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EXMA. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO PAULO SP. 7ª Vara Cível da Comarca da Capital Fórum Central Cível

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EXMA. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DA COMARCA

DE SÃO PAULO – SP.

Origem: 7ª Vara Cível da Comarca da Capital – Fórum

Central Cível

Processo: 0045603-29.2019.8.26.0100

Ação: Cumprimento de Sentença

Requerente: Vilma Rodrigues Coelho da Silva

Requerido: Archimedes Paro da Silva

Mês de Referência: Agosto / 2.020

JOSÉ RIBEIRO, Engenheiro Civil, Perito

Judicial nomeado nos autos da Ação em epígrafe, vem mui respeitosamente apresentar a V.Ex.ª., o seguinte

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1. PRELIMINARES Objetivo

Deferida a Prova Pericial do processo em epígrafe, foi o signatário honrado, às fls. 215 dos autos, com a sua nomeação para efetuar a perícia.

A presente perícia tem por objetivo a determinação do valor de venda de imóvel sito à Rua Mauro Bonafé Pauletti, 238 – LT B – Jardim Três Marias - São Paulo – SP, conforme Matrícula no 106.346, do 9º Cartório de Registro de

Imóveis de São Paulo, Estado de São Paulo. Considerações Gerais

O presente Laudo de Vistoria de Imóvel a seguir, enumerado, calculado e particularizado, obedeceu aos seguintes princípios fundamentais:

O Perito inspecionou pessoalmente o imóvel objeto do presente trabalho;

O Perito não tem no presente, nem contempla no futuro, interesse algum no bem objeto desta perícia;

As análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências, pesquisa e levantamento de dados efetuado pelo próprio Perito, tendo-se como idôneas e verdadeiras as informações a ele prestadas por terceiros;

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Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, bem como do IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia/SP.

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2. RESUMO PROCESSUAL

Inicial (fls. 1/13 dos autos de Cumprimento de Sentença)

A fase de Cumprimento de Sentença tem início quando a Requerente, Vilma Rodrigues Coelho da Silva, nos termos da r. sentença, onde se tornou credora do ora Requerido, Archimedes Paro da Silva, requer o prosseguimento do presente feito, em 17/7/2.018.

Dado que o imóvel objeto desta avaliação foi dado em garantia, requer basicamente: a) seja expedido mandado de constatação e imissão de posse, para cumprimento por Oficial de Justiça, para realizar competente vistoria no imóvel objeto da presente ação, e, imitir os autores no caso de constatação de abandono; b) a intimação do Requerido para que pague no prazo legal, o valor de R$123.895,61 ( cento e vinte e três mil, oitocentos e noventa e cinco reais e sessenta e um centavos) , com os acréscimos dos alugueres vincendos, correção monetária e juros , tudo até a data da efetiva desocupação, como está determinado na r. sentença; c) o arresto do bem imóvel objeto desta avaliação. Juntou documentos às fls. 14/69 dos autos.

Houve Contestação (fls. 70/81 dos autos de Cumprimento de Sentença)

Juntou documentos às fls. 82/83 dos autos.

Decisão Judicial (fls. dos autos de Cumprimento de Sentença) Em sua decisão, o Douto Juízo decreta o despejo do Requerido e o conde na ao pagamento dos alugueis e

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data da efetiva desocupação, todos acrescidos de correção monetária, juros legais de mora e multa moratória, bem como dos valores que foram objeto da confissão de dívida, com juros legais de mora e correção monetária a contar do vencimento.

Houve Embargos de Declaração (fls. 98/100 dos autos de Cumprimento de Sentença)

Petição Intermediária (fls. 157/159 dos autos de Cumprimento de Sentença)

Diante da inércia no pagamento da dívida pelo Requerido, o Requerente vem solicitar seja dado prosseguimento ao feito, com a penhora para o imóvel em tela. Despacho (fls. 175/176 dos autos de Cumprimento de Sentença) O Douto Juízo defere a penhora do imóvel em tela, conforme solicitado.

Decisão Judicial (fls. 215 dos autos de Cumprimento de Sentença)

Em sua decisão, o MM. Juiz nomeia este Perito para a avaliação do imóvel objeto da penhora.

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3. VISTORIA E LEVANTAMENTO DE DADOS Vistoria

Conforme petição protocolada e juntada aos autos às fls. 223/224, o Perito esteve no local onde se situa o imóvel, quando foi recebido pela família que o habita, como inquilinos. O Perito teve sua entrada franqueada, sendo possível verificar seu estado de conservação, suas características construtivas, bem como efetuar registros fotográficos.

O imóvel em tela, está localizado na Rua Mauro Bonafé Pauletti, 238 – LT B – Jardim Três Marias - São Paulo – SP, localizado no Distrito – Itaquera, conforme Matrícula no 106.346, do 9º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo,

Estado de São Paulo, com inscrição no Cadastro de Imóveis da Prefeitura Municipal sob nº 151.209.0030-4 (ambos os documentos anexados a este laudo), pertencente ao Setor 151, Quadra 209 Lote 30, do Mapa Digital do Município de São Paulo, classificado como estando em zona ZEU (Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana) pela Lei de Zoneamento Urbano da Prefeitura do Município de São Paulo, completada pelas Rua Olavo Faggi e Avenida Ragueb Chohfi.

Trata-se de local dotado de todos os melhoramentos públicos usuais, tais como, pavimentação, passeios, guias, sarjetas, galeria de águas pluviais, rede de água potável, rede coletora de esgotos, energia elétrica, energia elétrica domiciliar, iluminação pública, rede de telefonia, transportes coletivos, segurança pública, comércio, bancos, igreja, clubes associativos, escolas, universidades e coleta de lixo regular. A região geoeconômica apresenta

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FOTO 1: Mapa ilustrativo da região do imóvel (fonte: Google Earth)

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Características Particulares Terreno

Constituído por área de terreno, localizado em meio de quadra, com superfície aparentemente firme e seca, de formato visivelmente regular, com testada principal para a Rua Mauro Bonafé Pauletti.

Benfeitorias:

As dimensões do imóvel que constam das respectivas Matrícula e Certidão de Dados Cadastrais da Prefeitura Municipal de São Paulo são as seguintes:

Área construída: ... 101,00 m2

Área do terreno: ... 126,25 m2

Testada: ... 5,00 m

O imóvel é uma casa assobradada e possui a seguinte disposição de cômodos e respectivos acabamentos: PAVIMENTO INFERIOR:

01 (uma) área para estacionamento de 2 (dois) veículos: esta possui piso cerâmico, portão em ferro, paredes e teto pintadas com tinta à base de látex;

01 (uma) sala: esta possui piso cerâmico decorado, paredes e teto pintadas com tinta à base de látex e esquadrias em alumínio;

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01 (um) hall de distribuição: este possui piso cerâmico decorado, paredes com azulejos decorados, em meia barra e teto pintado com tinta à base de látex;

01 (um) banheiro: este possui piso cerâmico decorado, paredes com azulejos decorados, em meia barra e teto pintado com tinta à base de látex, esquadrias em alumínio;

01 (uma) escada de acesso ao piso superior: irregular, feita em alvenaria, possui piso laminado em madeira;

01 (uma) copa/cozinha: esta possui piso cerâmico decorado, paredes com azulejos decorados, em meia barra e teto pintado com tinta à base de látex, esquadrias em alumínio;

01 (uma) despensa: esta possui piso cerâmico decorado, paredes e teto pintados com tinta à base de látex, esquadrias em ferro;

01 (uma) área externa: esta possui piso cerâmico decorado, e paredes pintadas com tinta à base de látex; 01 (uma) edícula (dormitório): esta possui piso cerâmico

decorado, paredes e teto pintados com tinta à base de látex, esquadrias em ferro;

PAVIMENTO SUPERIOR:

01 (um) hall de distribuição: esta possui piso laminado em madeira, paredes e teto pintadas com tinta à base de látex;

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01 (um) banheiro: este possui piso cerâmico decorado, paredes com azulejos decorados, em meia barra e teto pintado com tinta à base de látex, esquadrias em alumínio;

02 (dois) dormitórios: estes possuem piso laminado em madeira, paredes e teto pintadas com tinta à base de látex e esquadrias em alumínio;

O imóvel possui uma idade real de 32 (trinta e dois) anos e seu estado de conservação, constatado pelo Perito na vistoria, deve ser classificado como – “e” – necessitando de

reparos simples – edificação cujo estado geral possa ser

recuperado com pintura externa e interna, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico

e elétrico. (Quadro 1 – Estado de Conservação Ec – Valores de

Edificações Urbanas – IBAPE/SP)

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FIGURA 2: (fonte: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP)

O padrão construtivo do imóvel deveria ser classificado segundo o estudo de “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP”, como sendo “Casa Padrão Simples – Limite Médio”.

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4. AVALIAÇÃO Introdução

Além da experiência profissional, o Avaliador não pôde deixar de observar as regras técnicas cabíveis em cada caso, e as recomendações das Normas Brasileiras de Avaliações de Imóveis Urbanos, elaboradas pela ABNT e pelas Normas do IBAPE/Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia/SP.

As avaliações devem produzir valores que expressem as condições vigentes no mercado imobiliário local, ou seja, representem o real VALOR DE MERCADO.

Esse valor pode ser definido como o preço que o mesmo poderia alcançar quando colocado à venda em prazo razoável, tendo o comprador e vendedor pleno conhecimento de todos os usos e finalidades para os quais está adaptado e poderá ser utilizado, isto é, preço obtido através de uma livre oferta de mercado, de compra e venda à vista.

Procurou-se justificar as conclusões, fornecendo-se as bases para o julgamento dos critérios empregados e dos elementos que pareceram indispensáveis à perfeita compreensão dos valores adotados.

Para a fixação do valor de mercado de um imóvel, podem ser utilizados os seguintes métodos avaliatórios:

Método Comparativo Direto Método Involutivo

Método Evolutivo

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Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos.

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

Esse método segue a técnica na qual a estimativa do valor de mercado é obtida sobre preços pagos e/ou em oferta referente a transações imobiliárias, sendo assim um processo de correlação de valores de propriedades existentes no mercado imobiliário.

A NBR 14.653-1 em seu item 8.2.1, define este método da seguinte forma:

“Aquele que identifica o valor de mercado

do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,

constituintes da amostra”

Este método, já tradicional, foi desenvolvido pelos ilustres Engenheiros Joaquim da Rocha Medeiros Junior e José Carlos Pellegrino, que apresentaram este estudo no X Congresso Pan-Americano de Avaliações em Chicago - EUA. Posteriormente o também ilustre Engenheiro Milton Candeloro propôs complementos, que vem sendo amplamente aceitos.

A maior dificuldade quando da aplicação do Método Comparativo Direto está na obtenção de elementos similares comparáveis, para que se possa fazer o cotejo. Embora na pesquisa se procure separar apenas os semelhantes, mas sendo significativo o número de variáveis que intervém na formação do valor de mercado, na maioria dos casos há necessidade de homogeneizar estas variáveis, de modo que no

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confronto dos dados sejam as diferenças reduzidas ao mínimo possível.

Método Involutivo

Esse método tem como objetivo realizar a pesquisa de valores segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, estimar o valor de mercado do produto imobiliário e, também, projetado para a situação adotada e suas variáveis ao longo do tempo.

As receitas de vendas das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos, no entanto considerando a eventual valorização imobiliária, a forma de comercialização e o tempo de absorção.

A NBR 14.653-1 em seu item 8.2.2, define este método da seguinte forma:

“Identifica o valor de mercado do bem,

alicerçado no seu aproveitamento

eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante

hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto”

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Método Evolutivo

Neste método a composição do valor unitário do bem é feita a partir do valor do terreno e das benfeitorias, considerado o custo de reprodução à época da avaliação, sendo exigido que:

o valor do terreno seja determinado preferencialmente pelo método comparativo de dados de mercado;

as benfeitorias sejam apropriadas pelo método de custo de reprodução.

A NBR 14.653-1 em seu item 8.2.3, define este método da seguinte forma:

“Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.”

Método da Capitalização da Renda

O Método da Capitalização da Renda adota o Fluxo de Caixa como ferramenta avaliatória. Dentro da dimensão estratégica, é traçado um panorama do segmento para então descrever o empreendimento existente.

Na dimensão econômica, após a verificação do desempenho do empreendimento, é estruturado o fluxo de caixa projetado, obtendo-se assim, o valor de mercado.

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A NBR 14.653-1 em seu item 8.2.4, define este método da seguinte forma:

“Identifica o valor do bem, com base na capitalização da sua renda líquida prevista,

considerando-se cenários viáveis.”

Métodos de identificação do custo de um bem Método Comparativo Direto do Custo

A utilização deste método deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

A NBR 14.653-1 em seu item 8.3.1, define este método da seguinte forma:

“Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.”

Método da Quantificação do Custo

A identificação do custo da reedição de benfeitorias pode ser apurada através do custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes consultadas.

Na vistoria devem ser examinadas as especificações dos materiais aplicados para estimação do padrão construtivo, o estado de conservação e a idade do bem avaliando.

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Isto posto, devem ser levantados todos os quantitativos de materiais e serviços na obra.

As pesquisas dos custos devem ser efetuadas junto às fontes de consultas, diga-se, empresas especializadas, demonstrando as especificações dos materiais e serviços utilizados para a execução da benfeitoria.

A NBR 14.653-1 em seu item 8.3.2, define este método da seguinte forma:

“Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.”

Para os casos em tela, em função principalmente da quantidade e qualidade das amostras obtidas, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado será adotado para efeito destas avaliações.

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5. CÁLCULOS AVALIATÓRIOS Introdução

Para atingir as finalidades da presente avaliação, foram observadas as seguintes normas:

Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP; Norma para Avaliações de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos

– NBR 14.653-2 – ABNT; Valor Unitário Médio.

No caso presente, a partir de uma amostra do mercado imobiliário, para determinação do valor unitário médio, empregar-se-á a Metodologia do Tratamento por Fatores no sentido da homogeneização de variáveis.

Pesquisa Imobiliária.

Foi realizada intensa pesquisa objetivando a obtenção de parâmetros comparativos de casas, verificando ofertas e/ou vendas efetuadas, tendo sido obtidos 7 (sete) elementos localizados na mesma rua do imóvel avaliando, consequentemente, no mesmo Setor Fiscal. Seus respectivos dados estão relacionados a seguir:

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Elemento nº 01:

Endereço: Rua Mauro Bonafé Pauletti, nº 29 – Jardim Três Marias – São Paulo - SP Valor: R$ 550.000,00 Área: 172,00 m² Índice Fiscal: R$ 329,00 Setor/Quadra/Lote: 151.200.0177-6 Ano Construção: 1.990 Oferta/Transação: Oferta Ofertante: Mazara Imóveis

Telefone(s): (11) 4750-6741 / 97498-1127

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Elemento nº 02:

Endereço: Rua Mauro Bonafé Pauletti, nº 366 – Jardim Três Marias – São Paulo - SP Valor: R$ 260.000,00 Área: 89,00 m² Índice Fiscal: R$ 332,00 Setor/Quadra/Lote: 151.208.0038-5 Ano Construção: 1.986 Oferta/Transação: Oferta Ofertante: Mazara Imóveis

Telefone(s): (11) 4750-6741 / 97498-1127

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Elemento nº 03:

Endereço: Rua Mauro Bonafé Pauletti, nº 362 – Jardim Três Marias – São Paulo - SP Valor: R$ 350.000,00 Área: 101,00 m² Índice Fiscal: R$ 332,00 Setor/Quadra/Lote: 151.208.0039-3 Ano Construção: 1.984 Oferta/Transação: Oferta

Ofertante: Eros Negócios Imobiliários Ltda. Telefone(s): (11) 2017-5909 / 3522-6002

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Elemento nº 04:

Endereço: Rua Mauro Bonafé Pauletti, nº 73 – Jardim Três Marias – São Paulo - SP Valor: R$ 400.000,00 Área: 120,00 m² Índice Fiscal: R$ 329,00 Setor/Quadra/Lote: 151.200.0126-1 Ano Construção: 1.994 Oferta/Transação: Oferta Ofertante: Claudino Imóveis

Telefone(s): (11) 2533-0020 / 2721-2100

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Elemento nº 05:

Endereço: Rua Mauro Bonafé Pauletti, nº 71 – Jardim Três Marias – São Paulo - SP Valor: R$ 350.000,00 Área: 143,00 m² Índice Fiscal: R$ 329,00 Setor/Quadra/Lote: 151.200.0123-7 Ano Construção: 1.987 Oferta/Transação: Oferta Ofertante: Etrúria Imóveis

Telefone(s): (11) 2919-0077

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Elemento nº 06:

Endereço: Rua Mauro Bonafé Pauletti, nº 484 – Jardim Três Marias – São Paulo - SP Valor: R$ 350.000,00 Área: 149,00 m² Índice Fiscal: R$ 332,00 Setor/Quadra/Lote: 151.208.0050-4 Ano Construção: 1.994 Oferta/Transação: Oferta

Ofertante: Eros Negócios Imobiliários Ltda. Telefone(s): (11) 2017-5909 / 3522-6002

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Elemento nº 07:

Endereço: Rua Mauro Bonafé Pauletti, nº 399 – Jardim Três Marias – São Paulo - SP Valor: R$ 450.000,00 Área: 135,00 m² Índice Fiscal: R$ 330,00 Setor/Quadra/Lote: 151.206.0057-2 Ano Construção: 1.996 Oferta/Transação: Oferta

Ofertante: Imóvel Certo SP - Gestão Imobiliária Telefone(s): (11) 4369-7802 / 94751-3027

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Cálculos (Homogeneização)

De posse dos elementos pesquisados, este Perito pode aplicar a sua homogeneização, que consiste na filtragem das amostras em função de suas características.

Para a realização das operações de homogeneização foram utilizadas as seguintes variáveis:

Fator de Oferta – Fo: tomando como fator 0,90 para imóveis em oferta de venda e fator 1,00 para transações realizadas; ✓ Fator Obsolescência – Foc: toma como base a relação entre

a depreciação dos imóveis da amostra em relação ao avaliando;

Fator Localização – Fl: toma como base a relação entre a localização dos imóveis da amostra em relação ao avaliando, a partir de seu Índice Fiscal;

A Norma NBR 14.653 – Parte 2 determina que para as avaliações se enquadrarem no nível Normal devem ser apresentados no mínimo 03 (três) elementos de pesquisa, sendo tal exigência perfeitamente atendida no caso em tela. Cálculo do valor unitário básico

Para o cálculo do valor unitário básico homogeneizado de cada elemento da pesquisa, foi elaborada uma tabela relacionada a seguir, onde constam os dados dos elementos e os cálculos da homogeneização:

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FIGURA 4

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FIGURA 6

FIGURA 7

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FIGURA 9

Com todos os elementos dentro dos limiteis toleráveis, podemos prosseguir com a avaliação e passaríamos a ter os seguintes valores:

Σ = R$ 18.769,39 n = 7 ✓ X = Σ / n = R$ 2.681,34 ✓ Limite mínimo (-30%) = R$ 1.876,94 Limite máximo (+30%) = R$ 3.485,74 Vu = R$ 2.681,34/m²

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Valor do imóvel

Será dado pela fórmula: Vi = Aconstruída × Vu

Onde,

Vi ... Valor do imóvel

Aconstruída Área construída do imóvel em m².

Vu ... Valor unitário básico

Destarte, substituindo na fórmula, temos: Vi = Aconstruída x Vu

Vi = 101,00 m2 x R$ 2.681,34

Vi = R$ 270.815,34

Ou arredondando-se ao limite de 1% (um por cento) para mais ou para menos permitido pela norma, teremos:

R$ 271.000,00

(Duzentos e Setenta e Um Mil Reais)

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6. CONCLUSÃO

TEM-SE QUE O JUSTO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL SITUADO À RUA MAURO BONAFÉ PAULETTI, Nº 238 – LT B – MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, ESTADO DE SÃO PAULO, VALOR BASE AGOSTO/2.020, É DE:

R$ 271.000,00

(Duzentos e Setenta e Um Mil Reais) Base: agosto/2.020

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7. ENCERRAMENTO

Encerra-se o presente Laudo, composto por 33 (trinta e três) folhas impressas somente no anverso, bem como as fotografias e demais documentos que fazem parte de anexos, estando esta última folha datada e assinada pelo signatário.

São Paulo, 20 de agosto de 2.020.

Eng.º José Ribeiro CREA 681790275

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8. RELAÇÃO DE ANEXOS

8.1 – FOTOGRAFIAS. 8.2 – DOCUMENTOS.

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8.1 FOTOGRAFIAS

FOTO 9: Vista da fachada do imóvel avaliando.

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FOTO 11: Vista parcial da sala do imóvel avaliando.

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FOTO 13: Vista geral da despensa do imóvel avaliando.

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FOTO 15: Vista parcial da área externa do imóvel avaliando, com visão para a edícula.

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FOTO 17: Vista parcial do interior da edícula (dormitório).

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FOTO 19: Vista do hall de distribuição no pavimento superior do imóvel avaliando.

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FOTO 21: Vista parcial do primeiro dormitório no pavimento superior do imóvel avaliando.

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8.2 DOCUMENTOS

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