Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de São Sebastião/ SP.

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Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da

Comarca de São Sebastião/ SP.

Processo nº: 1003372-66.2016.8.26.0587 - Ordem nº 2016/001712 Classe – Assunto: Carta Precatória Cível - Expropriação de Bens Autor: Roberson Thomaz

Réu: He Le Nice Bartolo Pereira de Alemar

EDUARDO COUTINHO ALBA, arquiteto, perito

judicial nos autos proposto por ROBERSON THOMAZ

;

em face

de HE LE NICE BARTOLO PEREIRA DE ALEMAR; após diligências

e estudos, oferece suas considerações no seguinte:

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1 – PRELIMINARES:

O objetivo principal deste “Laudo de Avaliação“ é determinar o valor de mercado do imóvel levando-se em conta as condições em que se encontram os valores médios obtidos no próprio local, bem como, pesquisa de mercado que resultarão num valor que seja compatível com as condições mercadológicas neste exato momento.

Entendemos como “Valor de Mercado do Imóvel”, a importância em dinheiro que poderia ser obtida pelo imóvel, na data da avaliação, para venda “à vista”, a qualquer interessado, e considerado o mesmo sem cláusulas restritivas quanto a ônus, dúvidas e dívidas e quanto a eventuais fins expropriatórios, e passivos ambientais.

2 – VISTORIA:

Informo que as partes foram notificadas do local, data e horário da perícia, conforme o Artigo 466 § 2° do Novo CPC.

Este signatário realizou no dia 30 de Março de 2.019 uma vistoria completa no bem imóvel, reforçada com uma reportagem fotográfica que mostra as condições atuais do imóvel.

Não houve representantes das partes. Entretanto, acompanhou a vistoria o Sr. João Dias de Oliveira, caseiro da Sra. Hele Nice.

3 – LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL:

Trata-se de um imóvel localizado nas adjacências da Praia de Paúba – São Sebastião / SP.

O Imóvel está localizado na Rua Belo Horizonte, antiga Rua Caminho do Meio (conhecida como “Caminho do Brumado”), sem número, Paúba, São Sebastião, SP; doravante denominado simplesmente por Avaliando.

A praia de Paúba dista aproximadamente 25 km do centro da cidade de São Sebastião, e se evidencia como um dos importantes pontos turísticos do município e da região.

A região caracteriza-se por uma ocupação predominantemente residencial, além de apresentar estabelecimentos de âmbito local e diversificado.

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Croqui de localização do avaliando – Praia de Paúba

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4 – MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES DA REGIÃO:

Iluminação pública; Rede de água potável;

Pavimentação de via pública; Guias e sarjetas;

Rede de telefonia; Coleta de lixo;

Rede de energia elétrica;

5 – INFRAESTRUTURA URBANA, SERVIÇOS E EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS DA MICRORREGIÃO:

Prestação de serviços; Serviços de correio; Transporte coletivo;

Transporte coletivo intermunicipal atendendo as cidades de São Sebastião e Santos.

Transporte coletivo interestadual atendendo os Estados de São Paulo e Rio de Janeiro.

Praia;

Lazer e recreação;

6 – CARACTERÍSTICAS E CONFRONTAÇÕES DO IMÓVEL AVALIANDO:

Como referência para as medidas da área do terreno assumem-se aquelas obtidas na escritura do Registro de Imóveis de São Sebastião (matrícula 24.814) acostada nos autos, informações estas, merecedoras de credibilidade e fé pública. Presume-se, portanto, como sendo bom o documento de propriedade ofertado, não fazendo parte do escopo deste trabalho à aferição das mesmas, admitindo-se, ainda, que o mesmo se encontra livre de quaisquer ônus.

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7 - ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS

IMÓVEL AVALIANDO:

Escritura do Registro de Imóveis de São Sebastião: MATRÍCULA 24.814; Cadastro Municipal: 3133.241.3483.0001.0000.

Área do terreno: 5.979,80 m² (Cinco mil novecentos e setenta e nove metros e oitenta decímetros quadrados).

Testada do terreno: 43,80 m – Confrontante: “Caminho do Brumado” – Atual Rua Belo Horizonte + 19,70 m ;

Profundidade direita: 60,80 m – Confrontante: Terreno de Petr Schole; Profundidade esquerda: 96,30 m – Confrontante: Terreno de Petr Schole; Fundos: 74,90 m – Confrontante: Terreno de Petr Schole;

Zoneamento Municipal (*¹): Z.A.R. – Zona de Alta Restrição e Z.P. – Zona de Proteção;

Zoneamento Ecológico Econômico do Litoral Norte (*²): Z1T AEP – Zona 1 Terrestre; Subzona Áreas Especialmente Protegidas;

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Solo: – Firme e seco;

Formato do terreno: – Irregular; Amorfo; Topografia: – Aclive;

(*¹) – Lei Municipal de Uso e Ocupação do Solo 561/87 e Alterações que define o

Zoneamento da Costa Sul do Município de São Sebastião.

(*²) – Decreto Estadual 62.913/17 - Dispõe sobre o Zoneamento Ecológico-Econômico do

Setor do Litoral Norte.

8 – CONCEITOS SOBRE AVALIAÇÕES:

Em várias ocasiões e quando se deseja conhecer o valor de uma propriedade, são solicitados os serviços profissionais de pessoas habilitadas na área. Não é de hoje, porém, que inúmeros profissionais se dedicam ao estudo, pesquisa e divulgação da técnica de avaliar imóvel. Com esta pequena preliminar desejamos mostrar que a avaliação de imóveis quer em face do seu caráter científico, quer atendendo aos direitos legais, deve ser levada a efeito por pessoas habilitadas, que a estudo do melhor aproveitamento ou do estado físico das propriedades, o que em última análise, permita estabelecer os seus valores. Entende-se por avaliação o conjunto de operações através dos quais podemos formar juízo sobre o valor de uma propriedade ou de um direito a ela relativo.

A ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – define uma avaliação:

“É a determinação da soma em dinheiro que num dado momento, se pode atribuir, em vista de um escopo prefixado, a um determinado imóvel”.

“É a depreciação do valor que tenha, em determinada data, o todo, em parte de um bem ou coisa”.

“É a técnica de estimar, comercialmente ou por efeitos legais, o valor dos imóveis e de outros bens”.

“É o trabalho técnico que compreende um conjunto de raciocínios, inspeções e cálculo tendentes a determinar o valor de um bem”.

Verificamos, pois, que a avaliação tem uma finalidade precípua à determinação do valor de um bem ou de um direito sobre o mesmo. Surge, então, a necessidade de se definir valor.

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A primeira e original definição que podemos dar a um objeto avaliado é a de que “avaliar” é por medida às coisas vendáveis. E a complicação surge: medida de quê? Do valor, é claro. Mas, o que é valor?

Já dizia William Smart que a “palavra valor tem fundas raízes no

conceito e na linguagem popular e de todas as palavras empregadas nas ciências econômicas, é a que mais necessita de uma definição exata, pois, nessa ciência, teoria de valor é à base de tudo”. Sem dúvida, a história da economia

política está semeada com as ruínas de teorias sobre “valor”. Definir valor, portanto, é uma das operações mais difíceis e perigosas da economia.

Retornando a premissa de que o valor é uma grandeza, e como tal, suscetível de ser medida, firmem-nos critérios preconizados por MÁRIO EDUARDO CHANDIAS de que a “a avaliação tem por objetivo fixar o valor de troca das

coisas vendáveis ou se mede pela grandeza de outros bens que poderíamos obter em troca do nosso. É o poder de aquisição que pode ser comparado com qualquer mercadoria, porém, é mais cômodo medi-lo. Neste caso temos o preço, isto é, o valor da troca expressado em dinheiro”.

Dentro destes conceitos, aceitamos a definição precisa de “CHANDIAS”: “AVALIAR é estabelecer o valor das coisas de interesse econômico,

de natureza física ou ideal, estejam ou não no comércio”.

10 – MÉTODOS:

Avaliar é uma operação bastante técnica que requer conhecimento e experiência. Como o avaliador nada mais faz do que medir uma magnitude econômica, ele deve promover meios para que inevitáveis erros estejam dentro da tolerância que é própria da habilidade humana.

O avaliador, embora conhecendo profundamente o seu trabalho, somente poderá desenvolver seu cálculo “avaliatório” se tiver a informação rigorosamente no minuto.

A informação é o Calcanhar de Aquiles de nossa profissão. Portanto, conforme prescrevemos as normas do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), que tem por objetivo indicar conceitos, classificar métodos e disciplinar a apresentação de laudos para avaliação imobiliária, uma vez que, por avaliação, entende-se o conjunto de operações pela qual, o profissional formula e emite juízo sobre o valor.

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Para fins de nosso trabalho utilizaremos o MÉTODO COMPARATIVO, que é assim chamado porque o avaliador formula e emite juízo sobre o valor, comparando os valores e preços do mercado de imóveis comparáveis.

Para GUSTAVO LE BOM, “a humanidade só dispõe de uma

ferramenta para medir as coisas, a comparação; é na seleção dos meios e padrões de comparação que se revela a capacidade de apreciação e de julgamento de indivíduos”.

Segundo entendimento do renomado José Fiker em sua obra “Manual de Avaliações e Pericias em Imóveis Urbanos”, 2° edição, do ano de 2.005:

“Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.”

“O método mais recomendável para avaliação de terrenos urbanos é o comparativo. Por esse método, o valor do imóvel é obtido pela comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares.”

“Para tanto, o profissional deve – se valer de fontes de informações, dentre as quais destacamos as transações e os anúncios de ofertas”.

O método que ora estamos utilizando é o MÉTODO COMPARATIVO

DIRETO em que a comparação é feita levando-se em conta as características do

imóvel e pela análise dos dados de mercado.

Queremos ressaltar que os métodos e critérios por nós adotados neste trabalho foram atingidos através de conceitos e diretrizes.

11 – CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO:

Discorreremos neste capítulo sobre os critérios de avaliação que norteiam o nosso laudo, indicando as fórmulas empregadas, os tratamentos matemáticos, as ponderações, as referências, os índices e os coeficientes adotados, além da metodologia aplicada, constituindo preâmbulo técnico preparativo ao capítulo que se segue onde serão determinados os valores dos imóveis vistoriados em cumprimento ao encargo que assumimos.

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Para a determinação do valor unitário do terreno, foram procurados os elementos de oferta nas proximidades, levando-se em conta os locais disponíveis com as mesmas características e ou similares de imóveis avaliados, aplicamos as recomendações elaboradas pelo Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícia de Engenharia – IBAPE/SP e NBR 14.653-1 e 14.653-2.

12 - PESQUISA DE VALORES DOS TERRENOS:

12.1 - PESQUISA MERCADOLÓGICA:

Conforme informações dos profissionais de imobiliárias que atuam na região, o mercado de imóveis em São Sebastião encontra-se de forma geral estagnado, tendo em vista o desempenho da economia brasileira. Tal comportamento diminui o volume de transações, aumentando o tempo médio necessário para venda de imóveis. Considerando as restrições impostas pela legislação em vigor e a localização do imóvel avaliando, classifica-se a liquidez do imóvel como baixa.

Elemento 01

Data da pesquisa: 19 de Agosto de 2.019;

Valor da oferta: R$ 550.000,00 (Quinhentos e cinquenta mil reais); Fonte: Tropical Imobiliária;

Site: www.tropicalimobiliaria.com.br Telefone: 12 3865-6210;

Referência: 4752; Terreno;

Local:

Paúba, São Sebastião – SP; Dados:

Área: 1.850,00 m²; Testada: 25,00 m; Topografia: Plano; Solo: Firme e seco; Microrregião do Elemento 01;

Zoneamento: Lei de Uso e Ocupação do Solo 561/87 e Alterações;

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Uso e Padrão predominante:

Residencial unifamiliar, multifamiliar e Comercial; Padrão construtivo: Padrão Médio;

Melhoramentos Públicos da Região: Iluminação pública;

Rede de água potável; Rede de telefonia; Coleta de lixo;

Infraestrutura urbana, serviços e equipamentos comunitários: Prestação de serviços; Serviço de correios; Transporte coletivo; Lazer e recreação; Arborização; Praia; Elemento 02

Valor da oferta: R$ 350.000,00 (Trezentos e cinquenta mil reais); Fonte: Ingrid Y. A. Ludewigs Imóveis;

Site: www.ingrid-imoveis.com.br Telefone: 12 3865-6709;

Referência: TC 0036; Terreno;

Local:

Paúba, São Sebastião – SP – “Paúba Um Villarejo”; Dados:

Área: 450,00 m²; Testada: 20,00 m;

Topografia: Declive Suave; Solo: Firme e seco;

Microrregião do Elemento 02;

ZMR - Zona de Média Restrição; Uso e Padrão predominante:

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Residencial multifamiliar;

Padrão construtivo: Padrão Alto / Médio; Melhoramentos Públicos da Região:

Iluminação pública; Rede de água potável; Rede de telefonia; Coleta de lixo;

Valor da oferta: R$ 445.000,00 (Quatrocentos e quarenta e cinco mil reais);

Fonte: Ingrid Y. A. Ludewigs Imóveis; Site: www.ingrid-imoveis.com.br Telefone: 12 3865-6709;

Referência: TC 0015; Terreno;

Local:

Paúba, São Sebastião – SP – “Paúba Um Villarejo”; Dados:

Área: 400,00 m²; Testada: 20,00 m;

Topografia: Declive Suave; Solo: Firme e seco;

Microrregião do Elemento 03;

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Residencial multifamiliar;

Padrão construtivo: Padrão Alto / Médio; Melhoramentos Públicos da Região:

Valor da oferta: R$ 700.000,00 (Setecentos mil reais); Fonte: Adilson Imóveis;

Site: www.adimov.com.br Telefone: 3865-6728; Referência: 371; Terreno;

Local:

Área: 2.491,60 m²; Testada: 05,00 m; Topografia: Plano; Solo: Firme e seco; Microrregião do Elemento 04;

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Padrão construtivo: Padrão Médio; Melhoramentos Públicos da Região:

Valor da oferta: R$ 350.000,00 (Trezentos e cinquenta mil reais); Fonte: Décio Imóveis;

Site: www.decioimoveis.com.br Telefone: 12 3892-1407;

Referência: TE 00054; Terreno;

Local:

Área: 300,00 m²; Testada: 11,50 m; Topografia: Plano; Solo: Firme e seco; Microrregião do Elemento 05;

Residencial unifamiliar e multifamiliar; Padrão construtivo: Padrão Médio;

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Melhoramentos Públicos da Região: Iluminação pública;

Rede de água potável; Rede de telefonia; Coleta de lixo;

Valor da oferta: R$ 380.000,00 (Trezentos e oitenta mil reais); Fonte: Medeiros Imóveis;

Site: www.medeirosimoveis.cim.br Telefone: 12 3864-9538;

Referência: 179-04; Terreno;

Local:

Toque Toque Grande, São Sebastião – SP; Dados:

ZBR - Zona de Baixa Restrição; Uso e Padrão predominante:

Residencial unifamiliar e multifamiliar; Padrão construtivo: Padrão Médio; Melhoramentos Públicos da Região:

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Valor da oferta: R$ 450.000,00 (Quatrocentos e cinquenta mil reais);

Fonte: Medeiros Imóveis;

Site: www.medeirosimoveis.cim.br Telefone: 12 3864-9538;

Referência: 131-02; Terreno;

Local:

Santiago, São Sebastião – SP; Dados:

Residencial unifamiliar e multifamiliar; Padrão construtivo: Padrão Médio; Melhoramentos Públicos da Região:

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Infraestrutura urbana, serviços e equipamentos comunitários: Prestação de serviços; Serviço de correios; Transporte coletivo; Lazer e recreação; Arborização; Praia;

13 – CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO:

13.1 - HOMOGENIZAÇÃO DOS ELEMENTOS

De acordo com o item 8.2.1 da NBR 14653-1, “o método

comparativo direto de dados de mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”.

Segundo o renomado José Fiker, “frequentemente os terrenos não

são absolutamente idênticos na forma, nas dimensões, topografia, localização, época da oferta ou transação, etc., tornando difícil uma comparação direta”.

Uma das metodologias para ponderar esses atributos é a homogeneização, definida por esta mesma norma em seu item 3.24, como:

“tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando”.

Considerado condição fundamental para aplicação deste método, este perito apresenta neste Laudo de Avaliação, um conjunto de dados de mercado perfeitamente identificados, com seus dados atuais, aleatórios, de fontes diversas e com características similares (dentro das ofertas disponíveis a época da pesquisa) aos do imóvel avaliando.

Diante do exposto, temos as seguintes expressões para compor o memorial de cálculo da terra nua:

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13.2 - TRATAMENTO POR FATORES:

ELEMENTO 01 Dados:

Valor de oferta: R$ 550.000,00 (Quinhentos e cinquenta mil reais); Área do terreno: 1.850,00 m²;

Testada do terreno: 25,00 m; Topografia: Plano;

Solo: Firme e Seco;

Preço Unitário do Terreno: Onde:

Vv = Valor à vista por m² do terreno da amostra; Vt = Preço total do terreno da amostra;

At = Área do terreno da amostra;

Vv = Vt / At, deduzindo;

Vv = R$ 550.000,00 / 1.850,00 m² Vv = R$ 297,30/m²

Correção da Elasticidade da Informação pelo Fator Fonte: Onde:

V1 = Valor à vista por m² do terreno da amostra corrigido pelo fator fonte; Vv = Valor à vista por m² do terreno da amostra;

Ff = Fator fonte – (Para quaisquer ofertas, deve-se proceder a um desconto de no mínimo 10%, admitindo – se todas superestimadas) – 0,90;

OBS: Segundo informações prestadas pelo corretor Gilberto, o imóvel foi vendido pelo valor de R$ 550.000,00, e por esse motivo, entendemos ser dispensável à aplicação do fator de correção “Fator Fonte”.

V1 = Vv x Ff

V1 = R$ 297,30 x 1,00 V1 = R$ 297,30/m²

Cálculo da Profundidade Equivalente e do Fator Profundidade: Onde:

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Pe: Profundidade Equivalente;

At = Área do terreno da amostra = 1.850,00m²; Fp = Frente projetada = 25,00m;

Cp = Coeficiente de profundidade;

Pma = Profundidade máxima (situação paradigma) = 45,00m; Pmi = Profundidade mínima (situação paradigma) = 20,00m; P = 0,50 – (Expoente adotado segundo normas do IBAPE/SP); Pe = At / Fp

Pe = 1.850,00 m² / 25,00 m Pe = 74,00m

p Cp = (Pma / Pe) + {[1-(Pma / Pe)] x (Pma / Pe) Cp = 0,91371

V2 = (V1 x At x Cp) / At

V2 = (R$ 297,30 x 1.850,00m² x 0,91371) / 1.850,00m² V2 = R$ 271,64/m²

Cálculo do Fator Frente ou Testada: Onde:

Cf = Coeficiente de frente ou testada;

Fr = Frente referência (situação paradigma) = 20,00m; Fp = Frente projetada = 25,00m;

f = 0,15 (Expoente de zona de avaliação adotado segundo recomendação do IBAPE/SP);

V3 = Valor à vista por m² do terreno da amostra corrigido pelo fator frente ou testada; f Cf = (Fp / Fr) 0,15 Cf = (25,00m / 20,00m) Cf = 1,03404 V3 = V2 x Cf V3 = R$ 271,64 x 1,03404 V3 = R$ 280,89/m²

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Onde:

Terreno plano é considerado situação paradigma, e, neste caso, adotaremos o índice 1,00 para terrenos planos e índice 0,90 para aclives e declives com até 20% de inclinação;

Ct = Coeficiente de topografia = 1,00;

V4 = Valor à vista por m² do terreno da amostra corrigido pelo fator topografia;

V4 = V3 x Ct

V4 = R$ 280,89 x 1,00 V4 = R$ 280,89/m²

Cálculo do Fator Consistência do Solo: Onde:

Terreno firme e seco é considerado situação paradigma, e, neste caso, adotaremos o índice 1,00;

Ccs = Terreno firme e seco é considerado situação paradigma = 1,00;

V5 = Valor à vista por m² do terreno da amostra corrigido pelo fator consistência do solo;

V5 = V4 x Ccs

V5 = R$ 280,89 x 1,00 V5 = R$ 280,89/m²

Cálculo do Fator Transposição:

Considerando a escassez e a dificuldade de encontrar elementos em oferta no bairro do imóvel avaliando;

Considerando que o cadastro técnico municipal não disponibiliza os dados oficiais para a devida utilização dos índices de plantas genéricas de valores e valores de lançamentos fiscais;

Temos:

Cft - Imóveis localizados e inseridos no bairro de Paúba são considerados situação paradigma, e, neste caso, adotaremos o índice 1,00; Para imóveis localizados nas adjacências do bairro de Paúba, adotaremos o índice 0,75;

V6 = Valor à vista por m² do terreno da amostra corrigido pelo fator transposição;

V6 = V5 x Cft

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V6 = R$ 280,89/m²

Valor de oferta: R$ 350.000,00 (Trezentos e cinquenta mil reais); Área do terreno: 450,00 m²;

Testada do terreno: 20,00 m; Topografia: Declive;

Solo: Firme e Seco;

Vv = Vt / At, deduzindo; Vv = R$ 350.000,00 / 450,00 m² Vv = R$ 777,78/m²

V1 = Vv x Ff

V1 = R$ 777,78 x 0,90 V1 = R$ 700,00/m²

V2 = Valor à vista por m² do terreno da amostra corrigido pelo fator profundidade; Pe: Profundidade Equivalente;

At = Área do terreno da amostra = 450,00m²; Fp = Frente projetada = 20,00m;

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Pma = Profundidade máxima (situação paradigma) = 45,00m; Pmi = Profundidade mínima (situação paradigma) = 20,00m; P = 0,50 – (Expoente adotado segundo normas do IBAPE/SP);

Pe = At / Fp

Pe = 450,00 m² / 20,00 m Pe = 22,50m

V2 = (R$ 700,00 x 450,00m² x 0, 58579) / 450,00m² V2 = R$ 410,05/m²

Cálculo do Fator Topografia: Onde:

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V4 = V3 x Ct

V4 = R$ 410,05 x 0,90 V4 = R$ 369,05/m²

V5 = V4 x Ccs

V5 = R$ 369,05 x 1,00 V5 = R$ 369,05/m²

Temos:

V6 = V5 x Cft

V6 = R$ 369,05 x 1,00 V6 = R$ 369,05/m²

(23)

Valor de oferta: R$ 445.000,00 (Quatrocentos e quarenta e cinco mil reais); Área do terreno: 400,00 m²;

Testada do terreno: 20,00 m; Topografia: Declive;

Solo: Firme e Seco;

Vv = Vt / At, deduzindo; Vv = R$ 445.000,00 / 400,00 m² Vv = R$ 1.112,50/m²

V1 = Vv x Ff

V1 = R$ 1.112,50 x 0,90 V1 = R$ 1.001,25/m²

(24)

Pmi = Profundidade mínima (situação paradigma) = 20,00m; P = 0,50 – (Expoente adotado segundo normas do IBAPE/SP);

Pe = At / Fp

Pe = 400,00 m² / 20,00 m Pe = 20,00m

V2 = (R$ 1.001,25 x 400,00m² x 0,37500) / 400,00m² V2 = R$ 375,47/m²

(25)

V4 = V3 x Ct

V4 = R$ 375,47 x 0,90 V4 = R$ 337,92/m²

V5 = V4 x Ccs

V5 = R$ 337,92 x 1,00 V5 = R$ 337,92/m²

Temos:

V6 = V5 x Cft

V6 = R$ 337,92 x 1,00 V6 = R$ 337,92/m²

(26)

Valor de oferta: R$ 700.000,00 (Setecentos mil reais); Área do terreno: 2.491,60 m²;

Solo: Firme e Seco;

Vv = Vt / At, deduzindo;

Vv = R$ 700.000,00 / 2.491,60 m² Vv = R$ 280,94/m²

V1 = Vv x Ff

V1 = R$ 280,94 x 0,90 V1 = R$ 252,85/m²

At = Área do terreno da amostra = 2.491,60m²; Fp = Frente projetada = 05,00m;

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Pe = At / Fp

Pe = 2.491,60 m² / 05,00 m Pe = 498,32m

V2 = (R$ 252,85 x 2.491,60m² x 0, 36367) / 2.491,60m² V2 = R$ 91,95/m²

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V4 = R$ 74,69 x 1,00 V4 = R$ 74,69/m²

V5 = V4 x Ccs V5 = R$ 74,69 x 1,00 V5 = R$ 74,69/m²

Temos:

V6 = V5 x Cft V6 = R$ 74,69 x 1,00 V6 = R$ 74,69/m²

Valor de oferta: R$ 350.000,00 (Trezentos e cinquenta mil reais); Área do terreno: 300,00 m²;

(29)

Solo: Firme e Seco;

Vv = Vt / At, deduzindo; Vv = R$ 350.000,00 / 300,00 m² Vv = R$ 1.166,67/m²

V1 = Vv x Ff

V1 = R$ 1.166,67 x 0,90 V1 = R$ 1.050,00/m²

Pe = At / Fp

Pe = 300,00 m² / 11,50 m Pe = 26,09m

(30)

V2 = (R$ 1.050,00 x 300,00m² x 0,77279) / 300,00m² V2 = R$ 811,43/m²

V4 = V3 x Ct

V4 = R$ 746,79 x 1,00 V4 = R$ 746,79/m²

(31)

V5 = V4 x Ccs

V5 = R$ 746,79 x 1,00 V5 = R$ 746,79/m²

Temos:

V6 = V5 x Cft

V6 = R$ 746,79 x 1,00 V6 = R$ 746,79/m²

Valor de oferta: R$ 380.000,00 (Trezentos e oitenta mil reais); Área do terreno: 487,00 m²;

Solo: Firme e Seco;

(32)

Onde:

Vv = Vt / At, deduzindo; Vv = R$ 380.000,00 / 487,00 m² Vv = R$ 780,29/m²

V1 = Vv x Ff

V1 = R$ 780,29 x 0,90 V1 = R$ 702,26/m²

Pe = At / Fp

Pe = 487,00 m² / 15,00 m Pe = 32,47m

(33)

V2 = (R$ 702,26 x 487,00m² x 0, 93156) / 487,00m² V2 = R$ 654,19/m²

V4 = V3 x Ct

V4 = R$ 626,56 x 1,00 V4 = R$ 626,56/m²

(34)

V5 = V4 x Ccs

V5 = R$ 626,56 x 1,00 V5 = R$ 626,56/m²

Temos:

V6 = V5 x Cft

V6 = R$ 626,56 x 0,75 V6 = R$ 469,92/m²

Valor de oferta: R$ 450.000,00 (Quatrocentos e cinquenta mil reais); Área do terreno: 510,00 m²;

Solo: Firme e Seco;

(35)

At = Área do terreno da amostra; Vv = Vt / At, deduzindo;

Vv = R$ 450.000,00 / 510,00 m² Vv = R$ 882,35/m²

V1 = Vv x Ff

V1 = R$ 882,35 x 0,90 V1 = R$ 794,12/m²

Pma = Profundidade máxima (situação paradigma) = 45,00m; Pmi = Profundidade mínima (situação paradigma) = 20,00m; P = 0,50 – (Expoente adotado segundo normas do IBAPE/SP); Pe = At / Fp

Pe = 510,00 m² / 17,00 m Pe = 30,00m

V2 = (R$ 794,12 x 510,00m² x 0,88763) / 510,00m² V2 = R$ 704,88/m²

(36)

V4 = V3 x Ct

V4 = R$ 687,91 x 1,00 V4 = R$ 687,91/m²

(37)

V5 = V4 x Ccs

V5 = R$ 687,91 x 1,00 V5 = R$ 687,91/m²

Temos:

Cft - Imóveis localizados e inseridos no bairro de Paúba são considerados situação paradigma, e, neste caso, adotará o índice 1,00; Para imóveis localizados nas adjacências do bairro de Paúba, adotaremos o índice 0,75;

V6 = V5 x Cft

V6 = R$ 687,91 x 0,75 V6 = R$ 515,42/m²

14 - QUADRO DEMONSTRATIVO DOS DADOS COLETADOS HOMOGENEIZADOS:

ELEMENTO VALOR DO M² EM R$ 01 280,89 02 369,05 03 337,92 04 74,69 05 746,79 06 469,92 07 515,93 VALOR MÉDIO DO M² R$ 399,31

15 - CÁLCULO DO VALOR MÉDIO:

O terreno será avaliado pelo Método Comparativo Direto de Dados do Mercado que consiste em estabelecer a máxima potencialidade que pode o imóvel alcançar, considerando a sua projeção.

(38)

O valor de mercado do imóvel em estudo definiu-se tecnicamente como sendo: "O preço que o imóvel avaliando poderia alcançar se colocado à

venda em prazo razoável, com o vendedor desejado, mas não estando de forma alguma obrigado a vendê-lo e o comprador o adquiri-lo, com inteiro conhecimento de todas as finalidades para o qual está adaptado, e poderá ser utilizado, sem, contudo, este compelido à compra, em outras palavras, corresponderia ao preço obtido através de uma compra e venda à vista” (Starley

Mc Mickael).

Mc Mickael's Apoasing Manual - 4° Edição, Prentice Hall, Englewood Cliff, N. J. - USA page 15.

Segundo a definição Clássica do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE, o valor seria: "O valor pelo qual se realizaria uma

compra e venda entre partes desejosas, mas não obrigada à transação, ambos perfeitamente conhecedores do mercado e do imóvel, e admitindo-se um prazo razoável para se encontrarem”.

Procuram-se justificar as condições, sobre avaliações fornecendo-se as bases para o julgamento de critérios e dos elementos que parecerem indispensáveis à perfeita compreensões dos números adotados, embora se evitando a descrição e fundamentação muito prolixa dos dados coligidos e analisados.

Na presente avaliação, assume-se que as dimensões constantes da documentação oferecida estejam corretas, que o título da propriedade é bom e que as informações fornecidas por terceiros o foram de boa fé e são confiáveis.

16 - CÁLCULO DA MÉDIA SANEADA HOMOGENEIZADA:

Para o resultado da média aritmética simples acima, adotar-se-á um intervalo de confiança como fator de ponderação, eliminando-se os elementos pesquisados com valores/m² inferiores a R$ 279,52 (-30%) e superiores a R$ 519,11 (+30%). Considerando-se uma faixa de 30% (para mais e para menos) em torno da média temos:

R$ 399,31 x 1,30 = R$ 519,11 R$ 399,31 x 0,70 = R$ 279,52

(39)

Após a ponderação, identificamos duas discrepâncias nos elementos amostrais, assim sendo:

Amostras 04 e 05 foram devidamente descartadas, restando positivos, cinco dos elementos amostrais (dentro da média saneada) pesquisados no quadro, conforme demonstrado a seguir:

ELEMENTO VALOR DO M² EM R$ 01 280,89 02 369,05 03 337,92 04 - 05 - 06 469,92 07 515,93 MÉDIA SANEADA EM R$ 394,74/M²

A homogeneização tem por objetivo destacar os elementos pesquisados cujos dados eventualmente expressem discrepância em relação à média, uma vez que, só é possível equalizar matematicamente grandezas comparáveis.

Considerando o presente caso, e, concluído os procedimentos de ponderação, não identificamos nenhuma discrepância nos elementos amostrais restantes que exija eliminação.

Portanto, para finalizar este procedimento, restou o mesmo quadro de elementos amostrais de ponderação na homogeneização, conforme o grupo de elementos pesquisados.

Assim, após os tratamentos matemáticos, ponderados e homogeneizados, podemos concluir que as áreas de terreno de uso predominantemente residencial em estudo, tem o valor unitário/m², prudentemente identificado pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado fixado em,

(40)

17 – MEMORIAL DE CÁLCULO DO IMÓVEL AVALIANDO:

17.1 - CONSIDERAÇÕES:

Considerando o disposto na Lei Federal 12.651/12 – Código Florestal que dispõe sobre a proteção da vegetação nativa;

Considerando o disposto na Lei Federal 9.985/00 - Regulamenta o art. 225, § 1o, incisos I, II, III e VII da Constituição Federal, institui o Sistema Nacional de Unidades de Conservação da Natureza e dá outras providências.

Considerando o disposto no Decreto Estadual 62.913/17 sobre o Zoneamento Ecológico-Econômico do Setor do Litoral Norte;

Considerando o disposto na Resolução Condephaat 40/85 – Tombamento da Serra do Mar;

Considerando o disposto na Lei Municipal de Uso e Ocupação do Solo 561/87 e Alterações que define o Zoneamento da Costa Sul do Município de São Sebastião;

Conforme pesquisa realizada por este signatário, constatou – se que o imóvel Avaliando está totalmente projetado sobre uma A.P.P.,

“Área de Preservação Permanente - APP: área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas”;

Sendo as Áreas de Preservação Permanente não geradora de potencial construtivo, com seus usos e atividades permitidas extremamente restritas e protegidas por legislações ambientais, e, considerando que até o momento não há literatura que defina os parâmetros em como avaliar um terreno em Área de Preservação Permanente;

Temos:

17.2 - CÁLCULO DO VALOR DA ÁREA SANEADA:

Portanto, substituindo os números nas expressões abaixo, temos:

AVALIANDO:

VTU = S x VAS X FAMB

Onde:

VTU = Valor da Terra Nua; S = Área do Terreno;

(41)

VAS = Valor da Área Saneada; FAMB (*¹) = Fator Ambiental

VTU = 5.979,80 m² x R$ 394,74 x 0,25

VTU = R$ 590.119,10 (Quinhentos e noventa mil cento e dezenove

reais e dez centavos);

(*¹) Fator Ambiental – Fator de depreciação - No imóvel Avaliando fora observado que o mesmo está totalmente projetado sobre uma APP. Sendo as Áreas de Preservação Permanente não geradora de potencial construtivo, com seus usos e atividades permitidas extremamente restritas e protegidas por legislações ambientais; Tendo em vista o restrito comércio e o baixo valor de mercado que as APP’s possuem na região;

Deste modo, chegamos à conclusão que o valor de mercado a ser atribuído ao terreno do imóvel avaliando deva ser:

R$ 590.119,10 (QUINHENTOS E NOVENTA MIL CENTO E DEZENOVE REAIS E DEZ CENTAVOS);

18 – REGISTRO FOTOGRÁFICO:

18.1 – FOTOS DO “AVALIANDO”:

(42)

Foto do Rio que corta o Avaliando 01

Foto do Avaliando 01

(43)

19 – CONCLUSÃO:

Face o exposto, e, considerando os métodos, critérios, tratamentos matemáticos, ponderações, referências e índices adotados, bem como, todos os elementos que influenciaram na avaliação, tais como, tipos e características de terreno, localização, bem como as condições mercadológicas, chegamos à conclusão que o valor de mercado a ser atribuído ao imóvel avaliando deva ser:

“AVALIANDO”

R$ 590.119,10 (QUINHENTOS E NOVENTA MIL CENTO E DEZENOVE REAIS E DEZ CENTAVOS);

20 - CONSIDERAÇÕES FINAIS

Atesto que o presente Laudo de Avaliação obedeceu, criteriosamente, aos seguintes princípios fundamentais:

- O imóvel objeto do presente trabalho foi inspecionado e vistoriado in loco;

- Presume-se como sendo bom o título de propriedade, admitindo-se, ainda, que o mesmo se encontra livre de quaisquer ônus;

- Para a presente avaliação assumiu-se que as dimensões constantes da documentação ofertada e utilizada estão corretas, não fazendo parte do escopo deste trabalho à aferição das mesmas.

- Este signatário não tem no presente, nem contempla para o futuro, interesse algum no bem objeto desta avaliação, assim como não possui qualquer inclinação pessoal em relação à matéria ou partes envolvidas;

- No melhor conhecimento e crédito do signatário, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente laudo são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos. Porém, desde já me reservo no direito de rever minhas conclusões caso haja posterior comprovação de erro nas informações fornecidas por terceiros;

- Os honorários profissionais deste signatário não estão, de qualquer forma, subordinados às conclusões do presente laudo;

(44)

21 – ENCERRAMENTO:

Nada mais havendo a esclarecer, este signatário dá por encerrada sua tarefa, que consta de 44 (quarenta e quatro) laudas, todas assinadas digitalmente.

N. TERMOS, P. DEFERIMENTO

São Sebastião, 01 de Setembro de 2.019.

Eduardo Coutinho Alba Perito Judicial