O pequeno grande guia de Aprovação de
Projetos de Prefeitura
Luciana Paixão
Paixão, Luciana
O pequeno grande guia de Aprovação de Projetos de Prefeitura / Luciana Paixão - São Paulo: ProBooks, 2016
136 p.: il. . 21 cm Bibliografi a.
ISBN: 978-85-61453-44-2
1. Obras de referência. 2. Projeto de arquitetura. I. Título
CDD 22.ed. – 724.781
Índice para catálogo sistemático:
1. Brasil : Arquitetura moderna : Arquitetura 724.781
Luciana Paixão
O pequeno grande guia de Aprovação de
Projetos de Prefeitura
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A Deus em primeiro lugar e às duas razões do meu viver:
minha família e meu esposo Daniel
Agradecimentos Primeiramente a Deus, por permitir tantas bênçãos em minha vida.
À minha família maravilhosa, que sempre acreditou em mim e no meu potencial.
Ao meu querido esposo Daniel Nunes Kroll, por compartilhar a sua vida comigo, por me apoiar e incentivar em tudo o que faço e pelo amor que ele tem por mim.
À amiga Luciana Klein, por me oferecer a oportunidade de escrever este livro.
Ao colega e amigo Agopig Altebarmakian, por todo o conhecimento a mim transmitido.
Aos leitores e a todos os amigos que me acompanham no blog e nas redes sociais, bem como a todos os alunos que confi am seu aprendizado em meus cursos.
E principalmente a todos os meus professores, que me transferiram generosamente seus conhecimentos, de modo que hoje eu possa seguir, igualmente, retransmitindo-os.
A todos, o meu abraço carinhoso!
Luciana Paixão
“Feliz aquele que transfere o que sabe e aprende o que ensina.”
Cora Coralina
O pequeno grande guia de Aprovação de Projetos em Prefeitura
texto
Luciana Paixão revisão João Gaspar capa
Leonardo Reitano colaboração Camila Ghendov Gisele Pereira de Souza Karyna Kyriazi
Manuela Santos versão ePub Leonardo Reitano
Sobre a autora
Luciana Paixão é Arquiteta, formada em 2008 pela UNIBAN (atual Faculdade Anhanguera), em Osasco-SP, e tem mais de 15 anos de experiência na área, tendo aprovado projetos como autônoma e colaborado com escritórios que atuam na região metropolitana de São Paulo. Atualmente, Luciana é diretora do portal "A arquiteta" (www.aarquiteta.com.br).
Introdução
O objetivo deste livro é apresentar ao leitor o roteiro dos procedimentos mais usuais no desenvolvimento e aprovação dos projetos de caráter legal, essenciais na carreira dos profi ssionais da construção civil, que são os projetos de prefeitura.
Você vai aprender as técnicas básicas de elaboração dos vários tipos de projeto exigidos pelas prefeituras para dar início à uma nova construção ou regularizar a situação de uma edifi cação existente, de caráter residencial ou comercial. Vai aprender para que servem esses projetos e o que é necessário saber para elaborá-los e aprová-los nas prefeituras de suas cidades de exercício.
O projeto legal, ou projeto de aprovação, como é tecnicamente chamado,
"constitui a confi guração técnico-jurídica da solução arquitetônica proposta para a obra considerando as exigências contidas no programa de necessidades, o Estudo preliminar ou Anteprojeto aprovado pelo cliente e as normas técnicas de apresentação e representação gráfi ca provenientes dos órgãos públicos (em especial, Prefeitura Municipal, concessionárias de serviços públicos e Corpo de Bombeiros)." 2
2 De acordo com documento aprovado pela 77ª reunião do Conselho Superior do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB), realizada em Salvador, Bahia.
Nas faculdades de arquitetura as disciplinas de projeto são parte extremamente importante da grade curricular. Mesmo que o nome das disciplinas mude de uma instituição para outra, a fi nalidade é a mesma:
ensinar aos alunos como fazer um projeto adequado às necessidades do cliente. Entretanto, ao saírmos da faculdade, muitas vezes não temos ciência de como materializar nossos projetos (que são pensados nos formatos de Anteprojeto ou Estudo Preliminar) sob a ótica legal, para que possamos colocar em prática tudo o que aprendemos nas salas de aula.
Como proceder e de que forma fazê-lo é a pauta deste livro, que tem a intenção de servir como um manual básico do profi ssional autônomo recém-formado. Nele, você encontrará os assuntos práticos pertinentes ao seu dia a dia, conhecimentos que geralmente não fazem parte da grade curricular das faculdades, e que muitas vezes são obtidos somente em estágios ou no decorrer da prática profi ssional.
Luciana Paixão Arquiteta
Lista de abreviaturas
ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas
ABRAINC - Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias BIM - Building Information Modelling
CA - Coefi ciente de Aproveitamento do Lote
CA - 50 - Resistência ao escoamento do aço para concreto armado de 500 MPa
CA - 60 - Resistência ao escoamento do aço para concreto armado de 600 MPa
CAU-BR - Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil CBIC - Câmara Brasileira da Indústria da Construção CND - Certidão Negativa de Débitos
CONDEPHAAT - Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Arístico e Turístico
CONPRESP - Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo
CREA - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia EPI - Equipamentos de Proteção Individual
fck - Resistência característica do concreto à compressão GLP - Gás de Petróleo Liquefeito
IAB - Instituto de Arquitetos do Brasil
IPHAN - Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano
ISS - Imposto sobre serviços de qualquer natureza MBC - Movimento Brasil Consciente
MTE - Ministério do Trabalho e Emprego
NBR - Denominação de Norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas
PH - Potencial hidrogeniônico, que indica a acidez, neutralidade ou alcalinidade de uma solução aquosa
PM - Prefeitura Municipal PN - Perfi l Natural do terreno
PVC - Policloreto de vinila (Polyvinyl chloride) RRT - Registro de Responsabilidade Técnica
SVMA - Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente TO - Taxa de Ocupação do Lote
TP - Taxa de Permeabilidade do Lote UV - Raios Ultra-Violeta
VP - Ventilação Permanente
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sumário
1 Defi nições sobre os projetos de prefeitura 18 1.1 O que é um projeto de prefeitura? 19
1.2 Para que servem os projetos de prefeitura? 25 1.3 Quais são os tipos de projetos de prefeitura? 26
2 Condições gerais para a elaboração de um projeto de prefeitura e os procedimentos anteriores à aprovação 27
2.1 Documentação do profi ssional 28 2.2 Documentação do lote 29
2.3 Documentação geral para a aprovação de projetos 30 2.4 Projeto de aprovação para condomínios residenciais 31
3 O papel do proprietário e do arquiteto nos projetos de prefeitura – obrigações legais 32
3.1 Obrigações do proprietário 33 3.2 Obrigações do arquiteto 37 3.3 Responsabilidade civil 40
4 Como elaborar um projeto de prefeitura 41
5.5 Memorial de cálculo de áreas 67
5.6 Memorial de cálculo de área permeável 69 5.7 Remoção de árvores e compensação ambiental 72 5.8 Planta de situação sem escala 73
5.9 Assinaturas 74 5.10 Notas de projeto 76 5.11 Regras em condomínios 77 6 Projetos complementares 81
6.1 Projeto de regularização de obra existente, com e sem acréscimo de área 82
6.2 Projeto de demolição 85
6.3 Projeto de unifi cação (ou fusão) de lotes 88
6.4 Projeto de desmembramento (ou desdobro) de lotes 90 6.5 Projeto simplifi cado 92
7 Memoriais descritivos, laudos e requerimentos 94 7.1 O que é um memorial descritivo? 95
7.2 Alguns exemplos de memoriais descritivos 97 7.3 O que é um laudo técnico? 117
7.4 Requerimento padrão 121
1 Defi nições sobre os projetos de prefeitura
Fora da sala de aula, o profi ssional recém-formado é apresentado à uma nova realidade, em que não basta apenas saber criar, colocando em prática tudo o que aprendeu: é preciso saber como documentar corretamente os projetos, observando todas as questões legais.
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1.1 O que é um projeto de prefeitura?
É um documento legal onde constam as informações necessárias para a compreensão, por parte dos orgãos públicos competentes, do que será construído, reformado ou demolido de acordo com as regulamentações federais, estaduais e municipais. É preciso ter um projeto de prefeitura para construir qualquer edifi cação residencial, comercial, industrial, etc.
O projeto de prefeitura deve estar em acordo com o código de obras do município, que é o conjunto de regulamentações sobre a execução, fi scalização e acompanhamento de obras. Assim que aprovado pela prefeitura, tal projeto tem valor jurídico e é sujeito às sanções legais do município.
Um projeto de prefeitura consiste, basicamente, em uma ou mais pranchas com desenhos das plantas dos pavimentos da edifi cação, cortes transversais e longitudinais, representação da fachada (ou elevação) principal e/ou ainda outras fachadas, planta de cobertura, quadros técnicos com cálculos de iluminação e ventilação, notas de projeto, memorial descritivo, alguns detalhes (se necessário) e o selo da prefeitura, onde constarão as informações de localização da edifi cação, entre outras. Este selo deve atender às normas técnicas do Código de Obras22 e do Plano Diretor33 da prefeitura.
2 Segundo a Lei municipal nº 11.228/92 da Prefeitura de São Paulo, um Código de Obras e Edifi cações “dispõe sobre as regras gerais e específi cas a serem obedecidas no projeto, licenciamento, execução, manutenção e utilização de obras e edifi cações, dentro dos limites dos imóveis”.
3 A NBR 12267, chamada "Normas para elaboração de Plano Diretor", descreve um Plano Diretor como sendo um “instrumento básico de um processo de planejamento municipal para a implantação da política de desenvolvimento urbano, norteando a ação dos agentes públicos e privados”. A norma foi publicada em 1991 e cancelada em 2013 (ou seja, não é mais utilizada ofi cialmente), mas mesmo assim sua defi nição sobre o que é um plano diretor continua atual.
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Algumas prefeituras disponibilizam manuais que auxiliam cidadãos e profi ssionais a entenderem como funcionam os processos de licenciamento e aprovação de obras. Caso tenha algum projeto para aprovação na Prefeitura de São Paulo, por exemplo, poderá baixar gratuitamente o Manual de Licenciamento de Projetos44, que contém todas as informações essenciais para que o processo ocorra da melhor forma.
Manual de Licenciamento de Projetos
Figura 1 - Capa do Manual de Licenciamento de Projetos da Prefeitura de São
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É importante lembrar que, dependendo do tipo de projeto que você foi contratado para desenvolver, a aprovação somente em prefeitura não é sufi ciente. De acordo com o uso proposto para a edifi cação, o projeto deverá ser aprovado também por órgãos como a Vigilância Sanitária, o Corpo de Bombeiros, e outras entidades regulatórias. Tais entidades poderão exigir que o projeto atenda à normas, como por exemplo a NBR 9050 (Norma de Acessibilidade) ou a NBR 15575 (Norma de Desempenho).
Se o projeto for uma reforma em edifício de interesse histórico na cidade de São Paulo, por exemplo, você precisará aprová-lo em órgãos como o IPHAN, Condephaat ou Conpresp. Muitas das informações requisitadas por essas instâncias não precisam estar presentes em um projeto de prefeitura e, por isso, não serão apresentadas neste livro.
Veja a seguir alguns exemplos de pranchas de projetos de prefeitura para a construção de uma obra nova. Note que, apesar de serem parecidas entre si, nenhuma é exatamente igual a outra, porém vários elementos gráfi cos e informações são comuns a todas elas. Cada cidade pode ter notas de projeto próprias; também pode acontecer de uma ou outra cidade pedir um corte ou uma fachada a mais que o usual.
Para ver os arquivos originais das fi guras a seguir, cadastre-se em:
htt p://www.probooks.com.br/projetosdeprefeitura.
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Figura 2 - Exemplo de projeto de prefeitura para a construção de obra nova
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Figura 3 - Exemplo de projeto de prefeitura para a construção de obra nova
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Figura 4 - Exemplo de projeto de prefeitura para a construção de obra nova
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1.2 Para que servem os projetos de prefeitura?
Os projetos de prefeitura existem para regulamentar e documentar todo o trâmite de uma construção ou regularização de uma edifi cação.
Assim que aprovado pela prefeitura, o proprietário tem permissão para construir ou reformar.
Essa permissão só é concedida quando elaborada e solicitada pelo representante do proprietário, que deve ser um arquiteto devidamente registrado no CAU-BR (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil).
O profi ssional devidamente habilitado só poderá iniciar a obra, ou mesmo montar o barracão da construção no lote, depois de obter a aprovação do projeto junto à prefeitura municipal. Somente assim, ele tem a autorização para construir.
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1.3 Quais são os tipos de projetos de prefeitura?
Um projeto de prefeitura não serve apenas para aprovar uma construção nova. Existem outros tipos de projetos que também devem passar pelo processo de aprovação em prefeitura para serem executados: projeto de regularização de obra existente (que pode ser com acréscimo de área ou não), de anistia, de demolição, de desmembramento (ou desdobro) de lotes, entre outros.
Além da documentação gráfi ca principal, tais projetos podem contar com documentos complementares, que farão parte de um conjunto a ser protocolado sob o mesmo número ou registro de entrada de processo.
Todos eles estarão sob o mesmo regimento de normas, apenas com alteração de seus títulos e a fi nalidade.
Logo depois que o projeto é protocolado na prefeitura, ele será analisado pelo corpo técnico do departamento de obras. Serão observados diversos itens que constam no Código de Obras e Edifi cações, tais como: distâncias e medidas mínimas, observância dos recuos mínimos obrigatórios, taxas de ocupação e índices de aproveitamento do terreno de acordo com o zoneamento onde o lote está inserido, entre outros.
Com tudo observado e aprovado pela prefeitura, o arquiteto e o proprietário recebem a autorização para começar a obra.
Essa autorização chama-se alvará, e traz o número do registro do projeto na prefeitura. Se o rito descrito acima não for cumprido, o proprietário pode vir a ser notifi cado ou mesmo multado, baseado nas leis municipais vigentes, por vistorias realizadas pelos fi scais da prefeitura e/ou fi scais de entidades de classe, CAU e/ou CREA.
