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INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL
Pelo presente Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel, que celebram entre si, de um lado,
[Qualificação], residente e domiciliado no município de Belo Horizonte, Estado de Minas Gerais, na condição de PROMITENTE VENDEDOR, doravante denominado simplesmente VENDEDOR, e, de outro lado,
[Qualificação], residente e domiciliada no município de São Paulo, Estado de São Paulo, na condição de PROMITENTE COMPRADORA, doravante denominado simplesmente COMPRADORA,
as partes, acima nomeadas e qualificadas, em conjunto denominadas Partes, ajustam e contratam a presente Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel, que será regido pela Lei nº 10.406 de 10/01/2002, sem prejuízo das demais disposições legais aplicáveis à espécie, e pelas seguintes cláusulas e condições:
CLÁUSULA PRIMEIRA: DO OBJETO
1.1. O presente contrato tem por objeto a promessa de compra e venda do imóvel situado [descrição], São Paulo, Estado de São Paulo, perfeitamente descrito e caracterizado na matrícula nº [xx], inscrito no [xx]º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, denominado Imóvel, havido pelo VENDEDOR, por força do registro nº [xx] na matrícula nº [xx] da escritura pública datada de [data] do [xx] º Tabelião de Notas de São Paulo, livro [xx], fls. [xx].
1.2. O presente contrato é celebrado com cláusula ad corpus, pela qual o Imóvel é vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões descritas na matrícula, nos termos do artigo 500, §3º, do Código Civil, declarando o COMPRADOR que vistoriou e mediu o Imóvel, aceitando o mesmo com os limites, confrontações e estado em que se encontra, sem nada mais a reclamar do VENDEDOR, seja a que título for, inclusive sobre diferenças de áreas entre aquela descrita na matrícula do Imóvel e a real quanto a sua área, limites, confrontações e estado.
1.3. O VENDEDOR é senhor e legítimo possuidor, titular do domínio e declara que o Imóvel encontra-se livre e desembaraçado de todos e quaisquer ônus ou responsabilidades decorrentes de procedimentos judiciais ou extrajudiciais, de que natureza for, ações reais ou reipersecutórias e medidas constritivas judiciais, inclusive penhoras, arrestos, sequestros e hipotecas legais ou convencionais, quite de impostos, taxas e despesas condominiais até esta data.
CLÁUSULA SEGUNDA: DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA
2.1. Que assim possuindo o referido Imóvel, o VENDEDOR promete e obriga-se a vendê-lo ao COMPRADOR, e este, por sua vez, promete e se obriga a comprá-lo.
CLÁUSULA TERCEIRA: DO PREÇO E DO PAGAMENTO
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3.1. O preço certo e ajustado para o Imóvel, que o COMPRADOR se obriga a pagar ao VENDEDOR, é de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais), no prazo de até 150 (cento e cinquenta) dias contados da assinatura do presente contrato, nas condições abaixo:
a) R$ 200.000,00, (duzentos mil reais), a serem pagos na data de assinatura do presente instrumento particular de promessa de compra e venda, a título de sinal e início de pagamento;
b) R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), a serem pagos por ocasião da lavratura da escritura pública de compra e venda, sendo condição para a sua assinatura;
c) R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), a serem pagos da seguinte forma: 4 (quatro) parcelas mensais e sucessivas no valor individual de R$ 100.000,00 (cem mil reais), com vencimentos respectivamente em 30, 60, 90 e 120 dias a contar da data de lavratura da escritura pública de compra e venda.
3.2. O sinal é pago neste ato por meio de cheque administrativo, operando-se a respectiva quitação mediante sua regular compensação.
3.3. Todos os demais valores devidos em decorrência deste instrumento, exceto o valor referente ao sinal, deverão ser, irrevogável e irretratavelmente, depositados EM DINHEIRO pelo COMPRADOR, na conta de nº [xx], agência [xx] do Banco [xx], de titularidade do VENDEDOR, impreterivelmente até as datas avençadas no item 3.1. deste Instrumento, valendo os comprovantes dos respectivos depósitos como comprovantes de quitação.
CLÁUSULA QUARTA: DAS RESPONSABILIDADES DO COMPRADOR 4.1. Constituem responsabilidade do COMPRADOR:
a) Cumprir todas as obrigações previstas no presente Instrumento, em especial, o pagamento do preço do imóvel até as datas avençadas na cláusula terceira;
b) Pagar todos os tributos e demais encargos que vierem a incidir sobre o Imóvel a partir da imissão na posse do Imóvel;
c) Requerer e pagar todas despesas com o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos, os emolumentos Notariais, o registro da Escritura de Compra e Venda, as averbações, e todas as certidões necessárias para a regularização deste Instrumento e lavratura da escritura definitiva de compra e venda;
d) Providenciar a atualização dos cadastros municipais e em instituições privadas, após o registro imobiliário.
CLÁUSULA QUINTA: DAS RESPONSABILIDADES DO VENDEDOR 5.1. Constituem responsabilidades do VENDEDOR:
a) Outorgar a Escritura Definitiva de Compra e Venda do Imóvel, em data e horário previamente acordados entre as partes, desde que realizado o pagamento do valor disposto na alínea “b” do item 3.1. deste instrumento;
b) Entregar, neste ato, os documentos a seguir relacionados: (i) cópia da Cédula de Identidade – RG, cópia; (ii) cópia do Cadastro de pessoa física – CPF; (iii) cópia da Certidão de Casamento e Pacto antenupcial; e (iv) cópia do comprovante de residência.
b) Transmitir a posse do imóvel, objeto deste instrumento, tão logo seja pago, em dinheiro, o valor disposto na alínea “b” do item 3.1. deste Contrato, por ocasião da lavratura da escritura pública de compra e venda, que configura condição para a assinatura desta, comprometendo-se o VENDEDOR a não criar qualquer embaraço que dificulte ou impeça a imediata posse do COMPRADOR.
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c) Entregar neste ato as certidões relativas ao VENDEDOR e ao Imóvel, a seguir relacionadas:
i. Certidão Negativa da Justiça Federal, últimos 10(dez) anos;
ii. Certidão Negativa da Justiça do Trabalho, últimos 05 (cinco) anos;
iii. Certidão Negativa dos Distribuidores Forenses Cíveis (execuções, ações cíveis e de família), últimos 10 (dez) anos;
iv. Certidão Negativa dos Executivos Fiscais (estaduais e municipais), últimos 10 (dez) anos;
v. Certidão Negativa dos Cartórios de Protestos, últimos 5 (cinco) anos;
vi. Certidão de Matrícula do imóvel, atualizada;
vii. Certidão Negativa de Tributos Imobiliários Municipais;
viii. Certidão de Recolhimento da Taxa de Lixo;
ix. Certidão Negativa de Débitos Condominiais;
CLÁUSULA SEXTA DA EVICÇÃO
6.1. O COMPRADOR, por livre e expressa vontade, renuncia ao direito de garantia contra a evicção, excluindo a responsabilidade do VENDEDOR pela evicção, nos termos do artigo 448 do Código Civil, e declara conhecer e aceitar o conteúdo disposto na presente cláusula.
CLÁUSULA SÉTIMA: DO VÍCIO REDIBITÓRIO
7.1. O COMPRADOR, por livre e expressa vontade, renuncia ao direito de garantia contra eventuais vícios redibitórios, previsto no artigo 441 do Código Civil, isentando o VENDEDOR da responsabilidade pela redibição ou abatimento do preço, e declara conhecer e aceitar o conteúdo disposto na presente cláusula.
CLÁUSULA OITAVA: DA POSSE
8.1. O COMPRADOR será imitido na posse do imóvel por ocasião da assinatura do instrumento particular de promessa de compra e venda, sendo o exclusivo responsável por todas as despesas, ônus e tributos relativos a ele a partir da imissão da posse.
CLÁUSULA NONA: DA ESCRITURA DEFINITIVA E/OU OUTROS DOCUMENTOS
9.1. A escritura definitiva de compra e venda do Imóvel, objeto deste contrato, será outorgada pelo VENDEDOR diretamente ao COMPRADOR, caso este efetue o pagamento do preço na forma avençada na cláusula terceira.
9.2. Caso as certidões entregues pelo VENDEDOR nesta data requeiram substituição por demora imputável ao COMPRADOR, mesmo que sejam referentes ao VENDEDOR, as novas certidões deverão ser providenciadas pelo COMPRADOR, pagando este todas as despesas e emolumentos.
CLÁUSULA DÉCIMA: DA IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE DESTE CONTRATO
10.1. Este Instrumento, por vontade expressa das partes, é firmado em caráter irretratável e irrevogável com relação à manifestação de vontade exarada pelas PARTES, sendo certo que não lhes confere o direito de arrependimento, obrigando-as em todos os termos e condições do presente contrato por si, seus bens, seus herdeiros e sucessores a qualquer título.
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10.2. Fica avençado entre as partes que o valor disposto no item 3.1. ”a” como sinal e início de pagamento não tem função indenizatória.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: DA CLÁUSULA PENAL
11.1. As partes estabelecem multa irredutível e não compensatória correspondente a 20%
(vinte por cento) do valor total do Imóvel, conforme disposto na cláusula terceira, sem prejuízo por demais penalidades legais, bem como perdas e danos, por qualquer descumprimento contratual.
11.2. Na hipótese de não pagamento de qualquer parcela referente ao preço do Imóvel, fica facultado ao VENDEDOR cobrar e receber a mencionada parcela, acrescida de correção monetária calculada com base no IGPM, mais juros moratórios de 1% ao mês e multa moratória correspondente a 10% ( dez por cento) do valor não pago; ficando facultado ainda resolver o presente Instrumento, cobrando a multa convencionada no item 10.1, além das custas e honorários advocatícios, devidos nos termos do item 16.6.
11.3. A mora do COMPRADOR caracterizar-se-á pelo simples não pagamento, na data de seu vencimento, de qualquer obrigação decorrente deste Contrato, independentemente de qualquer notificação ou interpelação, judicial ou extrajudicial. Estará caracterizado o inadimplemento caso o COMPRADOR permaneça em mora por prazo superior a 15 (quinze) dias do vencimento da obrigação.
11.4. Na hipótese prevista nesta cláusula, o COMPRADOR obriga-se ainda a efetuar pagamento de aluguel ao VENDEDOR, no valor equivalente a 1% (um por cento) do preço do Imóvel, por mês, desde a data do inadimplemento até a efetiva desocupação, calculado proporcionalmente.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: DAS ARRAS
12.1. Fica avençado entre as partes que, na hipótese de inexecução do contrato pelo COMPRADOR, o contrato será tido como desfeito e o valor de R$ 200.000,00, (duzentos mil reais) a título de sinal e início de pagamento estabelecido no item 3.1.“a” não será restituído, sendo certo que o VENDEDOR terá o direito de retê-los, mesmo nos casos de descumprimento em razão de caso fortuito ou força maior. Neste caso, não caberá, portanto, qualquer direito de reclamação do COMPRADOR perante o VENDEDOR, seja a que título for.
12.2. Na hipótese de inexecução do contrato pelo VENDEDOR, o COMPRADOR renuncia expressa e livremente ao direito de exigir a devolução em dobro do sinal, de que trata o artigo 418 do Código Civil, ainda que haja inadimplemento culposo do VENDEDOR.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: DOS ACRÉSCIMOS E MELHORAMENTOS
13.1. Fica desde já convencionado, na hipótese de resilição ou resolução contratual e reintegração da posse em favor do VENDEDOR, todos e quaisquer acréscimos ou melhoramentos, ainda que caracterizem benfeitorias necessárias ou úteis, não serão indenizados ao COMPRADOR, de modo que tais benfeitorias integrarão o imóvel, não obrigando o VENDEDOR ao pagamento de qualquer espécie de indenização.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: DA CESSÃO E TRANSFERÊNCIA PELOS CONTRATANTES
14.1. Os CONTRATANTES somente poderão transmitir os direitos e/ou deveres de que sejam titulares sobre o Imóvel se houver prévia e expressa anuência da parte adversa, que poderá aceitar ou não eventual cessionário.
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CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
15.1. As partes reconhecem como líquidas, certas e exigíveis as obrigações assumidas pelo presente instrumento, em conformidade com o disposto no art. 585, II do Código de Processo Civil e seu respectivo procedimento.
15.2. Fica desde já convencionado que quaisquer alterações no presente Instrumento somente terão validade quando celebradas por meio de termos aditivos a este contrato e assinado pelas partes.
15.3. A partes reconhecem que o não exercício de qualquer de seus direitos, oriundos do presente Instrumento ou ainda prevista na Lei, não constitui novação ou mesmo renúncia de direitos, caracterizando mera liberalidade. A tolerância do VENDEDOR quanto ao descumprimento de qualquer obrigação pelo COMPRADOR não significará renúncia ao direito de exigir a cumprimento da obrigação, perdão, nem alteração do que foi aqui contratado.
15.4. Na hipótese em que uma ou mais disposições deste Instrumento sejam consideradas inválidas, ilegais ou, de alguma forma, inexequíveis, a validade, a legalidade ou a eficácia das cláusulas remanescentes não ficarão, afetadas ou comprometidas, desde que não guardem qualquer relação de dependência.
15.5. Todas as notificações e avisos relacionados ao presente Instrumento deverão ser feitos por escrito, com comprovação inequívoca de recebimento.
15.6. As partes convencionam os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado do Imóvel, em caso de demanda judicial.
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: DO FORO
16.1. As partes elegem o foro da Comarca São Paulo, Estado de São Paulo, local em que está situado o imóvel objeto do presente contrato, nos termos do art. 95 do Código de Processo Civil, para dirimir quaisquer dúvidas ou litígios que possam surgir na interpretação das cláusulas ou na execução deste Contrato, renunciando a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E, estando justas e contratadas, as partes assinam o presente Instrumento em duas vias de igual teor e forma, na presença de 02 (duas) testemunhas.
São Paulo, data.
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VENDEDOR
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COMPRADOR Testemunhas:
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NOME: NOME:
CPF: CPF:
