Laudo de avaliação de imóveis

(1)

Identificação do Imóvel

Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário PAULO

ROBERTO GAZANI JUNIOR Nº CPF / CNPJ 10344510816 Nome Empreendimento Condomínio Rancho dos Arcos

Valor Compra Venda R$ 1.888.117,63 Data Venda Nº Controle Interno 0100071728230010240 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 104

Logradouro AL AMOR PERFEITO Nº 629 Andar Complemento LT 36 QD E

Bairro Cidade BOITUVA UF SP CEP 18550-000 Latitude -23.290675 Longitude -47.720202

Caracterização da Região

Região

Residencial Unifamiliar Comercial Residencial Multifamiliar Industrial Outro - Descrever Abaixo

Infraestrutura

Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública

Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado

Fossa Cisterna/Poço Artesiano

Tipo Pavimentação: Asfalto

Restritivos:

Favela Risco Ambiental

Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo

Serviços Públicos e Comunitários

Metrô Centro

Comercial Escola Segurança Ônibus Rede Bancária

Lazer Coleta de

Lixo Clínicas/Hospitais

Aeroporto Shopping Parque

Outro -Descrever Abaixo

Análise da Região do Bairro

Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela

Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial

Limites do Bairro

Padrão da Região:

Alto Médio-alto Baixo

Médio Médio-baixo

Fatores Valorizantes

Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo

Terreno

Topografia

Plana Aclive

Desnível Pronunciado Declive

Formato

Regular Irregular

Dimensões

Área (em m²): 2.094,03 m² Testada (Frente): 47,70 m Lado Direito: 44,00 m

Fração Ideal: 100,000000 % Fundos 47,70 m Lado Esquerdo: 44,00 m

Tipo de Implantação

Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante:

Tipo do Acompanhante

Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo

Condomínio / Imóvel Avaliado

Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado

N° Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N° de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano

Descrição dos Andares Uso Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio

Alto Médio-alto Médio

Médio-baixo Baixo Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Em Implantação Infraestrutura do Imóvel

Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica

Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins

Tipo Imóvel Avaliado

Casa Apartamento Galpão

Sobrado Loja Sala

Comercial Vaga Autônoma Depósito

Autônomo Loft

Outro - Descrever Abaixo

Indício Ocupação Imóvel

Habitado Desabitado

Idade Aparente Anos 10

Ano Construção 2008

Estado Conservação Imóvel

Bom Regular

Ruim Em Construção

Padrão Acabamento Imóvel

Alto Normal

Baixo Mínimo

Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 0

Fachada Vistoria externa Esquadrias Vistoria externa N° Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios Dimensões Área Privativa: 0,00 m² Área Comum (m²): 0,00 m² Área Total (m²): 1.015,61 m²

Área Averbada: 1015.61 m² Área não Averbada m²

Nº Vagas Cobertas

Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0

Face Imóvel

Sul Norte Leste Oeste

(2)

Manifestações sobre a garantia

Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?

Sim Não

Imóvel localizado em condomínio fechado, com acesso pela Estrada Estadual Boituva Tatuí, km 17 – sentido Boituva. Conforme solicitado foi realizado somente a vistoria externa. Não foi permitida a entrada no condomínio.NOTA: O porteiro ( Sr. Paulo ) confirmou que o proponente possui imóvel no local, o mesmo também confirmou o endereço do imóvel. Segue telefone da administração do condomínio, tel.: 15 99835-2635 falar com Kelli. As ruas do condomínio não são cadastradas no Google, sendo assim o croqui esta aproximado. Não foi fornecido IPTU do imóvel.

QUESTÕES COMPLEMENTARES

Sim Não

Data da Vistoria: 10/08/2018

1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?

Não foi fornecido IPTU do imóvel.

2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?

Não foi fornecido IPTU do imóvel.

4) O imóvel possui vaga de garagem? 5) Se possui vagas, elas estão documentadas?

6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares?

11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?

14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação?

O imóvel avaliado está em conformidade com a(s) regra(s) de negócio estabelecidas pela instituição financeira para o Produto?

Observações Finais

Imóvel localizado em condomínio fechado, com acesso pela Estrada Estadual Boituva Tatuí, km 17 – sentido Boituva. Conforme solicitado foi realizado somente a vistoria externa. Não foi permitida a entrada no condomínio.NOTA: O porteiro ( Sr. Paulo ) confirmou que o proponente possui imóvel no local, o mesmo também confirmou o endereço do imóvel. Segue telefone da administração do condomínio, tel.: 15 99835-2635 falar com Kelli. As ruas do condomínio não são cadastradas no Google, sendo assim o croqui esta aproximado. Não foi fornecido IPTU do imóvel.

Amostras:

Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno

1 Logradouro Estr. Estadual Boituva Tatui Nº km 17 Andar Complemento Mesmo Condomínio Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Rancho dos Arcos Cidade Boituva UF SP CEP 18550-000 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Sobrado - 05 Dormitórios ( 05 suítes ), piscina e demais dependencias Fonte de Informações Fábio - Corretor Telefone (11) 96664-2107

Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 7 Nº Dormitórios 5 Nº Banheiros 5 Idade Aparente 10 Ano Construção 2008 Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$

1.595.000,00

Data Venda /

Oferta 10/08/2018 Valor m² R$ 2.170,07 Padrão Médio-alto Testada (Frente) 45,00

Área do Terreno (em m²) 3.100,00

Área da Edificação (m²) 735,00 Área Privativa 735 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60

2 Logradouro Estr. Estadual Boituva Tatui Nº km 17 Andar Complemento Mesmo Condomínio Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Rancho dos Arcos Cidade Boituva UF SP CEP 18550-000 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Casa - 05 Dormitórios ( 04 suíte ), piscina e demais dependencias Fonte de Informações Tem Imóvel - Kleide Telefone (15) 3264-1650

1.200.000,00

Data Venda /

3 Logradouro Estr. Estadual Boituva Tatui Nº km 17 Andar Complemento Mesmo Condomínio Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Rancho dos Arcos Cidade Boituva UF SP CEP 18550-000 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Casa - 04 Dormitórios ( 04 suítes ), piscina e demais dependencias Fonte de Informações Tem Imóvel - Kleide Telefone (15) 3264-1650

630.000,00

Data Venda /

4 Logradouro Estr. Estadual Boituva Tatui Nº km 17 Andar Complemento Mesmo Condomínio Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Rancho dos Arcos Cidade Boituva UF SP CEP 18550-000 Latitude 0 Longitude 0

Descrição Casa - 04 Dormitórios ( 04 suítes ), piscina e demais dependencias Fonte de Informações Acesso Imóveis - Jose

Augusto Telefone (15) 3363-4979

1.190.000,00

Data Venda /

5 Logradouro Estr. Estadual Boituva Tatui Nº km 17 Andar Complemento Mesmo Condomínio Proximidade do Imóvel 0 km Bairro Rancho dos Arcos Cidade Boituva UF SP CEP 18550-000 Latitude 0 Longitude 0

(3)

Tabela de homogenização

Grau de Fundamentação: I Grau de Precisão: I Metodologia: Evolutivo

Cálculo do Coeficiente de Depreciação

N Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual % Coef. Deprec.

1 60 10,00 17 Novo e Regular 1,50 0,9040 0,20 0,9232

2 60 10,00 17 Novo e Regular 1,50 0,9040 0,20 0,9232

3 60 26,00 43 Regular 2,00 0,6710 0,20 0,7368

4 60 7,00 12 Novo e Regular 1,50 0,9360 0,20 0,9488

5 60 4,00 7 Novo e Regular 1,50 0,9660 0,20 0,9728

Cálculo Custo Construção e Valor Terreno

N Valor Venda / Oferta Área da Edificação (m²) CUB (R$/m²) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor Edificação Fator Oferta Valor Terreno

1 1.595.000,00 735,00 1.325,62 1,560 0,9232 1.909,15 1.403.223,28 0,90 172.599,05 2 1.200.000,00 600,00 1.325,62 1,386 0,9232 1.696,20 1.017.722,38 0,90 164.049,86 3 630.000,00 400,00 1.325,62 1,212 0,7368 1.183,78 473.512,31 0,90 140.838,92 4 1.190.000,00 448,00 1.325,62 1,776 0,9488 2.233,76 1.000.724,88 0,90 170.347,60 5 999.000,00 361,00 1.325,62 1,776 0,9728 2.290,26 826.785,35 0,90 154.993,18 Homogeneização

Amostra Área (m²) Dados Iniciais (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) Homogeneização (R$/m²) Amostra 1 3.100,00 55,68 1,0500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 58,46 Amostra 2 3.000,00 54,68 1,0400 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 56,87 Amostra 3 2.050,00 68,70 0,9900 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 68,01 Amostra 4 2.170,00 78,50 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 78,50 Amostra 5 2.438,00 63,57 1,0300 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 65,48 Fatores:

(1) - Área, (2) - Fator Frente, (3) - Fator Esquina, (4) - Fator Profundidade, (5) - Fator Topografia, (6) - Fator Consistência, (7) - Fator Localização

MÉDIAS DAS AMOSTRAS 65,47

Saneamento das Amostras (+/-30%)

Valor Minimo 45,83 Valor

Máximo 85,11

Determinação Valor Terreno

Zona Área (em m²) Unit. Fator Frente Fator Profundidade Área Fator Esquina Fator Topografia Fator Consistência Homogeneização (R$/m²) Valor (R$)

2 2.094,03 65,47 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 65,47 137.087,27

Determinação Valor Construção

Vida Útil (em anos) Idade Aparente % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual Coef. Deprec.

60 10,00 17 Novo 1,00 0,9040 0,20 0,9232

Área Privativa CUB (R$/m²) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor

1.015,61 1.325,62 1,386 0,9232 1.696,20 1.722.681,71

Determinação Valor Imóvel

Valor Terreno Valor Edificação F Com Adotado

137.087,27 1.722.681,71 1,0000 1.859.768,97

Cálculo Valor Avaliação

Área do Terreno (m²): 2.094,03 Valor m²: R$ 65,47 Valor Terreno: R$ 137.087,27

Área da Edificação (m²): 1.015,61 Valor m²: R$ 1.696,20 Valor Edificação: R$ 1.722.681,71

Valor de Liquidez: R$ 1.302.000,00 Valor Imóvel: R$ 1.860.000,00

Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 1.860.000,00

Avaliação para Garantia de Financiamento

Valor Terreno R$ 137.000,00 Valor por extenso: cento e trinta e sete mil reais

Valor Edificação R$ 1.723.000,00 Valor por extenso: um milhão e setecentos e vinte e três mil reais Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Valor do(s)

Anexo(s) Valor por extenso:

Unidades Autônomas

N° da Matrícula Quantidade Unidades

Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor

Valor de Liquidação Forçada

104 0 Indefinido

Valor Imóvel R$ 1.860.000,00 Valor por extenso: um milhão e oitocentos e sessenta mil reais

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:

Nome da Empresa LVC Nome do Avaliador LUIZ VIRIATO MARTINS

CABRAL CREA / CAU 0600832340

Local e Data

Jundiai 14/08/2018

"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".

LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.

“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.

(4)

Representação Vista da Rua Descrição Data Foto Representação Fachada Descrição Data Foto

Representação Vista da Rua Descrição

Data Foto

Representação Vista da Rua Descrição Data Foto Representação Fachada Descrição Data Foto Representação Fachada Descrição Data Foto

Laudo de avaliação de imóveis

Identificação do Imóvel

Caracterização da Região

Terreno

Condomínio / Imóvel Avaliado

Manifestações sobre a garantia

QUESTÕES COMPLEMENTARES

Observações Finais

Amostras:

Tabela de homogenização

Cálculo Valor Avaliação

Avaliação para Garantia de Financiamento

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Documentação Fotográfica

Fotos imóvel

Fotos da Amostra 1

Fotos da Amostra 2

Fotos da Amostra 3

Fotos da Amostra 4

Fotos da Amostra 5

Imagem - Mapa