Poder Judiciário do Estado de Mato Grosso do Sul Comarca de Camapuã
Cartório da 1ª Vara
Autos nº. 0550092-58.2004.8.12.0006 Mandado nº. 006.2016/003635-9 Ação: Cumprimento de Sentença Exequente: Olmiro Dala Nora Facco
Executado: Wilson Antonio Corrêa Fontoura
Ana Paula Gomes de Oliveira, Oficial (a) de
Justiça e Avaliador (a), designado para o cumprimento do mandado de avaliação extraído dos autos supra, vem mui respeitosamente apresentar o seguinte
LAUDO DE AVALIAÇÃO:
1. – OBJETO: Uma gleba de terras denominada Fazenda Santo Antônio do
Cadete, com área total de 879ha e 1509,36 m² (oitocentos e setenta e nove hectares e um mil e quinhentos e nove metros quadrados e trinta e seis centímetros quadrados). Devidamente registrada no S.R.I. desta Comarca, sob o nº 17.996, de propriedade do Sr. Wilson Antônio Corrêa Fontoura.
2. – PROPRIETÁRIO: WILSON ANTONIO CORRÊA FONTOURA
3. – OBJETIVO DO LAUDO: determinar o valor venal e comercial do imóvel. 4. – NÍVEL DE RIGOR
4.1 – Imprimiu-se ao presente trabalho avaliatório nível de rigor expedito,
consoante o estabelecido pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.
4.2 – Justifica o nível pela falta de outros dados de mercado, com similaridades
compatíveis com o avaliado, que possibilitassem homogeneizações mediante tratamento estatístico.
5. – PRESSUPOSTOS: Para elaboração deste trabalho compulsei (amos) dados
da matrícula imobiliária nº. 17.996. Vistoria realizada in loco, com fotografias de imagens do imóvel, colacionadas no presente Laudo de Avaliação. Bem como,
informações colhidas no imóvel com o Sr. José Ribeiro da Costa, funcionário do executado e confirmadas pelo Sr. Wilson Antonio Corrêa Fontoura Filho.
6. – VISTORIA REALIZADA EM 10/11/2016.
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7. – CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
7.1 – O imóvel está localizado distante aproximadamente 12 km, da sede desta
cidade de Camapuã, MS, seguindo pelo BR 060 aproximadamente 08 km, sentido Vila Industrial, em rodovia asfaltada, percorrer mais aproximadamente 04 km, pela MS Estadual - 338, rodovia sem asfalto, sendo que o acesso é excelente em qualquer época do ano. Está localizado em região considerada das mais valorizadas deste município. É dotado de infraestrutura completa. O imóvel possui solos de boa fertilidade apropriados para a atividade agropecuária. Relevo levemente ondulado. A propriedade é muito bem servida de água, possui várias represas com nascentes, além do córrego Cadete e várias nascentes.
7.2 – A infraestrutura da localização da região do imóvel é muito boa e atende as
necessidades básicas para a desenvoltura da atividade pecuária a qual se destina atualmente o imóvel avaliado. Com capacidade para apascentar aproximadamente 800 reses bovinas.
8. – EDIFICAÇÃO (ÕES) E BENFEITORIA (S)
1- Encanamento com 2.800 metros de comprimento, em tubos de PVC de 1”;
2- Energia elétrica rural, padrão monofásico e transformador de 15 kva;
3- Uma casa em alvenaria, com seis quartos, duas salas, seis banheiros e varandão, com cobertura em telhas de barro, tipo francesa, piso com revestimento em cerâmica;
4- Uma construção em madeira, contendo cozinha e quatro peças, com cobertura em telhas de barro, tipo francesa;
5- Um quarto em alvenaria, com cobertura em telhas de barro, tipo francesa;
6- Uma edificação construída em alvenaria (igreja);
7- Uma edificação, tipo barracão aberto, com cobertura em telhas de barro, tipo francesa, contra piso;
8- Uma edificação casa para suinocultura/galpão/paiol de milho, em madeira, com cobertura em telhas de barro, tipo francesa;
9- Um depósito com quatro peças, em madeira, com cobertura em telhas de barro, tipo francesa;
10- Uma edificação tipo galinheiro, em madeira, laterais em tela, com cobertura em telhas de barro, tipo francesa;
11- Um mangueiro/curral, em aroeira, com seis divisões, sendo duas seringas, brete, apartador, tronco e balança, com área coberta em telhas de barro, tipo francesa;
12- Um mangueiro/curral, construído em aroeira, com três divisões, com área coberta em telhas de barro;
13- Uma pista de laço com 150 metros de comprimento, contendo dois mangueiros/currais em madeira, dois troncos e um embarcador, com caixa d’água com capacidade para 10.000 litros;
14- 16 (dezesseis) divisões de pasto; fls. 489
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15 – Um barracão, rodapés construídos em alvenaria, paredes e telhado com telhas tipo zinco, piso de madeira, com dois quartos, uma cozinha, banheiro, varanda, e, uma outra repartição, utilizado como casa para funcionário e galpão/depósito para maquinários;
16- Uma edificação utilizada como casa para funcionário, com dois quartos, uma cozinha, um banheiro e área de serviço;
17- Um resfriador de leite, construído em alvenaria, com telhas de barro.
18 – Aproximadamente 700 ha (setecentos hectares) de pastagem artificial, tipo Brachiaria Decumbens;
19 - Levantamento de curva de nível em toda a área formada de pastagem.
9. – PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS
9.1 – Para a formação de convicção de valor centrei a pesquisa em aspectos e particularidades na propriedade avaliada. Analisando detalhadamente a infraestrutura existente, o tipo de solo, a localização e acessibilidade do imóvel.
10. – FONTES DE PESQUISA
• Ademir Borille - Corretor atuante em Camapuã-MS.
• Dorvalino Pereira, Corretor de Imóveis, com atuação neste município há mais de 15 anos, com escritório na Rua Cuiabá, centro, Camapuã, MS.
11. – METODOLOGIA EMPREGADA
11.1 – Não existindo dados para homogeneização do imóvel avaliando na forma
como se encontra, utilizamo-nos da conjugação dos métodos comparativo de dados de mercado, tipo de solo, localização, acessibilidade e infraestrutura.
11.2 – A metodologia aplicada justifica-se pela condição do mercado imobiliário
local, não apresentando informações adequadas a outros métodos.
12. – CONCLUSÃO
Considerando os investimentos efetuados no imóvel, a sua localização, infraestrutura existente, os preços de mercado praticados; considerando ainda a aptidão do imóvel, localização, acessibilidade e tamanho da área física, passo a atribuição de valores.
13. - ATRIBUIÇÃO DE VALOR
Com base nas pesquisas realizadas, obtive o valor médio de R$ 10.000,00(dez mil reais) por hectare, para pagamento à vista. No valor de mercado atribuído estão incluídas todas as benfeitorias e edificações, tendo em vista que são acessórios e acompanham o principal, não sendo possível removê-las para alienar somente o imóvel. Tais compõem o todo do imóvel avaliado.
879 ha e 1509,36 m² x R$ 10.000,00 = R$ 8.791.509,36
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Então, AVALIO 120 ha x R$ 10.000,00 = R$ 1.200.000,00 (UM
MILHÃO E DUZENTOS MIL REAIS).
VALOR DO LAUDO DE AVALIAÇÃO
R$ 1.200.000,00 (UM MILHÃO E DUZENTOS MIL REAIS).
Sendo o que havia para ser avaliado, digitei o presente Laudo de Avaliação, que vai devidamente assinado.Camapuã–MS, 11 de novembro de 2016.
Ana Paula Gomes de Oliveira
Analista Judiciário
Oficial (a) de Justiça e Avaliador (a)