Dezembro
2012
Reunião Pública Anual
As afirmações contidas neste documento relacionadas a perspectivas
sobre os negócios, projeções sobre resultados operacionais e financeiros
e aquelas relacionadas a perspectivas de crescimento da TRISUL são
meramente projeções e, como tais, são baseadas exclusivamente nas
expectativas da diretoria sobre o futuro dos negócios. Essas expectativas
dependem, substancialmente, das aprovações e licenças necessárias para
homologação dos projetos, condições de mercado, do desempenho da
economia brasileira, do setor e dos mercados internacionais e, portanto,
sujeitas a mudanças sem aviso prévio.
• Jorge Cury
1. Apresentação Inicial
• Arturo Rondini
2. Novos Negócios e Incorporação
• Ricardo Stella
3. Comercial
• Roberto Junior
4. Diretoria Técnica
• Fernando Salomão
5. Operacional e Financeiro
Agenda
Agenda
• Jorge Cury
1. Apresentação Inicial
• Arturo Rondini
2. Novos Negócios e Incorporação
• Ricardo Stella
3. Comercial
• Roberto Junior
4. Diretoria Técnica
• Fernando Salomão
5. Operacional e Financeiro
Presidência
Jorge Cury
• Arquitetura • Inteligência de Mercado • Aprovações • Legalizações Imobiliárias • Orçamento • Planejamento e Controle de Obra • Projetos • Suprimentos • Gerência de Obras • SQS • Assistência Técnica • Comercial • Marketing • Relacionamento com Cliente * IM Consultoria Imobiliária • Carteira de clientes • Crédito de clientes • Crédito imobiliário PJ • Contabilidade • Contas a pagar • Fiscal • Planejamento Financeiro • Relação investidores Diretoria Técnica Roberto Junior Diretoria Comercial e Mkt. Ricardo Stella Diretoria Financeira e RI Fernando Salomão Diretoria de Novos Negócios e Incorporação Arturo RondiniOrganograma
• Gestão Empreendimentos • Relacionamento com Parceiros • Jurídico Imobiliário e Societário • Tecnologia de Informação • Recursos HumanosEstratégia
Geração de Caixa
Redução de endividamento
Entrega de Obras
Crescimento Ordenado
Concentração
Geográfica
Forte atuação
na RMSP
Melhora nos Controles
Administrativo,
Financeiro e
Construtivo
(one page, dash board,
fluxo de caixa e ADO)
Foco: Médio Alto Padrão
Ciclo de operação menor
Gerar maiores margens
Comitê Financeiro e
Comitê de Investimento
Acompanhamento criterioso
dos custos de obra, bem como
dos demais fatores que afetam
o resultado.
Agenda
• Jorge Cury
1. Apresentação Inicial
• Arturo Rondini
2. Novos Negócios e Incorporação
• Ricardo Stella
3. Comercial
• Roberto Junior
4. Diretoria Técnica
• Fernando Salomão
5. Operacional e Financeiro
Foco nos
segmentos
médio alto padrão
Clareza dos Objetivos
Assertividade
nas aquisições
Projetos de
menor risco
Ciclo mais curto
Maior velocidade
de aprovação
Mercado já conhecido
Incorporação - Foco e Estratégia
Vetores de
crescimento
Melhorias
urbanas
Preocupação
crescente com
tempo de
deslocamento e
migração para
áreas centrais
Maior
atratividade
para
investidores
Atuação em
mercado
conhecido
Due Diligence
rigorosa do processo
de aquisição
Aquisição com projeto
pré definido
Comitê de
aquisição
Especificações e
detalhamento de
cada
projeto/produto
Projeto
pré-executivo e
prefeitura
Orçamento
Interno e
análise de
terceiros
Comitê de
Lançamento
Inicio obras com
projeto executivo
Execução da Obra
e
acompanhamento
de performance
Entrega do
empreendimento
Controle
momentos chave
= rentabilidade
Incorporação - Controle de Processos
Contrato
com
cláusulas
resolutivas
Premissas
de
viabilidade
/
Custos de
incorporação
e
construção
Estudos
de
Massa
Verificação dos
índices
urbanísticos
Zoneamento
Análise
oferta e preço
/ Perspectivas
de valorização
Prospecção
De
Terrenos
Sondagem do
terreno
Análise de
certidões,
proprietários e
antecessores
Viabilidade
/
Trânsito nos
órgãos das
prefeituras
Workflow de Novos Negócios
Laudo
ambiental
preliminar e
confirmatório
Laudo
arbóreo
Levantamento
topográfico
Checagem
dos custos de
construção
Pesquisa /
parecer
de Inteligência
de Mercado
Validação
das
premissas de
viabilidade
APROVAÇÃO
COMITÊ
Due Diligence
Inteligência
de Mercado /
Comercial
Dese
n
volv
ime
n
to
do P
rodut
o
Validação
formal de
produto
Projeto
pré
executivo
Orçamentos
Validação
consultoria
externa
Lanç
amen
to
Projeto
Executivo
Ob
ras
Workflow de Novos Negócios
Comitê
de
Lançamento
Inteligência
de Mercado /
Comercial /
Imobiliária
12
Exemplos Aquisições Recentes de Terrenos
Rua Jorge Oliva
na Vila Mascote
Aquisição em agosto/12
VGV 44 MM
Rua Campo Largo
na Mooca
Aquisição em agosto/12
VGV 37 MM
Rua Joaquim Távora
na Vila Mariana
Aquisição em
outubro /12
VGV 51 MM
Rua Saguairu
na Casa Verde
Aquisição em
novembro/12
VGV 55 MM
Agenda
• Jorge Cury
1. Apresentação Inicial
• Arturo Rondini
2. Novos Negócios e Incorporação
• Ricardo Stella
3. Comercial
• Roberto Junior
4. Diretoria Técnica
• Fernando Salomão
5. Operacional e Financeiro
Lançamentos 2010, 2011 e 2012
2
6
92.000
232.000
28% 72% Economicos Médio/AltoLançamento 2011 - 324 MM
1
3
35.000 256.000 12% 88% Economicos Médio/AltoLançamento 2012* - 291 MM
12
10
333.000
475.000
41% 59% Economicos Médio/AltoLançamento 2010 - 808 MM
* Incluindo lançamentos do 4T12Magnific Santana
Maio/12
76 unidades
VGV total – R$63,5 MM
VGV Trisul – R$22,2 MM
Lançamentos 2012
ADD Nova Berrini
Nov/12
288 unidades
VGV total – R$152 MM
VGV Trisul – R$152 MM
Horizontes Araçatuba
Fase 2
Dez/12
176 unidades
VGV total – R$ 35 MM
VGV % Trisul – R$ 35 MM
Space Anália Franco
Maio/12
100 unidades
VGV total – R$81,6 MM
VGV Trisul – R$81,6 MM
16
A
DD Nova Berrini
Destaque Lançamento de 2012
Vendas 2010, 2011 e 2012
(R$ milhões)
Novembro/2012 foi o melhor mês de venda dos últimos 30 meses
(desde maio/2010)
VGV líquido** vendido foi de R$86MM (parte Trisul)
* Guidance 2012: 240mm a 280mm
**As vendas são reportadas liquidas de comissões e distratos.
Lançamento
66%
526.600
Estoque
34%
274.024
Vendas Líquidas % Trisul 2010
800.624
Lançamento
32%
111.500
Estoque
68%
235.261
Vendas Líquidas % Trisul 2011
346.761
Realizado 9M12 - 166.000
Previsão 4T12 - 114.000 (82% já realizado)
Lançamento
37%
104.000
Estoque
63%
176.000
Vendas Líquidas % Trisul 2012
280.000*
Campanhas Venda Estoque Pronto
1º Semestre de 2012
Período: 18/02/2012 a 30/06/2012
Benefícios: Desconto + Escritura Grátis
320 unidades vendidas
1º Fase: de 15/08 a 30/09
Benefícios:
Desconto
+
Escritura Grátis
+
Voucher Tok&Stock ou Fast Shop
2º Fase: de 01/10 a 23/11
Benefícios:
Desconto
+
Escritura Grátis
3º Fase: de 24/11 a 30/12
Benefícios:
Desconto
+
Escritura Grátis
+
6 meses de condomínio Grátis
Campanhas Venda Estoque Pronto
2º Semestre de 2012 – Dividida em 3 Fases
Período: 15/08/2012 a 30/12/2012
Até 30 de novembro: 208 unidades vendidas
Venda total: R$54 MM e Venda % Trisul: R$45 MM
Resultado Total de vendas das campanhas: R$130MM
Participação Trisul R$111MM
30%
37%
41%
2010
2011
2012 (até Nov)
Participação da IM nas vendas
54%
64%
1º semestre 2012
2º semestre 2012
Participação da IM nas vendas
da Campanha de Produtos Prontos
Importância de ter equipe própria de vendas
Economia no pagamento de corretagem;
Imobiliária terceirizada – 4,2%;
Equipe própria – 2,4%;
Foco em venda de remanescentes;
Em caso de não adequação de um empreendimentos as necessidades
do cliente, encaminhamento para outro empreendimento Trisul.
Equipe própria de vendas
Posição de Estoque
24%
463
unid.
76%
1.471
unid.
Estoque Janeiro 12
1.934 unid.
Pronto
Em Construção
24%
124.795
76%
401.708
Estoque Janeiro 12
VGV 526.503 MM
Pronto
Em Construção
34%
560
unid.
60%
980
unid.
6%
105
unid.
Estoque Dezembro 12
1.645 unid.
Pronto
Em Construção
Lançamento
34%
157.128
60%
346.651
6%
69.180
Estoque Dezembro 12
VGV 572.959 MM
Pronto
Em Construção
Lançamento
Agenda
• Jorge Cury
1. Apresentação Inicial
• Arturo Rondini
2. Novos Negócios e Incorporação
• Ricardo Stella
3. Comercial
• Roberto Junior
4. Diretoria Técnica
• Fernando Salomão
5. Operacional e Financeiro
Antes do lançamento do empreendimento
Elaborado a partir de projetos pré-executivos e índices
de consumo fornecidos pelo projetista da obra
Avaliado por empresa externa que verifica quantidade
e preços
Cotação e validação dos preços unitário pelo Depto.
de Suprimentos
Padronização dos processos de levantamento
quantitativo com treinamento da equipe da obra
Elaboração de Plano de
Ataque , baseado na
metodologia Lean Construction
Cronograma de contratações
de serviços para suprimentos
Elaboração dos cronogramas
para financiamento da
produção das obras
Desenvolvimento de
detalhes técnicos
Contratação de Perito
para Auditoria nos Projetos
Desenvolvimento dos
projetos com a Equipe da
Obra
Conferência e validação
de imagens
Atividades e Processo
Parcerias com
Fornecedores
Contratações de empreitada
Global ou contrato com
garantia de quantitativo pelo
empreiteiro
Implantação de tabela de
preço por serviço
Controle da Execução
dos Serviços
Inspeção de recebimento
de materiais
Realização de check list
para liberação das
unidades e áreas comuns
Controle de Consumo
Realização de Avaliação e
Auditorias Internas
Padronização das
Atividades
Programa de
Sustentabilidade no Canteiro
de Obra
Controle de Resíduos
Suprimentos
Execução
de Obra
SQS
(Segurança, Qualidade e
Sustentabilidade)
Disposição dos materiais
no canteiro de obras
Locação dos
equipamentos no canteiro
de obra
Controle de consumo de
material no canteiro de
obra
LOGÍSTICA
Atividades e Processo
26
Obras Entregues em 2011
OBRAS TRISUL
Padrão
N° Empreendimentos
N° Unid.
N° Torres
Área Total Construída
Econômico
9
2.888
32
210.590,12
Médio / Alto
7
1.024
10
221.518,66
Total Trisul
16
3.912
42
432.108,78
OBRAS TERCEIRO
Padrão
N° Empreendimentos
N° Unid.
N° Torres
Área Total Construída
Econômico
3
1.109
16
95.704,45
Médio / Alto
5
1.256
10
178.885,64
Total Terceiros
8
2.365
26
274.590,09
Obras Entregues em 2012
OBRAS TRISUL
Padrão
N° Empreendimentos
N° Unid.
N° Torres
Área Total Construída
Econômico
8
2.167
23
171.092,90
Médio / Alto
5
946
9
247.202,47
Total Trisul
13
3.113
32
418.295,37
OBRAS TERCEIRO
Padrão
N° Empreendimentos
N° Unid.
N° Torres
Área Total Construída
Econômico
4
684
18
50.970,26
Médio / Alto
3
519
5
112.307,98
Total Terceiro
7
1.203
23
163.278,24
28
Tipos de Controles de Consumos
Concreto
MINI GRUA
CREMALHEIRA
BAIAS DE
RECICLÁVEIS
ENGENHARIA, RH, SALA DE
REUNIÃO VESTIÁRIO,
BANHEIROS, REFEITÓRIO,
BIBLIOTECA,
ALMOXARIFADO
ESTOQUE DE
BLOCOS
CENTRAL DE
ARMAÇÃO E
ESTOQUE DE
AÇO
GUARITA
GUARITA
Logística
30
Suprimentos
Empresas parceiras que trabalham com a Trisul há 4 anos,
atendendo com melhores prazos, qualidade e preços.
Novas Tecnologias
Biocamada
Contrapiso - Auto-adensável
Dry Wall
Agenda
• Jorge Cury
1. Apresentação Inicial
• Arturo Rondini
2. Novos Negócios e Incorporação
• Ricardo Stella
3. Comercial
• Roberto Junior
4. Diretoria Técnica
• Fernando Salomão
5. Operacional e Financeiro
2007
Fusão
IPO
2007-2009
2010
Novo Foco
Médio-Alto
Padrão
2011 – 2012
Implantação de
Nova Estratégia
Início de novo Ciclo
Histórico
A Trisul retomou os seus fundamentos de 30 anos de
experiência em empreendimentos imobiliários
15 de Outubro de 2007 - Ticker TRIS3
Emissão de 28.985.000 ações
Valor da oferta R$318,8 milhões
Ingresso líquido no caixa: R$309,3 milhões
Composição Acionária em outubro de 2007
Total de Ações: 78.992.500 ações
Acionistas Controladores: 62%
Free float: 38%
Michel Saad
33,9%
Ronaldo Sayeg
11,3%
Roberto Cury
27,4%
Jorge Cury
27,4%
# 81.798.769 ações
59,6%
40,4%
Free float34
Destaques Operacionais e Financeiros
Geração de Caixa
R$171 MM
nos 9M12 e
R$80 MM no
3T12
Redução de
Dívida Total
de
R$108MM
no 3T12
3T12
Melhores Margens
→
Margem Bruta 28%
→ Margem Ebitda 19%
No 3T12
Lucro
Líquido
R$8,5 MM
Obras Entregues
• 24 Obras entregues
2011
• 9 Obras entregues
9M12
• 8 Obras entregues
01/10/12
até hoje
Até 31/12/12
• 3 AGI’s agendadas
Landbank (VGV)
Breakdown Geografico (VGV Trisul de R$ 1,3 bilhão)
Posição em novembro de 2012
39%
499MM
32%
419MM
29%
377MM
Novo Foco
Fase
À Venda
RMSP
742
57%
Interior
429
33%
Litoral
123
9%
Landbank - Breakdown Geografico
Receita Líquida
318.031 560.184 785.896 782.288 663.815 2008 2009 2010 2011 *últimos 12M*Acumulado últimos 12 meses
Receita Líquida
(R$ milhões)
Lucro Bruto e Margem Bruta
106.714 171.189 201.253 122.439 147.659 2008 2009 2010 2011 *últimos 12MLucro Bruto (R$ milhões)
e Margem Bruta (%)
33,8% 30,6% 25,6% 15,7% 22,2% Margem Bruta *Acumulado últimos 12 meses35 36
40
1T12 2T12 3T12
Lucro Bruto (em R$ milhões)
e Margem Bruta (%)
20% 22%
28%
45
82
9M11 9M12
EBITDA (em R$ milhões)
e Margem EBITDA
7,4%
17,1%
% Margem EBITDA
Ebitda e Margem Ebitda
54.838 92.029 119.693 75.668 113.131 2008 2009 2010 2011 *últimos 12M
Ebitda(R$ milhões)
e Margem Ebitda (%)
17,2% 16,4% 15,2% 9,7% 17,0% Margem Ebitda *Acumulado últimos 12 mesesLucro Líquido e Margem Líquida
8.781 51.516 39.159 -40.422 18.264 2008 2009 2010 2011 *últimos 12MLucro Líquido (R$ milhões)
e Margem Líquida (%)
2,8% 9,2% 5,0% -5,2% 2,8% Margem Líquida *Acumulado últimos 12 meses3 4
9
1T12 2T12 3T12
Lucro Líquido (em R$ milhões)
e Margem Líquida (%)
1,7% 2,5%
6,0%
Despesas Gerais e Administrativas
46.268 48.111 50.033 57.964 44.061 2008 2009 2010 2011 9M12G&A (R$ milhões)
% sobre receita líquida
14,5%
8,6%
6,4% 7,4%
9,2%
% sobre Receita líquida
Recebíveis de clientes (R$ milhões)
Curto Prazo
Longo Prazo
Saldo de contas a receber de R$1,1 bilhão no final do 3T12, sendo que R$975 milhões
estão alocados no curto prazo e R$161 milhões no longo prazo.
Recebíveis de clientes performados totalizaram R$204 milhões ao final do 3T12.
975
45
92
6
4
14
Curto
Prazo
2013
(a partir de
outubro)
2014
2015
2016
2017 em
diante
Endividamento
Financiamento à Construção 547.812 Capital de Giro 158.059 Debêntures 120.517Endividamento em Set.12
(R$ milhões)
44
2010 2011 9M12663
788
690
Dívida Líquida
(R$ milhões)
(em R$ mil) set-12 dez-11 dez-10
Financiamentos para construção – SFH (247.812) (345.482) (368.225) Empréstimos para capital de giro (157.443) (183.077) (156.382) Leasing (261) (671) (1.001) Swap (265) - -Consórcio/Finame (91) (388) (121) Debêntures (120.517) (192.274) (273.212) Debêntures CEF (300.000) (300.000) (300.000) Total Endividamento (826.388) (1.021.892) (1.098.941) Empréstimos e Financiamentos - Curto Prazo (526.139) (538.098) (464.331) Empréstimos e Financiamentos - Longo Prazo (300.249) (483.794) (634.610) Caixa e equivalentes 136.251 143.844 247.883 Aplicações financeiras 232 25.276 188.111 Aplicações financeiras caucionadas CEF - 64.506 - Total Disponibilidade 136.483 233.626 435.994 Disponibilidade, líquida de endividamento (689.905) (788.266) (662.947) Patrimonio líquido 483.382 468.098 502.993 Dívida líquida / Patrimonio líquido 143% 168% 132% Dívida líquida excl. SFH / Patrimonio líquido 91% 95% 59% Dívida líquida excl. SFH e Debêntures CEF /
Fluxo de Caixa
Demonstração do Fluxo de Caixa (em R$ mil) 30/9/2012 30/9/2011
Das atividades operacionais
Resultado operacional antes do imposto de renda e contribuição social 32.399 (19.436)
Ajustes para reconciliar o lucro (prejuízo) líquido do período com o caixa e equivalentes gerado pelas atividades operacionais:
Provisão para devedores duvidosos (309) 1.333 Provisão para demandas judiciais e administrativas (952) 1.418 Ajustes a valor presente (8.534) 964 Depreciação/amortização 2.357 2.388 Amortização de ágio 370 370 Depreciação de estandes de venda 1.266 2.754 Juros sobre empréstimos e debêntures 45.397 63.436 Tributos diferidos (4.806) 2.359 Equivalência patrimonial -
(Aumento)/redução nos ativos operacionais:
Títulos e valores mobiliários 25.044 (18.086) Contas a receber 85.550 (54.381) Imóveis a comercializar 5.889 (1.968) Impostos e contribuição a recuperar 518 (1.414) Partes relacionadas 7.668 3.395 Créditos diversos 7.386 (10.959)
Aumento/(redução) nos passivos operacionais:
Fornecedores 2.998 4.221 Obrigações trabalhistas e tributárias (1.219) 2.802 Credores por imóveis compromissados (7.927) (29.750) Adiantamento de clientes (6.334) (4.548) Provisão para demandas judiciais e administrativas - (434) Contas a pagar 6.617 (5.191)
Caixa proveniente das operações 193.378 (60.727)
Imposto de renda e contribuição social pagos (22.156) (17.900)
Caixa líquido gerado pelas (aplicado nas) atividades operacionais 171.222 (78.627)
Geração
Fluxo de Caixa
Demonstração do Fluxo de Caixa (em R$ mil) 30/9/2012 30/9/2011
Das atividades de investimentos
Aquisição de imobilizado (3.217) (2.043) Aquisição de intangível (118) (356) Alienação de imobilizado 377 404 Alienação de intangível 84 - Caixa líquido aplicado nas atividades de investimentos (2.874) (1.995) Das atividades de financiamentos
Reserva de capital - plano de opção de ações 83 304 Alienação de ações próprias - - Títulos e valores mobiliários - caucionados 64.506 84.452 Debêntures, líquido (108.617) (126.771) Empréstimos e financiamentos, líquido (132.284) (21.636) Dividendos pagos
Participação de não controladores 365 (1.047) Caixa líquido gerado (aplicado) nas atividades de financiamentos (175.947) (64.698) Aumento/(redução) de caixa e equivalentes de caixa (7.599) (145.320) Saldo de caixa e equivalentes de caixa
No início do exercício 143.844 247.883 No final do exercício 136.251 102.563 Aumento/(redução) de caixa e equivalentes de caixa (7.593) (145.320)
Pgto.
Dívida
Liquidation Value
Liquidation Value
(em R$ milhões)
Recebíveis de unidades vendidas
1.135
(-) PIS/COFINS, Imposto de Renda e CSLL
(41)
(-) Obrigações com unidades vendidas
(128)
Subtotal 1
966
Unidades a Venda a valor de mercado
515
(-) PIS/COFINS, Imposto de Renda e CSLL
(35)
(-) Obrigações para construir
(139)
Subtotal 2
341
Terrenos
144
(-) Obrigações com aquisição de terreno
(18)
(-) Outros Passivos
0
(-) Dívida líquida
(690)
Subtotal 3
(564)
Liquidation Value
(subtotal 1 + 2 + 3)
744
Valor por ação estimado pelo Liquidation Value
9,1
Patrimônio líquido
483
Valor por ação estimado pelo Patrimônio líquido
5,91
P/LV
0,28
P/BV
0,42
Market Cap
204
# de ações
82
Set'2012
Informação de Mercado
(28/09/2012)
Preço por Ação: R$ 2,50
# de Ações: 81.798.769
Market Cap: R$204 milhões
59,6%
40,4%
Composição Acionária em Set/12
Free float Acionistas
Controladores
