CURSO DE GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA CIVIL
HENRY LUAN LIRA AMBROSIO
PROPOSTA PARA ELABORAÇÃO DO MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO PARA UNIDADE AUTÔNOMA RESIDENCIAL DE UMA
EDIFICAÇÃO
FLORIANÓPOLIS 2017
Ambrosio, Henry Luan Lira
Proposta para elaboração do manual de uso, operação e manutenção para m1idade autônoma residencial de uma edificação/ Henry Luan Lira Ambrosio ; orientador, Humberto Ramos Roman, 2017.
109 p.
Trabalho de Conclusão de curso (graduação)
Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico,
Graduação em Engenharia Civil, Florianópolis, 2017.
Inclui referências.
1. Engenharia Civil. 2. Manual de uso, operação e manutenção. 3. NBR 14037. 4. Manual do proprietário. I. Roman, Humberto Ramos . II. Universidade Federal de Santa catarina. Graduação em Engenharia Civil. III. Título.
PROPOSTA PARA ELABORAÇÃO DO MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO PARA UNIDADE AUTÔNOMA RESIDENCIAL DE UMA
EDIFICAÇÃO
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Departamento de Engenharia Civil da Universidade Federal de Santa Catarina como requisito para a obtenção do Grau de Engenheiro Civil.
Orientador: Prof. Humberto Ramos Roman, Dr.
FLORIANÓPOLIS 2017
incansável incentivo e apoio aos meus estudos, de todas as formas possíveis.
Ao meu orientador professor doutor Humberto Ramos Roman, pela disponibilidade, paciência e apoio no desenvolvimento deste trabalho.
À minha companheira Alana, pela motivação e parceria nos longos períodos dedicados aos estudos e trabalhos.
Ao Engenheiro Guilherme Rainéri de Souza, por compartilhar seu conhecimento e auxílio neste e em outros trabalhos durante minha graduação.
Aos colegas e amigos com os quais tive o prazer de conviver e compartilhar bons momentos nestes anos de graduação, e que de alguma maneira influenciaram na minha formação como pessoa e profissional.
O tema deste trabalho de conclusão de curso de Engenharia Civil, o manual de uso, operação e manutenção de edificações, foi definido com o propósito de abordar a maneira correta de se elaborar tal documento, conforme orientações das normas técnicas, com qualidade adequada quanto à estrutura e conteúdo. Entre as vantagens de se fornecer um manual de qualidade estão: Satisfação do cliente ao receber informações completas sobre uso, operação, manutenção, detalhes construtivos e materiais empregados em seu imóvel; determinação dos direitos e deveres de usuário e construtor, de forma a evitar impasses judiciais; definição da forma correta de manutenção da edificação, contribuindo com o desempenho e durabilidade, trazendo benefícios para ambos os lados. Apesar das vantagens citadas, muitas empresas negligenciam ou desconhecem as informações pertinentes à correta elaboração de um manual, ou não o fornecem ao usuário. Diante deste cenário, o presente trabalho fornece uma proposta para a correta elaboração do manual de uso, operação e manutenção de uma unidade autônoma residencial de uma edificação, ou manual do proprietário. Esta proposta é aplicada na prática, através da elaboração de um manual para um empreendimento escolhido, em fase de execução. Como resultado, tem-se o manual do proprietário para um apartamento, com atendimento à NBR 14037 quanto às diretrizes para elaboração, com estrutura e conteúdo adequados. Submetido à avaliação sugerida pela bibliografia estudada, quanto ao atendimento à norma, o manual elaborado atende a 100% das exigências quanto à estrutura, e apresenta 90% do conteúdo em total conformidade com a norma, não tendo alcançado a total conformidade, devido à delimitação de o empreendimento não estar concluído, o que limita a obtenção de informações.
Figura 4 - Fachada da edificação ... 49
Figura 5 Layout ap. 201 ... 50
Figura 6 - Planta baixa 2º pavimento ... 51
Figura 7 - Detalhe executivo dos hidrômetros dos pavimentos... 52
Figura 8 - Detalhe executivo dos medidores de gás dos pavimentos ... 53
Tabela 2 - Prazos de garantia recomendados... 31
Tabela 3 - Prazos para reclamação do proprietário pelos vícios ... 34
Tabela 5 -Lista de verificação da estrutura dos manuais ... 37
Tabela 6 Critérios para classificação na aplicação da lista de verificação da Estrutura dos Manuais ... 38
Tabela 7 - Exemplo do procedimento de elaboração da lista de verificação para avaliação do conteúdo dos manuais ... 38
Tabela 4 - Disposição dos conteúdos do Manual ... 41
Tabela 8 – Resultado da aplicação da lista de verificação da estrutura do manual ... 55
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas. CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção. CDC Código de Defesa do Consumidor.
IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. NBR Norma Técnica denominada pela ABNT.
SECOVI Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais.
1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO ... 12 1.2 JUSTIFICATIVA ... 12 1.3 OBJETIVOS ... 13 1.3.1 Objetivo geral ... 13 1.3.2 Objetivos específicos ... 13 1.4 DELIMITAÇÕES ... 13 1.5 ESTRUTURA DO TRABALHO ... 14 2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ... 15 2.1 NORMAS TÉCNICAS ... 15 2.1.1 ABNT NBR 14037/2014 ... 15 2.1.2 ABNT NBR 15575-1/2013 ... 15 2.1.3 ABNT NBR 5674/2012 ... 16
2.1.3.1. Vida Útil de Projeto... 17
2.1.3.2. Empresa Capacitada e empresa Especializada ... 17
2.2 MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO: ABORDAGEM ... 18
2.2.1 Elaboração e entrega ... 18
2.2.2 Apresentação e conteúdo ... 18
2.2.3 Linguagem utilizada ... 19
2.2.4 Gestão da manutenção ... 19
2.2.5 Documentação técnica e legal ... 29
2.2.6 Responsabilidades ... 30
2.2.7 Garantias ... 30
2.3 LEGISLAÇÃO ... 34
2.3.1 Lei 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor (CDC) ... 34
2.4 AVALIAÇÃO DO MANUAL ... 35
3 METODOLOGIA ... 39
3.1 DISPOSIÇÕES GERAIS ... 39
3.2 ETAPAS DA METODOLOGIA ... 39
4 ROTEIRO PARA ELABORAÇÃO DO MANUAL ... 41
4.1 APRESENTAÇÃO ... 43
4.2 GARANTIAS E ASSISTÊNCIA TÉCNICA ... 43 4.2.1 Prazo de garantia ... 43 4.2.2 Perdas de garantias ... 44 4.2.3 Assistência técnica ... 44 4.3 MEMORIAL DESCRITIVO ... 44 4.4 FORNECEDORES ... 45
4.5 OPERAÇÃO, USO E LIMPEZA ... 45
4.6 MANUTENÇÃO ... 46
4.6.1 Registros ... 46
4.6.2 Inspeções ... 47
4.7 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES ... 47
4.7.1 Meio ambiente e sustentabilidade ... 47
4.7.2 Segurança ... 47
4.7.3 Documentação técnica e legal ... 48
4.7.4 Atualização do manual ... 48
5 APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS ... 49
5.1 CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO ANALISADO ... 49
5.2 EXEMPLO DE MANUAL PARA APLICAÇÃO DA PROPOSTA ... 54
5.3 AVALIAÇÃO DO MANUAL ELABORADO ... 54
5.3.1 Estrutura ... 55
5.3.2 Conteúdo ... 56
6 CONSIDERAÇÕES FINAIS ... 63
6.1 CONCLUSÕES ... 63
6.2 SUGESTÕES PARA TRABALHOS FUTUROS ... 63
REFERÊNCIAS ... 65
APÊNDICE A – EXEMPLO DE MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO ... 67
1 INTRODUÇÃO
1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO
A relação entre empresa e cliente certamente é fator essencial para o desenvolvimento e êxito de um empreendimento. Fornecer dados técnicos, instruções de utilização, procedimentos de manutenção, informações legais e um suporte de atendimento pós-venda são ações praticadas ao vender um produto, tanto em termos legais, quanto sendo uma forma de aproximação do fabricante ou fornecedor com seu cliente. Segundo a CBIC (2014), empresas que praticam essas ações já observam resultados claros de melhorias nos processos internos voltados ao atendimento e assistência técnica, relacionamento com clientes, desenvolvimento de fornecedores, engajamento com entidades da cadeia produtiva e melhoria da imagem do setor da construção junto à sociedade e o Poder Judiciário.
O manual de uso, operação e manutenção da edificação é uma ferramenta de comunicação entre a construtora e seu cliente. Para orientar a elaboração do manual, em 1998 foi publicada a NBR 14037 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. Essa norma, revisada em 2011 e corrigida em 2014 (NBR 14037, 2014) define uma estrutura para a montagem dos manuais, bem como as exigências em relação ao conteúdo informativo que devem conter.
O manual também oferece orientações sobre como proceder ao utilizar o imóvel pela primeira vez após a entrega da obra, como instruções para ligação das redes de energia, gás, água e outras que se façam presentes, bem como os contatos a recorrer para tal. A NBR 14037 exige ainda que sejam expostas as responsabilidades, direitos e deveres de fornecedores e usuários no que diz respeito à conservação da edificação e garantias. Todas essas informações devem ser fornecidas de maneira clara, em linguagem direta para o entendimento do usuário, assim o manual da edificação cumpre de forma eficaz seu objetivo de aproximar usuário e construtor, e esclarecer dúvidas, direitos e deveres.
1.2 JUSTIFICATIVA
O presente trabalho justifica-se pela importância e obrigatoriedade da elaboração do manual do proprietário, afirmada pela relevância das informações expostas. Porém ainda
pode-se observar empresas que não cumprem esse quesito. Segundo Oliveira (2014), muitas construtoras não entregam os manuais ou os entregam com ausência de informações.
Se elaborado corretamente, o manual do proprietário, como é chamado o manual voltado ao usuário de uma unidade autônoma em uma edificação, entregará informações técnicas sobre a disposição e configuração dos sistemas, técnica construtiva empregada e materiais utilizados.
A motivação se dá pelo fato do autor ter participado da elaboração de um manual do proprietário em estágio durante a graduação. Houve dificuldade em obter materiais esclarecedores e práticos para estudo do tema, bem como observou-se que muitos manuais entregues por empresas atuantes no mercado não seguiam corretamente as prescrições normativas. Assim, formulou-se a ideia de aprofundar os estudos e propor o presente trabalho.
1.3 OBJETIVOS
1.3.1 Objetivo geral
O objetivo geral deste trabalho elaborar um manual de uso, operação e manutenção para uma edificação residencial multifamiliar, através da proposta de um roteiro conforme prescrições da NBR 14037, e avaliá-lo conforme o método proposto por Ersching (2017).
1.3.2 Objetivos específicos
Os objetivos específicos consistem em:
a) Elaboração de proposta para desenvolvimento de um manual de uso, operação e manutenção para uma unidade autônoma uma edificação multifamiliar;
b) Aplicação da proposta elaborada, através da exemplificação de um manual para um empreendimento específico escolhido pelo autor;
c) Avaliação do manual desenvolvido, conforme Ersching (2017).
1.4 DELIMITAÇÕES
Os objetivos deste trabalho são considerados para a unidade autônoma residencial de uma edificação, ou seja, um dos apartamentos, caracterizada conforme exposto na metodologia, e delimita-se a contemplar particularidades da mesma. A coleta de dados será
feita a partir dos projetos disponíveis, visto que a obra encontra-se em fase inicial de execução. Considera-se que, após concluído, o empreendimento atenderá às exigências da NBR 15575. Devido à restrição de tempo para elaboração deste trabalho, não será possível realizar a atualização do mesmo à medida que a execução progride e é entregue finalizada, apesar deste ser um procedimento recomendado pela NBR 14037. A metodologia propõe a elaboração do manual do proprietário, o manual de uso, operação e manutenção voltado ao usuário de um dos apartamentos.
1.5 ESTRUTURA DO TRABALHO
Para alcançar os objetivos propostos, o presente trabalho está estruturado em 5 capítulos, descritos da seguinte forma:
O capítulo 1 contém a introdução, justificativa, objetivos, delimitações e estrutura do trabalho. São abordadas considerações iniciais, explorando a importância, a contextualização e as consequências do tema ao mercado da construção, a fim de justificar a escolha do tema. Também são definidas delimitações para o estudo, e a presente descrição da estrutura.
No capítulo 2 é apresentado um referencial teórico para abordagem de definições de termos técnicos, legislação e normas brasileiras referentes ao tema, bem como pesquisas e publicações utilizados no desenvolvimento do presente trabalho.
O capítulo 3 trata do método de pesquisa do trabalho, ou seja, como foram alcançados os objetivos expostos.
O capítulo 4 apresenta a descrição do roteiro desenvolvido para propor a redação do manual
O capítulo 5 apresenta o resultado alcançado, com a exemplificação do manual proposto, e sua avaliação.
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
A seguir é apresentada uma revisão bibliográfica sobre publicações, pesquisas, legislação e normas técnicas pertinentes ao tema deste trabalho, e que serviram de apoio para seu desenvolvimento.
2.1 NORMAS TÉCNICAS
2.1.1 ABNT NBR 14037/2014
Apresenta diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações. Estabelece os requisitos mínimos necessários para a elaboração e apresentação dos conteúdos do manual de uso, operação e manutenção das edificações. Conforme o escopo da referida norma, os manuais devem ser elaborados e entregues pelo construtor e/ou incorporador, com objetivo de informar ao consumidor as características técnicas da edificação, bem como descrever os procedimentos adequados e obrigatórios para uso e manutenção da edificação e operação dos seus equipamentos, visando a prevenção de falhas ou acidentes decorrentes do uso inadequado, e alcançar a vida útil de projeto da edificação. Também é apresentada a estruturação exigida na elaboração dos manuais, que será abordada no desenvolvimento deste trabalho. Esta norma estabelece os objetivos que os manuais deve obrigatoriamente cumprir (NBR 14037, 2014):
a) Informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da edificação construída;
b) Descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para à conservação, uso e manutenção da edificação, bem como para a operação dos equipamentos; c) Em linguagem didática, informar e orientar os proprietários e o condomínio
com relação às suas obrigações no tocante à realização de atividades de manutenção e conservação, e de condições de utilização da edificação;
d) Prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes do uso inadequado; e) Contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto.
2.1.2 ABNT NBR 15575-1/2013
A NBR 15575/2013 estabelece os requisitos e critérios de desempenho que edificações habitacionais e seus sistemas devem oferecer ao usuário, quanto à sua utilização. A parte 1 desta norma estabelece os requisitos gerais, aplicáveis às edificações e seus sistemas integrados, ou isoladamente em sistemas específicos. As 6 partes que compõem esta norma são complementares, e servem como avaliadores de sistemas construtivos.
A NBR 15575/2013 não informa prescrições para execução dos sistemas, e sim os requisitos do usuário para o funcionamento desses. Para tal, esta norma presume que as disposições aplicam-se a sistemas projetados, construídos, operados e mantidos conforme instruções de um manual de uso, operação e manutenção.
2.1.3 ABNT NBR 5674/2012
A NBR5674/2012 estabelece os requisitos para o sistema de gestão de manutenção de edificações. O objetivo é orientar sobre os procedimentos a serem tomados para se programar o sistema de manutenção, visando a proteção ou recuperação das condições ambientais adequadas a seu uso. Tais procedimentos não devem alterar a função de uso da edificação, e sim prevenir ou corrigir a redução do desempenho causada por deterioração, ou suprir novas necessidades dos usuários. São responsáveis pela manutenção de uma edificação, o proprietário em caso de uma edificação particular, ou os condôminos por suas unidades autônomas e pelas áreas comuns, em caso de condomínios.
O funcionamento adequado do sistema de manutenção depende do seu planejamento, que deve considerar as características técnicas da edificação, o desempenho mínimo exigido pelos usuários e a disponibilidade de recursos, fatores que influenciam no cronograma e projeto do sistema. O cronograma define os prazos e previsão orçamentária para os tipos de manutenção, sejam elas rotineiras, planejadas ou emergenciais, através de coleta periódica e análise de dados e levantamento das necessidades e contratação dos serviços, faz-se assim o balanço físico-financeiro do programa de manutenção.
"O programa consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, referências normativas, e recursos necessários, todos referidos individualmente aos sistemas e, quando aplicável, aos elementos, componentes e equipamentos." (ABNT, 2012).
a) Manutenção Rotineira
Tipo de manutenção caracterizada por serviços de menor complexidade e padrão definido, com fluxo constante de serviços, podendo ser executados por mão de obra de contratação permanente da edificação. (NBR 5674/2012)
b) Manutenção preventiva
Manutenção que exige planejamento prévio para execução dos serviços, com a consideração das solicitações dos usuários e do programa de manutenção, trata das condições de durabilidade e deterioração dos componentes em questão. (NBR 5674/2012)
c) Manutenção corretiva
Inclui serviços emergenciais ou essenciais, que necessitam intervenção imediata para que a edificação não deixe de atender os critérios mínimos de desempenho e segurança ao usuário. (NBR 5674/2012)
2.1.3.1. Vida Útil de Projeto
A vida útil de projeto é a estimativa de tempo para o qual um sistema é projetado para atender aos requisitos de desempenho determinados pela norma ABNT NBR1575/2013, considerando o atendimento às prescrições de todas as normas aplicáveis e aos procedimentos e manutenção especificados no manual de uso, operação e manutenção da edificação.
2.1.3.2.Empresa Capacitada e empresa Especializada
Segundo a CBIC (2014), a empresa capacitada trata-se de organização ou pessoa que trabalhe sob orientação e responsabilidade de profissional habilitado, e desse tenha recebido capacitação e orientação para realização do serviço. Já empresa especializada é organização ou profissional liberal que assume a função sob exigência de qualificação e competência técnica específica na prestação de um serviço.
2.2 MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO
2.2.1 Elaboração e entrega
A entrega do manual de uso, operação e manutenção é procedimento comum na maior parte das organizações de outros ramos industriais, como forma de prevenir a cobrança de responsabilidade pelos clientes quando estes não recebem instruções adequadas sobre o uso de um produto. No subsetor de edificações da construção civil, isto não ocorre com frequência, pois poucas empresas entregam manuais com esta finalidade (SANTOS, 2003).
Ersching (2017) observou em sua pesquisa, na região de Balneário Camboriú, que dentre as 44 empresas contatadas, 59% contribuíram com a pesquisa e enviaram os manuais de seus empreendimentos para avaliação. A autora comenta que, durante os contatos com as construtoras pesquisadas para solicitação dos exemplares de seus manuais, notou-se que algumas os elaboram com auxílio de equipe própria específica, e outras terceirizam o serviço, e que há envolvimento de engenheiros e apoio de equipe técnica na confecção do documento, além da produção ser iniciada pouco antes da data de entrega do empreendimento.
Em pesquisa realizada por Michelin (2005) com 91 empresas da região de Caxias do Sul, RS, contatou-se que 13% das empresas não elaboram o manual, sendo que, destas, 45% justificam não sentir a necessidade de entregá-lo ao cliente. Ainda observa-se que, das empresas que entregam o manual, 48% afirmam ter algum tipo de dificuldade, sendo a maioria relacionada à falta de informações referentes aos fornecedores, e apenas 17% dos profissionais afirmaram ter pleno conhecimento da publicação e conteúdo da NBR14037. De acordo com o autor, isso demonstra que muitas empresas ignoram a legislação, que obriga a entrega do manual, além de confirmar também o desconhecimento por parte dos profissionais da existência da NBR 14037.
2.2.2 Apresentação e conteúdo
O Guia Nacional para elaboração do manual de uso, operação e manutenção das edificações, da CBIC (2014), destaca que a qualidade das informações fornecidas pelo manual, e sua montagem conforme prescrições da norma, bem como design atrativo, diferenciais como mídia explicativa adicional gravada em vídeo, adição de fotografias e
imagens, capas com apresentação personalizada para cada empreendimento, são ações que valorizam o manual e incentivam sua leitura, o que motiva o usuário a realizar a correta manutenção e utilização dos sistemas e equipamentos de seu imóvel.
É necessário que, além do manual, sejam fornecidas explicações extras sobre o uso e operação da edificação, assim torna-se importante registrar as informações durante as fases do processo construtivo, como detalhes de projeto que devem ser explicados nos manuais, modificações ocorridas durante a execução, contatos de fornecedores e projetistas, tipos de materiais utilizados, entre outras informações complementares (MICHELIN, 2005).
2.2.3 Linguagem utilizada
Termos técnicos, desenhos esquemáticos e informações contidas em projetos, podem não ser entendidas facilmente pelo usuário leigo, como é pelo profissional da área. Essas informações devem ser escritas em linguagem simples e direta, de forma a tornar a didática a interpretação do manual por parte do usuário. A NBR 14037 (ABNT, 2014) recomenda a utilização de recursos gráficos, como desenhos esquemáticos, ilustrações, fotografias e tabelas, sendo que o nível de detalhamento das informações deve ser compatível com a complexidade da edificação. O fornecimento do manual deve ser em meio físico impresso ou eletrônico (CD, DVD, pen drive). Se utilizado meio eletrônico, deve ser de fácil utilização e entendimento, e que haja o opção de se reproduzir o conteúdo em meio impresso, caso o usuário solicite. É conveniente a utilização de ambos os meios, a fim de estimular a leitura pelo usuário, independente da sua preferência pelo meio utilizado.
2.2.4 Gestão da manutenção
De acordo com a NBR 15575 (ABNT, 2013), manutenção é o conjunto de procedimentos a serem adotados com o objetivo de conservar ou recuperar os sistemas de uma edificação, mantendo sua finalidade de uso e segurança ao usuário. A referida norma define o manual de uso, operação e manutenção como um documento que reúne informações necessárias para orientar as atividades de uso e manutenção preventiva e corretiva da edificação e operação dos seus equipamentos.
Para cumprir sua função atendendo aos requisitos mínimos de desempenho, uma edificação deve obrigatoriamente sofrer interferências de manutenção ao longo de sua vida útil, essas atividades são propostas pela NBR 5674, que trata de manutenção de edificações – procedimento (NBR 5674, 1999). Revisada em 2012, essa norma passou a definir requisitos
para o sistema de gestão de manutenção, incluindo um modelo para elaboração do programa de manutenção preventiva, o qual é exigido pela NBR 14037.
A tabela 1 mostra sugestões para periodicidade de inspeções ou verificações de um edifício:
Tabela 1- Sugestões das inspeções ou verificações para um edifício hipotético
Periodicidade Sistema Elemento/
componente Atividade Responsável
A c ada s emana Equipamentos industrializados Sauna úmida Fazer drenagem de água no equipamento Equipe de manutenção local Grupo gerador
Verificar após o uso do equipamento o nível de óleo combustível e se há obstrução nas entradas e saídas de ventilação Equipe de manutenção local Sistemas hidrossanitários Reservatórios de água potável Verificar o nível dos reservatórios e o funcionamento dos dispositivos Equipe de manutenção local Sistema de irrigação Verificar o funcionamento dos dispositivos Equipe de manutenção local A c ada 15 di as Sistemas hidrossanitários Bombas de água potável, água servida e piscinas Verificar o funcionamento e alternar a chave do painel elétrico para
utilizá-las em sistema de rodízio, quando aplicável Equipe de manutenção local Equpamentos industrializados Iluminação de emergência Efetuar teste de funcionamento dos sistemas conforme instruções do fornecedor Equipe de manutenção local Grupo gerador Efetuar teste de funcionamento dos sistemas conforme instruções do Equipe de manutenção local
Periodicidade Sistema Elemento/
componente Atividade Responsável fornecedor
A c
ada
m
ês
Jardim Manutenção geral
Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada Equipamentos industrializados Pressurização de escada Fazer teste de funcionamento do sistema de ventilação conforme instruções do fornecedor e projeto Equipe de manutenção local Fazer manutenção geral dos sitemas
conforme instruções do fornecedor Empresa especializada Banheira de hidromassagem/ spa Fazer teste de funcionamento conforme instruções do fornecedor Equipe de manutenção local Equipamentos industrializados Ar-condicionado Manutenção recomendada pelo fabricante e atendimento à legislação vigente Equipe especializada Iluminação de emergência Efetuar teste de funcionamento de todo o sistema conforme instruções do fornecedor Equipe de manutenção local
Periodicidade Sistema Elemento/
componente Atividade Responsável
A c ada m ês Sistema de automação Automação de portões Fazer manutenção geral dos sistemas
conforme instruções do fornecedor Equipe especializada Dados, informática, voz, telefonia, vídeo, TV, CFTV e segurança perimetral Verificar o funcionamento conforme instruções do fornecedor Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada Revestimentos de parede e piso e teto Pedras naturais (mármore, granito e outros) Verificar se necessário encerar as peças polidas Equipe de manutenção local Sistemas hidrossanitários Ralos, grelhas, calhas e canaletas Limpar o sistema das águas pluviais e
ajustar a periodicidade em função da sazonalidade, especialmente em época de chuvas intensas Equipe de manutenção local Bombas de incêndio Testar seu funcionamento, observada a legislação vigente Equipe de manutenção local A c ada dois mes es Equipamentos industrializados Gerador de água quente Limpar e regular os sistemas de queimadores e filtros de água conforme instruções dos fabricantes Empresa capacitada
Periodicidade Sistema Elemento/
componente Atividade Responsável
Iluminação de emergência Para unidades centrais, verificar fusíveis, led de carga da bateria selada e nível de eletrólito da bateria comum conforme instruções dos fabricantes Equipe de manutenção local A c ada tr ês mese s Equipamentos industrializados Porta corta-fogo Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas Equipe de manuteção local Verificar a abertura e o fechamento a 45º. Se for necessário fazer regulagem, chamar empresa especializada Banheira de hidromassagem/ spa Limpar a tubulação Equipe de manutenção local Esquadrias de alumínio Efetuar limpeza geral das esquadrias e seus componentes Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada Sistemas hidrossanitários Caixas de esgoto, de gordura e de águas servidas Efetuar limpeza geral Equipe de manutenção local A c ada a no
Estrutural Lajes, vigas e pilares Verificar a integridade estrutural conforme ABNT NBR 15575 Empresa especializada Equipamentos industrializados Sistemas de segurança Manutenção recomendada pelo fornecedor Empresa capacitada/ Empresa especializada
Periodicidade Sistema Elemento/
componente Atividade Responsável
Gerador de água quente Verificar sua integridade e reconstituir o funcionamento do sistema de lavagem interna dos depósitos de água quente e limpeza das chaminés conforme instrução do fabricante Empresa capacitada Sistema de aquecimento individual Verificar o funcionamento, limpeza e regulagem, conforme legislação vigente Empresa capacitada Banheira de hidromassagem/ spa Limpar e manter o sistema conforme instruções do fornecedor Empresa capacitada Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas Inspecionar sua integridade e reconstituir o sistema de medição de resistência conforme legislação vigente Empresa especializada
Desratização e desinsetização Aplicação de produtos químicos Empresa especializada Impermeabilização Áreas molhadas internas e externas, piscinas, reservatórios, coberturas, jardins, espelhos d'água Verificar sua integridade e reconstituir a proteção mecânica, sinais de infiltração ou falhas da impermeabilização exposta Equipe de manutenção local
Periodicidade Sistema Elemento/
componente Atividade Responsável
Rejuntamentos e vedações Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, peças sanitárias, bordas de banheiras, chaminés, grelhas de ventilação, e outros elementos Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada Revestimentos de parede, piso e teto
Paredes externas/ fachadas e muros Verificar a integridade e reconstituir, onde necessário Equipe de manutenção local/ Empresa especializada Piso acabado, revestimeto de paredes e tetos Verificar a integridade e reconstituir, onde necessário Equipe de manutenção local/ Empresa especializada Deck de madeira Verificar a integridade e reconstituir, onde necessário Equipe de manutenção local/ Empresa especializada Instalações elétricas Quadro de distribuição de circuitos Reapertar toas as conexões Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada/ Empresa especializada A c ada a no Esquadrias em geral Verificar falhas de vedação, fixação das esquadrias, guarda-corpos, e reconstituir sua integridade, onde Equipe de manutenção local/ Empresa especializada
Periodicidade Sistema Elemento/
componente Atividade Responsável necessário
Efetuar limpeza geral das esquadrias
incluindo drenos, reapertar parafusos aparentes, regular freio e lubrificação Observar a tipologia e a complexidade das esquadrias, os projetos e instruções dos fornecedores Equipe de manutenção local/ Empresa especializada
Vidros e seus sistemas de fixação
Verificar a presença de fissuras, falhas na vedação e fixação nos caixilhos e reconstituir sua integridade, onde necessário Equipe de manutenção local/ Empresa especializada Sistemas hidrossanitários Tubulações Verificar as tubulações de água potável e servida, para detectar obstruções, falhas ou entupimentos, e fixação e reconstituir sua integridade, onde necessário Equipe de manutenção local/ Empresa especializada Metais, acessórios e registros Verificar os elementos de vedação dos metais,
acessórios e registros
Equipe de manutenção
Periodicidade Sistema Elemento/
componente Atividade Responsável Equipamentos de incêndio Recarregar os
extintores Empresa especializada Equipamentos industrializados Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas Inspecionar periodicamente de acordo com a legislação vigente Em locais expostos à corrosão severa, reduzir os intervalos entre verificações Empresa especializada Sistemas de cobertura Verificar a integridade estrutural dos componentes, vedações, fixações, e reconstituir e tratar, onde necessário Equipe de manutenção local/ Empresa especializada A c ada dois anos
Esquadrias e elementos de madeira
Verificar e, se necessário, pintar, encerar, envernizar ou executar tratamento recomendado pelo fornecedor Equipe de manutenção local/ Empresa especializada
Esquadrias e elementos de ferro
Verificar e, se necessário, pintar ou executar tratamento recomendado pelo fornecedor Equipe de manutenção local/ Empresa especializada Instalações elétricas Tomadas, interruptores e pontos de luz Verificar as conexões, estado dos contatos elétricos e seus componentes, e reconstituir onde necessário Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada/ Empresa especializada
Periodicidade Sistema Elemento/
componente Atividade Responsável
A c ada tr ês ano s Fachada Efetuar lavagem Verificar os elementos e, se necessário, solicitar inspeção Atender às prescrições do relatório ou laudo de inspeção Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada/ Empresa especializada Fonte: NBR 5674 (ABNT, 2012).
Em estudo realizado pelo IBAPE (2012), constatou-se que 66% dos acidentes prediais têm como provável causa e origem a falta manutenção, considerando edifícios com mais de 30 anos e dados publicados pela imprensa e cadastrados no Corpo de Bombeiros, do estado de São Paulo. A inexistência de manutenção nos edifícios causa prejuízo funcional aos sistemas, perda precoce do desempenho e consequente redução da vida útil, o que resulta em maiores gastos com reparos corretivos e reformas, além de comprometer a segurança de uso das instalações e sistemas. O IBAPE (2012) ainda ressalta que a manutenção feita de forma inadequada e sem critérios técnicos, pode ser falha e acarretar gastos sem os benefícios esperados, com prejuízo aos usuários, desvalorização acentuada do imóvel, impedimento ao uso, ações judiciárias por negligência, entre outros danos.
Segundo Gomide (2009), a verba média necessária à manutenção predial representa cerca de 1% do custo total da edificação ao ano, valor que deveria ser acrescido às despesas usuais do condomínio, que também gira em torno de 1%. Significa que a estimativa da taxa condominial média no Brasil é a metade do que seria se fossem incluídos os valores destinados à manutenção predial.
De acordo com a NBR 15575 (ABNT, 2013), a falta do sistema de manutenção ou o planejamento inadequado, podem causar redução precoce da vida útil de um sistema, sendo assim necessário salientar a importância da realização integral das ações de manutenção pelo usuário, para se atingir a vida útil de projeto dos sistemas.
Vale salientar que a NBR 5674/2013 determina que qualquer procedimento de manutenção deve atender às especificações do manual de uso, operação e manutenção da edificação, sendo este, entre outros, parte integrante da estrutura de documentação e registro de informações permanentemente atualizados que o sistema de manutenção deve possuir.
Figura 1 - Desempenho ao longo do tempo
Fonte: NBR 15575
2.2.5 Documentação técnica e legal
O manual deve fornecer uma lista de documentos e projetos que são entregues como anexos, seja em meio físico ou digital, pelo construtor ou incorporadora, ao usuário e/ou condomínio. Também deve destacar a responsabilidade do proprietário pela atualização do manual. A NBR 14037 (ABNT, 2014) exige a entrega de, no mínimo, os seguinte projetos:
a) Arquitetura; b) Estrutura;
c) Instalações elétricas; d) Instalações hidráulicas;
e) Sistema de proteção de descarga atmosférica (SPCDA); f) Elevadores;
g) Paisagismo;
h) Projetos específicos (quando pertinentes): luminotécnica, drenagem, diagramas dos quadros elétricos, mapeamento de rede de telefonia e de dados, ventilação mecânica, ar-condicionado, impermeabilização etc;
i) Memoriais descritivos dos respectivos projetos, não contemplando os respectivos memoriais de cálculo.
2.2.6 Responsabilidades
A publicação da última edição da NBR 15575 (ABNT, 2013), referente a requisitos de desempenho, fez construtoras e projetistas aumentarem o investimento e atenção sobre seus produtos. Para atender a tais requisitos, não somente são importantes os processos de desenho, dimensionamento e execução dos sistemas, como a correta manutenção e utilização em fase de uso. Para tal, é necessário instruir corretamente o usuário, e deixar claro as responsabilidades das partes. Essas informações devem estar contidas no manual.
O Código de defesa do consumidor (BRASIL, 1990), artigo 50, deixa clara a obrigatoriedade por parte do fornecedor de entregar o manual e termo de garantia do produto fornecido, em linguagem clara e didática, o que também é válido para construtoras e incorporadoras (fornecedores) e seus empreendimentos (produtos fornecidos). Ainda, de acordo com a CBIC (2014), a responsabilidade pela elaboração e aplicação do manual é dos seguintes envolvidos:
a) Construtores e incorporadores: Elaborar o manual das áreas comuns e manual do proprietário atendendo as normas ABNT NBR 14037, ABNT NBR 15575 e ABNT NBR 5674, informar prazos de garantia, sugestão do sistema de gestão de manutenção, e como fará o atendimento ao cliente e assistência técnica;
b) Projetistas: Dispor aos responsáveis pela elaboração dos manuais informações técnicas de projeto, como cargas previstas, correto uso e manutenção, requisitos de durabilidade, uso e manutenabilidade dos componentes e sistemas conforme critérios da NBR 15575 (ABNT, 2013);
c) Usuário, proprietário e/ou síndico: Seguir o manual de uso, operação e manutenção da edificação, sem usar a edificação fora das condições previstas, nem realizar manutenções sem seguir o sistema de gestão, tampouco deixar de registrar tais manutenções e atualizar o manual sempre que necessário.
2.2.7 Garantias
A NBR 15575-1/2013 define prazo de garantia legal e contratual. O prazo legal é o tempo previsto em lei que o consumidor dispõe para contestar a presença de vícios verificados na compra de produtos duráveis, que interfiram no seu desempenho. “Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e
execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo” (Art. 618, Lei 10.406/2002).
A NBR 15575-1/2013 ainda expõe, desde sua primeira edição em 2010, a sugestão dos prazos de garantia para os diferentes sistemas da edificação, para cumprimento dos requisitos mínimos de desempenho, para edifícios habitacionais que tiveram seus projetos protocolados para aprovação nos órgãos competentes a partir da vigência da referida norma. De acordo com Thomaz (2009) esses prazos são informativos, ou seja, não têm caráter obrigatório, e são normalmente considerados por fornecedores do mercado da construção civil. Os prazos passam a vigorar após a expedição do “habite-se” ou “auto de conclusão” da obra.
Tabela 2 - Prazos de garantia recomendados Sistemas, elementos, componentes
e instalações
Prazos de garantia recomendados
1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Fundações, estrutura principal, estruturas periféricas, contenções e
arrimos Segurança e estabilidade global. Estanqueidade de fundações e contenções Paredes de vedação, estruturas
auxiliares, estruturas de cobertura, estrutura das escadarias internas ou externas, guarda- corpos, muros de
divisa e telhados
Segurança e integridade
Equipamentos industrializados (aquecedores de passagem ou acumulação, motobombas, filtros,
interfone, automação de portões, elevadores e outros) Sistemas de dados e voz, telefonia, vídeo e
televisão
Instalação equipamentos
Sistema de proteção contra descargas atmosféricas, sistema de combate a incêndio, pressurização das escadas, iluminação de emergência, sistema de
segurança patrimonial
Instalação equipamentos
Porta corta-fogo Dobradiças e molas
Integridade de portas e batentes
Sistemas, elementos, componentes e instalações
Prazos de garantia recomendados
1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Instalações elétricas
tomadas/interruptores/disjuntores/fios / cabos/eletrodutos/caixas e quadros
Equipamentos Instalação
Instalações hidráulicas e gás - colunas de água fria, colunas de água
quente, tubos de queda de esgoto, colunas de gás Integridade e Estanqueidade Instalações hidráulicas e gás coletores/ ramais/louças/caixas de descarga/ bancadas/metais sanitários/sifões/ligações flexíveis/válvulas/registros/ralos/ tanques Equipamentos Instalação Impermeabilização Estanqueidade Esquadrias de madeira Empenamento, descolamento, fixação Esquadrias de aço Fixação,
oxidação Esquadrias de alumínio e de PVC Partes móveis (inclusive recolhedores de palhetas, motores e conjuntos elétricos de acionamento) Borrachas, escovas, articulações, fechos e roldanas Perfis de alumínio, fixadores e revestimentos em painel de alumínio Fechaduras e ferragens em geral Funcionamento
e acabamento Revestimentos de paredes, pisos e
tetos internos e externos em argamassa/gesso liso/componentes de gesso acartonado Fissuras Estanqueida de de fachadas e pisos molháveis Má aderência do revestimento e dos componentes do sistema Revestimentos de paredes, pisos e
tetos em azulejo/ cerâmica/ pastilhas
Revestimentos soltos, gretados, desgaste excessivo Estanqueida de de fachadas e pisos molháveis
Sistemas, elementos, componentes e instalações
Prazos de garantia recomendados
1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Revestimentos de paredes, pisos e teto em pedras naturais (mármore,
granito e outros) Revestimentos soltos, gretados, desgaste excessivo Estanqueida de de fachadas e pisos molháveis Pisos de madeira – tacos, assoalhos e
decks
Empenamento, trincas na madeira e destacamento Piso cimentado, piso acabado em
concreto, contrapiso Destacamentos, fissuras, desgaste excessivo Estanqueida de de pisos molháveis Revestimentos especiais (fórmica,
plásticos, têxteis, pisos elevados, materiais compostos de alumínio)
Aderência Forros de gesso Fissuras por acomodação dos elementos estruturais e de vedação Forros de madeira Empenamento, trincas na madeira e destacamento Pintura/verniz (interna/externa) Empolamento, descascamento, esfarelamento, alteração de cor ou deterioração de acabamento Selantes, componentes de juntas e
resjuntamentos Aderência
Vidros Fixação
Fonte: NBR 15575-1 (ABNT, 2013).
Ainda, segundo o art. 26 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), são apresentados no quadro abaixo, os prazos para reclamação do proprietário por vícios aparentes e ocultos.
Tabela 3 - Prazos para reclamação do proprietário pelos vícios
Tipo de Vício Prazo Reclamação Contagem do Prazo
Aparente 90 dias Inicia-se a partir da entrega das chaves do imóvel
Oculto 90 dias Inicia-se a partir do momento em que fica evidenciado o vício oculto
Fonte: Do autor
Apesar de as Normas Técnicas da ABNT não possuírem caráter de lei para imposição de tempo de garantia, recomenda-se que os profissionais adotem estes prazos, visto que eles consistem em referências pormenorizadas para vários componentes e sistemas da edificação, elaborados pelo meio técnico através de pesquisas e estudos, e são passíveis de utilização em decisões judiciais. (MOREIRA, 2015).
A garantia contratual é oferecida pelo próprio fornecedor, deve ter um prazo superior à legal e, de acordo com o CDC, ser complementar à garantia legal e ser fixado através de termo assinado ou contrato.
2.3 LEGISLAÇÃO
2.3.1 Lei 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor (CDC)
De acordo com os arts. 5°, inciso XXXII e 170, inciso V, da Constituição Federal, a defesa do consumidor é um dos princípios fundamentais da ordem econômica, e deve ser promovida pelo Estado na forma de Lei. Nesses termos, a Lei 8.078/90 institui o Código de Defesa do Consumidor, que estabelece normas de proteção e defesa do consumidor.
No Título I da referida lei, são tratados dos direitos do consumidor.
No art. 4°, são determinados os princípios da Política Nacional das Relações de Consumo, entre eles a vulnerabilidade do consumidor, a relação harmoniosa entre esse e seus fornecedores, e a garantia de produtos e serviços com padrões adequados de qualidade, segurança, durabilidade e desempenho.
As seções II e III do cap. IV tratam das responsabilidades pelo fato ou vício do produto e do serviço, e determinam a responsabilidade do construtor e fornecedor de serviço, solidariamente, pela reparação de danos causados aos consumidores, independentemente da existência de culpa, por defeitos decorrentes de projeto, construção, prestação do serviço,
informações insuficientes ou inadequadas, vícios de qualidade ou quantidade que inviabilizem a utilização ou diminuam o valor dos produtos ou serviços.
O art. 31 determina que a oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar a informação correta, clara, precisa, ostensiva, com especificação de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, garantias, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentem.
No art. 50, determina-se que a garantia contratual é complementar à legal, conferida em termo escrito. Vale ressaltar que no parágrafo único do mesmo artigo, são descritos detalhes essenciais que devem constar no termo de garantia, e que o mesmo deve ser acompanhado do manual de instrução, de instalação e uso do produto.
2.4 AVALIAÇÃO DO MANUAL
Em pesquisa realizada por Ersching (2017) incluindo manuais de 24 construtoras de Balneário Camboriú, SC, observou-se que 81% possuem alguma desconformidade com a NBR 14037 em relação à estrutura e/ou conteúdo. Para obter esse dado, a autora realiza e publica, em sua Dissertação de Mestrado, um método de avaliação para os manuais coletados, quanto ao atendimento à NBR 14037.
Figura 2 - Resultado geral da avaliação do conteúdo dos manuais quanto o atendimento à NBR 14037
Fonte: Ersching (2017).
A avaliação é aplicada por meio de listas de verificação, e contribui para a análise da qualidade do manual. São duas listas principais, primeira avalia a estrutura do manual, pela presença dos capítulos e subdivisões exigidos pela norma, de forma resumida, sem abranger o conteúdo. A segunda lista é mais ampla, e avalia o conteúdo do manual conforme requisitos
mínimos exigidos pela norma. Ainda são propostas listas complementares, das quais duas referem-se ao tempo de garantia dos sistemas, e ao seu fornecimento ou não. Estas não serão aplicadas, visto que no estado atual de planejamento do empreendimento, ainda não se conhece muitos dos fornecedores de componentes específicos, e pressupõe-se que a construtora adotará os prazos de garantia sugeridos pela NBR 15575 (ABNT, 2013).
De acordo com a autora, as listas de verificação podem ser usadas tanto na avaliação de um manual existente, como para auxílio na elaboração de um novo manual, para verificar a necessidade de adequações e garantir a contemplação dos requisitos mínimos da norma. Na dissertação em questão, cita-se tal recomendação para trabalhos futuros. Aplica-se portanto, a avaliação sugerida por Ersching (2017) no manual desenvolvido no presente trabalho, e não somente para avaliar os resultados finais, mas sim para um processo iterativo de aperfeiçoamento do manual proposto e elaborado, que sofreu adequações durante o desenvolvimento, com a finalidade de atender ao método de avaliação utilizado e, consequentemente, à norma.
Realiza-se a avaliação da estrutura do manual através da primeira lista de verificação, sendo os requisitos representados nas linhas, e a classificação nas colunas:
Tabela 4 -Lista de verificação da estrutura dos manuais
*C = Conforme; PC = Parcialmente conforme; NC = Não conforme. Fonte: Adaptado de Ersching (2017)
Os critérios de classificação para cada item referente à estrutura, são a “conformidade”, a “parcial conformidade” e a “não conformidade” com a norma. Para cada subdivisão disposta nas linhas, marca-se o valor 1 para a classificação avaliada em conforme, parcialmente conforme ou não conforme.
C* PC* NC*
1 Apresentação
1.1 Índice 1.2 Introdução 1.3 Definições
2 Garantias e assistência técnica
2.1 Garantias 2.2 Assistência técnica 3 Memorial descritivo 4 Fornecedores 4.1 Relação de fornecedores 4.2 Relação de projetistas 4.3 Serviços de utilidade pública
5 Operação, Uso e Limpeza 6 Manutenção
6.1 Programa de manutenção preventiva 6.2 Registros
6.3 Inspeções
7 Informações complementares
7.1 Meio ambiente e sustentabilidade 7.2 Segurança
7.3 Operação dos equipamentos e suas ligações
7.4 Documentação técnica e legal 7.5 Elaboração e entrega do manual 7.6 Atualização do manual
Itens de verificação de conformidade
Tabela 5 Critérios para classificação na aplicação da lista de verificação da Estrutura dos Manuais
Fonte: Adaptado de Ersching (2017).
Para avaliação do conteúdo, aplica-se a segunda lista, como mencionado anteriormente. Abaixo, um exemplo de parte da lista de verificação, correspondente ao capítulo 1 e suas subdivisões.
Tabela 6 - Exemplo do procedimento de elaboração da lista de verificação para avaliação do conteúdo dos manuais
*C = Conforme; PC = Parcialmente conforme; NC = Não conforme. Fonte: Adaptado de Ersching (2017).
Os critérios de classificação para cada item referente ao conteúdo, são os mesmos adotados para a estrutura. “Os itens conformes são os que cumprem integralmente a descrição avaliada e os itens não conformes são os que não cumprem nem parcialmente a descrição avaliada.” (ERSCHING, 2017, p.93).
Conforme Parcialmente
Conforme
Não Conforme
Apresenta o mesmo título ou sinônimo quando comparado à norma independente da
sequência.
Apresenta título com significado diferente ou trata do assunto dentro de
outro capítulo ou subdivisão da norma.
Não aborda o assunto em nenhum capítulo ou subdivisão. Itens de verificação de conformidade C* PC* NC* 1 Apresentação 1.1 Índice 1.1.1 Indicação de capítulos e subdivisões 1.1.2 Indicação do número de páginas 5.1.1 Itens da lista de verificação
3 MÉTODO DE PESQUISA
3.1 DISPOSIÇÕES GERAIS
No desenvolvimento do presente trabalho, utiliza-se o método de pesquisa bibliográfica. São exploradas as exigências normativas para propor uma forma correta de se elaborar um manual de uso, operação e manutenção, especificamente o manual do proprietário. Considerou-se a linguagem e a estrutura física recomendadas pela NBR 14037 (ABNT, 2014), bem como o conteúdo mínimo requerido. Juntamente ao atendimento à norma, as considerações da bibliografia estudada complementam a proposta.
Em seguida, o roteiro da proposta elaborada é aplicado na elaboração de um manual do proprietário para uma unidade autônoma de um empreendimento escolhido pelo autor.
Para a escolha do referido empreendimento, primeiramente considerou-se a disponibilidade de informações por parte da empresa proprietária, para possibilitar uma caracterização mais detalhada. Observou-se também a existência de dados, considerando projetos arquitetônico, complementares, documentos e memoriais, com nível de detalhamento suficiente, de forma a abranger a estrutura exigida pela NBR 14037 quanto ao fornecimento de informações.
Após elaborado o manual, é feita a avaliação do mesmo, através do método sugerido e publicado por Ersching (2017) em sua Dissertação de Mestrado.
3.2 ETAPAS DA METODOLOGIA
A ordem das etapas do método utilizado para cumprir os objetivos expostos deste trabalho, conforme descrito no item 3.1, é organizado como mostrado na figura 3 a seguir:
Figura 3 -Fluxo das etapas da metodologia
4 ROTEIRO PARA ELABORAÇÃO DO MANUAL
Como disposto, propõe-se a estrutura e conteúdo necessários à correta elaboração de um manual do proprietário. Divide-se o conteúdo em capítulos e subcapítulos, para facilitar a orientação quando o usuário buscar por uma informação, conforme orientação da NBR 14037 (ABNT, 2014). Esses capítulos abrangem todo o conteúdo mínimo necessário, que é mostrado na tabela 4 abaixo:
Tabela 7 - Disposição dos conteúdos do Manual
Capítulo Subdivisões
1. Apresentação
Índice Introdução Definições
2. Garantias e assistência técnica Garantias e assistência técnica 3. Memorial descritivo
4. Fornecedores
Relação de fornecedores Relação de projetistas Serviços de utilidade pública
5. Operação, uso e limpeza
Sistemas hidrossanitários Sistemas eletroeletrônicos Sistema de proteção contra descargas
atmosféricas
Sistemas de ar-condicionado, ventilação e calefação Sistemas de automação Sistemas de comunicação Sistemas de incêndio Fundações e estruturas Vedações
Revestimentos internos e externos Pisos
Capítulo Subdivisões
Jardins, paisagismo e áreas de lazer Esquadrias e vidros
Pedidos de ligações públicas
6. Manutenção
Programa de manutenção preventiva Registros
Inspeções
7. Informações complementares
Meio ambiente e sustentabilidade Segurança
Operação dos equipamentos e suas ligações Documentação técnica e legal Elaboração e entrega do manual
Atualização do manual Fonte: NBR 14037 (ABNT, 2014).
4.1 APRESENTAÇÃO 4.1.1 Índice
De acordo com a NBR 14037 (ABNT, 2014), recomenda-se um índice alfanumérico que contenha a sequência de capítulos e subdivisões, com a numeração das páginas.
4.1.2 Introdução
A introdução deve conter algumas características gerais do empreendimento, e um comentário breve de apresentação da empresa construtora e/ou incorporadora. Também podem ser feitos comentários sobre a importância da leitura do manual.
4.1.3 Definições
Glossário que deve apresentar resumidamente as definições de termos que possam gerar dúvidas quanto ao seu significado ou aplicação durante a leitura do manual.
4.2 GARANTIAS E ASSISTÊNCIA TÉCNICA
O manual deve informar prazos de garantia para os principais sistemas e seus componentes, bem como condições para perda de garantia, e o procedimento que o usuário deve seguir em caso de necessidade de assistência técnica.
4.2.1 Prazo de garantia
Além do prazo de garantia legal estabelecido pelo Código Civil (BRASIL, 2002), recomenda-se a adoção dos prazos de garantia sugeridos pela NBR 15575 (ABNT, 2013). Também é necessário informar os prazos que o usuário possui para reclamação por vícios aparentes e ocultos, conforme estabelecido pelo Código de Defesa do Consumidor (BRASIL, 1990).
Devem ser explicitados os prazos de garantia contratual, caso fornecida, para materiais, equipamentos e serviços.
4.2.2 Perdas de garantias
Devem ser explícitas as condições de perdas de garantias. Como já citado, é de responsabilidade do proprietário da unidade autônoma a manutenção desta, o mesmo também é indiretamente responsável pela manutenção dos equipamentos e instalações de áreas comuns, conforme orientações dos termos de garantia e dos manuais, sob pena de perda de garantia. Também deve ficar claro a obrigação do proprietário de permitir sempre que solicitado o acesso do profissional responsável pela assistência técnica da empresa à sua unidade, sob pena de perda de garantia.
A garantia pode ser perdida também por mau uso ou violação comprovados dos equipamentos e instalações. Deve-se citar a utilização destes componentes para fins para os quais não foram projetados, como sobrecarga estrutural ou sobrecarga nos circuitos elétricos por ligação de aparelhos com capacidade acima da determinada em projeto.
Deve-se destacar também que reformas ou alterações que modifiquem a finalidade de qualquer ambiente, seja privativo ou comum, também podem acarretar em perda de garantia. A própria manutenção realizada utilizando componentes diferentes dos originais, ou sem responsabilidade técnica de um profissional habilitado, empresa capacitada ou especializada é interpretada como alteração indevida e resulta na perda da garantia do componente em questão.
4.2.3 Assistência técnica
É necessário informar como o usuário deve proceder em caso de dúvida quanto aos procedimentos de uso e manutenção, bem como necessidade de reparos, com descrição de como o construtor e/ou incorporador prestará esse atendimento. Deve ficar claro que pode haver cobrança de uma taxa de visita caso não se trate de uma situação coberta por garantia.
Apesar dos contatos de fornecedores estarem explícitos no capítulo pertinente, é válido informar neste, adicionalmente, o contato a ser realizado em caso de necessidade de assistência técnica.
4.3 MEMORIAL DESCRITIVO
O memorial descritivo do manual deve descrever a edificação como construída, de maneira simplificada e de fácil entendimento, e ser atualizado à medida que ocorrem
alterações de projeto, decorrentes de problemas de compatibilização ou de outra natureza. Essas atualizações são utilizadas para confecção do as built, importante para a versão definitiva do manual após o término da obra. É importante informar o fabricante e modelo de materiais e componentes utilizados, como elementos de revestimentos, louças, metais e acessórios, para uma possível necessidade de substituição. De acordo com a NBR14037 (ABNT, 2014), a descrição deve conter os seguintes itens:
a) Informações sobre aspectos importantes para o proprietário e para o condomínio, como propriedades especiais previstas em projeto e sistema construtivo empregado; b) Desenhos esquemáticos, com dimensões cotadas, que representem a posição das
instalações;
c) Descrição dos sistemas e, quando aplicável, dos elementos e equipamentos; d) Cargas máximas admissíveis nos circuitos elétricos;
e) Cargas estruturais máximas admissíveis; f) Descrição sucinta dos sistemas;
g) Relação dos componentes utilizados para acabamento (por exemplo, revestimentos cerâmicos, tintas, metais, ferragens, esquadrias, vidros etc.) com suas respectivas especificações;
h) Sugestão ou modelo do programa de manutenção preventiva.
4.4 FORNECEDORES
O manual deve informar a relação de fornecedores de materiais, equipamentos, componentes e serviços, inclusive projetos. O conhecimento dos fornecedores facilita para o usuário encontrar materiais de reposição e contratação de mão de obra para reparos em caso de falhas dos sistemas e manutenção, visto que se supõe desses fornecedores o conhecimento prévio dos projetos executados e insumos utilizados, reduz-se assim o risco de violação às garantias. Também devem constar os dados para contato com as concessionárias fornecedoras dos serviços públicos.
4.5 OPERAÇÃO, USO E LIMPEZA
Para cada um dos subitens que compõem o item 5 da estrutura recomendada pela norma, devidamente caracterizados e detalhados no item “Memorial descritivo”, deve-se fazer
uma abordagem para os sistemas e seus componentes que se faça necessário, a fim de colocá-los e mantê-colocá-los em uso corretamente, observando os seguintes itens:
a) Instruções de como proceder para solicitar a ligação dos serviços públicos, com informações dos dados necessários;
b) Instruções sobre a infraestrutura preparada para instalação de equipamentos previstos em projeto, como ar condicionado, sistema de som, calefação entre outros;
c) Instruções sobre como proceder para ligação ou desligamento dos sistemas quando se fizer necessário;
d) Recomendações para a limpeza dos componentes; e) Instruções gerais de uso.
4.6 MANUTENÇÃO
O manual deve orientar a realização da manutenção por empresas capacitadas, especializadas ou equipe de manutenção local, e não por pessoa sem capacidade técnica para tal, além da utilização de materiais originais, com referências conforme memorial descritivo. Para que seja feita de forma sistemática e com um padrão estabelecido, a construtora deve fornecer um programa de manutenção. O programa determinará as atividades de manutenção e sua periodicidade, bem como os responsáveis pela sua realização. Como base para confecção do programa, convém a utilização da sugestão do programa de manutenção da NBR 5674, com as devidas adaptações necessárias para as características da edificação.
Além disso, para sistemas mais específicos, as orientações para o programa de manutenção pode ser fornecido diretamente pelo fabricante e/ou fornecedor, para sistemas como esquadrias especiais, elementos decorativos, revestimentos especiais (fórmicas, pedras, metais), sistemas especiais eletroeletrônicos ou automatizados.
4.6.1 Registros
Deve ser indicada a obrigatoriedade de se registrar a realização da manutenção. Só assim será possível comprovar que os serviços foram realizados conforme indicação do programa de manutenção contido no manual.
4.6.2 Inspeções
As inspeções são realizadas para orientação das manutenções, pois avaliam o estado e desempenho dos componentes. O manual deve orientar o proprietário a fazer a inspeção de determinado componente antes da data marcada para a próxima manutenção, a fim de prever o tipo de serviço que será necessário, bem como o responsável mais adequado para execução.
4.7 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES
4.7.1 Meio ambiente e sustentabilidade
O manual deve informar orientações para conscientização em relação ao meio ambiente, com recomendações referentes aos hábitos de utilização dos sistemas que envolvem:
a) Uso racional de água: Deve ser orientado ao proprietário atentar-se a grandes variações na fatura mensal de água, o que pode significar a existência de vazamentos em tubos e conexões ou avarias em equipamentos hidráulicos. Também reforçar a inspeção de tais equipamentos na véspera das manutenções indicada no programa; b) Uso racional de energia: Recomendar o desligamento de aparelhos e luminárias
sempre que inoperantes. Sugerir também a aquisição de equipamentos com boa eficiência energética, preferencialmente com selo nível A e selo PROCEL.
4.7.2 Segurança
Deve apresentar informações básicas sobre procedimentos que devem ser tomados rapidamente em situações que ofereçam risco eminente à saúde dos ocupantes da unidade autônoma ou da edificação, tais como:
a) Incêndio: Orientar claramente o usuário a, em caso de princípio de incêndio, ligar para o corpo de bombeiros, acionar o alarme de incêndio (informar a localização do acionador), desligar gás e disjuntores. Informar também como encontrar a rota de fuga em caso de necessidade de evacuação da edificação;
b) Vazamento de gás: Orientar, em caso de percepção de cheiro de gás, a fechar imediatamente os registros específicos e geral, abrir portas e janelas, e informar o zelador. Deixar claro a posição dos registros referidos;
c) Falhas nos sistemas elétricos: O manual deve explicar o funcionamento dos disjuntores e dispositivos diferenciais residuais, e orientar a religá-los em caso de desarmamento. Deve ficar clara a informação de que esses dispositivos desarmam por excesso de sobrecarga ou fuga de corrente e, caso haja recorrência, verificar a integridade dos equipamentos utilizados, e acionar a assistência técnica se necessário.
4.7.3 Documentação técnica e legal
Como exige a NBR 14037, deve ser especificada a lista dos documentos fornecidos anexos ao manual, sejam em meio físico ou digital. Deve também indicar as responsabilidades pela entrega inicial e renovação dos documentos.
4.7.4 Atualização do manual
Como já mencionado, a responsabilidade pela atualização dos manuais é obrigatoriamente do condomínio ou proprietário, deste no caso do manual do proprietário. Deve-se advertir de maneira explícita e grifada essa informação no manual. Em complemento a advertência, deve-se pelo menos, de acordo com a NBR 14037 (ABNT, 2014):
a) Expressar que a atualização deve necessariamente incluir a revisão e correção de todas as descrições técnicas e projetos da edificação, além da revisão do manual;
b) Informar que a atualização do manual pode ser feita na forma de encartes que documentem a revisão de partes isoladas, identificando no corpo do manual, os itens revisados, ou na forma de uma nova estrutura, dependendo da intensidade das modificações realizadas na edificação;
c) Informar que a atualização do manual é um serviço técnico, que deve ser realizado por empresa ou responsável técnico;
d) Recomendar ao proprietário da unidade que as versões desatualizadas do manual sejam claramente identificadas como fora de utilização, devendo, porém, ser guardadas como fonte de informações sobre a memória técnica da edificação.
5 APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS
5.1 CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO ANALISADO
O empreendimento considerado está sendo realizado pela Construtora Prager Ltda. Trata-se de um edifício de ocupação residencial privativa multifamiliar, denominado Edifício Santa Cruz, situado à rua Santa Cruz S/Nº, bairro Centro, município de Lages/SC. Possui uma área total construída de 2.125,27m² distribuídos em oito pavimentos. Destes, cinco contêm apartamentos, sendo 3 unidades autônomas por pavimento, em diferentes tamanhos e quantidades de cômodos. Os pavimentos diferem em detalhes arquitetônicos de fachada, o que resulta na ausência de sacada nos dormitórios das unidades numeradas como 301, 401 e 501. Para a escolha da unidade para a qual é elaborado o exemplo de manual, são desconsideradas as diferenças de arquitetura citadas anteriormente, visto que todas as unidades são servidas com os mesmos sistemas. Portanto a escolha aleatória de uma unidade não prejudica, para fins didáticos, a elaboração do manual do proprietário. Optou-se assim, por atribuir o exemplo de manual à unidade identificada como 201.
A figura 4 apresenta a fachada da edificação:
Figura 2 - Fachada da edificação
A figura 5 mostra o layout isolado para o apartamento 201: Figura 3 Layout ap. 201
A figura 6 mostra a planta baixa do pavimento onde situa-se a unidade 201:
Figura 4 - Planta baixa 2º pavimento
