos e cancelamentos e autorizando estes e aos fins indicados requerer, promover e assinar tudo que necessário se torne, em relação às fracções autónomas designadas pelas letras "T", "U",
"AP", "BP", "BM", "BT", "AZ", "AU", "AV", "AT", CE", "CI" e "BZ" do prédio edificado no lote n.º V, conforme documento constante de fls. 81 a 84.
33. Esta procuração, que foi acompanhada da definitiva e integral transmissão da posse das fracções em causa, foi outorgada com carácter irrevogável,
dispensa de prestação de contas e possibilidade de a mandatária poder fazer negócio consigo mesma, por solicitação e no interesse da Autora e como forma de definitivo cumprimento de parte da obrigação que sob a Ré impendia em respeito ao acordo de permuta levado a cabo.
34. No dia 3 de Agosto de 2002, perante o 2º Cartório Notarial de Vila Nova de Famalicão, foram outorgadas duas escrituras de compra e venda, ambas igualmente por solicitação e no interesse da Autora e como forma de definitivo cumprimento de parte da obrigação que sob a Ré impendia em respeito ao acordo de permuta levado a cabo, uma delas outorgada a favor de AB………., indicado pela Autora como sendo a favor de quem a propriedade deveria ser transmitida, e cujo objecto foram as fracções autónomas designadas pelas letras "C", "AB", "AC", "AQ" e "AR", todas integradas no lote n.º 5, conforme documentos constantes de fls. 85 a 90.
35. A outra, directamente outorgada a favor da Autora, e cujo objecto foram as fracções autónomas designadas pelas letras "R", "S", "Z" e "AA", todas
igualmente integradas no mesmo lote n.º 5, conforme documentos constantes de fls. 91 a 95.
36. Por solicitação e no interesse da Autora e como forma de definitivo cumprimento de parte da obrigação que sob a Ré impendia em respeito ao acordo de permuta levado a cabo, foram celebradas as seguintes escrituras de
compra e venda, referentes às fracções autónomas que a seguir se referem, todas incluídas no designado lote n.º 4:- no dia 4 de Junho de 2002, perante o Segundo Cartório Notarial de Vila Nova de Famalicão, foi celebrada escritura publica de compra e venda, a favor de H………., cujo objecto foram as fracções autónomas designadas pelas letras "AB" e "BC", conforme documento
constante de fls. 98 a 104.
37. No mesmo dia 4 de Junho, igualmente perante o Segundo Cartório
Notarial de Vila Nova de Famalicão, foi celebrada escritura publica de compra e venda, a favor de I………., cujo objecto foram as fracções autónomas
designadas pelas letras "T" e "AU", conforme documento constante de fls. 105 a 111;
38. No dia 28 de Agosto de 2002, perante o Primeiro Cartório Notarial de Vila Nova de Famalicão, foi celebrada escritura publica de compra e venda, a favor de J………., cujo objecto foram as fracções autónomas designadas pelas letras
"U" e "BV", conforme documento constante de fls. 112 a 120;
39. No dia 2 de Outubro de 2002, perante o Segundo Cartório Notarial de Vila Nova de Famalicão, foi celebrada escritura publica de compra e venda, a favor de L………. e M………., cujo objecto foram as fracções autónomas designadas pelas letras "AC" e "CE", conforme documentos constante de fls. 121 a 127.
40. A A. recusou pagar quaisquer encargos com obras de urbanização ou de infra-estruturas do loteamento onde os edifícios foram construídos, que não fossem os que dizem respeito ao campo de ténis referido em 22.
41. A Ré remeteu à Autora a missiva constante de fls. 128, a qual foi por esta recepcionada em 14 de Janeiro de 2002, conforme documentos constantes de fls. 128 a 130.
42. A Ré sociedade pretendeu entregar à A. outras fracções autónomas em substituição das que se obrigou a construir, mas fez depender essa proposta do pagamento, pela A., de parte dos encargos com obras de urbanização do loteamento em que se inseriam as duas parcelas de terreno que ela Ré sociedade recebeu.
43. As fracções autónomas: - No lote n.º 4 a) Uma habitação do tipo T3, com a área de 144 m2, no piso n.º 4; b) Uma habitação do tipo T3, com a área de 144 m2, no piso n.º 6; c) Uma garagem, com a área de 20 m2, na cave do edifício), e no lote n.º 5 a) Uma habitação do tipo T3, com a área de 155 m2, no piso n.º 4; b) Uma habitação do tipo T3, com a área de 144 m2, no piso nº6; c) Uma garagem, com a área de 20 m2, na cave do edifício; d) Outra garagem, com a área de 20 m2, na cave do edifício, têm o valor de € 528.725,00.
44. A N………., de O………., a pedido da Reconvinte, forneceu-lhe diversos materiais necessários às infra-estruturas dos lotes e loteamento em causa, e enviou-lhe as suas facturas n.ºs 981474, de 04/12/98, 990011, de 05/01/99,
990326, de 15/03/99, 990406, de 30/03/99 e 990993, de 27/07/99, todas no valor total de 1476,93 Euros, que forma pagos.
45. A sociedade P………., L.da, a pedido da Reconvinte, executou diversos serviços necessários às infra-estruturas dos lotes e do loteamento em causa, e enviou-lhe a sua factura n.º 0535, de 28/02/1999, no valor de 1.991,51 Euros, que lhe foi integralmente paga.
46. A sociedade Q………., Lda., a pedido da Reconvinte, forneceu-lhe tubo em pvc e enviou-lhe a sua factura n.º 54394, de 31/03/1999, no valor de 629,53 Euros (correspondentes à sua guia de remessa 22522-E), que foram pagos.
47. A sociedade S………., L.da, a pedido da Reconvinte, procedeu ao aumento de potência do posto transformação de energia eléctrica preexistente no loteamento em causa, e enviou-lhe a sua factura n.º 2000/000052, de 10/08/2000, no valor de 9.149,58 Euros, que lhe foi integralmente paga.
48. A sociedade T………., L.da, a pedido da Reconvinte, executou diversos serviços necessários às infra-estruturas dos lotes e loteamento em causa, e enviou-lhe a sua factura n.º 0064, de 21/02/2000, no valor de 5.387,26 Euros, que lhe foi integralmente paga.
49. A sociedade U………., Ldª., a pedido da Reconvinte, forneceu os materiais e executou as infra-estruturas exteriores de iluminação, em falta nos lotes e loteamento em causa, melhor descriminados nas facturas juntas, que lhe
foram integralmente pagas: - factura 1474, de 12/12/00, no valor de 2.298.143
$00; factura 1506, de 21/02/01, no valor de 825.819$00; factura 1573, de 02/07/01, no valor de 1.373.428$00; factura 1575, de 02/07/01, no valor de 1.281.808$00, no valor total de 28.826,51 Euros.
50. O V………., a pedido da Reconvinte, executou diversos serviços de
assentamento de pedra às obras dos lotes em causa, e enviou-lhe a sua factura n.º 050, de 20/04/2001, no valor de 14.589,83 Euros, que lhe foi integralmente paga.
51. A sociedade X………., L.da, a pedido da Reconvinte, executou trabalhos na obra desta em ………., e enviou-lhe a sua factura n.º 0055, de 21/05/2002, no valor de 12.255,46 Euros.
52. A sociedade Z………., L.da, a pedido da Reconvinte, forneceu os materiais e executou diversos serviços de pavimentação exterior, em falta nos lotes e loteamento em causa, melhor descriminados nas facturas juntas, que lhe
foram integralmente pagas: factura 21004, de 13/11/01, no valor de 11.671,86 Euros; factura 14, de 30/11/02, no valor de 70.573,07 Euros.
53. A Reconvinte já tem completamente edificadas as fracções autónomas cuja entrega pretende fazer à Reconvinda, em cumprimento do acordo estabelecido com a Autora.
54. O preço resultante da venda da fracção "BC" do lote n.º 4 feita a H……….
al. PP) foi recebido pela Ré.
*
2.2: O DIREITO
*
Apreciemos o recurso da autora, tendo em conta que:
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso – artºs 684º, nº 3 e 690º, nºs 1 e 3, do Código de Processo Civil;
Nos recursos apreciam-se questões e não razões;
O recurso está limitado pela questão e decisão recorrida;
A matéria de facto dada como provada na sentença recorrida não foi impugnada, pelo que se tem como assente.
As questões que importa decidir colocadas nas alegações da apelante são:
Se há vício de forma do invocado contrato de permuta celebrado entre as partes, que determina a respectiva nulidade, com a consequente obrigação de restituir o que houver sido prestado por cada uma das partes e, se tal
restituição não for possível, o valor correspondente.
Não havendo consenso para realização da prestação através da entrega de bens, se a autora só pode exigir em juízo o valor pecuniário correspondente à prestação ou à parte da contra-prestação ainda em falta.
Se sempre tal obrigação da ré resulta do disposto nos artºs 473º e 227º Código Civil.
Vejamos.
Vamos procurar ser claros e simples na explanação da subsunção jurídica do direito aos factos alegados e que foram provados nos autos, dado que deve desde já deixar-se expresso que, nem as partes nos seus articulados, nem o M.mo juiz a quo na sua sentença, como das suas leituras resulta evidente, revelam tais virtudes.
Nos termos constitucionais, a autora vem recorrer ao Tribunal para obter tutela de um direito de natureza cível, de que se arroga ser titular, contra a ré sociedade e os réus pessoas singulares, acima identificados, pretendendo a condenação dos réus, a primeira como obrigada principal e os segundos, enquanto fiadores daquela, no pagamento da quantia de €517.725,00 de capital, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação dos réus e até integral pagamento, fundando o seu pretenso direito numa relação jurídica de natureza contratual, que explana na petição inicial.
Tal direito de acção funda-se, além do mais no artº 2º, nº 2, Código de
Processo Civil, redacção dos D. L. 329-A/95, de 12.12 e D.L. 180/96, de 25.09,
lei aplicável aos presentes autos, dado que a acção foi instaurada em 29.05.2003.
No artº 3º CPC estão consagrados dois princípios fundamentais do processo civil português vigente:
- o princípio do dispositivo, desenvolvido depois pelas previsões dos artºs 264º, nº1(iniciativa e impulso processual), 467º, nº 1, al. d) (necessidade de formular pedido), 660º, nº2, 664º e 666º, al.d) e e)(disponibilidade do objecto do processo) e 661º(limites da condenação), entre outros normativos do Código de Processo Civil, que se traduz no ónus do impulso processual inicial pelo autor ou reconvinte e o ónus da alegação e prova do material fáctico da causa.
-o princípio do contraditório, que se traduz no direito de defesa do réu/
demandado ou do reconvindo.
No desenvolvimento do princípio dispositivo, cabe ao autor, na petição inicial em que propõe a acção, deduzir a sua pretensão, ou seja formular o pedido, e expor os factos concretos donde emerge o direito que pretende ver tutelado, podendo, ainda, indicar as razões de direito em que fundamenta essa
pretensão, ou seja formular o pedido e apresentar a respectiva causa de pedir, nos termos dos artºs 151º, 467º, n1, al. d) e e) e 498º, nºs 3 e 4, CPC.
O artº 268º CPC consagra o princípio da estabilidade da instância, no sentido de que “citado o réu, a instância deve manter-se a mesma quanto às pessoas, ao pedido e à causa de pedir, salvas as possibilidades de modificação
consignadas na lei”
Quanto às alterações objectivas (pedido e causa de pedir), prevê o artº 272º CPC, em princípio, a possibilidade de acordo das partes e o artº 273º CPC prevê possibilidade de alteração ou ampliação da causa de pedir na réplica ou se for consequência de confissão feita pelo réu e aceita pelo autor.
Evidentemente que, quanto às questões de conhecimento oficioso do tribunal que emanem dessa causa de pedir e que ainda não foram conhecidas nos autos, pode sempre o tribunal delas conhecer até ao trânsito em julgado da decisão, nos termos do artº 660º, nº 2, 664º, 671º, nº 1 e 673º, todos do CPC.
Cremos que esta sucinta exposição, à laia de introdução, será útil para fundamenta a decisão do recurso que se segue.
Invoca a autora na petição inicial uma relação negocial entre si, através dos seus sócios gerentes, K………., Y………. e W……….. e a primeira ré, iniciada em data incerta de Outubro de 1998 de natureza pré contratual, com vista á
celebração entre autora e aquela ré de um contrato de permuta relativo a bens imóveis, conforme alegado no artºs 3º a 5º da petição inicial –matéria provada nos itens 2.1.1 a 2.1.5 da sentença.
No desenvolvimento das negociações as partes vieram a celebrar o contrato
promessa de permuta, junto sob o doc. Nº 1 com a petição inicial, entre a autora e a ré sociedade e o contrato promessa de compra e venda, junto sob documento nº 2 com a petição inicial, entre a ré e aqueles sócios gerentes da autora, enquanto pessoas singulares, ambos datados de 09 de Outubro de 1998, matéria alegada pela autora na petição inicial nos artºs 6º a 16º e que resultou provada nos itens 2.1.6 a 2.1.13.
Define a lei o contrato-promessa como a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato, sendo-lhe aplicáveis as disposições legais que
regulam o contrato prometido, exceptuadas as que, pela sua própria razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato promessa (art. 410º, nº 1, do Código Civil).
Do contrato promessa emerge como prestação devida a "emissão de uma declaração negocial destinada a celebrar o contrato prometido, ou seja, do contrato promessa emerge para os seus outorgantes a obrigação de realizar uma prestação de facto de outorgar no contrato prometido (cfr. Almeida Costa, Contrato Promessa, Uma síntese do Regime Actual, separata da Revista da Ordem dos Advogados, Ano 50, I, pág. 41).
Dispõe o art. 410º do CC, no seu nº 1: “À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa”.
E, nos termos do nº 2 do mesmo preceito legal, “... a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral”.
Ora, é pacífico, quer na doutrina quer na jurisprudência, que ao contrato de permuta de imóveis, não expressamente tipificado na lei, por força do disposto no artº939º Código Civil é aplicável o regime da compra e venda, impondo o artº 875º Código Civil e artº 80º, nº1, do Código do Notariado, aprovado pelo D.L.207/95, de 14.08, a celebração de escritura pública.
Assim, quer o referido contrato promessa de permuta de imóveis, quer o referido contrato promessa de compra e venda são substancialmente e formalmente válidos, face aos referidos documentos escritos particulares.
No entanto, o contrato promessa de compra e venda titulado pelo documento nº 2 junto com a petição inicial é “res inter allia” quanto á autora e aos ora réus, dizendo respeito a uma outra relação jurídica que não tem como uma das partes a autora, enquanto sociedade comercial e os segundo e terceiros réus.
Tal relação jurídica não é objecto deste processo, atento o pedido e a causa de pedir.
Quanto ao aludido contrato promessa de permuta veio este a ser cumprido
integralmente com a celebração do contrato de permuta definitivo, celebrado por escritura pública de 30.12.1998, no qual os segundos e terceiros réus, pessoas singulares, vieram a constituir-se garantes, como fiadores das
obrigações da primeira ré nos termos ali clausulados - vide números 2.1.14 a 2.1.17.
Celebrado o contrato definitivo, extinguiu-se, por cumprimento, a obrigação em que os outorgantes se haviam constituído por força do contrato promessa, de celebrar o prometido contrato de permuta (artigo 762º, n.º 1, do Cód.
Civil).
Mas ter-se-ão também extinguido as obrigações a que se referem as cláusulas 13º, 14ª e 16º a 19ª?Entendemos que não, dado que foi manifestado pelas partes o propósito de manterem, não obstante a celebração da escritura pública de permuta, as obrigações constantes das ditas cláusulas conforme resulta dos articulados e foi incluído na matéria de facto da sentença –vide números 2.1.22 e 2.1.24 a 2.1.28. Embora, em regra, com a celebração do contrato definitivo se extingam, pelo cumprimento, as obrigações em que as partes se haviam constituído por força do contrato-promessa, “é de admitir, que em alguns contratos-promessa as cláusulas do mesmo assumam
autonomia e se mantenham mesmo após a celebração do contrato definitivo”
(v. Acórdão da Rel. de Lisboa, de 24-04-01, CJ, Tomo II, p. 114).
Como se escreveu neste último acórdão, citando o Prof. Menezes Cordeiro, “...
o contrato-promessa é já um contrato vinculante nas suas disposições, cujo definitivo se limita a reproduzir por decalque e cuja formalização de uma vontade de vinculação é susceptível de criar obrigações especificas e
autónomas, que dispensarão repetição no contrato definitivo para efeitos de vinculação”. “... com o acolhimento quer da doutrina, quer da jurisprudência mais recentes, a figura do contrato-promessa, reflectindo a preocupação de dar resposta jurídica eficaz a exigências sociais cada vez mais complexas, tende a perder, em muitos casos, a sua tipicidade.
De tal forma que se torna muito mais importante e premente, para as partes contratantes, a execução e o cumprimento das cláusulas do contrato-
promessa, cláusulas essas que frequentemente, assumem autonomia própria de um ou mais contratos, conviventes com o contrato-promessa e que,
algumas vezes, até lhe sobrevivem”.
Foi o que resultou provado ter ocorrido quanto ás referidas cláusulas do contrato promessa de permuta celebrado entre autora e 1ª ré, que foram tomadas em conta quanto aos pedidos reconvencionais formulados pela primeira ré contra a autora, mas que não são objecto deste recurso.
Quanto à presente acção, de acordo com o pedido e a causa de pedir formulados pela autora na petição inicial e que não foram modificados ou
ampliados até ao julgamento em primeira instância, está apenas em causa o cumprimento integral da prestação da ré sociedade, afiançada pelos réus, a que aquela se obrigou no contrato definitivo de permuta de 30.12.1998.
A este propósito a sentença recorrida teceu a seguinte argumentação para concluir pela improcedência do pedido da autora:
“Ora, se bem percebemos a posição da Autora, aquilo que se reivindica nesta instância é apenas e só[1] o cumprimento das obrigações assumidas pela Ré no referido contrato de permuta escriturado em 1998, ou seja, o da entrega das fracções autónomas referidas em 2.1.15.
Sobre essa matéria está assente, até por acordo, que só se cumpriu a entrega de uma das fracções inicialmente previstas –a indicada em 2.1.21., sendo certo que o prazo previsto no contrato para o cumprimento dessa obrigação
terminou em 30.12.1998 (cf. item 2.1.16.).
Acresce que as fracções inicialmente previstas naquela escritura que não foram entregues também não chegaram a ser construídas com essa tipologia, uma vez que, por acordo entre as partes se optou pela construção de outro tipo de fracções, no interesse de ambas as partes, que se presume ser comercial, lucrativo, como é do seu objecto existencial (cf. item 2.131.).
Todavia, a Autora insiste em ver entregues as fracções previstas inicialmente no contrato, invocando até a impossibilidade objectiva de cumprimento das obrigações assumidas pela Ré, que na realidade resulta dessa mesma
consensual alteração.
Neste contexto, invoca a Autora incumprimento para justificar uma indemnização pecuniária.
Contudo, em nosso entender, no caso, esse incumprimento objectivo, a existir, é irrelevante no contexto argumentativo da Autora.
Com efeito, se, por um lado, esse acordo adicional que altera a prestação da Ré é nulo e inválido, por falta de forma (cf. arts. 220º, 221º, nº 1, a contrario, e 875º, do Código Civil), e por isso a Autora se possa “agarrar” formalmente à prestação escriturada inicialmente, também é verdade que esse mesmo
acordo, ainda que informal, permite excluir a existência de incumprimento imputável à Ré por via dessa alteração do tipo de imóveis efectivamente construídos.
É que esta, na execução do dever de diligência previsto no art. 880º, nº 1, do Código Civil, de certa forma, cumpriu esse acordo informal, construindo as fracções que a Autora aceitou fossem substituir as que estão em falta (cf. art.
227º, do Código Civil) e, portanto, nessa matéria, tal objectiva impossibilidade de cumprir o inicialmente acordado é também imputável à própria. Por isso, vir agora, com esses fundamentos alegar incumprimento é venire contra factum proprium, é abusar do direito que formalmente lhe conferem as
normas supra citadas, é, sem dúvida uma posição que deve improceder, por ilegítima, à luz da previsão do art. 334º, do Código Civil.
Note-se que desta argumentação a Autora não foge na sua petição inicial e assim se mantém na réplica (arts. 72º e ss., deste articulado). Isto para dizer que, de facto, a Autora invoca como causa de pedir da sua pretensão apenas o incumprimento definitivo da prestação da Ré.
Por isso, também, é inútil discutir aqui uma eventual mora da prestação Ré por incumprimento do prazo estabelecido para a sua prestação (art. 805º, nº 2, al. a), do Código Civil) que, aliás, não é o fundamento da acção. Acresce que a indemnização pelo atraso, prevista no art. 804º, do mesmo Código, não se confunde nem abarca o reclamado valor da coisa a entregar. Além de que, tudo isso pressuporia um quadro em que o consenso que determinou a alteração informal do objecto da prestação da Ré fosse relevante, o que não acontece em face da referida nulidade.
Em nosso entender, caso essa obrigação consensual que a Ré assumiu, de entregar outros bens em substituição dos que inicialmente estavam previstos, não se formalizar ou concretizar por qualquer forma voluntária, resta à Autora exigir, além de mais, com base no enriquecimento sem causa previsto no art.
473º, ou na boa fé exigida pelo art. 227º, do Código Civil, a reparação do valor da prestação que efectuou e não foi compensada pela prevista, mas não
efectuada, contraprestação da Ré”.
Certamente aproveitando esta “dica” do julgador a quo, em vez de vir a
instaurar nova acção com base na pretensa nulidade por vício de forma deste novo acordo negocial das partes, na responsabilidade pré negocial ou na obrigação de indemnizar por força do instituto do enriquecimento sem causa, a autora-apelante vem levantar nas alegações de recurso tais questões novas, que estão completamente fora do objecto deste processo face ao pedido
formulado e causa de pedir apresentados na petição inicial.
Improcedem, pois, todas as conclusões da apelação.
*
3-DECISÃO:
Em face do exposto, julga-se improcedente a presente apelação e em consequência, mantém-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Porto, 21 de Dezembro de 2006 Manuel Lopes Madeira Pinto
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha Estevão Vaz Saleiro de Abreu
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[1] De resto o acordo assente em 2.1.5. é nulo e, por isso, inválido, por falta de forma, na parte em que excede o vertido nessa escritura e o que resulta do contrato promessa habilmente realizado com os sócios gerente da Autora não pode sequer ser aqui reclamado por questões titularidade dos direitos
envolvidos e, aliás, de acordo com o que resulta da matéria assente, é também nulo por clara simulação entre as partes.
