Flash de Mercado MFII11 e IRDM11

Texto

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Flash de Mercado

MFII11 e IRDM11

Março 2021

Por

Victor Penna e Kamila Oliveira

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Em 25 de fevereiro, a AGE convocada pela Planner, administradora do Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11), aprovou a realização da 7ª emissão de cotas do fundo. O valor total inicial da oferta é de até R$ 201,25 milhões, correspondente a até 1.750.000 novas cotas, cada uma com o valor de emissão de R$ 115,00 (custo de R$ 118,00 para o investidor exercer).O gestor pretende destinar os recursos líquidos captados na oferta para novos investimentos, despesas e demais necessidades de caixa do fundo.

Apesar da boa gestão exercida e do elevado nível de pagamento de dividendos que o fundo tem proporcionado, não recomendamos o exercício da subscrição pelos seguintes fatores:

(i) a emissão quase que subsequente entre a 6ª (encerrada no início de fevereiro) e a 7ª reduz o fôlego dos investidores e deixa pouco espaço de tempo para o gestor comprovar a boa estratégia da emissão anterior;

(ii) As instabilidades recentes na bolsa pressionaram as cotas dos FIIs, reduzindo a possibilidade de arbitragem pelos cotistas;

(iii) A emissão está sendo realizada abaixo do seu valor patrimonial (R$ 119,59), ou seja, ela destrói valor para os atuais cotistas.

Base 100

R$ e %

Mérito Desenvolvimento Imobiliário

MFII11 x IFIX

Dividendos x Dividend Yield Mensal

Valor da Emissão ~R$ 201,2 milhões

Posição da Oferta 7ª Emissão

Tipo ICVM 476

Valor Unitário por Cota R$ 118,00 Quantidade máxima de cotas 1.750.000 Data-base (direito à subscrição) 01/03/2021 Direito de Preferência (B3) 02/03 a 18/03 Proporção de Preferência ~0,538

Data de Liquidação 19/03/2021

Subscrição de Sobras (B3) 24/03 a 08/04 Data de Liquidação das Sobras 15/04/2021

Avaliação Geral* ( ) Exercer

( ) Neutra (x) Não Exercer

Características e Cronograma da Oferta

Fonte: Economatica (em 09/03/2021) | https://meritoinvestimentos.com.br/fundos-de-investimento/merito-desenvolvimento-imobiliario-i- fii/

Oferta pública com regime de esforços restritos da 7ª emissão de cotas

2

Desenvolvimento

60 80 100 120 140

MFII11 IFIX CDI

0.00%

0.20%

0.40%

0.60%

0.80%

1.00%

1.20%

0.900.850.951.001.051.101.15

Dividendo/Cota (R$) Dividend Yield (%)

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% PL – referente a janeiro/21 % PL – referente a janeiro/21

% PL – referente a janeiro/21 % PL – referente a janeiro/21

Mérito Desenvolvimento Imobiliário

Tipo de Empreendimento Empreendimento por Renda

Fase de Desenvolvimento 5 Maiores Empreendimentos

Fonte: Economatica (em 00/03/2021) | http://meritoinvestimentos.com.br/fundos-de-investimento/merito-desenvolvimento-imobiliario-i- fii/

Fatos Relevantes: Promessa de Compra e Venda e Aquisição de Participação

Em 02 de março, o fundo divulgou Fato Relevante sobre a assinatura de um contrato de Promessa de Compra e Venda referente a um terreno na Zona Leste em São Paulo/SP. O valor da aquisição será de R$ 4,5 milhões, a serem desembolsados em 12 parcelas após o lançamento do empreendimento.

A área será destinada para o desenvolvimento de um empreendimento residencial multifamiliar vertical, que terá em torno de 160 unidades com área média de 44m².

Em outro Fato Relevante, de 04 de março, o fundo anunciou o aumento de participação no empreendimento Damha Fit, com a aquisição da participação do proprietário do terreno e da Damha Urbanizadora que correspondem a 48,5%

do VGV do empreendimento por aproximadamente R$ 12,5 milhões.

O projeto consiste na fase 1 de um loteamento fechado, com 358 lotes com área média de 267 m², desenvolvido na cidade de Uberaba/MG. A previsão de lançamento deste projeto é o primeiro semestre de 2021.

3

Desenvolvimento

Urbanização 73%

Incorporação Residencial

27%

Obras 9%

Pré-Lançamento 8%

Concluído 82%

Baixa Renda 68%

Média/Baixa Renda 21%

Média Renda 3%

Média/Alta Renda 8%

Nova Colorado S.A.

25.9%

Terras da Estância 14.2%

MaxHaus Santos 6.5%

Residencial Campo Verde 3.9%

Golden Boituva 3.1%

Outros 46.4%

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No Fato Relevante de 04 de março, a BTG Pactual DTVM, administradora do Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11), divulgou a aprovação em AGE da realização da 9ª emissão de cotas do fundo. O valor total inicial da oferta é de até R$

513,45 milhões, correspondente a até 5.000.000 novas cotas, cada uma com o valor de emissão de R$ 102,69 (já incluso os custos da oferta). O gestor pretende destinar os recursos líquidos captados na oferta para aquisição de ativos imobiliários.

De acordo com o relatório gerencial de janeiro, a carteira do fundo está dividida em CRI (59%), FII (29%), FI RF (11%) e LCI (1%), tendo o setor de real estatemaior exposição, pouco mais de metade da carteira. A expertise e o foco do gestor em CRIs, e os movimentos táticos que envolvem a aquisição de outros FIIs, tem potencializado seus retornos (dividend yieldem 12 meses de 2 dígitos), motivo pelo qual as cotas alcançaram o elevado patamar atual, chegando a superar R$ 145,00.

Assim, considerando o valor atual da cota superior a R$ 130,00 e a boa gestão exercida, a emissão se mostra extremamente atrativa, motivo pelo qual recomendamos o exercício, inclusive aos cotistas que tem interesse na arbitragem.

Base 100

R$ e %

Iridium Recebíveis Imobiliários

IRDM11 x IFIX

Dividendos x Dividend Yield Mensal

Valor da Emissão ~R$ 513,4 milhões

Posição da Oferta 9ª Emissão

Tipo ICVM 476

Valor Unitário por Cota R$ 102,69 Quantidade máxima de cotas 5.000.000 Data-base (direito à subscrição) 04/03/2021 Direito de Preferência (B3) 05/03 a 23/03 Proporção de Preferência ~0,3125

Data de Liquidação 24/03/2021

Subscrição de Sobras (B3) 26/03 a 01/04 Data de Liquidação das Sobras 09/04/2021

Avaliação Geral* (x) Exercer

( ) Neutra ( ) Não Exercer

Características e Cronograma da Oferta

Fonte: Economatica (em 09/03/2021) | http://irdm.iridiumgestao.com.br/

Oferta pública com regime de esforços restritos da 9ª emissão de cotas

4

Papéis

70 90 110 130 150 170

IRDM11 IFIX CDI

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

0.00 0.50 1.00 1.50 2.00

Dividendo/Cota (R$) Dividend Yield (%)

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Este é um relatório público e foi produzido pelo BB-Banco de Investimento S.A. (“BB-BI”). As informações e opiniões aqui contidas foram consolidadas ou elaboradas com base em informações obtidas de fontes, em princípio, fidedignas e de boa-fé. Embora tenham sido tomadas todas as medidas razoáveis para assegurar que as informações aqui contidas não sejam incertas ou equivocadas, no momento de sua publicação, o BB-BI não garante que tais dados sejam totalmente isentos de distorções e não se compromete com a veracidade dessas informações. Todas as opiniões, estimativas e projeções contidas neste documento referem-se à data presente e derivam do julgamento de nossos analistas de valores mobiliários (“analistas’), podendo ser alteradas a qualquer momento sem aviso prévio, em função de mudanças que possam afetar as projeções da empresa, não implicando necessariamente na obrigação de qualquer comunicação no sentido de atualização ou revisão com respeito a tal mudança. Quaisquer divergências de dados neste relatório podem ser resultado de diferentes formas de cálculo e/ou ajustes.

Este material tem por finalidade apenas informar e servir como instrumento que auxilie a tomada de decisão de investimento. Não é, e não deve ser interpretado como material promocional, recomendação, oferta ou solicitação de oferta para comprar ou vender quaisquer títulos e valores mobiliários ou outros instrumentos financeiros. É recomendada a leitura dos prospectos, regulamentos, editais e demais documentos descritivos dos ativos antes de investir, com especial atenção ao detalhamento do risco do investimento. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao capital investido. A rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. O BB-BI não garante o lucro e não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas nesse material. É vedada a reprodução, distribuição ou publicação deste material, integral ou parcialmente, para qualquer finalidade.

Nos termos do art. 22 da ICVM 598, o BB-Banco de Investimento S.A declara que:

1 - A instituição pode ser remunerada por serviços prestados ou possuir relações comerciais com a(s) empresa(s) analisada(s) neste relatório ou com pessoa natural ou jurídica, fundo ou universalidade de direitos, que atue representando o mesmo interesse dessa(s) empresa(s); o Conglomerado Banco do Brasil S.A (“Grupo”) pode ser remunerado por serviços prestados ou possuir relações comerciais com a(s) empresa(s) analisada(s) neste relatório, ou com pessoa natural ou jurídica, fundo ou universalidade de direitos, que atue representando o mesmo interesse dessa(s) empresa(s).

2 - A instituição pode possuir participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% do capital social da(s) empresa(s) analisada(s), mas poderá adquirir, alienar ou intermediar valores mobiliários da(s) empresa(s) no mercado; o Conglomerado Banco do Brasil S.A pode possuir participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% do capital social da(s) empresa(s) analisada(s), e poderá adquirir, alienar e intermediar valores mobiliários da(s) empresa(s) no mercado.

3 – O Banco do Brasil S.A. detém indiretamente 5% ou mais, por meio de suas subsidiárias, de participação acionária no capital da Cielo S.A, companhia brasileira listada na bolsa de valores e que pode deter, direta ou indiretamente, participações societárias em outras companhias listadas cobertas pelo BB–Banco de Investimento S.A.

Disclaimer

Informações relevantes.

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Declarações dos Analistas

O(s) analista(s) envolvido(s) na elaboração deste relatório declara(m) que:

1 - As recomendações contidas neste relatório refletem exclusivamente suas opiniões pessoais sobre a companhia e seus valores mobiliários e foram elaboradas de forma independente e autônoma, inclusive em relação ao BB-Banco de Investimento S.A e demais empresas do Grupo.

2 – Sua remuneração é integralmente vinculada às políticas salariais do Banco do Brasil S.A. e não recebem remuneração adicional por serviços prestados para a(s) companhia(s) emissora(s) objeto do relatório de análise ou pessoas a ela(s) ligadas.

O(s) analista(s) declara(m), ainda, em relação à(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório:

3 – O(s) analista(s), seus cônjuges ou companheiros, detêm, direta ou indiretamente, em nome próprio ou de terceiros, ações e/ou outros valores mobiliários de emissão da(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório.

4 – O(s) analista(s), seus cônjuges ou companheiros, possuem, direta ou indiretamente, qualquer interesse financeiro em relação à(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório.

5 – O(s) analista(s) tem vínculo com pessoa natural que trabalha para a(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório.

6 – O(s) analista(s), seus cônjuges ou companheiros, estão, direta ou indiretamente envolvidos na aquisição, alienação ou intermediação de valores mobiliários da(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório.

RATING: “RATING” é uma opinião sobre os fundamentos econômico-financeiros e diversos riscos a que uma empresa, instituição financeira ou captação de recursos de terceiros, possa estar sujeita dentro de um contexto específico, que pode ser modificada conforme estes riscos se alterem. “O investidor não deve considerar em hipótese alguma o “RATING” como recomendação de Investimento.

Disclaimer

Informações relevantes: analistas de valores mobiliários.

Analistas Itens

1 2 3 4 5 6

Victor Penna X X X - - -

Kamila Oliveira X X - - - -

6

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Disclaimer

Mercado de Capitais | Equipe de Research

Diretor Gerente Executivo Gerente da Equipe de Pesquisa

Francisco Augusto Lassalvia Wesley Bernabé, CFA Victor Penna

lassalvia@bb.com.br wesley.bernabe@bb.com.br victor.penna@bb.com.br

Estratégia e Macroeconomia Renda Variável Equipe de Vendas BB Securities - London

Hamilton Moreira Alves Agronegócios, Alimentos e Bebidas Óleo e Gás Contatos Managing Director – Juliano Marcatto de Abreu

hmoreira@bb.com.br Luciana Carvalho Daniel Cobucci bb.distribuicao@bb.com.br Henrique Catarino

Henrique Tomaz, CFA luciana_cvl@bb.com.br cobucci@bb.com.br ações@bb.com.br Bruno Fantasia

htomaz@bb.com.br Mariana Longobardo Sid. e Min, Papel e Celulose Gianpaolo Rivas

Richardi Ferreira marianalongobardo@bb.com.br Victor Penna Gerente – Henrique Reis Daniel Bridges

richardi@bb.com.br Bancos e Serv. Financeiros victor.penna@bb.com.br henrique.reis@bb.com.br

Rafael Reis Mary Silva

rafael.reis@bb.com.br mary.silva@bb.com.br Carolina Duch Banco do Brasil Securities LLC - New York

Bens de Capital Transporte e Logística Denise Rédua de Oliveira Managing Director – Andre Haui

Renda Fixa Catherine Kiselar Renato Hallgren Eliza Mitiko Abe Michelle Malvezzi

Renato Odo ckiselar@bb.com.br renatoh@bb.com.br Fábio Caponi Bertoluci Fabio Frazão

renato.odo@bb.com.br Educação Utilities Marcela Andressa Pereira

José Roberto dos Anjos Melina Constantino Rafael Dias Pedro Gonçalves

robertodosanjos@bb.com.br mconstantino@bb.com.br rafaeldias@bb.com.br Sandra Regina Saran

Imobiliário Varejo

Kamila Oliveira Georgia Jorge

kamila@bb.com.br georgiadaj@bb.com.br

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