EXMO(A). DR(ª). JUIZ(A) DE DIREITO DA 26ª VARA CÍVEL DE SÃO PAULO- SP PROCESSO DIGITAL

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Endereço: Rua de Pinedo, 90, Vila Suíssa, Ribeirão Pires - SP C.E.P. 09424-280 e-mail : [email protected] Telefone: +55 11 4823-4233 celular : +55 11 98483-9872

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EXMO(A). DR(ª). JUIZ(A) DE DIREITO DA 26ª VARA CÍVEL DE SÃO PAULO- SP

LOCAL

DIGITAL 1074055-71.2015.8.26.0100 5ª Vara Cível - Mauá - SP

AÇÃO 146-Procedimento Sumário ÁREA

Cível

DATA DA DISTRIBUIÇÃO

N.º DE ORDEM DIGITAL 24/07/2015

PROCESSO

AUTOR CONDOMINIO VILLAGGIO II

Fábio Luiz Louzada Zampol, Engenheiro, CREA Nº 0682160292, perito nomeado por V.Exa. no processo em referência, compromissado nos autos da ação acima indicada, vem mui respeitosamente, anexar seu trabalho e devolver o processo com todos os seus volumes neste ato.

Solicita autorização para o levantamento dos honorários, já depositados, no valor de $ 4.800,00, fls. 194 dos autos, e pede complemento com horários definitivos.

Coloco-me a disposição para quaisquer esclarecimentos e submeto- me a qualquer deliberação desse juízo.

Engº Fábio L. L. Zampol

crea 0682160292

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1074055-71.2015.8.26.0100 e código 2AEE94E.Este documento foi protocolado em 16/01/2017 às 13:39, é cópia do original assinado digitalmente por THIAGO APARECIDO FERRONI.

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2. Vistoria ... 4

2.1. LOCALIZAÇÃO ... 7

2.2. DIMENSÕES DO IMÓVEL : ... 7

2.3– MAPA DE LOCALIZAÇÃO ... 8

2.4–VISTA AÉREA ... 9

2.5-CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO ... 10

2.6–ENQUADRAMENTO /ZONEAMENTO :... 15

2.7–QUADRA FISCAL ... 17

2.8–CERTIDÃO DE VALOR VENAL ... 18

2.9–DADOS CADASTRAIS JUNTO A PMSP ... 19

2.10–CLASSIFICAÇÃO CONSTRUTIVA ... 20

2.11–DEPRECIAÇÃO PELO OBSOLETISMO E PELO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ... 20

3. Avaliação ... ₂₁

3.1- METODOLOGIA ... 21

3.2–MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO COM TRATAMENTO POR FATORES: ... 21

3.3- VALORES OBTIDOS: ... 22

3.4- ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO : ... 23

4. Diagnóstico do Mercado: ... ₂₄

5. Conclusão ... ₂₈

6. Encerramento ... ₂₈

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1. Objetivo e Finalidade do Laudo

O objetivo do presente trabalho é avaliar o imóvel objeto da presente ação, determinado seu valor de mercado, atendendo ao determinado pelo EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 26ª VARA CÍVEL DO FORO DE SÃO PAULO - SP, conforme os Autos do processo de controle nº DIGITAL no qual este Expert foi nomeado e chamado a proceder à avaliação do apartamento situado no seguinte endereço:

Rua Pintassilgo, nº 12 – Apto 63 – Vila Uberabinha, Município de São Paulo – SP.

De acordo com a Norma Brasileira para Avaliação de Bens NBR 14.653, em sua parte 1, valor de mercado é definido como a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

O imóvel em questão foi avaliado de acordo com Avaliação de Bens NBR – 14.653-1 e NBR – 14.653-2 e Norma para Avaliação de Imóveis - 2011, IBAPE / SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia^,considerando ainda sua condição como livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza, bem como eventuais contaminações do solo.

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Referente : Processo 1074055-71.2015.8.26.0100 - 26ª VARA CÍVEL DE SÃO PAULO

AUTOR : CONDOMÍNIO ED. VILLAGGIO II RÉ : VANESSA D’AURIA RINALDI

Servimo-nos deste para agendamento da vistoria para avaliação de vosso apto. nº 63 do CONDOMÍNIO ED. VILLAGGIO II , conforme determinado nos autos do processo acima citado, conforme a seguir:

Data: 08/12/2016 - QUINTA-FEIRA – as 14h00.

Solicitamos que na data agendada seja franqueado o acesso ao vosso apartamento pelo Perito Judicial, Engº Zampol, que estará acompanhado pelo sr. Zelador do condomínio.

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Recibo de entrega de telegrama

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zelador há 5 meses no Condomínio Edifício Villaggio II.

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2.1. Localização

O imóvel avaliando situa-se na Rua Pintassilgo, nº 12 – Apto 63 – Vila Uberabinha, Município de São Paulo – SP, CEP.:

04514-030.

2.2. Dimensões do imóvel :

Área real privativa : 31,97 m²

Área real comum de garagem no subsolo: 10,00 m²

Área real comum: 34,3695804 m²

Área real total: 76,3395804 m²

Fração ideal no terreno: 1,719743 %

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Localização

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2.4 – Vista Aérea

Imagem extraída do Google Earth

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pavimentação, guias e sarjetas, passeios e coleta de lixo.

O registro fotográfico a seguir mostra a região em que se situa o imóvel avaliando:

Vista do local onde se situa o Condomínio Edifício Villaggio II

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1074055-71.2015.8.26.0100 e código 2AEE969.Este documento foi protocolado em 16/01/2017 às 13:40, é cópia do original assinado digitalmente por THIAGO APARECIDO FERRONI.

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Trata-se de um imóvel residencial com 1 suíte, e demais dependências, situado no Condomínio Edifício Villaggio II:

Fachada do condomínio Acesso ao condomínio

Garagem Sauna

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Área da piscina

Academia

Hall de entrada

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Elevador Acesso ao apartamento avaliando

Sala Cozinha

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Vista sala/cozinha Acesso ao pav. superior

Dormitório Banheiro

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2.6 – Enquadramento / Zoneamento :

De acordo com a Lei Municipal do Município de Mauá, que dispõe sobre o zoneamento e regula o uso e a ocupação do solo, o condomínio está situado no Jardim Estrela, estando classificado como: ZC – Zona de Centralidade.

ZC – Zona de Centralidade

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1074055-71.2015.8.26.0100 e código 2AEE9A7.Este documento foi protocolado em 16/01/2017 às 13:41, é cópia do original assinado digitalmente por THIAGO APARECIDO FERRONI.

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ZC – Zona de Centralidade

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2.7 – Quadra Fiscal

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2.9 – Dados Cadastrais junto a PMSP

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acordo com o item Apartamento Padrão Médio com elevador (+), do estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” – 2002/2007, estudo elaborado e publicado pelo IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo.

2.11 – Depreciação pelo Obsoletismo e pelo Estado de conservação

No presente trabalho foi adotado o critério conforme estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” – 2002/2007, sendo este uma adequação do método Ross/Heidecke, no qual é levado em conta o obsoletismo, o tipo da construção e acabamento, bem como o estado de conservação do imóvel, na determinação de seu valor de venda.

O Fator Foc é determinado pela seguinte expressão :

Foc= R + K * (1 - R), onde:

R = coeficiente residual correspondente ao padrão.

K = coeficiente de Ross/Heidecke.

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3. Avaliação

l

3.1 - Metodologia

O presente trabalho atende às seguintes normas:

Avaliação de Bens NBR – 14.653-1 e NBR – 14.653-2, Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT .

Norma para Avaliação de Imóveis - 2011, IBAPE / SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia^.

3.2 – Método Comparativo de Dados de Mercado com tratamento por fatores:

Neste método, o valor do imóvel avaliando é obtido por meio da comparação direta com valores obtidos no mercado imobiliário, para imóveis similares ao avaliando.

Pelo fato dos imóveis apresentarem características diferentes entre si, tornam-se necessárias compensações das diferenças existentes entre os imóveis pesquisados, de modo a homogeneizar a amostra obtida para viabilizar o cálculo de um valor médio de mercado.

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3.3 - Valores obtidos:

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3.4 - Especificação da Avaliação :

De acordo com a “Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP –2011”:

“A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado, da natureza do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis. Podem ser definidas quanto à fundamentação e precisão.”

O grau de precisão é aplicável apenas no método comparativo direto e mede o grau de incerteza que a amostra permite a avaliação.

De acordo com os requisitos relacionados nos itens 13.1.1 da

“Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011”, o mesmo se caracteriza como Grau II de Fundamentação.

Quanto à Precisão, pela amplitude do intervalo de confiança de 80%

em torno do valor central da estimativa, a presente avaliação se enquadra no Grau de Precisão III, conforme anexos.

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Fonte: http://fipezap.zapimoveis.com.br/

2016 será um bom ano para comprar imóveis; veja tendências

Especialistas traçam suas perspectivas para o mercado imobiliário em 2016 e dizem que o ano será ótimo para quem pretende comprar um imóvel

São Paulo – Para mostrar qual será a temperatura do mercado imobiliário brasileiro em 2016, EXAME.com conversou com alguns especialistas, que responderam, entre outras questões, se o ano será bom para o comprador ou para o vendedor; se os preços dos imóveis estarão com descontos; e se os juros dos financiamentos estarão altos.

Confira os resultados a seguir e fique por dentro das principais tendências do mercado para o ano que se inicia.

Atividade em baixa

Com os fortes indícios de que a crise econômica deve se manter em 2016, o mercado imobiliário deve ter outro ano de baixa atividade.

Apenas para citar alguns dados de 2015, de janeiro a setembro deste ano os lançamentos de imóveis no Brasil sofreram queda de 24% e o número de vendas caiu 7% em relação ao mesmo período de 2014, segundo pesquisa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, consolidada pelo Secovi-SP.

A cidade de São Paulo deve registrar uma queda de 38% nos lançamentos de imóveis, passando de um saldo de 33.955 unidades lançadas em 2014, para 21 mil em 2015, segundo dados do Secovi-SP. As vendas também devem sofrer redução de 20%, passando de 21.756 unidades comercializadas em 2014, para 17.300 em 2015.

Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP, acredita que a situação continuará ruim, mas tem chances de ser menos dramática do que neste ano. “O mercado imobiliário está vivendo uma hemorragia aguda e o quadro é tão grave que, apenas se parar de sangrar, já melhora muito”, afirma.

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Em sua visão, no entanto, para que essa “hemorragia” seja ao menos estancada, uma solução para o impasse político precisaria começar a ser desenhada no começo do ano. “Enquanto não tivermos um norte, a situação continuará como está”, diz Bernardes.

João da Rocha Lima, professor titular de real estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP), diz que não é possível saber, ao menos por ora, quando a crise política se encerrará, mas se isso ocorrer no começo do ano, o mercado imobiliário deve se recuperar a partir do segundo semestre de 2016.

“A recuperação será tão mais curta quanto mais rápido os agentes econômicos recuperarem sua confiança. Se o impasse político se resolver logo, o mercado volta, ainda que lentamente, no ano que vem. Caso contrário, a demanda reprimida continua e 2016 será um desastre”, diz Rocha Lima.

Ele acrescenta que o mercado imobiliário depende de dois fatores principais para crescer. O primeiro é a confiança do comprador sobre o futuro da economia, fator crucial para que ele se sinta confortável para destinar sua poupança ao imóvel. “A família precisa acreditar que esse valor não será necessário, já que a recomposição da poupança demora muito, de oito a dez anos”, diz.

O segundo fator é a confiança de que a renda não vai cair, já que para comprometer entre 25%

e 30% do orçamento com o financiamento, por um prazo de 30 anos, o comprador precisa ter confiança de que seu emprego se manterá intacto. “Se esses fatores não tiverem presentes, a demanda não se anula, mas se reprime”, diz.

Preços mais baixos

Com a resolução do impasse político ou não, fato é que ao menos no início de 2016, os preços dos imóveis devem se manter em baixa. “A incerteza sobre os rumos do país se reflete em preços baixos. Não é algo homogêneo, mas os compradores conseguem achar preços convidativos em diversas regiões”, afirma o presidente do Secovi-SP.

De acordo com o Índice FipeZap, que acompanha o preço médio dos imóveis em 20 cidades brasileiras, o valor médio do metro quadrado nas regiões incluídas no índice subiu apenas 1,32% entre janeiro e novembro 2015. Considerado o efeito da inflação, isso significa que os preços tiveram queda real (variação inferior à inflação) de 7,44% no período.

Um boletim do FipeZap prevê, inclusive, que em 2016 os preços dos imóveis devem retornar ao valor que tinham em 2011.

João da Rocha Lima concorda que os preços devem se manter em baixa. “2016 é o ano de comprar e, a não ser que o país entre em uma depressão econômica brutal, em 2017 os preços tendem a ser maiores, pensando em um grau de recuperação qualquer”, diz.

Claudio Bernardes afirma que, segundo dados do Secovi, o preço médio dos imóveis ofertados em São Paulo caiu 10% de janeiro a novembro de 2015, o que significa que é possível encontrar unidades com descontos nessa faixa hoje na cidade.

No entanto, ele diz que esses descontos tendem a diminuir ao longo do ano, já que as empresas já estão buscando se ajustar à nova realidade, de menor demanda.

Os descontos hoje são oferecidos porque os imóveis lançados em 2015 se depararam com uma demanda reprimida, diante da queda de confiança do comprador. Assim, para conseguir vender suas unidades em estoque em um momento de baixa procura, construtoras foram obrigadas a reduzir seus preços.

Em São Paulo, por exemplo, os estoques de imóveis, contabilizados a partir do número de imóveis em construção e prontos, devem encerrar dezembro com um número 5% superior ao registrado em 2014, segundo o Secovi-SP. Enquanto em 2014, a cidade possuía 27.555 unidades em estoque, neste ano o número deve subir para 28.500.

“A média histórica de estoque é de cerca de 17 mil unidades, estamos com muito mais unidades em estoques do que deveríamos ter, por isso as empresas estão agora lançando menos e oferecendo descontos”, diz Bernardes.

Ruim para quem vende

Os preços do mercado imobiliário são ditados pelos valores praticados pelas construtoras, segundo João da Rocha Lima. Assim, os preços de imóveis usados, vendidos por pessoas físicas, tendem a acompanhar os preços das unidades novas, vendidos pelas construtoras.

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quanto o vendedor, devem ficar atentos a isso.

“Enquanto vemos dados de entidades como Sinduscon, Secovi, Abecip, etc. de quedas nas vendas, muitas vezes a indústria imobiliária vai na contramão dos indicadores e vende a ilusão de que o mercado não está ruim. O setor tem que abandonar algumas práticas que talvez funcionassem no passado, mas que hoje já não funcionam, como vender otimismo onde não dá”, afirma Prata.

Matéria recentemente publicada por EXAME mostra que o setor de construção civil vive uma crise sem precedentes. Com algumas das maiores empresas do setor afetadas pela Operação Lava Jato, como Odebrecht, OAS, Galvão Engenharia e outras especialistas do setor acreditam que apenas em 2017 o mercado pode dar sinais de recuperação.

Crédito caro dificulta compra

Se por um lado os preços estão convidativos, por outro as condições de financiamento estão cada vez piores.

Ao longo do ano, a Caixa Econômica Federal, a maior concessora de crédito imobiliário do país, elevou suas taxas de juros repetidas vezes. A medida foi tomada diante das reduções de depósitos e aumentos de saques da poupança, principal fonte de recurso para os financiamentos de imóveis no país.

O Banco do Brasil e os principais bancos privados também elevaram suas taxas e, segundo o presidente do Canal do Crédito, ainda não existem sinais de que os juros podem ceder em 2016.

Ele acredita, porém, que o comprador que tiver estabilidade financeira e um valor razoável para oferecer como entrada deve, sim, aproveitar os descontos de imóveis agora, ainda que as taxas de juros estejam altas. “Neste ano, mais do que em qualquer outro, o comprador conseguirá negociar preços. Assim, os descontos podem compensar as taxas de juros mais altas”, diz.

Caso as taxas de juros diminuam futuramente, ele lembra que o tomador pode fazer a portabilidade de crédito para outros bancos e aproveitar as taxas menores. De acordo com a resolução 4.292 do Conselho Monetário Nacional (CMN), os bancos são obrigados reaalizar a transferência do financiamento para outras instituições, caso o cliente queira.

De todo modo, é importante se certificar de que o desconto no valor do imóvel realmente compensa os juros mais altos ou se o preço está mais baixo apenas porque a construtora aumentou o preço de tabela, para divulgar “valores promocionais”. Para isso, vale pesquisar os preços de imóveis semelhantes na mesma região.

Bom negócio para quem pode investir

Diante da expectativa de preços menores em 2016, o ano pode ser uma boa oportunidade para comprar imóveis com o objetivo de investir, segundo o professor de Real Estate da Poli-USP.

Ele afirma que o mercado imobiliário está se desestruturando neste momento já que as empresas estão buscando desovar seus estoques e reduzindo seus níveis de produção.

Portanto, quando a economia se recuperar, a demanda que estava reprimida, mas não extinta, deve voltar e a oferta pode ser insuficiente. Assim, os preços podem ser pressionados.

“As empresas podem demorar a retomar sua capacidade de produção, o que pode gerar escassez de oferta. O investidor que enxergar isso e conseguir investir em um imóvel agora pode conseguir vendê-lo por um bom valor lá para o final de 2017, em um cenário pós-crise”, diz Rocha Lima.

Preços podem subir em São Paulo a partir de 2017

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O comportamento do mercado imobiliário na cidade de São Paulo pode seguir tendências diferentes do resto do Brasil por causa de algumas leis e medidas de urbanismo recentemente aprovadas e outras que estão em discussão no momento.

Os principais destaques são o Plano Diretor Estratégico (PDE), que foi revisado em 2014 e define regras para o desenvolvimento urbano da cidade, e um novo projeto de lei que trata da revisão da lei de uso e ocupação do solo, cuja votação foi adiada para fevereiro de 2016.

A lei de zoneamento que vigora atualmente em São Paulo (lei nº 13.885) é referente a 2004, mas está passando por revisão na Câmara Municipal de São Paulo para se adequar ao novo Plano Diretor Estratégico (Lei 16.050/2014).

Conforme resume Rocha Lima, tanto o PDE, quanto a revisão da lei de ocupação, tornam mais restritivas as regras de construção de imóveis na cidade.

Entre os exemplos de restrição, estão: a limitação de 28 metros de altura (cerca de oito andares) para prédios construídos no miolo dos bairros; e a limitação de uma vaga de garagem por morador, sendo necessário o pagamento de outorga onerosa (contrapartida em que os empreendimentos pagam para construir) por vaga adicional.

“Com as restrições, os prédios terão menos andares e áreas menores. Como consequência, eles terão menos unidades, os custos serão repartidos por menos pessoas e o preço dos imóveis será mais alto”, afirma o professor do núcleo de real estate da Poli-USP.

Ele diz que esse encarecimento se dá principalmente em áreas centrais e já adensadas da cidade. Assim, as leis contribuem para que a população que trabalha em São Paulo busque moradias mais baratas em cidades da região metropolitana, como em Guarulhos e na região do ABCD.

“Essas leis expulsam a classe média da cidade e, como não temos um transporte qualificado, isso agrava o problema de mobilidade e cria uma insatisfação absoluta para essa parcela da população que passa a ficar duas horas e meia no trânsito para chegar ao trabalho”, diz Rocha Lima.

Ele afirma ainda que as restrições devem levar as construtoras a priorizarem a construção de imóveis de luxo, já que são os únicos tipos de imóveis cujos valores de venda serão capazes de compensar os altos custos de construção.

“O Plano Diretor e a lei de ocupação encarecem os imóveis de maneira geral e deixam a dúvida: o mercado imobiliário em São Paulo vai parar? Alguns acreditam que sim. As novas regras valorizam os imóveis antigos, mas comprar imóvel usado e reformar não é uma prática boa para o mercado e não atende uma demanda de quase 30 mil imóveis por ano, como é o caso de São Paulo”, diz.

Ainda que o cenário aponte para valorização dos preços, a maioria do empreendimentos em construção, que devem ser lançados para venda em 2016, foi aprovada quando o novo PDE ainda não estava em vigor.

Os empreendimento criados nos novos moldes do PDE devem ser lançados a partir de 2017.

“Os preços podem ainda não ser pressionados em 2016 por conta disso, mas a partir de 2017 devem subir com força”, finaliza Rocha Lima.

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Município de São Paulo/ SP, considerando sua condição como livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza, bem como eventuais contaminações do solo, atinge o valor de

R$ 389.000,00

(trezentos e oitenta e nove mil Reais e catorze centavos), válido para o mês de dezembro de 2016.

6. Encerramento

Nada mais havendo a esclarecer, encerra o signatário o presente Laudo Técnico de Avaliação, contendo 29 folhas de papel impressas somente no anverso, todas rubricadas, com exceção desta que segue assinada para todos os fins de direito e os seguintes anexos :

Engº Fabio L. L. Zampol

crea 0682160292

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Anexo I – Elementos Comparativos

Anexo II - Determinação do Valor Unitário do Imóvel Avaliando – Método Comparativo de Dados de Mercado - Técnica Tratamento por Fatores

fim

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Anexo I

Elementos Comparativos

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Anexo II

Determinação do Valor do Imóvel Método

Comparativo de Dados de Mercado com

Tratamento por Fatores

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1074055-71.2015.8.26.0100 e código 2AEE9E0.Este documento foi protocolado em 16/01/2017 às 13:42, é cópia do original assinado digitalmente por THIAGO APARECIDO FERRONI.

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FATOR ÍNDICE 1.417,00 Localização

Obsolescência

Padrão Vagas

Idade 20

Estado de Conservação C - REGULAR apartamento médio c/ elev. (+) Vagas

Acréscimo FATORES

1 0

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Núm. Endereço Valor

Unitário Homogeneização ^Variação

MATRIZ DE UNITÁRIOS

1 Rua Pintassilgo - 001 ,12 11.823,58 12.972,79 1,0972

2 Rua Pintassilgo - 002 ,12 11.260,56 12.355,04 1,0972

3 Rua Pintassilgo - 003 ,12 11.682,83 14.267,96 1,2213

4 Rua Pintassilgo - 004 ,477 10.600,00 12.995,18 1,2260

5 Rua Pintassilgo - 005 ,477 11.000,00 13.434,04 1,2213

6 Rua Pintassilgo - 006 ,477 9.800,00 10.752,52 1,0972

7 Rua Pintassilgo - 008 ,12 10.387,86 11.397,53 1,0972

8 Rua Rouxinol - 007 ,763 8.550,00 9.316,02 1,0896

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4 10.600,00 12.995,18

5 11.000,00 13.434,04

6 9.800,00 10.752,52

7 10.387,86 11.397,53

8 8.550,00 9.316,02

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GRÁFICO DE DISPERSÃO

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Média Unitários : Desvio Padrão : - 30% : + 30% :

1.078,48 10.638,10 7.446,67 13.829,54 10,1400

1.608,37 12.186,39

8.530,47 15.842,30 13,2000 Média Unitários :

Desvio Padrão : - 30% : + 30% : VALORES UNITÁRIOS VALORES HOMOGENEIZADOS

Coeficiente de Variação : Coeficiente de Variação :

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

1 3 3 4

Descrição Carac. do imóvel avaliando Quantidade mínima de

Intervado de ajuste de cada

2 dados de mercado usados Identificação dos dados de mercado

fator e p/ o conj de fatores

GRAU I I I Completa quanto a todas variáveis analisadas

12

Apresentação de inform ref a todas as caract dos dos dados analisados

0,80 a 1,25

GRAU I I Completa qto aos fatores usados no tratamento

5

Apresentação de inform ref a todas as caract dos dos dados analisados

0,50 a 2,00

Adoção de situação paradigma

3

Apresentação inform ref a todos as caract dos dados ref aos fatores

0,40 a 2,50 *a GRAU I

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO:

3 2 2 3 10

II

MÉDIA SANEADA (R$):

INTERVALO MÍNIMO : INTERVALO MÁXIMO :

III

12.186,39

11.381,76 12.991,02

12.186,39000 389.598,89

INTERVALO MÍNIMO : INTERVALO MÁXIMO :

11.381,76 12.991,02 FORMAÇÃO DOS VALORES

INTERVALOS DE CONFIANÇA (80%): Avaliando INTERVALOS DE CONFIANÇA (80%): Paradigma

VALOR UNITÁRIO (R$/m2): VALOR TOTAL (R$) :

GRAU DE PRECISÃO:

GRAU DE PRECISÃO

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FOTO Nº

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TELEFONE : Carlos

CONTATO :

Conceito Imóveis IMOBILIÁRIA :

NATUREZA :

ÁREA (Ar) M²: 1.000,00 20,00 PROF. EQUIV. (Pe) : 50,00

ACESSIBILIDADE : FORMATO : ESQUINA :

TOPOGRAFIA : CONSISTÊNCIA :

O B S E R V A Ç Ã O : Oferta

plano

Direta Regular Não

seco MELHORAMENTOS :

PAVIMENTAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA

REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA REDE DE COLETA DE ESGOTO

REDE DE GÁS TV A CABO

TESTADA - (cf) m : DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO

DADOS DO APARTAMENTO

DADOS DA TRANSAÇÃO

TIPO DA EDIFICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE : Leste

DORMITÓRIOS : 1 SUÍTES : 1 W.C. : 1 QUARTO EMPREGADAS : 0

VAGAS COB.: 1 VAGAS DESCOB.: 0

PISCINA : 1 SALÃO DE FESTAS: 1

PLAYGROUND : 0 SUPERIORES : 9 SUB-SOLOS : 1

ELEVADORES : 2 APTO/ANDAR : 6

PADRÃO :apartamento médio c/ elev. CONSERVAÇÃO : c - regular

IDADE : 20 FRAÇÃO : 1,71TAXA : 31,97

A. PRIVATIVA M²: 31,97 ÁREA COMUM M² 34,36 GARAGEM M² : 10,00 TOTAL M² : 76,33 CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

anos

COEF. PADRÃO : 1,926 COEF. DEP. (k) : 0,807

(11)-30818793 FATORES ADICIONAIS

ADICIONAL 01: 1,00 ADICIONAL 02: 1,00 ADICIONAL 03: 1,00

LOCALIZAÇÃO Floc : OBSOLESCÊNCIA Fobs : PADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 : FT ADICIONAL 02 : FT ADICIONAL 03 : FT ADICIONAL 04 : FT ADICIONAL 05 : FT ADICIONAL 06 : 0,00

0,00 1.149,21 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

VALOR UNITÁRIO : ^11.823,58 HOMOGENEIZAÇÃO : ^12.972,79

VARIAÇÃO : 1,0972

RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO

FATORES NORMA IBAPE/SP FATORES ADICIONAIS VALORES/VARIAÇÃO VALOR VENDA (R$) : 420.000,00 VALOR LOCAÇÃO (R$) : 0,00

(39)

21/12/2016 DATA DA PESQUISA :

cód ONA 03708

TELEFONE : Mauro

CONTATO :

Corretor Independente IMOBILIÁRIA :

NATUREZA :

CIDADE : Moema

BAIRRO : COMP.:

12 NÚMERO : Rua Pintassilgo - 002

ENDEREÇO :

CHAVE GEOGRÁFICA : 1.417,00

079 ÍNDICE DO LOCAL : QUADRA :

041 SETOR :

plano

Direta Regular Não

seco

SAO PAULO - SP UF :

CEP :

MELHORAMENTOS :

TESTADA - (cf) m :

04514-030 SP

UTILIZADO NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP - 2016

DADOS DA FICHA

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

DADOS DA REGIÃO

PADRÃO :apartamento médio c/ elev. CONSERVAÇÃO : c - regular

IDADE : 20 FRAÇÃO : 1,71TAXA : 31,97

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

2

anos

VAGAS

0,00 1.094,48 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

VARIAÇÃO : 1,0972

(40)

TELEFONE : Vivian

CONTATO :

Corretor Independente IMOBILIÁRIA :

NATUREZA :

plano

Direta Regular Não

seco MELHORAMENTOS :

TESTADA - (cf) m : DADOS DA REGIÃO

PADRÃO :apartamento médio c/ elev. (-) CONSERVAÇÃO : c - regular IDADE : 20 FRAÇÃO : 1,71TAXA : 31,97

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

anos

VAGAS

0,00 2.585,14 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

VARIAÇÃO : 1,2213