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%L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O
EDUARDO BUENO, brasileiro, casado, engenheiro, CREA n° 5063020700, portador da cédula de identidade RG n° 20.270.725 SSP/SP, e inscrito no CPF/MF sob o n° 098.262.298-81, estabelecido à Rua Yvo Pinto da Silva, n° 608, Residencial Gino de Biasi, nesta cidade, HÉLIO APARECIDO DA FONSECA, brasileiro, casado, corretor de imóveis, CRECI n° 47.313, portador da cédula de identidade RG n° 12.711.214 SSP/SP, e inscrito no CPF/MF sob o n° 063.005.358/86, estabelecido à Praça Padre Paulo Lepick, n° 36, Centro, nesta cidade, e JOSÉ BARBOSA DA CUNHA, brasileiro, casado, corretor de imóveis, CRECI n° 139.480-F, portador da cédula de identidade RG n° 7.731.890-0 SSP/SP, e inscrito no CPF/MF sob o n° 842.439.108-04, estabelecido à Rua Tapuias, n° 833, Jardim São Vicente de Paula, nesta cidade, atendendo à pedido da Prefeitura Municipal de Novo Horizonte, CNPJ: 45.152.139/0001-99, na qualidade de avaliadores, apresentamos o seguinte:
DA PROPRIEDADE
O imóvel em apreço é de propriedade de: JOÃO GABRIEL, lavrador, RG: 16.217.614 (SSP SP) e CIC n° 130.403.328-72, casado no regime da comunhão de bens, antes da vigência da lei 6515/77 com MARIA DA COSTA GABRIEL, do lar, RG: 23.644.815 (SSP SP), ambos brasileiros, residentes e domiciliados, nesta cidade de Novo Horizonte/SP.
NIVEL DE PRECISÃO
Iremos utilizar o processo de AVALIAÇÃO EXPEDITA, conforme o que estabelece a Norma Técnica NBR 5676, ressaltando que o valor encontrado será um misto de fórmulas expressas dentro das normas da ABNT e nossa experiência profissional na área imobiliária.
DA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO
O imóvel avaliado, trata-se de: UM LOTE DE TERRENO, sem benfeitorias,
denominado Segmento 19 G 1 B, no Jardim São Benedito, nesta cidade de Novo Horizonte/SP, com o seguinte roteiro:- Inicia-se no ponto B e segue em linha reta
por 4,70 metros confrontando com a Rua João Vieira da Silva, até o Ponto B l, segue- se em linha reta por 12,20 metros confrontando com o segmento 19 G2 (desdobro anterior) até o ponto B2, e segue-se em linha reta por 35,50 metros confrontando-se com o segmento 19 G 2, até o ponto B3, de onde deflete a direita 12,50 metros confrontando com o segmento 19 G2 até o ponto C-l, de onde deflete a direita 52,62 metros confrontando-se com o espólio de Berto Mauri, e João Gabriel, até o ponto C de onde deflete novamente a direita 20,50 metros confrontando-se com o segmento 19G Ia até o ponto B, onde teve inicio esta descrição, com uma área superficial de 725,05 m2, imóvel este objeto da matricula n° 15.041 do Cartório de Registro de
Imóveis local, devidamente cadastrado na Prefeitura Municipal sob n° 5311-20.
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
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Localizado em área popular no município, com edificações comerciais e residenciais^^ e construções em alvenaria de médio e baixo padrão.
Acesso pela Rua João Vieira da Silva, que atualmente encontra-se
fechado com muro.
Pedologia = solo firme
Topografia = Plana inclinada para os fundos.
Infra-estrutura = rede elétrica publica e domiciliar;
água e esgoto; telefone;
Desprovido de pavimentação asfaltica.
MERCADO
Imóvel de difícil absorção pelo mercado.
METODOLOGIA
Para determinarmos a metodologia a ser adotada na avaliação do imóvel, após
imediações do imóvel ora avaliado, faremos a opção pelo método comparativo, já que possuímos os pressupostos necessários para tal método.
O método comparativo de dados de mercado consiste em determinar o valor pela comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas.
verificarmos a existência de outros imóveis sendo oferecidos ou já vendidos, nas
EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS
Pesquisa de mercado
Foram obtidos 10 (dez) elementos de pesquisa de imóveis próximos ao avaliando, assim classificados:
Ofertas por imobiliárias :05
Ofertas de particulares :03
Vendas :02
Homogeneização
A homogeneização da amostragem é necessária na medida em que só é possível equalizar matematicamente grandezas comparáveis.
Assim os preços de venda dos elementos que integram a amostra obtida foram homogeneizados quanto:
-Area do terreno (tamanho, testada, profundidade, topografia e localização) -Construção (padrão das edificações, acessórios, conservação e benfeitorias)
A elaboração dos cálculos relativos à homogeneização e os procedimentos estatísticos foram desenvolvidos sob a forma de planilha.
Determinação do valor do M2 na região
Após a homogeneização dos dados obtidos na pesquisa, estabelecemos o valor final do metro quadrado do terreno, na região é igual a R$.250,00 (duzentos e cinquenta reais), já com os dados tabulados e homogeneizados, de acordo com critérios técnicos estabelecidos pelo padrão utilizado.
OBS: Em razão do imóvel em questão ser de difícil acesso, e caso venha a ter acesso pela via pública que atualmente esta fechada, possuirá apenas 4,70 metros de testada, razão pela qual o valor do m2 será de 50% menor em comparação aos demais imóveis oferecidos na região.
DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
Para determinarmos o valor do imóvel em questão, deveremos multiplicar os valores obtidos acima, pela área do lote e da construção, porém estabelecendo ainda diferenciação final, conforme a situação do lote (se esquina ou não, testada, profundidade, etc), já que nesta região o valor final do imóvel, sofre uma grande influência destes fatores. Os índices foram determinados em virtude de nossa vivência em avaliações do dia a dia da nossa profissão, sem qualquer metodologia científica, desta forma, teremos a seguinte fórmula, para obter o valor final do imóvel avaliado: (Vt=A x Vu x Fd x Fe x Ft x Fmp) Onde: Vt = Valor do Terreno t A = Area do Terreno
Vu= Valor unitário básico adotado em R$.250,00 Fe = Fator Esquina
Ft = Fator Testada (menos 50%) = R$.125,00 Fmp= Fator Melhoramentos Públicos
TERRENO
Vt =Ax Vu x F e x F t x F m p
Vt=725,05 x 250,00 x 1,00 x 0,50 x 1,00 Vt= 90.631,25
Importa o presente PARECER SOBRE O VALOR DE MERCADOÍ
(AVALIAÇÃO) DO IMÓVEL em R$.90.631,25 (noventa mil, seiscentos e trinta e
um reais e vinte e cinco centavos). Por ser a avaliação, matéria que não exprime exatidão científica, faremos o arredondamento, avaliando referido imóvel em
R$,90.000,00 (noventa mil reais).
JOSÉiíARBOSA DA CUNHA
PREFEITURA MUNICIPAL DE NOVO HORIZONTE
PREFEITURA MUNICIPAL DE NOVO HORIZONTE CNPJ: 45152139000199 Praça Dr. Euclydes Cardoso Castilho, N° 185 • CENTRO
Ficha da Lançamento Exercício: 2017
Data Emissão: 26/09/2017 Hora: 13:55:40 Exercido; 2017 Usuário: OLINDA Pigina(s): V 1 de 1 DADOS CADASTRAIS Cadastro: 000531120 Cobrança: NORMAL Unid: 0 Seção: -Proprietário ---JOAO GABRIEL ES/M
Inscrição: 000015041 Período: Face: 03 -Setor: 7 Lei: Quadra: Ateraçâo: 0 Valor Venal: CPF/CNPJ: 13040332872 RG/lnsc Est: 0
— Compromissário e/ou Co-responsável --- — --- --- ---
---JOAO GABRIEL E S/M CPF/CNPJ: 13040332872 RG/lnsc Est:0
- Endereço do Imóvel
---JOAO VIEIRA DA SILVA, 00000 - Bairro: JARDIM SAO BENEDITO CEP: 14960000
JOAO VIEIRA DA SILVA, 00000 -
Cidade NOVO HORIZONTE
Bairro: JARDIM SAO BENEDITO
UF: SP
CEP: 14960000
Característica do Terreno
Areado Terreno: 725,05 Valor Venal Terreno: 12847,89 Profundidade: 20,5 Testada: 4,7 L.Esquerdo: 0 L.DIreito: o
Zoneamento: 00207 - c o rv e r d e Fração Ideal: 1,00
Característica Desdobro ; Característica Desdobro
0020 - Possui Calcada 0 0 0 0 -N a o 0.00000 0090 - Muro 0000 -N a o 0,00000
0091 - Calcada(Acrescimo) 0000 - Nao 0,00000 0082 - Topografia 0000 - Nada 0,00000
0092 - Limpeza Publica 0000 - Nao 0,00000 0047 - Pedologia 0000 - Nada 0,00000
0087 - Galeria 0000 - N a o 0,00000 0086 - lluminacao 0000 - Nao 0,00000
0089 - Vigilância 0000 -N a o 0,00000 0114 - Possui Pavimentacao 0000 - Nao 0,00000
0129 - C U S T E IO 1LUMINAGAO 0001 - Sim 89,84000
Código Descrição
LANÇAMENTOS
Valor
12 Imposto Territorial 256,96
14 Taxa de Iluminação Pública 69,84
17 Expediente 25.20
