P.º C.P. 84/2009 SJC-CT - Obrigação de registar – responsabilidade assumida pelos outorgantes em escritura pública de compra e venda quanto ao pedido do registo e ao cumprimento dos encargos devidos – validade da cláusula inserta no título e seus reflexos no âmbito da promoção do registo.
PARECER
Relatório
1. Por despacho superior de 18 de Maio de 2009 e sob proposta dos SJC, é submetida à
apreciação do Conselho Técnico a seguinte questão:
- Validade e efeitos da cláusula inserta no documento que titule facto sujeito a registo obrigatório nos termos da qual os outorgantes assumem a obrigação de registar, atribuída por lei à entidade tituladora, bem como o pagamento dos emolumentos devidos, incluindo a cominação que eventualmente seja devida pelo cumprimento tardio da obrigação.
Pronúncia
1. Na expressão preambular do Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, o sistema de
registo predial obrigatório encontra o seu fundamento na necessidade de potenciar «a coincidência entre a realidade física, a substantiva e a registral», «contribuindo, por esta via, para aumentar a segurança no comércio jurídico de bens imóveis».
1.1. O pedido de registo deixa, em regra, de ser facultativo, ou, noutra perspectiva,
deixa de constituir um ónus jurídico1, para passar a constituir um dever jurídico, já que
agora se impõe, por via de preceitos legais, a necessidade de observar determinado
1 No conceito avançado por Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 10ª edição, I, p. 58, o ónus jurídico
consiste na necessidade de observância de certo comportamento, não por imposição da lei, mas como meio de obtenção ou de manutenção de uma vantagem para o próprio onerado.
comportamento (promoção do registo dentro do prazo legal), fazendo acompanhar a exigência da conduta imposta de uma cominação traduzida numa sanção pecuniária de valor idêntico àquele que, em abstracto, é devido pelo tipo a que pertence o acto de registo em causa2.
1.2. Assim, para além do objecto mediato da obrigação legal de registar, que se analisa
no elenco dos factos sujeitos a registo obrigatório (art. 8.º-A do CRP, conjugado com o disposto no art. 33.º/1 do DL 116/2008), podemos localizar, no regime jurídico da obrigatoriedade do registo, os sujeitos da obrigação de registar, os prazos para promover o registo e a cominação pelo incumprimento.
1.3. Quanto aos sujeitos do dever jurídico, encontramos um elenco de pessoas a quem
se atribui a obrigação de registar, normalmente, em função do tipo de intervenção que têm ou da posição que assumem no facto sujeito a registo (art. 8.º-B/1), e uma intenção legislativa contrária à conjunção ou à solidariedade de vínculos, posto que expressamente se declara, no art. 8.º-B/2, que a obrigação de registar compete apenas à entidade que figurar em primeiro lugar na ordem estabelecida no número anterior.
1.3.1. Vale dizer que, em relação a cada facto sujeito a registo, só pode haver um
sujeito da obrigação de registar, e, portanto, um único devedor da prestação que é o fulcro daquela obrigação e que consiste justamente na promoção ou no pedido do registo, o que, todavia, não significa uma posição legal avessa ao cumprimento da obrigação por terceiro (aqui entendido como qualquer pessoa com legitimidade para pedir o registo, à luz do disposto no art. 36.º do CRP).
1.3.2. Quando, no art. 8º-B/5, se diz que «A obrigação de pedir o registo cessa no caso
de este se mostrar promovido por qualquer outra entidade que tenha legitimidade», não se estará, com isso, a admitir uma alteração na ordem fixada no n.º 1 do art. 8.º-B (pois a referência feita à entidade requerente do registo é relativa à legitimidade, e não
2 Verifica-se, mais uma vez, a viragem do simples ónus para o verdadeiro dever jurídico referida por Antunes
Varela, ob. cit., p.57, nota (1), a propósito da instituição da obrigatoriedade do registo pelo Código do Registo Predial de 1967, pois, tal como antes, o Estado reconhece que há um interesse público (superior portanto aos dos intervenientes no acto) na efectivação do registo, para maior certeza do direito e maior segurança nas transacções e, por isso, em vez de confiar na iniciativa das partes, estimulada pelo ónus, impõe a realização do registo como um dever.
à qualidade que assume no facto sujeito a registo), antes parece decorrer da dita disposição legal o entendimento de que o pedido formulado por outrem, que não o obrigado, realiza o fim da obrigação; preenche a sua função, e, por conseguinte, determina a sua extinção, porém não liberta o obrigado das responsabilidades que possam decorrer da realização tardia do interesse que se procurou preservar com o dever instituído3.
1.3.3. Mas se o terceiro pretender realizar, espontaneamente ou por compromisso
estabelecido com o devedor, a prestação devida e assumir, sem direito de regresso, o encargo pecuniário correspondente ao «agravamento emolumentar», em princípio, a tal não se oporá o interesse público que se pretende salvaguardar (publicitação da situação jurídica do prédio com vista à segurança do comércio jurídico imobiliário), ponto é que o terceiro tenha legitimidade para pedir o registo (art. 36.º do CRP), sendo que, no plano sancionatório, também não se vislumbra obstáculo, porquanto, face ao sentido e alcance que se retira dos arts. 8.º-D e 151.º do CRP e que se acha vertido no ponto VI do despacho n.º 74/2008, não caberá aos serviços de registo sindicar se a responsabilidade atribuída por lei à entidade obrigada a promover o registo efectivamente agrava a sua esfera patrimonial, desde logo porque a quantia devida a título de sanção pelo “cumprimento tardio”4 terá de ser entregue por quem se
apresente a requerer o registo, independentemente de se tratar ou não do sujeito da
obrigação.
1.3.4. Tal constitui, a nosso ver, razão bastante para não se repudiar o acordo entre o devedor (sujeito da obrigação de registar) e o terceiro (interessado no registo) no
3 O pedido de registo obrigatório formulado por terceiro não corresponde a nenhum dever de conduta, posto
não ser ele o obrigado, antes constitui um acto que visa satisfazer o seu interesse exclusivo e que, em princípio, ele assume como um ónus, isto é, como um meio de obter uma vantagem ou de evitar uma desvantagem. Embora deva ser o portador da quantia devida pela realização tardia do interesse que se pretende acautelar com a obrigação de registar, o terceiro não é o responsável por tal resultado, assistindo-lhe, por isso, o direito de ser reembolsado pelo devedor.
4 O facto de se tratar de uma obrigação relativa a «prestação» que não deixa de ser realizável pelo decurso
do prazo a que se refere o art. 8.º-C servirá de justificação ao disposto no art. 8.º-D, onde, a nosso ver, se dá cobertura a uma ideia de atraso ou demora no cumprimento da obrigação e, ao mesmo tempo, se coloca a sanção como valor devido não pela entrada em mora, mas pelo cumprimento tardio da obrigação (o que se penaliza não é o incumprimento do prazo, caso em que a sanção seria devida independentemente do registo vir ou não a ser pedido mais tarde, é o cumprimento tardio da obrigação).
sentido deste poder agir com o ânimo de cumprir a obrigação alheia e, desde que a tal não se oponha a natureza da entidade que no elenco do art. 8.º-B do CRP figura como sujeito da obrigação de registar, até mesmo de beneficiar gratuitamente o devedor,
libertando o seu património do débito que o onerava, ou poderia onerar, a título de
ominação em caso de cumprimento tardio.
emolumentos e/ou da importância relativa à sanção a que alude o art. .º-D do CRP.
c
1.3.5. Pois, para o serviço de registo, enquanto representante do interesse público credor, o que deste acordo releva é a vantagem em ver satisfeita, quanto antes, a
promoção do registo (necessidade que se pretende acautelar com a obrigatoriedade do registo, tendo em vista potenciar a dita «coincidência entre a realidade física, a substantiva e a registral»), já que, em regra, a entrega das quantias devidas caberá sempre àquele que se apresenta a pedir o registo, seja ou não o responsável pelo pagamento dos
8
2. Em jeito de conclusão, o que aqui importa acentuar é que o terceiro, ao assumir a
obrigação de registar, estará sempre a cumprir a obrigação da entidade a que se refere o art. 8.º-B, a qual continua a ser a única destinatária do comando jurídico que impõe a observância da conduta prescrita dentro do prazo previsto e com a cominação que lhe esteja associada5, e, por isso, o acordo entre o devedor e o terceiro não será de molde
a bulir com a disciplina jurídica resultante dos arts. 8.º-B, 8.º-C, 8.º-D6 e 151.º do CRP,
5 Sobre os prazos para o cumprimento da obrigação rege o disposto no art. 8.º-C do CRP, de que vale a pena
salientar o reajustamento da regra geral contida no art. 8.º-C/1, umas vezes, em função do tipo de facto sujeito a registo e, outras vezes, tendo em conta o sujeito da obrigação de registar, destacando-se, por
emplo, a redução do prazo para 10 dias a contar da data da titulação dos factos quando a obrigação c
olde a alterar a dicação dos sujeitos ou a ordem estabelecida no art. 8.º-B/1, designadamente, quando o terceiro seja uma e
ex
ompita à entidade que celebrou a escritura pública que formaliza o facto de registo predial obrigatório (art. 8.º-C/6).
6 Obviamente, se o acordo entre o sujeito da obrigação de registar e o terceiro não é de m
in
ntidade que figure no elenco aí definido, também nenhuma alteração se regista ao nível dos prazos e da cominação previstos nos arts. 8.º-C e 8.º-D, respectivamente, a pretexto do aludido acordo.
cabando, deste modo, por constituir uma relação jurídica de eficácia limitada aos sujeitos respectivos e que, em princí
Lopes, João Guimarães Gomes Bastos, Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, Maria Eugénia Cruz Pires d
Este parecer foi homologado pelo Exmo. Senhor Presidente em 30.06.2009.
a
pio, só a estes poderá interessar7.
Parecer aprovado em sessão do Conselho Técnico de 25 de Junho de 2009. Maria Madalena Rodrigues Teixeira (relatora), António Manuel Fernandes
os Reis Moreira, Luís Manuel Nunes Martins, José Ascenso Nunes da Maia.
7 Na verdade, apesar da responsabilidade pelos emolumentos do acto legalmente imputada ao sujeito activo
(art. 151.º/2) e da responsabilidade atribuída ao sujeito da obrigação de registar que não promova o registo dentro do prazo (art. 8.º-D/3), as quantias devidas, já se disse, terão de ser sempre entregues por quem efectivamente se apresenta a requerer o acto (art. 151º/3) e, portanto, nesta matéria, o serviço de registo acaba por relacionar-se apenas com o apresentante, mesmo quando haja lugar a cobrança tardia das quantias devidas, ou seja, quando, por qualquer motivo, as quantias tenham de ser pagas em momento posterior ao da apresentação do pedido.
Assim, o acordo entre o apresentante e o sujeito da obrigação de registar no sentido daquele prescindir da sub-rogação legal implícita nas disposições legais e, assim, não exercer contra este o direito de regresso representa uma convenção a que o serviço de registo será alheio.
