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Excelentíssimo Senhor Juiz de Direito da Vara Cível da Comarca de Laranjeiras do Sul - Estado do Paraná
Processo nº.: 0003130-44.2009.8.16.0104 Tipo: Execução de Título
Autor: Banco do Brasil S/A
Réu: Guarario Materiais de Construção Ltda e Outros
EMERSON PORTELA, Perito Judicial nos autos do Processo epigrafado, após as necessárias diligências e estudo, apresenta suas conclusões através do
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
I. Finalidade:Determinar o valor de mercado de um imóvel urbano com benfeitorias para fins judiciais.
II. Vistoria:
A vistoria do imóvel ocorreu no dia 07 do corrente mês das 15h:30min às 16h:00min, ocasião em que este Perito Avaliador foi gentilmente recebido e acompanhado durante a vistoria pela Sra. Ema Elesene de Oliveira.
III. Identificação e Caracterização do Imóvel:
Trata-se de um terreno urbano com 698,70m² (seiscentos e noventa e oito vírgula setenta metros quadrados), com benfeitorias, em forma retangular, com as seguintes confrontações e características: FRENTE: medindo 17,00 metros, confronta com a Avenida Brasil; LADO DIREITO: Medindo 41,10 metros, confronta com o lote nº 07,; FUNDOS: medindo 17,00 metros, confronta com o lote nº 03; LADO ESQUERDO: Medindo 41,10 metros, confronta com a Rua Vereador Vilmar Ferreira Soares, limites e confrontações determinados na matrícula nº 23.266, do Cartório de Registro de Imóveis local.
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Situação do terreno: Esquina; Forma: regular; Plano: nível do logradouro/acima do logradouro; Tipo do solo: Firme.
Benfeitorias:
01 Sala Comercial com 210,00m²: Padrão da construção: normal; Estrutura: concreto e metálica; Cobertura: telha de fibrocimento de 5mm; Revestimento: reboco e pintura; Piso: Cerâmica, Forro: n/d; Estado de conservação: bom; Idade aparente: 08 anos; Posição da edificação: Esquina; Quantidade de pavimentos: 01; banheiros: 01; escritório: 01 com 12,00m².
02 Barracão aberto em estrutura metálica com 180m²: Padrão da construção: baixo; Estrutura: metálica; Cobertura: telha de fibrocimento de mm; Revestimento: 02 paredes em concreto e 02 paredes abertas; Piso: n/d; Forro: n/d; Estado de conservação: regular; Idade aparente: 12 anos; Posição da edificação: frente para a rua Vereador Vilmar Ferreira Soares; Quantidade de pavimentos: 01; banheiros: n/d. 03 Casa mista com 56,00m²: Padrão da construção: baixo; Estrutura: concreto e madeira; Cobertura: telha de fibrocimento de 5mm; Revestimento: reboco; Piso: Cerâmica, Forro: Estado de conservação: bom; Idade aparente: 08 anos; Posição da edificação: frente para a rua Vereador Vilmar Ferreira Soares; Quantidade de pavimentos: 01; Sala de estar: 01; Quartos: 02; banheiros: 01; cozinha: 01; Varanda: 01; Área de serviço: 01; Garagem:
04 Fechamentos: A parte não edificada é toda cercada por muros e dois portões em estrutura metálica.
Vizinhança:
Padrão de Construção: normal; Escolas: sim; Atividades poluentes: não; Comércio: sim; Atividades incômodas: não; Estacionamento: sim; Arborização: sim; Trânsito: normal.
Serviços urbanos disponíveis: pavimentação; guias; iluminação púbica; rede elétrica; rede de água; limpeza pública; coleta de lixo e transporte coletivo.
Melhoramentos Locais: escolas; posto de saúde, comércio, bancos. Zoneamento Municipal: Residencial e comercial.
R. Voluntários da Pátria 770 Sl 01. Cascavel PR - (45)3038-3051 – Página 3 de 10 IV. Relatório Fotográfico:
Detalhe: vista aérea posicionamento no perímetro urbano
Detalhe: Frente sala comercial
R. Voluntários da Pátria 770 Sl 01. Cascavel PR - (45)3038-3051 – Página 4 de 10 Detalhe: interior da sala comercial
Detalhe: cobertura da sala comercial
R. Voluntários da Pátria 770 Sl 01. Cascavel PR - (45)3038-3051 – Página 5 de 10 Detalhe: escritório da sala comercial
Detalhe: banheiro da sala comercial
R. Voluntários da Pátria 770 Sl 01. Cascavel PR - (45)3038-3051 – Página 6 de 10 Detalhe: visão externa do barracão em estrutura metálica
Detalhe: visão interna do barracão em estrutura metálica
R. Voluntários da Pátria 770 Sl 01. Cascavel PR - (45)3038-3051 – Página 7 de 10 Detalhe: visão externa da casa
Detalhe: visão interna pátio da casa
R. Voluntários da Pátria 770 Sl 01. Cascavel PR - (45)3038-3051 – Página 8 de 10 V. Análise Mercadológica:
Nos últimos anos o mercado imobiliário teve grande crescimento incentivado pelo financiamento público de residências populares. Consequentemente, houve acentuada valorização de imóveis com potencial para a construção de novos empreendimentos, loteamentos e condomínios.
Em Rio Bonito do Iguaçu/PR, local onde se encontra o imóvel avaliando, também houve aumento na procura por terrenos para a construção de novas residências causando a alta nos preços.
No entanto, na avaliação dos especialistas, o mercado imobiliário sentiu os reflexos da desaceleração econômica e com a alta dos juros ocorrida em 2015 e 2016. Para Bruno Oliva, economista da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), o tamanho desta variação irá depender do desempenho da economia como um todo. “Temos perspectiva de variação negativa do PIB e incerteza grande a partir de 2016. Se houver uma retomada da economia, a queda será mais suave”.
Dessa forma, pode-se afirmar que o mercado imobiliário local sofreu uma desaceleração. No entanto, os preços dos imóveis ainda não sofreram alterações significativas.
VI. Diagnóstico do Mercado:
Liquidez: Normal.
Desempenho de mercado: Chegando no final de um ciclo de valorização, com tendência a discreto declínio e estabilização de preço.
Absorção pelo mercado: Normal.
Público alvo para absorção do bem: Pessoas físicas ou jurídicas com interesse explorar o imóvel comercialmente ou para locação.
Características positivas: Boa localização no perímetro urbano municipal, terreno firme, possibilidade de ampliação da sala comercial e/ou edificação residencial.
VII. Metodologias Utilizadas:
Os estudos para a elaboração do presente laudo foram desenvolvidos tomando-se como base os documentos constantes dos autos do processo, a visita efetuada ao local, e através da realização de pesquisa específica do mercado imobiliário nacional, estadual e regional, tudo em conformidade com a norma ABNT– NBR 14653-1 e ABNT-NBR 14653-2.
Como metodologia de avaliação do terreno foi utilizado o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado define o valor através da comparação de
dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas, identificando o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Já para a avaliação das benfeitorias foi utilizado o Método de Custo
Unitário Básico - CUB de construção editado pelo Sindicato das Indústrias da
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Construção Civil do Estado do Paraná, aplicando-se a Tabela de Depreciação Ross-Heideck.
VIII. Avaliação do Terreno: Tabela de Amostras Selecionadas: A tabela abaixo mostra dados de imóveis com características similares vendidos ou disponíveis para venda na cidade de Rio bonito do Iguaçu/PR, tendo como referência os últimos 12 (doze) meses.
Item Descrição Fonte Valor (R$) R$/m²
01 Imóvel urbano com área de 697.00m² - Vendido CRI Local 200.000,00 286,94 02 Lote medindo 520,00 m² - Anunciado Anúncio OLX 130.000,00 250,00 03 Lote medindo 560,00 m² -Anunciado Anúncio OLX 160.000,00 285,71 04 Terreno Urbano com 850,00 m² - Anunciado Imoveis Mitula 240.000,00 282,35
Média (=Soma R$ /4) 276,25
A média dos valores dos terrenos urbanos com características semelhantes às do imóvel avaliando praticados na cidade de Rio Bonito do Iguaçu/PR nos últimos 12 (doze) meses é de R$ 276,25/m² (duzentos e setenta e seis reais e vinte e cinco centavos por metro quadrado).
Assim:
698,70m² x R$ 276,25 = R$ 193.017,84
Portanto, com o arredondamento permitido, tem-se que o valor do terreno avaliando é de R$ 193.000,00 (cento e noventa e três mil reais).
IX. Avaliação das edificações:
Sobre o terreno avaliando encontram-se edificadas as seguintes benfeitorias com os respectivos custos de edificação:
Item m² R$/m² Total R$ Deprec. Valor Fonte
Casa mista 56,00 974,68 54.582,08 40% 32.749,25 SINDUSCON/PR Sala comercial 210,00 800,00 168.000,00 20% 134.400,00 Construtora
Concreta Barracão 180,00 200,00 36.000,00 50% 18.000,00 Construtora
Concreta
Muros e portões 15.000,00 Construtora
Concreta
Total 200.149,25
R. Voluntários da Pátria 770 Sl 01. Cascavel PR - (45)3038-3051 – Página 10 de 10 * Fonte: http://sindusconpr.com.br/tabela-completa-370-p
Aplicando-se o arredondamento permitido, tem-se que o valor das edificações é de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).
X. Valor Resultante:
Valor do terreno:...R$ 193.000,00 Valor das edificações: ...R$ 200.000,00 Total...R$ 393.000,00 Concluído o trabalho, considerando-se todo o exposto, notadamente o que diz respeito às características do imóvel e das edificações, sua localização e destinação, a coleta de dados tomados como referência, considerando-se ainda outros aspectos fruto da percepção de mercado do avaliador, constato que o valor do referido imóvel é de:
R$ 393.000,00 (trezentos e noventa e três mil reais)
Presumo que as informações que me foram prestadas são confiáveis e me foram fornecidas de boa-fé.
XI. Encerramento:
Com a convicção de que o objetivo do presente trabalho foi alcançado, firmo o presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, ao tempo em que me coloco à disposição de V. Excelência para eventuais esclarecimentos que entenda necessários.
Cascavel/PR, 20 de abril de 2017.
Emerson Portela
Creci nº F.25065 6ª Região – Paraná - CNAI nº12305
