L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL

DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR

Cumprimento de Sentença – Despesas Condominiais

Processo Digital nº 1062648-39.2013.8.26.0100

JOSÉ LUIZ TOSCANO, CRECI nº 104005/SP, APEJESP nº 1636, RG nº

19.247.254-9, CPF nº 128.156.718-32, Perito-Avaliador nomeado nos autos do

processo em epígrafe que CONDOMINIO EDIFICIO SUMMERTIME move em face de

VITORIA OFICE MOBILIARIOS CORPORATIVOS LTDA vem, respeitosamente, à

presença de Vossa Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado imóvel

assemelhado ao imóvel objeto da avaliação e coligido os elementos que entendeu

necessários para tal finalidade, apresentar as conclusões a que chegou,

consubstanciadas no presente

L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

1.0 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O signatário foi honrado com a nomeação de fl. 61 para avaliar o imóvel descrito na

Matrícula nº 38.791, do 1º ORI, Santos/SP, a seguir transcrito:

“APARTAMENTO nº 41, localizado no 4º andar do Bloco A, do “EDIFÍCIO

SUMMERTIME”, situado na Alameda do Afoxé, nº 48, contendo a área útil de

104,370m², área comum de 91,860m², totalizando uma área construída de

196,230m².

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1.1 - ASSISTENTES TÉCNICOS

Não houve indicação de assistentes técnicos.

2.0 - QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO

TIPO DO IMÓVEL

Apartamento Residencial

LOCAL

Alameda do Afoxé, nº 48

– Apto. 41 -

Edifício Summertime

– Bairro Riviera de

São Lourenço - Bertioga - São Paulo - SP -

CEP 11250-000 – Módulo 4

MATRÍCULA

38.791 – 1º ORI Santos/SP

CONTRIBUINTE

97.123.004.022 QUADRO DE ÁREAS

Área Privativa...140,370m²

Área Comum...91,860m²

Área Total...196,230m²

NOTA: Áreas extraídas da respectiva matrícula

VALOR DE MERCADO:

R$ 870.000,00

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3.0 – OBJETIVO

O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel

nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios,

desapropriações, etc.

4.0 - METODOLOGIA — DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

Para determinação do valor do apartamento avaliando, será adotado o Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao

presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com

dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do

valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes.

(4)

Vista aérea do avaliando – cerca de 400m da praia

5.1 – VISTORIA DO IMÓVEL

Dirigindo-se ao endereço supra descrito, o signatário vistoriou o imóvel, tirando

fotografias, apresentadas a seguir, a qual ilustra e concede boa noção do imóvel em

questão.

FOTO Nº 01

(5)

FOTO Nº 02 Vista parcial da sala

FOTO Nº 03 Vista parcial sacada

FOTO Nº 04 Vista parcial quarto

(6)

FOTO Nº 05 Vista parcial cozinha

5.2 – CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES

A Alameda do Afoxé, no trecho em consideração, tem perfil plano, dotada de todos os

melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às áreas

comerciais, institucionais e de transporte coletivo, situando-se no bairro Riviera de São

Lourenço, no Município de Bertioga – São Paulo

5.3 – CARACTERÍSTICAS DO EDIFÍCIO SUMMERTIME

IDADE ESTIMADA 26 anos

TIPO Residencial

PORTARIA Sim

ZELADORIA Sim

ELEVADORES 02

VAGA DE GARAGEM 01

SALÃO DE FESTAS Não

PISCINA Não

QUADRA DE ESPORTES Não

SALA DE GINÁSTICA Não

SALÃO DE JOGOS Sim

SAUNA Não

CHURRASQUEIRA Não

PARQUE INFANTIL Não

JARDINS Sim

TV A CABO Sim

VIGILÂNCIA ELETRÔNICA Sim

(7)

5.4 – CARACTERÍSTICAS DO APARTAMENTO Nº 41 – BLOCO A

A unidade nº 41 localiza-se no 4º andar no Edifício Summertime, com 104,370m

2

_de

área privativa.

Trata-se de apartamento padrão, composto de três dormitórios, sendo um suíte, sala

para dois ambientes, banheiro social, cozinha, área de serviço e uma vaga de

garagem.

5.5 – CARACTERÍSTICAS DE ACABAMENTO

Sala Visitas e Jantar Piso porcelanato, paredes com pintura sobre massa corrida, teto rebaixado em gesso com sanca, esquadrias em alumínio com vidro fumê

Dormitórios 1, 2 e 3 Piso porcelanato, paredes com pintura sobre massa corrida, teto rebaixado em gesso, esquadrias em alumínio com vidro fumê

Banheiros suíte e social Piso porcelanato, paredes com azulejos e pastilhas até o teto, esquadrias de alumínio com vidro trabalhado

Cozinha Piso porcelanato, paredes com azulejos até o teto, esquadrias de alumínio com vidro fumê

Área de Serviço Piso porcelanato, paredes com azulejos até o teto, esquadrias de alumínio com vidro fumê

Quarto Empregada Piso porcelanato, paredes com pintura sobre massa, esquadrias de alumínio

(8)

6.0 – VALOR MÉDIO DO METRO QUADRADO

O Índice FIPE/ZAP é um indicador de preços de imóveis que, com base nos anúncios

de imóveis à venda publicados em seu site, calcula o preço do metro quadrado (preço

de venda/área útil), levando em conta a localização (bairro), o número de dormitórios e

a área útil, que não será utilizado como comparativo, mas apenas como referência.

O valor médio do metro quadrado no BAIRRO RIVIERA DE SÃO LOURENÇO, com

base em 379 ofertas de apartamentos com 3 dormitórios, segundo Índice FIPE/ZAP -

Julho/2016 é de

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7.0 – ELEMENTOS COMPARATIVOS — REFERENCIAIS

R1

Data: Agosto/2016 Tipo: APARTAMENTO TIPO

Estado: SP Município: BERTIOGA

Endereço: ALAMEDA DO AFOXE Nº 48 – NO MESMO EDIFÍCIO DO AVALIANDO

Empreendimento: SUMMERTIME

Bairro: Riviera de São Lourenço Módulo 2 Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Coleta

de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,

Dados Econômicos:

Modalidade: Venda Natureza: Oferta

Valor: R$ 850.000,00 Locação: 0,00

Dados do Terreno:

Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F

Formato: Regular Situação:

Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F

Dados da Construção :

Padrão:

PADRAO - COM ELEVADOR

Idade Estimada:

26

Conservação:

Regular

Área da Construção: 106,00 m² Vagas: 1

Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 106,00 m²

Características: 3 Dormitórios (1 Suíte)

Fonte de Informação:

Contato: SR. RICARDO Site:

Imobiliária: IMOVEL RIVIERA Fone: (13)974117639

VV

M²

CM²

(10)

R2

Estado: SP Município: RIVIERA

Endereço: PASSEIO DO MARACA, 674

Empreendimento: EDIFICIO CARAVELAS

Bairro: RIVIERA MÓDULO 4

Melhoramento Urbano:

Dados Econômicos:

Valor: R$ 1.200.000,00 Locação: 0,00

Dados do Terreno:

Padrão:

PADRAO - COM

ELEVADOR

Idade Estimada:

25

Conservação:

Regular

Área da Construção: 125 m² Vagas Cobertas: 1

Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 125 m²

Infra-Estrutura: .

Características: 3 Dormitórios, 1 suíte

Imobiliária: RIVIERA IMÓVEIS Fone: 13-99775-0638

VV

M²

CM²

(11)

R3

Estado: SP Município: RIVIERA S. LOURENÇO

Endereço: PASSEIO DO MARACA, 322

Empreendimento: ILHAS DO CARIBE

Bairro: Riviera de São Lourenço MÓDULO 4 Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede

de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,

Dados Econômicos:

Valor: R$ 1.800.000,00 Locação: 0,00

Dados do Terreno:

Área: 0.00 m² Frente: 0.00 m Prof. Equiv.: N/F

Padrão:

PADRAO MEDIO - COM

ELEVADOR

Idade Estimada:

15

Conservação:

Regular

Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 196 m²

Infra-Estrutura: .

Características: 4 Dormitórios (2 suítes)

Imobiliária: IMOVEL RIVIERA Fone: 13-974117639

VV

M²

CM²

(12)

R4

Endereço: ALAMEDA DO REMO, 363

Empreendimento: CALYPSO

Bairro: Riviera de São Lourenço MÓDULO 2 Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede

de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,

Dados Econômicos:

Valor: R$ 950.000,00 Locação: 0,00

Dados do Terreno:

Padrão:

PADRAO - COM

ELEVADOR

Idade Estimada:

15

Conservação:

Regular

Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 130 m²

Infra-Estrutura:

Características: 3 Dormitórios, 2 Banheiros, 1 Cozinha, 1 Área de Serviço, sacada com churrasqueira

Descrição do Imóvel: Fino acabamento

Contato: Sr Osmar Site:

Imobiliária: Barreiro Rodrigues Consultoria Fone: 19-9740-7168

VV

M²

CM²

(13)

R5

Endereço: ALAMEDA DO REMO Nº 417

Empreendimento: BELLE VILLE

Bairro: Riviera de São Lourenço MÓDULO 2 Melhoramento Urbano

:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de

Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,

Dados Econômicos:

Valor: R$ 1.350.000,00 Locação: 0,00

Dados do Terreno:

Padrão:

PADRAO MEDIO - COM

ELEVADOR

Idade Estimada:

15

Conservação:

Regular

Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 193m²

Infra-Estrutura:

Características: 3 Dormitórios, 1 suite

Imobiliária: AMG Consultoria Imobiliária Fone: (13) 3316-1461 Código Imóvel: AP0546

VV

M²

CM²

(14)

R6

Endereço: ALAMEDA DAS CONCHAS Nº 380

Empreendimento: ALLAMANDA

Bairro: Riviera de São Lourenço Módulo 6 Melhoramento Urbano:

Dados Econômicos:

Valor: R$ 890.000,00 Locação: 0,00

Dados do Terreno:

Padrão:

PADRAO - COM ELEVADOR

Idade Estimada:

25

Conservação:

Regular

Área da Construção: 93,55 m² Vagas: 2

Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 93,55 m²

Infra-Estrutura:

Características: 3 Dormitórios, (1 Suíte), 3 Banheiros, 1 Cozinha, 1 Área de Serviço

Imobiliária: Mello Castanho Imóveis Fone: (13)94784-8991

Código Imóvel: 1000385

VV

M²

CM²

(15)

8.0 – METODOLOGIA DE CÁLCULO

Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado como base o

Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas

coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1.

A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se

pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída

(ATC), conforme abaixo segue:

9.0 – RESULTADO DAS COLETAS

R1

VALOR AREA PRIVATIVA VALOR POR M²

R$ 850.000,00 106,00 R$ 8.018,86

R2

R$ 1.200.000,00

125,00 R$ 9.600,00

R3

R$ 1.800.000,00 196,00 R$ 9.183,67

R4

R$ 950.000,00 130,00 R$ 7.307,69

R5

(16)

R6

R$ 890.000,00 93,55 R$ 9.513,62

SOMATORIO

VGV – VALOR GLOBAL VENDA

AREA TOTAL DOS REFERENCIAIS

R$ 7.040.000,00 843,55 Metros quadrados

10.0 – CALCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO)

Soma R1 = VGL/V ÷ pela área total dos referenciais ÷ 1 = VM × área total da

edificação do IA = conclusão do laudo de valoração

R1 = R$ 7.040.000,00 ÷ 843,55m² ÷ 1 = R$ 8.345,68/m²

MEDIA

ÁREA IA

CUSTO IA

R$ 8.345,68

104,370m²

R$ 871.038,62

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