RELATÓRIO: F

(1)

17/12/2018

Nº: 81

Ba i rro: UF: RJ

III

-Terreno/Terra Nua

-Construções e Benfeitorias Averbadas

-37,06% -Construções e Benfeitorias Não - Averbadas

-37,06%

Da ta a va l i a çã o:

ART nº:

% Des c:

Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas

Valor de Mercado: R$ 170.000,00 Valor de Liq. Forçada: R$ 107.000,00 % Desc: Pra zo de comerci a l i za çã o Li qui da çã o Força da : 48 mes es

Va l or de Merca do: Va l or de Li q. Força da : % Des c: Va l or de Merca do: R$ 170.000,00 Va l or de Li q. Força da : R$ 107.000,00 % Des c:

Va l or de Merca do: Va l or de Li q. Força da :

As s i na tura Ava l i a dor Da ta da vi s tori a :

17/12/2018 06/12/2018

Indíci o de conta mi na çã o a mbi enta l Nã o fora m i denti fi ca da s fontes gera dora s de conta mi na çã o a mbi enta l .

Res umo de Va l ores Área Cons truída

Tota l (m²)*: *Somente

a verba da

Obs erva ções i mpa cta ntes na a va l i a çã o 1) Na da ta da vi s tori a nã o foi pos s i vel confi rma r s e o i móvel encontra -s e ocupa do, poi s ni nguém a tendeu no l oca l e vi zi nhos nã o i nforma ra m. 2) Tra ta -s e de ca s a ti po a pa rta mento l oca l i za da no 2º pa vi mento da edi fi ca çã o dos fundos . 3) Será cons i dera da na a va l i a çã o a á rea documenta da no IPTU. 5) O merca do i mobi l i á ri o encontra -s e es ta gna do, nota mos um cená ri o com mui ta s oferta s e pouca dema nda , ta mbém obs erva dos queda nos va l ores de a nunci o.

Ma trícul a : IPTU: Pl a nta /La yout:

Emprega da na a va l i a çã o: Nã o i nforma do 73,00 Nã o Forneci do 73,00 Contra to: -Metra gens

Área Terreno Tota l :

Emprega da na a va l i a çã o: IPTU/ITR: Ma trícul a : Nã o s e a pl i ca Nã o i nforma do Nã o i nforma do

Leva nta mento

Pl a ni a l ti métri co: Nã o Forneci do

Ti po de Imóvel : Ca s a Us o do Imóvel : Res i denci a l

Vi l a Va l quei re Muni cípi o: Ri o de Ja nei ro CEP: 21321-320 Endereço Compl eto:

Propri etá ri o: BANCO SANTANDER BRASIL S/A Da ta -Ba s e:

DOSSIE 9075

Gra u de Preci s ã o - ABNT NBR 14653:

Método Compa ra ti vo Di reto de Da dos de Merca do Ida de Imóvel : 20 Rua Ja úna , 81-Fundos , CASA 201

Metodol ogi a - ABNT NBR 14653:

II Gra u de Funda menta çã o - ABNT NBR 14653:

Ema i l Controle@embrappraxis.com.br

Tel efone: (21) 2254-9962

CREA Res p.: 86.101301-9-D-RJ Nome Ava l i a dor: Pa ul o Ta ba h de Al mei da

Inserir Foto do Imóvel Avaliando

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218.15220-F 40 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 2

INTRODUÇÃO/SUMÁRIO

Para realização da presente avaliação foi feita vistoria externa no local e no imóvel. A vistoria do imóvel objetiva a determinação de padrão construtivo e estado de conservação. Não foram feitas medições e as medidas apresentadas foram obtidas através de informações e documentos fornecidos pelo cliente. Da mesma forma não foram realizadas análises estruturais. Sendo assim, não entramos no mérito do imóvel apresentar problemas nas instalações elétricas e hidráulicas ou vícios ocultos.

As descrições, conclusões e comentários sobre o bem avaliado se baseiam nos dados colhidos “in loco” e através de documentos subsidiários cedidos para a elaboração do trabalho.

Este trabalho está restrito ao campo da engenharia de avaliações. Não realizamos análises de documentação nem pesquisas cartoriais que comprovem aspectos legais quanto ao direito de propriedade, posse, hipotecas, execuções, etc.

Todas as informações obtidas do Cliente ou de terceiros e reproduzidas neste relatório foram consideradas como fidedignas.

O valor buscado será o de mercado, a ser calculado pelo método mais adequado de acordo com as características da propriedade. Para tal, o presente trabalho foi desenvolvido em conformidade com as normas da ABNT, segundo as NBR-14653-1/2011 e NBR-14653-2/2011, buscando a apuração, de resultados com o Grau de Fundamentação 2.

O estudo assim definido será desenvolvido a seguir, em acordância com os dados obtidos junto aos documentos disponíveis quando de sua elaboração.

Conceitualmente o trabalho partirá do plano geral- Região/Localidade -para o específico- a propriedade propriamente dita- sempre que a análise desta abrangência regional for fator de importância para a definição de valor.

Para a ordenação dos resultados deste projeto, este volume foi dividido em 5 partes:

 Parte A: trata da apresentação geral da Região de localização do Objeto da Avaliação, baseada em comentários, mapas e fotos.

 Parte B: trata da descrição do Objeto da Avaliação.  Parte C: trata dos Critérios e Cálculos de Avaliação;

 Parte D: apresenta a conclusão da avaliação e a Chancela da EMBRAP/PRAXIS;

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PARTE A - LOCAL

A.1 - IDENTIFICAÇÃO SITUACIONAL DA PROPRIEDADE:  Endereço: Rua Jaúna, 81-Fundos, apto. 201.

 Trecho/Quadra: meio de quadra.

 Bairro: Vila Valqueire.  Município: Rio de Janeiro.  Estado: RJ.

A.2 - LOCALIZAÇÃO NOS MAPAS (em escalas progressivamente maiores):

À esquerda, o ponto vermelho identifica Vila Valqueire dentro do espaço municipal.

Na figura inferior, observamos, com mais detalhe, a localização do imóvel (marcado em amarelo). Nessa figura pode-se constatar que o imóvel avaliando fica no setor norte do Bairro, junto de sua divisa com o bairro de Bento Ribeiro.

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218.15220-F 40 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 4 A.3. CONSIDERAÇÕES SOBRE A REGIÃO

Vila Valqueire faz parte da história de Jacarepaguá, por ser um dos seus limites. Essa região, no passado, foi um engenho denominado Valqueire.

A urbanização do local teve início em 1927, por intermédio de uma empresa imobiliária, que arruou e loteou as terras dessa situação, dando nomes de flores às suas ruas. O bairro, em que veio a ser transformado, continuou com o título do engenho: Valqueire.

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Vila Valqueire é localidade com grande índice populacional, com vários prédios de apartamentos apesar de ainda existirem, em maioria residências unifamiliares. Comércio em franco desenvolvimento, agências bancárias sendo instaladas e linhas de ônibus ligando-a ao centro da cidade e à periferia.

O bairro começou a tomar a forma que conhecemos a partir das décadas de 1950/60, com a abertura e urbanização de ruas e a conseqüente concentração comercial, em torno da Estrada Intendente Magalhães. O progresso que hoje observamos veio a reboque do desenvolvimento mais recente da região de Jacarepaguá, carreado pela explosão de ocupação da Barra e Recreio.

Um problema do bairro, assim como de toda a região, é a falta de opções de lazer para atender uma população que cresce constantemente e que é obrigada a se deslocar para bairros próximos em busca de cinemas, parques, restaurantes, etc.

Como pontos positivos, apontamos que os setores marginais às vias principais também apresentam plena infraestrutura urbana: vias pavimentadas, iluminação pública e domiciliar, rede de abastecimento de água potável, rede de drenagem pública de águas pluviais, esgotos sanitários domiciliares, energia elétrica, telefones, etc. São disponíveis também equipamentos comunitários públicos, como escolas e serviços de atendimento médico, além de comércio, rede bancária e transporte coletivo.

Estes fatores têm atraído os empreendedores: nota-se uma grande substituição das residências unifamiliares da primeira geração do bairro por condomínios verticais multifamiliares, principalmente nas vias secundárias. O mercado imobiliário tem-se mostrado ativo, com liquidez razoável, de forma geral, principalmente para imóveis novos. A ocupação ainda é bastante irregular, com grandes alternâncias de padrões. Nas áreas periféricas do bairro se encontram núcleos favelados, em setores onde a valorização é baixa.

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218.15220-F 40 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 6 A.5 - O TRECHO:

O imóvel avaliando está situado no extremo leste do bairro, próximo da Praça Seca, num setor de topografia ondulada e com ocupação mais popular.

Este setor é fundamentalmente residencial uni e multi-familiar, de classe média baixa. A área é totalmente urbanizada e dispõe de todos os equipamentos urbanos existentes na cidade. O padrão geral é regular, com logradouros com regular estado de limpeza e arborização. Algumas vias possuem guaritas com controle de acesso.

A.5 - O LOGRADOURO DE SITUAÇÃO:

O imóvel referenciado tem endereço registral pela Jaúna. Trata-se de via interna do bairro, em aclive e sem saída. O acesso é protegido por guarita de controle.

 Perfil no trecho: via com uma pista asfaltada, que funciona em regime de mão dupla de direção de tráfego.

 Características ocupacionais e de meio-ambiente: via residencial uni e multifamiliar de classe média, com conotação popular.

 Drenagem pluvial e esgotos sanitários: canalizados; água: canalizada;  Gás: canalizados.

 Telefones.

 Transportes coletivos: pontos de ônibus no local.

 Comércio: no local, com grande movimento de pedestres e veículos; Bancos: no local. A foto abaixo mostra o trecho do logradouro.

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PARTE B - O IMÓVEL AVALIANDO

B.1 – CARACTERIZAÇÃO GERAL DO IMÓVEL:

Trata-se de um apartamento componente de prédio situado nos fundos do terreno 81 do logradouro. Este prédio pode ser visto na foto abaixo, destacado em vermelho;

B.2 - O TERRENO/DESCRIÇÃO - LOTE 13 DO PAL 21906 (parte): De acordo com a matrícula 202786 do RGI, o terreno apresenta:

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218.15220-F 40 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 8 PAL 21906 (PARTE)

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(10)

218.15220-F 40 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 10 B.3 - BENFEITORIAS:

Não foi possível verificação das características internas e externas da unidade, pois a mesma se localiza nos fundos do lote.

Serão consideradas na avaliação os dados gerais e predominantes das edificações residenciais da vila. Idade Aparente: 20 anos

Vida útil: 70 anos

Estado de Conservação: Regular (2,0 – c), conforme tabela de Ross-Heideck.

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PARTE C - AVALIAÇÃO

C.1. PREMISSAS:

No presente caso, adotamos o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos de elementos comparáveis, constituintes de amostra, sendo que esta, preferencialmente, deve apresentar características mais semelhantes possíveis às do bem avaliando, com fontes de informação identificada e diversificada, e de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação.

Os dados disponíveis são analisados e comparados aos do imóvel a avaliar. Esta comparação impõe o cômputo de diversos fatores, alguns de ordem conceitual e subjetiva. Os fatores de ajuste adotados para homogeneizar as amostras colhidas em pesquisa servem para corrigir distorções quanto à confiabilidade das amostras, quanto à sua localização, tamanho de testada ou área, profundidade do lote, padrão construtivo, estado de conservação, ponto comercial, existência de equipamento urbano, etc.

A aplicação de um ou mais desses fatores irá variar de acordo com o que indicar a análise de cada caso e objetivará, sempre, equiparar as amostras à realidade da propriedade avalianda.

C.1.1 – FATORES DA HOMOGENEIZAÇÃO Fator de Fonte - Oferta.

Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 10%, para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos.

Fator de Local (Transposição)

Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices determinados de acordo com a sensibilidade do avaliador para o local.

Localização (Ft): expressa as diferentes localidades do ponto de vista comercial.

Ft = Setor Urbano(avaliando)/Setor Urbano (elemento), onde Setor Urbano é obtido por meio da Planta de Valores publicada pela Prefeitura do Rio de Janeiro-RJ.

http://www2.rio.rj.gov.br/smf/siam/logradouro.asp

Fator Área

Para homogeneização dos elementos comparativos no que se refere à área que apresentam foi utilizado o fator de área em conformidade com as prescrições do “Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações”, de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini:

Fa = (área de elemento pesquisado/área do avaliando)n_{, onde}

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218.15220-F 40 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 12 Para a análise da topografia foram utilizados índices determinados pelo IBAPE para o avaliando e os elementos de referência, aplicados ao modelo segundo expressão abaixo:

Topografia Depreciação Fator

Terreno Plano 0% 1,00 Declive até 5% 5% 0,95 Declive de 5% até 10% 10% 0,90 Declive de 10% até 20% 20% 0,80 Declive acima de 20% 30% 0,70 Em aclive até 10% 5% 0,95 Em aclive até 20% 10% 0,90 Em aclive acima de 20% 15% 0,87 Abaixo do nível da rua até 1,00 m 0% 1,00 Abaixo do nível da rua de 1,00m até 2,50m 10% 0,90 Abaixo do nível da rua de 2,50m até 4,00m 20% 0,80 Acima do nível da rua até 2,00m 0% 1,00 Acima do nível da rua de 2,00m até 4,00m 10% 0,90

Fator Depreciação

Para consideração da depreciação do imóvel foi utilizado o critério de Ross/Heideck que leva em conta o estado de conservação em que apresenta a edificação, a sua vida útil e a sua idade.

Neste método, o fator de depreciação física K é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, na primeira coluna a idade em percentual de vida útil provável (I/V) e, na primeira linha, o estado de conservação do imóvel. Obtido o fator K resultante da tabela de Ross-Heidecke, o percentual da depreciação física (Fd) a ser aplicado resulta da equação abaixo:

Fd = 0,20 + {[(100-K)/100] x 0,80}

Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela - construção, este valor será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de venda de imóveis comerciais.

Fdep = (FdepAVA / FdepCOMP) onde:

 Fdep: Fator Depreciação

 FdepAVA: Fator Depreciação correspondente ao Imóvel Avaliando

 FdepCOMP: Fator Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo

TABELA - VIDA REFERENCIAL X VALOR RESIDUAL

CLASSE TIPO PADRÃO

20 SIMPLES 60 20 ECONOMICO 60 20 SUPERIOR 60 20 MÉDIO 60 COMERCIAL GALPÕES 20 LUXO 50 20 APARTAMENTO FINO 50 ESCRITÓRIO 20 SUPERIOR 60 20 MÉDIO 60 20 SIMPLES 70 20 ECONOMICO 70 20 LUXO 50 20 FINO 50 5 10 0 0

VIDA REFERENCIAL VALOR RESIDUAL

(ANOS) (%) RESIDENCIAL BARRACO RÚSTICO SIMPLES RÚSTICO PROLETÁRIO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR ECONÔMICO LUXO 60 60 70 70 70 70 60 60 CASA 20 20 20 20 20 20 20 20 FINO 20 SIMPLES 60 20 60 RÚSTICO 20 SUPERIOR 80 20 80 MÉDIO

(13)

Fator Padrão

Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com a seguinte fórmula:

Fpc = (PdAVA / PdCOMP) onde:

 Fpc: Fator Padrão Construtivo

 PdAVA: Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando

 PdCOMP: Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo

Os valores para PdAVA e PDCOMP são definido conforme critério do avaliador utilizando os dados da literatura disponibilizados pelo IBAPE após estudos na área, conforme relacionados na imagem abaixo:

IBAPE / SP

CLASSE TIPOLOGIA CONSTRUTIVA

PADRÃO

CONSTRUTIVO INTERVALO DE VALORES

Mínimo entre Médio entre Máximo

1.1.1- Padrão Rústico 0,060 0,075 0,090 0,105 0,120 1.1.2- Padrão Simples 0,132 0,144 0,156 0,168 0,180 1.2.1- Padrão Rústico 0,360 0,390 0,420 0,450 0,480 1.2.2- Padrão Proletário 0,492 0,534 0,576 0,618 0,660 1.2.3- Padrão Econômico 0,672 0,729 0,786 0,843 0,900 1.2.4- Padrão Simples 0,912 0,984 1,056 1,128 1,200 1.2.5- Padrão Médio 1,212 1,299 1,386 1,473 1,560 1.2.6 -Padrão Superior 1,572 1,674 1,776 1,878 1,980 1.2.7- Padrão Fino 1,992 2,214 2,436 2,658 2,880 1.2.8 -Padrão Luxo 1.3.1-Padrão Econômico 0,600 0,705 0,810 0,915 1,020

1.3.2-Padrão Simples Sem elevador 1,032 1,149 1,266 1,383 1,500

Com elevador 1,260 1,365 1,470 1,575 1,680

1.3.3-Padrão Médio Sem elevador 1,512 1,629 1,746 1,863 1,980

Com elevador 1,692 1,809 1,926 2,043 2,160

1.3.4-Padrão SuperiorSem elevador 1,992 2,109 2,226 2,343 2,460

Com elevador 2,172 2,289 2,406 2,523 2,640

1.3.5-Padrão Fino 2,652 2,859 3,066 2,853 2,640

1.3.6-PadrãO Luxo

2.1.1-Padrão Econômico 0,600 0,690 0,780 0,870 0,960

2.1.2-Padrão Simples Sem elevador 0,972 1,089 1,206 1,323 1,440

Com elevador 1,200 1,305 1,410 1,515 1,620

2.1.3-Padrão Médio Sem elevador 1,452 1,554 1,656 1,758 1,860

Com elevador 1,632 1,734 1,836 1,938 2,040

2.1.4-Padrão SuperiorSem elevador 1,872 1,959 2,046 2,133 2,220

Com elevador 2,052 2,169 2,286 2,403 2,520 2.1.5-Padrão Fino 2,532 2,799 3,066 3,333 3,600 2.1.6-Padrão Luxo 2.2.1- Padrão Econômico 0,240 0,300 0,360 0,420 0,480 2.2.2- Padrão Simples 0,492 0,609 0,726 0,843 0,960 2.2.3- Padrão Médio 0,972 1,149 1,326 1,503 1,680 2.2.4- Padrão Superior 3.1.1- Padrão Simples 0,060 0,090 0,120 0,150 0,180 3.1.2- Padrão Médio 0,192 0,219 0,246 0,273 0,300 3.1.3- Padrão Superior 0,312 0,384 0,456 0,528 0,600

ESPECIAL GRUPO 3.1 COBERTURA

Acima de 1,69 Acima de 3,61

GRUPO 2.2 GALPÃO

VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS

RESIDENCIAL GRUPO 1.1 BARRADO GRUPO 1.2 CASA Acima de 2,89 GRUPO 1.3 APARTAMENTO Acima de 3,49 COMERCIAL SERVIÇO INDUSTRIAL GRUPO 2.1 ESCRITÓRIO . Fator Vaga

Este fator refere-se a quantidade de vagas, sendo atribuído um percentual de acréscimo ou desconto 15% dependendo da diferença de vaga entre o avaliando e as pesquisas.

Fator Outros

Quando observadas outros características próprias dos elementos utilizados na avaliação que interferem diretamente na formação do valor final, é utilizado um fator extra, no caso o “fator outros”, para alinhar tais características.

C.1.2. NÍVEL DE FUNDAMENTAÇÃO:

É importante, também, enfatizar, que o presente trabalho será desenvolvido através dos procedimentos matemáticos recomendados pelas NBR-14653- Parte 1 (

Procedimentos gerais)

/Parte 2 (

Imóveis

urbanos)

da Associação Brasileira de Normas Técnicas buscando a apuração de resultados com o nível de

(14)

218.15220-F 40 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 14 C.2 - PESQUISA DE MERCADO:

C.2.1 - VALOR VENAL/RELAÇÃO DE ELEMENTOS DA AMOSTRA

Data:

UF:

Área construída (m²): Apoio/Edícula: Total:

Área terreno (m²):

Nº dorm. Nºsuíte 1 N.º vagas

Status

Data:

UF:

Status

Data:

UF:

Status

Data:

UF:

Status

Data:

UF:

Status dez/18 dez/18 dez/18 dez/18 dez/18 c 15 NÃO Idade:

Bairro: VILA VALQUEIRE Cidade: RIO DE JANEIRO

VILA VALQUEIRE 20,00 Testada: 3 180,00 189,00

Endereço: Rua Santa Genoveva

Obs.: ZR3 - IAT: 3,0 ; Gabarito: 3 pavimentos

Empreendimento: 3.703,70 R$ 4 Bairro: Empreendimento:

Endereço: Rua Namur lado nº 266

RIO DE JANEIRO Cidade:

R$/m² construído R$ 3.131,31 A VENDA

Terreno Plano Esquina:

3 0

ZR3 - IAT: 3,0 ; Gabarito: 3 pavimentos Preço de venda

Obs.:

Fonte/ telefone:

Tipo: Casa Médio Padrão de construção: 1,473

Obs.: Casa dentro de condomínio; ZR3 - IAT: 3,0 ; Gabarito: 3 pavimentos

198,00

3

620.000,00 R$

Bairro: RIO DE JANEIRO

Preço de venda

Obs.: ZR3 - IAT: 3,0 ; Gabarito: 3 pavimentos

Empreendimento: Rua Tejó 45

RJ Visão adm de Imóveis:(21) 2135-4061

Casa Médio 3 Preço de venda Setor Urbano: 775,9800 4 Estado de conservação Endereço: Tipo:

Tipo: Casa Simples Padrão de construção:

A VENDA RJ NÃO Fonte/ telefone: Padrão de construção: Preço de venda 1475,0600 Topografia:

Fonte/ telefone: Idade:

Obs.: Preço de venda Setor Urbano: R$/m² construído R$ 2.250,00 Endereço: 899,2400 Padrão de construção: c 200,00 200,00

Casa Simples 1,056 Estado de conservação

Rua Jaúna 81- casa 101

RJ

Cidade: RIO DE JANEIRO

20 Felix: (21) 98767-4646 Idade: 20 Fonte/ telefone: RJ VILA VALQUEIRE Bairro: Tipo: NÃO Esquina: Terreno Plano 450.000,00 R$

Tipo: Casa Simples Padrão de construção: 1,056 Estado de conservação c

3

111,00 111,00

Endereço: Rua Ouro Branco 707

RJ c 30 Estado de conservação VILA VALQUEIRE Fonte/ telefone: Bairro: Cidade: Terreno Plano Setor Urbano: R$/m² construído A VENDA RF imóveis:(21) 2453-6372 Topografia: 1,212 1,2 Setor Urbano: 700.000,00 R$ R$/m² construído 2.222,22 R$ c 10 AGRIO:(21) 3265-0800 R$/m² construído 1 947,4000 Setor Urbano: 1095,2500 Vanda: (21) 2401-8296 VILA VALQUEIRE 1

Testada: Esquina: NÃO

Topografia: Testada: A VENDA Terreno Plano 180,00 300.000,00 R$ 189,00 Testada: ZR3 - IAT: 3,0 ; Gabarito: 3 pavimentos

Empreendimento: 2.702,70 R$ Idade: RIO DE JANEIRO NÃO Testada: 198,00 400.000,00 R$ A VENDA Topografia: Cidade: Esquina: Esquina: Idade: Estado de conservação

Elemento Comparativo 1 URL:

12,00 Empreendimento:

Elemento Comparativo 3https://www.zapimoveis.com.br/superdestaque/venda+casa-de-condominio+4-quartos+vila-valqueire+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+189m2/ID-19652050/?__zt=ad%3aaURL:

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa-de-condominio+3-quartos+vila-valqueire+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+180m2/ID-13905689/?paginaoferta=2&__zt=ad%3aa Topografia: Terreno Plano

(15)

Data:

UF:

Status

Obs.:

3.305,79 R$

NÃO Esquina:

Valor anterior: R$ 450.000,00; ZR3 - IAT: 3,0 ; Gabarito: 3 pavimentos

3 1 Setor Urbano: 899,2400

Preço de venda R$ 400.000,00 R$/m² construído

B

A VENDA

121,00 121,00

Testada: Topografia: Terreno Plano

RJ

Fonte/ telefone: edílson:96829-2781 Idade: 10

Tipo: Casa Médio Padrão de construção: 1,386 Estado de conservação

Bairro: VILA VALQUEIRE Cidade: RIO DE JANEIRO

Empreendimento:

Endereço: Rua Jaúnas 131

dez/18

C.2.2 - LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS DA AMOSTRA

C.3 - CÁLCULOS/HOMOGENEIZAÇÃO/RESULTADOS

Corpo Principal: Apoio/Edícula:

Aval. 0,00 73 0,834 899,2400 10,00 1,00 1,0 -Corpo Principal: 200,00 Apoio/Edícula: 0,00 Corpo Principal: 111,00 Apoio/Edícula: 0,00 Corpo Principal: 189,00 Apoio/Edícula: 0,00 Corpo Principal: 180,00 Apoio/Edícula: 0,00 Corpo Principal: 198,00 Apoio/Edícula: 0,00 0,740 1475,0600 20,00 0,834 1095,2500 0,00 0,90 R$ 300.000,00

Setor Urbano Preço Pedido

(R$) Oferta Topografia Testada 0,90 R$ 450.000,00 Nº Área Terreno (m²) 2 3 899,2400 12,00 0,00 0,00 0,00 0,918 775,9800 1,00 0,834 5

Rua Santa Genoveva 4 Rua Tejó 45 0,90 1 0,00 0,00 R$ 700.000,00 0,00 0,90 R$ 620.000,00 Endereço

Rua Jaúna 81- casa 101

Rua Namur lado nº 266

Rua Ouro Branco 707

Rua Jaúnas 81, casa 201

Área Construída (m²) Dep. 1,00 0,881 R$ 400.000,00 1,00 1,00 1,00 947,4000 0,00 0,90 ✖

(16)

218.15220-F 40 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 16 Local. Área Deprec. Padrão Vagas Topografia Testada Profundidade Esquina Outros Fator

Acumulado Aval. - 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 - -Unitário médio R$ 2.716,83 24,91% 19,18% 24,02% 16,12% 18,56% 18,56% 18,56% 18,56% 18,56% 18,56% R$ 2.324,74 R$ 2.324,74 R$ 2.432,43 0,8210 1,0538 0,8748 R$ 2.127,93 R$ 2.127,93 R$ 2.296,88 R$ 2.296,88 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Unit.Saneado (R$/m²) Unitário do Terreno (R$/m²) 1,0000 1,0000 1,1343 1,0000 1,0000 1,0000 0,8867 1,0000 1,0000 0,7429 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0652 1,0000 1,0000 Fatores de Ajustes Unit.Homg (R$/m²) 1,0000 1,1343 R$ 2.025,00 0,7182 1,0000 1 1,0000 1,1270 0,8800 1,0000 1,0000 R$ 2.585,62 R$ 2.476,42 R$ 2.476,42 0,9492 R$ 2.585,62 1,0000 0,9175 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 5 1,1588 1,1328 1,0000 1,0000 R$ 2.975,21 6 Nº 1,0000 1,1194 1,0000 1,0000 R$ 2.136,83 R$ 2.136,83 1,0000 1,0000 1,0000 0,7169 R$ 2.818,18 R$ 3.333,33 1,0000 1,0000 0,7619 1,0000 1,0000 1,0000 0,8911 0,6096 1,1263 4 2 3 1,0000 0,9469 0,8713 1,0000 0,9089

Casa 73,00 Casa Simples 70 20 1,056

- 0

Edificações Vida Útil Idade Estado de Conservação

c

Padrão de Acabamentos Topografia

Área Construída Tipo de Edificação

Terreno Plano 2.464,08 5,99% 2.185,39 -5,99% 8,76% 11,99% 5 1,53 5 203,65 1.627,32 2.324,74 Número de elementos saneados

2.324,74 Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²)

Nível de precisão 504,14 Limite Superior (R$/m²) (+30%) SANEAMENTO Coeficiente de Variação 18,56% 5 Limite Superior (R$/m²) Limite Inferior (R$/m²) DADOS INICIAIS Número de elementos

Unitário Médio Saneado (R$/m²) Desvio Padrão Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 3.022,16 Número de elementos HOMOGENEIZAÇÃO 2.716,83

Unitário Médio Saneado (R$/m²) Desvio Padrão Coeficiente de Variação t de Student 169.705,75 Área Construída(m²) Unitário (R$/m²) 73,00 Valor de Mercado (R$) 2.324,74 FORMAÇÃO DE VALOR 170.000,00 R$ VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$)

2.191,78

Unitário (R$/m²) 2.465,75 Valor Venal Máximo de Mercado R$ 180.000,00

LIMITE DE VALORES

Valor Venal Mínimo de Mercado R$ 160.000,00 Unitário (R$/m²)

Devido as características do objeto avaliado no presente trabalho adotaremos o valor central do intervalo, definindo o valor venal de mercado em R$ 169.705,75, que arredondaremos para R$ 170.000,00.

C.4. VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

No caso de uma liquidação forçada, este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço de tempo, em uma situação de baixa demanda e alta oferta.

(17)

Desta forma, os valores de liquidação para venda conduzem sempre a um valor abaixo do valor de mercado, pois é transgredida uma das principais condições de mercado do bem que é a sua velocidade de venda.

De acordo com pesquisa realizada junto aos corretores do mercado imobiliário da região, definimos o tempo aproximado em que o mercado absorveria o imóvel e calculamos conforme planilha abaixo:

VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Despesas Fixas

IPTU 0,03% sobre o valor do imóvel ao mês

Manutenção 0,00% sobre o valor do imóvel ao mês

Administração 0,00% sobre o valor do imóvel ao mês

Condomínio 0,15% sobre o valor do imóvel ao mês

TOTAL 0,18% sobre o valor do imóvel ao mês

Despesas Financeiras

Taxa SELIC : 6,50% ao ano

Inflação ( IPCA 12 MESES ): 4,56% ao ano

COP = [ ( 1,00 + Tx CDB / 1,00 + Inflação ) – 1,00 ) ] COP = 1,8554% ao ano

COP = ( 1,00 + COP ao ano) ^ 1/12 – 1

COP = 0,1533% ao mês

Despesas Totais

Despesas Totais ( DT ) = Despesas Financeiras + Despesas Fixas DT =[ ( 1,00 + COP ) x (1,00 + Desp.Fixas ) - 1,00 ]

DT = 0,3336%

Taxa de Atratividade

TxA = 92,0000%

CÁLCULO DO VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (VLF) i = 0,3336% = DT VF = -136.000,00 n = 48 meses VLF =[(VF) / ( 1,00 + i ) ^ n] TxA VLF = VLF arred. = Redução = 37%

ao mês sobre o valor do imóvel

Adicional às despesas totais aplicadas sobre o valor do imóvel será considerada também uma taxa de atratividade do mesmo. Esta reflete a receptividade do imóvel dentro da região em que está inserido.

sobre o valor do imóvel após as despesas totais

Valor total calculado a partir do Limite inferior do Intervalo do Campo de Arbítrio

velocidade de venda ( tempo médio de absorção pelo mercado)

R$ 106.635,37 R$ 107.000,00

Assim, as despesas fixas consideradas para o cálculo da liquidez serão as que incidem no tempo de venda no mercado, após a absorção do imóvel pela instituição, e passam a ser: despesas fixas (Correção de problemas; ITBI; Despesas Cartoriais; Administração; IPTU, Condomínio).

Com isto, definimos o tempo aproximado em que o mercado absorveria o imóvel e descontamos do valor as despesas que incorrerão ao longo deste tempo.

Tempo de absorção: 48 meses (cenário pessimista – velocidade de venda) Taxa de desconto: 0,3336 % (despesas totais)

(18)

218.15220-F 40 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 18 C.5 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO:

Foi atingido o grau de Fundamentação II e Precisão III, conforme quadro abaixo:

TABELA 3 DO ITEM 9 DA ABNT 14.653 – GRAU DE FUNDAMENTAÇÂO

Item Descrição Pontu _ação _III Grau _II _I 1 Caracterização do _{imóvel Avaliando} 2 Completa quanto a todas _{os fatores analisados} Completa quanto aos fatores utilizados no

tratamento Adoção de situação paradigma 2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 2 12 5 3

3 _{dados de mercado}Identificação dos 3

Foi apresentado informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do

laudo.

Foi apresentado informações relativas a todas as características dos dados analisadas

Foi apresentado informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 4 Intervalo admissível de ajuste para cada

fator e para o conjunto de fatores

2 0,80 a 1,25 0,5 a 2,00 0,40 a 2,50 Total pontuação atingida 09 Itens obrigatórios atingidos: 2 e 4, no mínimo no grau II

Enquadramento:

TABELA 4 DO ITEM 9 DA ABNT 14.653 – GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II

Graus III II I

Pontos Mínimos 7 5 3

Itens Obrigatórios no

grau correspondente 2 e 4, com os demais no mínimo no grau III 2 e 4, no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I

Amplitude do Intervalo de Confiança 11,99%

TABELA 5 DO ITEM 9 DA ABNT 14.653 – GRAU DE PRECISÃO III

Descrição _III Grau _II _I

Amplitude do Intervalo de confiança de 80 %

(19)

D – CONCLUSÃO

Definimos em R$ 170.000,00 o valor venal de mercado e em R$ 107.000,00 o valor de liquidação forçada aplicáveis ao apartamento 201 do prédio situado à Rua Jaúna, Vila Valqueire, Rio de Janeiro (RJ)

Para a obtenção destes valores foram usadas as técnicas que, a nosso ver, eram as mais indicadas no presente caso, de acordo com as premissas e cenário adotados. Por outro lado, a propriedade foi considerada como inteiramente livre e desembaraçada de todo e qualquer ônus ou restrição, nesta data.

Este trabalho foi realizado pela Equipe Técnica do Departamento de Avaliações da EMBRAP/Praxis.

Para quaisquer esclarecimentos adicionais, colocamo-nos à sua inteira disposição.

(20)

PARTE E - ANEXOS:

I-FOTOS

(21)

(22)

II-DOCUMENTOS

(23)

ANEXO I

DO NORMATIVO SARB 014/2014

__________________________________________________________ LIC - LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS

(para esclarecimentos consultar os Anexos III e IV)

O LIC é um documento resultante das observações visuais do arquiteto ou engenheiro de avaliações quando da sua vistoria ao imóvel, solicitado nos laudos de avaliações para garantias bancárias. Não se trata, portanto, de uma confirmação ou de um diagnóstico ambiental, que poderão ser solicitados pelo Banco caso necessário.

DATA DA VISITA: 06/12/2018

1. DADOS GERAIS DO IMÓVEL

1.1. Identificação do Imóvel: Casa residencial

1.2. Endereço: Rua Jaúnas 81, casa 201 Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ

1.3. Uso atual do imóvel: Residencial Uso pretendido: Residencial

1.4. Coordenadas Geográficas: 22°53'31.21"S 43°21'40.17"O

1.5. Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e/ou passado do imóvel, conforme disponibilidade, no Anexo I.

2. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO

2.1. O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo).

X Não  Sim  Não existe lista pública de áreas contaminadas

Citar as fontes consultadas:

Órgão Ambiental Estadual: INEA/RJ

Órgão Ambiental Municipal:___________________________________________________________ Nota: Caso a resposta seja “sim”, favor pular para o item 7, indicando “sim” na pergunta 7.1. 2.2. Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia.

 Não  Sim. Que tipo? __________________________ Quando? _____________________

2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo).

X Não  Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança?____________________________

___________________________________________________________________________________  Não existe lista pública de áreas contaminadas

(24)

218.15220-F 40 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 24 3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO

3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe:

Passado Presente Ocorrências no imóvel

  Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto.

  Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços

de monitoramento.

 

Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?

  Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores

(bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos?

  Corpos d’água (rio, poço, lago, lagoa).

Se poço de água, possui outorga?  Sim  Não

  Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água.

  Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias

químicas, odor de gás e/ou combustível.

  Outros. Descrever:__________________________________ _______________________________________________________ _______________________________________________________ __________________________________________ Fontes de Informação: Vistoria no local.

Observações e/ou justificativa:

_____________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________ ____________________________________________________

3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, etc.?

* Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para áreas industriais considera-se como entorno o raio de 100 metros m a partir dos limites do imóvel.

Caso afirmativo, indicar:

Não.________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________

(25)

3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como:

Existe Informação não _acessível Atividade

  Indústrias. Quais?___________________________________

__________________________________________________

  Mineradora. Qual?__________________________________

__________________________________________________

  Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de

combustível.

  Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia,

tinturaria.

  Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário,

ferro-velho ou cemitério.

  Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos:_______ _____________________________________________________ _______________________________________________

 

Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de

substâncias tóxicas. Se sim, que

tipo?_____________________________________________ _____________________________________________________ _______________________________________________   Outros. _____________________________________________________Descrever:__________________________________ _______________________________________________ Fontes de Informação: Vistoria no local.

Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina mecânica, etc.?

Não.

_____________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________ ____________________________________________________

(26)

218.15220-F 40 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 26 4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL

4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins:

Passado Presente Uso do imóvel

  Indústrias. Quais?________________________________

_______________________________________________

  Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de

combustível.

  Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia,

tinturaria.

  Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário,

ferro-velho ou cemitério.

  Armazenamento resíduos:__________________________________________de resíduos. Descrever ____________________________________________

 

Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou

detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que

tipo?________________________________

_______________________________________________

  Hospital Descrever:_________________________________________ou outro serviço de saúde. ____________________________________________

  Comércio. Que tipo: _____________________________

_______________________________________________

 X Outros. Descrever: Residência

Fontes de Informação: Observadas no local.

____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ________________________________________________________

5 Informar quais fontes de consulta e documentos foram utilizados como base para a elaboração deste levantamento:

INEA/RJ e vistoria no local.

________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________

(27)

6 PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES

6.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 5, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados.

6.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo Banco.

6.3 Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais.

7 RESUMO:

7.1 Indícios de Contaminação no Imóvel: X Não  Sim

 Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: ____________________

___________________________________________________________________________________

7.2 Indícios de Contaminação na Vizinhança: X Não  Sim

 Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: ______________________________ ___________________________________________________________________________________

Paulo Tabah de Almeida Praxis Avaliação Patrimonial Ltda

Nome do Responsável pelo preenchimento Nome da Empresa representada

__________________________________________ 0.393.0610001-91

(28)

218.15220-F 40 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 28 ANEXO II

DO NORMATIVO SARB 014/2014

Foto aérea e/ou imagem de satélite do imóvel (presente e/ou passado), conforme disponibilidade.

2018