UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA PROGRAMA DE PÓS GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA CIVIL DISCIPLINA: ANÁLISE DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS

(1)

Análise de Pré-viabilidade de

Investimentos Imobiliários

UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA

PROGRAMA DE PÓS GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA CIVIL

DISCIPLINA: ANÁLISE DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Alunos:

Marcelo Vitorino Belchior

Rafael Fernandes Silveira

Ricardo Rocha de Oliveira

Vinicius Luis Rocha

(2)

Caracterização do Empreendimento

(3)

(4)

(5)

(6)

Caracterização do Empreendimento

1.0 DADOS DO TERRENO:

Área do Terreno (m²)

2.650,00

Custo Unitário - R$ (*)

326,23

Custo Unitário - CUBs

0,404

Custo Total do Terreno - R$ (*)

864.500,00

Custo Total do Terreno - CUBs

1.070,51

(7)

Caracterização do Empreendimento

2.0 DADOS DO EMPREENDIMENTO:

Area Total de Construção (m²)

7.831,040

Área Total de Apartamentos (m²)

7.399,595

Área Total de Salas Comerciais (m²)

431,445

Número de apartamentos

47 Área média / apartamento - (m²)

157,438

Número de salas

8

(8)

Caracterização do Empreendimento

2.0 DADOS DO EMPREENDIMENTO:

Itens

Edificio 1

Edificio 2

Edificio 3

2 Quartos

6

8

8 3 Quartos

6

8

8 Ático

1

1 Nº Apto.

13

17

17 Total de Apto.

Nº Pav. Apto.

3

4

4 Outros Pav.

Subsolo

Térreo

(8 SALAS)

_Térreo

Total de Pav.

5

6

(9)

Caracterização do Empreendimento

3.0 DADOS DOS APARTAMENTOS:

Áreas (m²)

maior

menor

n.unid.

Apt. 2Q

77,98

68,48

22 Apt. 3Q

100,53

85,14

22 Ático

148,04

157,29

3

(10)

Caracterização do Empreendimento

4.0 PREVISÃO DE RECEITAS:

Receita total prevista (CUBs)

9.162,317

Receita prevista com aparts.(CUBs)

8.657,526

Receita prevista com salas (CUBs)

504,791

Receita média por apartamento (CUBs)

184,203

Receita média por sala (CUBs)

63,099

Receita total prevista (R$)

9.109.480,77

Receita prevista com aparts.(R$)

8.607.601,08

Receita prevista com salas (R$)

501.879,69

Preço médio por apartamento (R$)

183.140,45

Preço unitário de venda - apart. (R$/m²)

1.163,25

Preço médio por sala (R$)

62.734,961

Preço unitário de venda - sala (R$/m²)

1.163,25

(11)

Caracterização do Empreendimento

5.0 CUSTOS DE CONSTRUÇÃO:



30 meses de construção

Total %

100 SERVIÇOS PRELIMINARES 25,60 0,47%

200 INFRA-ESTRUTURA 574,27 10,48%

300 SUPRA-ESTRUTURA 1.593,54 29,07%

400 FECHAMENTO 231,28 4,22%

500 REVESTIMENTOS INTERNO 484,09 8,83%

600 REVESTIMENTOS EXTERNOS 353,75 6,45%

700 PAVIMENTAÇÃO 326,69 5,96%

800 ESQUADRIAS DE MADEIRA 184,06 3,36%

900 ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO 241,16 3,56%

1000 ESQUADRIAS DE FERRO 55,42 1,01%

1.100 IMPERMEABILIZAÇÕES 127,35 2,32%

1.200 PINTURAS 256,67 4,68%

1.300 INSTALAÇÕES GERAIS 563,78 10,28%

1.400 INSTALAÇÕES ESPECIAIS 238,29 4,35%

1.500 MARMORES E GRANITOS 105,45 1,92%

1.600 SERVIÇOS DIVERSOS 128,48 2,34%

1.700 ENTREGA DA OBRA 14,96 0,27%

5481,73 100,00%

Total Clássica

(12)

Caracterização do Empreendimento

5.0 CUSTOS DE CONSTRUÇÃO:

(13)

Caracterização do Empreendimento

6.0 CONDIÇÕES DE VENDA:

2007

2008

Ap. Chaves

204,67

48

36

24 1%

1%

20%

25%

50%

2,35

2,84

3,41

2,5%

anual

semestral

15%

-APARTAMENTOS (CUB)

ITENS

Média de preços praticados

Nº de parcelas

Periodicidade dos reforços

Chaves

Reajuste apóes as chaves (% A.M.)

Entrada

(14)

Caracterização do Empreendimento

6.0 CONDIÇÕES DE VENDA:

2007

2008

Ap. Chaves

70,11

48

36

24 1%

1%

20%

25%

50%

0,80

0,97

1,17

2,5%

anual

semestral

15%

-SALAS (CUB)

ITENS

Média de preços praticados

Nº de parcelas

Periodicidade dos reforços

Chaves

Reajuste apóes as chaves (% A.M.)

Entrada

(15)

Caracterização do Estudo de Viabilidade

Verificação de valores de TIR, VPL, Fluxo de Caixa

Descontado e Payback Descontado com a combinação de

variáveis selecionadas;



Preço de Venda



Distribuição de Venda



Custos de Construção



Distribuição dos Custos de Construção (*)

(*

Programação de Obra

)

(16)

Caracterização dos Cenários

Distribuição dos Custos

Variação dos Custos

Distribuição das Vendas

Variação das Vendas

Antecipada

Clássica

Postergada

- 10% CC

Real

+ 10% CC

- 10% PV

Real

+ 10% PV

Antecipada

Homogênea

(17)

Caracterização dos Cenários

Número Distribuição de custos Variações de custo Velocidade venda Variações de preço

1 Antecipada Valor (CC - 10%) Antecipada Valor (PV - 10%) 2 Antecipada Valor (CC - 10%) Antecipada Valor REAL (CUB) 3 Antecipada Valor (CC - 10%) Antecipada Valor (PV + 10%) 4 Antecipada Valor (CC - 10%) Homogênea Valor (PV - 10%) 5 Antecipada Valor (CC - 10%) Homogênea Valor REAL (CUB) 6 Antecipada Valor (CC - 10%) Homogênea Valor (PV + 10%) 7 Antecipada Valor (CC - 10%) Postergada Valor (PV - 10%)

Resultados da análise de sensibilidade

(18)

Restrições nas análises dos cenários

1. Volume de vendas em todas os cenários foi fixado em torno de 80% de

vendas antes das chaves e 20% após chaves;

2. Não foram analisados cenários onde haveria variação de preço ao

longo do ciclo do empreendimento;

3. Não foram analisados cenários de vendas com formas de pagamento

diferentes da forma de pagamento padrão;

4. Não foram analisados cenários com a inclusão de permutas;

5. Não foram analisados cenários com a inclusão de investidores

externos interessados em taxas mínimas de atratividades menores

que as do empreendedor.

(19)

Caracterização dos Custos

1.0 DISTRIBUIÇÃO ANTECIPADA DOS CUSTOS

Terreno ( preço de venda + compra de índice) 1.070,51

TOTAL 1.070,51

Projeto 116,06

TOTAL 116,06

REAL

CC - 10%

CC + 10%

5.481,73

4.933,56 6.029,90

- -101,80

101,80 101,80 5.583,53

5.035,36 6.131,70

Frações Qtd.de Meses Valor PC REAL (CUB)

Valor PC (CC - 10%)

Valor PC (CC + 10%)

1/2 5 2.791,77 2.517,68 3.065,85 1/3 10 1.861,18 1.678,45 2.043,90 1/6 15 930,59 839,23 1.021,95 1 30 5.583,53 5.035,36 6.131,70

186,12

167,85 204,39 279,18

251,77 306,59

ITENS

Investimento Inicial (CUB)

Recursos no mês 0 de Construção (CUB)

TOTAL

Recursos Utilizados Durante o Período da Construção (CUB)

Recurso Médio Utilizado (retângulo) Recurso Máximo Utilizado (trapézio)

Distribuição Clássica

Eventuais

Custo da Construção Despesas Administrativas

(20)

Caracterização dos Custos

1.0 DISTRIBUIÇÃO ANTECIPADA DOS CUSTOS

(1/2 - 1/3 - 1/6) dos recursos para (1/6 - 1/3- 1/2) do tempo

Consumo de Recursos para o Empreendiemento

DISTRIBUIÇÃO ANTECIPADA

-200,00

400,00

600,00

800,00

1.000,00

1.200,00

-3 -1 1

3 5

7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29

Meses

R

ec

u

rs

o

s

U

ti

liz

ad

o

s

Real

-10% CC

(21)

Caracterização dos Custos

1.0 DISTRIBUIÇÃO ANTECIPADA DOS CUSTOS

(1/2 - 1/3 - 1/6) dos recursos para (1/6 - 1/3- 1/2) do tempo

Consumo de Recursos Durante a Construção

DISTRIBUIÇÃO ANTECIPADA

-50,00

100,00

150,00

200,00

250,00

300,00

350,00

0

2

4

6

8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30

Meses

R

ec

u

rs

o

s

U

til

iz

ad

o

s

_Real

-10% CC

(22)

Caracterização dos Custos

1.0 DISTRIBUIÇÃO ANTECIPADA DOS CUSTOS

(1/2 - 1/3 - 1/6) dos recursos para (1/6 - 1/3- 1/2) do tempo

Curva de Agregação de Recursos

DISTRIBUIÇÃO ANTECIPADA

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

90,00%

100,00%

0

5

10

15

20

25

30

(23)

Caracterização dos Custos

2.0 DISTRIBUIÇÃO CLÁSSICA DOS CUSTOS

(1/3 - 1/2 - 1/6)

Terreno ( preço de venda + compra de índice) 1.070,51

TOTAL 1.070,51

Projeto 116,06

TOTAL 116,06

REAL

CC - 10%

CC + 10%

5.481,73

4.933,56 6.029,90

- -101,80

101,80 101,80 5.583,53

5.035,36 6.131,70

Frações Qtd.de Meses Valor PC REAL (CUB)

Valor PC (CC - 10%)

Valor PC (CC + 10%)

1/3 10 1.861,18 1.678,45 2.043,90 1/2 15 2.791,77 2.517,68 3.065,85 1/6 5 930,59 839,23 1.021,95 1 30 5.583,53 5.035,36 6.131,70

186,12

167,85 204,39 248,16

223,79 272,52

TOTAL

Distribuição Clássica

Custo da Construção Despesas Administrativas Eventuais

Recursos Utilizados Durante o Período da Construção (CUB)

ITENS

Investimento Inicial (CUB)

Recursos no mês inicial de Construção (CUB)

(24)

Caracterização dos Custos

2.0 DISTRIBUIÇÃO CLÁSSICA DOS CUSTOS

(1/3 - 1/2 - 1/6)

Consumo de Recursos para o Empreendiemento

DISTRIBUIÇÃO CLÁSSICA

-200,00

400,00

600,00

800,00

1.000,00

1.200,00

-3 -1

1

3

5

7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29

Meses

R

ec

u

rs

o

s

U

til

iz

ad

o

s

Real

-10% CC

(25)

Caracterização dos Custos

2.0 DISTRIBUIÇÃO CLÁSSICA DOS CUSTOS

(1/3 - 1/2 - 1/6)

Consumo de Recursos Durante a Construção

DISTRIBUIÇÃO CLÁSSICA

-25,00

50,00

75,00

100,00

125,00

150,00

175,00

200,00

225,00

250,00

275,00

300,00

325,00

(26)

Caracterização dos Custos

2.0 DISTRIBUIÇÃO CLÁSSICA DOS CUSTOS

(1/3 - 1/2 - 1/6)

Curva de Agregação de Recursos

DISTRIBUIÇÃO CLÁSSICA

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

90,00%

100,00%

0

5

10

15

20

25

30

(27)

Caracterização dos Custos

3.0 DISTRIBUIÇÃO POSTERGADA DOS CUSTOS

(1/6 - 1/3 - 1/2) dos recursos para (1/2- 1/3- 1/6) do tempo

Terreno ( preço de venda + compra de índice)

1.070,51

TOTAL

1.070,51

Projeto

116,06

TOTAL

116,06

REAL

CC - 10%

CC + 10%

5.481,73

4.933,56

6.029,90

-

-101,80

101,80

5.583,53

5.035,36

6.131,70

Frações

Qtd.de Meses

Valor PC REAL (CUB)

Valor PC (CC - 10%)

Valor PC (CC + 10%)

1/6

15 930,59

839,23

1.021,95

1/3

10 1.861,18

1.678,45

2.043,90

1/2

5 2.791,77

2.517,68

3.065,85

1

30 5.583,53

5.035,36

6.131,70

186,12

167,85

204,39

279,18

251,77

306,59

Eventuais

ITENS

Custo da Construção

Despesas Administrativas

Recursos no mês inicial de Construção (CUB)

Investimento Inicial (CUB)

TOTAL

Recursos Utilizados Durante o Período da Construção (CUB)

Recurso Médio Utilizado (retângulo)

Recurso Máximo Utilizado (trapézio)

(28)

Caracterização dos Custos

3.0 DISTRIBUIÇÃO POSTERGADA DOS CUSTOS

(1/6 - 1/3 - 1/2) dos recursos para (1/2- 1/3- 1/6) do tempo

Consumo de Recursos para o Empreendiemento

DISTRIBUIÇÃO POSTERGADA

-200,00

400,00

600,00

800,00

1.000,00

1.200,00

-3 -1

1

3

5

7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29

Meses

R

ec

u

rs

o

s

U

til

iz

ad

o

s

Real

-10% CC

(29)

Caracterização dos Custos

3.0 DISTRIBUIÇÃO POSTERGADA DOS CUSTOS

(1/6 - 1/3 - 1/2) dos recursos para (1/2- 1/3- 1/6) do tempo

Consumo de Recursos Durante a Construção

DISTRIBUIÇÃO POSTERGADA

-25,00

50,00

75,00

100,00

125,00

150,00

175,00

200,00

225,00

250,00

275,00

300,00

325,00

350,00

375,00

(30)

Caracterização dos Custos

3.0 DISTRIBUIÇÃO POSTERGADA DOS CUSTOS

(1/6 - 1/3 - 1/2) dos recursos para (1/2- 1/3- 1/6) do tempo

Curva de Agregação de Recursos

DISTRIBUIÇÃO POSTERGADA

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

90,00%

100,00%

0

5

10

15

20

25

30

(31)

Caracterização dos Custos

4.0 COMPARAÇÃO ENTRE AS DISTRIBUIÇÕES DOS CUSTOS

Consumo de Recursos para o Empreendiemento

-200,00

400,00

600,00

800,00

1.000,00

1.200,00

-3 -1 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29

Meses

R

ec

u

rs

o

s

U

til

iz

ad

o

s

(32)

Caracterização dos Custos

4.0 COMPARAÇÃO ENTRE AS DISTRIBUIÇÕES DOS CUSTOS

Consumo de Recursos Durante a Construção

-25,00

50,00

75,00

100,00

125,00

150,00

175,00

200,00

225,00

250,00

275,00

300,00

325,00

350,00

375,00

0

2

4

6

8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30

(33)

Caracterização dos Custos

4.0 COMPARAÇÃO ENTRE AS DISTRIBUIÇÕES DOS CUSTOS

Curva de Agregação de Recursos

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

90,00%

100,00%

0

5

10

15

20

25

30 Meses

R

ec

u

rs

o

s

U

ti

liz

ad

o

s

(34)

Caracterização das Vendas

4.0 DISTRIBUIÇÃO ANTECIPADA DAS VENDAS

AP AP (%) SL SL(%)

1 jan/07 2 4% 1 13%

2 fev/07 2 9% 1 25%

3 mar/07 2 13% 1 38%

4 abr/07 2 17% 1 50%

5 mai/07 2 21% 1 63%

6 jun/07 2 26% 0 63%

7 jul/07 2 30% 0 63%

8 ago/07 2 34% 0 63%

9 set/07 2 38% 0 63%

10 out/07 2 43% 0 63%

11 nov/07 2 47% 0 63%

12 dez/07 2 51% 0 63%

13 jan/08 1 53% 0 63%

14 fev/08 1 55% 0 63%

15 mar/08 1 57% 0 63%

16 abr/08 1 60% 0 63%

17 mai/08 1 62% 0 63%

18 jun/08 0 62% 0 63%

19 jul/08 1 64% 0 63%

20 ago/08 0 64% 0 63%

21 set/08 1 66% 0 63%

22 out/08 0 66% 0 63%

23 nov/08 1 68% 0 63%

24 dez/08 0 68% 0 63%

25 jan/09 1 70% 63%

26 fev/09 0 70% 63%

27 mar/09 1 72% 63%

28 abr/09 0 72% 63%

29 mai/09 1 74% 63%

30 jun/09 2 79% 1 75%

31 jul/09 2 83% 1 88%

32 ago/09 2 87% 1 100%

33 set/09 2 91% 0 100%

34 out/09 2 96% 100%

35 nov/09 2 100% 100%

36 dez/09 100% 100%

47 8

RECEITAS ANTECIPADAS

Total de unidades

(35)

Caracterização das Vendas

4.0 DISTRIBUIÇÃO HOMOGÊNEA DAS VENDAS

AP AP (%) SL SL(%)

1 jan/07 1 2% 0 0%

2 fev/07 1 4% 0 0%

3 mar/07 1 6% 0 0%

4 abr/07 1 9% 0 0%

5 mai/07 1 11% 0 0%

6 jun/07 1 13% 1 13%

7 jul/07 2 17% 0 13%

8 ago/07 1 19% 0 13%

9 set/07 1 21% 1 25%

10 out/07 2 26% 0 25%

11 nov/07 1 28% 0 25%

12 dez/07 1 30% 1 38%

13 jan/08 2 34% 0 38%

14 fev/08 1 36% 0 38%

15 mar/08 1 38% 1 50%

16 abr/08 2 43% 0 50%

17 mai/08 1 45% 0 50%

18 jun/08 1 47% 1 63%

19 jul/08 2 51% 0 63%

20 ago/08 1 53% 0 63%

21 set/08 1 55% 0 63%

22 out/08 2 60% 0 63%

23 nov/08 1 62% 0 63%

24 dez/08 1 64% 0 63%

25 jan/09 1 66% 63%

26 fev/09 1 68% 63%

27 mar/09 1 70% 63%

28 abr/09 1 72% 63%

29 mai/09 1 74% 63%

30 jun/09 2 79% 1 75%

31 jul/09 2 83% 1 88%

32 ago/09 2 87% 1 100%

33 set/09 2 91% 0 100%

34 out/09 2 96% 100%

35 nov/09 2 100% 100%

36 dez/09 100% 100%

47 8

RECEITAS HOMOGÊNEAS

Mês de venda N de unidades

(36)

Caracterização das Vendas

4.0 DISTRIBUIÇÃO POSTERGADAS DAS VENDAS

AP AP (%) SL SL(%)

1 jan/07 0 0% 0 0%

2 fev/07 0 0% 0 0%

3 mar/07 0 0% 0 0%

4 abr/07 0 0% 0 0%

5 mai/07 0 0% 0 0%

6 jun/07 0 0% 0 0%

7 jul/07 1 2% 0 0%

8 ago/07 1 4% 0 0%

9 set/07 1 6% 0 0%

10 out/07 1 9% 0 0%

11 nov/07 1 11% 0 0%

12 dez/07 1 13% 0 0%

13 jan/08 1 15% 0 0%

14 fev/08 1 17% 0 0%

15 mar/08 1 19% 0 0%

16 abr/08 1 21% 0 0%

17 mai/08 1 23% 0 0%

18 jun/08 2 28% 0 0%

19 jul/08 2 32% 0 0%

20 ago/08 2 36% 0 0%

21 set/08 2 40% 0 0%

22 out/08 2 45% 0 0%

23 nov/08 2 49% 0 0%

24 dez/08 2 53% 0 0%

25 jan/09 2 57% 1 13%

26 fev/09 2 62% 1 25%

27 mar/09 2 66% 1 38%

28 abr/09 2 70% 1 50%

29 mai/09 2 74% 1 63%

30 jun/09 2 79% 1 75%

31 jul/09 2 83% 1 88%

32 ago/09 2 87% 1 100%

33 set/09 2 91% 0 100%

34 out/09 2 96% 100%

35 nov/09 2 100% 100%

36 dez/09 100% 100%

47 8

RECEITAS POSTERGADAS

Total de unidades

(37)

Planilha de Fluxo de Caixa

1.0 CUSTOS

2.0 DESPESAS INDIRETAS

3.0 RECEITAS

4.0 FLUXO DE CAIXA LÍQUIDO

5.0 FLUXO DE CAIXA DESCONTADO

6.0 FLUXO DE CAIXA DESCONTADO ACUMULADO

VPL

(38)

Resultados dos Cenários Analisados

AZUL - Cenário Mais Favorável VERDE - Cenário Médio

VERMELHO - Cenário Mais Desfavorável

Fluxo de Caixa Descontado

-6000 -5000 -4000 -3000 -2000 -1000 0 1000 2000

0 2 4 6 8 ₁₀ ₁₂ ₁₄ ₁₆ ₁₈ ₂₀ ₂₂ ₂₄ ₂₆ ₂₈ ₃₀ ₃₂ ₃₄ ₃₆ ₃₈ ₄₀ ₄₂ ₄₄ ₄₆ ₄₈ ₅₀ ₅₂ ₅₄ ₅₆ ₅₈ ₆₀ ₆₂ ₆₄ ₆₆

Meses

C

U

B

(39)

Resultados dos Cenários Analisados

Fluxo de Caixa Descontado

-6000 -5000 -4000 -3000 -2000 -1000 0 1000 2000

0 2 4 6 8 ₁₀ ₁₂ ₁₄ ₁₆ ₁₈ ₂₀ ₂₂ ₂₄ ₂₆ ₂₈ ₃₀ ₃₂ ₃₄ ₃₆ ₃₈ ₄₀ ₄₂ ₄₄ ₄₆ ₄₈ ₅₀ ₅₂ ₅₄ ₅₆ ₅₈ ₆₀ ₆₂ ₆₄ ₆₆

Meses

C

U

B

s

AZUL - Cenário Mais Favorável

OUTRAS CORES - Cenários Intermediários

VERMELHO - Cenário Mais Desfavorável

(40)

Resultados da Análise de Sensibilidade

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

Var. Venda

Variação Custo

Dist. Venda

Dist. Custo

Desfavorável

Médio

(41)

Resultados da Análise de Sensibilidade

Análise de Sensibilidade (TIR)

1,17%

1,33%

2,23%

2,13%

2,03%

1,79%

1,52%

1,53%

1,1% 1,2% 1,3% 1,4% 1,5% 1,6% 1,7% 1,8% 1,9% 2,0% 2,1% 2,2% 2,3%