Venda de imóvel usado tem alta de 28,18% com retomada dos financiamentos em SP

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Pesquisa CRECISP

Imóveis Usados - Venda/Aluguel Residencial Cidade de São Paulo

Novembro de 2011

Venda de imóvel usado tem alta de 28,18%

com retomada dos financiamentos em SP

Depois de ter chegado ao mais baixo nível do ano em outubro, com participação de 38,37% no total de imóveis usados vendidos na Capital, o financiamento bancário recuperou o fôlego em novembro e puxou as vendas de casas e apartamentos. O crescimento foi de 28,18% sobre o total negociado em outubro, e a maioria dos negócios – 53,19% do total - foi fechada por meio de crédito concedido pela Caixa Econômica Federal (CEF) e por outros bancos públicos e privados (vide tabela abaixo).

A reviravolta foi apurada em pesquisa com 468 imobiliárias da Capital pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECISP). Essas empresas venderam em novembro 220 imóveis usados, sendo 147 apartamentos (66,82% do total) e 73 casas (33,18%). O índice de vendas passou de 0,3667 em outubro para 0,4701 em novembro, alta de 28,18%. Os preços dos imóveis negociados por essas imobiliárias subiram em média 2,72% em relação a outubro, acumulando 12,18% em 12 meses (vide tabela 46 na pág. 27).

“Se alguém ainda tinha dúvida sobre a importância do financiamento para o mercado de

imóveis usados, deveria deixar de ter porque a relação direta entre venda e crédito bancário

está mais que provada”, afirmou José Augusto Viana Neto, presidente do CRECISP, ao

comentar os resultados da pesquisa feita com 468 imobiliárias da Capital. “Se carro usado, um

bem mais barato, precisa de financiamento para ser vendido, o que se dirá de uma casa e

apartamento, o bem mais caro que as famílias costumam adquirir”, indaga.

O presidente do CRECISP lembra, enfaticamente, que, da mesma forma que a indústria automobilística é dependente do crédito para os carros usados para que o mercado gire e consiga vender os veículos zero-quilômetro, “também não vai haver crescimento e estabilidade

no conjunto do mercado imobiliário se as casas e apartamentos usados não puderem contar

com o financiamento dos bancos”.

Viana ressalta, ainda, que, caso os imóveis usados obtenham os mesmos benefícios dados aos novos pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, “o número de transações, com

certeza, aumentará”.

“Quem não consegue vender o usado por falta de crédito para os potenciais

compradores, dificilmente chegará ao imóvel novo, assim como quem não tem ainda seu

imóvel próprio depende radicalmente do crédito imobiliário para tê-lo, seja novo, seja usado”,

argumenta Viana Neto. Ele pondera que “flutuações na participação dos financiamentos no

conjunto das vendas é normal haver, com variações grandes até de um mês para outro, mas

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Vendas financiadas (*) Cidade de SP Janeiro - 50% Fevereiro - 48,33% Março - 45,67% Abril - 52,03% Maio - 54,89% Junho - 55,48% Julho - 45,8% Agosto - 51,03% Setembro - 53,72% Outubro - 38,37% Novembro - 53,19%

(*) Financiamentos da CEF e demais bancos

Usados mais vendidos

As 468 imobiliárias consultadas pelo CRECISP venderam em novembro na Capital mais imóveis com valores superiores à média de R$200 mil, faixa que concentrou 64,35% das vendas. A maioria das vendas ocorreu na Zona C – que agrupa bairros como Aeroporto, Água Branca, Barra Funda e Cambuci, entre outros - com 27,27% dos negócios formalizados nas imobiliárias pesquisadas. (vide tabela 20 e gráfico 2 nas págs. 15 e 14).

Das vendas efetivamente realizadas em novembro nas imobiliárias consultadas, a pesquisa CRECISP registrou que o imóvel que ficou mais caro foram as casas de padrão standard, mais simples, e com mais de 15 anos de construção, situadas em bairros da Zona D, como Casa Verde, Cidade Ademar, Cupecê e Imirim. Nos negócios fechados nesse período, os corretores alegaram que o preço médio do metro quadrado desse tipo de imóvel deu um salto de 70,83%, passando de R$1.333,33 para R$2.277,78 (vide tabela 1 na pág. 6).

A maior redução de preço encontrada pela pesquisa CRECISP aconteceu também na Zona D, mas envolvendo as casas de padrão construtivo médio e igualmente com mais de 15 anos de construção. Nas transações realizadas pelas 468 imobiliárias entrevistadas, o preço médio do metro quadrado caiu 30,96%, de R$2.349,52 em outubro para R$1.622,22 em novembro (vide tabela 1 na pág. 6).

Locação tem queda de

5,66% em Novembro

Na Capital, o número de imóveis alugados em novembro foi 5,66% menor que o de outubro, segundo pesquisa feita com 468 imobiliárias pelo CRECISP. Essas empresas alugaram 884 imóveis, o que fez o índice de locação recuar de 2,0021 para 1,8889 no período. Nessas locações realizadas, a participação das casas foi de 57,01%, com 504 unidades alugadas, e a dos apartamentos, de 42,99%, com 380 unidades.

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Os valores médios desses aluguéis contratados na capital paulista aumentaram 3,43% em novembro, puxando a média acumulada em 12 meses para 14,73%, mais de duas vezes a inflação de 6,64% acumulada de dezembro de 2010 a novembro de 2011 pelo IPCA do IBGE. “Efeito da lei da oferta e demanda”, resume José Augusto Viana Neto, presidente do CRECISP. “Enquanto continuarmos com esse déficit superior a um milhão de unidades em São Paulo, o

aluguel continuará sua curva ascendente, ainda que alterne altas e baixas”, afirma (vide tabela 46

na pág. 27).

Segundo os entrevistados, os imóveis mais alugados na Capital em novembro foram aqueles de valor médio até R$1.000,00, com 54,91% do total de unidades alugadas. A maioria das novas locações adotou o fiador – 36,09% do total - como garantidor do pagamento do aluguel em caso de inadimplência dos inquilinos. Foi seguido de perto pelo depósito de quantia equivalente a três meses do aluguel, com 34,95% (vide tabelas 39 e 47 nas págs. 23 e 27).

1 dormitório mais caro

O aluguel que mais subiu em novembro foi o de apartamentos de 1 dormitório situados em bairros da Zona C, como Aeroporto, Água Branca, Barra Funda e Cambuci, entre outros. O aluguel médio subiu 65,71%, passando de R$575,79 em outubro para R$954,17 em novembro. A maior queda de aluguel médio aconteceu na Zona A, que agrupa bairros como Campo Belo, Cidade Jardim, Higienópolis e Jardim Anália Franco. Apartamentos de 2 dormitórios foram alugados em média por R$1.600,00 em novembro, valor 30,67% inferior aos R$2.307,69 de outubro (vide tabela 28 na pág. 18).

As novas locações distribuíram-se entre as Zonas C (26,24%), D (30,54%), B (14,37%), A (9,16%) e E (19,68%). Inquilinos devolveram em novembro às imobiliárias pesquisadas 501 imóveis, o equivalente a 56,67% do total de novas locações, percentual 14,45% menor que o apurado em outubro, que foi de 66,24%. O índice de inadimplência nas imobiliárias consultadas ficou em novembro em 4,18%, percentual 9,42% maior que os 3,82% apurados em outubro

(vide tabelas 48, 44 e gráfico 8 nas págs. 27, 26 e 24).

“Vale ressaltar que 56,67% dos novos contratos de aluguel são oriundos de imóveis

devolvidos por antigos inquilinos, o que indica a falta de imóveis disponíveis para alugar”,

comenta Viana. “As flutuações desse mercado se devem, em boa parte, às devoluções dos

locatários que são obrigados a entregar o imóvel por não terem condições de pagar um novo aluguel. Com isso, está-se promovendo uma exclusão social cada vez maior, com inquilinos que antes moravam nas regiões centrais da cidade indo para a periferia, e os que aí já estavam se deslocando para as favelas. Os números do IBGE demonstram essa realidade ao

registrarem 11 milhões de favelados no País”, enfatiza o presidente do CRECISP.

O número de ações judiciais propostas nos fóruns da Capital cresceu 7,16%, de 4.397 ações em outubro para 4.712 em novembro. Aumentaram as ações consignatórias de pagamento (+ 21,43%), as de rito sumário (+ 10,36%), as de rito ordinário (+ 6,75%) e as renovatórias do valor do aluguel (+ 6,74%). Só caíram, e apenas 0,24%, as ações por falta de pagamento, de 1.230 em outubro para 1.227 em novembro (vide tabela 49 na pág. 28).

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Ações judiciais de locação - Falta de pagamento: proposta por inadimplência do inquilino;

- Ordinária: proposta para retomada de imóvel para uso próprio, de ascendente ou descendente, reforma ou denúncia vazia;

- Consignatória: proposta quando há discordância de valores de aluguéis ou encargos, com opção do inquilino pelo depósito em Juízo;

- Renovatória: proposta para renovação compulsória de contratos comerciais com prazos de cinco anos.

- Rito Sumário: qualquer uma das ações anteriores, que necessite de uma execução rápida (sumaríssima), fora dos prazos de execução, regulamentares.

PESQUISA CRECISP DE IMÓVEIS USADOS - METODOLOGIA

A pesquisa mensal sobre valores de imóveis usados na cidade de São Paulo feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) - 2ª Região adota os seguintes critérios: 1. Os dados são colhidos por meio de entrevistas pessoais com os responsáveis por imobiliárias cadastradas no CRECISP.

2. Pesquisam-se os valores pedidos e os valores efetivos de venda dos imóveis, onde se apuram os valores médios de venda com base nos preços efetivos de venda, por ser esta a prática do mercado.

3. Apuram-se os preços efetivos de venda de apartamentos e casas por metro quadrado de área útil, em reais.

4. Para a determinação dos valores médios de venda dos imóveis, eles são agrupados segundo sua idade de construção, suas características construtivas e sua similaridade de preço no mercado. Essa similaridade despreza a localização geográfica e privilegia o agrupamento dos imóveis em bairros de cinco “zonas de valor”, com preços homogêneos. 5. As “zonas de valor” consideradas são as seguintes:

Zona A - Alto da Boa Vista, Alto de Pinheiros, Brooklin (Velho), Campo Belo, Cidade Jardim, Higienópolis, Itaim Bibi, Jardim América, Jardim Anália Franco, Jardim Europa, Jardim França, Jardim Paulista, Ibirapuera, Moema, Morro dos Ingleses, Morumbi, Real Parque, Pacaembu, Perdizes, e Vila Nova Conceição;

Zona B - Aclimação, Alto da Lapa, Alto de Santana, Brooklin, Cerqueira César, Chácara Flora, Alto da Lapa, Consolação, Granja Viana, Indianópolis, Jardim Guedala, Jardim Marajoara, Jardim Paulistano, Jardim São Bento, Jardim São Paulo, Paraíso, Pinheiros, Planalto Paulista, Pompéia, Sumaré, Sumarezinho, Vila Clementino, Vila Madalena, Vila Mariana, Vila Olímpia. Vila Sônia;

Zona C - Aeroporto, Água Branca, Bosque da Saúde, Barra Funda, Butantã, Cambuci, Chácara Santo Antônio, Cidade Universitária, Horto Florestal, Ipiranga (Museu), Jabaquara, Jardim Bonfiglioli, Jardim Prudência, Jardim Umuarama, Lapa, Mandaqui, Mirandópolis, Moóca, Santa Cecília, Santana, Santo Amaro, Saúde, Tucuruvi, Vila Alexandria, Vila Indiana, Vila Leopoldina, Vila Mascote, Vila Mazzei, Vila Romana, Vila Sofia, Tatuapé;

Zona D - Água Rasa, Americanópolis, Aricanduva, Bela Vista, Belém, Bom Retiro, Brás, Butantã (periferia), Campo Grande, Campos Elíseos, Carandiru, Casa Verde, Centro, Cidade Ademar, Cupecê, Freguesia do Ó, Glicério, Imirim, Itaberaba, Jaçanã, Jaguaré, Jardim Miriam,

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Liberdade, Limão, Pari, Penha, Pirituba, Rio Pequeno, Sacomã, Santa Efigênia, Sapopemba, Socorro, Tremembé, Veleiros, Vila Alpina, Vila Buarque, Vila Carrão, Vila Formosa, Vila Guilherme, Vila Maria, Vila Matilde, Vila Medeiros, Vila Prudente;

Zona E – Brasilândia, Campo Limpo, Cangaíba, Capão Redondo, Cidade Dutra, Ermelino Matarazzo, Grajaú, Guaianases, Itaim Paulista, Itaquera, Jardim Ângela, Jardim Brasil, Jardim São Luis, Lauzane Paulista, M’Boi Mirim, Parelheiros, Pedreira, Santo Amaro (periferia), São Mateus, São Miguel Paulista, Vila Arpoador, Vila Curuçá, Vila Nova Cachoeirinha.

6. Os períodos de depreciação por tempo (idade) de construção são os seguintes: até 7 anos, de 8 a 15 anos, mais de 15 anos.

7. Os imóveis pesquisados são qualificados da seguinte forma: luxo, padrão médio e standard. 7.1 – Casas:

Luxo – Devem possuir 3 dormitórios/suítes ou mais, 3 vagas de garagem (azulejada), terreno de no mín. 250 m2 e área útil de + de 150 m2, piso e acabamento de 1ª, armários embutidos/planejados piscina e amplo quintal com churrasqueira e jardim, pisos de mármore/granito/porcelanato, paredes com textura/grafiato, banheiro com hidromassagem, tubulação para ar condicionado/calefação, fachada com revestimento, ótima localização, assoalho de madeira de lei, cozinha planejada, teto de laje, etc.

Padrão médio – Devem ter até 3 dormitórios, 2 vagas de garagem coberta, carpete de madeira, armários embutidos, fácil acesso a transporte público, +de 130 m2 de área útil, 2 banheiros, piso frio, azulejos na cozinha e banheiro (até o teto), localização em bairro residencial, cobertura de telhas cerâmicas, bem conservada, box no banheiro, esquadrias de alumínio, dependência para empregada, gabinetes na cozinha e banheiro, etc.

Standard – Devem conter até 2 dormitórios, 1 vaga de garagem ou nenhuma, até 90 m2 de área útil, piso frio/taco, cozinha e banheiro azulejados (meia barra), pintura simples, telhado simples (fibrocimento), terreno de meio lote, teto sem forro, sem armários, imóvel antigo precisando de reforma, mais de uma casa no mesmo quintal, etc.

7.2 – Apartamentos:

Luxo – Os prédios devem possuir 1 ou 2 unidades por andar, piscina, ampla área de lazer, salão de festas, +de 3 vagas de garagem, 3 suítes a 5 dormitórios, 4 elevadores, acabamento de 1ª, piso de madeira, armários de madeira sob medida, hidromassagem, mármore importado/granito/porcelanato, fechamento da sacada com cristal, ar condicionado, teto com iluminação indireta, pias modernas, gesso nas paredes e teto, clube no condomínio, portaria 24 horas e blindada, sacada, área útil de 150m2, de cobertura, lavabo, boa localização, varanda gourmet, esquadrias de alumínio, gabinetes na cozinha e banheiros, etc.

Padrão médio – Os prédios devem ter 4 unidades por andar, cozinha e banheiro com azulejo até o teto, carpete de madeira, 2 elevadores, piso frio, teto simples, 1 ou 2 vagas de garagem coberta, armário embutido na cozinha e quartos, acabamento de boa qualidade (não de 1ª), pintura látex, etc.

Standard – Os prédios devem conter até 2 dormitórios, sem vaga de garagem ou uma descoberta, 1 elevador, piso simples (forração/taco), sem armários, mais de 4 unidades por andar, cozinha e banheiro com azulejo (meia barra) ou pintura plástica, etc.

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Gráficos e Tabelas relacionadas:

Vendas

CASAS - VENDAS (R$/m2) Tabela 1

Padrão Luxo Mês Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

até 7 anos out/11:

nov/11:

de 8 a 15 anos out/11:

nov/11: 3.730,15

mais de 15 anos out/11: 4.074,07

nov/11: 3.163,34 3.968,14

Variação %

Padrão Luxo Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

até 7 anos

de 8 a 15 anos mais de 15 anos

R$/m2

Padrão Médio Mês Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

até 7 anos out/11: 3.600,58 3.780,49

nov/11: 6.541,67 5.000,00 3.271,43 3.000,00

de 8 a 15 anos out/11: 3.777,78 2.992,86 2.337,53

nov/11: 3.636,36 2.160,72

(7)

nov/11: 3.052,54 2.000,00 1.622,22 1.571,43

Variação %

Padrão Médio Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

até 7 anos -13,47

de 8 a 15 anos 21,50 -7,56

mais de 15 anos -30,96 -28,72

R$/m2

Padrão Standard Mês Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

até 7 anos out/11:

nov/11: 2.900,00 2.781,61

de 8 a 15 anos out/11: 1.050,00

nov/11: 5.166,67

mais de 15 anos out/11: 1.333,33

nov/11: 3.666,66 2.277,78 2.380,95

Variação %

Padrão Standard Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

até 7 anos

de 8 a 15 anos

mais de 15 anos 70,83

Tabela 2

Tabela 3

Valor Médio da Diferença de Preço (m2) de Venda de Casas em % - Novembro/2011

Padrão Médio _Mês Zona D Zona E

Zona A Zona B Zona C Zona E Zona A Zona B Zona C Zona D

Até 7 anos out: -4,76

nov: 99,96 52,84 -8,30 118,06 66,67 9,05

de 8 a 15 anos out: 26,23 -21,90 61,61 28,04

nov: -40,58 68,29

Mais de 15 anos out: 122,27 -6,17 136,88 6,58

nov: 88,17 23,29 -3,13 94,25 27,27 3,23

Valor Médio da Diferença de Preço (m2) de Venda de Casas em R$ - Novembro/2011

Até 7 anos out: 179,91

nov: -3.270,24 -1.728,57 271,43 -3.541,67 -2.000,00 -271,43

(8)

nov: 1.475,65 -1.475,65

Mais de 15 anos out: -2.872,70 144,98 -3.017,67 -144,98

nov: -1.430,32 -377,78 50,79 -1.481,11 -428,57 -50,79

APARTAMENTOS - VENDAS (R$/m2) Tabela 4

Padrão Luxo Mês Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

até 7 anos out/11: 6.666,66

nov/11: 10.062,34 6.153,85 5.495,05 de 8 a 15 anos out/11: 5.511,20

nov/11: 5.739,64 4.992,60 mais de 15 anos out/11:

nov/11: 7.839,96 2.033,33

Variação %

Padrão Luxo Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

até 7 anos 50,94

de 8 a 15 anos 4,15

mais de 15 anos

R$/m2

Padrão Médio Mês Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

até 7 anos out/11: 6.058,97 5.305,34 2.819,88

nov/11: 3.230,00 5.571,43 2.368,96

de 8 a 15 anos out/11: 4.566,97 4.661,56 3.192,52 3.018,87 nov/11: 4.697,32 4.933,33 4.440,93 4.772,73 2.227,89 mais de 15 anos out/11: 4.823,43 5.096,93 4.344,47 3.546,26 2.458,33 nov/11: 5.839,67 3.920,86 3.873,07 3.388,61 3.614,86

Variação %

Padrão Médio Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

até 7 anos 5,02

de 8 a 15 anos 8,02 -4,73 49,50 -26,20

mais de 15 anos 21,07 -23,07 -10,85 -4,45 47,05

R$/m2

Padrão Standard Mês Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

até 7 anos out/11: 3.308,83

nov/11: 1.200,00 3.543,37

de 8 a 15 anos out/11: 6.228,07 4.177,22 2.833,86 1.792,45

nov/11: 2.611,11 2.696,97

mais de 15 anos out/11: 3.896,10 2.444,14 2.445,89 2.569,80

nov/11: 1.997,34 2.291,67

Variação %

Padrão Standard Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

até 7 anos

de 8 a 15 anos -7,86 50,46

mais de 15 anos -18,34 -10,82

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Tabela 6

Tabela 7 Valor Médio da Diferença de Preço (m2) de Venda de Apartamentos em % - Novembro/2011

Até 7 anos out: 114,87 88,14

nov: 36,35 135,18

de 8 a 15 anos out: 43,05 46,01 -5,44 51,28 54,41 5,75

nov: -1,58 3,37 -6,95 -53,32 110,84 121,43 99,33 114,23

Mais de 15 anos out: 36,01 43,73 22,51 -30,68 96,21 107,33 76,72 44,25

nov: 72,33 15,71 14,30 6,68 61,55 8,47 7,14 -6,26 Valor Médio da Diferença de Preço (m2) de Venda de Apartamentos em R$ - Novembro/2011

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Até 7 anos out: -3.239,09 -2.485,46

nov: -861,04 -3.202,47

de 8 a 15 anos out: -1.374,44 -1.469,03 173,65 -1.548,10 -1.642,69 -173,65

nov: 75,41 -160,61 331,79 2.544,83 -2.469,42 -2.705,44 -2.213,04 -2.544,83 Mais de 15 anos out: -1.277,18 -1.550,67 -798,21 1.087,93 -2.365,10 -2.638,60 -1.886,14 -1.087,93

nov: -2.451,06 -532,25 -484,46 -226,25 -2.224,81 -306,00 -258,21 226,25

Tabela 8

Tabela 9 Valor Médio da Diferença de Preço (m2) de Venda de Apartamentos em % - Novembro/2011

Padrão Standard _Mês Zona D Zona E

Zona A Zona B Zona C Zona E Zona A Zona B Zona C Zona D Até 7 anos out:

nov: -66,13

de 8 a 15 anos out: 119,77 47,40 -36,75 247,46 133,05 58,10

nov: 3,29 -3,18

Mais de 15 anos out: 59,29 -0,07 5,07 51,61 -4,89 -4,82

nov: 14,74 -12,84

Valor Médio da Diferença de Preço (m2) de Venda de Apartamentos em R$ - Novembro/2011

Padrão Standard _Mês Zona D Zona E

Zona A Zona B Zona C Zona E Zona A Zona B Zona C Zona D Até 7 anos out:

nov: 2.343,37

de 8 a 15 anos out: -3.394,22 -1.343,37 1.041,41 -4.435,62 -2.384,77 -1.041,41

nov: -85,86 85,86

Mais de 15 anos out: -1.450,21 1,76 -123,91 -1.326,30 125,67 123,91

nov: -294,33 294,33

CASAS - VENDAS Tabela 10

Valores R$ Mês Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

quarto/cozinha out/11:

nov/11:

1 dorm. out/11: 235.000,00 180.000,00 214.000,00 200.000,00

(11)

2 dorm. out/11: 170.000,00 240.000,00 175.428,57 nov/11: 341.666,67 300.000,00 213.333,33 218.083,33 158.333,33 3 dorm. out/11: 360.000,00 370.000,00 190.000,00 nov/11: 1.280.000,00 350.000,00 317.500,00 180.000,00 4 dorm. out/11: 1.100.000,00 1.500.000,00 986.363,64 200.000,00 155.000,00 nov/11: 1.200.000,00

Variação % Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

quarto/cozinha 1 dorm. 26,85 1,64 2 dorm. 25,49 -9,13 -9,74 3 dorm. -2,78 -14,19 -5,26 4 dorm. 21,66 Tabela 11 Tabela 12 Valor Médio da Diferença de Preço de Venda de Casas em % - Novembro/2011 Qtde.

Dormitórios Mês

Zona D Zona E

Quarto/Cozinha out: nov: 1 dorm. out: 17,50 -10,00 0,00 nov: 2 dorm. out: -3,09 0,00 nov: 115,79 89,47 34,74 0,00

(12)

3 dorm. out: 89,47 0,00

nov: 611,11 94,44 0,00

4 dorm. out: 609,68 867,74 536,36 0,00

nov:

Valor Médio da Diferença de Preço de Venda de Casas em R$ - Novembro/2011

Qtde.

Zona D Zona E

Quarto/Cozinha out:

nov:

1 dorm. out: -35.000,00 20.000,00 #DIV/0! 0,00 -235.000,00 -180.000,00 -214.000,00

nov: -228.333,33 -166.363,64 -217.500,00 2 dorm. out: 5.428,57 0,00 -170.000,00 -240.000,00 nov: -183.333,33 -141.666,67 -55.000,00 0,00 -341.666,67 -300.000,00 -213.333,33 -218.083,33 3 dorm. out: -170.000,00 0,00 -360.000,00 -370.000,00 nov: -1.100.000,00 -170.000,00 0,00 -1.280.000,00 -350.000,00 -317.500,00 4 dorm. out: -945.000,00 -1.345.000,00 -831.363,64 0,00 -1.100.000,00 -1.500.000,00 -986.363,64 -200.000,00 nov: -1.200.000,00

APARTAMENTOS - VENDAS Tabela 13

Valores R$ Mês Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

quitinete out/11: nov/11: 1 dorm. out/11: 220.000,00 233.333,33 181.111,11 136.666,67 nov/11: 205.909,09 180.000,00 166.250,00 2 dorm. out/11: 260.000,00 300.000,00 250.000,00 232.600,00 150.333,33 nov/11: 282.000,00 396.250,00 264.285,71 234.769,23 192.222,22 3 dorm. out/11: 840.000,00 576.666,67 327.642,86 345.000,00 235.000,00 nov/11: 1.250.000,00 512.500,00 454.166,67 396.800,00 211.666,67 4 dorm. out/11: 1.000.000,00 1.000.000,00 nov/11: 1.230.000,00 800.000,00 1.070.000,00 350.000,00

quitinete 1 dorm. -6,40 -0,61 21,65 2 dorm. 8,46 32,08 5,71 0,93 27,86 3 dorm. 48,81 -11,13 38,62 15,01 -9,93 4 dorm. 23,00 -20,00 Tabela 14

(13)

Tabela 15 Valor Médio da Diferença de Preço de Venda de Apartamentos em % - Novembro/2011 Qtde.

Zona D Zona E

Quitinete out: nov: 1 dorm. out: 60,98 70,73 32,52 nov: 23,86 8,27 2 dorm. out: 11,78 28,98 7,48 -35,37 72,95 99,56 66,30 54,72 nov: 20,12 68,78 12,57 -18,12 46,71 106,14 37,49 22,13 3 dorm. out: 143,48 67,15 -5,03 -31,88 257,45 145,39 39,42 46,81 nov: 215,02 29,16 14,46 -46,66 490,55 142,13 114,57 87,46 4 dorm. out: nov: 251,43 128,57 205,71

Valor Médio da Diferença de Preço de Venda de Apartamentos em R$ - Novembro/2011

Qtde.

Zona D Zona E

Quitinete out: nov: 1 dorm. out: -83.333,33 -96.666,67 -44.444,44 nov: -39.659,09 -13.750,00 2 dorm. out: -27.400,00 -67.400,00 -17.400,00 82.266,67 -109.666,67 -149.666,67 -99.666,67 -82.266,67 nov: -47.230,77 -161.480,77 -29.516,48 42.547,01 -89.777,78 -204.027,78 -72.063,49 -42.547,01 3 dorm. out: -495.000,00 -231.666,67 17.357,14 110.000,00 -605.000,00 -341.666,67 -92.642,86 -110.000,00 nov: -853.200,00 -115.700,00 -57.366,67 185.133,33 -1.038.333,33 -300.833,33 -242.500,00 -185.133,33 4 dorm. out: nov: -880.000,00 -450.000,00 -720.000,00 Tabela 16

DESCONTOS MÉDIOS OBTIDOS EM NEGOCIAÇÕES - AQUISIÇÕES

Mês \ Zonas A B C D E

outubro-11 14,26 22,55 5,73 9,89 5,89

(14)

Variação -69,52% -64,84% -18,55% -35,61% -9,08% Tabela 17

m2 Médio dos Imóveis Vendidos em Novembro/2011

Imóvel \ Dorm. 1 2 3 4 Casa 55,95 64,03 248,00 600,00 Apartamento 40,50 78,83 108,94 223,53 0 170 340 N º d e v e n d a s Zonas GRÁFICO 1

Imóveis vendidos em SP por zonas (projetado)

apartamentos 227 244 337 261 160 casas 118 126 168 126 84 A B C D E 0,00 15,00 30,00 % d e v e n d a s Zonas GRÁFICO 2

Distribuição de vendas por zona

% 18,64 20,00 27,27 20,91 13,18

(15)

Valores absolutos - Vendas Tabela 18 Tipo A B C D E 1 dorm 4 7 13 6 0 2 dorm 12 12 12 28 19 3 dorm 2 15 13 10 10 4 dorm 23 10 22 2 0 Total 41 44 60 46 29 Valores percentuais - Vendas Tabela 19 Tipo A B C D E 1 dorm 1,82% 3,18% 5,91% 2,73% 0,00% 2 dorm 5,45% 5,45% 5,45% 12,73% 8,64% 3 dorm 0,91% 6,82% 5,91% 4,55% 4,55% 4 dorm 10,45% 4,55% 10,00% 0,91% 0,00% Total 18,64% 20,00% 27,27% 20,91% 13,18% GRÁFICO 3

Venda de im óveis por núm ero de dorm itórios na Capital

0,00% 5,00% 10,00% 15,00% A B Zonas C D E 1 dorm 2 dorm 3 dorm 4 dorm

(16)

Vendas por faixa Capital Tabela 20

Valores em Freqüência Freqüência milhares de R$ simples acumulada até 40 0,00% 0,00% de 41 a 60 0,46% 0,46% de 61 a 80 0,00% 0,46% de 81 a 100 0,46% 0,93% de 101 a 120 5,09% 6,02% de 121 a 140 0,46% 6,48% de 141 a 160 3,24% 9,72% de 161 a 180 18,98% 28,70% de 181 a 200 6,94% 35,65% mais de 200 64,35% 100,00% GRÁFICO 4

Venda de imóveis por faixa de preços - Novembro/2011

0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00% 70,00% até 40 de 41 a 60 de 61 a 80 de 81 a 100 de 101 a 120 de 121 a 140 de 141 a 160 de 161 a 180 de 181 a 200 m ais de 200 Preços em milhares de R$ GRÁFICO 5

Venda de im óveis por núm ero de garagens na Capital

0,00% 5,00% 10,00% 15,00% A B Zonas C D E 0 1 2 3 + de 3

(17)

Valores absolutos de garagens - Vendas Tabela 21 Quantidade A B C D E 0 23 12 3 5 5 1 9 16 26 20 15 2 4 4 7 17 7 3 0 10 0 3 2 + de 3 5 2 24 1 0 Total 41 44 60 46 29

Valores percentuais de garagens - Vendas Tabela 22

Quantidade A B C D E 0 10,45% 5,45% 1,36% 2,27% 2,27% 1 4,09% 7,27% 11,82% 9,09% 6,82% 2 1,82% 1,82% 3,18% 7,73% 3,18% 3 0,00% 4,55% 0,00% 1,36% 0,91% + de 3 2,27% 0,91% 10,91% 0,45% 0,00% Total 18,64% 20,00% 27,27% 20,91% 13,18% Tabela 23 Formas de pagamento Capital

À vista 42,73%

CEF 34,55%

Outros bancos 18,64%

Direta/e com o prop. 3,18%

Consórcio 0,91%

TOTAL 100,00%

Tabela 24

Mercado Imobiliário da Capital

(Volume Negociado-2011) Vendas Mês Percentual (%) Mês Acumulado Janeiro (28,56) (28,56) Fevereiro 35,77 7,21 Março 7,14 14,35 Abril (0,10) 14,25 Maio (5,44) 8,81 Junho (31,31) (22,50) Julho 85,76 63,26 Agosto (14,47) 48,79 Setembro 1,91 50,70 Outubro (33,21) 17,49 Novembro 28,18 45,67 Locações

(18)

CASAS - ALUGUEL Tabela 25 Valores R$ Mês Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E quarto/cozinha out/11: nov/11: 300,00 300,00 1 dorm. out/11: 1.000,00 895,00 548,80 458,61 422,64 nov/11: 1.070,83 1.012,50 562,50 503,33 393,72 2 dorm. out/11: 1.157,14 1.225,00 1.019,23 883,09 645,83 nov/11: 1.333,33 1.850,00 1.050,00 917,80 910,88 3 dorm. out/11: 2.500,00 3.012,50 1.842,86 1.360,00 1.148,28 nov/11: 2.166,67 1.885,00 1.112,90 1.210,00 4 dorm. out/11: 4.500,00 2.500,00 nov/11: 2.000,00

quarto/cozinha 1 dorm. 7,08 13,13 2,50 9,75 -6,84 2 dorm. 15,23 51,02 3,02 3,93 41,04 3 dorm. -28,08 2,29 -18,17 5,38 4 dorm. Tabela 26 Tabela 27 Valor Médio da Diferença de Preço de Locação de Casas em % - Novembro/2011

Qtde.

Zona D Zona E

Zona A Zona B Zona C Zona E Zona A Zona B Zona C Zona D Quarto/Cozinha out: nov: 0,00 1 dorm. out: 118,05 95,16 19,67 -7,84 136,61 111,76 29,85 8,51 nov: 112,75 101,16 11,75 -21,78 171,98 157,16 42,87 27,84 2 dorm. out: 31,03 38,72 15,42 -26,87 79,17 89,68 57,82 36,74 nov: 45,28 101,57 14,40 -0,75 46,38 103,10 15,27 0,76

(19)

3 dorm. out: 83,82 121,51 35,50 -15,57 117,72 162,35 60,49 18,44

nov: 94,69 69,38 8,72 79,06 55,79 -8,02

4 dorm. out: 80,00

nov:

Valor Médio da Diferença de Preço de Locação de Casas em R$ - Novembro/2011

Qtde.

Zona D Zona E

Zona A Zona B Zona C Zona E Zona A Zona B Zona C Zona D Quarto/Cozinha out: nov: 0,00 1 dorm. out: -541,39 -436,39 -90,19 35,97 -577,36 -472,36 -126,16 -35,97 nov: -567,50 -509,17 -59,17 109,62 -677,12 -618,78 -168,78 -109,62 2 dorm. out: -274,05 -341,91 -136,14 237,25 -511,31 -579,17 -373,40 -237,25 nov: -415,54 -932,20 -132,20 6,91 -422,45 -939,12 -139,12 -6,91 3 dorm. out: -1.140,00 -1.652,50 -482,86 211,72 -1.351,72 -1.864,22 -694,58 -211,72 nov: -1.053,76 -772,10 -97,10 -956,67 -675,00 97,10 4 dorm. out: -2.000,00 nov:

APARTAMENTOS - ALUGUEL Tabela 28 Valores R$ Mês Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

quitinete out/11: 1.000,00 500,00 571,43 nov/11: 1 dorm. out/11: 1.214,29 1.253,33 575,79 730,00 386,36 nov/11: 1.105,00 900,00 954,17 888,50 2 dorm. out/11: 2.307,69 1.482,50 1.377,33 956,06 892,86 nov/11: 1.600,00 1.758,57 1.290,51 1.361,63 640,00 3 dorm. out/11: 3.238,89 2.286,67 1.829,41 1.921,43 1.789,47 nov/11: 3.321,81 2.640,43 1.979,31 1.937,50 1.600,00 4 dorm. out/11: 7.500,00 2.440,00 nov/11: 4.000,00 2.560,00 850,00

quitinete 1 dorm. -9,00 -28,19 65,71 21,71 2 dorm. -30,67 18,62 -6,30 42,42 -28,32 3 dorm. 2,56 15,47 8,19 0,84 -10,59 4 dorm. 4,92 Tabela 29

(20)

Tabela 30 Valor Médio da Diferença de Preço de Locação de Apartamentos em % - Novembro/2011

Qtde.

Zona D Zona E

Quitinete out: 75,00 -12,50 nov: 1 dorm. out: 66,34 71,69 -21,12 -47,07 214,29 224,39 49,03 88,94 nov: 24,37 1,29 7,39 2 dorm. out: 141,38 55,06 44,06 -6,61 158,46 66,04 54,26 7,08 nov: 17,51 29,15 -5,22 -53,00 150,00 174,78 101,64 112,75 3 dorm. out: 68,57 19,01 -4,79 -6,87 81,00 27,78 2,23 7,37 nov: 71,45 36,28 2,16 -17,42 107,61 65,03 23,71 21,09 4 dorm. out: nov: 370,59 201,18

Valor Médio da Diferença de Preço de Locação de Apartamentos em R$ - Novembro/2011

Qtde.

Zona D Zona E

Quitinete out: -428,57 71,43 nov: 1 dorm. out: -484,29 -523,33 154,21 343,64 -827,92 -866,97 -189,43 -343,64 nov: -216,50 -11,50 -65,67 2 dorm. out: -1.351,63 -526,44 -421,27 63,20 -1.414,84 -589,64 -484,48 -63,20 nov: -238,37 -396,94 71,12 721,63 -960,00 -1.118,57 -650,51 -721,63 3 dorm. out: -1.317,46 -365,24 92,02 131,95 -1.449,42 -497,19 -39,94 -131,95 nov: -1.384,31 -702,93 -41,81 337,50 -1.721,81 -1.040,43 -379,31 -337,50 4 dorm. out: nov: -3.150,00 -1.710,00

(21)

Valores R$/m2 Mês Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E quarto/cozinha out/11: nov/11: 1 dorm. out/11: 23,34 14,94 11,76 10,65 nov/11: 24,08 28,34 12,50 10,73 8,71 2 dorm. out/11: 18,95 17,70 16,42 14,83 8,69 nov/11: 19,78 19,92 16,57 11,80 9,80 3 dorm. out/11: 17,86 24,93 15,69 10,95 9,21 nov/11: 17,50 14,36 12,45 4 dorm. out/11: nov/11: 14,29

quarto/cozinha 1 dorm. 21,43 -16,37 -8,82 -18,22 2 dorm. 4,34 12,50 0,92 -20,41 12,78 3 dorm. -29,79 -8,50 13,73 4 dorm. Tabela 32 Tabela 33 Valor Médio da Diferença de Preço (m2) de Locação de Casas em % - Novembro/2011

Qtde. Dormitórios Mês Zona D Zona E

Zona A Zona B Zona C Zona E Zona A Zona B Zona C Zona D Quarto/Cozinha out: nov: 1 dorm. out: 98,41 27,03 -9,45 119,11 40,28 10,44 nov: 124,46 164,22 16,50 -18,79 176,38 225,34 43,45 23,13 2 dorm. out: 27,79 19,36 10,73 -41,44 118,21 103,82 89,08 70,76 nov: 67,54 68,73 40,41 -17,01 101,89 103,32 69,19 20,50 3 dorm. _out: _63,11 _127,63 _43,30 _-15,89 _93,92 _170,64 _70,37 _18,89

(22)

nov: 40,52 15,28

4 dorm. out:

nov:

Valor Médio da Diferença de Preço (m2) de Locação de Casas em R$ - Novembro/2011

Zona A Zona B Zona C Zona E Zona A Zona B Zona C Zona D Quarto/Cozinha out: nov: 1 dorm. out: -11,58 -3,18 1,11 -12,69 -4,29 -1,11 nov: -13,35 -17,62 -1,77 2,02 -15,37 -19,63 -3,79 -2,02 2 dorm. out: -4,12 -2,87 -1,59 6,15 -10,27 -9,02 -7,74 -6,15 nov: -7,97 -8,11 -4,77 2,01 -9,98 -10,12 -6,78 -2,01 3 dorm. out: -6,91 -13,98 -4,74 1,74 -8,65 -15,72 -6,48 -1,74 nov: -5,05 -1,90 4 dorm. out: nov:

APARTAMENTOS - LOCAÇÃO Tabela 34

Valores R$/m2 Mês Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E

quitinete out/11: 33,33 13,88 17,47 nov/11: 1 dorm. out/11: 31,52 26,44 12,30 18,96 nov/11: 20,94 26,51 26,55 20,62 12,00 2 dorm. out/11: 23,99 24,04 18,85 15,00 13,24 nov/11: 24,92 25,21 18,85 14,89 13,12 3 dorm. out/11: 22,27 21,70 17,46 17,92 19,80 nov/11: 28,36 19,81 20,02 13,66 4 dorm. out/11: 39,96 37,31 nov/11: 33,33 22,32 5,67

quitinete 1 dorm. -33,57 0,27 115,83 8,73 2 dorm. 3,90 4,85 -0,02 -0,73 -0,92 3 dorm. 27,37 -8,69 14,69 -23,77 4 dorm. -16,58 -40,18 Tabela 35

(23)

Tabela 36 Valor Médio da Diferença de Preço (m2) de Locação de Apartamentos em % - Novembro/2011

Quitinete out: 90,77 -20,56 nov: 1 dorm. out: 66,26 39,46 -35,13 nov: 1,57 28,61 28,77 -41,79 74,50 120,95 121,23 71,80 2 dorm. out: 59,90 60,28 25,69 -11,75 81,19 81,63 42,43 13,32 nov: 67,34 69,29 26,59 -11,92 89,99 92,21 43,72 13,53 3 dorm. out: 24,27 21,10 -2,58 10,49 12,47 9,61 -11,82 -9,49 nov: 107,63 45,05 46,57 4 dorm. out: nov: 487,83 293,65

Valor Médio da Diferença de Preço (m2) de Locação de Apartamentos em R$ - Novembro/2011

Quitinete out: -15,86 3,59 nov: 1 dorm. out: -12,56 -7,48 6,66 nov: -0,32 -5,90 -5,93 8,62 -8,94 -14,51 -14,55 -8,62 2 dorm. out: -8,98 -9,04 -3,85 1,76 -10,75 -10,81 -5,62 -1,76 nov: -10,03 -10,32 -3,96 1,78 -11,80 -12,09 -5,73 -1,78 3 dorm. out: -4,35 -3,78 0,46 -1,88 -2,47 -1,90 2,34 1,88 nov: -14,70 -6,15 -6,36 4 dorm. out: nov: -27,66 -16,65

(24)

Tabela 37

DESCONTOS MÉDIOS OBTIDOS EM NEGOCIAÇÕES - LOCAÇÕES

Mês \ Zonas A B C D E

outubro-11 7,05 11,07 10,29 10,93 13,67 novembro-11 11,64 10,20 8,44 10,69 11,00 Variação 65,16% -7,82% -18,00% -2,19% -19,55%

Tabela 38

m2 Médio dos Imóveis Locados em Novembro/2011

Imóvel \ Dorm. 1 2 3 4 5

Casa 47,76 73,66 109,81 140,00 - Apartamento 40,66 73,29 129,00 124,00 244,00

Locação por faixa Capital Tabela 39

Valores em R$ Freqüência Freqüência simples acumulada até 200 0,00% 0,00% 201 a 400 13,64% 13,64% 401 a 600 17,23% 30,87% 601 a 800 14,34% 45,20% 801 a 1000 9,71% 54,91% 1001 a 1200 8,90% 63,82% 1201 a 1400 7,98% 71,79% 1401 a 1600 7,98% 79,77% 1601 a 1800 4,62% 84,39% 1801 a 2000 3,58% 87,98% mais de 2000 12,02% 100,00% GRÁFICO 6

Aluguel de im óveis por faixa de preços - Novem bro/2011

0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% até 200 201 a 400 401 a 600 601 a 800 801 a 1000 1001 a 1200 1201 a 1400 1401 a 1600 1601 a 1800 1801 a 2000 m ais de 2000 Preços em R$

(25)

0 650 1300 n º d e l o c a ç õ e s Zonas GRÁFICO 7

Imóveis alugados em SP por zonas (projetado)

apartamentos 295 463 842 976 631 casas 387 606 1111 1296 833 A B C D E 0,00 16,00 32,00 % d e l o c a ç õ e s Zonas GRÁFICO 8

Distribuição de locações por zona

% 9,16 14,37 26,24 30,54 19,68

A B C D E

GRÁFICO 9

Aluguel de im óveis por núm ero de dorm itórios na Capital

0,00% 2,00% 4,00% 6,00% 8,00% 10,00% 12,00% 14,00% A B _ZonasC D E 2 Cômd. 1 dorm 2 dorm 3 dorm 4 dorm 5 dorm

(26)

Valores absolutos - Locação Tabela 40 Tipo A B C D E 2 Cômodos 0 1 0 0 3 1 dorm 22 30 100 112 82 2 dorm 29 43 89 113 78 3 dorm 29 49 36 42 13 4 dorm 1 4 5 0 2 5 dorm 0 0 1 0 0 Total 81 127 231 267 178 Valores percentuais - Locação Tabela 41 Tipo A B C D E 2 Cômd. 0,00% 0,11% 0,00% 0,00% 0,34% 1 dorm 2,49% 3,39% 11,31% 12,67% 9,28% 2 dorm 3,28% 4,86% 10,07% 12,78% 8,82% 3 dorm 3,28% 5,54% 4,07% 4,75% 1,47% 4 dorm 0,11% 0,45% 0,57% 0,00% 0,23% 5 dorm 0,00% 0,00% 0,11% 0,00% 0,00% Total 9,16% 14,37% 26,13% 30,20% 20,14%

Valores absolutos de garagens - Locação Tabela 42

Quantidade A B C D E 0 15 25 88 104 59 1 37 67 113 109 78 2 22 28 23 36 30 3 12 1 7 12 3 + de 3 0 5 4 6 0 Total 86 126 235 267 170 GRÁFICO 10

Aluguel de im óveis por núm ero de garagens na Capital

0,00% 5,00% 10,00% 15,00% A B Zonas C D E 0 1 2 3 + de 3

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Valores percentuais de garagens - Locação Tabela 43 Quantidade A B C D E 0 1,70% 2,83% 9,95% 11,76% 6,67% 1 4,19% 7,58% 12,78% 12,33% 8,82% 2 2,49% 3,17% 2,60% 4,07% 3,39% 3 1,36% 0,11% 0,79% 1,36% 0,34% + de 3 0,00% 0,57% 0,45% 0,68% 0,00% Total 9,73% 14,25% 26,58% 30,20% 19,23% Tabela 44 INADIMPLÊNCIA Pesquisas Capital outubro-11 3,82 novembro-11 4,18 Variação 9,42% Tabela 45

Mercado Imobiliário da Capital

(Volume Negociado-2011) Locação Mês Percentual (%) Mês Acumulado Janeiro (5,77) (5,77) Fevereiro 23,37 17,60 Março (6,26) 11,34 Abril (1,98) 9,36 Maio (3,31) 6,05 Junho (8,97) (2,92) Julho 40,60 37,68 Agosto (4,89) 32,79 Setembro (15,32) 17,47 Outubro 2,04 19,51 Novembro (5,66) 13,85

(28)

Tabela 46

Evolução do Valor Médio

Mês/Ano Locação IPCA-IBGE Venda Var%Mês dezembro-10 2,98 0,63 3,03 janeiro-11 (2,94) 0,83 (1,40) fevereiro-11 (5,40) 0,80 1,04 março-11 0,63 0,79 (2,13) abril-11 5,15 0,77 1,26 maio-11 (0,74) 0,47 4,23 junho-11 4,97 0,15 (2,30) julho-11 2,90 0,16 3,97 agosto-11 0,43 0,37 (2,51) setembro-11 5,03 0,53 6,60 outubro-11 (1,97) 0,43 (2,43) novembro-11 3,43 0,52 2,72 Acumulado 14,73 6,64 12,18

Locação: Valor do aluguel

Venda: Valor do m2

Tabela 47

Contrato feito por meio

de: Proporção Fiador 36,09% Seguro Fiança 26,81% Depósito 34,95% Sem Garantia 1,02% Caução Imóveis 1,02% Cessão Fiduciária 0,11% Cartão Aluguel (CEF) 0,00%

Total 100,00% Tabela 48 Devolução de chaves: %T 56,67% Motivos financeiros 173 34,53% Outros motivos 328 65,47% TOTAL 501 100,00%

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Ações de Despejo