ISSN 2178-3314 Ano: 2018
A MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA NO BRASIL E O PLS 54/2017
Gabriel Barbosa Clemente (UEPG) E-mail: gbclementepr@gmail.com Vagner Castanho de Oliveira (UEPG) E-mail: ovagner12@hotmail.com
Orientadora: Profª. Drª. Jeaneth Nunes Stefaniak (UEPG) E-mail: jeaneth@bol.com.br
Resumo: O escopo da presente pesquisa é analisar a multipropriedade imobiliária
no Brasil e a falta de regulamentação específica sobre o tema, causando desconfiança, discussões e insegurança jurídica. Ao mesmo tempo, cumpre destacar que há um projeto de lei, do Senado Federal, em tramitação no Congresso Nacional, pretendendo alocar de vez esse instituto na Lei Civil brasileira. Em razão disso, serão analisados os principais pontos do referido projeto. Para tanto, utilizou-se do método dedutivo e da pesquisa documental indireta.
Palavras-chave: Multipropriedade, Time Sharing, Projeto de Lei. Introdução:
O presente trabalho traz à tona uma das formas de manifestação da propriedade não regulada pelo ordenamento jurídico brasileiro, qual seja a multipropriedade imobiliária.
Comumente presente na área turística, a multipropriedade é vastamente utilizada em países como Espanha e Estados Unidos, que possuem cada um regulamentações específicas a respeito. O Brasil, mesmo tendo o turismo como setor de referência, custou a discutir uma regulamentação específica sobre o tema, causando desconfianças e inseguranças. Apenas em 2017, passou a tramitar no Congresso Nacional um projeto de lei do Senado cuidando da matéria. Nesse sentido, pretende-se mostrar se essa desconfiança e insegurança poderão perder espaço com a chegada do referido projeto de lei.
Serão, inicialmente, postas algumas definições, como a de propriedade e condomínio e depois a de multipropriedade em si, sua origem, suas modalidades e áreas em que é utilizada. Analisar-se-á a falta de regulação específica sobre o tema e, por fim, os pontos do Projeto de Lei do Senado nº 54, de março de 2017.
Objetivos:
O objetivo geral deste estudo é definir o instituto da multipropriedade, bem como elencar as suas modalidades e também a sua (não) regulamentação no Brasil.
Como objetivo específico, tem-se o de mostrar os principais pontos do PLS 54/2017, regulando, finalmente, a matéria.
Método e Técnicas de Pesquisa:
O método utilizado nesta pesquisa foi o dedutivo, na medida em que se partirá do que a doutrina e a jurisprudência vêm entendendo sobre a temática da multipropriedade, fazendo-se uma posterior análise do recente projeto de lei em trâmite no Congresso Nacional regulador do instituto.
No que concerne às técnicas de pesquisa, faz-se uso da documental indireta, com aporte teórico-bibliográfico e jurisprudencial pertinente.
Resultados:
Conveniente, num primeiro momento, discorrer sobre a propriedade. Para Maria
Helena Diniz (2017, p. 133), “É a plenitude do direito sobre a coisa [...]”. Pode-se conceituar, de acordo com a mesma autora, da seguinte forma: “[...] direito que a pessoa natural ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como reivindicá-lo de quem injustamente o disponha.” (DINIZ, 2017, p. 134). Pontes de Miranda (1976, p. 9), ao discorrer sobre o assunto, afirma que “[...] propriedade é todo direito irradiado em virtude de ter incidido regra de direito das coisas [...] é todo direito sobre as coisas corpóreas e propriedade literária, científica, artística e industrial”.
A palavra multipropriedade já traz a ideia de multiplicidade; infere-se que são muitos os proprietários da coisa. Assim, é classificada como forma de condomínio relativa a bens de lazer. (DINIZ, 2017, p. 289). Caio Mário da Silva Pereira (2017, p. 157) afirma que o condomínio surge “[...] quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes”.
O condomínio poderá ser voluntário se surgir “de contrato dos futuros comunheiros com o dono do imóvel, ou do contrato entre cada comunheiro e o dono dos donos do
imóvel, pelo qual casa um adquire pro parte a coisa.” (PONTES DE MIRANDA,
1976, p. 5). Poderá surgir da lei se a fato ocorrido incide regra jurídica, nos dizeres
de Pontes de Miranda, que exemplifica com o achado de tesouro, comistão e herança, etc. Será ordinário se vigorar por tempo certo ou não lhe for posto termo, “mas que pode cessar sempre.” (PEREIRA, 2017, p. 159). O condomínio dito forçado ou coativo é permanente, de acordo com Caio Mário da Silva Pereira (2017, p. 158), não pode ser desfeito “pela natureza mesma da coisa ou da relação jurídica ou exercício do direito”.
Surgida na França, no final da década de 60, conceitua-se a multipropriedade como
“[...] a relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perpétua.”
(TEPEDINO apud VENOSA, 2013,p. 394).
Francisco Rodrigues e Hérika Marques (2010, p. 411) afirmam que a multipropriedade é nova possibilidade de se exercer o direito de propriedade (usar, gozar e dispor da coisa). O fator “tempo” é o que o diferencia de outras modalidades.
Tepedino (2015, p. 513) afirma que o sistema de time sharing alcançou sucesso no mercado imobiliário, já que muitas famílias buscavam um segundo imóvel para que pudessem passar as férias, uma vez ao ano. As despesas com manutenção caíram de forma patente, além de aumentar o lucro dos empresários do setor, já que as regiões turísticas ficaram movimentadas não só na alta temporada.
A multipropriedade possui quatro modalidades, de acordo com Tepedino e Maria Helena Diniz: a) societária, na qual é criada uma sociedade para ser dona do empreendimento, com os adquirentes como sócios, que teriam a possiblidade de usar uma unidade em certo período de tempo; b) direito real sobre coisa alheia, que permite o direito real de habitação periódica em zona turística durante uma semana por ano. O adquirente terá apenas o direito real, não terá a propriedade; c) multipropriedade imobiliária, também chamada de complexo de lazer, com cada multiproprietário tendo uma quota ideal do bem imóvel (solo, edificação, etc.) e dos imóveis, podendo utilizar durante determinado período do ano; d) multipropriedade hoteleira, com a possibilidade de o adquirente utilizar uma unidade ou apartamento de hotel, que pertence a apenas um proprietário ou sociedade que administre.
A multipropriedade dava aos civilistas brasileiros sentimento de desconfiança, já que aparentava ser direito real com aspectos obrigacionais (TEPEDINO, 2015, p. 514). Na prática, acabou absorvida pelo condomínio, mas se diferencia em alguns pontos, quais sejam, de acordo com Tepedino: a multipropriedade não tem o direito de preferência, presente no condomínio; o condomínio tem notas de provisoriedade, ao passo que a multipropriedade é perpétua.
O mesmo autor pontua que a multipropriedade tem o direito limitado no tempo e no espaço. Não haveria incompatibilidade entre o direito de propriedade (real) e a limitação temporal. A utilização cíclica mostra que o objeto do domínio não só pode ser limitado no espaço como também no tempo.
Venosa (2013, p. 395) afirma que sem legislação específica, haveria dificuldades para o desenvolvimento do time sharing, seja para conceituar, para situá-los no âmbito obrigacional ou real.
Por muito tempo se discutiu se a multipropriedade era direito real ou obrigacional. O Superior Tribunal de Justiça se manifestou sobre o assunto, pelo menos duas vezes, no julgamento dos Recursos Especiais 1.546.165/SP e 1.681.874/RS. Seguindo as lições de Gustavo Tepedino, que insere o time sharing como uma forma de condomínio, entendeu-se que é direito real, intrinsecamente ligado à propriedade e harmonizado com os institutos previstos no artigo 1.225 do Código Civil. No REsp 1.546.165/SP, o julgador entendeu ser importante esclarecer que:
Extremamente acobertada por princípios que encerram os direitos reais, a multipropriedade imobiliária, nada obstante ter feição obrigacional aferida por muitos, detém forte liame com o instituto da propriedade, se não for sua própria expressão, como já vem proclamando a doutrina contemporânea, inclusive num contexto de não se reprimir a autonomia da vontade nem a liberdade contratual diante da preponderância da tipicidade dos direitos reais e do sistema de numerus clausus.
E, assim sendo, tem o multiproprietário a permissão de lançar mão dos embargos de terceiro para proteger seu direito à fração de tempo.
A multipropriedade, já reconhecida como direito real, e usada de forma tímida no Brasil, se comparado com outros países, por muitos anos esteve sem regulação. As discussões se resumiram à doutrina e jurisprudência.
Apesar de não regulado pelo Código Civil, o time sharing já foi reconhecido pela jurisprudência como direito real, forma de condomínio. Parte da doutrina diz que o instituto é tão somente uma nova forma de exercer a propriedade (RODRIGUES; MARQUES, 2010, p. 411). Utilizado no Brasil sobretudo em áreas turísticas, começa a se popularizar pelo anseio que parte da população tem em conseguir um segundo imóvel, geralmente para passar as férias.
Após anos de discussão, finalmente, em 2017, o senador Wilder Morais propôs o projeto de lei 54, de 2017 (PLS 54/2017), regulamentando o regime da multipropriedade no Brasil. Sua tramitação avança no Congresso Nacional, de modo que, em 23 de maio de 2018, o texto final foi remetido à Câmara dos Deputados para revisão e ulterior aprovação.
O projeto acrescenta o capítulo VII-A ao Título III do Livro III da Parte Especial do Código Civil, intitulando-o “Do Condomínio em Multipropriedade”.
Uma vez aprovado e passando a viger em definitivo, o instituto passará a ter o respaldo legal tão almejado e dará segurança jurídica às situações dele decorrentes. O referido acréscimo é deveras pormenorizado, subdividindo-se em seis seções, do art. 1.358-B ao 1.358-U. Passa-se, desse modo, a uma análise dos principais pontos desses dispositivos.
O art. 1.358-C traz uma definição do instituto, segundo o qual
Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.
O parágrafo único afere que não é automática a extinção da multipropriedade se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.
O imóvel objeto da multipropriedade é indivisível e inclui instalações, equipamentos e mobiliários destinados a seu uso e gozo (art. 1.358-D).
Em relação às frações de tempo, no art. 1.358-E, cada uma é indivisível e será de, no mínimo, sete dias, podendo ser de três formas: fixa, ou seja, num mesmo período de cada ano; flutuante, determinada de maneira periódica, com divulgação prévia e respeitando a isonomia de todos os multiproprietário; e mista, combinando os sistemas fixo e flutuante.
É instituída por ato entre vivos ou testamento, registrando-se no cartório de registro de imóveis e devendo constar a duração dos períodos relativos a cada fração de tempo.
Ainda, a convenção determinará, dentre outras coisas, os poderes e deveres dos multiproprietário e eventuais multas nas hipóteses de descumprimento de deveres; regras de cesso do administrador condominial ao imóvel e criação de um fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário (art. 1.358-G).
A seção III elenca os direitos e obrigações dos multiproprietários, além da responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no imóvel. Importante o teor do § 5º do art. 1.358-J, segundo o qual “Cada multiproprietário de uma fração de
tempo responde individualmente pelo custeio das obrigações, não havendo solidariedade entre os diversos multiproprietários”.
O art. 1.358-L trata da transferência da multipropriedade e cumpre destacar que ela independe de anuência ou cientificação dos demais multiproprietários.
A multipropriedade será administrada por alguém indicado no instrumento de instituição ou convenção de condomínio em multipropriedade, ou, não indicado, por pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos. Dentre suas atribuições, incluem-se, por exemplo, a coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários e a manutenção, conservação e limpeza do imóvel (art. 1.358-M). Por último, a seção VI engloba, de forma específica, disposições referentes às unidades autônomas de condomínios edilícios.
Considerações Finais:
O presente trabalho tratou sobre a multipropriedade ou time sharing no Brasil. Direito real, assim reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça, ainda não regulado por nosso ordenamento jurídico suscita muitos debates e desconfianças.
Ao colocar o regime de time sharing como modo de condomínio, o Projeto de Lei do Senado Federal nº 54, de 2017 (PLS 54/2017) segue o ensinamento dos doutrinadores e o entendimento jurisprudencial, confirmando que a multipropriedade é direito real, apesar de sua relação com os direitos obrigacionais.
Ainda falta à multipropriedade a segurança jurídica, algo caro ao Estado Democrático de Direito. Busca-se que os negócios firmados pelos indivíduos estejam calcados em “[...] normas jurídicas válidas e em vigor, se vinculem efeitos previstos e assinados por estas normas [...]” (CANOTILHO apud DE PLÁCIDO E SILVA, 2014, p. 1.269). A lei emanada pelo ente competente, sem dúvida, é modo de aplacar a insegurança jurídica.
Apesar de nem sempre a legislação conseguir dar segurança jurídica às relações privadas, por certo o Projeto de Lei em questão servirá para que perca espaço a desconfiança e a insegurança jurídica que circundavam o regime de time sharing, já que a modalidade está para ser regulada de maneira minuciosa e de acordo com aquilo que era entendido pela doutrina e jurisprudência deste País.
Referências:
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DE PLÁCIDO E SILVA, Oscar Joseph. Vocabulário Jurídico. 31. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014.
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