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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS/SP
Processo digital nº: 1033849-36.2016
Classe – Assunto: Execução de Título Extrajudicial Exequente: Banco Bradesco
Executado: ChocoFrutas Com. de Alimentos Ltda
Gustavo Luiz Garcia Guedes, CRECI 133201, CNAI 21000, Perito deste Juízo, devidamente qualificado nos autos processuais, nomeado para aferição do valor real do bem imóvel determinado no processo, vem APRESENTAR o LAUDO a Vossa Excelência bem como os estudos que dão suporte ao valor concluído.
VALOR SUGERIDO DO IMÓVEL AVALIANDO PARA VENDA EM FEVEREIRO/2018 R$ 140.600,00 (cento e quarenta mil e seiscentos reais).
Na presente avaliação, assume-se que dimensões
constantes da documentação oferecida estejam corretas, que o título de propriedade é bom e que as informações fornecidas por terceiros o foram de boa fé e são confiáveis.
O avaliador não tem no presente, tampouco almeja para o
futuro, qualquer interesse no imóvel em questão.
O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal com
relação à matéria envolvida neste Laudo, tampouco aufere qualquer vantagem. No melhor conhecimento e crédito do avaliador, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho, são baseadas em dados, diligências e levantamentos verdadeiros e corretos.
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PREÂMBULO
Este trabalho tem origem no processo supra informado e refere-se a Ação de Execução de Título Extrajudicial. No momento atual se encontra em processo de avaliação do imóvel apresentado nos autos para satisfação da pretensão do autor.
Em síntese, ato contínuo a intimação para confecção deste
laudo, este Auxiliar da Justiça efetuou contato com os procuradores das partes para tratativas da abertura e apresentação do imóvel, conforme preceitua o artigo 474 do Código de Processo Cível.
Dessa forma, foi encaminhado e-mail (acostado) aos
procuradores das partes litigantes informando a data da vistoria.
DA VISTORIA
Na data de 15 de março de 2018, este Perito efetuou a inspeção técnica através de visita in loco, para identificação dos elementos físicos e aspectos essenciais, a fim de possibilitar a definição do método avaliatório e dos níveis de fundamentação e precisão a serem adotados na avaliação do imóvel.
A vistoria foi acompanhada pela Sra. Bruna Martins que se
apresentou como atual moradora do apartamento e locatária. Esta garantiu o acesso ao imóvel e assim foi possível colher dados da parte interna, externa e da região.
As partes não estiveram presentes.
No mais, a visita para realização do trabalho ocorreu de forma tranquila sem mais alguma ocorrência imprevista a ser relatada.
As partes terão ciência da data e do local designados pelo juiz ou indicados pelo perito para ter início a produção da prova.
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BREVE ANÁLISE DE MERCADO
Fonte: FipeZap – Índice residencial venda – Publicado
04/01/2018
Preço médio dos imóveis tem queda nominal em 2017.
Índice FipeZap cai 0,53% em 2017; é a primeira vez que o indicador tem queda nominal em um ano completo.
O Índice FipeZap – que acompanha o preço de venda de
imóveis residenciais em 20 cidades brasileiras – registrou estabilidade em dezembro (+0,01%) e, assim, encerrou o ano de 2017 com queda nominal dos preços de 0,53% na comparação com o final de 2016.
Nos 10 anos de histórico do indicador, esta foi a primeira vez que os preços encerraram um ano em nível nominalmente menor do que o do ano anterior.
Considerando-se a inflação esperada* (IPCA/IBGE) de 2,78%
para o ano de 2017, o Índice FipeZap aponta queda real de 3,23% no preço de venda de imóveis residenciais no ano passado.
Individualmente, 13 das 20 cidades pesquisadas
apresentaram recuo nominal no preço de venda no último ano, com destaque para Rio de Janeiro (-4,45%), Niterói (-3,43%), Fortaleza (-3,35%) e o Distrito Federal (-2,27%).
Entre as demais cidades, as maiores variações
foram observadas em Belo Horizonte (+4,47%) e Florianópolis (+4,34%) – as duas foram as únicas com aumentos acima da inflação.
Cabe ressaltar que, levando-se em conta a inflação, a queda
real nos preços de 2017 foi menor do que a registrada em 2016.
O valor médio de venda dos imóveis residenciais nas 20 cidades monitoradas encerrou o ano valendo R$ 7.631/m².
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Rio de Janeiro se manteve como a cidade com o m² mais caro do país (R$ 9.811), seguida por São Paulo (R$ 8.745) e Distrito Federal (R$ 8.238).
Já as cidades com menor valor médio por m² foram
Contagem (R$ 3.521), Goiânia (R$ 4.137) e Vila Velha (R$ 4.638).
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A LOCALIDADE
Trata-se de um apartamento de nº 14, segundo andar,
situado na Rua Dona Neusa Goulart Brizola (antiga66), nº 250, Parque Residencial Vila União, na cidade de Campinas.
O Parque Residencial Vila União ou Vila União é um bairro da Região Sudoeste de Campinas, tendo ao norte o Jardim Ipaussurama e o Parque Tropical e a sudeste o Jardim Yeda. A oeste passa a Rodovia dos Bandeirantes.
A principal avenida do bairro é a Avenida Carlos
Lacerda que margeia o local e serve de ligação para as saídas dessa região. A Vila União é também onde se situam os famosos condomínios que levam o nome dos estados brasileiros. Se localiza perto do Hiper Mercado Extra.
Campinas é um município brasileiro do Estado de São Paulo,
Região Sudeste do país. Pertence à microrregião e mesorregião homônimas, distante 99 km a noroeste de São Paulo, capital estadual. Ocupa uma área de 797,6 km², sendo que 238,323 km² estão em perímetro urbano e os 559,277 km² restantes constituem a zona rural. Em 2015, sua população foi estimada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística em 1 164 098 habitantes, sendo o terceiro município mais populoso de São Paulo (ficando atrás de Guarulhos e da capital) e o décimo quarto de todo o país. Aparece em quinto lugar entre 100 municípios analisados pelo Índice das Melhores e Maiores Cidades Brasileiras, o BCI100, elaborado pela Delta Economics & Finance com base nos dados do Censo 2010 do IBGE e do Ideb.
Campinas foi fundada em 14 de julho de 1774. Entre o final
do século XVIII e o começo do século XX, a cidade teve o café e a cana-de-açúcar como importantes atividades econômicas. Porém, desde a década de 1930, a indústria e o comércio são as principais fontes de renda, sendo considerada um polo industrial regional. Atualmente, é formada por seis distritos, além da sede, sendo, ainda, subdividida em 14 administrações regionais, cinco regiões e vários bairros.
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Décima cidade mais rica do Brasil, hoje é responsável por pelo menos 15% de toda a produção científica nacional, sendo o terceiro maior polo de pesquisa e desenvolvimento brasileiro.[16] Tem também diversos atrativos turísticos, com valor histórico, cultural ou científico, como museus, parques e teatros. A Orquestra Sinfônica Municipal de Campinas, fundada em 1974, é considerada uma das principais do país.
A Região Metropolitana de Campinas, formada por vinte
municípios paulistas, possui uma população de mais de três milhões de habitantes, formando a décima maior área metropolitana do Brasile, junto com a Grande São Paulo e a Baixada Santista, integra o chamado Complexo Metropolitano Expandido, a primeira macro metrópole do hemisfério sul, que ultrapassa trinta milhões de habitantes, aproximadamente 75% da população total do estado de São Paulo.
(fonte Wikipédia)
O IMÓVEL
A imóvel encontra-se registrado sob nº 128.152 no 3º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas.
O imóvel trata-se de um apartamento com dois quartos,
sala, pequena cozinha com área de serviço e banheiro.
Outras características do imóvel e sua localidade:
Área de 57,07m² (conforme matrícula) Uma vaga de garagem
Prédio antigo, necessita de reparos
Apartamento sem reformas necessitando de pintura e pequenos reparos Três lances de escadas para o acesso ao apartamento
Localizado em uma das últimas ruas do bairro
Local de grande fluxo de veículos e transporte público Região com grande demanda de imóveis à venda
Possuem opções de comércios, escolas, postos de saúde, área de lazer. Região atendida por benfeitorias urbanas
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Segue fotos do imóvel
Visão da rua
Indicação da rua
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Entrada do condomínio
Visão interna do condomínio
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Escadas de acesso
Identificação do apartamento
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Quarto 1
Quarto 2
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Cozinha
Área de serviço
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CRITÉRIOS PARA ESTA AVALIAÇÃO
Adotado o Método direto comparativo de dados de mercado, se utiliza de uma amostra de dados composta por imóveis com projetos e características semelhantes, aferição de um ou vários fatores físicos, locacionais e econômicos, definidos em relação à propriedade avaliada e esclarecimentos sobre transações feitas com imóveis de características semelhantes, em número e com informações suficientes, para que sejam obtidos resultados confiaveis. Através da visita de campo na região onde se encontra o imóvel avaliando obtem-se referências sobre outros imóveis semelhantes. Também, buscam-se informações em empresas imobiliárias, corretores especializados, anúncios de jornais, bancos de dados existentes, construtores e ou incorporadores, compradores e vendedores, companhias de habitação e órgãos de planejamento.
A apuração do valor real de mercado para o imóvel em
destaque é consequência da apuração de suas partes constituintes (terreno e benfeitorias), para convicção ou determinação do seu justo valor de mercado.
Tudo segue conforme:
NBR 14.653 – Avaliação de Bens – Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT);
NORMAS PARA AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS - IBAPE/SP.
Valor de Mercado é o preço pago por um comprador
desejoso de comprar, mas não forçado, a um vendedor desejoso de vender, mas também não compelido, tendo ambos, pleno conhecimento da utilidade da propriedade transacionada.
Valor é uma grandeza mensurável e, portanto, medir é
comparar. E não é uma característica inerente à propriedade em si, mas depende do interesse econômico do homem. Avaliação é a determinação do valor de uma coisa obtida em comparação com outras semelhantes.
O rigor da avaliação independe da sua finalidade, porque avaliar já é a finalidade, porque não há razão jurídica, administrativa, contábil ou de qualquer outra natureza, capaz de alterar os métodos de uma ciência definida por seus próprios fins, como é a avaliação.
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Foi utilizado o site de busca Viva Real que é o maior portal
de imóveis do país e possui convênio com a maioria das imobiliárias da região de Campinas para ilustrar os imóveis utilizados como comparativos.
Os códigos dos anúncios constam em cada imagem e os
imóveis foram conferidos. Ainda, foram consultadas imobiliárias próximas ao imóvel.
Aos imóveis comparados foi aplicado apenas os fatores de
Oferta ou Fonte e Acabamento.
No mais, os imóveis comparados estão localizados próximos
e em condições semelhantes.
Todos possuem o mesmo padrão construtivo e equivalência
de depreciação.
As áreas são compatives não necessitando de equação.
Assim, não há necessidade de outros fatores.
Fator de oferta ou fonte (Fo): Faz a correção da elasticidade da informação, pois usualmente os imóveis são ofertados em valor superior ao que são efetivamente transacionados. É tomado em geral como 0,9 para imóveis ofertados podendo chegar a 0,8. Neste caso será utilizado 10% conforme informações de imobiliárias na região.
Fator de padrão de acabamento (Fd): É um fator que tem o objetivo de eliminar as diferenças relativas às variações nos detalhes de acabamento entre diferentes imóveis. Sua aplicação é muito importante no caso de imóveis residenciais, tem importância relativa no caso de escritórios e pouca importância no caso de lojas.
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(a) Apartamento localizado no mesmo condomínio do imóvel avaliando
Valor de venda: R$ 165.000,00 Valor de venda do m²: R$ 3.173,00
(b) Apartamento localizado no mesmo condomínio do imóvel avaliando
Valor de venda: R$ 150.000,00
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(c) Apartamento localizado no mesmo condomínio do imóvel avaliando
Valor de venda: R$ 178.000,00 Valor de venda do m²: R$ 3.122,00
(d) Apartamento localizado no mesmo condomínio do imóvel avaliando
Valor de venda: R$ 175.000,00
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(e) Apartamento localizado no mesmo bairro do imóvel avaliando
Valor de venda: R$ 150.000,00 Valor de venda do m²: R$ 2.631,00
(f) Apartamento localizado no mesmo bairro do imóvel avaliando
Valor de venda: R$ 160.000,00 Valor de venda do m²: R$ 2.807,00
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HOMOGENIZAÇAO DOS VALORES DO M²
Comparativo Valor oferta Fo Fd Final
Imóvel A R$ 3.173,00 X 0,90 X 0,90 R$ 2,570,00 Imóvel B R$ 2.631,00 X 0,90 X 1,00 R$ 2,368,00 Imóvel C R$ 3.122,00 X 0,90 X 0,90 R$ 2,529,00 Imóvel D R$ 3.301,00 X 0,90 X 0,90 R$ 2.674,00 Imóvel E R$ 2.631,00 X 0,90 X 1,00 R$ 2.368,00 Imóvel F R$ 2.807,00 X 0,90 X 0,90 R$ 2.274,00 Média do m² R$ 2.944,00 X 0,90 X 0,93 R$ 2.464,00
O mercado atual de negociação de imóveis no mesmo
padrão, na região do imóvel avaliando, vem praticando o valor arredondado em média de R$ 2.464,00 (dois mil e quatrocentos e sessenta e quatro reais) o m².
Assim, o cálculo fica representado: 57,07m² X R$ 2.464,00 (dois mil e quatrocentos e sessenta e quatro reais) totalizando o valor arredondado em R$ 140.600,00 (cento e quarenta mil e seiscentos reais).
CONCLUSÃO
Nesta seara, o valor sugerido do imóvel para venda em março de 2018, arredondado, é R$ 140.600,00 (cento e quarenta mil e seiscentos reais).
Este laudo é constituído de 20 páginas numeradas e 1 anexo
com o e-mail enviado às partes (pág. 21).
Sem mais. Campinas, 19 de março de 2018. Gustavo Guedes CRECI 133201 CNAI 21000
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vistoria/avaliação
De: Gustavo Guedes
Para: geraldo@souzaadvocacia.adv.br ,juridico@teixeiraleite.adv.br
Cópia: Cópia oculta: Assunto: vistoria/avaliação Enviada em: 14/03/2018 | 12:44 Recebida em: 14/03/2018 | 12:44 Boa tarde! Prezados
comunico que a visita técnica para colheita de dados dos imóveis objetos da lide ocorrerá na próxima quinta-feira dia 15 /03/18 as 11h.
Processo: 1033849-36.2016.8.26.0114
Informo ainda que, conforme combinado por telefone, cabe aos executados garantir o acesso ao imóveil.
att.