Gerson Nicolau Palma
Engenheiro CivilCREA 48342/D
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 33ª VARA CÍVEL
DO FORO CENTRAL DA CAPITAL
PROCESSO nº 0040227-67.2016.8.26.0100
GERSON NICOLAU PALMA, Engenheiro Civil,
Perito Judicial nomeado e compromissado nos autos da Ação
Cumprimento de sentença que Rosa Maria Capobianco move
contra Ebone Incorporação de Empreendimentos Imobiliários
Ltda, vem mui respeitosamente à presença de V. Excia, após o
estudo acurado da lide, as vistorias e as diligências que se tornaram
necessárias ao cumprimento de sua honrosa missão apresentar:
LAUDO DE AVALIAÇÃO
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C A P Í T U L O I
I.
– PRELIMINARES
O objetivo do presente laudo é a determinação do valor de
mercado da residência autônoma nº 838, do “Condomínio São Paulo
II” localizada na Av. Estácio de Sá nº 1756, no Município e Comarca de
Cotia/SP, matricula nº 73.804, na Ação Cumprimento de sentença
que Rosa Maria Capobianco move contra Ebone Incorporação
de Empreendimentos Imobiliários Ltda, perante a 33ª Vara Cível
do Foro Central, Comarca da Capital, Processo n°
0040227-67.2016.8.26.0100.
Nomeado Jurisperito na lide às fls.134 dos autos, assumiu
o signatário o compromisso de bem e fielmente, sem dolo nem malícia,
apresentar seu parecer sobre a demanda focalizada e que submete à
apreciação do E. JULGADOR, conforme segue:
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II.
– VISTORIA
Após o estudo acurado da matéria, procedeu ao signatário
à vistoria na residência objeto da lide, quando então buscou observar
sua situação, dimensionamento, características aparentes, benfeitorias
existentes e demais detalhes de interesse a mais completa e perfeita
elucidação da controvérsia.
II.1. – LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel objetivado na lide, está situado na Av.
Estácio de Sá nº 1756 , no Município e Comarca de Cotia/SP, Matrícula
nº 73.804.
Tudo conforme configurado em recorte do
“GOOGLE”, juntado em folha que se segue:
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Vistas parciais do mapa de localização .
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II.2. – CONTRIBUINTE
O imóvel objetivado encontra-se cadastrado perante
a
MUNICIPALIDADE
como
CONTRIBUINTE
nº
23144.64.19.0373.00.000/23144.64.19.0385.00.000,
matrícula nº 73804- Serventia do Registro de Imóveis .
II.3.- DESCRIÇÃO
II.3.1.- DO LOCAL
O local do imóvel avaliando está localizado na
Cidade de Cotia no Condomínio São Paulo II, possui todos os
melhoramentos públicos, sendo localizado à Avenida Estácio de Sá que
dá acesso à Rodovia Raposo Tavares.
II.3.2.- DO IMÓVEL EM TELA
Trata-se de uma edificação isolada, sendo
assobradada construída atendendo a projeto arquitetônico planejado
no tocante à disposição interna dos ambientes e a detalhes
personalizados nas fachadas. Composta de salas para vários
ambientes, com três dormitórios sendo 2 suites, banheiro, lavabo
social, copa cozinha, além de depências de serviços completas e
gasragem para mais de dois carros. Estrutura mista, áreas externas
ajardinadas e pavimentada com pedras mineiras, dotada de piscina e
churrasqueira.
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Caracterizam-se
pala
utilização
de
materiais
construtivos e acabamentos de boa qualidade.
UM TERRENO URBANO, designado nos lotes nºs24 e
25 da Quadra 30, do loteamento denominado "CONDOMÍNIO SÃO
PAULO II", 4º Etapa, situado na altura do km 27 da Rodovia Raposo
Tavares, na Comarca de Cotia -SP, e assim descrito:mede 25,46
metros de frente para a Rua Estácio de Sá, do lado direito de quem da
Rua olhapara o terreno mede 30,00 metros confrontando com o lote
nº 23; do lado esquerdo de quemda Rua olha para o terreno mede
30,00 metros confrontando com o lote nº 26 e nos fundosmede 23,55
metros confrontando com os lotes nº 05 e 06, encerrando a área total
de 735,07metros quadrados. Bem esse matriculado sob nº 73.804 do
Cartório de Registro de Imóveisda Comarca de Cotia - São Paulo.
DA CONSTRUÇÃO : O presente imóvel encontra-se
edificado uma área de aproximadamente 560,00m².
Para melhor visualizar o imóvel em tela suas
características internas e externas, como pisos, paredes, instalações
hidráulicas, intalações elétricas e esquadrias, sua via pública em que
se encontra internamente no Condomínio objeto da lide, poderão ser
observados nas fotos que se seguem:
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III.
– REPORTAGEM FOTOGRÁFICA
Entrada do condomínio São Paulo II
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Frente do imóvel objeto da lide
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Numeração do imóvel Localizado à Av. Estácio de Sá n. 838.
Garagem
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Engenheiro Civil CREA 48342/DEntrada Lateral
Piscina do imóvel.
fls. 166Gerson Nicolau Palma
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Mais imagem do quintal.
Lavanderia
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Sala
Mais detalhes da sala.
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Engenheiro Civil CREA 48342/DSala da lareira
Sala do Bar
fls. 169Gerson Nicolau Palma
Engenheiro Civil CREA 48342/DCozinha
Copa.
fls. 170Gerson Nicolau Palma
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Sala de estar.
Visto em outro ângulo.
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Engenheiro Civil CREA 48342/DBanheiro da suite
Idem.
fls. 172Gerson Nicolau Palma
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Escada que dá acesso ao pavimento superior
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Engenheiro Civil CREA 48342/DQuarto 1
Idem
fls. 174Gerson Nicolau Palma
Engenheiro Civil CREA 48342/DQuarto 2
Idem.
fls. 175Gerson Nicolau Palma
Engenheiro Civil CREA 48342/DSuíte
Idem.
fls. 176Gerson Nicolau Palma
Engenheiro Civil CREA 48342/DLavabo
Terraço
fls. 177Gerson Nicolau Palma
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Visto do terraço em outro ângulo.
Área de serviço
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Banheiro de serviço
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III.1. – MÉTODO COMPARATIVO
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III.1.
– APURAÇÃO DO VALOR DE VENDA DA
RESIDENCIA EM ESTUDO
Para a apuração do valor de venda da residência
avaliando, observado os ditames preconizados pela metodologia dita
comparativa, o signatário efetuou uma análise acurada de 5 (cinco)
elementos comparativos, sendo todos situados na mesma região
geoeconômica e com Índice Fiscal dentro da faixa permitida.
Todos os elementos foram homogeneizados,
conforme critérios consagrados preconizados pela metodologia
comparativa direta, a saber:
- OFERTA
As ofertas de vendas sofreram um deságio de 10%,
para cobrir uma eventual superestimativa pôr parte do ofertante;
- ATUALIZAÇÃO
Todos os elementos foram estudados para a data da
avaliação Setembro/2019.
- TRATAMENTO POR FATORES
Os fatores de homogeneização utilizados neste
tratamento, calculados conforme item 8.2.1.4.2., por metodologia
científica, para que reflitam, em termos relativos, o comportamento de
mercado com determinada abrangência espacial e temporal,
encontram-se indicados na “ Norma Básica para Perícias de Engenharia
do IBAPE/SP”.
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-
LOCALIZAÇÃO
Pôr coerência com os métodos tradicionais de
avaliação, a localização é uma característica que influi exclusivamente
no valor do terreno, baseando-se na transposição dos índices dos
Mapas Fiscais da Municipalidade.
-
PADRÃO CONSTRUTIVO E IDADE APARENTE
O padrão construtivo e a idade são características do
imóvel que alguns avaliadores defendem a tese, exposta de forma
bastante clara em trabalhos apresentados nos Congressos de
Avaliação.
Cognominado aquele resultante da análise do
comparado arrolado, a saber:
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VI = R$ 2.095.525,60/SETEMBRO/2019
(DOIS MILHÕES NOVENTA E CINCO MIL QUINHENTOS E
VINTE E CINCO REAIS E SESSENTA CENTAVOS)
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