Orientação Técnica OT-003/2015-IBRAENG
(Aprovada e publicada em 19 de agosto de 2015. Revisada em 25
de janeiro de 2016.)
Inspeção Predial e Auditoria
Técnica Predial
Building Inspection and Technical Building Audit
Comitê de Elaboração/Revisão (2015): Engo Civil Marcio Soares da Rocha, Engo Civil Ernesto Ferreira Nobre Júnior, Engo Civil Francisco Alves de Aguiar, Engo Civil Jorge Luiz Rodrigues Cursino de Sena, Engo Civil, Engo Eletricista e Engo de Segurança do Trabalho José de Montier Barroso, Enga Civil Christina Bianchi Brandão, Engo Civil Elismar de Oliveira Sá.
Palavras-Chaves: edificações, inspeção predial, auditoria técnica.
19 páginas
Sumário
PREFÁCIO... 2
INTRODUÇÃO... 2
1 OBJETIVO... 2
2 REFERÊNCIAS NORMATIVAS E TÉCNICAS... 3
3 DEFINIÇÕES... 3
4 HABILITAÇÃO PROFISSIONAL... 5
5 CLASSIFICAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES... 6
6 CLASSIFICAÇÃO DAS INSPEÇÕES PREDIAIS... 7
7 CARACTERIZAÇÃO DA AUDITORIA TÉCNICA PREDIAL... 8
8 METODOLOGIA DA INSPEÇÃO PREDIAL E DA AUDITORIA TÉCNICA PREDIAL... 8
9 DOCUMENTAÇÃO DA EDIFICAÇÃO INSPECIONADA OU AUDITADA... 9
10 PLANEJAMENTO DA VISTORIA TÉCNICA E ELABORAÇÃO DE LISTAS DE VERIFICAÇÃO (CHECKLISTS)... 10
11 VISTORIA TÉCNICA... 10
12 INFORMAÇÕES ADICIONAIS ÚTEIS À INSPEÇÃO PREDIAL OU À AUDITORIA TÉCNICA PREDIAL... 11
13 CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS... 11
14 CLASSIFICAÇÃO DAS FALHAS... 12
15 CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO DAS ANOMALIAS E FALHAS... 12
16 DEFINIÇÃO DE PRIORIDADES COM RELAÇÃO AO SANEAMENTO DE ANOMALIAS E À CORREÇÃO DE FALHAS... 13
17 AVALIAÇÃO DA MANUTENÇÃO E DO USO DA EDIFICAÇÃO... 13 18 AVALIAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE ESTABILIDADE E SEGURANÇA DA
EDIFICAÇÃO... 14 19 PRESCRIÇÕES/RECOMENDAÇÕES DA INSPEÇÃO OU AUDITORIA... 15 20 ESTRUTURA PARA APRESENTAÇÃO DO LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL E/OU DE
AUDITORIA TÉCNICA PREDIAL – TÓPICOS ESSENCIAIS... 16 21 COMO CITAR ESTE DOCUMENTO... 17 ANEXO – NORMAS TÉCNICAS DA ABNT INDICADAS... 17
PREFÁCIO
O IBRAENG – Instituto Brasileiro de Auditoria de Engenharia é a entidade de classe homologada pelo sistema Confea-Crea que objetiva o desenvolvimento e a padronização de métodos e técnicas científicas de auditoria, aplicáveis aos trabalhos de Engenharia. O IBRAENG possui registro regional no Crea-CE, tem atuação nacional e possui como associados profissionais de Engenharia e Arquitetura de nível superior de todo o Brasil.
As Orientações Técnicas emitidas pelo IBRAENG visam contribuir para a uniformização e padronização do entendimento sobre métodos, técnicas e procedimentos pertinentes à Auditoria de Engenharia e sobre temas afins e correlatos, bem como orientar aos profissionais de Engenharia e Arquitetura sobre os assuntos nelas tratados.
As Orientações Técnicas do IBRAENG são disponibilizadas gratuitamente em meio eletrônico e podem ser publicadas e distribuídas, sendo, no entanto, vetada a sua comercialização.
A impressão deste documento para uso pessoal é permitida; todavia, a impressão em grande escala e para uso coletivo só pode ser feita com permissão do IBRAENG. As citações desta Orientação Técnica devem ser feitas conforme apresentado no item 21 desta Orientação Técnica.
INTRODUÇÃO
Nos últimos 10 anos diversas leis e/ou decretos municipais instituindo a obrigatoriedade de inspeções prediais em edificações em funcionamento têm sido projetados, sancionados e/ou regulamentados no Brasil. Tais projetos, leis e decretos determinam que a competência para a realização de vistorias técnicas e emissão de laudos de inspeções prediais em edificações compete aos profissionais de nível superior devidamente registrados e habilitados nos conselhos profissionais regionais de Engenharia e Agronomia (Crea) e nos conselhos profissionais regionais de Arquitetura e Urbanismo (CAU), entretanto, não trazem orientações metodológicas que possibilitem a efetiva e competente realização dessas inspeções prediais. Tal situação pode provocar a realização de inspeções prediais de má qualidade que não atendam ao objetivo maior de proteger a sociedade contra acidentes e incidentes provocados por defeitos construtivos, uso inadequado ou falta de manutenção das edificações e de seus sistemas e equipamentos.
O IBRAENG, portanto, com o intuito de contribuir para o desenvolvimento do país e para a proteção da sociedade brasileira, disponibiliza aos profissionais de Engenharia e Arquitetura em geral, aos Conselhos Profissionais de Engenharia e Arquitetura, às entidades de classe e aos órgãos públicos (contratantes, controladores e reguladores) esta Orientação Técnica que visa contribuir para uniformizar o entendimento sobre as definições de “inspeção predial” e “auditoria técnica predial”, bem como para padronizar a metodologia referencial para a realização de inspeções prediais e auditorias técnicas prediais.
1 OBJETIVO
Esta Orientação Técnica objetiva contribuir para:
a) Uniformizar as definições de “inspeção predial” e “auditoria técnica predial” e demais termos técnicos correlacionados com essas atividades;
b) Padronizar a metodologia para a realização de inspeções prediais e auditorias técnicas prediais;
c) Indicar quais são os profissionais habilitados legalmente para inspeção predial e auditoria técnica predial, por sistema predial;
d) Definir a estrutura essencial (tópicos) que devem constar num laudo de inspeção predial e de auditoria técnica predial;
2 REFERÊNCIAS NORMATIVAS E TÉCNICAS
Na aplicação desta Orientação Técnica é necessário atender aos seguintes preceitos legais: Leis Municipais de Inspeção Predial.
Códigos de Obras e Edificações (COE) municipais.
Lei Federal Nº 5.194, DE 24 DEZ 1966 (Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo, e dá outras providências).
Lei Federal Nº 12.378/2010 (Regulamenta o exercício da Arquitetura e Urbanismo; cria o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil - CAU/BR e os Conselhos de Arquitetura e Urbanismo dos Estados e do Distrito Federal - CAUs; e dá outras providências).
Decreto Federal no 81.621/1978 (Aprova o Quadro Geral de Unidades de Medidas).
Resolução no 1002/2002 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Código de Ética Profissional do Confea).
Resolução no 218/1973 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Fixa as atribuições do Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo nas diversas modalidades).
Resolução no 1010/2007 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Fixa as atribuições do Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo nas diversas modalidades).
Normas Técnicas da ABNT referentes a perícias e a execução de diversos serviços de engenharia, especialmente as destacadas no Anexo desta Orientação Técnica.
São referências técnicas desta Orientação Técnica:
INSTITUTO BRASILEIRO DE AUDITORIA DE ENGENHARIA. OT-001/2012-IBRAENG: Auditorias de Engenharia – Procedimentos Gerais. Fortaleza, 2012.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. Norma de Inspeção predial do IBAPE Nacional. 2012.
3 DEFINIÇÕES
Anomalias: desconformidades técnicas construtivas ou de uso de uma edificação ou de seus
equipamentos e sistemas, que implicam na perda de desempenho da edificação ou de suas partes (equipamentos e sistemas) e na redução de sua vida útil. Podem comprometer a segurança, a estabilidade e a funcionalidade da edificação, a saúde dos usuários, o conforto térmico, acústico e lumínico, a estética, a acessibilidade, a durabilidade, a vida útil, e outros aspectos de desempenho constantes na NBR 15.575/ABNT.
Auditoria técnica predial: conjunto de procedimentos voltados à análise da conformidade de uma
edificação de engenharia concluída e em funcionamento, com relação às suas condições técnicas, de uso e de manutenção, à luz das leis e normas técnicas vigentes e que resulta num laudo. A auditoria técnica predial é realizada necessariamente por uma equipe multidisciplinar e preferencialmente fundamenta as suas conclusões em resultados de exames tecnológicos ou de medições realizadas com equipamentos.
Documentos técnicos: desenhos técnicos e/ou textos descritivos que caracterizam e registram os
diversos elementos e sistemas componentes dos projetos e obras de engenharia.
Falhas: desconformidades de manutenção de uma edificação ou de seus equipamentos e sistemas,
que provocam ou possam vir a provocar anomalias, as quais podem comprometer a segurança, a estabilidade e a funcionalidade da edificação, a saúde dos usuários, o conforto térmico, acústico e lumínico, a estética, a acessibilidade, a durabilidade, a vida útil, e outros aspectos de desempenho constantes na NBR 15.575/ABNT.
Grau de risco de anomalias e falhas: “Critério de classificação das anomalias e falhas existentes
na edificação e constatadas em uma inspeção predial, considerado o risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção predial.” (definição da Norma de Inspeção predial do IBAPE Nacional. 2012. Item 4.4)
O grau de risco das anomalias e falhas de uma edificação é classificado em: crítico, médio e mínimo, de acordo com os critérios definidos no corpo desta OT.
Habitabilidade: estado das características ou condições de adequação de uma habitação humana no
que se refere à segurança e estabilidade, conforto térmico, sonoro, higiene, iluminação, umidade, salubridade, ventilação e odores.
Inspeção predial: análise diagnóstica de uma edificação, quanto aos seus aspectos técnicos, de uso
e de manutenção, que resulta num laudo. A inspeção predial, a depender do seu nível, pode ser realizada por um profissional ou por uma equipe multidisciplinar e pode fundamentar as suas conclusões em observações visuais ou em resultados de exames laboratoriais ou de medições realizadas com o uso de equipamentos.
Irregularidades: ver anomalias.
Listas de verificação (ou checklists): formulários elaborados pelos inspetores e/ou auditores para
verificação e anotação in loco das características técnicas, de uso e de manutenção de uma edificação inspecionada ou auditada. São documentos imprescindíveis nas vistorias técnicas, onde os inspetores e auditores registrarão as características dos diversos sistemas construtivos da edificação e das práticas de uso e manutenção adotadas pelos seus usuários e administradores, além das anomalias e falhas porventura constatadas.
Nível de inspeção predial: classificação da inspeção predial quanto a sua complexidade, em função
das características técnicas, da manutenção e do uso observado na edificação inspecionada, e da necessidade ou não de formação de equipe multidisciplinar para execução dos trabalhos. Os níveis de inspeção predial podem ser classificados em nível 1, nível 2 e nível 3 (conforme definidos no corpo desta OT). A inspeção predial de nível 3 é a auditoria técnica predial.
Memorial descritivo: documento técnico no qual os serviços, os sistemas, os equipamentos e os
materiais de construção de uma edificação são descritos e especificados de modo que permita a sua completa compreensão, bem como o seu uso e manutenção.
Projeto executivo (Lei 8.666/93, art. 6º, X) : “X – Projeto Executivo – o conjunto dos elementos
necessários e suficientes à execução completa da obra, de acordo com as normas pertinentes da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT”.
Projeto as built: documento técnico que registra, descreve e retrata a edificação exatamente como
foi (e está) construída, considerando as alterações porventura realizadas com relação ao seu projeto executivo.
Serviço de engenharia: toda atividade, cuja execução seja de competência restrita aos profissionais
de engenharia.
Sustentabilidade ambiental: (1) característica ou condição de um processo ou de um sistema que
naturais de forma a prejudicar o menos possível o equilíbrio entre o meio ambiente e as comunidades humanas e toda a biosfera que dele dependem para existir.
Vistoria: visita técnica realizada por um profissional de Engenharia ou Arquitetura para caracterizar
uma obra em andamento ou uma edificação concluída quanto aos seus diversos aspectos físicos, ao seu uso e manutenção.
4 HABILITAÇÃO PROFISSIONAL
As Inspeções Prediais e as Auditorias Técnicas Prediais deverão ser realizadas apenas por engenheiros e arquitetos devidamente registrados e regulares com o CREA e CAU e em conformidade com as respectivas atribuições de cada modalidade profissional, conforme resoluções do CONFEA e CAU-BR, preferencialmente treinados e capacitados mediante cursos específicos promovidos por entidades de classe da Engenharia e da Arquitetura ou por profissionais experientes, por meio de empresas especializadas.
As inspeções prediais podem possuir características multidisciplinares, em função da complexidade e da diversidade dos sistemas construtivos, equipamentos e materiais de construção a serem inspecionados. Os profissionais responsáveis pela realização de inspeções prediais podem convocar profissionais de outras especialidades para assessorá-los, conforme o nível de inspeção predial contratado, cuja comprovação deve ser anexada ao laudo através das competentes ARTs e RRTs. Cada modalidade profissional possui as suas atribuições definidas por leis e resoluções dos respectivos conselhos profissionais federais de Engenheiros e Arquitetos (Confea e Cau-BR). A tabela 4.1 informa quais são os profissionais habilitados para inspecionar/auditar cada tipo de sistema predial, com base nas Leis e Resoluções indicadas.
Tabela 4.1 - Profissionais habilitados legalmente para inspeção predial e auditoria técnica predial, por sistema predial, conforme Leis e Resoluções do Confea e Cau-BR
SISTEMA PREDIAL PROFISSIONAL HABILITADO FUNDAMENTO Estrutura (fundações, pilares,
vigas, lajes etc.)
Engenheiro Civil Arquiteto/Urbanista
Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea
Lei Federal 12.378/2010; Alvenaria, Vedação (paredes e
divisórias), Revestimentos e Esquadrias Engenheiro Civil Arquiteto/Urbanista Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea; Lei Federal 12.378/2010; Cobertura Engenheiro Civil
Arquiteto/Urbanista
Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea
Lei Federal 12.378/2010; Trabalhos em solos
(aterramentos, contenções etc.)
Engenheiro Civil Arquiteto/Urbanista Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea Instalações hidráulicas e sanitárias Engenheiro Civil Arquiteto/Urbanista Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea Lei Federal 12.378/2010; Instalações de gás Engenheiro Civil Arquiteto/Urbanista Eng. Mecânico Engenheiro de Produção Mecânica Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea; Resolução 288/1983/Confea; Lei Federal 12.378/2010. Instalações de comunicação (telefonia e informática) Engenheiro Civil Arquiteto/Urbanista Engenheiro Eletricista Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea Lei Federal 12.378/2010. Instalações elétricas de baixa
tensão (conforme classificação da NBR 5410/ABNT, item 1.2.2) Engenheiro Civil Arquiteto/Urbanista Engenheiro Eletricista Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea Lei Federal 12.378/2010.
Tabela 4.1 - Profissionais habilitados legalmente para inspeção predial e auditoria técnica predial, por sistema predial, conforme Leis e Resoluções do Confea e Cau-BR (conclusão)
SISTEMA PREDIAL PROFISSIONAL HABILITADO FUNDAMENTO Instalações elétricas de alta
tensão
Engenheiro Eletricista Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea
Lei Federal 12.378/2010 Elevadores e demais máquinas
e equipamentos eletro-mecânicos (geradores, exaustores etc.) Engenheiro Mecânico Engenheiro Mecatrônico Engenheiro de Produção Mecânica Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea; Resolução 288/1983/Confea Climatização Engenheiro Mecânico Engenheiro de Produção Mecânica Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea; Resolução 288/1983/Confea Bombas dos sistemas
hidrossanitários Engenheiro Civil Arquiteto/Urbanista Engenheiro Mecânico Engenheiro de Produção Mecânica Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea; Resolução 288/1983/Confea Combate a incêndio Engenheiro Civil Arquiteto/Urbanista Engenheiro de Segurança do Trabalho Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea Proteção Contra Descargas
Atmosféricas Engenheiro Eletricista Engenheiro Civil Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea Climatização Engenheiro Mecânico Engenheiro de Produção Mecânica Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea; Resolução 288/1983/Confea Automação Engenheiro Eletricista Engenheiro Eletrônico Engenheiro Mecatrônico Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea Segurança (câmeras, alarmes
etc.) Engenheiro Eletricista Engenheiro Eletrônico Engenheiro Mecatrônico Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea Energias Renováveis Engenheiro Eletricista Engenheiro Mecânico Engenheiro de Produção Mecânica Lei Federal 5.194/1964; Resolução 218/1977/Confea; Resolução 288/1983/Confea
Notas: (1) se existirem relatórios ou laudos de manutenções periódicas de máquinas e equipamentos eletromecânicos da edificação inspecionada, elaborados por empresas ou profissionais registrados e regulares com o Crea regional, contendo suas respectivas ART’s, fica a critério do contratado e do contratante a formação de equipe multidisciplinar para a realização de inspeções prediais de nível 1 e 2, as quais podem ser realizadas por engenheiros civis e/ou arquitetos, sem necessidade de outros profissionais. Tais relatórios ou laudos, no entanto, deverão ser anexados ao laudo dos inspetores prediais; (2) A tabela 4.1 indica as situações gerais. Situações específicas de profissionais que conquistaram atribuições por meio de decisões judiciais, devem ser consultadas ao Crea regional.
5 CLASSIFICAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES
5.1 Quanto ao Tipo, Ocupação e UtilizaçãoOs tipos das edificações, para efeito desta Orientação Técnica, são: residenciais; comerciais; industriais; rurais; portuárias; aeroportuárias; ferroviárias; de saúde; públicas; recreativas; educacionais; religiosas; rodoviárias; temporárias ou efêmeras (estandes, coberturas etc.); subterrâneas; aquáticas; de comunicações; de energia; de transporte urbano; monumentos.
5.2 Quanto ao Padrão e Complexidade Construtiva
Para fins de classificação das inspeções e auditorias técnicas prediais, as edificações podem ser classificadas quanto ao padrão e complexidade construtiva em:
a) Baixo: edificações com estruturas, equipamentos e instalações básicas, sem elevadores e com padrão construtivo e de acabamento classificado como baixo segundo a NBR 12.721/2006/ABNT. Possuem fundações simples diretas (blocos ou sapatas).
b) Normal: edificações com estruturas, equipamentos e instalações comuns, com pelo menos um elevador e padrão construtivo e de acabamento classificado como normal segundo a NBR 12.721/2006/ABNT.
c) Alto: edificações com estruturas, equipamentos e instalações complexas, com mais de um elevador e com padrão construtivo e de acabamento classificado como alto segundo a NBR 12.721/2006/ABNT. Possuem fundações especiais e um ou mais sistemas de automação.
5.3 Quanto ao Número de Pavimentos
As edificações, para efeito desta Orientação Técnica, são classificadas também conforme o número de pavimentos ou andares. A classificação, quanto a este aspecto, é quantitativa.
5.4 Quanto à Área Construída
As edificações, para efeito desta Orientação Técnica, são classificadas também conforme as suas respectivas áreas construídas (áreas pavimentadas), A classificação, quanto a este aspecto, é quantitativa e as áreas são descritas em metros quadrados.
Exemplo de classificação de edificação: (1) residencial; (2) padrão normal; (3) 15 pavimentos; (4) Área Construída de 7.000 m2.
Nota: independente da classificação da edificação conforme este item, cabe aos inspetores e auditores apresentar no laudo a descrição da edificação, apontando a sua localização, sua idade e os sistemas construtivos que a compõem.
6 CLASSIFICAÇÃO DAS INSPEÇÕES PREDIAIS
A Inspeção Predial é classificada quanto à sua complexidade, em função das características técnicas (construtivas), da manutenção e do uso da edificação inspecionada, e da necessidade ou não de formação de equipe multidisciplinar para execução dos trabalhos. Os níveis de inspeção predial podem ser classificados em nível 1, nível 2 e nível 3 conforme se define a seguir.
6.1 Inspeção Predial de Nível 1
Inspeção Predial realizada em edificação com padrão e complexidade construtiva do tipo baixo (ver 5.2.a), que possui até três pavimentos, sem elevadores, e que apresenta simplicidade na manutenção e na operação de seus elementos e sistemas construtivos.
A Inspeção Predial nesse nível pode ser realizada por um ou mais profissionais habilitados em apenas uma especialidade (engenheiro civil ou arquiteto) e suas conclusões são fundamentadas nas observações visuais e/ou em medições realizadas pelos próprios inspetores prediais.
Consoante a Lei Municipal específica, o laudo de inspeção predial neste nível deverá apontar as medidas saneadoras das anomalias e falhas porventura constatadas.
6.2 Inspeção Predial de Nível 2
Inspeção Predial realizada em edificação com padrão e complexidade construtiva normal (ver 5.2.b), com um ou mais elevadores, cujas manutenções de seus equipamentos e sistemas construtivos (tais como elevadores, bombas hidráulicas e sanitárias, portões automáticos, reservatórios de água etc.) sejam feitas por empresas especializadas terceirizadas, registradas e regulares no Crea.
A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em mais de uma especialidade, de acordo com as respectivas habilitações e atribuições profissionais de cada especialidade profissional (ver Tabela 4.1), e suas conclusões são fundamentadas principalmente na
observação visual e nas medições feitas pelos próprios inspetores, podendo contar com resultados de ensaios e ensaios tecnológicos, conforme o caso.
Dependendo da legislação municipal específica, o laudo de inspeção predial neste nível deverá apontar as medidas saneadoras das anomalias e falhas porventura constatadas pelos inspetores, bem como os prazos para as medidas corretivas que devem ser executadas.
A nota do item 4.0 também se aplica às inspeções prediais deste nível.
6.3 Inspeção Predial de Nível 3
Inspeção Predial realizada em edificações com alto padrão e alta complexidade construtiva (ver 5.2.c), com vários pavimentos, com mais de um elevador, cujas manutenções de seus equipamentos e sistemas construtivos (tais como elevadores, bombas hidráulicas e sanitárias, portões automáticos, reservatórios de água etc.) sejam feitas por empresas especializadas terceirizadas, registradas no Crea.
A Inspeção Predial nesse nível é elaborada necessariamente por profissionais habilitados em mais de uma especialidade, de acordo com as respectivas habilitações e atribuições profissionais de cada especialidade profissional (ver Tabela 4.1) e suas conclusões são fundamentadas conjuntamente na observação visual, nas medições feitas pelos próprios inspetores e nos resultados de ensaios e exames laboratoriais. Nas inspeções prediais de nível 3 os inspetores podem contratar ou indicar ao contratante peritos/especialistas externos à equipe de inspetores prediais para embasar conclusões do laudo, conforme o caso.
“Nesse nível de inspeção, o trabalho poderá ser intitulado como de Auditoria Técnica.” (Norma de Inspeção Predial do IBAPE Nacional/2012. Item 6.1.3).
O laudo de uma Inspeção Predial de nível 3 (Auditoria Técnica Predial) deve apresentar prescrições e recomendações para saneamento de anomalias e correções de falhas porventura constatadas pela equipe de inspetores, bem como os prazos para as medidas corretivas que devem ser executadas pelos proprietários ou administradores dos prédios inspecionados.
7 CARACTERIZAÇÃO DA AUDITORIA TÉCNICA PREDIAL
A Auditoria Técnica Predial é equivalente à Inspeção Predial de nível 3.
É realizada por uma equipe de profissionais de nível superior, geralmente de mais de uma especialidade, de acordo com as respectivas atribuições profissionais de cada modalidade profissional (ver Tabela 4.1) e com o grau de complexidade dos equipamentos e sistemas auditados. As conclusões apresentadas nos laudos das Auditorias Técnicas Prediais são fundamentadas conjuntamente na observação visual e nas medições feitas pelos próprios auditores, e nos resultados de ensaios e exames laboratoriais. Nas auditorias técnicas prediais os auditores podem contratar ou indicar ao contratante peritos especialistas externos à equipe de auditores prediais para embasar conclusões do laudo, conforme o caso.
O laudo de uma Auditoria Técnica Predial deve indicar prescrições e recomendações para correções e saneamento de anomalias e correções de falhas porventura constatadas pela equipe durante a auditoria, bem como os prazos para as medidas corretivas que devem ser executadas pelos proprietários ou administradores dos prédios auditados.
8 METODOLOGIA DA INSPEÇÃO PREDIAL E DA AUDITORIA TÉCNICA PREDIAL
As inspeções prediais e as auditorias técnicas prediais são realizadas segundo o seguinte método:
Visita preliminar à edificação;
Determinação/classificação do nível de inspeção predial (ver item 6);
Solicitação da documentação da edificação (ver item 9);
Análise da documentação (ver item 9);
Vistoria da edificação, preenchimento das listas de verificação (ver item 11), registro técnico fotográfico e obtenção de informações complementares dos usuários, responsáveis,
proprietários e gestores das edificações (ver item 12);
Classificação das anomalias e falhas constatadas nos itens vistoriados e das não conformidades com a documentação examinada (ver itens 13 e 14);
Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco (ver item 15);
Definição de prioridades com relação às anomalias e falhas (ver item 16);
Avaliação da manutenção e uso (ver item 17);
Avaliação das Condições de Estabilidade e Segurança (ver item 18)
Prescrições e recomendações técnicas para saneamento de anomalias e correções de falhas (ver item 19);
Elaboração e entrega do laudo (ver item 20).
9 DOCUMENTAÇÃO DA EDIFICAÇÃO INSPECIONADA OU AUDITADA
Para a realização de inspeção predial ou auditoria técnica predial, deve-se colecionar e analisar, quando disponíveis e existentes, os diversos documentosadministrativos, técnicos, de manutenção e operação da edificação.
A lista constante neste item não é exaustiva e deve ser adaptada pelos inspetores e auditores prediais conforme o tipo e a complexidade da edificação e suas instalações e sistemas construtivos a serem inspecionados.
9.1 Documentação Administrativa
Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio;
Regimento Interno do Condomínio;
Alvará de Construção (no caso de haver obras e reformas);
Guia do IPTU recente;
Certificado de Conformidade do Corpo de Bombeiros;
Ata de instalação do condomínio;
Alvará de funcionamento (para estabelecimentos comerciais e industriais);
Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança;
Certificado de treinamento de brigada de incêndio;
Licença de Operação do órgão ambiental competente, quando pertinente;
Plano de Gerenciamento de Resíduos Sólidos, quando pertinente;
Relatório de Auditoria Ambiental, quando pertinente;
Licença da vigilância sanitária, quando pertinente;
Contas de consumo de energia elétrica, água e gás;
Certificado de Acessibilidade (quando exigido pela legislação municipal).
9.2 Documentação Técnica
Memorial descritivo dos sistemas construtivos;
Projeto executivo;
Projeto as built;
Projeto de estruturas;
Projetos de Instalações Prediais:
Instalações hidráulicas;
Instalações de gás;
Instalações elétricas;
Instalações de cabeamento e telefonia
Instalações do Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas;
Instalações de climatização;
Combate a incêndio;
Projeto de Impermeabilização;
Projeto de Revestimentos em geral, incluída fachadas;
9.3 Documentação de Manutenção
Manual de Uso, Operação e Manutenção (Manual do Proprietário e do Síndico);
Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC)
Selos dos Extintores
Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA);
Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica - SPDA;
Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios;
Relatório das análises físico-químicas de potabilidade de água dos reservatórios e da rede;
Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras;
Laudos de Inspeção Predial anteriores;
Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores.
Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção Geral;
Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas
Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de ar condicionado central;
Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás;
Relatórios de ensaios tecnológicos, caso tenham sido realizados;
Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas Específicos, tais como: ar condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, Equipamentos eletromecânicos e demais componentes.
Cadastro de equipamentos e máquinas.
10 PLANEJAMENTO DA VISTORIA TÉCNICA E ELABORAÇÃO DE LISTAS DE
VERIFICAÇÃO (CHECKLISTS)
Os inspetores e auditores prediais devem planejar as vistorias no tocante ao tempo, aos recursos humanos, aos documentos e equipamentos necessários e suficientes ao êxito da inspeção ou auditoria. O planejamento das vistorias técnicas deve ser feito antes das mesmas serem realizadas, considerando a complexidade da edificação a ser inspecionada e contemplando:
O dimensionamento da equipe de inspetores ou auditores;
O transporte adequado da equipe ao local da edificação;
Equipamentos de proteção individual, conforme o caso;
A elaboração e impressão dos checklists (listas de verificação) adequados para caracterização e classificação da edificação e de suas anomalias e/ou falhas;
A elaboração de questionários para obtenção de informações adicionais de proprietários, usuários e administradores da edificação;
Os equipamentos de medição e registro necessários;
O contato com institutos ou empresas especializadas em ensaios laboratoriais de materiais, equipamentos e sistemas de construção, conforme a necessidade;
As datas, horários e períodos que propiciem o tempo necessário e suficiente para realizar a vistoria em todos os sistemas da edificação;
A necessidade de extração de corpos de provas para ensaios ou exames laboratoriais. As listas de verificação (checklists) devem ser elaboradas de modo a permitir ainda a classificação das anomalias e desconformidades porventura constatas, quanto ao grau de risco e a definição de prioridades quanto às medidas saneadoras a serem recomendadas no laudo, se existirem.
11 VISTORIA TÉCNICA
A vistoria técnica presencial é obrigatória nas inspeções prediais e nas auditorias técnicas prediais. Nas vistorias, os inspetores e auditores coletarão todos os dados e amostras de materiais e equipamentos (se necessários) relativos às edificações inspecionadas e/ou auditadas, relevantes aos objetivos do trabalho em pauta.
Durante a vistoria, serão preenchidas as listas de verificação, os questionários e entrevistas e também se fará o registro técnico fotográfico da edificação. Recomenda-se que as vistorias sejam
registradas em documentos (termos de vistorias), preferencialmente assinados por representantes da edificação inspecionada ou auditada.
Recomenda-se que a vistoria da inspeção predial abranja todos os sistemas construtivos prediais e seus elementos, tais como: estrutura, impermeabilização, instalações (hidráulicas, sanitárias, elétricas, de comunicação e outras), revestimentos em geral, esquadrias, elevadores, climatização, exaustão mecânica, ventilação, coberturas e telhados, combate a incêndio e SPDA.
12 INFORMAÇÕES ADICIONAIS ÚTEIS À INSPEÇÃO PREDIAL OU À AUDITORIA
TÉCNICA PREDIAL
Recomenda-se que os inspetores e auditores prediais obtenham informações adicionais sobre a edificação inspecionada ou auditada por meio de questionários e entrevistas junto aos usuários, síndicos, gestores prediais, e demais responsáveis técnicos e legais pela edificação, principalmente objetivando identificar possíveis modificações e reformas na edificação original.
Esses questionários e entrevistas devem ser aplicados durante as vistorias técnicas.
13 CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS
Adota-se nesta OT a classificação de anomalias, quanto às suas origens, constante na Norma de Inspeção predial do IBAPE Nacional/2012 (item 11.1)
As anomalias ou irregularidades são relacionadas a vícios e defeitos construtivos das edificações e de seus sistemas e podem ser classificadas, quanto às suas origens, em:
13.1 Endógenas
Originárias da própria edificação (projeto, materiais e execução).
13.2 Exógenas
Originárias de fatores externos a edificação, provocados por terceiros.
13.3 Naturais
Originárias de fenômenos da natureza.
13.4 Funcionais
Originárias da degradação de sistemas construtivos pelo envelhecimento natural e consequente término da vida útil, por mau uso, falta de manutenção ou manutenção inadequada.
O IBRAENG recomenda que as anomalias ou irregularidades construtivas das edificações e de seus sistemas sejam classificadas quanto às suas características, de acordo com o tipo de ocorrência e com sua pertinência com cada ramo da Engenharia e Arquitetura.
A relação a seguir contém algumas das anomalias que podem ser encontradas nas edificações.
Fissuras; Manchas; Afundamentos e abaulamentos; Furos; Oxidações; Corrosões; Quebraduras; Descolamentos; Deslocamentos; Umidades;
Infiltrações; Descascamentos; Flexões; Desgastes; Descobrimentos; Vazamentos; Pontos quentes.
Nas inspeções e auditorias prediais, os profissionais responsáveis devem indicar as causas prováveis das anomalias porventura constatadas e recomendar as medidas saneadoras adequadas (ver item 19).
14 CLASSIFICAÇÃO DAS FALHAS
Adota-se e recomenda-se nesta OT a classificação de falhas constante na Norma de Inspeção Predial do IBAPE Nacional/2012 (item 11.2)
As falhas são relacionadas à manutenção da edificação inspecionada ou auditada e podem ser classificadas em:
14.1 De Planejamento
Decorrentes de falhas de procedimentos e especificações inadequados do plano de manutenção, sem aderência a questões técnicas, de uso, de operação, de exposição ambiental e, principalmente, de confiabilidade e disponibilidade das instalações, consoante a estratégia de Manutenção. Além dos aspectos de concepção do plano, há falhas relacionadas às periodicidades de execução.
14.2 De Execução
Associada à manutenção proveniente de falhas causadas pela execução inadequada de procedimentos e atividades do plano de manutenção, incluindo o uso inadequado dos materiais.
14.3 Operacionais
Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e demais atividades pertinentes.
14.4 Gerenciais
Decorrentes da falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção, bem como da falta de acompanhamento de custos da mesma.
15 CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE RISCO DAS ANOMALIAS E FALHAS
Recomenda-se que as anomalias e falhas porventura constatadas em inspeções prediais e em auditorias técnicas prediais sejam apresentadas nos laudos em ordem decrescente quanto ao grau de risco e intensidade, e classificadas com o uso de métodos técnicos apropriados, como o GUT (Gravidade, Urgência e Tendência) ou FEMEA (Failure Mode and Effect Analisys).
Alternativamente ou em conjunto, pode ser adotada a classificação de riscos constante na Norma de Inspeção Predial do IBAPE Nacional/2012 (item 12.1), cujos conceitos estão descritos a seguir.
15.1 Risco Crítico
Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção e recuperação; comprometimento sensível de vida útil.
15.2 Risco Médio
Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação e a sua deterioração precoce, sem prejuízo à operação direta de sistemas.
15.3 Risco Baixo ou Mínimo
Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário da edificação.
16 DEFINIÇÃO DE PRIORIDADES COM RELAÇÃO AO SANEAMENTO DE
ANOMALIAS E À CORREÇÃO DE FALHAS
A prioridade na ordem das prescrições e recomendações para saneamento das irregularidades porventura constatadas nas inspeções ou auditorias prediais se baseará na ordem decrescente de gravidade de risco de que trata o item 15 desta OT.
17 AVALIAÇÃO DA MANUTENÇÃO E DO USO DA EDIFICAÇÃO
São adotados e recomendados nesta OT aspectos de avaliação de manutenção e uso semelhantes aos constantes na Norma de Inspeção predial do IBAPE Nacional/2012 (item 15.1). No entanto, os parâmetros de avaliação da manutenção nesta OT são próprios do IBRAENG.
17.1 Aspectos para Avaliação da Manutenção da Edificação
17.1.1 Plano de Trabalho
Coerência do Plano de Manutenção em relação ao especificado por fabricantes de equipamentos e sistemas inspecionados;
Coerência do Plano de Manutenção em relação ao preconizado em Normas e / ou Instruções Técnicas de Engenharia específicas;
Adequação de rotinas e frequências à idade das instalações, ao uso, exposição ambiental, dentre outros aspectos técnicos que permitam ao inspetor classificar a qualidade da manutenção executada;
17.1.2 Condições de Execução das Atividades Propostas no Plano de Manutenção
Verificar se existem as condições mínimas necessárias de acesso aos equipamentos e sistemas, permitindo a plena realização das atividades propostas no Plano de Manutenção;
Verificar as condições de segurança para o mantenedor e usuários da edificação, durante a execução da manutenção.
17.2 Avaliação da Manutenção
A manutenção da edificação inspecionada ou auditada será avaliada com base na conformidade dos procedimentos adotados com a NBR 5674:1999/ABNT e com os manuais de manutenção da edificação e dos seus sistemas e equipamentos porventura existentes, e será classificada em:
a) Conforme b) Desconforme c) Inexistente
17.3 Avaliação do Uso
17.3.1 Uso Regular
Quando a edificação inspecionada encontra-se ocupada e utilizada de acordo com o uso previsto no projeto.
17.3.2 Uso Irregular
Quando a edificação inspecionada encontra-se ocupada e utilizada de forma divergente do previsto no projeto.
O uso regular da edificação contribui para a longevidade, segurança e habitabilidade da edificação. O uso irregular da edificação, por sua vez, poderá comprometer a sua a segurança e habitabilidade.
18 AVALIAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE ESTABILIDADE E SEGURANÇA DA
EDIFICAÇÃO
A avaliação das condições de estabilidade e segurança estrutural da edificação será feita em função do nível de inspeção predial (1, 2 ou 3), dos recursos e documentos disponibilizados aos inspetores ou auditores e das anomalias observadas visualmente e/ou constatadas pericialmente.
Nas inspeções prediais, as condições de estabilidade e segurança estrutural da edificação inspecionada serão apontadas com base nos seguintes aspectos e critérios:
Projeto estrutural – elaboração por profissional habilitado; conformidade ou não com a norma técnica da ABNT (NBR 6118) e adequação ou não ao tipo de edificação;
Execução da obra – realização por empresa de engenharia ou arquitetura registrada no Crea ou CAU ou por empresa ou pessoas não habilitadas;
Uso da estrutura – em conformidade ou em desconformidade com o projeto;
Anomalias construtivas – presença ou ausência na estrutura, nas vedações e coberturas da edificação.
Recuperações estruturais e/ou reformas – realizadas por empresas de engenharia ou arquitetura registradas no Crea ou CAU ou por empresa ou pessoas não habilitadas; não realizadas.
18.1 Avaliação das Condições de Estabilidade e Segurança Estrutural em Inspeção Predial do Nível 1
Edificação com Estabilidade e Segurança Estrutural Regular: (1) projeto estrutural elaborado por profissional habilitado, aprovado pela autoridade municipal competente e contendo a respectiva ART ou RRT; (2) edificação construída por empresa de engenharia ou arquitetura registrada no Crea ou CAU; (3) uso em conformidade com o projeto estrutural; (4) ausência de anomalias construtivas visíveis a olho nu na estrutura, nas vedações e coberturas e/ou ausência de deformações excessivas nas peças estruturais da edificação.
Nota: além dos aspectos e critérios anteriores, a edificação pode ser classificada como regular se a sua estrutura tiver sido recuperada ou atestada em perícia realizada nos últimos 5 (cinco) anos por empresa ou profissional habilitado.
Edificação com Estabilidade e Segurança Estrutural Irregular: (1) projeto estrutural inexistente e/ou não aprovado pela autoridade municipal competente e/ou não contendo a respectiva ART ou RRT; (2) edificação construída por empresa ou pessoa física não registrada no Crea ou CAU; (3) uso em desconformidade com o projeto estrutural; (4) presença de anomalias construtivas visíveis a olho nu na estrutura e/ou nas vedações e/ou nas coberturas e/ou presença de deformações excessivas nas peças estruturais da edificação.
18.2 Avaliação das Condições de Estabilidade e Segurança Estrutural em Inspeção Predial do Nível 2
Edificação com Estabilidade e Segurança Estrutural Regular: (1) projeto estrutural elaborado por profissional habilitado, aprovado pela autoridade municipal competente e contendo a respectiva ART
ou RRT; (2) edificação construída por empresa de engenharia ou arquitetura registrada no Crea ou CAU; (3) uso em conformidade com o projeto estrutural; (4) ausência de anomalias construtivas visíveis a olho nu e/ou não detectadas por meio de ensaios tecnológicos ou equipamentos diagnósticos, na estrutura, nas vedações e coberturas e/ou ausência de deformações excessivas nas peças estruturais da edificação.
Nota: além dos aspectos e critérios anteriores, a edificação pode ser classificada como regular se a sua estrutura tiver sido recuperada ou atestada em perícia realizada nos últimos 5 (cinco) anos por empresa ou profissional habilitado.
Edificação com Estabilidade e Segurança Estrutural Irregular: (1) projeto estrutural inexistente e/ou não aprovado pela autoridade municipal competente e/ou não contendo a respectiva ART ou RRT; (2) edificação construída por empresa ou pessoa física não registrada no Crea ou CAU; (3) uso em desconformidade com o projeto estrutural; (4) presença de anomalias construtivas visíveis a olho nu e/ou detectadas por meio de ensaios tecnológicos ou equipamentos diagnósticos, na estrutura e/ou nas vedações e/ou nas coberturas, e/ou detectadas por meio de ensaios tecnológicos ou equipamentos diagnósticos e/ou presença de deformações excessivas nas peças estruturais da edificação.
18.3 Avaliação das Condições de Estabilidade e Segurança Estrutural em Inspeção Predial do Nível 3 (Auditorias Técnicas Prediais)
Edificação com Estabilidade e Segurança Estrutural Regular: (1) projeto estrutural elaborado por profissional habilitado, aprovado pela autoridade municipal competente, contendo a respectiva ART ou RRT e em conformidade com a norma técnica da ABNT; (2) edificação construída por empresa de engenharia ou arquitetura registrada no Crea ou CAU; (3) uso em conformidade com o projeto estrutural; (4) ausência de anomalias construtivas visíveis a olho nu e não detectadas em ensaios tecnológicos e/ou por meio de equipamentos diagnósticos, na estrutura, nas vedações e coberturas e/ou ausência de deformações excessivas nas peças estruturais da edificação.
Nota: além dos aspectos e critérios anteriores, a edificação pode ser classificada como regular se a sua estrutura tiver sido recuperada ou atestada em perícia realizada nos últimos 5 (cinco) anos por empresa ou profissional habilitado.
Edificação com Estabilidade e Segurança Estrutural Irregular: (1) projeto estrutural inexistente ou em desconformidade com a norma técnica da ABNT; (2) edificação construída por empresa ou pessoa física não registrada no Crea ou CAU; (3) uso em desconformidade com o projeto estrutural; (4) presença de anomalias construtivas visíveis a olho nu e/ou detectadas por meio de ensaios tecnológicos ou equipamentos diagnósticos, na estrutura e/ou nas vedações e/ou nas coberturas e/ou presença de deformações excessivas nas peças estruturais da edificação.
Nota: em qualquer nível de inspeção predial, se os inspetores ou auditores constatarem que o projeto estrutural da edificação não existe e/ou está em desconformidade com a norma técnica da ABNT e/ou inadequado ao tipo de edificação e que a mesma foi construída por empresa ou pessoa física não registrada no Crea ou CAU, ou que a edificação está sendo usada em desconformidade com o seu projeto estrutural, deverá ser recomendada uma perícia estrutural.
18.4. Avaliação das Condições de Segurança Contra Incêndio
Os inspetores e auditores prediais devem avaliar a segurança contra incêndio da edificação inspecionada ou auditada.
Os objetos desta avaliação são os sistemas e equipamentos de proteção contra incêndio (extintores, hidrantes, para raios, sprinklers, iluminação de emergência, saídas de emergência e portas corta-fogo) e as instalações elétricas.
Os sistemas e equipamentos de proteção contra incêndio e as instalações elétricas das edificações (de qualquer tipo) serão avaliados quanto à segurança como:
Regulares ou
A edificação será considerada de segurança regular contra incêndio se:
1. As instalações elétricas estiverem em conformidade com a norma técnica da ABNT que trata sobre segurança em instalações e serviços em eletricidade;
2. As instalações e equipamentos de proteção contra incêndio estiverem de acordo com as normas técnicas da ABNT que tratam sobre: proteção de estruturas contra descargas atmosféricas; chuveiros automáticos para extinção de incêndio (sprinklers); extintores de incêndio; saídas de emergência; iluminação de emergência; portas corta-fogo; programa de brigada de incêndio.
18.5. Avaliação das Condições de Segurança Quanto ao Uso
Os inspetores e auditores prediais devem avaliar a segurança da edificação inspecionada ou auditada quanto ao seu uso, conforme item 17.3 desta OT.
19 PRESCRIÇÕES E/OU RECOMENDAÇÕES DA INSPEÇÃO PREDIAL
As recomendações técnicas para o saneamento e a correção das anomalias e falhas porventura constatadas na inspeção predial devem ser apresentadas de forma clara e simples no laudo, possibilitando ao gestor, síndico ou proprietário as suas fáceis compreensões. Recomenda-se que os inspetores e/ou auditores indiquem manuais, ilustrações e normas pertinentes para facilitar as futuras providências do contratante.
Os inspetores e auditores prediais devem recomendar aos responsáveis pela edificação inspecionada que todos os serviços de engenharia (inclusive de manutenção) e arquitetura sejam acompanhados da devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e/ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
Constituem possíveis recomendações das inspeções prediais, as seguintes:
Auditorias Técnicas Prediais;
Perícias estruturais (no todo ou em suas partes);
Perícias em sistemas específicos (instalações, sistemas de impermeabilização, de automação, revestimentos etc.) no todo ou em suas partes componentes;
Contratação de empresas ou profissionais registrados no Crea regional para realizar manutenções periódicas em sistemas, máquinas e equipamentos prediais;
Recuperações e/ou reforços estruturais em toda a estrutura ou em suas partes;
Recuperações de sistemas específicos (instalações, sistemas de impermeabilização, de automação, revestimentos etc.) no todo ou em suas partes componentes;
Substituições de peças e elementos construtivos;
Execuções de estruturas ou sistemas inexistentes;
Reformas;
Demolições.
A depender do nível da inspeção predial e da legislação municipal específica, os inspetores ou auditores técnicos prediais devem, além de indicar as medidas saneadoras de anomalias e falhas, prescrever os prazos máximos para a execução das mesmas. A implementação e execução de tais medidas recomendadas compete ao responsável pela edificação inspecionada.
Considerando as definições de sustentabilidade e de habitabilidade, as quais abrangem aspectos como o uso racional de recursos naturais, a preservação do conforto e segurança de usuários, assim como a preservação do meio ambiente (permeabilidade de solos, descartes irregulares para redes públicas, etc), recomenda-se indicar todos os dados administrativos, de gestão e outros que possam favorecer a melhor habitabilidade e sustentabilidade da edificação.
É importante que as medidas de correção e melhoria da edificação que possam favorecer a sua sustentabilidade e habitabilidade sejam consignadas no laudo.
20 ESTRUTURA PARA APRESENTAÇÃO DO LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL
E/OU DE AUDITORIA TÉCNICA PREDIAL – TÓPICOS ESSENCIAIS
Identificação do solicitante e do responsável pela edificação vistoriada
Data da Vistoria
Descrição Técnica da edificação-objeto da inspeção
Localização
Classificação (tipo, ocupação e utilização, padrão/complexidade, no de pavimentos, área construída)
Idade da edificação
Sistemas componentes (estrutura, vedações, instalações, revestimentos etc.)
Nível da Inspeção Predial
Documentação solicitada, entregue e analisada
Descrição do Critério e Método da Inspeção Predial
Informações adicionais (se necessárias)
Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados, descrição e localização das respectivas anomalias e falhas, caso constatadas e indicação das possíveis causas
Classificação e análise das anomalias e falhas (caso constatadas) quanto ao grau de risco
Prescrição das medidas saneadoras para cada anomalia (caso exigida pela legislação municipal)
Indicação de prioridades e prazos para as medidas saneadoras (caso exigida pela legislação municipal)
Avaliação da manutenção e condições de uso da edificação e dos sistemas construtivos
Avaliação das Condições de Estabilidade e Segurança da edificação (estrutural; contra o fogo; do uso e operação; contra desabamentos), caso seja exigida pela legislação municipal
Recomendações gerais e de sustentabilidade
Relatório Fotográfico
Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial
Data do laudo
Assinatura do(s) profissional (ais) responsável (eis), acompanhado do nº do Crea ou do CAU
Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT)
21 COMO CITAR ESTE DOCUMENTO
INSTITUTO BRASILEIRO DE AUDITORIA DE ENGENHARIA. OT-003/2015-IBRAENG: Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial. Fortaleza, 2015. Disponível em http://www.ibraeng.org/pub/normas.
ANEXO – NORMAS TÉCNICAS DA ABNT INDICADAS
MB - 130 – Inspeção periódica de elevadores e monta-cargas (1955);
NBR - 5410 – Instalações Elétricas de Baixa Tensão (03/2005);
NBR - 5414 – Instalações elétricas de alta tensão (de 1,0 kV a 36,2 kV) (10/2003);
NBR - 5419 – Proteção de estruturas contra descargas atmosféricas (02/2001);
NBR - 5580 – Tubos de aço-carbono para rosca Whitworth gás para usos comuns na condução de fluidos (12/1993);
NBR - 5583 – Tubo de aço de baixo carbono, sem costura, trefilado a frio, para permutadores de calor (03/1982);
NBR - 5626 – Instalação Predial de Água Fria (09/1998);
NBR - 5674 – Manutenção de edificações - Procedimento (09/1999);
NBR - 5675 – Recebimento de serviços de engenharia e arquitetura (1980)
NBR - 5720 - NB 344 - Norma Técnica de Cobertura (02 / 1.982)
NBR - 6118 – Projeto e execução de obras de concreto armado (11/1980);
NBR - 6135 – Chuveiros Automáticos para Extinção de Incêndio (04/1992);
NBR - 6414 – Rosca para tubos onde a vedação e feita pela rosca - Designação, dimensões e tolerâncias (02/2000);
NBR - 6493 – Emprego de cores para identificação de tubulações (10/1994);
NBR - 6943 – Conexões de ferro fundido maleável, com rosca NBR NM-ISO 7-1, para tubulações (06/2000);
NBR - 6675 – Instalação de condicionadores de ar de uso doméstico (tipo monobloco ou modular) (07/1993);
NBR - 6925 – Conexão de ferro fundido maleável classes 150 e 300, com rosca para tubulação (04/1995);
NBR - 7198 – Projeto e execução de instalações prediais de água quente (09/1993);
NBR - 7200 - Execução de revestimento de paredes e tetos de argamassas inorgânicas
Procedimento (08/1998);
NBR - 7202 – Desempenho de janelas de alumínio em edificação de uso residencial e comercial (08/2000)
NBR - 7229 – Projeto, construção e operação de sistemas de tanques sépticos (09/1993);
NBR - 7532 – Identificadores de extintores de incêndio - Dimensões e cores (04/2000);
NBR - 7541 – Tubo de cobre sem costura para refrigeração e ar condicionado (10/1982);
NBR - 8160 – Sistemas prediais de esgoto sanitário - Projeto e execução (09/1999);
NBR - 9050 – Acessibilidade de pessoas portadoras de deficiências a edificações, espaço, mobiliário e equipamentos urbanos (09/1994);
NBR – 9077 – Saídas de Emergência em Edifícios (05/1993);
NBR – 9441 – Execução de sistemas de detecção e alarme de incêndio (03/1998);
NBR – 9574 – Execução de Impermeabilização (09/1986)
NBR – 9575 – Projeto de Impermeabilização – 1998
NBR – 10821 – Caixilho para Edificação – Janela (08/2000);
NBR – 10829 – Caixilho para edificação - janela - Medição da atenuação acústica (06/1989);
NBR - 10831 – Projeto e utilização de caixilhos para edificações de uso residencial e comercial - Janelas
NBR - 10844 – Instalações Prediais de Águas Pluviais (12/1989);
NBR - 10897 – Proteção Contra Incêndio por Chuveiro Automático (01/1990);
NBR - 10898 – Sistema de Iluminação de Emergência (09/1999);
NBR - 11173 – Projeto e Execução de Argamassa Armada (06/1990);
NBR - 11711 – Portas e vedadores corta-fogo com núcleo de madeira para isolamento de riscos em ambientes comerciais e industriais (04/1992);
NBR – 11720 – Conexões para unir tubos de cobre por soldagem ou brasagem capilar (10/1994);
NBR – 11742 – Porta corta-fogo para saída de emergência - Especificação (01/1997);
NBR – 11785 – Barra antipânico – Requisitos (05/1997); (06/1989);
NBR – 12179 – Tratamento acústico em recintos fechados (04/1992);
NBR – 12727 – Medidor de gás tipo diafragma, para instalações residenciais - Dimensões (12/1993);
NBR – 12912 – Rosca NPT para Tubos – Dimensões (06/1993);
NBR – 12962 – Inspeção, manutenção e recarga em extintores de incêndio (02/1998);
NBR – 13103 – Adequação de ambientes residenciais para instalação de aparelhos que utilizam gás combustível (12/2000);
NBR – 13127 – Medidor de gás tipo diafragma, para instalações residenciais (04/1994);
NBR – 13206 – Tubo de cobre leve, médio e pesado sem costura, para condução de água e outros fluidos (10/1994);
NBR – 13523 – Central predial de Gás Liquefeito de petróleo (GLP) - Projeto e execução (10/1995);
NBR 13.752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil;
NBR – 13932 – Instalações internas de gás liquefeito de petróleo (GLP) - Projeto e execução
(08/1997);
NBR – 13933 – Instalações internas de gás natural (GN) - Projeto e execução (08/1997);
NBR– 13971 – Sistemas de Refrigeração, Condicionamento de Ar e Ventilação – Manutenção
Programada, 1986;
NBR- 14024 – Centrais prediais e industriais de gás liquefeito de petróleo (GLP) – Sistema de
abastecimento a granel (12/1997);
NBR – 14037 – Manual de Operação Uso e Manutenção das Edificações (08/1998);
NBR – 14276 – Programa de brigada de incêndio
NBR –14712 – Elevadores Elétricos – Elevadores de carga, monta cargas e elevadores de marca – Requisitos de segurança para projeto, fabricação e instalação.
NBR 14718 – Guarda-corpo para edificação
NBR 15.575 – Desempenho das edificações habitacionais
NBR 16280/2014 – Reforma em edificações – sistema de gestão de reformas – requisitos
NR10 - Segurança em instalações e serviços em eletricidade (12/2004)
NR 18 – Segurança da Construção Civil
