LAUDO DE AVALIAÇÃO
Mossoró – Rio Grande do Norte
Matricula nº 17.402 do 2º CRI1.
LAUDO DE AVALIAÇÃO
À pedido de parte interessada, procedi a avaliação do imóvel Matrícula
n ° 17.402 do 2º Registro de Imóveis de Mossoró/RN, correspondente à
Gleba 2 da Zona 17 Quadra 575 do Município de Mossoró/RN.
2.
INTRODUÇÃO:
O escopo desse trabalho é a aferição do valor do imóvel, valor esse que é função das mais diversas influências, oriundas de fatores a seguir identificados, aliadas às características próprias do mesmo.
3.
IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL:
Terreno de superfície plana localizado à R. Projetada n° 1.204, s/n, bairro Abolição III do Município de Mossoró/RN com localização situado em área de condomínios de alto padrão. Área total de 17.581,74m², conforme croqui e mapa anexos, cercada em 50% de seu perímetro com muros de concreto de aproximadamente 2,5m de altura e rua pavimentada de asfalto em torno do terreno.
Proprietário: TBK CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA., 09.199.585/0001-95, mediante escritura pública de 07.07.11 lavrada nas fls. 58 do livro 16 da Tabeliã do Termo Único de Tibau/RN, Comarca de Areia Branca/RN e R.2 da matrícula do referido terreno, registrada em 03.08.11.
4.
LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
O Bairro Abolição III fica na Zona Oeste da cidade de Mossoró. O terreno é situado entre o empreendimento Quintas do Lago Mossoró, um condomínio de alto padrão, e o empreendimento Jardins do Mossoró.
5.
ACESSO
O acesso ao imóvel para quem parte da Av. Rio Brando, do centro de Mossoró/RN, se faz perante a R. Dr. João Marcelino, cruzando a BR-304 e mantendo-se na mesma rua até passar pelo empreendimento Quintas do Lago Mossoró, virando-se em seguida à direita. Distância total aproximada: 4,3km. Pelo Aeroporto chega-se ao terreno em 6 km.
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CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Trata-se de um terreno de 17.581,74m² com superfície plana, limpo, com vegetação rasteira, cercado em 50% de seu perímetro por muros de concreto de aproximadamente 2,5m de altura. A outra metade do perímetro é cercada por palanques de concreto, sem cerca.
No imóvel foram construídas algumas edificações irregulares, não averbadas na matrícula. Aparentemente iniciaram a construção de um clube ou salão de festas de aproximadamente 400m² com dois banheiros coletivos inacabados medindo aproximadamente 30m² e 18m². As construções possuem apenas paredes e poucas separatórias:
Em praticamente 50% da superfície leste do terreno há armações e fôrmas de concreto que provavelmente foram utilizadas para a construção dos imóveis dos empreendimentos adjacentes, já que todos foram construídos pela mesma construtora proprietária do imóvel.
Aparentemente as construções inacabadas visavam um clube ou área de esportes de um dos empreendimentos construídos adjacentes, mas que por algum motivo foram abandonadas.
O terreno é cercado por ruas, sendo duas delas pavimentadas por asfalto e duas não pavimentadas. Há postes elétricos implantados na região, mas sem fiação. A rede de água tratada já foi instalada, conforme informações da CAERN – Companhia de Água e Esgoto do Rio Grande do Norte, pendente a rede de esgoto.
7.
OPORTUNIDADES DE INVESTIMENTO
O bairro Abolição é a região que mais cresce na cidade, e também recebe investimento pelo Município e pelo Estado. A três quilômetros do terreno está localizada a Universidade Portiguar1 e o Partage Shopping2, o
que tem valorizado muito o valor comercial do metro quadrado na região, que já é um dos mais valorizados da cidade.
Próximo ao terreno ainda existem vários condomínios de alto padrão edificados, assim como loteamentos ainda em construção, grandes estabelecimentos comerciais e redes de hipermercado.
1 https://unp.br/
Mossoró é a cidade com maior extração de petróleo em terra e também a maior extratora de sal do país. A maior parte do trabalho da população advém da área extrativista, agropecuária, construção, comércio e serviços.
8.
PERFIL ECONÔMICO
O imóvel localiza-se a 6.000 metros do aeroporto de Mossoró, e a 2.000 metros da BR-304 que liga Fortaleza/CE a Natal/RN. Os imóveis, da região, recém construídos e os que estão em construção são de alto padrão, demonstrando que se trata de um dos bairros nobres da cidade.
9.
CONFIGURAÇÃO URBANA - CARACTERÍSTICAS
O Município é o segundo mais populoso do estado e o maior em extensão. É considerado o principal do interior do Nordeste. Está localizado entre a capital do estado, Natal, e a capital do estado vizinho, Fortaleza/CE, é cortado pela BR-304 que liga as duas capitais.
Por ser o principal município do interior e localizado num ponto estratégico, é também o que mais cresce, recebendo investimentos e sempre ampliando a zona urbana da cidade, sendo altamente lucrativo o loteamento e construção de terrenos na cidade.
10.
MELHORAMENTOS PÚBLICOS
O imóvel encontra-se servido por acesso asfaltado em pavimentação de qualidade o que permite o trânsito de automóveis de grande e médio porte, além de rede de encanamento de água e já conta com postes de iluminação pública instalados, faltando apenas a parte de fiação elétrica.
Pendente ainda a rede de esgoto na região, o que obriga os condomínios circunvizinhos a terem a sua própria rede de esgoto.
11.
POTENCIAL DE UTILIZAÇÃO:
A estrutura logística de Mossoró é a mais completa do interior do Nordeste e a segunda maior do estado do Rio Grande do Norte. Todas as cidades da região possuem ligação com este Município.
A rodovia que liga Natal/RN a Fortaleza/CE cruza a cidade, conectando-a com os principais produtores e consumidores do estado do Rio Grande do Norte e Ceará. O município ainda tem acesso direto às rodovias BR-110, BR-304 e BR-405, e ainda às rodovias estaduais que interligam Mossoró com as demais cidades do interior do estado e ainda dos estados vizinhos da Paraíba e do Ceará.
12.
DESCRIÇÃO DA ÁREA – Croqui do Imóvel
Trata-se de uma Gleba de Terras denominada 2 da Zona 17 Quadra 575 do Município de Mossoró/RN possuindo área total de 17.581,74m² e perímetro de 620,79m, com o seguinte geo-referenciamento:
x: 680.687.06 e y: 9.429.679,56, encontra-se o ponto “A”; deste, no sentido Nordeste, descrevendo-se um arco de 187,47m com centro no ponto de coordenadas UTM x: 680.803,43 e y: 9.429.464,57, raio 244,83m e ângulo 43°52’23” até o ponto “B” (coordenadas UTM x: 680.869,38 e y: 9.429.700,35); deste, no sentido Nordeste, descrevendo-se um arco de 31,87m. com centro no ponto de coordenadas UTM x: 680.883,51 e y: 9.429.712,87, raio 13m. e ângulo 140°26’48” até o ponto “C” (coordenadas UTM x: 680.883,51 e y:9.429.720,54); deste seguem em linha reta, no sentido Nordeste, 1,32m até o ponto “D” (coordenadas UTM x: 680.884,59 e y: 9.429.721,29); deste com deflexão à direita de 90°, 100,71m até o ponto “E” (coordenadas UTM x:680.942,23 e y: 9.429.638,43); deste, no sentido Sudoeste, descrevendo-se um arco de 196,71m com centro no ponto de coordenadas UTM x: 680.972,82 e y: 9.428.819,62, raio 819,13m e ângulo 13°45’33” até o ponto “F” (coordenadas UTM x: 608.747,93 e y: 9.429.607,28); deste, no sentido Oeste, descrevendo-se um arco de 4,87m com centro no ponto de coordenadas UTM x: 680.745,77 e y: 9.429.615,07, raio 8,11m e ângulo 34°24’4” até o ponto “G” (coordenadas UTM x: 680.743,68 e y: 9.429.607,24); deste, no sentido Noroeste, descrevendo-se um arco de 13,39m com centro no ponto de coordenadas UTM x: 680.721,92 e y: 9.429.524,90, raio 80,92m e ângulo 9°28’44” até o ponto “H” (coordenadas UTM x: 680.729,53 e y: 9.429.609,80); deste, no sentido Noroeste, descrevendo-se um arco de 4,71m. com centro no ponto de coordenadas UTM x: 680.730,99 e y: 9.429.614,58, raio 5m e ângulo 53°57’5” até o ponto “I” (coordenadas UTM x: 680.726,29 e y: 9.429.612,04); deste segue 78,29m até o ponto “A”, início da medição.
13.
REGISTRO E AVERBAÇÕES
O imóvel encontra-se registrado no 2ª Registro de Imóveis da Comarca de Mossoró/RN sob o n° 17.402. Foi adquirido pela TBK CONSTRUÇÃO E
INCORPORAÇÃO LTDA. mediante escritura pública de 07.07.11 lavrada
às fls. 58 do livro 16 da Tabeliã do Termo Único de Tibau/RN, Comarca de Areia Branca/RN, averbado no registro sob R.2 de 03.08.11.
Sob o R3 da referida matrícula foi averbada a alienação fiduciária do imóvel para garantir Cédula de Crédito Bancário n° 1/2012 emitida pela
TBK CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA. em favor da COMPANHIA PROVÍNCIA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO. Posteriormente, sob o Av.4 foi
averbada certidão premonitória de execução nº 1017468-97.2013.8.26.0100 que a CIBRASEC – COMPANHIA BRASILEIRA DE
SECURITIZAÇÃO move em face da TBK CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO. Sob o Av.5 foi averbado o arresto do imóvel na referida execução.
A Cédula de Crédito Bancária n° 01/2012 foi endossada para outras instituições até ser transferida à FINANCIAL ABV PARTICIPAÇÕES S/A. Tais transferências foram registradas sob as averbações Av.7 a Av.9.
Na averbação Av.6 foi registrada a execução nº 1099327-38.2013.8.26.0100 que a FINANCIAL ABV PARTICIPAÇÕES S/A promoveu em face da TBK CONTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA. ante a sua inadimplência.
Em face da Av.5, de arresto deferido em execução proposta, a
FINANCIAL ABV PARTICIPAÇÕES S/A apresentou manifestação nos
autos, o que ensejou a determinação da baixa do arresto pelo Juízo competente. Contra esta decisão foi interposto Recurso de Agravo de Instrumento n° 2084093-37.2015.8.26.0000, pendente de julgamento.
Como o imóvel foi alienado fiduciariamente e averbado sobre R3, bem como o arresto foi averbado posteriormente, na Av.5, a probabilidade de
provimento ao recurso é muito pequena, prevalecendo a alienação fiduciária em favor da FINANCIAL ABV PARTICIPAÇÕES S/A.
14.
QUANTO À DESTINAÇÃO DA ÁREA
Conforme dito, Mossoró é o segundo mais populoso município do estado do Rio Grande do Norte, com população atual de 284.288 habitantes. A construção imobiliária no município é crescente, principalmente na região onde se localiza o imóvel, com grandes empreendimentos residenciais.
Houve valorização dos terrenos na região, pois nas proximidades foi construído recentemente um shopping que atende não só o município, mas também as cidades vizinhas. Há ainda redes de hipermercados, universidade e escolas.
15.
PESQUISA DE VALORES
Para a coleta de dados de mercado foram consultados os Registros de Imóveis de Mossoró, Imobiliárias e corretores especializados na região, além de pessoas com conhecimento e prática em transações imobiliárias em imóveis assemelhados e em regiões próximas.
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AVALIAÇÃO
Considerando:
a) O tamanho de 17.581,74m²;
b) a localização privilegiada entre as capitais Natal/RN e Fortaleza/CE; c) pólo extrativista de petróleo e sal e a força da fruticultura da região; d) o potencial promissor desta região (que tem crescido acima da média) para os próximos 10 (dez) anos;
Avaliou-se a área considerando a localização privilegiada, bem como a região residencial de alto padrão em que se estabelece o imóvel em R$ 3.254.628,35 (três milhões duzentos e cinquenta e quatro mil e seiscentos e vinte e oito reais).
PARA EFEITOS DE VENDA FORÇADA (RÁPIDA) EM R$ 2.603.702,68 (DOIS MILHÕES SEISCENTOS E TRÊS MIL SETECENTOS E DOIS REAIS).
