UNIVERSIDADE FEDERAL DO CEARÁ FACULDADE DE DIREITO
CURSO DE GRADUAÇÃO EM DIREITO
FRANCISCO JORGE COSTA DE ALCÂNTARA
O RECONHECIMENTO DA MULTIPROPRIEDADE COMO DIREITO REAL
FORTALEZA 2019
FRANCISCO JORGE COSTA DE ALCÂNTARA
O RECONHECIMENTO DA MULTIPROPRIEDADE COMO DIREITO REAL
Monografia apresentada à
Coordenação do Curso de Graduação Direito da Universidade Federal do Ceará, como requisito parcial para a obtenção de grau de Bacharel em Direito.
Área de concentração: Direito Civil. Direito das Coisas.
Orientador: Prof. William Paiva
Marques Junior.
FORTALEZA
2019
FRANCISCO JORGE COSTA DE ALCÂNTARA
O RECONHECIMENTO DA MULTIPROPRIEDADE COMO DIREITO REAL
Monografia apresentada à
Coordenação do Curso de Graduação Direito da Universidade Federal do Ceará, como requisito parcial para a obtenção de grau de Bacharel em Direito.
Área de concentração: Direito Civil. Direito das Coisas.
Aprovada em: 13/06/2019
BANCA EXAMINADORA
___________________________________________________ Prof. Dr. William Paiva Marques Júnior (Orientador)
Universidade Federal do Ceará (UFC)
___________________________________________________ Profª. Msc. Fernanda Cláudia Araújo da Silva
Universidade Federal do Ceará (UFC)
___________________________________________________ Marla Monise Campos de Castro Veras
AGRADECIMENTOS
À minha mãe por ser tão guerreira e batalhadora, mulher que nunca se deixou abater pelas adversidades que a vida sempre nos traz. É dela a minha inspiração de força e coragem, por sempre acreditar que o amanhã pode ser melhor que o hoje.
Ao meu pai que sempre fez o que estava ao seu alcance para que eu pudesse conquistar a minha tão sonhada graduação.
Às minhas irmãs Ana Carla e Kaédila que sentiram minha falta nesses cinco anos longe de casa.
Ao Gleyson Alves, pelo companheirismo e atenção, elementos essenciais para que eu conseguisse sempre manter corpo e mente na busca dos meus objetivos. Nos momentos mais alegres e também nos mais difíceis ele estava lá para compartilhar.
À Universidade Federal do Ceará pelo suporte material e intelectual que me disponibilizou durante minha trajetória acadêmica.
Ao Professor Dr. William Paiva Marques Júnior pela orientação, disponibilidade e paciência que teve comigo durante a graduação, mais ainda no decorrer dessa monografia. Seu profissionalismo e competência são grandes atributos de sua personalidade.
À Professora Msc. Fernanda Cláudia Araújo da Silva pela atenção despreendida em meu trabalho, fico lisonjeado pela sua participação em minha banca. Obrigado por sempre estar a disposição para ajudar os alunos.
À Marla Monise Campos de Castro Veras, pela gentileza de ter aceito participar de minha bancae por suas contribuições no trabalho.
À Monaliza Lima, primeira pessoa que falou comigo na sala de aula, minha querida amiga, amizade essa que quero sempre ser merecedor. Recordarei sempre de sua bondade e doação ao próximo sem nada em troca.
Ao Renan Ribeiro por ter me suportado dezoito mezes aos quais dividimos aluguel e pelos perrengues que passamos juntos.
Ao Jonh Lenon, Pedro Ivo, Letícia Marques, Ylana Galiza e Ionete Souza pela boa amizade recheada de liberdade, compreensão e sem julgamentos.
“A justiça é a vingança do homem em sociedade, como a vingança é a justiça do homem em estado selvagem.”
RESUMO
A multipropriedade já vinha sendo adotada em outros países há muito tempo por propiciar um melhor aproveitamento dos bens móveis e imóveis. No Brasil, até recentemente, esse instituto era tratado de forma comedida pela Lei de nº 11.771/2008 e pelo Decreto nº 7.381/2010, dispositivos que regulam a hospedagem por sistema compartilhado. Entretanto não havia nenhuma lei especifica no sistema jurídico nacional que regulasse a multipropriedade, fato esse que veio a mudar em consequência da Lei nº 13.777/2018. Diante do exposto, objetivou-se fazer um restrospecto acerca da linha evolutiva da multipropriedade no Brasil e no mundo, uma análise sobre os conceitos a partir de diversas visões nacionais e internacionais, o reconhecimento desse instituto como um verdadeiro direito real, a multipropriedade a partir do direito comparado e a Lei n° 13.777/2018. A maioria dos autores afirmam que a multipropriedade originou-se na França na década de 1960. Como não existia legislação específica no continente europeu, o Parlamento Europeu e o Conselho da União Europeia colocou em vigor a Diretiva 94/47/CE, em 1994. Diante das críticas que a diretiva de 1994 recebeu, no ano de 2009 foi publicada a Diretiva 2008/122/CE que revogou a disposição normativa anterior. Tornando-se parâmetro comum para as leis específicas que passaram a regular a multipropriedade nos países da Europa. A time sharing foi importada pelo mercado imobiliário dos Estados Unidos na década de 1970. No Brasil, a primeira regulamentação jurídica no foi âmbito turístico, por meio da Deliberação Normativa n° 378/97. Entretanto, quando a Lei n° 11.771/2008 entrou em vigor a deliberação normativa foi revogada, devido à lei tratar o assunto de forma superficial, o Decreto n° 7.381/2010 passou a regulamentar o tema com maiores detalhes. No entanto, apenas quando a Lei n° 13.777/2018 entrou em vigor que a multipropriedade passou a ter uma lei que a regulasse no sistema jurídico nacional. Com a publicação da lei, o Código Civil, na parte do direito das coisas, passa a contar com capítulo próprio tratando especificamente da multipropriedade imobiliária, são justamente os arts. 1.358-B ao 1358-U. A time sharing brasileira é em regime de condomínio, onde os múltiplos proprietários do mesmo objeto são detentores de parcela de tempo com direito a exercer certos atributos da propriedade com exclusividade e alternadamente do imóvel. A referida lei trás disposições sobre a instituição da multipropriedade, os direitos e obrigações do multiproprietário e sobre a transferência do direito da time sharing.
ABSTRACT
The time sharing had already been adopted in other countries for a long time because it provides a better use of movable and immovable property. In Brazil, until recently, this institute was moderately treated by the Law no. 11,771/2008 and Decree nº 7.381/2010, devices that regulate hosting by shared system. However, there was no specific law in the national legal system regulate of time sharing, a fact that came to change as a consequence of Law n° 13,777/2018. Thus, the objective was to make a retrospective on the evolutionary line of property in Brazil and in the world, an analysis of concepts from various national and international views, the recognition of this institute as a true real right, the time sharing based on comparative law and Law 13,777/2018. Most authors claim that multi-ownership originated in France in the 1960’s. As there was no specific legislation on the European continent, the European Parliament and the Council of the European Union put into effect Directive 94/47/EC in 1994. In the face of criticism that the 1994 directive received, in 2009 it was published Directive 2008/122/EC which repealed the previous legislative provision. Becoming a common parameter for the specific laws that have come to regulate property in the countries of Europe. The time sharing was imported by real estate market in the United States in the 1970’s. In Brazil, the first legal regulation was tourism,, through Normative Deliberation n° 378/97. However, when Law n° 11777/2008 came into force the normative deliberation was revoked because the law treated the matter superficially, the Decree n° 7381/2010 passed to regulate the issue in greater detail. However, only when the Law n° 13777/2018 entered into force that time sharing became a law that regulated it in the national legal system. With the publication of the law, the Civil Code, in the right of things, now has its own chapter specifically dealing with time sharing, It is precisely the arts. 1,358-B to 1358-U. The Brazilian time sharing is in a condominium regime, where multiple owners of the same object are part of the time share with the right to exercise certain attributes of the property with exclusivity and alternately of the property. That law contains provisions on the institution of time sharing, the rights and obligations of the time sharing and the transfer of time sharing rights.
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ... 12
2 MULTIPROPRIEDADE: CONSTRUÇÃO HISTÓRICA E DELIMITAÇÃO ... 14
2.1 Evolução histórica ... 14
2.2 Multipropriedade no Brasil antes do advento da Lei n° 13.777/18 ... 15
2.2.1 Lei geral do Turismo ... 15
2.2.2 Taxatividade dos direitos reais e jurisprudência do STJ ... 17
2.3 Desenvolvimento conceitual ... 19
2.3.1 Integração da multipropriedade no direito de propriedade ... 20
2.3.1.1 Propriedade temporária ... 21
2.3.1.2 Propriedade cíclica ... 22
2.3.1.3 Multipropriedade como propriedade típica, com conteúdo limitado por certa utilidade temporal da res ... 23
2.3.1.4 Multipropriedade como condomínio ordinário com pacto de indivisão ... 24
2.3.1.5 Propriedade dividida ou condomínio “pro diviso” ... 25
3 MULTIPROPRIEDADE NO DIREITO INTERNACIONAL ... 27
3.1 França... 28
3.2 Itália ... 29
3.3 Portugal ... 31
3.4 Espanha ... 32
3.5 Grécia ... 34
3.6 Estados Unidos da América ... 34
3.7 Direito comparado em relação ao Brasil ... 36
4 COMENTÁRIOS AO MARCO REGULATÓRIO DA MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA NO BRASIL (LEI Nº 13.777, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2018) ... 37
4.1 Instituição da multipropriedade imobiliária ... 37
4.1.1 A unidade autônoma periódica ... 39
4.1.2 Consequências extraídas da unidade autônoma periódica como um direito real (ficção jurídica de imóvel autônomo) ... 40
4.2 Cláusulas obrigatórias da convenção de condomínio em multipropriedade e a limitação de aquisições de frações de tempo ... 42
4.3 Direitos e deveres do condômino multiproprietário ... 43
4.4 Administração da multipropriedade ... 48
4.5 Instituição da multipropriedade nas unidades autônomas de condomínio edilício... 49
4.6 Análise crítica sobre o regime de multipropriedade imobiliária brasileira ... 50
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS ... 52
1 INTRODUÇÃO
O instituto da multipropriedade já há muito tempo é adotado como negócio jurídico em outros países ao tornar-se comum por ter a finalidade de possibilitar um melhor aproveitamento de bens móveis e imóveis.
A multipropriedade, do inglês time sharing, nasce de uma necessidade de partilhar imóveis por temporadas ao decorrer do ano, com o intuito de baratear a aquisição de uma segunda propriedade imóvel, principalmente, por pessoas de classe média que desejavam uma casa para passar férias, casa de campo ou de praia, decorrente desse fato as despesas quanto à segurança e manutenção consequentemente também sofrem uma forte redução. Com o sucesso que se seguiu, o fenômeno foi estendido aos bens móveis.
No Brasil há autores refletindo que a multipropriedade vem sendo inserida por meio de contratos atípicos a permitir locações para intervalos de tempo durante o ano. Ainda é possível apontar mesmo que de forma bem comedida que a Lei Geral do Turismo (Lei de nº 11.771/2008) e o Decreto nº 7.381/2010 dão algum tratamento legal sobre time sharing no sistema normativo brasileiro, esses dispositivos regulam o que poderia ser chamado de hospedagem por sistema de tempo compartilhado.
Ainda há na atualidade controvérsia a respeito da taxatividade ou não taxatividade dos direitos reais elencados no Art. 1.225 do Código Civil. Apregoam os civilistas da geração atual que podem haver direitos reais além dos descritos no referido artigo da codificação civilista, mas que tais direitos não poderiam deixar de atender aos limites do princípio da tipicidade.
Até o advento da novel lei da multipropriedade, pairavam questionamentos sobre a existência ou não da multipropriedade no Brasil e sua natureza jurídica, alimentando esse debate, em 2016 a terceira turma do Superior Tribunal de Justiça, em acórdão proferido, expressou que a multipropriedade seria um autêntico direito real mesmo não elencada no Código Civil.
Para a multipropriedade, não havia uma devida regulamentação legislativa no sistema jurídico nacional, fato esse que veio a mudar em consequência da Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, que acrescenta ao Código Civil e a Lei de Registros Públicos o marco regulatório desse prático negócio de direito privado.
Importante ressaltar que a multipropriedade nunca foi tema a ser dissecado pela doutrina brasileira, com exceção de raros casos como a do professor Gustavo Tepedino e das
obras de Direito Civil de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald. A jurisprudência por sua vez tem analisado em sede incidental a time sharing, a exemplo do acórdão ora referido do tribunal da cidadania.
O tema mostra-se de relevância peculiar, pois apesar de no direito estrangeiro a multipropriedade já ser realidade há muitos anos, a inserção no nosso ordenamento jurídico ocorreu de forma lenta a culminar com a recente disciplina legislativa, precisamente a Lei nº 13.777/18, que por sua vez carece de seus devidos questionamentos e esclarecimentos por conta do grande impacto causado nos contratos e no mercado imobiliário.
Isto posto, o trabalho de pesquisa a desenvolver-se está direcionado a fazer um restrospecto acerca da linha evolutiva da multipropriedade no Brasil e no mundo, uma análise sobre os conceitos a partir de diversas visões nacionais e internacionais, o reconhecimento desse instituto como um verdadeiro direito real, a multipropriedade a partir do direito comparado e a Lei n° 13.777 de 20 de dezembro de 2018 com a chegada do instituto ao ordenamento pátrio.
Para a elaboração do presente trabalho foi realizada uma extensa revisão de literatura, tendo como subsídio trabalhos acadêmicos, artigos científicos e livros de autores de ascendência nacional e internacional que debruçaram-se sobre o tema, foi usada também a Lei n° 13.777 de 20 de dezembro de 2018, trabalhos legislativos decorrentes da sua tramitação e precedentes jurisprudenciais dos tribunais brasileiros.
Para tanto, é estruturado em três capítulos. O primeiro versa sobre a evolução histórica e as diferentes definições que permearam a multipropriedade a fazê-la chegar ao que conhecemos na atualidade. No segundo capítulo faz-se um estudo analítico de como esse negócio jurídico é tratado em diversos países, principalmente aqueles que foram pioneiros no assunto. E no último capítulo, aborda a multipropriedade como direito real e suas implicações no direito brasileiro fundamentando-se no estatuto jurídico da multipropriedade (Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018).
2 MULTIPROPRIEDADE: CONSTRUÇÃO HISTÓRICA E DELIMITAÇÃO CONCEITUAL
A multipropriedade tem sua origem histórica associada a elementos de natureza econômica, por permitir que um bem móvel ou imóvel tenha diversos titulares que alternam-se temporalmente no alternam-seu uso, maximizando dessa forma a função social da propriedade.
A conceituação do instituto em estudo difere muitas vezes entre os países que o fazem uso, pois os ordenamentos jurídicos tendem a proteger legalmente os valores da sociedade em que são legislados.
2.1 Evolução histórica
Boa parte dos autores afirmam que a multipropriedade surgiu por volta da década de 1960, na França sob a configuração de condomínio e nos Estados Unidos com a formatação de uma sociedade. No entanto, alguns anos depois a forma de contrato de time sharing na França passou a ser a societária e a norte americana alterou-se para a condominial (LIMA, 2007, p.76).
Discordando da corrente majoritária que entende que o surgimento da multipropriedade foi no decorrer do século XX, há autores que afirmam que sua utilização já era possível em séculos anteriores, como descreve Pieraccini (2008, p.8), em seu estudo sobre o tema, que já no Código Prussiano de 1794, a Lei de 1835 do cantão suíço de Friburgo e em uma decisão judicial de 1839 na França já eram retratadas o assunto.
Lima (1990, p.20) afirma que autores relatam que a multipropriedade tenha sua existência iniciada em Roma, onde o sistema de turnos era frequentemente usado para a regulamentação entre os condôminos para utilização do bem.
De acordo com Acosta (1994, p.102-104), a multipropriedade é similar a uma forma de comunidade, conhecida como Ayllu, presente no antigo Império Inca, constituída por famílias que cultivavam a terra que regularmente era dividida e repartida entre os familiares, com intuito de assegurar a propriedade coletiva existente naquela época.
De acordo com Rivas (2009, p.419), uma leva de autores sugerem que a time sharing tem sua origem datada na década de 1950 na Suíça, em que Hans Schalch idealizara um sistema por pontos para a compra de temporadas em apartamentos e posteriormente o conceito de multipropriedade teria sido aprimorado por Alexander Ente.
No ano de 1967, a Societé des Grands Travaux de Marselha utilizou a palavra multiproprietè para qualificar uma propriedade condominial por espaço e tempo nos Alpes, como uma saída viável para a crise imobiliária por qual passava o continente europeu (LIMA 2007, p.76; VÍLCHEZ, 2002, p.5-8). Para contornar a periclitante situação era utilizado como marketing a bandeira de que seria mais barato comprar um hotel do que alugar um quarto do mesmo. Essa estratégia logrou êxito e passou a ser copiada em outros países da Europa, como por exemplo, os da Península Ibérica.
Após o sucesso no continente europeu a multipropriedade foi importada pelo mercado imobiliário norte-americano na década de 1970, onde, conforme Vanbrabant (2006, p.23), encontrou condições favoráveis para seu desenvolvimento, mais precisamente nos estados da Califórnia e da Flórida.
Guillamon (1982, p.300), afirma que nas elementares experiências norte-americanas sobre time sharing eram estas direcionadas a bens móveis, a exemplo os computadores, no caso do mercado europeu o início fora sobre bens imóveis.
Em decorrência da experiência norte-americana, ainda na década de 1970, houve a inserção desse instituto nos países da América Latina em que a economia era fortemente influenciada pelo turismo, assim a multipropriedade servia como ferramenta impulsionadora desse setor (RIVAS, 2009, p.424).
2.2 Multipropriedade no Brasil antes do advento da Lei n° 13.777/18
No Brasil, apesar da falta de regulação expressa, há autores, como Melo (2011, p. 55-58), que defendem a chegada dessa espécie de divisão da coisa em cidades turísticas do Sudeste por volta da década de 1980.
2.2.1 Lei geral do Turismo
A multipropriedade brasileira teve sua primeira regulamentação jurídica no âmbito turístico, por meio da Deliberação Normativa n° 378/97 do Instituto Brasileiro de Turismo (EMBRATUR), pois este Instituto considerava importante o sistema de tempo compartilhado em meios de hospedagem, além de considerar a importância da proteção dos direitos do consumidor ou destinatário final. A referida Deliberação Normativa entende o tempo compartilhado como:
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Art. 1° - É reconhecido, para todos os efeitos, o interesse turístico do Sistema de Tempo Compartilhado em Meios de Hospedagem de Turismo, por meio da cessão pelo prazo mínimo de 05 (cinco) anos e a qualquer titulo, do direito de ocupação de suas unidades habitacionais, por períodos determinados do ano.
De acordo com o Art. 2°, fazia parte desse sistema de compartilhamento de tempo o empreendedor (titular do domínio e posse do meio de hospedagem), o comercializador (promove e comercializa o direito de ocupação do meio), o operador (responsável pela prestação de serviços), administrador (responsável pela organização da permuta de períodos de ocupação) e cessionário do direito de ocupação (detentor do uso e ocupação). Sendo que esse sistema só poderia funcionar depois que houvesse o cadastramento na EMBRATUR, após a comprovação de capacidade jurídica, técnica e financeira (art. 10).
Entretanto, quando a Lei n° 11.771/2008 entrou em vigor, a Deliberação Normativa foi revogada. A referida lei passou a tratar do Sistema de compartilhamento de tempo, considerando como “meio de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário” (art. 23°). No parágrafo segundo do art. 23, encontra-se a definição de prestação de serviços de hospedagem em tempo compartilhado:
Art. 23 [...]
§ 2º Considera-se prestação de serviços de hospedagem em tempo compartilhado a administração de intercâmbio, entendida como organização e permuta de períodos de ocupação entre cessionários de unidades habitacionais de distintos meios de hospedagem.[...]
Devido à lei tratar o assunto de forma superficial, o Decreto n° 7.381/2010 passou a regulamentar o tema com maiores detalhes:
Art. 28. Considera-se hospedagem por sistema de tempo compartilhado a relação em que o prestador de serviço de hotelaria cede a terceiro o direito de uso de unidades habitacionais por determinados períodos de ocupação, compreendidos dentro de intervalo de tempo ajustado contratualmente.
§1º Para fins do cadastramento obrigatório no Ministério do Turismo, somente prestador de serviço de hotelaria que detenha domínio ou posse de pelo menos parte de empreendimento que contenha unidades habitacionais hoteleiras poderá celebrar o contrato de hospedagem por sistema de tempo compartilhado.
O tempo de ocupação da unidade habitacional pode ser fixo, quando é determinada uma data específica para seu uso, ou flutuante, no qual não é estabelecido um período para uso dessa unidade dentro do intervalo ajustado no contrato (art. 28°, §4º). A
permissão para utilização da unidade habitacional deve ser firmada em contrato entre prestador do serviço e o usuário, onde seus prazos devem ser observados (Art. 29, Parágrafo único). Esse contrato deverá incluir as regras que regulam a prestação de serviço de troca de turnos de ocupação sob o bem (art. 31). O Ministério do Turismo é o responsável por estabelecer os padrões, condições e requisitos necessários para o cadastramento do meio de hospedagem na modalidade de tempo compartilhado (art. 30).
Para Saraiva (2013, p.53-54) a multipropriedade, quando voltada para a atividade turística, é uma espécie de contrato de prestação de serviço. Entretanto, quando se trata de um condomínio residencial sob a administração de empreendedor de prestação de serviços hoteleiros a modalidade contratual a ser aplicada é a de contrato de locação, pois a relação jurídica é entre o condômino e o usuário.
2.2.2 Taxatividade dos direitos reais e jurisprudência do STJ
A doutrina mais tradicional advoga que pelo princípio da taxatividade dos direitos reais são numerus clausus, aqueles encontrados no art. 1.225 do Código Civil de 2002, ou seja, outros direitos reais só poderiam ser criados por meio do processo legislativo. No entanto, a contemporânea civilistica nacional vem aderindo à corrente que prega uma quebra do princípio da taxatividade do rol do supracitado artigo, mas sempre respeitando os limites da lei ou tipicidade para criar novos institutos reais1. Dessa forma, Tartuce (2017, p.602) concluindo com base no princípio da tipicidade e da autonomia privada:
De toda sorte, mais do que isso, sabe-se que autonomia privada, conceituada como o direito que a pessoa tem de regulamentar os próprios interesses, é tida como um dos principais regramentos do Direito Civil Contemporâneo. A influência da autonomia privada para o Direito das Coisas, do mesmo modo, pode trazer a conclusão de que o rol constante do art. 1.225 do CC não é taxativo, mas exemplificativo, eis que a vontade humana pode criar novos direitos reais. Isso está de acordo com o próprio espírito da atual codificação privada, que adota um sistema aberto, baseado em cláusulas gerais e conceitos legais indeterminados, o que fundamenta o princípio da operabilidade, na busca de um Direito Civil mais concreto e efetivo.
1 Corroborando essa tese, é de passagem da obra de Farias e Rosenvald (2006, p.12): “Vale dizer, a rigidez na
elaboração de tipos não é absoluta. Nada impede que o princípio da autonomia privada possa, no âmbito do conteúdo de cada direito real, ainda que em pequena escala, intervir para a afirmação de diferentes modelos jurídicos, com base nos espaços consentidos em lei. Desde que não exista lesão a normas de ordem pública, os privados podem atuar dentro dos tipos legais, utilizando a sua vontade criadora para inovar no território concedido pelo sistema jurídico, modificando o conteúdo dos direitos reais afirmados pela norma. Como exemplo, podemos citar a multipropriedade – tanto resultante da fusão da propriedade individual e coletiva nas convenções de condomínio, como aquela tratada na propriedade de shopping center, de flat ou time sharing”.
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Com base nessa linha de entendimento, o Superior Tribunal de Justiça em acórdão datado de 2016, atribuiu feição de direito real à multipropriedade em um caso específico. O acórdão restou assim ementado:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME SHARING). NATUREZA JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. O sistema time sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano. 2. Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea, inclusive num contexto de não se reprimir a autonomia da vontade nem a liberdade contratual diante da preponderância da tipicidade dos direitos reais e do sistema de numerus clausus. 3. No contexto do Código Civil de 2002, não há óbice a se dotar o instituto da multipropriedade imobiliária de caráter real, especialmente sob a ótica da taxatividade e imutabilidade dos direitos reais inscritos no art. 1.225. 4. O vigente diploma, seguindo os ditames do estatuto civil anterior, não traz nenhuma vedação nem faz referência à inviabilidade de consagrar novos direitos reais. Além disso, com os atributos dos direitos reais se harmoniza o novel instituto, que, circunscrito a um vínculo jurídico de aproveitamento econômico e de imediata aderência ao imóvel, detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo. 5. A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e o multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal (time sharing), tem, nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração ideal do bem objeto de constrição. 6. É insubsistente a penhora sobre a integralidade do imóvel submetido ao regime de multipropriedade na hipótese em que a parte embargante é titular de fração ideal por conta de cessão de direitos em que figurou como cessionária. 7. Recurso especial conhecido e provido. Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por maioria, dar provimento ao recurso especial nos termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Vencido o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Votaram com o Sr. Ministro João Otávio de Noronha (Presidente) os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro e Paulo de Tarso Sanseverino.
(STJ - REsp 1546165 / SP 2014/0308206-1, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147), Data do Julgamento: 26/04/2016, Data da Publicação: 06/09/2016, T3 - TERCEIRA TURMA)
Desta feita, apesar de a decisão não ter sido unânime no colegiado, prosperou a linha de que a multipropriedade, mesmo não advinda literalmente pelo legislador, possui natureza de direito real, sendo perfeitamente abrigada pela regência dos institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil.
2.3 Desenvolvimento conceitual
Em linhas gerais a denominação multipropriedade está relacionada a um vínculo jurídico de aproveitamento econômico de um bem móvel ou imóvel, que subdivide-se em frações de tempo, de forma que multíplos titulares em sua respectiva fração possam fazer uso da coisa de maneira contínua (TEPEDINO, 1993, p.1). Dessa forma, a propriedade espaço-temporal afigura-se como um direito vitalício em relação à duração e provisória quanto ao exercício.
De acordo com o autor supracitado, em diversos países o instituto obteve denominações que redudam na mesma significação de um bem indiviso, com vários sujeitos a exercerem o domínio em períodos alternados. Com início na França a usar o termo Multipropriété, já na Itália adotando o termo multiproprietà e proprietà spazio-temporale, nos Estados Unidos da América como time sharing, na Espanha e em Portugal como multipropriedad e direito real de habitação periódica, respectivamente.
Segundo Morand (1979, p.245) a pluralidade de termos como resultado do registro da marca multipropriété, retrata a dificuldade em qualificar legalmente o instituto econômico. Já Sangiorgi (1983, p.3) relata que a mutipropriedade está umbilicalmente associada à evolução do direito de propriedade, com intuito de fundamentar o uso dos bens em razão da sua função social.
Decorrente do sucesso obtido pelo mercado imobiliário e pelo setor turístico, a multipropriedade desenvolveu-se em diferentes espécies que, para Gustavo Tepedino, seriam quatro modelos os mais usuais: multipropriedade imobiliária, hoteleira, societária e de direito real sobre coisa alheia.
A multipropriedade imobiliária é a de maior aderência pelos países que fazem uso da propriedade espaço-temporal, enquadra-se como um verdadeiro direito real a proporcionar maior equilíbrio e segurança. É a propriedade de bens imóveis em condomínio, partilhada por diferentes proprietários com o intuito de maximizar economicamente os atributos do direito de propriedade, em períodos certos de tempo, ao passo que a cada condômino será deferida parcela espaço-temporal com exclusividade e perpetuidade para o devido aproveitamento econômico.
A time sharing ou hoteleira, situa-se como uma multipropriedade imobiliária integrada com a gerência de grandes redes de hotéis, com o fito de proporcionar ao mesmo estabelecimento os sistemas de hotelaria e multipropriedade. Desse modo, Tepedino (1993, p.4) bem explica a espécie:
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A chamada multipropriedade hoteleira não exprime, propriamente, uma terceira espécie, do ponto de vista formal, cuidando-se de relação de multipropriedade formulada através de uma das duas primeiras modalidades, inserida, todavia, em estrutura hoteleira, de modo que o hotel, objeto da operação, hospeda, normalmente, clientes externos além dos multiproprietários.
Discorrendo a respeito das vantagens que essa modalidade tem a seu favor, Tepedino (1993, p.5) cita a possiblidade de favorer os setores de serviços e da indústria turístico-hoteleira, mantendo a economia de territórios abrangidos por esses empreendimentos forte o ano inteiro, refletindo também no comércio e na utilazação sustentável do meio ambiente ao diminuir a quantidade de construções imobiliárias que não cumprem sua função social.
A forma societária tem como característica de ser constituída por uma sociedade, que vem a ser proprietária de um empreendimento, na qual os adquirentes tornar-se-ão sócios, que adquirem o direito de usar periodicamente certa unidade, cuida-se de uma multipropriedade mobiliária sobreposta em cotas e ações (TEPEDINO, 2015, p.513).
Ainda conforme Tepedino (1993, p.3):
A operação comporta a utilização de bens móveis ou imóveis, sempre de propriedade da pessoa jurídica, estabelecendo em favor do titular um direito de natureza pessoal e mobiliário, cujo objeto é constituído pela participação acionária ou por quotas sociais. A fração de tempo deferida a cada sócio varia, normalmente, de uma semana a um mês por ano.
Por sua vez, a multipropriedade como direito real sobre coisa alheia, de procedência portuguesa, existe quando o fenômeno é instituído sob a propriedade limitada, garantindo ao proprietário um direito real também limitado, pois aquela segue em poder do empresário. Esse modelo passou a ser chamado de direito real de habitação periódica, pois os multiproprietários auferem a reserva de utilização do imóvel objeto do negócio, por escala durante um período semanal, que pode ser esse direito perpétuo ou por intervalo estipulado.
2.3.1 Integração da multipropriedade no direito de propriedade
Várias foram às tentativas de integrar a multipropriedade a uma figura no âmbito do direito real de propriedade. Entretanto, devido à taxatividade dos direitos reais esse enquadramento tornou-se complexo porque ficava dependente de previsão legal e não tinha regulamentação para esse fenômeno. A seguir comenta-se um pouco sobre essas tentativas.
2.3.1.1 Propriedade temporária
A propriedade temporária surgiu na Itália devido às diferenças entre a multipropriedade e o condomínio ordinário. De acordo com Tepedino (1993, p.69), a temporariedade vai ao encontro do direito de propriedade, pois há possibilidade de proteção civil da propriedade resolúvel. Tornou-se, portanto, importante para aqueles que defendiam essa tese, que a multipropriedade fosse inserida como espécie de propriedade temporária.
De acordo com Gomes (2009, p.265-266), essa modalidade é dividida em duas espécies: ad tempus e propriedade resolúvel. Na primeira, o direito pode extinguir-se devido a fatos não previstos no titulo constitutivo, mas desde que realizado, o titular é impossibilitado de permanecer com seu direito, sendo que sua eficácia fica para o futuro, portanto essa espécie não depende dos termos ou condições assinadas. Já a segunda espécie tem a duração assinada de acordo com a condição resolutiva ou ao termo final, que foram previstos no seu título constitutivo. A priori, apenas a segunda espécie possui exceção ao princípio da irrevogalidade do domínio.
Houve algumas tentativas de incluir a propriedade temporária no direito real. Tepedino (1993, p.63) relata que:
Na esteira desta construção, e sem projetar uma figura atípica de direito real, que contraria o princípio do numeus clausus, entendeu-se que assim como o termo funciona como elemento capaz de limitar o domínio em sua duração, mantendo-se seus caracteres especiais, ter-se-ia, na multipropriedade, um direito de propriedade limitado no tempo, não como causa extintiva de direito - termo final -, mas no sentido de limitar as faculdades dominicais ao módulo temporal recorrente. Da análise do conteúdo dos poderes do multiproprietário decorre, para esta doutrina, a classificação do respectivo direito subjetivo como um direito de propriedade pleno, absoluto e perpétuo, cujo exercício se expressa em períodos anuais, limitados e recorrentes.
Um dos grandes entraves do sucesso dessa modalidade no sistema brasileiro foi a semelhança entre temporariedade e periodicidades. Contrariamente ao que acontece na propriedade temporária, na multipropriedade o termo não diz respeito sobre a vida do direito, mas ao seu pleno exercício, sendo temporário quanto ao exercício e de caráter perpétuo com relação à duração (TEPEDINO, 1993, p.69-70).
Entretanto no Brasil a modalidade não encontrou espaço pelo motivo de que o Código Civil atribui a perpetuidade como caráter essencial da propriedade, sendo que somente a propriedade resolúvel é livre desse caráter. Para Saraiva (2013, p.75) a temporariedade é uma exceção prevista pelo ordenamento jurídico, sendo que seus defensores acreditavam que
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essa seja uma maneira de explicar esse fenômeno, baseando-se na autonomia privada sem ocasionar injúrias ao numerus clausus.
2.3.1.2 Propriedade cíclica
Por meio dessa propriedade, buscava-se regulamentar um direito de propriedade exclusivo, pleno e limitado no tempo, sendo possível abranger a disponibilidade e o uso do bem anualmente. De acordo com Tepedino (1993, p.72) essa tese buscava adaptar a multipropriedade na propriedade cíclica por meio do principio da temporariedade do domínio, diferindo a multipropriedade da propriedade temporária. Conforme Rodal (2000, p.69), a temporariedade surge como meio para delimitar o momento em que cada multiproprietário exerceria seu direito e não para deixar fixado o período de vida do objeto, como é na propriedade temporal.
Para Tepedino (1993, p.72):
Argumenta-se, nessa direção, que, uma vez admitida, pelo ordenamento, a limitação temporal do domínio, a perpetuidade deixa de ser um de seus elementos caracterizadores. Assim sendo, autorizando-se a autonomia privada a subordinar a senhoria a um termo final ou inicial, como se dá na hipótese de venda com reserva de domínio, licito se tornaria, igualmente, a regulamentação consensual de um direito de propriedade pleno, exclusivo e limitado temporalmente – não em sua duração mas em seu exercício-, circunscrevendo a fruição e a disponibilidade do bem ao turno anual e cíclico pré-estabelecido.
Em outras palavras, admitindo-se – como se admite – que certo indivíduo aliene a um outro, mediante sucessivos atos jurídicos, a propriedade de um bem, submetida a termos inicial e final, recorrentes anualmente, e que assim proceda em relação a outros adquirentes, no tocante a distintos períodos do ano, estabelecendo-se, assim, uma “concatenazione cíclica di tranferementi de proprietà.
Um dos maiores problemas dessa tese foi a falta de leis específicas que possibilitasse constituir mais de um direito de propriedade sobre o mesmo bem. Não há nenhuma norma jurídica que obrigue o comprador de um determinado bem a conceder ao alienante o poder de revender o bem, formando um novo direito de propriedade com o mesmo bem. Uma vez realizado o registro do título não é autorizado ao vendedor a formação de um novo direito sobre o bem, devendo apenas aceitar a propriedade cíclica como uma nova modalidade de domínio (SARAIVA, 2013, p.76).
2.3.1.3 Multipropriedade como propriedade típica, com conteúdo limitado por certa utilidade temporal da res
Nesta propriedade houve a contestação do princípio numerus clausus dos direitos reais, sendo que a vigência mostrava-se incoerente com a imagem moderna, sofrendo limites com relação ao conteúdo. Assim, para essa propriedade a formação de figuras de natureza real teria que ser substituída por formas genéricas dos atos legais da autonomia privada no ordenamento jurídico (TEPEDINO, 1993, p.74).
Nessa tese há uma diferenciação entre bem e coisa. Sendo que bem se refere às situações jurídicas, tendo a personificação baseada nas noções de interesse e utilidade, em que cada centro desse interesse diz respeito a um objeto de utilidade capaz de satisfazê-la, já a coisa tange sobre a entidade material de cunho econômico (TEPEDINO, 1993, p.74).
De acordo com Saraiva (2013, p.73), uma determinada coisa tem várias utilidades equivalentes a cada centro de interesse tutelado pelo ordenamento jurídico, então essa coisa seria capaz de ser objeto de vários direitos. Sendo que a legitimidade desse interesse seria originária da Constituição, prevendo que a função social da propriedade deveria ser exercida pela propriedade, passando a conduzir os exercícios e conteúdo dos direitos reais. O autor supracitado corrobora com Tepedino (1993, p.75), que afirma o seguinte:
A possibilidade jurídica de que uma coisa -entidade material- possa ser objeto de diversas situações jurídicas autônomas, desde que subsistam autônomos interesses juridicamente tutelados, justificar-se-ia, no caso da multipropriedade, a coexistência de múltiplas situações de propriedade individual incidindo sobre o mesmo bem jurídico, cada qual delimitada, em seu conteúdo, à utilidade fornecida por certa fração de espaço e de tempo, embora nem por isso ilegítimas, já que tais situações proprietárias, traduzindo interesse e aproveitamento econômico individual e exclusivo, se justificam constitucionalmente pela função social que desempenham.
Ainda de acordo com Tepedino (1993, p.75-76), a limitação de tempo em que cada titular da propriedade fosse exercer seu direito deveria atender ao interesse de cada um, de modo que a função se adequaria aos poderes do proprietário. Assim, o imóvel onde fosse aplicado a multipropriedade se qualificaria como bem jurídico à medida que vários interesses fossem identificados para sua utilização em espaço de tempo diversos.
A grande critica dessa tese é a existência da possibilidade da ocorrência de situações objetivas reais sobre o bem, por meio de duas hipóteses. A primeira diz respeito à compropriedade, o que não é o bastante para que o mesmo intuito da multipropriedade seja atingido. A segunda refere-se ao estabelecimento de direitos reais limitados sobre a coisa alheia (TEPEDINO, 1993, p.76).
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2.3.1.4 Multipropriedade como condomínio ordinário com pacto de indivisão
A partir dessa tese foi possível formar uma multipropriedade pelo conjunto de titulares estabelecidos por um regulamento interno, o qual atribui aos multiproprietários o uso individual das unidades do bem no tempo estabelecido. Para Tepedino (1993, p.15) a repartição do bem no tempo deveria ser feita entre os multiproprietários a partir do regulamento interno, assegurando a divisão por turnos e as suas obrigações.
Para que o modelo de condomínio seja compatível com a multipropriedade, necessário que o centro de interesse que tem por objetivo produzir alguns efeitos que são precisos, seja conciliável com a natureza jurídica do condomínio e assim ser possível adotar sistemas de compropriedade que possam ser adequados ao interesse dos titulares (TEPEDINO, 1993, p.62). Conforme Beviláqua (2003, p.251), a compropriedade pode ser definida como o direito à propriedade praticada por várias pessoas sobre um determinado bem, em que cada um detém do mesmo poder jurídico.
Conforme relatado por Vanzella (2013, p.325), a multipropriedade infere em uma relação jurídica de natureza real, em que o poder é executado pelos condôminos, oriunda de uma relação obrigacional advindo a partir de um regime interno. Tepedino (1993, p.63) comenta sobre as diferenças entre condomínio e a multipropriedade:
Entretanto, no condomínio, a divisão temporal ou espacial, embora frequente, é eventual, um posterius em relação à comunhão, ao passo que na multipropriedade a divisão temporal é pressuposto de sua existência, contemporânea à sua própria configuração, assumindo, segundo certa doutrina, “rilevanza essenziale rispetto ala quale l’interesse del soggeto appare exclusivo”. Por outro lado, mesmo quando regulamentado através da divisão temporal do uso, caracteriza-se o condomínio pelo interesse necessariamente transitório de seus titulares, a justificar a hostilidade do legislador para com a sua indivisibilidade, podendo-se restaurar, a qualquer momento, o domínio exclusivo [...]. Quando a coisa for indivisível, ou se tornar, pela divisão imprópria ao seu destino, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o preço, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, entre os condôminos o que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
A principal diferença entre condomínio e multipropriedade é que no primeiro há uma relação entre os condôminos com princípios que estabelecem a exclusividade com relação ao uso do bem, da administração, do direito de preferencia na aquisição das quotas e da possibilidade da aceitação ou não de terceiros no bem comum. Já a multipropriedade oferece para cada multiproprietário um direito de natureza real, exclusivo e de caráter
perpétuo, incidindo sobre o bem jurídico no tempo que lhe é oferecido (TEPEDINO, 1993, p.64). Ainda de acordo com o referido autor, na multipropriedade não existe a comparticipação de interesses, característica do condomínio, pois cada multiproprietário volta-se para o interesse apenas no turno que lhe pertence.
2.3.1.5 Propriedade dividida ou condomínio “pro diviso”
Esse tipo de propriedade sugere que a multipropriedade representa uma espécie de propiedad dividida, com repartição no tempo entre os multiproprietários (TEPEDINO, 1993, p.77). Saraiva (2013, p.71) comenta que esse modelo surgiu devido à inconformidade entre condomínio e a multipropriedade.
O condomínio pro diviso difere do condomínio ordinário porque enquanto no primeiro cada proprietário é detentor de uso da coisa, já no segundo cada proprietário é possuinte de uma fração do bem (RODAL, 2000, p.60). De acordo com Tepedino (1993, p.77-78), a multipropriedade formaria uma nova situação jurídica real, entretanto sem originar um tipo de direito, sem descumprir o principio numerus clausus, em que cada multiproprietário seria dono do direito de propriedade juntamente com os outros detentores de uso do objeto.
A partir da coparticipação de interesses, oriunda da justaposição de propriedades distintas, todas referentes ao mesmo bem, daria origem a chamada propriedade dividida ou condomínio pro diviso. Em sua obra, Tepedino (1993, p.51) relata:
A disciplina aplicada à relação de multipropriedade, considerada como conjunto de propriedades divididas, inseridas em comunhões por divido, obedeceria a múltiplas fontes normativas. No que tange à relação entre os multiproprietários, aplicar-se-iam ora as regras da propriedade individual, ora as normas do condomínio do Código Civil, dependendo da compatibilidade dos preceitos com a função da multipropriedade. Em se tratando de multipropriedade constituídas sobre imóveis, inseridas em condomínio de apartamentos, as relações entre as diversas unidades imobiliárias (formadas por núcleos de multiproprietários) seriam regidas pelas normas de condomínio especial.
De acordo com Vílchez (2004, p.51), a propriedade dividida seria constituída por dois objetos, um imediato e outro mediato. Em que o primeiro refere-se ao aproveitamento da coisa e o segundo a coisa em si. A partir desse ponto, passou-se a criticar essa tese, pois os doutrinadores não aceitaram o fato de que o objeto imediato seria o tempo e no mediato a coisa. No entanto, a principal critica sobre o condomínio pro diviso seria o fato de que apesar
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de bem planejado e ter adicionado o tempo como um dos elementos constitutivo do objeto do direito, a teoria apresenta dificuldades na sua configuração, seja pela perplexidade que provoca a constituição da figura condominial, baseando-se em objetos justapostos (TEPEDINO, 1993, p.79).
3 MULTIPROPRIEDADE NO DIREITO INTERNACIONAL
Para alguns autores como Vílchez (2002, p.28) e Tepedino (1993, p.1) , a time sharing teria surgido na França na década de 1960, dissipando-se pela Itália, Portugal, Espanha, União Europeia, nos Estados Unidos e chegando ao Brasil na década de 1980. Sendo assim, a multipropriedade tornou-se um sucesso mundial aperfeiçoando a utilização dos imóveis na ordem econômica e funcional.
Segundo Vílchez (2002, p.173), referindo-se à Europa, a maioria dos seus países faziam uso da multipropriedade, no entanto ainda não existiam legislações especificas que regulamentassem a propriedade espaço-temporal, com exceção de poucas nações como a França.
Ainda no continente europeu, a inexistência de leis referentes à multipropriedade fez com que o consumidor ficasse vulnerável em decorrência de cláusulas abusivas e mal redigidas. Diante disso, o Parlamento Europeu e o Conselho da União Europeia colocou em vigor a Diretiva 94/47/CE, em 1994. Para Del’Olmo (2012, p.261) “A Diretiva se destina a prescrever aos destinatários um objetivo que tem que ser alcançado em determinado prazo, e é dirigida a um ou mais Estados-membros”.
Diante das várias críticas que a Diretiva de 1994 recebeu, principalmente pelas alegações de que o consumidor ainda era lesado, no ano de 2009 foi publicada a Diretiva 2008/122/CE pelo Parlamento Europeu e o Conselho da União Europeia que revogou a anterior disposição normativa supracitada.
Em seu Considerando n° 2, a nova diretiva revela que as lacunas regulamentares existentes na diretiva anterior provocavam disformidades de concorrência, causando graves problemas ao consumidor e impedindo o bom funcionamento do mercado interno.
Como o turismo exercia um importante papel na economia, os produtos de férias de longa duração bem como o crescimento e o êxito da multipropriedade passaram a ser promovidos a partir da aprovação de determinadas regras comuns (Diretiva 2008/122/CE).
A Diretiva 2008/122/CE passou a ter um campo maior para atuação, passando a não atribuir efeitos apenas sobre bens imóveis, mas também sobre bens móveis nas regras de time sharing, diminuindo o tempo mínimo de contrato de três para um ano de duração (art. 2°). Essa diretiva, também, incluiu outras categorias de contratos com a finalidades de evitar qualquer possibilidade de contorno às premissas da referida diretiva, são eles:
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Artigo 2°.[...]
b) «Contrato de aquisição de produto de férias de longa duração», um contrato de duração superior a um ano por força do qual o consumidor adquire, a título oneroso, fundamentalmente o direito de beneficiar de descontos ou outras vantagens a nível de alojamento, por si só ou em combinação com serviços de viagens ou outros; [...]
d) «Contrato de troca», um contrato por força do qual o consumidor adere, a título oneroso, a um sistema de troca que lhe permite ter acesso a um alojamento de pernoita ou a outros serviços, em troca de conceder a terceiros acesso temporário aos benefícios inerentes aos direitos decorrentes do seu contrato de utilização periódica de bens; (tradução livre)
Ademais, a nova diretiva trouxe mais proteção, como a maior exigência a respeito dos esclarecimentos a serem dados ao consumidor, aumento no prazo para que o consumidor possa desistir sem declaração do motivo e proibição de qualquer pagamento antes de finalizar o prazo estabelecido (SARAIVA, 2013, p.28).
3.1 França
Já com a multipropriedade reconhecida na França, sob a forma societária, o legislador francês passou a dar maiores detalhes sobre o instituto por meio da Lei n° 86-18 de 1986.
A propriedade espaço-temporal francesa é regulada pelo Código do Consumidor, que sofreu alterações pelas Leis n° 2009-888/2009 e n° 86-18. Sendo que a Lei n°2009-888/2009 foi responsável por inserir a Diretiva 2008/122/CE no ordenamento jurídico da França, enquanto a Lei n° 86-18 de 1986 regulamenta e detalha a multipropriedade francesa (SARAIVA, 2013, p.33).
A multipropriedade francesa foi elaborada sob a forma de pessoa jurídica, com a finalidade de administrar e construir imóveis voltados à utilização por tempo compartilhado. A Lei n° 86-18/86 em seu artigo primeiro envolve o objeto das construções com destinação a uso compartilhado:
Art.1° Sociedades constituídas para a cessão, total ou parcial, de imóveis residenciais de uso principal por períodos de tempo concedidos a parceiros aos quais não é concedido nenhum direito de propriedade ou outro direito real em troca de suas contribuições, regem-se pelas disposições aplicáveis às empresas sujeitas às disposições desta lei. O objetivo dessas empresas é a construção de edifícios, a aquisição de bens imóveis ou direitos imobiliários, o desenvolvimento ou restauração de edifícios adquiridos ou a que estes direitos reais suportam. (Tradução livre)
Em relação à responsabilidade pelas dívidas de terceiros, o art. 4° da referida lei dispõe que os acionistas somente obrigam-se a reparar até o montante de sua participação no capital social da sociedade. Caso o sócio não cumpra as suas obrigações, ele fica inadimplente e não poderá reivindicar e nem permanecer no gozo do bem a qual tem direito (art. 3°). A lei ainda menciona, em seu art. 8°, que a alocação do imóvel, a duração e o período de uso por cada sócio será distribuído de acordo com as características do bem.
O art. 13, criado pela Lei n° 2014-366 de 2014, revela que pelo menos uma vez ao ano, por meio de Assembleia Geral, os sócios deverão se reunir, sendo convocada pelo conselho de supervisão ou pelo conjunto de acionistas que possuam um quinto das ações do bem. Cada acionista tem um número de votos equivalente ao número de ações ou unidades que possui (artigo 15, modificado pela Lei n° 2014-366/2014). O associado tem o direito de alugar ou até mesmo emprestar o bem durante o período que está sobre sua responsabilidade (Art. 23).
3.2 Itália
Na Itália ficaram consagrados três modelos de multipropriedade, sendo eles: a acionária, imobiliária e a hoteleira. A modalidade acionária foi a primeira a surgir no direito societário italiano, formada por uma sociedade anônima que é a proprietária do bem objeto da multipropriedade. Sendo que o multiproprietário é detentor de uma propriedade móvel (ações), é dessa forma, apenas um possuidor de direito obrigacional por certo período de tempo e não um comproprietário, assim não há nessa espécie um verdadeiro direito real (TEPEDINO, 1993, p.9-10).
Para Tepedino (1993, p.11):
O funcionamento desse modelo multiproprietário, do ponto de vista técnico, é viabilizado pelo vínculo que se estabelece entre a titularidade da ação preferencial e o aproveitamento econômico do bem social, valendo-se os operadores do setor, em regra, para assegurarem a destinação de certo bem a determinado sócio, de um contrato de comodato, inserindo em dois esquemas negociais diversos.
No primeiro deles, a sociedade, por deliberação da assembleia, enquanto a totalidade das ações ordinárias ainda se encontra em poder do sócio promotor, empresta os bens, em turnos pré-definidos, diretamente aos multiproprietários. Pelo segundo mecanismo, a sociedade entrega em comodato o inteiro patrimônio imobiliário, assim como a gestão dos serviços comuns, a uma associação, especialmente criada para este fim, considerando-se automaticamente associados todos os adquirentes de ação preferencial da sociedade proprietária do bem em questão.
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A associação acima referida, após anuência da sociedade comodante, estabelece um subcontrato de comodato com os indivíduos que irão utilizar o bem, sendo que é determinado, previamente, o tempo que cada um passará em posse do objeto. Oliveira Júnior e Christofari (2000, p.20) concluíram que o titular não era dono do bem, mas apenas um acionista que possui direito obrigacional assegurado diante a sociedade.
Já a multipropriedade imobiliária foi implantada de duas maneiras na Itália, com as características comuns de uso exlusivo do imóvel pelos titulares em turnos fixos e de forma contínua. No primeiro caso, os interessados adquirem em propriedade comum todo o complexo imobiliário, restringindo por acordo ou contrato o uso da coisa comum de maneira específica a cada sócio, principalmente no turno relativo a cada multiproprietário. Por outro lado, a segunda modalidade identifica-se na forma de constituição de condomínio especial, onde os condôminos compartilham em compropriedade ordinária cada unidade habitacional, restringindo-se as frações de tempo pertencente a cada multiproprietário (TEPEDINO, 1993, p.15).
Além da escritura pública do imóvel, o comprador ainda instituía dois regulamentos. O primeiro diz respeito às partes comuns do complexo imobiliário, ou seja, a própria utilização do condomínio. Já o segundo, refere-se às normas de uso do apartamento, respeitando cada período do ano destinado ao condômino (TEPEDINO, 1993, p.16).
Na forma hoteleira, Tepedino (1993, p.18) comenta que essa modalidade não é uma espécie de multipropriedade e sim uma junção de sistemas multiproprietários, formado por meio da modalidade imobiliária com a fórmula societária, onde os serviços são realizados por uma empresa hoteleira. Dessa maneira, o imóvel que possui titularidade dos multiproprietários ou sócios, era oferecido em arrendamento a uma empresa de hotel, em troca a empresa hoteleira oferecia imóveis de sua rede para os sujeitos anteriormente citados garantindo o uso do apartamento por turnos em determinado período do ano. Nesse sistema, os sujeitos de direito devem comunicar, todo ano, ao hotel o período que desejam utilizar o apartamento, bem como se gostaria de usar em outra época do ano.
A multipropriedade italiana, atualmente é regulada pelo Código do Consumidor Italiano, baseando-se na Diretiva 2008/122/CE. De acordo com Saraiva (2013, p.37), “Sem dúvida alguma, é na Itália que a multipropriedade encontra-se melhor representada. Não só pelo sucesso da fórmula naquele país, mas pelo interesse da doutrina em estudá-la”. Entretanto, a time sharing na Itália não possui a natureza jurídica definida.
ARTIGO N° 69. Definições
1. Para efeitos do presente capítulo, aplicam-se as seguintes definições:
a) "Contrato de multipropriedade": um contrato de duração superior a um ano durante o qual o consumidor adquire o direito de beneficiar de uma ou mais habitações, a título oneroso, pernoita por mais de um período de ocupação;
b) "contrato relativo a um produto para férias prolongadas": um contrato de duração superior a um ano, nos termos do qual um consumidor adquire, a título oneroso, essencialmente o direito de obter descontos ou outras vantagens em relação a um alojamento, separadamente ou juntamente com viagens ou outros serviços. (Tradução livre)
É possível notar que o legislador italiano apenas transcreveu o art. 2° da Diretiva 2008/122/CE, na intenção de que o consumidor seja protegido em todos os tipos de propriedade espaço-temporal.
De acordo com o referido código, o contrato deve ser redigido por escrito, sob pena de ser anulável, em uma língua oficial dos Estados da União Europeia (Art. 72), sendo permitido que o consumidor retire-se do contrato de time sharing, de produtos de férias de longa duração, de revenda e troca, sem especificar o motivo, em um período de quatorze dias (art. 73).
3.3 Portugal
O mercado de imóveis em Portugal buscou na multipropriedade uma saída para conciliar o poder aquisitivo dos compradores com o investimento necessário no ramo imobiliário, já que os investidores contavam com uma baixa poupança devido à crise econômica que ocorria nesse mercado. Na década de 1970, esse instituto instalou-se como um direito de crédito chamado de “título de férias”, onde era acordado entre o adquirente e o alienante do respectivo título um período do ano para uso, sendo que por meio de prestação pecuniária era possível o uso da unidade habitacional, de maneira pré-definida, por um período em regra de um mês (TEPEDINO, 1993, p.35).
Por apresentar algumas falhas, como a precariedade do próprio título, a falta de garantia com relação à durabilidade e liquidez do investimento, o consumidor passou a não confiar nesse tipo de negócio. Diante disso, o legislador português publicou o Decreto-Lei n° 355/81, que tinha como finalidade proteger o consumidor, pois de acordo com art. 1° desse decreto, apenas uma pessoa, jurídica ou física, poderia ser a proprietária do imóvel. Sendo que a administração do estabelecimento deveria ser feito unicamente pelo proprietário e não por aqueles que detinham direito de habitação periódica (TEPEDINO, 1993, p.38).
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Posteriormente, foi editado o Decreto-Lei n° 368/83 que definia a multipropriedade como direito real de habilitação periódica, tratando sobre as características fundamentais para a execução desse regime jurídico (OLIVEIRA JÚNIOR E CHRISTOFARI, 2000, p.22). Em 1993, entrou em vigor o Decreto-Lei n° 275/93, que foi modificado pelos Decretos-Leis n°s 180/1999 e 37/2011, para que ficasse compatível com as Diretivas 94/47/CE e 2008/122/CE, respectivamente.
De acordo com o Decreto-Lei n° 275 de 1993, o direito real de habitação periódica é um dispositivo jurídico para o estímulo ao mercado de alojamento para férias em curto tempo. O proprietário do imóvel não pode conceber outros direitos reais sobre o apartamento (art. 2°). Conforme o art. 4°, o detentor do referido direito real pode ser uma pessoa jurídica ou física. Esse direito de habitação temporal é formado por um negocio jurídico que pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo dos titulares de direitos reais de habitação periódica (art.7°).
A autonomia da vontade deixa aos interessados a possibilidade de convencionar a duração da multipropriedade, na falta dessa definição o referido direito é de caráter perpétuo, mas não pode-lhe ser fixado duração menor que um ano (art. 3º).
É importante comentar que o direito real de habitação periódica é diferente de condomínio edilício, já que no primeiro o dono é apenas titular do direito real sobre a coisa alheia, não possuindo copropriedade do estabelecimento, enquanto no segundo o condômino é detentor da fração autônoma e coproprietário de outras frações (BARBOSA, 2001, p.3).
Outro ponto que merece ser ressaltado é que o detentor do direito real de habitação temporal é obrigado a pagar, todo ano, ao dono do imóvel a prestação pecuniária fixada no título constitutivo, sendo que o valor varia de acordo com a época do ano que se atribui o direito real (art. 22).
3.4 Espanha
A multipropriedade na Espanha, chamada de multipropriedad, identifica-se como do tipo imobiliário firmado em termos econômicos. Nesse sistema o complexo imobiliário é constituído por unidades exclusivas, em que cada grupo de cotitulares compartilham os turnos periódicos de ocupação do imóvel. Apesar de esse sistema ser mais voltado para bens imóveis em condomínio, também é possível ser adotado para bens móveis, como embarcações (TEPEDINO, 1993, p.32-33).
As regras da convenção condominial bem como o regulamento do condomínio são definidos pelos sócios promotores da multipropriedade, que exigem dos interessados a anuência das cláusulas anterior estabelecidas, posteriormente esses dois documentos são levados ao registro imobiliário para que tenha eficácia em face de terceiros (TEPEDINO, 1993, p.33).
A time sharing imobiliária espanhola obteve um grande sucesso que se expandiu para uma nova modalidade, o direito de aproveitamento por turnos de bens imóveis de uso turístico. Entretanto, devido à falta de leis especificas houve um grande número de reclamações por parte dos consumidores que sentiram-se prejudicados. Diante disso, o legislador espanhol editou a Lei n° 42/1998 que não só determinou a natureza jurídica do instituto como transpôs para o ordenamento jurídico da Espanha a Diretiva 1994/47/CE (SARAIVA, 2013, p.31).
Entretanto, essa lei foi considerada um fracasso do ponto de vista prático e alguns anos depois entrou em vigor a Lei n° 4/2012 que conciliou a normativa do país com a Diretiva 2008/122/CE (SARAIVA, 2013, p.31). A Lei n° 4/2012 traz algumas definições:
Artigo 2. Contrato para o uso de bens para uso turístico.
Entende-se por contrato de uso de bens para uso turístico, que dura mais de um ano, em virtude do qual o consumidor adquire, a título oneroso, o direito de usar uma ou mais acomodações para pernoites durante mais de um período de ocupação.
Artigo 3. Contrato de produto de férias de longo prazo.
Considera-se contrato de longa duração para um período de férias superior a um ano, pelo qual o consumidor adquire a título principal, o direito de obter descontos ou outras vantagens relativamente ao alojamento, isoladamente ou em combinação com viagens ou outros serviços. (Tradução livre)
O contrato deve ser formalizado por escrito e em uma língua oficial da União Europeia (Art. 11). No cálculo de duração do contrato deve ser levado em consideração qualquer ato que possibilite a renovação ou extensão mesmo que subentendida (art. 4°). Sendo que o consumidor possui o direito de rescindir o contrato, em um prazo máximo de 14 dias, sem nenhuma justificativa, tornando o contrato nulo (art. 12).
O direito de aproveitamento por turnos permite ao multiproprietário a possibilidade de uso do bem, com caráter exclusivo, durante um período do ano, sendo que esse tempo não pode ser inferior a sete dias seguidos. O regime de aproveitamento por turno só pode recair sobre um edifício ou complexo imobiliário, sendo que é permitido que um conjunto de imóveis fosse sujeito ao regime de aproveitamento por turno e de exploração turística, simultaneamente (Art. 23). O regime de aproveitamento por turno será de no mínimo um ano e no máximo cinquenta anos (Art. 24°).
