LAUDO DE AVALIAÇÃO BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A BNDU 10502

(1)

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BELO HORIZONTE/MG

RUA MONTES CLAROS Nº 1158 - LOJA A – ANCHIETA CEP 30310-702 - TEL.: (31) 3234.2918 – 3225.2918

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As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste trabalho em conexão com qualquer outro, ou sua cópia sem autorização prévia de seus autores.

1 LAUDO DE AVALIAÇÃO

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

BNDU 10502

RUA TRAVESSA GETÚLIO ALVES DO NASCIMENTO

Nº18 – CASA

BAIRRO JARDIM UMUARANA

UBERLÂNDIA/MG

Valéria das Graças Vasconcelos

CREA/MG: 74.578/D

IBAPE

1

_{/MG: 650}

, Entidade Federativa Nacional que congrega as entidades estaduais formadas por profissionais e empresas atuantes nas áreas de avaliações e perícias de engenharia, participante do Colégio das Entidades Nacionais – CDEN – órgão consultivo do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia – CONFEA, filiado a organismos internacionais que tratam do aprimoramento dos profissionais, como a UPAV (Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación) e de normas internacionais de Avaliação, como o IVSC (International Valuation Standards Council), para

.

para

‐ CE‐002:134.003 – Comissão de Estudo de

Perícias de Engenharia na Construção Civil

MEMBRO DA COMISSÃO TÉCNICADE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração da Norma para

.

RELATORA NA COMISSÃO TÉCNICA DE ESTUDOS DO IBAPE/MG para elaboração da Norma para

.

RELATORA NA COMISSÃO TÉCNICA DE ESTUDOS DO IBAPE/MG para

elaboração da Norma para

.

(2)

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BELO HORIZONTE/MG

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(3)

04/12/2018 Nº: 18 Bairro: UF: MG III

‐Terreno/Terra Nua

‐34,82%

‐Construções e Benfeitorias Averbadas

‐35,03%

‐Construções e Benfeitorias Não ‐ Averbadas

‐34,94% Data avaliação: ART nº:

Telefone: (31) 3225‐2918 Email

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Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 42 04/12/2018

Assinatura Avaliador

Data da vistoria: 23/11/2018

Nome Avaliador: VALERIA G. VASCONCELOS CREA Resp.: 74578/D

Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas

Valor de Mercado:

R$ 269.000,00

Valor de Liq. Forçada:

R$ 175.000,00

% Desc:

Valor de Mercado: R$ 157.000,00 Valor de Liq. Forçada: R$ 102.000,00 % Desc:

Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada: % Desc:

A área construída utilizada no laudo: 97,78 m² foi extraída da matrícula; Considerando‐se que não foi autorizado acesso ao interior da edificação, todos os parâmetros considerados, são fundamentados em informações fornecidas por terceiros, consideradas de boa fé e confiáveis e em informações extraídas da matrícula. O estado de conservação do imóvel foi considerado como regular. Diagnóstico de mercado: Recessivo, mas com viés de ligeira recuperação.

Indício de contaminação ambiental

Não foi observado nenhum indício de contaminação ambiental. Vale observar que não foi viabilizado vistoria interna. Resumo de Valores

Valor de Mercado: R$ 112.000,00 Valor de Liq. Forçada: R$ 73.000,00 % Desc: Observações impactantes na avaliação Levantamento Planialtimétrico: DOCTO NÃO FORNECIDO Empregada na avaliação: 180,00 Área Construída Total (m²): Matrícula: 97,78 IPTU: DOCTO NÃO FORNECIDO Planta/Layout: DOCTO NÃO FORNECIDO Contrato: DOCTO NÃO FORNECIDO Empregada na avaliação: 97,78 Metragens Área Terreno Total (m²): Matrícula: 180,00 IPTU/ITR: DOCTO NÃO FORNECIDO Grau de Fundamentação ‐ ABNT NBR 14653: I Grau de Precisão ‐ ABNT NBR 14653:

Metodologia ‐ ABNT NBR 14653: Método Evolutivo Idade Imóvel: 17

Endereço Completo: TRAV. GETULIO ALVES DO NASCIMENTO

UBERLÂNDIA CEP: 38000‐000

JD. UMUARAMA Município:

Casa

INSERIR LOGO FORNECEDOR

10502

Proprietário: Banco Santander (Brasil) S/A ‐ CNPJ 90.400.888/0001‐42 Data‐Base:

Uso do Imóvel: Residencial

Tipo de Imóvel:

Inserir Foto do Imóvel Avaliando

(4)

nº

18

UF

MG

F. Ideal (%) Formato 1,0000000

REGULAR

Autônoma

ÁREA COB. PADRÃO ÁREA COB. PAD. DIF. ÁREA PRIV. ACESSOR

Total ÁREA COB. PADRÃO ÁREA COB. PAD. DIF. ÁREA PRIV. ACESSOR

Total

0,00

R$ 175.000,00

6 - VALOR LIQUIDAÇÃO FORÇADA

0,00

97,78

-

97,78

0,00

R$ 269.000,00

Valor Adotado

5 - AVALIAÇÃO

NORMAL

CEP

17

Município

4 - IMÓVEL

Conservação

Padrão Construtivo Idade Aparente

38000-000

Cliente CPF/CNPJ

Terreno

LAUDO DE AVALIAÇÃO

90.400.888/0001-42

TRAV. GETULIO ALVES DO NASCIMENTO

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

Complemento

-Endereço Bairro

JD. UMUARAMA

Tipo de Imóvel

CASA

REGULAR

UBERLÂNDIA

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Contratante e o responsável pela

elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros.

Data

BELO HORIZONTE, 04/12/2018

CREA/MG 41053

ENGº CIVIL VALERIA G. VASCONCELOS CREA/MG 74578/D

Empresa / CREA / Assinatura

97,78

0,00

Construção - ÁREAS NÃO AVERBADAS

0,00

97,78

0,00

ÁREA - m²

PLANO

10,00

Área privativa

Área Comum

180,00

Construção - ÁREAS AVERBADAS

Área total

(5)

Nº DE ELEVADORES Conserv Áreas Comuns

X X X X X X X X X X X X X X X

NÃO FOI VIABILIZADA VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO.

Depósito individual

Play Ground Gerador Guarita Vigilância

Churrasqueira Quadra Esportiva Apto. do zelador Lavanderia

Águas pluviais NÃO FOI FOI FOI Descrição ESTRUTURA *** ***

Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X") ***

*** *** FECHAMENTO

Piscina Salão de festas Sauna

Descrição suscinta do imóvel

histórico de alagamento rede alta tensão

9 - PARTICULARIDADES (marcar com "X")

Parque Clube

Rede de Saúde

Centros de Ensino Shopping Center

Rede de Segurança Iluminação pública

Rede de gás Guias e sargetas

8 - MICRO-REGIÃO

REALIZADA

Rede de água

córrego feira livre parque

vista do mar

Paralelepípedo padrão construtivo

Fossa

RESIDENCIAL NORMAL

risco ambiental favela vista permanente

Rede Bancária

densidade demográfica tráfego no trecho

Serviços Públicos e Comunitários: Preencher com "x" caso exista na proximidade do avaliando

ALTA MÉDIO Transporte Coletivo Praia Lazer Comércio Local Coleta de Lixo INTERNA REALIZADA Área de serviços INTERNA

FOI REALIZADA VISTORIA

NÃO FOI REALIZADA

NÃO

FOI

Rede elétrica

Rede de esgoto Rede telefônica Asfalto Passeio

ocupação predominante

7 - COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE

NÃO

FOI Sala de estar

Banho social NÃO FOI

Suíte CÔMODO Churrasqueira FOI REALIZADA INTERNA REALIZADA VISTORIA FOI REALIZADA VISTORIA QTDE Varanda FOI FOI NÃO Sala de TV Cozinha NÃO NÃO Banho Suíte NÃO Dormitório PISOS REALIZADA REALIZADA INTERNA INTERNA VISTORIA Uso do Prédio COBERTURA *** ESQUADRIAS TETO INTERNA VISTORIA REALIZADA INTERNA VISTORIA ANDAR TIPO *** *** *** TÉRREO *** PAREDES INTERNA VISTORIA VISTORIA INTERNA VISTORIA INTERNA VISTORIA SUB-SOLO *** *** MADEIRA

Nº pvtos unid auton:

Características do Condomínio

***

INTERNA VISTORIA INTERNA

Uso da unidade avalianda: RESIDENCIAL Posição (andar):

Garagem Descobert REALIZADA

NÃO

Garagem Coberta NÃO

ESQUADRIAS

Fechamento das paredes ALVENARIA

-REALIZADA QTDE 1 VISTORIA

5

(6)

x = R$ = R$ = R$ R$ R$ R$ n = 42,00 MESES R$ i = 8,50% (Taxa SELIC + 2%) R$ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

- Não foi realizada análise quanto à legitimidade da documentação jurídica do bem, nem a realização de estudos, auditorias, exames, medições e inspeções prévias para o desenvolvimento dos trabalhos;

- Foram computados como corretos os elementos documentais consultados e as informações prestadas por terceiros, de boa fé e confiáveis;

- METODOLOGIA UTILIZADA: MÉTODO EVOLUTIVO. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos valores foram ponderados por ESTATÍSTICA DESCRITIVA, para atendimento a exigência do Banco Santander (Brasil) S/A, respeitando os GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO definidos na NBR-14653 da ABNT.

Data da vistoria

11 - INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa)

23/11/18

O imóvel apresenta condições de habitalidade ? O imóvel possui características uni-familiares?

- O trabalho e os resultados finais obedecem a condições pré-combinadas entre as partes contratantes; são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização em conexão com qualquer outro ou sua exibição para terceiros;

- Por fugir à finalidade precípua deste trabalho, dispensaram-se investigações concernentes a títulos, invasões, hipotecas, superposição de divisas, etc., providências estas consideradas de caráter jurídico-legal.

- Laudo de uso restrito, não tendo validade para outros usos ou exibição para terceiros; - Considera-se o imóvel livre e desimpedido de quaisquer ônus;

- Não constaram do escopo os seguintes serviços:

- Inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (móveis e utensílios), instalações e itens de decoração em geral;

O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado?

- Não foi viabilizada vistoria interna do imóvel avaliando.

- O VLF calculado para o imóvel é igual a R$ 175.000,00. Por solicitação do Banco foram considerados VALORES HIPOTÉTICOS para o VLF das parcelas terreno e benfeitorias.

10 - MEMÓRIA DE CÁLCULO

Áreas

Compartimento Real Averb. Equiv. Averb. Real Não Averb. Equiv. Não Averb. Real Total Area p. calculo

ÁREA COB. PAD. DIF. - - - -97,78 97,78

ÁREA COB. PADRÃO 97,78 97,78 -

ÁREA PRIV. ACESSORIA - -97,78 97,78 97,78 Edificações 97,78 Totais

As áreas cujos padrões sejam diferentes dos demais deverão ser utilizadas equiv. para o cálculo

Avaliação

Terreno

- 97,78

R$ 622,46 180,00 m² 112.042,43

- Área utilizada no cálculo: 97,78m2, conforme matrícula.

X O imóvel possui vaga de garagem?

Se tem vagas, elas estão documentadas?

O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo:

O imóvel não possui suspeitas de contaminação?

O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

- Não foi fornecido Guia de IPTU do imóvel avaliando.

- Para fins de avaliação foram considerados os seguintes parâmetros: Estado de conservação regular, idade aparente de 17 anos e padrão de acabamento normal.

O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos?

- De acordo com a Lei Complementar n° 525, de 14 de abril de 2011, que dispõe sobre o zoneamento do uso e ocupação do solo do município de Uberlândia e revoga a lei complementar nº 245, de 30 de novembro de 2000 e suas alterações posteriores, o imóvel avaliando se encontra na ZVS (Setor de Vias de Serviços). De acordo com a Lei, o SETOR DE VIAS DE SERVIÇOS compreendem áreas lindeiras ao anel viário e às rodovias, adequadas às atividades industriais, comerciais e de serviços. Segue alguns parâmetros urbanísticos: Taxa de ocupação máxima = 70%; Coeficiente de Aproveitamento Máximo = 1,4.

O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil?

Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? X

NÃO

As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?

m² 157.191,84 Benfeitoras Agregadas

-SUB TOTAL 269.234,27 VCF/FC 1,00

TOTAL 269.235,27 VALOR PARA LIQUIDAÇÃO FORÇADA

VLF PARA O TERRENO 73.000,00 VLF PARA O CONJUNTO 175.000,00

(7)

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7 ANEXO A

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO

IMÓVEL OBJETO DE AVALIAÇÃO

(8)

nº

18

UF

MG

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

90.400.888/0001-42

ANEXO A - CROQUI DE SITUAÇÃO

Cliente CPF/CNPJ

JD. UMUARAMA

UBERLÂNDIA

38000-000

Endereço Complemento

TRAV. GETULIO ALVES DO NASCIMENTO

(9)

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9 ANEXO B

(10)

nº

18

UF

MG

Endereço Cliente CPF/CNPJ

ANEXO B - IMAGEM AÉREA

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

90.400.888/0001-42

Complemento

TRAV. GETULIO ALVES DO NASCIMENTO

-Bairro Município CEP

(11)

www.avalip

BELO HORIZONTE/ RUA MONTES CLA CEP 30310-702 - TE

contato@av

As informações utilização deste t

per.com.br

/MG AROS Nº 1158 - LOJA EL.: (31) 3234.2918 –

valiper.com

prestadas neste d trabalho em cone A A – ANCHIETA – 3225.2918

m.br

documento e os r exão com qualque

Z

resultados finais s r outro, ou sua có

AN

ZON

são válidos apena ópia sem autorizaç

NEXO

EAM

as para a sequên ção prévia de seu

O C

MENT

cia metodológica s autores.

O

apresentada, sen ndo vedada a

11

(12)

nº

18

UF

MG

JD. UMUARAMA

UBERLÂNDIA

38000-000

TRAV. GETULIO ALVES DO NASCIMENTO

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

90.400.888/0001-42

ANEXO C - ZONEAMENTO

(13)

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13 ANEXO D

(14)

nº

18

UF

MG

VISTA PARCIAL DA RUA

JD. UMUARAMA

UBERLÂNDIA

38000-000

VISTA PARCIAL DO IMOVEL

VISTA PARCIAL DA RUA

VISTA PARCIAL DO IMOVEL

VISTA PARCIAL DA RUA

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

90.400.888/0001-42

TRAV. GETULIO ALVES DO NASCIMENTO

ANEXO D - FOTOGRAFIAS

(15)

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15 ANEXO E

(16)

Endereço:

Bairro: UF MG

Tipo:

Real Fator Equiv.

1,00 1,00 0,50 -Endereço: Bairro: UF MG Tipo:

1,00 0,75 0,50 -Endereço: Bairro: UF MG Tipo:

1,00 0,75 0,50 -RUA D. PEDRO AO LADO DO NUMERO 1001

JD. UMUARAMA Cidade UBERLÂNDIA TERRENO Padrão de construção:

-ANEXO E - PESQUISA DE MERCADO

Amostra n.º 1 Data 23/11/2018

Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Estado de conservação BOM Idade Aparente (anos):

-A. Coberta Padrão N.º vagas -Área do Terreno: 250,00 TOTAL - m² ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 250,00 Fonte/ telefone: GAMA IMÓVEIS - (34)3214-2504 oferta / transação OFERTA A. Coberta de Padrão Diferenciado Valor total (R$) 190.000,00 A. Descoberta Valor unitário (R$/m²) 760,00

RUA ANISIO ANTONIO, AO LADO DO NUMERO 190

JD. UMUARAMA Cidade #REF!

#REF! Padrão de construção: -LOTE PLANO, 10 X 25 INFRAESTRUTURA COMPLETA, ESCOLA, COMERCIO, CONDUÇÃO.

Amostra n.º 2 Data 23/11/2018

Empreendimento: Distância até o avaliando (km) Estado de conservação BOM Idade Aparente (anos):

-A. Coberta Padrão N.º vagas -Área do Terreno: 250,00 TOTAL - m² ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 250,00 Fonte/ telefone: GAMA IMÓVEIS - (34)3214-2504 oferta / transação OFERTA A. Coberta de Padrão Diferenciado Valor total (R$) 170.000,00 A. Descoberta Valor unitário (R$/m²) 680,00

Cidade #REF!

TERRENO Padrão de construção: -Área do Terreno: 300,00 INFRAESTRUTURA COMPLETA, ESCOLA, COMERCIO, CONDUÇÃO.

Amostra n.º 3 Data 23/11/2018

Empreendimento: Distância até o avaliando (km)

INFRAESTRUTURA COMPLETA, ESCOLA, COMERCIO, CONDUÇÃO.

TOTAL - m² ÁREA PARA AVALIAÇÃO (m²) 300,00 Fonte/ telefone: GAMA IMÓVEIS - (34)3214-2504 oferta / transação OFERTA A. Coberta de Padrão Diferenciado Valor total (R$) 180.000,00 A. Descoberta Valor unitário (R$/m²) 600,00 Estado de conservação BOM Idade Aparente (anos): -A. Coberta Padrão N.º vagas

-RUA JOSÉ FERREIRA GOULART JD. UMUARAMA

(17)

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17 ANEXO F

(18)

nº

18

UF

MG

UBERLÂNDIA

38000-000

AMOSTRA Nº 1 AMOSTRA Nº 2

JD. UMUARAMA

EM BRANCO

AMOSTRA Nº 3

EM BRANCO

TRAV. GETULIO ALVES DO NASCIMENTO

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ANEXO F - FOTOGRAFIAS DAS AMOSTRAS

(19)

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19 ANEXO G

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

DAS AMOSTRAS

(20)

nº

18

UF

MG

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

90.400.888/0001-42

ANEXO G - LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS

Cliente CPF/CNPJ

JD. UMUARAMA UBERLÂNDIA 38000-000

TRAV. GETULIO ALVES DO NASCIMENTO

(21)

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21 ANEXO H

TRATAMENTO ESTATÍSTICO

AVALIAÇÃO DO TERRENO

(22)

LOCAL: AV. AIRTON SENNA, 44 TIPO DE IMÓVEL: APARTAMENTO: 06 (302)

BAIRRO: PONTE ALTA VAGA: 01

CIDADE: BETIM IF: 100 PADRÃO CONSTRUTIVO: NORMAL

FONTE/ LOCALIZAÇÃO VALOR AREAP TOPOGRAFIA IF FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR VL. UNIT.

FONE R$ (m²) AMOSTRA FONTE AREA ESQUINA ZONEAMENTO TOPOGRAFIA TRANSP R$

1

RUA D. PEDRO AO LADO DO NUMERO

1001 0,00 190.000,00 250,00 PLANO 100 0,90 1,00 1,00 1,03 0,95 0,95 1,00 1,05 667,62

JD. UMUARAMA

LOTE PLANO, 10 X 25 INFRAESTRUTURA COMPLETA, ESCOLA, COMERCIO, CONDUÇÃO.

2

RUA ANISIO ANTONIO, AO LADO DO

NUMERO 190 0,00 170.000,00 250,00PLANO 100 0,90 1,00 1,00 1,03 1,00 0,95 1,00 1,05 628,78

JD. UMUARAMA

INFRAESTRUTURA COMPLETA, ESCOLA, COMERCIO, CONDUÇÃO.

3 RUA JOSÉ FERREIRA GOULART 0,00 180.000,00 300,00PLANO 100 0,90 1,00 1,00 1,06 1,00 0,95 1,00 1,05 570,97

JD. UMUARAMA

INFRAESTRUTURA COMPLETA, ESCOLA, COMERCIO, CONDUÇÃO. CONSIDERAÇÕES MÉDIA R$ 622,46 DESV. PADRÃO R$ 48,64 LIM. SUP. R$ 715,83 LIM. INF. R$ 529,09 MÉDIA PONDER. R$ 622,46

VALOR ÁREA IDADE UNITÁRIO VALOR DO IMÓVEL

DO 180,00 17,00 R$ 622,46 R$ 112.000,00

IMÓVEL

A empresa deverá justificar abaixo caso utilize outros fatores na homogeneização do imóvel.

GAMA IMÓVEIS - (34)3214-2504 GAMA IMÓVEIS - (34)3214-2504

ANEXO - PLANILHA DE CÁLCULOS

DADOS COMPARATIVOS

GAMA IMÓVEIS - (34)3214-2504

(23)

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As informações prestadas neste documento e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada

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23 Cálculo do Valor de Liquidação Forçada

Considerações:

Despesas fixas: (sobre o valo% Despesas financeiras: (taxas de mercado)

IPTU ‐ 0,02% ao mês Taxa da aplicação financ. 8,50% Taxa Selic+2%

Manutenção/administração 0,20% ao mês Inflação média ao ano 4,56%IPCA 12 meses

Comissão de venda 0,50% ao mês Custo financeiro 3,77% ao ano

Total 1 0,72% ao mês Total 2 0,31% ao mês

Despesas totais Total 1 Tota 1,03% fixas + financeiras Prazo de comercialização 42 meses O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 65,00% R$ 175.000,00

Cálculo do valor de liquidação forçada

(deve ser estimado o prazo de liquidação do imóvel de acordo com a

Diagnóstico de Mercado

Nível de Oferta:

alto

médio/alto

x

médio

médio/baixo

baixo

Nível de Demanda:

alto

médio/alto

médio

médio/baixo

baixo

x

Absorção:

rápida

normal/rápida

normal

normal/difícil

difícil

x

Desempenho do Mercado Atual:

Aquecido

normal/aquecido

normal

normal/recessivo

recessivo

x

(24)

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ANEXO I

(25)

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25 COMPONENTES DO

CONJUNTO

RESIDÊNCIA

Matrícula do Terreno

Estrutura de Apoio

CONCRETO

Pé-direito - vão (m)

3,00

Nº de pavimentos

1,00

Área Construída (m²)

97,78

Vr.Padrão Ponderado

PADRÃO. NORMAL

Sinduscon/MG

1.708,04

PINI

-Custos Adicionais

1,18

Produto

2.009,51

Estado

2,00

Vida útil (anos)

60,00

Idade Aparente (anos)

17,00

Idade Estimada (% )

28,33

Critério “D” Usado

ROSS

Fator “D”

0,8000

Valor Final - R$/m²

1.607,61

Área (m²)

97,78

SUB TOTAL (R$)

157.191,84

TOTAL (R$)

157.191,84

0,0100

0,0065

0,1667

0,0400

0,0033

0,1000

0,0300

0,0250

0,1500

0,0250

0,1765

EDIFICAÇÕES

FO

N

TE

S

DE

PR

EC

IAÇÃO

AV

AL

IAÇÃO

Custos Adicionais

Terraplenagem

Impostos e taxas

Projetos

Fundações

Pé-direito (p/ metro de diferença)

Ligações de serviços públicos

Remuneração do Construtor

Urbanização/ajardinamento

Eventuais

(26)

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ANEXO J

(27)

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27 J.1 – AVALIAÇÃO DO TERRENO – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE

MERCADO

Os GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO e de PRECISÃO são definidos pelas tabelas 3, 4 e 5 da

NBR-14653-2:2011 da forma abaixo:

TABELA 3

ITEM

_DESCRIÇÃO

GRAU

III II I

01 CARACTERIZAÇÃO DO

IMÓVEL AVALIANDO

COMPLETA QUANTO A TODOS OS FATORES ANALISADOS

COMPLETA QUANTO AOS FATORES

UTILIZADOS NO TRATAMENTO ADOÇÃO DE SITUAÇÃO PARADGMA

02

QUANTIDADE MÍNIMA DE DADOS DE MERCADO EFETIVAMENTE UTILIZADOS

12 05 03

03 IDENTIFICAÇÃO DOS DADOS DE MERCADO

APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES RELATIVAS A TODAS AS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS

ANALISADAS, COM FOTO E CARACTERÍSTICAS OBSERVADAS

PELO AUTOR DO LAUDO

APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES RELATIVAS A TODAS AS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS

ANALISADAS

APRESENTAÇAO DE INFORMAÇÕES RELATIVAS A TODAS AS CARACTERÍSTICAS DOS DADOS CORRESPONDENTES AOS FATORES

UTILIZADOS

04

INTERVALO ADMISSIVEL DE AJUSTE PARA O CONJUNTO

DE FATORES

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50

TABELA 4

GRAUS

III

II

I

Pontos Mínimos

10

06

4 Itens Obrigatórios

com os demais no mínimo

Itens 2 e 4 no Grau III,

no Grau II

Itens 2 e 4 no mínimo no

Grau II e os demais no

mínimo no Grau I

Todos, no mínimo no Grau

I

Observadas as tabelas 03 E 04 da NBR-14.653-2:2011, infere-se o NÍVEL de FUNDAMENTAÇÃO I.

TABELA 5

DESCRIÇÃO

GRAU

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80%

em torno da estimativa de tendência central

 30

 40

 50

(28)

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J.2 – AVALIAÇÃO DA BENFEITORIA – MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO

O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO é definido pelas tabelas 7 e 8 da NBR-14653-2:2011 da forma abaixo:

TABELA 7

Graus de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de

benfeitorias

Item Descrição

Graus

III II I

1 Estimativa do custo

direto

Pela elaboração de

orçamento, no mínimo

sintético

Pela utilização de

custo unitário básico

para projeto

semelhante ao projeto

padrão

Pela utilização de

custo unitário básico

para projeto diferente

do projeto padrão, com

os devidos ajustes

2 BDI

Calculado

Justificado Arbitrado

3 Depreciação

física

Calculada por

levantamento do custo

de recuperação do

bem, para deixá-lo no

estado de novo

Calculada por métodos

técnicos consagrados,

considerando-se idade,

vida útil e estado de

conservação

Arbitrada

Nota: Observar de 9.1 a 9.3 da Norma.

TABELA 8

Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do

método da quantificação do custo de benfeitorias

Graus III II I

Pontos mínimos

7 5 3

Itens obrigatórios no grau

correspondente

1, com os demais no

mínimo no grau II

1 e 2, no mínimo no

grau II

todos, no mínimo no

grau I

Nota: Observar de 9.1 a 9.3 desta Norma.

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29 J.3 – AVALIAÇÃO GLOBAL DO IMÓVEL

O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO é definido pelas tabelas 11 e 12 da NBR-14653-2:2011 da forma

abaixo:

TABELA 11

Graus de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo

Item Descrição

Graus

III II I

1 Estimativa do valor

do terreno

Grau III de

Fundamentação no

método comparativo ou

evolutivo

Grau II de

Fundamentação no

método comparativo ou

evolutivo

Grau I de

Fundamentação no

método comparativo ou

evolutivo

2 Estimativa dos custos

de reedição

Grau III de

Fundamentação no

método da

quantificação do custo

Grau II de

Fundamentação no

método da

quantificação do custo

Grau I de

Fundamentação no

método da

quantificação do custo

3 Fator de

comercialização

Inferido em mercado

semelhante

Justificado Arbitrado

Nota: Observar de 9.5.1 a 9.5.2 da Norma.

TABELA 12

Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do

método evolutivo

Graus III II

I

Pontos mínimos

8

5

3 Itens obrigatórios no grau

correspondente

1 e 2, com o 3 no

mínimo no grau II

1 e 2, no mínimo no

grau II

todos, no mínimo no

grau I

Nota: Observar de 9.5.1 a 9.5.2 desta Norma.

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ANEXO K

LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE

CONTAMINAÇÃO

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31 DATA DA VISITA: NÃO FOI REALIZADA A VISTORIA INTERNA

1.1 Identificação do Imóvel:

BNDU - 10502

1.2. Endereço:

Rua Travessa Getúlio Alves do Nascimento -

nº 18– Casa

Bairro Jardim Umuarana - Uberlândia/MG

1.3. Uso atual do imóvel:

RESIDENCIAL

Uso

pretendido:

RESIDENCIAL

1.4. Coordenadas Geográficas:

22K 788.214,13m E 7.909.720,12 m S

1.5. Foto aérea ou imagem de satélite:

Inserir fotos aéreas e/ou imagens do

presente e/ou passado do imóvel, conforme

disponibilidade, no Anexo K.

1. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO

POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO

2.1 O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas?

(Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex:

CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Municípios de São Paulo).

 Não  Sim  Não existe lista pública de áreas contaminadas

Citar as fontes consultadas:

Órgão Ambiental Estadual: FEAM

Órgão Ambiental Municipal:

Nota: Caso a resposta seja “sim”, favor pular para o item 6, indicando “sim” na pergunta

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2.2. Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar

cópia.

 Não

 Sim.

Que tipo?

Quando?

2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando

estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar

busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP,

FEAM/MG, INEA/RJ, Municípios de São Paulo).

 Não

 Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança?

 Não existe lista pública de áreas contaminadas

Citar as fontes consultadas:

Órgão Ambiental Estadual: FEAM

Órgão Ambiental Municipal:

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33 3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO

3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe:

Ocorrências no imóvel

Passado Presente

Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto.



Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou

poços de monitoramento.



Armazenamento de baterias automotivas ou industriais

usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas,

herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou

detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?



Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou

maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos?



Corpos d’água (rio, poço, lago, lagoa).

Se poço de água, possui outorga?  Sim  Não



Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações

na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro

estranho na água.



Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de

substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível.



Outros. Descrever



Fontes de Informação: Vistoria no local.

(34)

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**3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de**

contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto,

manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência

de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás

e/ou combustível, entre outras?

 Não

 Sim.

Caso afirmativo, indicar:

3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades como:

Atividade

Existe

Não

existe

Informação

não acessível

Indústrias. Quais?







Mineradora. Qual?







Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou

tanque de combustível.







Oficina mecânica troca de óleo, galvanoplastia,

lavanderia, tinturaria.







Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro

sanitário, ferro-velho ou cemitério.







Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos:







Armazenamento de baterias automotivas ou industriais

usadas, derivados de petróleo (combustíveis),

pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas,

vernizes, solventes ou detecção de substâncias

tóxicas. Se sim, que tipo?





Outros. Descrever







Fontes de Informação: Vistoria no local.

Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de

combustível, indústria, oficina mecânica, etc.? Não.

(35)

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35 4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL

4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos

seguintes fins:

Uso do imóvel

Passado

Presente

Informação

não

acessível

Indústrias. Quais?





Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de

combustível.





Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia,

tinturaria.





Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário,

ferro-velho ou cemitério.





Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos:





Armazenamento de baterias automotivas ou industriais

usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas,

herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou

detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?





Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever:





Comércio. Que tipo:





Outros. Descrever:





Fontes de Informação: Vistoria no local.

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4.2. Informações ou observações complementares:

5. PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES

5.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na

documentação descrita no item 4.2, que tem como objetivo nortear o Banco para a

realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados.

5.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais

podem ser posteriormente averiguados pelo Banco.

5.3. Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel.

Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo

que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais.

6. RESUMO:

6.1 Indícios de Contaminação no Imóvel:



Não

 Sim

(37)

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37 6.2 No entorno, há logradouros que estão cadastrados em alguma lista pública oficial de

áreas contaminadas, conforme relacionado na questão 2.3?



Não

 Sim - Indique o local

 Não existe lista pública de áreas contaminadas

6.3 No entorno, foram encontradas fontes ou atividades relacionadas às questões 3.2 ou

3.3?



Não

 Sim - Indique o local

 Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique:

Valéria G. Vasconcelos

(38)

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contato@av

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valiper.com

Foto Aére

A A – ANCHIETA – 3225.2918

m.br

ea e/ou im

A

magem de

ANEXO K

satélite do

- I

(39)

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39 ANEXO L

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