EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS - SP.

(1)

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS - SP. AUTOS Nº: 0311781-54.2006.8.26.0577

CLASSE - ASSUNTO: FALÊNCIA DE EMPRESÁRIOS, SOCIEDADE EMPRESÁRIAIS, MICROEMPRESAS E EMPRESAS DE PEQUENO PORTE – AUTOFALÊNCIA

FALIDA: TECTELCOM TÉCNICA EM TELECOMUNICAÇÕES LTDA

EMERSON OLIVEIRA RIBEIRO DE SOUZA, Engenheiro, dando por

terminados seus estudos, diligências e vistoria, vem, apresentar suas conclusões, expressas no seguinte LAUDO AVALIATÓRIO para o seguinte imóvel localizado na: RUA ESTÁCIO JOSÉ DO NASCIMENTO, Nº 401,

JARDIM LIMOEIRO – SÃO JOSÉ DOS CAMPOS – SP.

Termos em que, P. Deferimento.

São Paulo, 19 de março de 2.021.

(Assinatura Digital)

EMERSON OLIVEIRA RIBEIRO DE SOUZA CREA/SP: 5.069.381.127

EVERTON OLIVEIRA RIBEIRO CREA/SP 5.069.567.154

(2)

SUMÁRIO

OBSERVAÇÕES PRELIMINARES ... 4 1.1. Âmbito da Perícia... 4 VISTORIA ... 4 2.1 Vistoria in Loco ... 4 2.2 Local ... 4

2.2.1. Características Gerais da Localização ... 4

2.2.2. Melhoramentos Públicos ... 7

2.2.3. Características Efetivas da Região ... 7

2.3 Do Imóvel ... 7

2.3.1. Terrenos ... 7

2.3.2. Benfeitorias ... 8

2.3.3. Benfeitorias Introduzidas no imóvel ... 8

CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO ... 19

CÁLCULOS AVALIATÓRIOS ... 26

4.1 Pesquisa de Mercado para imóveis residenciais ... 26

4.2.1 Cálculo do Valor do Imóvel ... 37

CONCLUSÕES... 40

(3)

RESUMO

TABELA 1: Valor de mercado do imóvel descritos nas Matrículas nº(S) 42.611, 85.222, 85.223, 85.224, 85.225, 85.226, 85.227, 85.228, 85.229, 85.230, 85.231 e 85.232, do Cartório de Registro de São José dos Campos.

VALOR DO IMÓVEL

R$ 23.300.000,00

(Vinte e três milhões e trezentos mil reais)

VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

R$ 18.700.000,00

(4)

OBSERVAÇÕES PRELIMINARES

1.1. Âmbito da Perícia

O presente laudo tem por escopo determinar o valor de mercado do imóvel, conforme respeitável despacho de fls.:

“(...) avaliação do imóvel (...)”.

Imóvel situado na Rua Estácio José do Nascimento, nº 401, Jardim Limoeiro, São José dos Campos – Sp. Está matriculado sob nº(s) 42.611, 85.222-85.232, do Cartório de Registros de Imóveis de São José dos Campos.

VISTORIA

2.1 Vistoria in Loco

Para coletar todos os subsídios necessários à elaboração de seu laudo, o vistoriador, quando da vistoria do imóvel, objeto da lide, dirigiu-se ao seguinte endereço: agendada para o dia 16 de fevereiro de 2.021, às 9:00 horas.

2.2 Local

2.2.1. Características Gerais da Localização

(5)

✓ Rua Estácio José do Nascimento, nº 401, Jardim Limoeiro, São José dos Campos - SP, no quarteirão completado pelas vias: Rua Corifeu de Azevedo Marques, Rodovia Presidente Dutra e Avenida Dr. João Batista Soares de Queiroz. O imóvel está matriculado, sob nº(s) 42.611, 85.222, 85.223, 85.224, 85.225, 85.226, 85.227, 85.228, 85.229, 85.230, 85.231 e 85.232, do Cartório de Registro de São José dos Campos.

FIGURA 1: Vista do local da vistoria. A reprodução do mapa oficial da cidade,

(6)

FIGURA 2: Foto aérea capturada através do Google Earth, a seguir, ilustra a

localização do imóvel.

(7)

2.2.2. Melhoramentos Públicos

Os locais são servidos pelos seguintes melhoramentos públicos: pavimentação asfáltica, guias, sarjetas, água, energia elétrica, telefone, correio, coleta de lixo, transporte coletivo próximo, escola.

2.2.3. Características Efetivas da Região

O local apresenta características de uso misto, residencial e comercial. Está localizado no Jardim Limoeiro – São José dos Campos -SP.

A ocupação residencial é caracterizada casas, de padrão construtivo simples a médio, de acordo com a classificação constante no "ESTUDO DE EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA – 2.019". A ocupação comercial é caracterizada por bares, mercearias, mercados, oficinas mecânicas, lojas de produtos diversos, dentre outros, distribuídas ao longo do bairro.

2.3 Do Imóvel

2.3.1. Terrenos

Topografia: plana;

Condições no solo e superfície: firme e seco; Formato: regular;

(8)

2.3.2. Benfeitorias

Sobre o terreno do imóvel, acima descrito, encontra-se imóveis de uso industrial de padrão simples.

Como o imóvel está em estado de conservação e uso, segundo o “Estudo VALORES de EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS (2017/2019)”, enquadra-se na referência (G) – Estado da Edificação: Reparos Importantes.

A referida propriedade possui um padrão construtivo assimilável ao tipo “Galpão – Simples”, classificação está contida no “Estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – SP – 2017/2019”.

2.3.3. Benfeitorias Introduzidas no imóvel

Sobre o terreno do imóvel, acima descrito, encontra-se imóveis de uso industrial de padrão simples.

(9)

FOTO 2: Vista da fachada do imóvel, com entrada pela Rua Estácio José do Nascimento.

(10)

FOTO4: Vista da portaria de acesso ao imóvel avaliando.

(11)

FOTO 6:Vista interna da recepção do imóvel avaliando.

FOTO 7: Vista interna por outro ângulo da recepção do imóvel avaliando.

(12)

FOTO 8: Vista Detalhe da Rua interna do imóvel avaliando que dá acesso aos galpões fabril.

(13)

FOTO 10:Vista do heliponto.

(14)

FOTO 12:Vista interna do prédio administrativo.

(15)

FOTO 14: Vista das salas administrativas, construções pertencentes ao complexo industrial.

(16)

FOTO 16:Vista interna do galpão 1, por outro ângulo.

(17)

FOTO 18:Detalhe do refeitório.

(18)

FOTO 20:Vista interna das construções do galpão 3.

(19)

FOTO 22:Vista interna da manutenção.

CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

O referido trabalho representa a revisão das anteriores “Normas para Avaliação de Imóveis” e “Normas para Avaliação de Imóveis na Desapropriação” do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharias e está baseada na NBR 14653. A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comitê Brasileiro de Construção Civil (ABNT/CB–02), pela Comissão de Estudo de Avaliação na Construção Civil (CE–02:134.02).

Na presente avaliação, adotou-se o Método Direto, que define o valor de forma imediata através da comparação direta com dados de elementos assemelhados, constituindo-se em Método Básico.

(20)

Para a perfeita aplicação deste método, as características em que deve haver semelhança, basicamente estão relacionadas com os seguintes aspectos: localização, tipo de Imóvel, dimensões, padrão construtivo, idade e data da oferta.

Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.

Para a aplicação do Método Comparativo, será adotado o processo de homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir delas, se ajustam os valores comparativos, para adequá-los às condições do imóvel avaliando.

Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização, obedecendo aos seguintes fatores:

A) OFERTA: Dedução de 10% no preço das ofertas para

cobrir risco de eventual superestimativa por parte das ofertas (elasticidade dos negócios). No caso de transcrição, não haverá o referido desconto.

B) ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos

elementos comparativos, uma vez que os elementos coletados são contemporâneos à data base do laudo.

(21)

E) FATOR DE TRANSPOSIÇÃO: Transporte dos

elementos para o local da avaliação empregando índices locais publicados na Planta Genérica de Valores, editada pela Municipalidade de São Paulo.

C) PADRÃO CONSTRUTIVO: O valor da participação das

benfeitorias, que incide sobre o valor do imóvel, será determinado através dos parâmetros recomendados no Estudo realizado pelo Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP.

Os valores unitários médios, assim como os intervalos de valores relativos aos padrões construtivos, estão vinculados ao valor do H8-N do SINDUSCON, conforme figura 4.

(22)

(23)

D) DEPRECIAÇÃO PELO OBSOLETISMO DA CONSTRUÇÃO: Para o cálculo da depreciação da construção, será

empregada a adequação do Método Ross-Heidecke prevista no referido estudo, que combina as considerações da idade da edificação, com o tipo da construção e com o estado de conservação, através da seguinte fórmula:

Foc = R + K * (1 – R), onde:

R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na Tabela 2.

K = coeficiente de Ross/Heideck

TABELA2: Tabela de Vida Referencial e Valor Residual (R)

CLASSE TIPO PADRÃO REFERENCIAL VIDA

Ir (anos) VALOR RESIDUAL “R” (%) RESIDENCIAL BARRACO RUSTICO 5 0 SIMPLES 10 0 CASA RÚSTICO 60 20 PROLETÁRIO 60 20 ECONÔMICO 70 20 SIMPLES 70 20 MÉDIO 70 20 SUPERIOR 70 20 FINO 60 20 LUXO 60 20 APARTAMENTO ECONÔMICO 60 20 SIMPLES 60 20 MÉDIO 60 20 SUPERIOR 60 20 FINO 50 20 LUXO 50 20 COMERCIAL ESCRITÓRIO ECONÔMICO 70 20 SIMPLES 70 20 MÉDIO 60 20 SUPERIOR 60 20 FINO 50 20 LUXO 50 20 GALPÕES RÚSTICO 60 20 SIMPLES 60 20 MÉDIO 80 20 SUPERIOR 80 20 RÚSTICO 20 10

(24)

O estado de conservação da edificação será classificado segundo a graduação que consta na tabela 3.

TABELA3: Estado de conservação - Depreciação

Estado Depreciação (%)

a) Novo 0,00

b) Entre novo e regular 0,32

c) Regular 2,52

d) Entre regular e reparos simples 8,09

e) Reparos simples 18,10

f) Entre reparos simples e importantes 33,20

g) Reparos importantes 52,60

h) Entre reparos importantes e sem valor 75,20

i) Sem valor 100,00

O Fator “K” é obtido da tabela a seguir, mediante dupla entrada, onde: na linha entra-se com o número de relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação (Ie), e a vida referencial (Ir) relativo ao padrão dessa construção; na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conutiliza-servação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas no quadro anterior.

O estado de conservação da edificação será fixado em função das constatações em vistorias, observando-se o estado aparente em que se encontram: sistema estrutural, de cobertura, hidráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus revestimentos; pesando os seus custos para uma eventual recuperação.

(25)

TABELA 4: Estado de conservação Idade em % da vida referencial ESTADO DE CONSERVAÇÃO a b c d e f g h 2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,245 4 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243 6 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240 8 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237 10 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234 12 0,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,231 14 0,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,228 16 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225 18 0,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0,222 20 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218 22 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215 24 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0,211 26 0,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,207 28 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,204 30 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200 32 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196 34 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,192 36 0,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0,187 38 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183 40 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,179 42 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,174 44 0,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0,169 46 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165 48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160 50 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155 52 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,150 54 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,145 56 0,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0,140 58 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,134 60 0,520 0,516 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0,129 62 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,123 64 0,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,118 66 0,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0,112 68 0,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0,106 70 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,100 72 0,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0,094 74 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088 76 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0,082 78 0,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0,076 80 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,069 82 0,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063 84 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,056 86 0,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,050

(26)

92 0,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0,029 94 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022 96 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0,015 98 0,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0,007 100 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000

CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

4.1 Pesquisa de Mercado para imóveis residenciais

Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico de área que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisou-se junto a diversas empresas imobiliárias os valores ofertados para venda na mesma região geo-econômica e negócios efetivamente realizados. Da pesquisa efetuada obteve-se os elementos comparativos listados na sequência.

Os elementos coletados foram inseridos no programa “GeoAvaliar” desenvolvido com base nas Normas do IBAPE/SP, que se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxilia no processo avaliatório, possibilitando maior agilidade e veracidade aos resultados obtidos nas avaliações. Obtidos os elementos comparativos homogeneizados, fez-se os cálculos estatísticos obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média, cuja média final homogeneizada para o valor da venda resultou em:

(27)

(28)

(29)

(30)

(31)

(32)

(33)

(34)

(35)

(36)

(37)

4.2.1 Cálculo do Valor do Imóvel

Através dos critérios fixados no capítulo anterior, tem-se, então, para o cálculo do valor do imóvel em questão:

VT = VU x AT

VT = Valor do terreno procurado

AT = 55.870,24 m²

VT = R$ 170,95/m2 x 55.870,24 m2

VT = R$ 9.551.017,53

AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Pavimento industrial: construção: 14.895,84 m²;

Padrão da construção: galpão padrão simples, limite mínimo; Valor unitário adotado: fp = 1,268 do R8N do Sinduscon/SP;

Estado de conservação: “E”: Necessitando de Reparos Simples e Importante;

Vida referencial = 40/60 = 0,66 %; K = 0,370;

Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação (Foc); Foc = 0,2 + 0,370 x (1 – 0,2) = 0,496;

R8N de março de 2.021 = 1.469,02;

(38)

VALOR TOTAL DO IMÓVEL

VI = VT + VB

VI = R$ 9.551.017,53 + R$ 13.62.382,92 = R$

23.313.400,45

Ou, em números redondos:

R$ 23.300.000,00

(Vinte e três milhões e trezentos mil reais) Válido para março de 2.021.

Em consulta junto a revenda de imóveis a absorção do bem, velocidade de venda, é de: 16 meses. Portanto, será considerado a liquidação forçada com a aplicação do deságio sobre o valor de mercado dos imóveis.

Cálculo do Valor de Liquidez - Fórmula (Juros Compostos): Para o cálculo do valor de liquidez, utilizou-se a seguinte fórmula:

VF = VP x (1+i)n

Legenda:

VF = Valor Futuro = Valor de Mercado VP = Valor Presente = Valor de Liquidez

(39)

i = Taxa (adotado em 18% ao ano) – Expressa custo de oportunidade de o ativo estar imobilizado além de gastos com imóvel (Ex. IPTU, condomínio, manutenção, etc.).

Taxa de juros mensal = 1,3888%.

VILF = R$ 23.300.000,00/(1+0,013888)^16 = R$ 18.685.993,53

Ou, em números redondos:

VILF = R$ 18.700.000,00

(40)

CONCLUSÕES

Conforme cálculos efetuados no conteúdo do presente laudo, os valores dos imóveis, objeto de avaliação, é de:

TABELA5: Valor de mercado do imóvel

VALOR DO IMÓVEL

R$ 23.300.000,00

(Vinte e três milhões e trezentos mil reais)

VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

R$ 18.700.000,00

(41)

ENCERRAMENTO

Dando por terminado o seu trabalho, digitou o presente

LAUDO, que se compõe de 41 (quarenta e uma) folhas digitadas de

um lado só, vindo as demais rubricadas, datada e assinada pelo Vistoriador.

Informa que se encontram à disposição das partes, respectivos advogados, e demais interessados no site do TJSP, Link de Acesso ao Público Externo, http://www.tjsp.jus.br/auxiliaresjustica/auxiliarjustica/consultapublica (ou seguimento processos/serviços/cadastro de auxiliares da justiça), “Curriculum Vitae”, Carteira de Habilitação (CREA), diplomas de Engenharia (Graduação e Especialização – FEI/SP) e certidões (cível e criminal).

Termos em que, P. Deferimento.

São Paulo, 19 de março de 2.021.

EMERSON OLIVEIRA RIBEIRO DE SOUZA CREA/SP: 5.069.381.127

EVERTON OLIVEIRA RIBEIRO CREA/SP 5.069.567.154