Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis
O ITBI é um imposto de competência municipal e distrital, possuindo finalidade exclusivamente fiscal, ou seja, de angariar recursos para os cofres públicos e assim manter as atividades estatais.O imposto é submetido às duas espécies de anterioridade (anual e nonagesimal), bem como é devido ao local onde está situado o bem. Seu fato gerador é o seguinte:
transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.
Desta forma, não há a incidência de ITBI nestes casos: a) hipoteca;
b) compromisso de compra e venda simples (já que tal contrato não opera transferência da propriedade imobiliária); c) usucapião.
Atenção! Segundo o art. 156, II da CF/88, o ITBI será cobrado quando houver “transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”. Exemplo: João vendeu uma casa a Pedro. Sobre essa
negócio jurídico (compra e venda) tenha sido anulada por sentença judicial transitada em julgado. Neste caso, conclui-se que não houve a transmissão da propriedade, estando ausente o fato gerador do imposto. Logo, é devida a restituição do ITBI que foi pago. STJ. 1ª Seção. EREsp 1493162-DF, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, julgado em 14/10/2020 (Info 682). Bem como existe uma imunidade constitucional específica sobre o tema:
§ 2º O imposto previsto no inciso II:
I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos
incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou
direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;
Recentemente, o STF editou uma tese de repercussão geral sobre o tema (796):
"A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos
bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado".
A legislação municipal ou distrital é quem vai definir o contribuinte, mas, via de regra, será o adquirente do imóvel. A base de cálculo será o valor venal do bem, ou seja, o preço real da venda ou de mercado. Vejamos a jurisprudência do STJ sobre o tema:
“PROCESSO CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 3/STJ. TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. APURAÇÃO DISSOCIADA DO VALOR APURADO PELA MUNICIPALIDADE PARA COBRANÇA DE IPTU. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que a base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, o qual não se identifica necessariamente com a base de cálculo do IPTU. 2. Agravo interno não
provido” (Agint no AREsp 1.191.604 / SP, rel. Min. Mauro Campbell Marques, 17-5-2018, 2ª T.).
Atenção para a parte final do julgado: "(...) o qual não se identifica necessariamente com a base de cálculo do IPTU".
A alíquota depende também da legislação municipal, no entanto, a mesma não poderá ser progressiva. Vejamos o que dispõe a súmula do STF sobre o tema:
É inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas para o imposto de transmissão inter vivos de bens imóveis -ITBI com base no valor venal do imóvel.
Bem como é importante ressaltar a recente tese de repercussão geral do STF sobre o tema (1.124):
“O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva
transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.
Em relação às doações, vejamos as lições do Professor MAZZA:
Como regra, doações constituem fato gerador do ITCMD. Porém, se a doação estiver submetida a ônus ou encargo, o caráter sinalagmático desnatura a gratuidade do contrato, aproximando a situação de uma transmissão onerosa. Por
essa razão, sobre doação onerosa incide ITBI e não ITCMD.
Bons Estudos!
Equipe Conteúdos PGE