Fundamentos do estudo dinâmico
O estudo dinâmico é um estudo financeiro cujos indicadores de viabilidade são
decorrentes das variáveis tempo, taxas de juros e inflação e dos demais dados de
receitas e de despesas, que variam na linha do tempo.
Variáveis do estudo dinâmico
Com o estudo dinâmico, podemos analisar profundamente o empreendimento desejado e, consequentemente, avaliar itens, partindo da composição do
custo de capital, como:
taxa interna de retorno;
valor presente líquido;
maior exposição do fluxo de caixa;
payback;
saldo acumulado e
índice de lucratividade.
Fluxo de caixa no estudo dinâmico
Diferentemente do nível estático, nada acontece sem uma referência no tempo. A estratégia planejada para o empreendimento é
conduzida pelo cronograma de
eventos, representado na linha do tempo.
A linha do tempo é a materialização dos tempos e movimentos do fluxo de caixa, sobre a qual podemos
definir as entradas e saídas de caixa.
Aplicação na linha do tempo
Vejamos um cronograma de eventos básico para criação da linha do tempo:
pré-lançamento ou lançamento
sinal + escritura
mensais
construção sem juros
mensais
semestrais
anuais
chave financiamento com juros e
correção
mensais
semestrais
anuais
3 meses 6 meses financiamento durante a construção = 30 meses
financiamento após o habite-se = 100 meses início
construção
habite-se
Cenários e resultados
Por convenção e coerência de datas, o
cronômetro do tempo tem início na data base do estudo. Por conveniência, associa-se essa data ao evento CT (compra do terreno).
.
O prazo da obra – com variações médias entre 18 e 30 meses – é um gerador determinante da
estratégia na linha do tempo e nos resultados.
Observamos variações de resultado, para melhor e para pior, quando alteramos cenários em
função do prazo da obra e da sua data de início no planejamento.
Devem ser lançadas todas as demais receitas, como vendas e aporte de caixa, assim como todas as demais despesas, como terreno, financiamento, construção, vendas e
incorporação.
Fundamentos do estudo dinâmico – moedas
Moedas constantes – valores que não consideram a variação do poder aquisitivo, expurgando-se os índices de inflação ou deflação.
Nessa condição, trabalha-se com taxa real de juros.
Moedas correntes – valores estabelecidos com base no cenário
macroeconômico, sofrendo a influência das variações dos índices de inflação.
Nessa condição, trabalha-se com taxa nominal de juros.
(1 + i) = (1 + r) (1 + j)
Fórmula de Fisher
Risco de investimento e taxa de retorno
Os empreendimentos imobiliários e de base imobiliária estão sujeitos a um conjunto
grande de perturbações provenientes do mercado e das políticas governamentais e organizacionais.
Essas perturbações podem ser classificadas como:
incertezas – não é possível mensurá-las e
riscos – é possível mensurá-los.
Fontes de capital
Inicialmente, precisamos admitir que um capital empregado no
empreendimento pode ter um custo formado por uma estrutura de capital variável – combinação de capital de terceiros e capital próprio de uma
empresa.
Esses capitais formam um mix de fontes e são ponderados na proporção da participação das fontes e dos seus respectivos custos. Nesse contexto, são conhecidos, nos mercados financeiro e de capitais, pelo método de cálculo CMPC.
Custo médio ponderado de capital/TMA
O custo de capital é sempre um parâmetro fundamental para as empresas e os
mercados financeiros e de capitais. Nos nossos estudos, consideramos a TIR ou a MTIR Excel como taxa mínima de
atratividade (TMA) para tomarmos a decisão de aceitar ou rejeitar projetos.
Por fim, após conhecido o custo de cada fonte de capital, o CMPC é obtido pela ponderação da sua participação na
estrutura de financiamento da empresa.
Cenários de viabilidade
São dois os conjuntos de cenários que impactam os estudos de viabilidade de
empreendimentos e devem ser analisados de forma distinta, na tomada de decisão de investimento:
cenários estruturais e
cenários conjunturais.
Tipos de cenários de viabilidade
Cenários estruturais – decorrentes de variáveis impostas pelo incorporador.
Esses cenários têm uma análise específica que inclui:
data do lançamento e início de obra;
prazo médio de obra;
condições de compra do ativo (terreno ou retrofit);
financiamento da produção ou comercialização e
VGV > tabelas de venda.
Tipos de cenários de viabilidade
Cenários conjunturais – decorrentes de variáveis externas que podem
produzir riscos, incertezas, queda de
confiança e perda de poder de compra dos consumidores. São cenários do
tipo conjunturais:
conjuntura econômica, política, crise interna ou externa e
custo de capital.
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