PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO 34ª Câmara de Direito Privado

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO 34ª Câmara de Direito Privado

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

34a Câmara – Seção de Direito Privado

Julgamento sem segredo de justiça: 23 de novembro de 2009, v.u. Relator: Desembargador Irineu Pedrotti

Apelação Cível nº 992.05.095737-5 (930066/5-00) Comarca de Ribeirão Preto

Apelante: I. B.

Apelada: E. I. S. C. L.

AÇÃO DE COBRANÇA. MEDIAÇÃO. CONTRATO VERBAL. PROVA TESTEMUNHAL. POSSIBILIDADE. A jurisprudência orienta sobre a não infringência ao artigo 401 do Código de Processo Civil, a realização da prova exclusivamente testemunhal do contrato de corretagem, porquanto costumeira e usual a contratação verbal dessa modalidade de prestação.

AÇÃO DE COBRANÇA. MEDIAÇÃO. Comprovado pela prova oral que se consumou a transação consumou-se pelos entendimentos diretos entre as partes interessadas – vendedor e comprador –, com evidência marcante de se eximir da responsabilidade perante a Mediadora, torna-se devida a comissão.

Voto nº 13.875. Visto,

E. I. S. C. L. ingressou com Ação de Cobrança contra I. B., caracteres e qualificação das partes nos autos, perseguindo o recebimento do valor referente ao trabalho de mediação em venda de imóvel – R$ 5.700,00.

Formalizada a angularidade da ação, o Requerido apresentou contestação (folhas 18/19), que foi impugnada (folhas 41/44).

Em audiência (folha 69), inviabilizada a conciliação, foram colhidos os depoimentos do Requerido e das testemunhas arroladas (folhas 70/86) e, encerrada a instrução, as partes firmaram as alegações por meio de memoriais (folhas 88/90 e 91/94).

Seguiu-se a prestação jurisdicional:

“... julgo procedente o pedido, e o faço para condenar o requerido a pagar ao autor a quantia de R$ 5.700,00, corrigida a partir do ajuizamento da ação e acrescida de juros de mora a contar da citação.

Por força da sucumbência, condeno ainda o requerido ao pagamento de custas e despesas do processo, as de reembolso corrigidas a partir de seus respectivos dispêndios, bem como, de honorários advocatícios, os quais arbitro, à vista do trabalho executado, complexidade e valor da causa, em 15% do total da condenação.” (folha 99)

I. B. interpôs recurso. Persegue a reforma da sentença sob a alegação:

“Não existe nos autos qualquer prova escrita da contratação de serviços de corretagem entre as partes.”

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uma das vezes apareceu com o corretor que pertence ao quadro da apelada, mas não foi efetuado negócio naquela ocasião.”

“O imóvel (...) foi vendido meses após a publicação dos anúncios de jornal feitos (...) pelo apelante, diretamente entre vendedor e comprador, sem nenhuma intermediação.”

“... O corretor não teve nenhuma participação e nem auxiliou o vendedor na transação de seu imóvel.” (folha 102)

E. I. S. C. L. em contra-razões defende o acerto da decisão (folhas 106/111). Relatado o processo, decide-se.

O recurso deve ser apreciado nos limites especificados pelas razões para satisfação do princípio tantum devolutum quantum appellatum.

EXPANSÃO IMÓVEIS S/C LTDA. ingressou com Ação de Cobrança contra IVAIR BALIEIRO, para o recebimento de R$ 5.700,00, referente ao trabalho de mediação em venda de imóvel de propriedade do Requerido.

Afirma (a Requerente):

"... em Outubro de 1.998, foi contratada na pessoa de seu representante legal verbalmente para providenciar comprador ou compradores para o imóvel da RUA FLÁVIO UCHOA Nº 1.895, de propriedade do Suplicado ...".

“Foi convencionado pela suplicante e suplicado, que se aquele conseguisse arranjar um comprador (...) este lhe pagaria a título de comissão, um total de 6% sobre o valor alcançado pelo imóvel ...”.

“... em meados de janeiro/99, ele conseguiu alguém que se interessasse pelo imóvel (...) UBIRAJARA PEREIRA GUIMARÃES (...) que adquiriu o imóvel pelo preço de R$ 95.000,00 ...”.

“... o comprador (...) foi devidamente apresentado pelo ora requerente, aproximando assim as partes para a transação imobiliária ...”.

“Antes da venda do imóvel, o suplicado afirmou que não mais iria vender o imóvel (...) quem estava residindo no imóvel (...) era o comprador que este havia apresentado ...”.

“... o suplicado afirmou que havia alugado a residência (...) solicitou junto ao C.R.I, a certidão de propriedade onde ficou constatado a transação.” (folha 3 –

destaques do original) I. B. assevera:

“... jamais procurou a requerente para contratá-la, ocorreu exatamente o contrário. O representante da requerente ao ver os anúncios no jornal feitos pelo próprio requerido, foi a sua procura e se ofereceu para vender o imóvel (...) não concordou com a intermediação, pois não tinha condições de pagar comissão sobre a venda.”

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em uma das vezes apareceu com o corretor que pertence ao quadro da requerente, mas não foi efetuado o negócio naquela ocasião.”

“O imóvel (...) foi vendido meses após a publicação dos anúncios de jornal feitos, repita-se, pelo requerido, diretamente entre vendedor e comprador, sem nenhuma intermediação ...” (folha 19).

Não há contrato escrito e as provas estão assim delineadas: 1. a Requerente diz que é credora porque aproximou as partes;

2. o Requerido não reconhece o ajuste firmado com a Apelada, mas afirma que “... o

comprador do imóvel (...) esteve a procura do requerido várias vezes e em uma das vezes apareceu com o corretor que pertence ao quadro da requerente, mas não foi efetuado o negócio naquela ocasião.” (folha 19);

3. a concretização da venda - R. 6/30887 - Venda e Compra - Serviço de Registro de Imóveis e Anexo Ribeirão Preto/SP - “... Conforme escritura de 12 de fevereiro de 1999,

lavrada no 1º Tabelião de notas da Comarca de Jaboticabal-SP, livro 293, folhas 279/290, os proprietários IVAIR BALIEIRO (...) e sua mulher MARIA APARECIDA DE SANTANA BALIEIRO (...) VENDERAM a UBIRAJARA PEREIRA GUIMARÃES (...) e sua mulher DIANA CIBELE BATISTA GUIMARÃES (...) o imóvel objeto desta matrícula, no valor de R$ 95.000,00, com recursos de financiamento ...” (folha 11 – destaques do

original);

4. a prova oral confirmou o resultado útil do trabalho da Requerente, que aproximou as partes (vendedor e comprador):

a) o Requerido Ivair Balieiro disse que o comprador Ubirajara Pereira Guimarães esteve pela primeira vez em sua casa acompanhado de um corretor da Requerente, de nome Flávio Joaquim; algum tempo depois Ubirajara Pereira Guimarães (comprador) e Flávio Joaquim estiveram na casa dele e lhe fizeram uma proposta, que não foi aceita (folhas 70/73);

b) Miguel Porto Filho, testemunha da Requerente, parente do comprador Ubirajara Pereira Guimarães, falou que apresentou o comprador ao corretor Flávio Joaquim e, que, mostrou várias casas a ele (comprador); dentre elas, a do Requerido; visitou a casa do Requerido com Ubirajara Pereira Guimarães e uma colega de trabalho de Flávio Joaquim, do qual não sabe o nome e que se realizou o negócio tempos depois (folhas 74/77);

c) o comprador Ubirajara Pereira Guimarães (testemunha comum das partes) confirmou a aquisição do imóvel na primeira quinzena de fevereiro por meio de um financiamento bancário; foi apresentado ao corretor Flávio pelo seu primo Miguel Porto Filho; na primeira vez que visitou o imóvel do Requerido estava com o corretor Flávio Joaquim; depois voltou na companhia de sua esposa e de Maria de Lurdes Venâncio Sturari, que trabalhava com o Sr. Flávio Joaquim; acompanhado do Sr. Flávio Joaquim retornou à casa do Requerido e fez uma proposta, que não foi aceita; tempos depois o negócio se concretizou; esclareceu que viu o anúncio do jornal somente depois de ter ido ao imóvel na companhia do corretor Flávio Joaquim (folhas 78/82);

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Requerido, nada acrescentaram; apenas que o imóvel foi vendido e que o Requerido falou que colocou anúncios nos jornais (folhas 83/84 e 85/86).

Observou o r. Juízo a quo:

“Demonstrou-se que foi a autora, por seus corretores, quem indicou a Ubirajara Pereira Guimarães o imóvel do demandado, promovendo ainda outros dois contatos entre as partes, num dos quais, chegou ao interessado a formular uma proposta de compra. Pouco tempo depois disso, o negócio foi realizado, sem o conhecimento da autora.

Ora, nessas condições, apesar da inexistência de contrato escrito e da ausência do mediador no momento da concretização do negócio, uma vez estando comprovados a efetiva aproximação das partes pelo corretor da autora, seu envolvimento no negócio e o resultado útil ao vendedor, é inafastável o pagamento da comissão, sem o que, se estaria chancelando o enriquecimento ilícito do demandado.” (folha 98)

Evidente que se consumou a transação, pelos entendimentos diretos entre as partes interessadas - vendedor e comprador - com evidência marcante de se eximir da responsabilidade perante a Apelada.

“Consistindo a atividade do corretor em promover a aproximação de pessoas interessadas em contratar, a concretização do negócio com o comprador indicado autoriza o pagamento da comissão, ainda que ausente o mediador no momento de sua conclusão.” 1

“É irrelevante o decurso de algum tempo entre a aproximação realizada pela corretora entre os figurantes do contrato, e a conclusão do negócio. Tal circunstância, mantido o nexo de causalidade, não altera o direito à remuneração.” 2

“Havendo a aproximação das partes no negócio jurídico e atuação de maneira eficaz para sua celebração, tendo o serviço de corretagem se aperfeiçoado

com a concretização do negócio, é devida a comissão.” 3

A jurisprudência orienta sobre a não há infringência ao artigo 401 do Código de Processo Civil, a prova exclusivamente testemunhal do contrato de corretagem, porquanto costumeira e usual a contratação verbal dessa modalidade de prestação.

"O ART. 401 DO CPC NÃO VEDA A PROVA EXCLUSIVAMENTE TESTEMUNHAL DE CONTRATO VERBAL DE INTERMEDIAÇÃO PARA A VENDA DE IMOVEIS, AINDA QUE A REMUNERAÇÃO TENHA VALOR

SUPERIOR AO LIMITE ALI ESTIPULADO." 4

"Em interpretação edificante e evolutiva do artigo 401 do Código de Processo Civil, este Tribunal tem entendido que só não se permite a prova exclusivamente por

1 - ext. 2º TACivSP - Ap. s/ Rev. 517.217 - 9ª Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO CASCONI - J. 15.4.1998. No mesmo sentido: Ap. s/ Rev. 517.651 - 2ª Câm. - Rel. Juiz GILBERTO DOS SANTOS - J. 27.4.1998.

2 - TJSP - Ap. s/ Rev. 878.749-00/7 - 27ª Câm. - Rel. Des. ANTÔNIO BENEDITO RIBEIRO PINTO - J. 15.3.2005. 3 - TJSP - Ap. c/ Rev. 733.214-00/9 - 35ª Câm. - Rel. Des. ARTUR MARQUES - J. 21.3.2005.

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depoimentos no que concerne à existência do contrato em si, não encontrando óbice legal, inclusive para evitar o enriquecimento sem causa, a demonstração, por testemunhas, dos fatos que envolveram os litigantes, bem como das obrigações e dos efeitos decorrentes desses fatos." 5

“MEDIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO. CORRETAGEM NA VENDA DE IMÓVEL. 1. Se a prestação dos serviços do corretor na venda de imóvel, é feita sem contrato escrito na realidade do mercado imobiliário, é inaplicável a regra do art. 401, do CPC, sob pena de locupletação do vendedor à custa do trabalho alheio. Inteligência do art. 5º, da LICC. 2. Comprovado que a venda se deu como conseqüência da intermediação do corretor, é devida a respectiva comissão sobre o valor real do negócio, mesmo que este ocorra posteriormente e diretamente pelas mesmas partes aproximadas pelo corretor.

Sentença mantida. Recurso improvido.” 6

“Mediação - Comissão de corretagem - Cobrança - Prova exclusivamente testemunhal - Validade - Corretor não cadastrado no CRECI - Irrelevância - Intermediação, negócio e seu valor exuberantemente provados - Comissão devida - Apelação não provida. E irrelevante a forma do contrato de corretagem, que pode ser escrito ou verbal É irrelevante, para a espécie, o fato de o intermediador não se

estar regularmente inscrito o CRECI.” 7

As razões, sem documentos ou elementos eficientes para alijar a pretensão, não podem ser acolhidas. O ônus da prova, como estabelece o inciso II, do artigo 333 do Código de Processo Civil, estava a cargo do Apelante. A prova era pré-constituída e ele não se desincumbiu da demonstração do fato constitutivo do seu alegado direito.

“O ônus da prova incumbe ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.” 8

Em face ao exposto, nega-se provimento ao recurso. IRINEU PEDROTTI

Desembargador Relator.

5 - STJ - EREsp 263.387/PE 2ª Seção - Rel. Min. CASTRO FILHO - J. 14.08.2002 - in DJ 17.03.2003 - p. 174. 6 - ext. 2º TACivSP - Ap. c/ Rev. 567421400 - 2ª Câm. - Rel. Des. FELIPE FERREIRA - J. 27.03.2000. 7 - ext. 2º TACivSP - Ap. c/ Rev. 605.716006 - 12ª Câm. - Rel. Des. ROMEU RICUPERO - J. 24.05.2001. 8 - TJSP - Ap. s/ Rev. 715.473-00/1 - 27ª Câm. - Rel. Des. JESUS LOFRANO - J. 19.4.2005.