LAUDO TÉCNICO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA

REGIONAL DE COMPETÊNCIA EMPRESARIAL E DE CONFLITOS

RELACIONADOS À ARBITRAGEM DA 1ª RAJ DO FORO CENTRAL

JOÃO MENDES JUNIOR DA COMARCA DE SÃO PAULO/SP

Processo n° 1005110-72.2020.8.26.0224

AVALISE ENGENHARIA AVALIAÇÕES E PERÍCIAS LTDA., CREA/SP 0878261, nomeada

avaliadora nos autos da Ação de Pedido de Falência, ajuizada por SINDICATO

TRABALHADORES INDUSTRIAIS DE CONFECÇÕES E VESTUÁRIO DE GUARULHOS em

face de TERRA MODA CONFECÇÕES E COMÉRCIO DE PEÇAS INTIMAS E SERVIÇOS

LTDA. vem, respeitosamente, apresentar suas conclusões no presente.

LAUDO TÉCNICO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1005110-72.2020.8.26.0224 e código 39DEACF.

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por FABIANA ALBANO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 01/09/2020 às 09:28 , sob o número W1RJ20700024948 .

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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O presente trabalho visa estabelecer o valor de mercado mais provável, atual e à vista do

imóvel sito à Rua Cabo Antônio Pereira da Silva, 47, Bairro Jardim Tranquilidade,

Guarulhos/SP.

Na presente avaliação, assume-se que os elementos constantes da documentação oferecidos

à signatária estão corretos e que as informações fornecidas por terceiros o foram de boa fé e

são confiáveis.

2. IMÓVEL

O imóvel objeto da lide trata-se de um terreno com edificação de dois pavimentos com loja no

piso térreo.

O imóvel está registrado sob matrícula de número 51.680 do 1º Oficial de Registro de

Imóveis de Guarulhos, conforme cópia de fls. 409 a 414 dos autos, reproduzida a seguir:

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2.1 Região

Trata-se de uma região de uso misto. A região é dotada de completa infraestrutura, com todos

os melhoramentos públicos essenciais.

Figura 1: Croquis de Localização (

Google

Maps)

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Figura 2: Foto aérea da região (Google Maps). Destaque para o imóvel avaliando.

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3. VISTORIA E DILIGÊNCIAS

A vistoria foi realizada em 06/08/2020 às 10h. Na data da vistoria o imóvel encontrava-se

desocupado. A vistoria foi acompanhada pelo Leiloeiro nomeado oficial Sr. Danilo Cardoso da

Silva.

Ficou constatado que o imóvel se trata de um terreno com edificação de dois pavimentos de

vãos livres (salões). O imóvel possui 15 anos em estado geral de conservação necessitando de

reparos importantes segundo Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE-SP

(2019). O imóvel possui 400m² de área de terreno e 508,44m² de área de construção.

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3.2 Documentação Fotográfica

Foto 1:

Vista da fachada do imóvel avaliando.

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Foto 2:

Vista da entrada do imóvel avaliando.

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Foto 3:

Vista da entrada do imóvel avaliando.

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Foto 4:

Vista do portão de entrada do imóvel avaliando.

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Foto 5:

Vista de quem da área coberta do recuo frontal olha para o interior do piso térreo.

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Foto 6:

Vista da cobertura do recuo frontal do imóvel .

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Foto 7:

Vista da área coberta do recuo frontal do imóvel

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Foto 8:

Vista de quem de dentro do salão do piso térreo olha para o portão.

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Foto 9:

Vista do salão do piso térreo.

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Foto 10:

Vista do salão do piso térreo.

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Foto 11:

Vista do salão do piso térreo.

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Foto 12:

Vista do salão do piso térreo.

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Foto 13:

Vista do acesso lateral do salão do piso térreo à escada de acesso ao piso

superior.

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Foto 14:

Vista da viga metálica instalada no teto do piso térreo.

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Foto 15:

Vista da parede lateral do salão do piso térreo.

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Foto 16:

Vista da sala 1 no piso térreo aos fundos do salão.

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Foto 17:

Vista interna da sala 1 no piso térreo aos fundos do salão.

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Foto 18:

Vista da cozinha aos fundos do piso térreo.

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Foto 19:

Vista da copa aos fundos do piso térreo.

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Foto 20:

Vista do acesso da copa aos banheiros aos fundos do piso térreo.

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Foto 21:

Vista do WC1 do piso térreo.

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Foto 22:

Vista do WC2 do piso térreo.

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Foto 23:

Vista da parede do WC2 (divisa do imóvel).

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Foto 24:

Vista do quintal dos fundos do imóvel.

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Foto 25:

Vista do corredor externo lateral do imóvel.

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Foto 26:

Vista da escada de acesso do piso térreo para o piso superior.

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Foto 27:

Vista do salão do piso superior.

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Foto 28:

Vista da parede do salão do piso superior.

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Foto 29:

Vista do acesso do salão aos WCs do piso superior.

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Foto 30:

Vista do WC1 do piso superior.

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Foto 31:

Vista do WC2 do piso superior.

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Foto 32:

Vista do salão do piso superior.

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Foto 33:

Vista do salão do piso superior.

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Foto 34:

Vista do salão do piso superior.

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Foto 35:

Vista da sala da frente do piso superior.

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Foto 36:

Vista da estrutura de elevador retirado do local.

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Foto 37:

Vista da estrutura de elevador retirado do local.

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Foto 38:

Vista de cabeamento avariado/retirado referente à ligação de energia do motor do

elevador retirado.

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Foto 39:

Vista do quadro de energia.

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Foto 40:

Vista do medidor de consumo de água.

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Foto 41:

Vista do quadro de energia.

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4. AVALIAÇÃO

4.1 Metodologia

O presente trabalho obedece como diretrizes gerais às técnicas e recomendações da NORMA

PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS DO IBAPE/SP – 2011 e a Norma Brasileira ABNT

NBR 14653-2 Avaliação de Bens, Parte 2: Imóveis Urbanos.

O método utilizado na apuração do valor de mercado do imóvel em questão foi o Comparativo

Direto de Dados de Mercado através da técnica de Inferência Estatística.

O Método Comparativo de dados de mercado analisa elementos semelhantes ou

assemelhados ao avaliando, com o objetivo de encontrar a tendência de formação de seus

preços. A apuração do valor foi efetuada com o uso da técnica de tratamento inferencial.

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4.2 Memória para Aceitação do Modelo

Com base nos princípios acima e nos elementos caracterizadores dos dados amostrais, foi

investigada, com o auxílio de um programa de estatística para avaliações, uma equação de

regressão que representasse o valor do imóvel nas condições do avaliando.

A determinação do modelo pressupõe a representação simplificada das propriedades e do

comportamento do mercado. Esta simplificação tem como vantagem o fato de poderem ser

explicados fenômenos complexos utilizando-se apenas as variáveis mais significativas, que

muitas vezes englobam as influências das demais.

- Justificativas, Testes para Aceitação e Intervalos de Utilização

Partiu-se de uma pesquisa realizada no entorno do imóvel avaliando onde puderam ser

verificadas ofertas de 9 elementos para venda, cujo tratamento estatístico resultou no seguinte

modelo de formação de variação de preços de venda:

4.2.1 Modelo adotado para venda:

Variável explicada é o valor total no mercado imobiliário local para transação. Os imóveis

coletados em oferta no mercado local, foram selecionados pelo tipo “prédio todo” e comercial.

Variáveis explicativas: Em número de 4, a saber:

I. ÁREA DE TERRENO, variável quantitativa, expressa em metros quadrados, obtida pela

indicação das fontes de informação referente ao tamanho do terreno.

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II. ÁREA CONSTRUÍDA, variável quantitativa, expressa em metros quadrados, obtida pela

indicação das fontes de informação referente à área total construída.

III. PADRÃO, variável proxy, obtida pelo estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do

IBAPE/SP Unidades Padronizadas, a partir do padrão do prédio analisado.

IV. APROVEITAMENTO, variável quantitativa, sem unidade de medida, obtida pela razão entre

a área construída e a área de terreno.

Pressupostos e sua confirmação: Espera-se que a variável explicada siga uma certa lógica

quanto ao seu crescimento ou decrescimento em função das variáveis explicativas:

I. ÁREA DE TERRENO: Relação direta de crescimento pois quanto maior esta área, espera-se

que o valor do imóvel aumente.

II. ÁREA CONSTRUÍDA: Relação direta de crescimento pois quanto maior esta área,

espera-se que o valor do imóvel aumente.

III. PADRÃO: Relação direta de decrescimento pois quanto maior o padrão, espera-se que o

valor final do imóvel diminua.

IV. APROVEITAMENTO: Relação direta de crescimento pois sendo inversamente proporcional,

espera-se que, quanto mais distante da região central urbanizada, menor o valor do imóvel.

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4.3 Valor de mercado Atual do Imóvel (V)

Valor de oferta:

Vi = R$ 1.262.764,82 (agosto/2020)

Valor de venda:

Deve ser considerado para o cálculo do valor de venda, tendo em vista a utilização de

elementos em oferta, um Fator de oferta, que atualmente na região para transações à vista é

considerado 10%, conforme Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP 2011,

colacionada a seguir:

Portanto, o valor calculado para venda seria de:

V = R$ 1.262.764,82 x 0,9

V = R$ 1.136.488,34.

O imóvel avaliando possui uma característica que não foi contemplada na análise estatística

pois quando solicitada causou distorções consideráveis no modelo matemático. Trata-se de

análise do estado de conservação das benfeitorias. Essa característica não deve ser ignorada,

pois existe uma desvalorização quanto ao valor para venda devido a esta característica.

Por não ser possível aferir matematicamente, esta signatária fez uso do campo de arbítrio,

previsto na Norma ABNT 14653-2 - Norma para Avaliação de Bens, parte 2 - Imóveis Urbanos,

conforme transcrito abaixo:

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"8.2.1.5.2 O campo de arbítrio pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação do imóvel

não tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados no mercado, por inexistência de

fatores de homogeneização aplicáveis ou porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente

significantes em modelos de regressão, desde que a amplitude de até 15% seja suficiente para absorver

as influências não consideradas e que os ajustes sejam justificados."

Também amparado pela Norma IBAPE/SP - Avaliação de Imóveis Urbanos:

"11.5 Campo de arbítrio

O campo de arbítrio é o intervalo com amplitude de até 15%, para mais e para menos, em torno da

estimativa de tendência central utilizada na avaliação (por exemplo, a média).O engenheiro de

avaliações pode utilizar o campo de arbítrio da avaliação, desde que devidamente fundamentado pela

existência de características relevantes do avaliando, não contempladas no tratamento dos elementos

amostrais. "

Assim, foi adotado a depreciação de 10% no

Segundo Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP:

“11.4 Apresentação do valor final do imóvel

É permitido arredondar o valor final, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor

estimado. Deve ser citada nessa apresentação a finalidade e a data de referência.”

Portanto:

V = R$ 1.136.488,34 x 0,9 = R$ 1.022.839,50

(58)

Segundo Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP:

“11.4 Apresentação do valor final do imóvel

É permitido arredondar o valor final, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor

estimado. Deve ser citada nessa apresentação a finalidade e a data de referência.”

Portanto:

V = R$ 1.025.000,00 (um milhão e vinte e cinco mil Reais- agosto/2020)

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5. CONCLUSÃO

O valor o valor de mercado mais provável, atual e à vista do imóvel sito à Rua Cabo Antônio

Pereira da Silva, 47, Bairro Jardim Tranquilidade, Guarulhos/SP, é de R$ 1.025.000,00 (um

milhão e vinte e cinco mil Reais- agosto/2020).

V = R$ 1.025.000,00 (um milhão e vinte e cinco mil Reais- agosto/2020)

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6. CONSIDERAÇÕES FINAIS

6.1 Declaração de Conformidade com o Código de Ética

A signatária atesta que a presente perícia obedeceu criteriosamente aos seguintes princípios

fundamentais:

- Os honorários profissionais não estão, de forma alguma, sujeitos às conclusões deste laudo.

- A signatária não tem inclinações nem interesse em relação à matéria envolvida neste laudo e

tampouco em relação à solicitante.

- No melhor conhecimento e crédito da signatária, as análises, opiniões e conclusões expressas

no presente trabalho são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos

verdadeiros e corretos.

- Este laudo foi elaborado com a estrita observância dos postulados constantes dos Códigos de

Ética Profissional do CONFEA – Conselho de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE (Resolução no. 205, de 30

de setembro de 1971).

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6.2 Termo de Encerramento

O presente Laudo Técnico consta de 61 (sessenta e uma) laudas assinadas digitalmente.

Consta também, um Anexo com Cálculos e Amostra.

São Paulo, 27 de agosto de 2020.

AVALISE ENGENHARIA AVALIAÇÕES E PERÍCIAS LTDA.

CREA/SP 0878261

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7. ANEXOS

7.1 Pesquisa De Valores - Venda De Imóveis

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7.2 Relatório Estatístico - Regressão Linear

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