ANÁLISE DA DINÂMICA DO MERCADO IMOBILIÁRIO E SUA INFLUÊNCIA NO PROCESSO DE ESTRUTURAÇÃO NA CIDADE DE CAMPINA GRANDE – PB
Autor: Leonardo Barboza da Costa Mestrando em Geografia pela UFPB
e-mail: Barbozacosta@gmail.com
Resumo:
O artigo aqui proposto é elaborado a partir das considerações feitas acerca do mercado imobiliário na cidade de Campina Grande, durante a pesquisa de mestrado, que está em andamento. Nesse sentido não há uma preocupação em apresentar dados, e conclusões prontas referentes à pesquisa, mas sim de revelar os encaminhamentos feitos, a metodologia utilizada, e num último aspecto trazer elementos teóricos para discutir a renda da terra, conceito considerado fundamental para o estudo da dinâmica do mercado imobiliário das cidades. Embora os trabalhos de campo feitos à cidade estudada, já revelem algumas respostas, a preocupação está com os aspectos teóricos e metodológicos utilizados na pesquisa. Com isso o artigo revela os procedimentos metodológicos adotados em relação ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de bens Inter - vivos), aos anúncios de jornal, e como esses elementos estão sendo utilizados para compreender o mercado imobiliário e sua influência na estruturação da cidade de Campina Grande.
1. Introdução
Ao observar a estrutura de uma cidade, num primeiro momento, conseguimos identificar sua forma, sua morfologia, suas diferentes funções e a disposição delas no plano, como também, as construções e as áreas de maior adensamento populacional. No entanto, a estrutura da cidade não revela apenas aspectos quantificáveis, mas a partir dela é possível também analisar seu respectivo processo, ou seja, a estruturação, na qual é pertinente destacar as ações, os conteúdos que dão significado as formas e as intencionalidades elaboradas pelos diferentes sujeitos produtores do espaço urbano.
É importante destacar que não vamos analisar todos os sujeitos produtores deste espaço, mas aqueles que de maneira mais direta participam do mercado habitacional, como construtoras e incorporadoras imobiliárias, proprietários de terras, o Estado com suas políticas voltadas para o setor da habitação e consumidores das moradias adquiridas formalmente. Desse modo, focalizaremos a análise no processo de estruturação e seu rebatimento no mercado imobiliário, visando compreender até que ponto as ações destes agentes modificam a estrutura da cidade de Campina Grande.
Para compreender a produção do espaço urbano é necessário entender a estrutura da cidade em sincronismo com o modo de produção capitalista. Em Campina Grande, como também em outras cidades, ao mesmo tempo em que vemos uma produção cada vez mais fragmentada do espaço urbano, com usos e funções distintas, verificamos um espaço articulado por meio das relações sociais e da realização de atividades cotidianas, como o deslocamento entre a residência e o local de trabalho, bem como para o lazer. São os motivos e as formas com que estes movimentos se manifestam que constituem a complexidade e as contradições presentes no espaço urbano.
Destacamos com relação à questão da produção de moradias três aspectos que influenciam na estrutura da cidade em estudo. O primeiro aspecto, diz respeito às áreas em que vem tendo um crescimento vertical, voltado de maneira geral para as camadas de maior renda da cidade, as quais se concentram ainda na área central e em seus arredores, mas precisamente nos bairros: da Prata, Alto Branco, Catolé e Mirante. O segundo aspecto, diz respeito ao crescimento horizontal, no qual os dados revelam se concentrarem em bairros
periféricos1, como: Malvinas, Cruzeiro, Três Irmãs, Cidades, bairros esses que vem atraindo cada vez mais a classe média da cidade. E em terceiro, as construções de conjuntos habitacionais, que vem sendo construídos de maneira não homogênea na periferia geométrica da cidade.
Com isso, podemos sair de uma análise puramente econômica, para um entendimento espacial, afinal, nosso objetivo central neste artigo é desvendar a ação do mercado imobiliário, e sua repercussão na organização social e habitacional da cidade média de Campina Grande.
Partindo do objetivo proposto, acreditamos ser possível trabalhar com várias metodologias de analise, cabe aqui destacar tanto as de concepção Neoclássica como Marxista. Entretanto, deixamos clara a preferência pelos autores de uma linha Marxista que tratam do mercado de terras urbanas, a exemplo de Ribeiro (1997), Maricato (2000), Botelho (2007), González (2010), entre outros. De maneira que a maior diferença entre Neoclássicos e Marxistas acerca da leitura que fazem do mercado imobiliário, está na concepção de valor, a qual para os primeiros diz respeito à utilidade que determinadas formas (a exemplo de casas) e mesmo localizações passam a possuir na cidade, enquanto que para os Marxistas está relacionado ao trabalho incorporado a esses espaços e a forma como são apropriados pelas diferentes frações de classes existentes.
Com relação ao conceito de estruturação, é abordado aqui a partir da relação entre forma e conteúdo, considerando tanto aspectos concretos como ideológicos, cuja base teórica é constituída pelos seguintes autores: Lefebvre (1999 a, 1999 b, 2010), Castells (1983), Soja (1993), Villaça (2001), Whitacker (2003) e Sposito (2004). Dessa forma, diferenciamos, portanto, de alguns autores que estabelecem a estrutura da cidade como simples palco onde as ações acontecem.
1
A palavra periférico é utilizada aqui para revelar dois sentidos, o primeiro no sentido geométrico de periferia e outro no sentido das camadas de renda, ou seja, que indica uma periferia pobre, habitando o local.
2. Metodologia de pesquisa dos classificados de jornais e das guias do ITBI
A pesquisa busca relacionar tanto dados secundários, que envolvem mapeamentos e cálculos básicos de estatística retirados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, como dados de órgãos locais, a exemplo da Prefeitura Municipal, cartórios e arquivos de jornais. Além destes dados, utilizaremos entrevistas com corretores e responsáveis pelas construtoras que tenham atuação em Campina Grande. Assim, para sistematizar as metodologias a serem utilizadas dividiremos a explicitação das mesmas em 2 etapas.
Primeiro, com relação às análises estatísticas, pretendemos trabalhar nas escalas que vão da cidade, ao bairro e ao setor censitário, nesse ponto vamos analisar dados sobre o crescimento populacional, a renda, as taxas de alfabetização, o número de moradores por domicílios e as condições de infraestrutura. É evidente que as divulgações dessas informações no trabalho estão relacionadas com o nível de esclarecimento que se possa obter a partir desses dados com relação à temática, e não simplesmente na exposição integral dos dados secundários.
Após essa primeira etapa, será elaborada uma síntese desses dados secundários, através de um modelo estatístico matemático denominado de inclusão/exclusão socioambiental, já utilizada em minha monografia de final de curso2 cuja metodologia foi extraída do livro Mosaico Urbano do Recife, de autoria de Helenilda Cavalcanti, Maira Rejane de Britto Lyra e Emília Avelino3. Tal metodologia consiste resumidamente em uma síntese dos dados citados, que resultaram em escalonamento, que são indicados em uma variação de -1 a 1, assim, os valores abaixo do zero indicaram exclusão e aqueles acima indicam inclusão. É também através de mudanças nesses indicadores que se podem identificar as mudanças sociais e econômicas nas escalas dos setores censitários e dos bairros estudados, este fato apontaria de imediato os possíveis locais com maiores transformações na escala dos setores censitários e dos bairros analisados.
Com relação à pesquisa nos arquivos públicos realizada nos jornais e no cartório municipal, nos pautaremos na metodologia já utilizada pelo Professor Everaldo Santos Melazzo para a cidade de Marília-SP, que consiste em fotografar e digitalizar os classificados do principal jornal da cidade, para o primeiro domingo de cada mês dos respectivos anos
2 Monografia intitulada: Espaços da exclusão e a exclusão dos espaços: Uma análise da produção dos loteamentos e condomínios fechados, a ser apresentada no final de 2010.
3
Para um maior aprofundamento desta metodologia ver: Sistema de informação para tomada de decisão municipal, projeto financiado pela FAPESP e coordenado pelo professor, SPOSITO, E. S. 2000. O livro Mapa da inclusão/exclusão social da cidade de São Paulo. SPOSATI, A. (coordenadora).
estudados. E a coleta das guias do ITBI, basearemos na metodologia aplicada por Pedro Abramo, para a cidade do Rio de Janeiro, e que para a cidade de Campina Grande se vai considerar os 3 primeiros meses dos respectivos anos de 1995, 2000, 2005 e 2010, este intervalo de tempo é o mesmo aplicado para os classificados dos jornais. Dessa maneira, os Jornais estabelecem o tipo e a localização das ofertas e o ITBI oferece uma maior exatidão nos preços dos imóveis vendidos, bem como, a tendência de migração dos compradores para outras áreas da cidade, dando conta da demanda realizada pelo mercado nesse período de tempo.
As pesquisas nos anúncios e no ITBI terão por objetivo enumerar, transcrever e organizar informações como: o ano de compra do imóvel, a localização do imóvel comprado, a localização do comprador do imóvel, e do vendedor, o preço pago pelo imóvel, a dimensão do imóvel, além de dados sobre valores financiados para compra. Contribuir para o entendimento da atuação do mercado imobiliário na cidade de Campina Grande nos últimos quinze anos a contar de 1995.
A partir dos dados coletados poderemos responder algumas questões com relação ao setor imobiliário na cidade de Campina Grande, o que nos darão melhor embasamento para compreender a influência desse mercada na estruturação da cidade.
a) Qual é composição do mercado em relação aos tipos de imóveis ofertados e ao uso do solo nos bairros, aqui estudados?
b) Em relação à oferta de terrenos, como se comportam no tempo e no espaço os preços e as áreas médias?
c) É possível observar padrões de diferenciação de localização, preços e áreas de terrenos (e também de residências unifamiliares) ofertados em loteamentos abertos e fechados?
d) São perceptíveis diferenças entre os bairros, e ao longo do período, nos tipos de imóveis edificados, em relação aos preços e às áreas construídas ou ainda ao número de dormitórios? e) O que é possível depreender da informação das imobiliárias anunciantes?
f) Em termos quantitativos quanto aumentou a oferta de imóveis no período estudado? h) A migração de moradores de determinada área para outra da cidade.
3. A estruturação da cidade de Campina Grande: o panorama do mercado de imóveis
Ao utilizar o termo estruturação, estamos tratando de processo, portanto, da passagem do tempo e das modificações que ocorrem no espaço em dado período de análise, de maneira que, o termo estrutura diz respeito ao momento, já estruturação trata da estrutura tomada em movimento, das modificações ocorridas na cidade ao longo de determinado tempo histórico. De modo geral, analisamos as modificações da estrutura urbana na cidade de Campina Grande nos últimos 15 anos, de 1995 a 2010, no entanto, se faz necessário para conhecer a estrutura atual da cidade, recorrer a momentos anteriores ao período aqui proposto.
Outro ponto importante é definir quais elementos ou dados utilizaremos para entender a estrutura da cidade de Campina Grande. Manuel Castells (1983, p. 79) afirma que não “basta pensar em termos de estrutura urbana; é preciso definir os elementos da estrutura urbana e suas relações antes de analisar a composição e a diferenciação das formas espaciais.” Nesse sentido, buscamos entender a estrutura da cidade de Campina Grande através de dados relacionados; ao aumento da densidade da população urbana num certo espaço de tempo, às áreas que esboçam centralização ou especialização funcional e em relação à segregação, elementos estes já destacados pela Escola de Chicago. Além destes dados, utilizaremos os dados com a aprovação dos loteamentos que indicam as áreas de expansão da cidade, da verticalização, e da localização de grandes empreendimentos de capital não local, como shopping centers, loteamentos fechados, redes de supermercado e instituições de ensino superior.
Dessa maneira, observam-se várias transformações, como também permanências em Campina Grande, dentre as permanências está à antiga área central, que mantém forte atração, não apenas do ponto de vista intra-urbano, mas também interurbano. Destacamos que o centro tradicional da cidade e as antigas ruas como a Marquês do Herval, Venâncio Neiva e a Maciel Pinheiro mantém forte dinâmica relacionada ao comércio e aos serviços jurídicos e de saúde. Com relação ao poder administrativo este também se mantém na área central, com exceção da Secretaria de Planejamento, localizada no bairro Santo Antônio.
Uma grande transformação pela qual a cidade passou em sua dinâmica está relacionada à migração das indústrias, as quais até a década de 1960 ficavam localizadas nas
proximidades do centro e no bairro São José, e hoje, ficam no distrito industrial, próximo à periferia e nas margens da alça sudoeste4 da cidade, ver mapa que segue:
Mapa 1: Descentralização das Atividades Urbanas em Campina Grande - PB
4 A Alça Sudoeste é uma via rodoviária criada com o intuito de agilizar o tráfego de veículos vindos do Litoral Paraibano e do Agreste Pernambucano, ambos com destino ao Sertão, Curimataú, e Cariri Paraibano. Esta estrada com cerca de 12 km de extensão, margeia a cidade de Campina Grande e une as rodovias BR104 (sul) a BR230 (oeste).
Além destas transformações na cidade, houve também o surgimento do Shopping Center Boulevard. Estas modificações promoveram a alteração na estrutura da cidade, bem como repercutiram na valorização de determinados espaços em detrimento de outros, e é esse processo de estruturação que pretendemos analisar nesta pesquisa, buscando interpretar os motivos da localização destes elementos, e como estes alteram o valor do espaço urbano e seus respectivos preços.
Diante do que foi exposto, destacamos que a valorização de determinadas localidades dentro da cidade está relacionada ao surgimento de novos investimentos, mas para entender como estes investimentos modificam o acesso a moradia e mesmo modificam a estrutura da cidade, é necessário compreender de maneira mais minuciosa como se dá esta valorização e seu respectivo impacto na renda fundiária urbana.
4. A renda Fundiária Urbana5
O conceito de renda fundiária urbana é fundamental para entender o porquê de a terra urbana adquirir diferentes preços e as frações de classe se organizar de maneira desigual na cidade estabelecendo uma hierarquia espacial. Tal hierarquia espacial reflete o potencial de consumo que as frações de classe detêm. Desse modo, terrenos com a mesma metragem adquirem preços diferenciados dependendo de sua localização na cidade.
Para tanto, iniciamos com a seguinte frase: “a terra urbana é uma mercadoria sui generis, pois não possui valor, mas que adquire um preço”, esta afirmativa é evidenciada nas
análises de vários pesquisadores, dentre eles: Ribeiro (1997), Maricato (2000), Botelho (2007), González (2010). Esta transformação do valor em preço é que caracteriza um dos principais problemas do conceito de renda fundiária urbana. De maneira que para deixar isso
5 Apesar de o conceito renda fundiária ser tratado aqui de maneira mais geral, não se perde de vista que sua formulação inclui os conceitos de renda diferencial 1 e 2, tomados como potencial de construtibilidade, localização e os aspectos ligados aos efeitos úteis de aglomeração, a renda absoluta dada pela propriedade privada e pela taxa de perequação (ver, Samuel González, (2010, p.26) e Luiz Ribeiro, (1997, p.62) entre diferentes ramos da economia, a lei da perequação se deve a diferença entre a relação entre lucro e produção, que variam de maneira diferente para cada ramo, assim em determinado momento econômico os capitais de outro ramo migram para a construção civil e em outros esses capitais se afastam do ramo da construção, já para e a renda de monopólio, que evidencia o monopólio de certa características única e irreprodutível, tanto em aspectos matérias como ideológicos.
melhor evidenciado diremos que a terra urbana não se valoriza, mas se precifica, ou seja, aumenta seu preço. Trataremos, assim, da precificação6 da terra urbana.
Sendo o valor, na teoria marxista, produto do trabalho humano incorporado à mercadoria, então, esse valor só adquire a forma de dinheiro, equivalente geral do valor, quando realiza seu valor de troca. Desse modo, o solo urbano, de modo algum adquire valor, pois, não há trabalho incorporado a ele, no entanto, o espaço urbano sim, de forma que:
Face ao processo de valorização do produto imobiliário, como produção e circulação de uma mercadoria imóvel, este incorpora valor no espaço e, sendo também um elemento material de apropriação do próprio espaço, fixa aí esse valor revelando a propriedade imobiliária como uma mercadoria especial. O efeito dessa particularidade que o preço de mercado da terra, com a continuidade da atividade da construção, tende a se elevar ao longo do tempo e cada vez mais a se diferenciar dentro da cidade. Decorre daí a impressão comum de que os excedentes na atividade de construção são maiores do que em outras atividades e a facilidade com que se explica o que é efeito de diferenças de preços de mercado como se fossem rendas diferenciais. (PEREIRA, 1988, p.96)
Com base na citação, afirmamos que com relação ao solo urbano a mais-valia não é incorporada ao solo construído, como acontece no solo rural, através da melhoria da fertilidade e da instalação de melhores equipamentos, como também da proximidade de certos recursos como a água. O trabalho gasto na construção civil, seja na edificação de prédios ou de moradias, não é incorporado ao solo urbano, pois, este não possui a função de servir como meio de produção, como é o caso do solo rural, servindo a terra no caso urbano como área utilizada para a habitação ou outra função. No entanto, a mais-valia é incorporada ao espaço urbano. E a concentração de diferentes construções destinadas ao comercio, a habitação e a diferentes serviços tem a capacidade de gerar os efeitos úteis de aglomeração.
Por isso, não há neste aspecto uma renda diferencial incorporada ao solo urbano. No entanto, o trabalho gasto na produção de um empreendimento e a mais-valia empregada (trabalho excedente) é incorporada de modo indireto à renda da terra; não sendo contabilizada diretamente no solo, mas no espaço ou na localização que ocupa, por isso, concordamos com o termo valor da terra-localização. Chegamos à conclusão, que a mais-valia no solo urbano gera valor não para o terreno em se, não para o solo, mas para o espaço, para a terra-localização7, assim, após o terreno realizar seu uso “o lucro, e não mais a renda, é a forma
6 Termo utilizado pelo professor Dr. Paulo Cesar Xavier Pereira, em sua Palestra de tema: a reprodução do capital no setor imobiliário e a urbanização contemporânea, no Simpurb 2011, no dia 17/Nov/2011, ao se referir ao suposto “valor” do solo urbano e seu processo de valorização.
normal da mais-valia. E a renda agora só é forma autônoma em certas circunstâncias especiais, mas não da mais-valia em geral e sim de determinada ramificação dela, o lucro suplementar”. (Marx, 2008, p.1056). Sendo assim, a renda fundiária não provém diretamente da mais-valia, muito embora esteja contido na renda fundiária, e por isso, o solo adquire um preço maior, sem, no entanto possuir valor.
A argumentação acima leva em consideração uma situação determinada: quando o solo deixa de realizar a renda fundiária em sua plenitude. Tal situação é exposta por Flávio Villaça (2001, p.79), em que este afirma: “Apenas os terrenos vagos têm seu preço continuamente atualizado; só, entretanto, quando estiverem com o uso certo no momento certo, estarão com seu valor plenamente realizado”. Villaça, atribui como uso certo, as modificações e modernizações8 realizadas nas construções em um processo histórico, assim, uma construção de 1 ou 2 pavimentos do século XIX, não realizaria todo o potencial econômico, se estiver numa grande avenida financeira e comercial, no entanto, mantém o seu valor histórico e social, podendo inclusive realizar uma função moderna, mas não teria o seu valor econômico potencializado, interessando para a reprodução do capital, apenas, o preço do terreno e não a estrutura construída.
Ressaltando ainda a relação entre mais-valia e renda destaca-se a afirmação de Samuel Jaramillo González:
La renta es una parte del excedente social, y más específicamente de la plusvalía, extraída por los capitalistas a los asalariados. Se trata de un mecanismo de desviación de una parte de la plusvalía social, que en lugar de ir a alimentar el fondo de ganancias que se reparten los capitalistas, va a parar a manos de una clase social que es extraña a estos último los terratenientes. (GONZÁLEZ, 2010, p.4)
O autor destaca a renda fundiária como sendo um obstáculo à reprodução capitalista. Essa afirmação é recorrente nos mais diversos teóricos marxistas que tratam de atualizar o conceito de renda da terra e, por conseguinte, explicar a renda da terra para o espaço urbano. Concebendo que a terra urbana não é por si só um meio de produção, mas é necessária à habitação e à indústria, já que necessitam de uma base territorial para existir, o capital gasto na aquisição de terras na cidade com intenções de construir algo se imobiliza em algo não
8 O conceito de modernização é usado aqui as moldes propostos por Marshall Berman, no livro: Tudo que é sólido Desmancha no Ar, em que afirma Modernização é “um complexo de estrutura e processos materiais – políticos, econômico, sociais, - que em princípio, uma vez encetados, se desenvolvem por conta própria, com pouca ou nenhuma interferência dos espíritos e da alma humana.” (BERMAN, 1987. p.129)
produtivo, pois, a terra por si só, não tem valor, mas sim a localização comprada, daí termos a explicação teórica para o porquê de dois terrenos com mesma dimensão adquirem preços diferentes na cidade.
Afinal entre o período de inicio das construções ou mesmo da aprovação dos loteamentos tem-se de 1 a 5 anos em média até seu término, além dos investimentos feitos na compra da terra que são altos e demoram a retornar. Sobre esta questão, de como a propriedade privada da terra torna-se um empecilho ao capital, destaca Paul Singer (1982, p.22) ao dizer:
Se a propriedade privada dos meios de produção fosse abolida, o capitalismo desapareceria. Mas, se a propriedade do solo fosse socializada, desapareceria a dedução do lucro representada pela renda da terra, mas o capitalismo não só continuaria existindo, mas inclusive se fortaleceria, pois o lucro assim incrementado intensificaria a acumulação de capital.
Fica clara aqui uma separação entre o proprietário da terra e o incorporador imobiliário ou o construtor, ou mesmo a pessoa física que assume a função de incorporador, o capitalista no caso, que não existindo a propriedade da terra esse não teria que desembolsar uma quantidade tão grande de capital inicial na compra da terra o que permitiria uma dinâmica muito maior nos investimentos, e não teria esse que pagar pela renda absoluta da terra já que essa não existiria. Portanto, para que um determinado investimento na cidade seja viável é necessário que a sua rentabilidade seja maior do que a renda paga ao dono de terras, mais os gastos com a construção, gerando um lucro médio ou lucro suplementar, assim “o investimento imobiliário é rentável, mas a propriedade fundiária urbana impede a produção capitalista de moradias, na medida em que a renda predomina sobre o lucro” (RIBEIRO, 1997 p.146).
Pois bem, ainda fica uma questão, ao comprar a terra o incorporador também não passa a ter a renda existente, podendo com isso valorizar ainda mais o seu investimento quando for vendê-lo? Há resposta para isso é sim, caso a venda da terra ocorra num período curto de tempo. Pois os promotores imobiliários estão sempre buscando novas áreas que possuam dois pré-requisitos básicos, primeiro, boa acessibilidade aos locais de lazer e trabalho, e segundo, locais que passem aos seus compradores a ideia de prestígio social. Se o investimento no solo e na sua respectiva construção não retornar num determinado período, o local pode perde valor para outra área de expansão e revalorização, não compensando os gastos tidos com a terra ou simplesmente diminuindo a taxa de lucro esperado, assim:
Para a construção de moradias este obstáculo é recorrente, o que implica na necessidade de aplicação de certa quantidade de capital na formação de um estoque de terrenos que garanta a continuidade da valorização do capital empregado na construção. Este “investimento fundiário” pesara negativamente na rentabilidade de construção, uma vez que significa a imobilização improdutiva de uma parte do capital empregado na produção (RIBEIRO, 1997, p.87)
O autor chama de uma imobilização improdutiva do capital, pois o que os incorporadores vendem na verdade não é a terra, mais sim, sua localização e as construções existentes e mesmo a importância simbólica que determinado local possua, o valor da sua localização, o que Ribeiro chama de um valor de uso complexo, o dinheiro gasto na compra da terra torna-se um entrave para uma reprodução mais rápida e lucrativa do mercado imobiliário. E como defende o presente autor a concorrência por novas áreas também aumenta o preço da terra, portanto:
É a utilização capitalista do espaço urbano que confere a terra um valor. Em outras palavras, se o solo urbano adquire um preço é porque os vários agentes capitalistas estabelecem uma concorrência para controlar as condições urbanas que permitam o surgimento de lucros extraordinários (RIBEIRO, 1997, p.49)
Logo, não só o capital inicial na terra torna-se um entrave a uma reprodução mais rápida do mercado de moradias, mas também a própria concorrência entre as empresas na busca de gerar maiores lucros e de criar cada vez mais novos locais com atrativos para as classes média e alta da sociedade acabam acarretando num maior preço das terras e também numa maior necessidade de renovar os produtos oferecidos no mercado, como exemplo podemos citar os loteamentos fechados que trazem um novo produto subjetivo muito evidenciado pelas propagandas: a segurança e a tranquilidade de se viver entre pessoas de uma mesma camada social.
É dentro desse contexto, possibilitado pela análise da renda da terra, que se tem uma compreensão mais nítida da necessidade do mercado imobiliário estar sempre se inovando, buscando novos investimentos e novas localizações, e consequentemente alterando o processo de estruturação da cidade, tornando-a cada vez mais desigual.
De maneira que para dar um suporte a teoria aqui apresentada, se utiliza dos dados do ITBI e classificados de jornais, e outras ferramentas quantitativas apresentadas na metodologia. Constituindo um auxílio as dificuldades encontradas em analisar o mercado imobiliário nas pequenas e médias cidades do Nordeste.
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