BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE A CUMULAÇÃO DE PEDIDOS NA AÇÃO DE RESCISÃO DA LOCAÇÃO COM COBRANÇA DOS ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. *

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JOSÉ HORÁCIO CINTRA GONÇALVES PEREIRA

BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE A CUMULAÇÃO

DE PEDIDOS NA AÇÃO DE RESCISÃO DA LOCAÇÃO

COM COBRANÇA DOS ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS.

*

(LEI N°

8.245,

DE

18

DE OUTUBRO DE

1991)

José Horácio Cintra Gonçalves Pereira

Juiz do Sendo Tribunal de Alçada Civil. Professor Doutor de Direito Processual Civil na Universidade Mackenzie e no CPC - Curso Preparatório para Concursos - SP. Professor Doutor convidado para os Cursos de graduação e pós

graduação, lato sensu, da Faculdade de Direito de Bauru.

A atual lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos (Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991) permite que, nas ações de despejo por falta de pagamento, possam ser cumulados pedidos de rescisão da locação com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação (art. 62, I).

Essa cumulação não prevista em legislações anteriores e, muitas das vezes, não admitida quer pela doutrina, quer pela jurisprudência, está a exigir, pela sua novidade, algumas breves considerações sem, todavia, a pretensão de soluções definitivas.

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Colaboração especial do Professor José Horácio Cintra Gonçalves Pereira, por sua nímia gentileza, homenageando e incentivando a continuidade da publicação da Revista Jurídica.

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primeiro questionamento, para possibilitar a aludida cumulação, diz respeito à forma do contrato de locação, isto é, se a locação foi ajustada verbalmente ou celebrada por escrito.

Nesse último caso, ou seja, tratando-se de contrato escrito não se poderia falar em cumulação porque ao locador faltaria interesse processual (utilidade e adequação), uma vez que a avença locatícia, desde que comprovada por contrato escrito, é título executivo extrajudicial base da execução para recebimento dos aluguéis e encargos de condomínio· (art. 585, IV, do CPC). É o entendimento firmado pelo douto Celso Anicet Lisboa, ao destacar que "o dispositivo em exame (art. 62, I) não tem aplicação aos contratos escritos, devendo o juiz, tão logo tome conhecimento do fato (art. 301, X, § 4° do CPC), declarar o autor carecedor de ação e extinguir o processo com base no art. 267, VI do CPC" (A nova lei de locações sob o enfoque processual - Forense - 1992, pág.40).

Por sua vez, o ilustre Sylvio Capanema de Sousa observa que "alguns comentaristas manifestam a opinião de que, em havendo contrato escrito, não se deve admitir a cumulação dos pedidos, sendo o autor carecedor da ação, por falta de interesse, já que dispõe ele de título executivo, para cobrar os aluguéis e encargos, não se justificando que ele abra mão da via de execução, trocando-a por um demorado e complexo processo de conhecimento, incluindo-se aí a fase de liquidação de sentença, para obter, ao final, o que a lei já lhe concedia" (A Nova Lei do Inquilinato Comentada - Forense - 1993 - pág. 238). A propósito impõe se conferir a doutrina de E. D. Moniz de Aragão (Comentário Forense VoI. II, pág. 532) e Cândido Rangel Dinamarco (Manual de Direito Processual Civil, de Enrico Tulio Liebman, voI. I, pág. 182, nota n° 117), diante de hipótese semelhante.

Dessa forma, dever-se-ia permitir a cumulação dos pedidos despejo por falta de pagamento e cobrança de aluguéis e encargos apenas na hipótese de contrato verbal de locação.

Nesse ponto é que reside a primeira controvérsia, pois o autor

estaria optando - mesmo diante da cumulação de pedidos, pelo p seguro entendimento doutrináric do processo.

Sucede, porém, que váril inclusive na hipótese de contra eminente Desembargador Gildl porém, certamente inspirada no não multiplicação dos processo: nos mesmos autos, após o de cobrança da dívida de aluguéis essa última pretensão tenha sidc dos Tribunais - 1994 - pág. 232; nobre Professora Maria Helena locação de imóvel urbano possÍ\ da relação ex locato com a coe petição inicial contenha cálct locatícia" (Lei de Locação de 1992 - pág. 250).

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l-INSTITUIÇÃO TOLEDO DE ENSINO

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ira controvérsia, pois o autor

estaria optando - mesmo diante de contrato escrito de locação -, em face da cumulação de pedidos, pelo processo de conhecimento, o que contraria seguro entendimento doutrinário que inadmite a possibilidade de escolha do processo.

Sucede, porém, que vanos doutrinadores admitem a cumulação, inclusive na hipótese de contrato escrito de locação, tanto assim que o eminente Desembargador Gildo dos Santos observa que "a nova lei, porém, certamente inspirada nos princípios da economia processual e de não multiplicação dos processos, felizmente instituiu a possibilidade de, nos mesmos autos, após o despejo por inadimplência, proceder-se à cobrança da dívida de aluguéis e encargos locatícios, desde que também essa última pretensão tenha sido acolhida" (Locação e Despejo - Revista dos Tribunais - 1994 - pág. 232). Também, sem qualquer diferenciação, a nobre Professora Maria Helena Diniz preleciona que "com a novel lei de locação de imóvel urbano possível será a cumulação de pedido de rescisão da relação ex locato com a cobrança do quantum debeatur, desde que a petição inicial contenha cálculo discriminatório do valor da dívida locatícia" (Lei de Locação de Imóveis Urbanos Comentada - Saraiva

1992 - pág. 250).

o

insigne Professor Vicente Greco Filho, após sustentar a necessidade do mencionado dispositivo (art. 62, I) - "porque a incompatibilidade de procedimento levava à impossibilidade da cumulação e porque o contrato de locação, quanto a aluguel e encargos, é título executivo extrajudicial, ensejador de execução, ocorrendo carência do pedido condenatório - destaca que a norma é salutar em termos de economia processual" (Comentários à Lei de Locação de Imóveis Urbanos - Editora Saraiva - 1992 - pág. 372).

Com igual preocupação e contornando as exigências processuais, o ilustre Sylvio Capanema de Sousa não compartilha da posição extremada e radical da carência acionária, pois se o locador preferir fazer a cumulação, para cobrar os aluguéis nos mesmos autos, apesar de já dispor de título executivo extrajudicial, não se deve impedi-lo (ob - cit. pág. 238).

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Para finalizar, Francisco Carlos Rocha de Barros destaca que: "É de se considerar superada essa barreira doutrinária pela dicção do texto legal, que permite a cumulação de pedidos sem distinguir a locação escrita da verbal. Qualquer cientista processual torcerá o nariz, mas acabará se rendendo: além do texto legal, a praticidade da solução, em termos de economia processual, acabará impondo a aceitação da cumulação de pedidos também quando a locação tiver sido ajustada por escrito" (Comentários à Lei do Inquilinato, Editora Saraiva, 1995, pág. 352).

Dessa orientação não vem discrepando a jurisprudência do Segundo Tribunal de Alçada Civil (v.g. Apelações ns. 369.075, 407.826, 411.470, 417.627,418.483,436.826, entre outras).

A segunda controvérsia, admitida a cumulação inclusive em face de contrato escrito, diz respeito a legitimidade passiva. A ação deve ser aforada apenas em face do locatário ou deve incluir também os fiadores (não se podendo olvidar o art. 292 do CPC).

No primeiro caso, a sentença condenatória - cobrança de aluguéis e encargos - não poderia ensejar execução contra o fiador (ante o teor do art. 568, I do CPC). Na segunda hipótese, ou seja, na mencionada cumulação de pedidos figurariam no polo passivo e locatário e os fiadores para possibilitar a execução, com base em título judicial, dos fiadores.

Com alguma insegurança, Carlos Celso Orcesi Costa, admite a cientificação dos fiadores (Locação do Imóvel Urbano - Saraiva - 1992 pág. 334). Com melhor precisão, Dilvanir José da Costa afirmar que "se cumular os pedidos, o autor poderá incluir o fiador no segundo pedido, citando-o para a ação" (A Locação no Direito Brasileiro - Del Rey - 1993 - pág. 274).

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ilustre Francisco Barros não admite essa possibilidade de cumulação subjetiva, inclusive destaca o Enunciado n° 13 do Centro de Estudos do 2° Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (somente contra o locatário é admissível a cumulação do pedido de rescisão da locação com o de cobrança de aluguéis e acessórios), todavia ressalta que: "Não faltará, sem dúvida, quem defenda a inclusão do fiador na ação em que se cumula

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pedido de despejo com cobrança litisconsorte apenas em relação econoITÚa processual e a cumul acabarão vencendo, é quase cert< cit., pág. 353).

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IICA -INSTITUiÇÃO TOLEDO DE ENSINO

,cha de Barros destaca que: "É de rinária pela dicção do texto legal, m distinguir a locação escrita da orcerá o nariz, mas acabará se idade da solução, em termos de ) a aceitação da cumulação de ,ver sido ajustada por escrito" )ra Saraiva, 1995, pág. 352). mdo a jurisprudênci a do Segundo s ns. 369.075, 407.826, 411.470,

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:odavia ressalta que: "Não faltará, fiador na ação em que se cumula

pedido de despejo com cobrança de aluguel. Ele seria considerado réu litisconsorte apenas em relação ao pedido de cobrança. O princípio da economia processual e a cumulação inventada pela norma sob exame acabarão vencendo, é quase certo, as resistências de ordem técnica" (ob. cit., pág. 353).

Diante de todas estas considerações doutrinárias é possível concluir que a Lei 8.245/91, afastando-se de certos princípios processuais, autorizou a cumulação de pedido de rescisão de locação com o de cobrança dos aluguéis e encargos decorrente de locação ajustada verbalmente ou por escrito, bem como estaria admitindo também a inclusão dos fiadores no polo passivo, em favor da economia processual e da desburocratização, unificando e simplificando dois dos mais freqüentes pleitos judiciais (Dilvanir José da Costa); trata-se de norma salutar em termos de economia processual, na opinião de Vicente Greco Filho.

Não fosse este o entendimento, o art. 62, I da Lei 8.245/91, teria aplicação reduzidíssima ante o caráter, nos dias atuais, excepcional dos ajustes locatícios verbais. Não fosse também permitido o litisconsórcio passivo (locatário e fiadores) na aludida cumulação de pedidos, estar-se ia, por via oblíqua, impedindo-se a cumulação, posto que a execução do título judicial não poderia recair sobre o fiador - porque não fora parte no processo de conhecimento -, a não ser que se admita violação de princípio constitucional (art. SO, incisos LIV e LV).

Em suma, a cumulação retratada é perfeitamente possível qualquer que seja a forma de avença locatícia; sendo admissível também, caso queira o locador promover a execução do título judicial contra o fiador, a citação deste último no processo de conhecimento em face do pedido de cobrança.