Caso
“ o contrato - promessa ”
Em 1 Setembro de 2009, A casado no regime de separação de bens com B, celebrou com C, casado no regime de comunhão geral de bens com D, ambos residentes em Lisboa, um contrato – promessa pelo qual se comprometia a comprar, e C a vender, um apartamento, com 3 assoalhadas, sito em Leiria, pelo preço de 100.000€.
O contrato foi feito por escrito particular, nele constado uma cláusula segundo a qual qualquer litigio emergente desse contrato seria exclusivamente submetido aos Juízos Cíveis de Lisboa.
Aquando da assinatura do contrato-promessa de compra e venda A entregou a C, a quantia de 25.000€, tendo ficado acordado entre ambos que a 31 de Dezembro de 2009, A entregaria um reforço de 40.000€, data em que lhe seriam entregue as chaves do apartamento, o que de facto aconteceu.
Os restantes 35.000€, seriam pagos na data da outorga da escritura pública de compra e venda, a celebrar no instituto Casa Pronta a funcionar na CRP Leiria, pelas 9 horas do dia 03 de Janeiro de
2011.
A mudou-se, de imediato, no início do ano de 2010, para o referido
apartamento, passando aí a residir habitualmente com o seu cônjuge
B e filhos até à presente data.
No dia 03 de Janeiro de 2011, o C e o D, não comparecerem no identificado instituto “ Casa Pronta “ a funcionar na CRP Leiria, para outorgarem a escritura pública de compra e venda.
Em final de Fevereiro de 2011, A tem conhecimento que C se prepara para alienar o imóvel objecto do mencionado contrato –
promessa de compra e venda, pelo preço de 150.000€, a E, tendo já escritura de compra e venda marcada no 1º Cartório Notarial de Lisboa, para o dia 28 de Abril de 2011.
A decide procurá-lo a si, solicitando-lhe que o patrocine nesta acção,
peticionando tudo aquilo a que tem direito, para que defenda os seus interesses.
Antes de propor a respectiva acção judicial, como técnico de direito, aconselha o seu constituinte A, intentar procedimento cautelar que evite a venda da fracção a terceiros e assim evite uma lesão grave ou de difícil reparação do direito do seu cliente.
1- Que documentos/elementos deve solicitar ao seu constituinte para instruir o respectivo procedimento cautelar. 2- Elabore a PI duma providência cautelar concretamente
adequada a assegurar a efectividade do direito ameaçado do seu cliente – a execução especifica – obter a declaração negocial dos promitentes vendedores vendam, ordenando que o tribunal os proíba de vender a 3º a fracção objecto de contrato promessa de compra e venda.
- Proposta de resolução -
1- Para instruir a procedimento cautelar são necessários os seguintes documentos:
Contrato de compra e venda Certidão de teor
Procuração com poderes especiais de alienação da fracção Certidão negativa da Casa Pronta
Declaração comprovativa da marcação da escritura no 23º Cartório Notarial de Lisboa
Procuração forense
Para o Advogado verificar os elementos do imóvel e dos Requerentes e Requeridos deve solicitar os seguintes elementos:
BI/Cartão de cidadão dos Requerentes (A e B) e dos Requeridos (C e D )
Residência completa e actualizada dos Requerentes e dos Requeridos
2 – Minuta do Procedimento Cautelar Comum (inominado ou não
especificado) com vista a pedir ao tribunal que o promitente-vendedor seja proibido de vender a 3º fracção autónoma objecto do contrato-promessa de compra e venda;
Exmo Sr. Dr.
Juiz de Direito dos Juízos Cíveis de Lisboa (identificação do Tribunal art. 467º nº 1 al. a) do CPC; recusa da PI art. 474º, al. a) do CPC; regra geral da competência dos procedimentos cautelares não especificados – tribunal onde deva ser proposta a acção principal, mas tendo havido um pacto privativo do foro competente, é neste que o procedimento cautelar deve ser proposto – Ac. RL 29.06.2000, in www.dgsi.pt)
Requerentes: (identificados nos termos do art. 467º nº 1 al. a) do CPC, recusa da PI nos termos do art. 474º e al. b) do CPC)
- Afonso Soares Guerreiro, contabilista, portador do BI nº 10776203, emitido em 03.06.1994, pelos SIC de Lisboa, contribuinte
fiscal nº 111227430 e mulher Benedita Duarte Costa Guerreiro, professora, portadora do BI nº 10543022, emitido em 15.09.1996, pelos SIC de Lisboa, contribuinte nº 198479021, ambos residentes na Av. Marquês de Pombal, lote 2, 3º dto, 2400-535 Leiria,
Vêm abrigo do disposto nos arts. 381º e ss do CPC instaurar
Procedimento cautelar não especificado (ou comum) contra:
(indicação da forma de processo/natureza do procedimento – art. 467º nº 1 al. c) do CPC; recusa da PI art. 474º al. d) do CPC)
Requeridos: (identificados nos termos do art. 467º nº 1 al. a) do CPC, recusa da PI ºnos termos do art. 474º nº 1 al. b) do CPC)
- Casimiro Boa Sorte, construtor civil, portador do BI nº 1037529,
emitido em 10.01.1994, pelos SIC de Lisboa, contribuinte nº 231137295 e mulher Deolinda Silva Boa Sorte, doméstica, portadora do BI nº 1065320, emitido em 14.10.1996, pelos SIC de Lisboa, contribuinte nº 198472021, ambos residentes na Rua dos Estados da América, nº 153 – 3º esq., 1700-122 Lisboa,
Nos termos e com os seguintes fundamentos:
- Fundamentos de facto –
(expor os factos que servem de fundamento à acção – art. 467º nº 1 al. d) do CPC – é obrigatória a exposição dos factos por artigos cfr art. 151º, nº 2 do CPC)
1º
Por contrato outorgado em 01.09.2009, titulado por escrito particular, os ora Requerentes declararam prometer comprar aos
Requeridos, que por sua vez prometeram vender-lhes a fracção autónoma destinada a habitação correspondente ao 3º andar direito, constituído com dois quartos, uma sala, uma cozinha e uma casa de banho, uma varanda e um lugar para parqueamento automóvel na cave, do prédio urbano sito na Av. Marquês de Pombal, lote 2, em Leiria, inscrito na matriz sob o artigo nº 2786 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria sob o nº 00213/611431 da freguesia de Leiria, pelo preço de 100.000 euros, conforme cópia do contrato promessa e de duas certidões que se juntam e se dão por reproduzidas para todos os efeitos legais (doc. nº 1, 2, 3).
2º
O Requerente Afonso e o Requerido Casimiro deslocaram-se ao 1º Cartório Notarial de Lisboa, onde reconhecerem presencialmente as suas assinaturas, fazendo-se este último acompanhar de uma procuração da sua mulher Deolinda, com poderes especiais para o acto onde esta dá o seu consentimento aquele seu marido, para a celebração dos actos necessários à alienação da fracção supra identificada, conforme cópia da procuração que se junta e se dá por reproduzido para todos os efeitos legais (doc. nº 4).
3º
No acto de outorga do contrato promessa o Requerente Afonso entregou ao Requerido Casimiro um cheque da CGD, no valor de 25.000,00€, a título de sinal e antecipação parcial do preço.
4º
No referido contrato ficou estipulado que o contrato definitivo de compra e venda seria outorgada no dia 03.01.2011, pelas 9 horas,
no instituto “ Casa Pronta” a funcionar na CRP de Leiria,
conforme teor da cláusula 4ª daquele contrato-promessa , documento já supra junto como doc. nº 1.
5º No dia 31 de Dezembro de 2009, o Requerido marido entregou ao Requerente Afonso, as chaves do supra identificado apartamento, mediante a entrega deste àquele do valor de 40.000,00€.
6º
No dia 03.01.2011, pelas 9 horas, os Requerentes dirigiram-se ao instituto “Casa Pronta” a funcionar na CRP Leiria, onde permaneceram cerca de 3 horas, sem que os Requeridos aparecessem para outorgar a escritura, conforme certidão negativa emitida pelo instituto “Casa Pronta “ a 03.01.2011 ( doc. nº 5 ).
7º
Desde então, e até à presente data, os Requeridos têm-se furtado a qualquer contacto com os Requerentes, não tendo ainda sido celebrada a escritura pública de compra e venda do supra identificado apartamento.
8º Pela cláusula oitava do contrato promessa de compra e venda, foi ainda, estipulado pelos outorgantes promitentes a faculdade de requererem a execução específica do contrato nos termos do art. 830º do Código Civil.
9º
No inicio de Fevereiro de 2011, os Requerentes tiveram conhecimento que os Requeridos se preparavam para vender a supra identificada fracção autónoma, pelo preço de 150.000,00 €, a Ernesto
Branquinho tendo a escritura de compra e venda marcada para o
dia 28.04.2011, no 1º Cartório Notarial de Lisboa, conforme cópia da declaração emitida por este cartório comprovativa da marcação da
escritura que aqui se junta e se dá por reproduzido para todos os efeitos legais, (doc nº 6).
10º
Que, a concretizar-se, lesa de forma grave e dificilmente reparável o direito dos Requerentes à celebração do contrato definitivo de compra e venda.
- Fundamentos de direito –
(expor as razões de direito que servem de fundamento à acção – art. 467º nº 1 al. d) do CPC )
11º
Os Requeridos, estão obrigados a outorgar com os Requerentes o contrato definitivo de compra venda da fracção autónoma supra identificada, ao abrigo do contrato promessa de compra e venda referido em 1º.
12º
Neste sentido, o Ac. STJ de 11.11.1997 prescreve que “ O promitente-comprador fica apenas com o direito de exigir ao promitente vendedor uma prestação de facere: a realização do contrato prometido, ou seja, a emissão da declaração negocial de venda.” (sublinhado nosso)
13º
Se o promitente vendedor se tiver obrigado a celebrar um contrato de compra e venda de um edifício e não cumprir a promessa, pode o promitente comprador, mesmo havendo convenção em contrário, “obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida ( cfr arts 410º nº 3 e 830 nº 1 e 3 do CC).
14º
A realização pelos Requeridos de um contrato definitivo de venda com um terceiro constitui um justo e fundado receio dos Requerentes, de lesão grave e dificilmente reparável ao seu direito à realização do contrato prometido.
15º
O modo como, na prática, o tribunal supra a declaração negocial do faltoso é o de sentenciar como realizado o contrato prometido.
16º
A denominada execução específica de promessa visa a realização coerciva da prestação devida pelo demandado. Ora vendida a coisa a 3º, o promitente vendedor já não pode vendê-la 2ª vez ao promitente-comprador pois ela deixou de ser sua.
17º
E, assim, a sentença proferida em execução especifica do contrato-promessa “ traduzir-se-ia numa venda de coisa alheia”.
18º
Enquanto os Requeridos estiverem em condições de vender a outrem a fracção objecto do contrato promessa, existe sempre o fundado receio de que o direito dos Requerentes à sua execução específica, sofra lesão grave ou de difícil reparação.
19º
Se os Requeridos venderem a fracção autónoma, objecto do contrato promessa de compra e venda, a terceiro, a execução específica da promessa tornar-se-á inviável.
Em suma, se os Requeridos não forem, impedidos de vender a fracção autónoma identificada em 1º desta PI, os Requerentes poderão ver frustrado, definitiva e irremediavelmente, o seu direito à celebração do contrato de compra e venda.
21º
Por outro lado, a audiência prévia dos Requeridos pode por em risco sério a eficácia e a utilidade da providência requerida.
22º
Os efeitos que com este procedimento se visam obter não podem ser alcançados com qualquer uma das providências especificadas no CPC, seja os alimentos provisórios, a suspensão de deliberações sociais, o arresto, o embargo de obra nova ou o arrolamento ( cfr. art. 381º nº 3 do CPC) .
23º
São requisitos dos procedimentos cautelares comuns previstos no art. 381º e ss do CPC:
a) o fundado receio que outrem, antes de proposta a acção principal ou na pendência dela, cause lesão grave ou de difícil reparação ao direito do Requerentes;
b) probabilidade séria da existência do direito ameaçado; c) adequação da providência solicitada para evitar a lesão;
d) não ser o prejuízo resultante da providência superior ao dano que com ela se pretende obter.
- Do Pedido –
(a PI termina com a formulação da providência, conservatória ou antecipatória, concretamente adequada a assegurar a efectividade do direito ameaçado – art. 381º nº 1, in fine do CPC)
Nos termos e no mais de direito, que Vexa. doutamente suprirá, requerem os Requerentes que, sem audiência prévia dos
Requeridos ( cfr. art. 385º nº 1, 2ª parte do CPC) , se ordene a
intimação dos Requeridos, para que se abstenham de vender a terceiro a fracção autónoma identificada em 1º, bem como para se absterem de, em relação à mesma fracção autónoma, celebrar quaisquer outros contratos-promessa, de compra e venda, com eficácia real ou meramente obrigacional, arrendamentos ou contratos de qualquer outra natureza, que possam onerar o bem em causa, devendo igualmente os Requerido absterem-se de constituir hipotecas ou outras garantias sobre o bem em causa, reais ou pessoais, ou por qualquer outra forma dispor da referenciada fracção autónoma.
Valor: 100,000€ ( cem mil euros) (declarar o valor da causa art. 467º nº 1 al. f) do CPC que corresponde ao valor do prejuízo que se quer evitar art. 313º nº 3 al. d) do CPC; omissão do valor recusa art. 474º al. e) do CPC)
Junta: Seis documentos, procuração forense e um documento
comprovativo do pagamento prévio da taxa de justiça (até 300.000,00 € taxa de 306,00€ (s/redução) 229.50€ (com redução) art. 453º nº 1 e 2 do CPC e 7º nº 3, 13º nº 1 e 14º do RCP).
Prova testemunhal: a apresentar (prazos curtos impossibilidade de notificação das testemunhas art. 382 nº 2; prova sumária art. 384º nº 1 do CPC; 3 por cada facto limite de 8 testemunhas a arrolar art. 304º nº 1 do CPC )
1.- , casado, profissão, residente em 2.- , casado, profissão, residente em 3.- , casado, profissão, residente em
O/A Advogado/a
C/domicilio profissional em…(art. 467º nº 1 al. b) do CPC, recusa da PI nos termos do art. 474º nº 1 al. c) do CPC)
