Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

Acórdãos TRP

_{Acórdão do Tribunal da Relação do Porto}

Processo: 1913/08.7TJPRT.P1 Nº Convencional: JTRP00043100 Relator: MARIA ADELAIDE DOMINGOS Descritores: CONTRATO DE MEDIAÇÃO NULIDADE INDEMNIZAÇÃO Nº do Documento: RP200911021913/08.7TJPRT.P1 Data do Acordão: 02­11­2009 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO. Decisão: CONFIRMADA. Indicações Eventuais: 5ª SECÇÃO ­ LIVRO 394 ­ FLS 196. Área Temática: . Sumário: I ­ Sendo o contrato de mediação imobiliária um contrato bilateral e oneroso, a mediadora tem direito à remuneração, se prestou os serviços contratados e deles resultou o negócio que em concreto foi visado com essa actividade, incumbindo ao comitente a obrigação de pagar o preço acordado. II ­ Mantêm­se a obrigação de remuneração ainda que no negócio objecto de mediação venha a ocorrer uma alteração subjectiva relativamente à pessoa do comprador, desde que a actividade de mediação tenha influído na concretização do negócio que, no caso, veio a ser celebrado para potencial interessada, em representação de um filho, o qual figura no contrato de compra e venda como adquirente. Reclamações: Decisão Texto Integral: Processo n.º 1913/08.7TJPRT.P1 (Apelação) Apelante: B………. Apelada: C………., Ld.ª Acordam no Tribunal da Relação do Porto I – RELATÓRIO C………., Ld.ª, com sede no Porto, intentou contra B………., também residente no Porto, acção especial para cumprimento de obrigação pecuniária emergente de contrato, tramitada nos termos do Decreto­Lei n.º 108/2006, de 08/06, pedindo: a)­ a condenação do réu a pagar­lhe €11.968,23, sendo €11.040,00 o valor do capital e €928,28 de juros vencidos até 09/10/08, acrescidos de juros vincendos até efectivo e integral pagamento; b)­ ou, no caso do réu arguir a nulidade do contrato, a sua condenação no montante de €11.040,00, correspondendo tal valor ao montante de 4% da comissão, acrescido de juros desde a citação até integral pagamento; c)­ ou, caso assim se não entenda, a condenação do réu a pagar­lhe a quantia de €11.040,00, nos termos do artigo 473.º do Código Civil, para compensação da sua actividade mediadora, quantia esta de que o réu beneficiou e de que a autora ficou empobrecida, acrescida de juros desde a citação até integral pagamento. Para fundamentar a sua pretensão alegou, em síntese, que celebrou verbalmente com o réu um contrato que denomina de mediação imobiliária, sem carácter de exclusividade, nos termos do qual se obrigou a angariar compradores para um imóvel que o réu pretendia vender, mediante o pagamento de 4% sobre o valor da venda, que deveria ser €275.000,00, embora tenha sido estabelecido como valor mínimo €230.000,00. Para o efeito, alega a autora que publicitou a venda e acompanhou vários compradores a essa habitação e na sequência de tal actividade angariou uma potencial compradora, D………., que manifestou grande interesse na compra do imóvel, visitando­o por três vezes durante o mês de Outubro de 2007, tendo, posteriormente, negociado com o réu o preço de venda. 

Verificou, porém, que pouco tempo depois dessa reunião, o réu vendeu o imóvel a um filho dessa interessada, E………., por um valor declarado inferior ao que estava a ser negociado.  Argumenta, pois, que a sua actividade foi decisiva para a celebração desse negócio e, por isso, deve ser remunerada no montante correspondente à comissão acordada.  Contestou o réu, impugnando parte da factualidade alegada, afirmando que o negócio foi celebrado com o comprador sem qualquer intervenção da autora, pelo que a comissão nunca seria devida, e por excepção material, invoca a nulidade formal do negócio celebrado, pedindo que seja absolvido do pedido contra si formulado. Foi dispensada a elaboração da base instrutória. Foi proferida sentença que julgou a acção procedente e declarou nulo por falta de forma o contrato celebrado entre as partes, mas condenou o réu a entregar à autora a quantia de €7.000,00, acrescida de juros de mora (à taxa civil), desde a citação até integral pagamento, a título de valor devido pelos serviços prestados pela autora ao réu. Inconformado, apelou o réu pedindo que se adite à matéria de facto provada a factualidade que menciona e defendendo a revogação da sentença por o negócio não se ter concretizado com a interessada angariada pela autora. Nas suas contra­alegações a apelada pronunciou­se pela rejeição da impugnação da matéria de facto e pela manutenção da sentença recorrida. Conclusões da apelação: 1. O contrato de mediação imobiliária que deu caso aos presentes autos não foi concluído com o angariado pela Apelada, mas sim com outrem que nunca, em momento algum, contactou com a Apelada, ou que a actividade desta tivesse sido do conhecimento do Apelante.  2. A aproximação entre o vendedor, ora Apelante, e comprador deu­se por intermédio de uma amiga de infância daquele e vizinha deste.  3. O comprador do imóvel em questão só contactou e negociou com o ora Apelante, não tendo qualquer contacto com a Apelada.  4. O Apelante nunca negociou com a pessoa indicada pela Apelada.  5. Na medida em que o negócio não foi concretizado com a interessada angariada pela Apelada, não terá esta direito a qualquer remuneração.  6. É esse o entendimento proferido no douto acórdão do STJ datado de 3­04­ 2008 e referente ao processo n.º 07B4498, quando diz só se e quando esse negócio for concluído – e concluído com o angariado – é que o mediador tem jus à remuneração (vide www.dgsi.pt).  7. A contrario, caso o negócio seja concluído com outrem que não o angariado, já não haverá lugar a qualquer remuneração.  Termos em que deve ser revogada a sentença proferida pelo Tribunal a quo. II­ FUNDAMENTAÇÃO A­ Objecto do Recurso: Considerando as conclusões das alegações, as quais delimitam o objecto do recurso nos termos dos artigos 684.º, n.º 3 e 685.º­A, n.º 1 do Código de Processo Civil (CPC), redacção actual, sem prejuízo do disposto no artigo 660.º, n.º 2 do mesmo diploma legal, as questões a decidir são: a)­ Verificar se se encontram preenchidos os requisitos que permitem reapreciar a matéria de facto; b)­ Se no caso em apreço, existiu entre a angariação e o negócio celebrado um nexo de causalidade que justifique a remuneração da empresa de mediação. B­ De Facto: A 1.ª instância deu como provado a seguinte matéria de facto: 1. A Autora é uma sociedade de mediação imobiliária e dedica­se à, angariação de clientes e comercialização de imóveis.  2. No desenvolvimento da actividade de mediação imobiliária, em Julho de 2007, o Réu e a A. acordaram verbalmente as condições e termos de um contrato de angariação autorização de venda de um imóvel pertencente ao R. e à sua ex­(companheira) F………. .  3. O imóvel corresponde à fracção autónoma designada pela letra “B”, do

prédio sito à Rua ………, nº…, R/C, Dto. no Porto, e ainda a lugar de estacionamento n.º .., e arrecadação n.º .. na cave, afecta ao prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na rua ………., n.º … e …, Rua ………. n.º … e Rua ………., n.º…, Freguesia de ………., Porto, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número 34/………., inscrito o título constitutivo da propriedade horizontal pela inscrição F­Ap. 49/19850319, e inscrito na respectiva matriz sob o número 10635.  4. Foi estipulado por ambos que, no caso de venda do imóvel, seria pago de comissão, à A., 4% sobre o valor da venda, acrescido do valor do IVA, à taxa legal (conforme Doc. 1º).  5. A angariação acordada não teve carácter de exclusividade.  6. Não obstante a A. ter apresentado a proposta de contrato de angariação e autorização de venda, constante do Doc. 1º ao diante junto, o certo é que o R. foi sempre protelando a assinatura do mesmo, não obstante as várias insistências por parte da A..  7. Não obstante as condições constantes desse documento corresponderem aos termos do acordo efectuado entre ambos. 8. Em termos de preço de venda do imóvel, acordaram que o mesmo seria colocado à venda pelo preço de 275.000,00, mas que o valor mínimo que o R. aceitaria para vender o imóvel, seria de € 230.000,00.  9. No mês de Outubro de 2007, a A. “C……….”, encetou diversas diligências tendentes à venda do imóvel.  10. Colocou uma placa publicitária no referido imóvel.  11. Publicitou, inclusive, a venda do imóvel através de vários anúncios que mandou colocar no G………. .  12. Em virtude da sua actividade e durante esse mesmo mês de Outubro de 2007, a A. arranjou uma potencial compradora para a fracção do R., a Exmª Sr.ª D………. .  13. A qual manifestou um grande interesse na compra do imóvel, para ai residir.  14. A (Sra D……….) chegou a visitar o imóvel algumas vezes.  15. A 15 de Outubro de 2007 contactou telefonicamente o vendedor da A., solicitando uma reunião com o R. e o responsável da A., com o intuito de negociarem a compra da referida fracção (doc. 3º e 4º).  16. Reunião essa que decorreu no dia 17 de Outubro de 2007.  17. Nessa reunião esteve presente a Sra. D………. e o representante da autora. 18. Foi transmitido à potencial compradora, que o preço de venda da fracção, de €230.000,00, era inegociável e identificados os proprietários.  19. Após a reunião com os representantes da A., a até então, potencial compradora, não mais contactou a A..  20. O filho da Sra D……….. contactou directamente o réu e concretizou a venda desse imóvel.  21. O Sr. E………. habita nesse imóvel com o seu agregado que, actualmente é formado também pelos seus pais.  22. A escritura de compra e venda, foi realizada a 17 de Dezembro de 2007, pelo preço, declarado, de € 175.000,00 (Conforme Doc. 5º).  23. Quem outorgou a escritura de compra e venda, a representar o seu filho, foi precisamente a D. D………., 24. Foi devido à autora que o agregado do comprador teve conhecimento do preço, qualidade e características do imóvel.  25. O negócio foi concluído não com a Sra. D. D………., mas sim com o Sr. E………. .  26. (O réu) contactatou outras agências de mediação imobiliária, com o objectivo de vender o imóvel referido no art. 3.º da petição inicial.  27. De entre as outras agências contratadas, salientam­se a H………., a I………. e a J………. .  28. Sendo que o contrato de mediação imobiliária com a H………. data de 9­ 05­2007 e com a I………. data de 12­07­2007, contratos esses assinados pelo Réu (cfr. doc. 2 e 3 que ora se juntam e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para os devidos efeitos legais).  29. O imóvel conta com cerca de 34 anos, apresentando já determinadas carências de infra­estruturas, nomeadamente, adaptação dos elevadores às novas regulamentações, as redes sanitárias necessitam de tubagens novas, falta de instalação de gás da cidade, as caixilharias e os estores ainda são os de origem, não isolando adequadamente o interior, desqualificando o

conforto térmico e acústico da casa.  30. No mesmo prédio do imóvel em questão nos autos, bem como em prédios da zona, já havia outros imóveis para venda, surgindo cada vez mais com o decorrer do tempo, com preços mais baixos do que o valor plasmado nos contratos assinados pelo Réu. C­ De Direito: Identificadas as questões decidendas, importa analisá­las de per se. a)­ Análise dos requisitos que permitem a reapreciação da matéria de facto: Conforme decorre do artigo 685.º­B do CPC, a lei impõe ao recorrente que pretende impugnar a matéria de facto, o ónus de concretizar os pontos de facto que considera incorrectamente julgados (alínea a) do n.º1), o ónus de indicar os meios probatórios constantes do processo ou de registo de prova gravada, que impunham uma decisão diversa sobre os pontos da matéria de facto impugnados (alínea b) do n.º 1) e, ainda, que indique os depoimentos em que se funda referenciando o assinalado na acta quanto ao início e termo da gravação de cada depoimento, informação ou esclarecimento (n.º 2 do artigo 522.º­C, por remissão do n.º 2 deste artigo 685.º­B). O não acatamento de qualquer destes ónus determina a rejeição do recurso quanto à impugnação da matéria de facto. No caso em apreço, o apelante não cumpriu nenhum destes ónus. Vejamos porquê. No corpo das alegações, o apelante defende que, por ter resultado inequivocamente da prova testemunhal produzida em audiência de julgamento, deve ser aditada à matéria de facto a factualidade que ali menciona, e que reproduz de forma sintetizada nas conclusões, mencionando em relação a alguma da factualidade que pretende ver aduzida, entre parêntesis, o seguinte: “cf. cd”. Para além disso, menciona ao longo da alegação que o negócio em causa – a venda do imóvel – foi concretizado com pessoa não angariada pela apelada, interpretando a matéria de facto provada, mas também aquela que pretende ver aditada, embora sem nunca referenciar, em relação a esta última, em que prova ou provas baseia esse entendimento. Assim sendo, constata­se que o apelante não identifica por referência aos articulados (já que não foi seleccionada a matéria de facto), quais os pontos concretos que pretende questionar. Ao invés, optou por alinhar um encadeamento fáctico que não se descortina de forma imediata na contestação (muito menos na petição inicial), tanto mais que alguns dos factos mencionados até foram dados como provados, como é patente em relação à matéria relativa ao tipo de contrato celebrado. Mas também não cumpriu o ónus relativo à concreta identificação dos meios probatórios, uma vez que a remissão para o CD apenas referencia o suporte físico através do qual foi realizada a gravação e não os meios probatórios em si mesmo. Porém, a lei é muito clara na exigência que faz. O recorrente tem de mencionar o meio probatório no qual assenta a sua impugnação. E nem se diga que a remissão genérica feita pelo apelante, visa impugnar toda a prova produzida em sede de julgamento, porque a lei menciona que os meios probatórios são “os concretos”, ou seja, não basta uma indicação genérica e remissiva para a gravação da prova para se ter como impugnada a matéria de facto. E embora a lei não exija que os meios probatórios sejam mencionadas nas conclusões, por força do n.º 1, alíneas a) e b) do artigo 685.º­B do CPC, é inequívoco que na fundamentação do recurso têm de ser referenciados e relacionados os meios probatórios com os factos concretos impugnados, porque só assim é possível aferir se a matéria de facto dada como provada e não provada, e respectiva fundamentação, está em desconformidade com a prova produzida. Mas também esta indicação é exigida pelo princípio do contraditório, uma vez que só dessa forma a parte contrária poderá infirmar as conclusões do recorrente indicando os depoimentos gravados que, em seu entender, revelam a inexistência do erro de julgamento apontado, conforme prescreve o n.º 3 do artigo 685.º­B do CPC. O apelante também não cumpriu do ónus referenciado no n.º 2 do mesmo preceito, mas quanto a este ponto, o incumprimento não lhe pode ser

imputado, porque se constata que nas actas da audiência de discussão e julgamento nada está mencionado quanto ao início e fim de cada um dos registos da gravação. Em conclusão, o apelante não cumpriu nem o ónus de especificação fáctica, nem o de discriminação probatória, impondo­se a rejeição da impugnação da matéria de facto, por aplicação do n.º 1, alíneas a) e b) do citado artigo 685.º­B do CPC. b)­ Existência de nexo de causalidade entre a angariação e o negócio celebrado que justifique a remuneração da empresa de mediação: A sentença recorrida qualificou o contrato celebrado entre o apelante e apelada como sendo de mediação imobiliária, regido pelo Decreto – Lei n.º 77/99, de 16/03, considerando­o nulo por ter sido celebrado verbalmente. Consequentemente, e apesar da nulidade, julgou procedente a pretensão subsidiária formulada pela autora no que concerne à fixação de um montante correspondente à efectiva actividade da apelada, por ter considerado que sem intervenção desta o negócio objecto do contrato de mediação não se teria realizado, fixando esse valor em €7.000,00. Discorda o apelante invocando que inexiste qualquer relação de causa e efeito entre a actividade de mediação e o negócio celebrado, invocando, essencialmente, que o negócio foi celebrado com outrem que nunca contactou com a autora e que a aproximação entre o vendedor, ora apelante, e o comprador deu­se por intermédio de uma amiga de infância e vizinha deste último. Analisada a factualidade provada, a qual se manteve inalterada pelas razões acima mencionadas, e o regime legal aplicável, desde já adiantamos que não acompanhamos a argumentação expendida na apelação. Vejamos, em concreto, quais as razões que fundamentam esta afirmação. Em primeiro lugar, importa esclarecer que o regime aplicável ao contrato celebrado entre as partes – contrato de mediação imobiliária –, atenta a data da sua celebração (Julho de 2007), é regulado pelo Decreto­Lei n.º 211/2004, de 20/08, que revogou o anterior diploma que regulava esta matéria e que se continha no referido Decreto­Lei n.º 77/99, de 16/03. Apesar da sentença recorrida ter aplicado este último diploma, a verdade é que o resultado final do pleito não sofre alteração, uma vez que da sucessão dos regimes legais não resultaram alterações em relação à questão em apreciação. Não se encontrando controvertida a questão da qualificação do contrato e da sua nulidade por falta de forma, continuando o Decreto­Lei n.º 211/2004, no seu artigo 19.º, a prescrever a exigência de forma escrita e a cominar a falta com a nulidade, o que importa saber é se face à matéria provada, concatenada com os efeitos decorrentes da nulidade, deveria o apelante ser condenado – como efectivamente foi – a pagar à apelada determinado montante pelos serviços prestados. Esta questão só se coloca, não obstante a nulidade do contrato de mediação, mas também por causa dela, se a empresa mediadora tiver contribuído para a conclusão ou perfeição do contrato de compra e venda do imóvel, ou seja, se o mediador tivesse direito à remuneração caso o contrato de mediação não sofresse daquele vício. Vejamos, porém, o regime legal. Dispõe o artigo 1.º, n.º 1 do Decreto­Lei n.º 211/2004, de 20.08: “O exercício das actividades de mediação imobiliária e de angariação imobiliária fica sujeito ao regime estabelecido no presente diploma.” O artigo 2.º, n.º 1 estabelece o objecto dessa actividade, quando prescreve: “A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.” As duas alíneas do n.º 2 deste artigo 2.º concretizam que a actividade imobiliária se desenvolve com a realização de “acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente” [alínea a)]; bem como às “acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões” [alínea

b)]. Por força do n.º 3 do referido artigo as empresas de mediação podem ainda “prestar serviços de obtenção de documentação e de informação necessários à concretização dos negócios objecto do contrato de mediação imobiliária, que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões.” Por via destes normativos, que correspondem à regulação constante do regime pretérito, a doutrina e a jurisprudência têm definido o contrato de mediação imobiliária como um contrato de prestação de serviços (artigo 1145.º do Código Civil), mediante o qual o mediador assume uma obrigação de meios, consubstanciada na obrigação de aproximar duas ou mais pessoas, com vista à celebração de um certo negócio, mediante retribuição. Nesse sentido, Menezes Cordeiro fez corresponder a noção básica de contrato de mediação aos seguintes termos: “Em sentido amplo, diz­se mediação o acto ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas de modo a que, entre elas, se estabeleça uma relação de negociação eventualmente conducente à celebração de um contrato definitivo. Em sentido técnico ou estrito, a mediação exige ainda que o mediador não represente nenhuma das partes a aproximar e, ainda, que não esteja ligado a nenhuma delas por vínculos de subordinação.” Caracteriza­o também como um “contrato aleatório, só dando azo à retribuição quando tenha êxito.”[1] De facto, na concretização da obrigação do mediador, este pratica, por conta própria, vários actos materiais, que podem ser de publicitação do que se pretende vender (por exemplo, publicação de anúncios em jornais e revistas, colocação de placas nos prédios em venda, estabelecimento de contactos com clientes em carteira, etc.), visando a obtenção ou concretização do negócio em relação a determinado imóvel. Porém, só no momento da concretização do negócio com o interessado, definido este na alínea a) do n.º 3 do artigo 2.º do Decreto­Lei n.º 211/2004, como “o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação”, é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação, razão pela qual apenas nesse momento lhe assiste o direito à remuneração, conforme prescreve o 18.º, n.º 1 do citado diploma, quando estipula que “A remuneração só é devida com a conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação”. Esta regra apenas é excepcionada nos casos mencionado no n.º 2 deste artigo 18.º que se reporta ao regime de exclusividade e celebração de contrato promessa, adiantando­se, desde já, que estas situações que não se verificam no caso sub judice. Verifica­se, assim que a remuneração do mediador está dependente duma condição essencial,[2] que alguns apelidam de condição suspensiva,[3] que se traduz na realização do negócio objecto do contrato de mediação. É, pois, inegável que a lei exige que haja uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato. Sempre assim foi entendido, mesmo no âmbito dos diplomas que antecederam o que actualmente está em vigor e a doutrina e jurisprudência têm­no afirmado de forma incontroversa. [4] Por essa razão, tem­se afirmado que se o contrato não for realizado, o mediador não tem direito ao recebimento da remuneração, ressalvadas as excepções expressas no n.º 2 do artigo 18.º. E do mesmo modo, se o contrato for realizado com outrem que não o angariado, também não há lugar à remuneração. Estas conclusões resultam não só da definição legal de “interessado”, nos termos acima referidos, como também parecem estar subjacentes à prescrição vertida no n.º 7 do artigo 18.º. Neste preceito estipula­se: “A alteração subjectiva numa das partes do negócio visado, por exercício do direito legal de preferência, não afasta o direito à remuneração da empresa de mediação”, donde poderíamos concluir, a contrario sensu, e numa leitura meramente literal do preceito, que todas as demais situações não referenciadas no mesmo, em que haja alteração subjectiva das partes do negócio visado, não geram direito à remuneração do mediador. Finalmente, importa sublinhar que em termos probatórios, incumbe à mediadora alegar e provar os elementos constitutivos do direito à

remuneração, que passa pela alegação das concretas circunstâncias relacionadas com a celebração do contrato de mediação e a factualidade donde se infira a existência de uma relação de causalidade adequada entre a sua actividade e a celebração do negócio objecto do referido contrato de mediação (artigo 342.º, n.º 1 do Código Civil).[5] Enquadrada juridicamente a questão decidenda, há que atentar no quadro factual relevante para a sua apreciação, que não corresponde exactamente àquele que o apelante invoca, uma vez que não se provou que a aproximação entre o comprador e o vendedor tenha ocorrido por intermédio de uma amiga e vizinha do comprador. Na verdade, o réu alegou essa matéria, de cariz nitidamente exceptivo, incumbindo­lhe, por essa razão, a sua prova (artigo 342.º, n.º 2 do Código Civil). Porém, não logrou provar o alegado. A factualidade provada revela que os contactos da apelada, no desenvolvimento da actividade de mediação imobiliária, com vista à angariação de um interessado para adquirir o imóvel em causa, e na parte que agora é relevante, restringiram­se à mãe do comprador, D………. (pontos 9 a 19 dos factos provados). Ou seja, da matéria provada não resulta que alguma vez a apelada tenha tido qualquer contacto directo com o filho desta potencial interessada, o qual veio a figurar no contrato de compra e venda do imóvel como sendo o seu adquirente, conforme consta dos supra pontos 22 e 23 dos factos provados, sendo que a matéria do ponto 25 é absolutamente concludente ao mencionar que “O negócio foi concluído não com a Sra. D. D………., mas sim com o Sr. E………. .” Assim sendo, e numa primeira leitura dos factos provados e em face da mera interpretação literal do n.º 7 do artigo 18.º do Decreto­Lei n.º 211/2004, poderíamos concluir que ocorreu uma alteração subjectiva de uma das partes do negócio visado – a compra e venda –, fora das situações ali previstas, o que afastaria o direito à remuneração da mediadora, sufragando­se, assim, o entendimento defendido pelo apelante neste recurso. Porém, a matéria de facto provada é mais complexa e rica e da sua compreensão entendemos que deve ser afastado este entendimento. Na verdade, no caso em apreço a concretização do negócio não ocorreu totalmente à revelia da interessada angariada pela mediadora. De facto, ficou provado que a mãe do comprador mostrou­se interessada na aquisição do imóvel para ali residir (supra ponto 13), de tal modo que o visitou algumas vezes (supra ponto 14) e solicitou uma reunião com o proprietário e com um representante da autora com o intuito de negociar a compra, reunião esta que veio a realizar­se no dia 17 de Outubro de 2007 (supra ponto 15). Mais se provou que foi devido à autora que o agregado familiar do comprador teve conhecimento do preço, qualidade e características do imóvel (supra ponto 24) e que foi a referida D………. quem outorgou a escritura de compra e venda, em representação do filho, o qual ali figura como comprador (supra ponto 23). Ora este quadro factual revela que o negócio objecto da mediação está directamente relacionado com a actividade de mediação desenvolvida pela autora, considerando que foi em consequência dessa sua actividade que o negócio se veio a concretizar. É evidente que o contacto da mediadora não foi feito directamente com o comprador, tanto mais que se provou que o mesmo tomou a iniciativa de contactar directamente o réu, com quem acertou os termos do negócio, nomeadamente o preço, constando da escritura de compra e venda um valor inferior ao mínimo negocial permitido à mediadora, mas também se nos afigura como indiscutível que foi a actividade da mediadora que permitiu, ainda que através da mãe do comprador, a aproximação deste ao vendedor. Esta contribuição está demonstrada à saciedade nos factos provados e todo o quadro circunstancial aponta para uma relação de causa e efeito entre a actividade desenvolvida pela mediadora e o negócio que se veio a concretizar. Portanto, neste caso, o comprador não surge como uma entidade estranha ao acto de mediação, nem o negócio objecto da mediação está desligado do mesmo. Bem pelo contrário, foi por causa da prestação de serviços da mediadora que

o acto negocial veio a ocorrer e foi realizado com um interessado que estava inserido no agregado familiar da pessoa com quem a mediadora contactou e que revelou interesse na aquisição. Assim, podemos concluir que a actuação da mediadora foi determinante para a concretização da venda, que foram as suas diligências que serviram para aproximar os interessados na realização do negócio e que o seu trabalho influi na conclusão do mesmo. Note­se que não se exige que a celebração do negócio objecto do contrato de mediação resulte exclusivamente da actuação do mediador, ou seja, o que releva é se a intermediação foi ou não causal em relação à celebração do acto negocial. Nesse sentido, pode­se ler­se num sumário de um acórdão desta Relação:  “Para o mediador ter direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, mas sim que a conclusão deste resulte adequadamente da sua conduta ou actividade…” [6] Foi este entendimento que determinou que o Tribunal da Relação de Lisboa tivesse decidido que era devida a remuneração a uma mediadora que angariou um interessado para uma venda, apesar das negociações finais do negócio já tivessem sido realizadas directamente entre o representante do vendedor e os sócios da sociedade interessada no negócio, tendo a sociedade mediadora sido afastada da negociação já numa fase final da mesma.[7] Na verdade, e apesar da actividade de mediação imobiliária estar rodeada de uma álea negocial, o que determina que a não conclusão do negócio visado afaste o direito à remuneração, não podemos aceitar que tendo­se concretizado o negócio, o direito à remuneração seja afastado por haver circunstâncias que, em concreto, determinaram uma alteração subjectiva duma parte do negócio, embora seja patente que o mesmo se realizou como decorrência da actividade mediadora. Entendimento diverso potenciaria manifestas injustiças, ainda que intocáveis sob o ponto de vista legal. E, agora, ao abrigo desta ideia, podemos extrair da leitura do n.º 7 do artigo 18.º algo mais do que está na sua estrita literalidade, ou seja, que a mera alteração subjectiva de uma partes do negócio visado, por via do funcionamento de algum mecanismo legal, só por si, não exclui o direito à remuneração, relevando, outrossim, se a actuação da mediadora foi ou não determinante na conclusão do negócio não obstante a alteração subjectiva mencionada. Afigura­se­nos, pois, que no espírito da lei a relevância incide sobre a existência de uma contraprestação, ideia que subjaz a todos os negócios onerosos. Ou seja, tendo sido celebrado um contrato bilateral e oneroso, se a empresa de mediação prestou os serviços contratados e deles resultou o negócio que em concreto foi visado com essa actividade, tem direito à remuneração, incumbindo ao comitente a obrigação de pagar o preço acordado. Em conclusão, acompanhamos a solução adoptada na sentença recorrida que concluiu exactamente neste sentido e daí retirou as devidas consequências, em termos de fixação do montante a restituir por via da nulidade do contrato de mediação, não nos merecendo qualquer censura, donde resulta a improcedência da apelação. Dado o decaimento, as custas serão suportadas pelo apelante (artigo 446.º, n.º 1 e 2 do CPC). * Deixa­se sumariado para efeitos do n.º 7 do artigo 713.º do CPC, na redacção dada pela Decreto­Lei n.º 303/2007, de 24.08, o seguinte: I­ Sendo o contrato de mediação imobiliária um contrato bilateral e oneroso, a mediadora tem direito à remuneração, se prestou os serviços contratados e deles resultou o negócio que em concreto foi visado com essa actividade, incumbindo ao comitente a obrigação de pagar o preço acordado. II­ Mantêm­se a obrigação de remuneração ainda que no negócio objecto da mediação venha a ocorrer uma alteração subjectiva relativamente à pessoa do comprador, desde que a actividade de mediação tenha influído na concretização do negócio que, no caso, veio a ser celebrado pela potencial interessada, em representação de um filho, o qual figura no contrato de

compra e venda como adquirente. * III­ DECISÃO Nos termos e pelas razões expostas, acordam em julgar improcedente a apelação, mantendo­se inalterada a sentença recorrida. Custas pelo apelante. Porto, 02 de Novembro de 2009 Maria Adelaide de Jesus Domingos Ana Paula Pereira Amorim José Alfredo de Vasconcelos Soares de Oliveira _______________________ [1] Menezes Cordeiro, Do Contrato de Mediação, in O Direito, Ano 139, 2007, III, págs. 516 a 554, maxime, pág. 517 e 545. [2] Ac. STJ, de 19.01.2004, proc. 03A4092, em www.dgsi.pt. [3] Nesse sentido, veja­se o Ac. RP, de 15.07.2009, proc. 2187/07.2TBVRL.P1, em www.dgsi.pt.  [4] Para além do estudo já citado de Menezes Cordeiro, veja­se, Lacerda Barata, Contrato de Mediação, in Estudos do Instituto do Direito do Consumo, I, pág. 203 e o Ac. RP, de 15.07.2009, já mencionado, e demais referências jurisprudenciais ali inseridas. [5] Confira­se, neste sentido, entre outros, Acs. STJ, de 19.01.2004, proc. 03A4092 e de 03.04.2008, proc. 07B4498 e Ac. RP, de 20.09.2001, proc. 0131169, todos em www.dgsi.pt  [6] Ac. RP, de 20.09.2001, proc. 0131169, em www.dgsi.pt. [7] Ac. RL, de 24.03.2009, proc. 3006/07.5TBOER.L1­7, em www.dgsi.pt.