UNIVERSIDADE DO ESTADO DE MATO GROSSO – UNEMAT
DAIANE MÜLLER
AVALIAÇÃO DO GERENCIAMENTO DO CRONOGRAMA
FÍSICO-FINANCEIRO EM UMA UNIDADE HABITACIONAL FINANCIADA
PELO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA NO MUNICÍPIO DE
SINOP-MT:
Um estudo de caso
Sinop
2014/1
UNIVERSIDADE DO ESTADO DE MATO GROSSO – UNEMAT
DAIANE MÜLLER
AVALIAÇÃO DO GERENCIAMENTO DO CRONOGRAMA
FÍSICO-FINANCEIRO EM UMA UNIDADE HABITACIONAL FINANCIADA
PELO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA NO MUNICÍPIO DE
SINOP-MT:
Um estudo de caso
Projeto de Pesquisa apresentado à Banca Examinadora do Curso de Engenharia Civil – UNEMAT, Campus Universitário de Sinop-MT, como pré-requisito para obtenção do título de Bacharel em Engenharia Civil.
Prof.ª Orientadora: Silvia Romfim.
Sinop
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 – Déficit habitacional brasileiro em número de domicílios ... 10
Figura 2 – Casas populares do residencial Vila Santana em Sinop, MT ... 13
Figura 3 – Casa construída com a linha de crédito para famílias com renda mensal de até R$ 5.000,00 em Sinop, MT ... 14
Figura 4 – Casa financiada pela Carta de Crédito SBPE em Sinop, MT ... 15
Figura 5 – Exemplo simplicado de um cronograma físico-financeiro ... 19
LISTA DE ABREVIATURAS
BDI – Benefícios e Despesas IndiretasCEF – Caixa Econômica Federal ET – Especificações Técnicas IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas
IPEA – Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada PMCMV – Programa Minha Casa, Minha Vida
RAE – Relatório de Acompanhamento de Empreendimento R$ - Reais
SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
SINAPI – Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil % - Porcentagem
DADOS DE IDENTIFICAÇÃO
1. Título: Avaliação do gerenciamento do cronograma físico-financeiro em uma unidade habitacional financiada pelo programa Minha Casa, Minha Vida no município de Sinop-MT: Um estudo de caso
2. Tema: 3.01.00.00 – 3 – Engenharia Civil
3. Delimitação do Tema: Planejamento de obras 4. Proponente(s): Daiane Müller
5. Orientador(a): Silvia Romfim
6. Estabelecimento de Ensino: UNEMAT - Universidade do Estado de Mato Grosso
7. Público Alvo: Alunos de graduação, professores e profissionais
8. Localização: Avenida dos Ingás, 3001 Jardim Imperial, CEP: 78555-000, Sinop – MT
SUMÁRIO
LISTA DE FIGURAS ... I LISTA DE ABREVIATURAS ... II DADOS DE IDENTIFICAÇÃO ... III
1 INTRODUÇÃO ... 6 2 PROBLEMATIZAÇÃO ... 7 3 JUSTIFICATIVA... 8 4 OBJETIVOS ... 9 4.1 OBJETIVO GERAL ... 9 4.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ... 9 5 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA ... 10 5.1 PROGRAMAS HABITACIONAIS ... 10
5.1.1 Programa Minha Casa, Minha Vida ... 11
5.1.1.1 Financiamento para famílias com renda mensal até R$ 1.600,00 ...12
5.1.1.2 Financiamento para famílias com renda mensal até R$ 5.000,00 ...13
5.1.2 Carta de Crédito SBPE ... 14
5.2 DOCUMENTAÇÃO EXIGIDA PARA APROVAÇÃO DE PROJETOS ... 15
5.2.1 Especificações Técnicas ... 16
5.2.2 Memorial Descritivo ... 16
5.2.3 Orçamento e Planilha Orçamentária ... 16
5.2.4 Cronograma Físico-financeiro ... 17
5.2.4.1 Definições ... 17
5.2.4.2 Elaboração do cronograma físico-financeiro ... 18
5.3 ACOMPANHAMENTO FÍSICO E FINANCEIRO ... 20
5.4 APROVAÇÃO E LIBERAÇÃO DAS ETAPAS DA OBRA ... 20
5.4.1 Relatório de Acompanhamento de Empreendimento ... 20
5.4.2 Possíveis Impedimentos Para a Liberação das Etapas ... 21
6 METODOLOGIA ... 22
6.1 ESTUDO DE CASO ... 22
6.2 ESTRUTURAÇÃO DO CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO DA OBRA QUE SERÁ OBJETO DE ESTUDO ... 23
6.2.1 Serviços preliminares gerais – item 1 ... 23
6.2.2 Infraestrutura – item 2 ... 24
6.2.3 Supraestrutura – item 3 ... 24
6.2.5 Cobertura – item 5 ... 25
6.2.6 Revestimento – item 6 ... 25
6.2.7 Pavimentação – item 7 ... 25
6.2.8 Instalações – item 8 ... 25
6.2.9 Complementações – item 9 ... 26
6.3 DOS VALORES DOS SERVIÇOS ... 26
7 CRONOGRAMA ... 28
8 REFERENCIAL BIBLIOGRÁFICO ... 29
1 INTRODUÇÃO
O Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) é uma iniciativa do Governo Federal em parceria com a Caixa Econômica Federal (CEF) que tem como principal finalidade diminuir o déficit habitacional brasileiro através do incentivo a produção, compra ou reforma de unidades habitacionais.
Para que a CEF inicie a análise de qualquer empreendimento de construção civil, inclusive os financiados pelo PMCMV, são necessários alguns procedimentos técnicos de arquitetura e engenharia que se constituem basicamente na apresentação de documentos e projetos. Estes procedimentos são importantes para que os recursos sejam bem aplicados e aproveitados e, consequentemente, para que as obras sejam bem construídas. (CAIXA, 2014).
Entre os documentos técnicos exigidos pela CEF está o cronograma físico-financeiro. De acordo com González (2008, p.13), este cronograma é “O conjunto da programação física com a organização econômica [...]”, ou seja, é a discriminação das etapas da obra acompanhadas da previsão dos prazos e custos dos serviços que serão executados em cada uma das etapas.
Com o intuito de avaliar a utilização deste cronograma e, também, de apresentar as principais dificuldades relacionadas ao cumprimento do mesmo, será feito um estudo de caso em uma unidade habitacional financiada pelo PMCMV no município de Sinop/MT.
Para que esta avaliação seja possível, será feito um acompanhamento periódico da obra e posteriormente os dados coletados serão analisados a fim de verificar se o que será executado na obra será compatível com as etapas, prazos e valores determinados pelo cronograma.
2 PROBLEMATIZAÇÃO
Para que a CAIXA analise e libere os recursos para qualquer empreendimento habitacional, seja ele de construção ou reforma é necessária à apresentação do cronograma físico-financeiro, que é elaborado pelo profissional responsável pela aprovação dos projetos.
Dessa forma, o projeto de pesquisa em questão trás os seguintes questionamentos: Além de ser um documento exigido para a aprovação do financiamento habitacional, a forma como são divididas as etapas do cronograma físico-financeiro realmente atende a realidade da obra? É possível construir dentro do prazo estabelecido no cronograma e, também, dentro dos limites de crédito disponibilizados?
3 JUSTIFICATIVA
Os Programas Habitacionais do governo federal foram lançados em 2009 visando incentivar a produção, compra ou requalificação de unidades habitacionais e, dessa forma, diminuir o déficit habitacional brasileiro.
A implementação destes programas colocou importantes desafios para a construção civil, sendo um deles a garantia de qualidade das novas habitações, levando em conta custo e tempo reduzidos.
É de conhecimento público que para minimizar o tempo e custo de uma construção é necessário um planejamento das atividades e também dos gastos envolvidos durante sua execução através de um orçamento bem elaborado e de uma distribuição coerente das etapas da obra definidas no cronograma físico-financeiro.
Um dos fatores que justifica esta pesquisa é que a falta de informação por parte de grande parcela dos profissionais envolvidos na elaboração das planilhas orçamentárias e, consequentemente do cronograma, acaba dificultando a aprovação dos projetos pela instituição de financiamento.
Para tanto se faz necessário uma análise em campo para verificar como se dá esta interação do projeto e orçamento aprovados com a sua execução e, por isso, justificamos este estudo.
4 OBJETIVOS
4.1 OBJETIVO GERAL
Analisar se ao final da obra acompanhada houve compatibilidade entre as etapas cronograma físico-financeiro, o orçamento e a execução da obra.
4.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Apresentar o cronograma físico-financeiro como uma ferramenta importante durante o planejamento, acompanhamento e execução das obras.
Verificar se cada etapa do cronograma físico-financeiro será executada com o tempo e orçamento previstos.
Expor as maiores dificuldades encontradas durante a execução das obras no que se refere ao cumprimento das etapas do cronograma físico-financeiro.
5 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
5.1 PROGRAMAS HABITACIONAIS
Os Programas Habitacionais do Governo Federal foram lançados a fim de diminuir o déficit habitacional brasileiro que, em 2009, ano de lançamento do Programa Minha Casa, Minha vida (PMCMV), era de aproximadamente 5,7 milhões de moradias, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas (IBGE).
Para isto, esses programas trabalham de maneira a incentivar a produção, compra e requalificação de unidades habitacionais, visto que, como constata Medeiros (2007, p.17), “Na maioria dos países em desenvolvimento, enquadrando-se aqui o Brasil, os mercados formais de habitação falham em atender à população de baixa renda.”.
A figura 1 mostra o déficit habitacional brasileiro em número de domicílios entre os anos de 2007 e 2011. Percebe-se que entre 2009, ano de lançamento do PMCMV, e 2011, houve uma redução de 5,15% no déficit do número de domicílios.
Figura 1 – Déficit habitacional brasileiro em número de domicílios Fonte: IPEA, 2013.
Esses programas, dentre eles PMCMV, consistem em oferecer a população uma moradia digna, regular e dotada de serviços públicos, esteja ela localizada em área urbana ou rural, atenuando as desigualdades sociais e contribuindo para a ocupação urbana planejada. (CAIXA, 2014).
Com exceção do Programa de Subsídio à Habitação (PSH), que é operado pela Secretaria do Tesouro Nacional juntamente com o Ministério das
Cidades, a Caixa Econômica Federal (CEF) é o maior agente financeiro dos programas federais de financiamento e arrendamento habitacionais direcionados às famílias de baixa renda no Brasil. (MEDEIROS, 2007, p. 92).
Os programas habitacionais financiados por esta instituição financeira apresentam diferentes linhas de crédito que variam de acordo com a renda familiar mensal. Famílias com renda mensal de até R$ 5.000,00 se enquadram no PMCMV, no qual as taxas de juros são relativamente baixas. Já as famílias com renda mensal acima de R$ 5.000,00 também podem financiar seu imóvel através de uma linha de crédito que utiliza recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). (CAIXA, 2014).
5.1.1 Programa Minha Casa, Minha Vida
O Programa Minha Casa, Minha Vida é executado pela Caixa CEF em parceria com estados, municípios, empresas e entidades sem fins lucrativos. Somando as duas fases, o PMCMV pretende construir três milhões de casas e apartamentos para famílias com renda bruta de até dez salários mínimos, oferecendo, para isso, descontos, subsídios e redução do valor de seguros habitacionais. (CAIXA, 2014).
Desde 2005 o Brasil apresenta um crescimento no crédito habitacional que foi consagrado com o lançamento do PMCMV, em 2009, que trouxe subsídios de até 90% para o financiamento de moradias a população de baixa renda. (BASTOS, 2012, p. 28-29).
Segundo Medeiros (2007, p. 17) “Os subsídios se tornam, então, ferramentas fundamentais para possibilitar o acesso à habitação, seja pela compra ou reforma, para a população de baixa renda e às vezes também a de média renda.”.
Entretanto, os subsídios não devem ser entendidos como dar ou receber alguma coisa gratuitamente, sendo, segundo Hoek-Smit; Diamond (apud MEDEIROS, 2007, p. 17), “[...] um incentivo dado pelo governo para possibilitar e persuadir uma certa classe de produtores ou consumidores a fazer alguma coisa que, de outra forma, eles não fariam, pela diminuição do custo de oportunidade ou pelo aumento dos benefícios potenciais de fazê-lo”.
No PMCMV este subsídio, que tem o intuito de auxiliar as famílias na obtenção do primeiro imóvel, pode ser calculado através de uma simulação e leva
em consideração o município do imóvel adquirido, a renda familiar e o valor que será financiado. (CAIXA, 2014).
O PMCMV apresenta diferentes opções de financiamento que variam de acordo com a renda familiar. As famílias que tem renda mensal de até R$ 1.600,00 podem se inscrever através da prefeitura do seu município ou até mesmo por meio de uma cooperativa habitacional, associação ou entidade privada sem fins lucrativos. Já as famílias que ganham até R$ 5.000,00 por mês tem a opção de comprar um imóvel novo ou um imóvel na planta, ou ainda construir, com juros mais baixos. (CAIXA, 2014).
5.1.1.1 Financiamento para famílias com renda mensal até R$ 1.600,00 Como já dito anteriormente, as famílias que se enquadram nesta modalidade de financiamento podem se inscrever no PMCMV através da prefeitura do seu município ou por meio de uma cooperativa habitacional, associação ou entidade privada sem fins lucrativos.
Neste caso, as famílias selecionadas e validadas pela CEF poderão pagar pelo financiamento em até 120 prestações com valor de prestação correspondente a 5% da renda mensal ou no mínimo R$ 25,00. Lembrando que a partir da assinatura do contrato o proponente passa a ser responsável pela manutenção de seu imóvel, assumindo todos os encargos referentes ao mesmo (pagamento de concessionárias de água e energia, condomínio, IPTU, entre outros). (CAIXA, 2014).
As casas financiadas nesta modalidade são conhecidas como casas populares. Geralmente essas habitações seguem um determinado padrão de qualidade e, também, de acabamento, conforme mostra a Figura 2.
Figura 2 – Casas populares do residencial Vila Santana em Sinop, MT Fonte: //www.avidaconstrutora.com.br/arquivos/imagens/apartamento/28_1.jpg
5.1.1.2 Financiamento para famílias com renda mensal até R$ 5.000,00 Esta linha de financiamento possibilita ao proponente construir uma casa em seu terreno ou comprar um terreno e construir sua casa com taxa de juros reduzida e até 30 anos para pagar. Para saber quanto será necessário financiar para comprar o terreno, se for o caso, e construir o imóvel, é feita uma simulação no próprio site da Caixa Econômica Federal, sendo R$ 115.000,00 o valor máximo de financiamento para esta modalidade de crédito no município de Sinop. (CAIXA, 2014).
Vale ressaltar que, além da CEF, outras instituições financeiras também financiam pelo PMCMV, como por exemplo, o Banco do Brasil. Além disso, é importante dizer que o valor máximo de financiamento varia de município para município.
Segundo Bastos (2012, p. 29), “O preço limite de comercialização das unidades produzidas no programa varia conforme a população do município e a faixa de renda familiar mensal [...]”.
Quando fazemos a simulação de financiamento no site da CEF vemos que, para o município de Sinop, o valor máximo financiado nesta modalidade é de R$ 115.000,00, mas quando fazemos para Cuiabá, por exemplo, o valor máximo aumenta para R$ 150.000,00.
A obra que será acompanhada neste projeto de pesquisa se enquadra neste tipo de financiamento, onde o proponente, depois de ter seu projeto avaliado
e aprovado pela CEF, pode construir a seu gosto, dentro do valor de crédito disponibilizado.
A Figura 3 mostra uma casa construída com esta opção de financiamento na cidade de Sinop, Mato Grosso. O valor financiado foi utilizado para concluir parcialmente a obra (ao fundo) e posteriormente o proponente utilizou recursos próprios para finalizar a construção (à frente).
Figura 3 – Casa construída com a linha de crédito para famílias com renda mensal de até R$
5.000,00 em Sinop, MT
Fonte: RT Engenharia & Arquitetura, 2014.
5.1.2 Carta de Crédito SBPE
Como já dito, essa linha de crédito utiliza recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), oferecendo, assim, condições facilitadas para famílias com renda mensal acima de R$ 5.000,00.
A Carta de Crédito SBPE permite tanto a compra de um terreno para ter a liberdade de construir um imóvel de acordo com as necessidades do proponente, como também a compra de um imóvel já pronto, sendo que o valor mínimo de financiamento é de R$ 40.000,00. (CAIXA, 2014).
De acordo com Medeiros (2007, p. 63), “Os financiamentos habitacionais feitos com recursos do SBPE [...] são direcionados para a população nas faixas de renda média e alta [...]”, permitindo financiamentos habitacionais limitados pela condição de pagamento do proponente.
A Figura 4 mostra uma casa financiada através da Carta de Crédito SBPE no município de Sinop, Mato Grosso.
Figura 4 – Casa financiada pela Carta de Crédito SBPE em Sinop, MT
Fonte: RT Engenharia & Arquitetura, 2014.
5.2 DOCUMENTAÇÃO
EXIGIDA
PARA
APROVAÇÃO
DE
PROJETOS
Engenheiros e arquitetos da CAIXA elaboraram um roteiro de procedimentos técnicos visando orientar a quem pretenda executar obras de engenharia tendo como parceira a CEF. Esses procedimentos são importantes para que as obras sejam construídas corretamente e, também, para que os recursos sejam bem aplicados, gerando satisfação para os envolvidos. (CAIXA, 2014).
Quando se faz uma proposta de construção de qualquer tipo de empreendimento financiado com recursos da CEF, inicialmente, devem ser enviados à Engenharia da Caixa o Certificado de Titularidade da área de Intervenção e, também, a planta de localização do empreendimento, ambos para possibilitar a localização do terreno no qual será feita uma vistoria prévia. O primeiro é exigido para comprovação de que a área proposta não apresenta ônus e impedimentos legais, já o segundo, para seja feita uma análise técnica da área de intervenção a fim de levantar dados relacionados a acessos, vizinhanças e possível infraestrutura existente. (CAIXA, 2014).
Para que se analise o empreendimento, além destes citados acima, a CEF exige a apresentação do Projeto Básico, composto por Projeto Arquitetônico e Projetos Complementares, ART de Projeto, Fiscalização e Execução de Obras, Memorial Descritivo constando todas informações
necessárias para a execução da obra, Planilha Orçamentária, Cronograma Físico-financeiro, Especificações Técnicas e Declarações de Viabilidade Técnica dos Serviços Públicos, tudo isso acompanhado dos documentos do engenheiro responsável e do proponente. (CAIXA, 2014).
5.2.1 Especificações Técnicas
Conforme González (2008, p. 11), “As especificações técnicas (ET) descrevem, de forma precisa, completa e ordenada, os materiais e os procedimentos de execução a serem adotados na construção.”.
De acordo com a sua finalidade as Especificações Técnicas (ET) apresentam variações em seu detalhamento, ou seja, o texto pode ser mais ou menos detalhado conforme seja destinado a obras de empreitada, por administração, ou executadas pelo próprio dono. (GONZÁLEZ, 2008, p. 12).
5.2.2 Memorial Descritivo
De acordo com Gonzáles (2008, p. 12), “O memorial descritivo é outro tipo de resumo das especificações técnicas. Há memoriais descritivos para finalidades específicas, tais como venda, propaganda, registro de imóveis ou aprovação de projetos na municipalidade.”, sendo este último o caso do presente Projeto de Pesquisa.
As informações contidas no Memorial Descritivo servem para uma melhor compreensão da metodologia a ser empregada, como também para especificar os materiais e itens de serviços necessários na execução da obra. Assim sendo, este documento tem a função de complementar os projetos e as informações neles contidas e deve apresentar todas as informações necessárias para a execução do empreendimento, detalhadas por item, de acordo com o escopo da planilha orçamentária do mesmo. (CAIXA, 2014).
5.2.3 Orçamento e Planilha Orçamentária
Segundo Cordeiro (2007, p. 8), “O orçamento é o cálculo dos custos para executar uma obra ou um empreendimento e é uma das primeiras informações que o empreendedor deseja conhecer ao estudar determinado projeto.”.
Tendo em vista que qualquer empreendimento implica em gastos consideráveis, o orçamento, seja ele um orçamento detalhado, preliminar ou até mesmo uma estimativa de custo, tem a função de determinar esses gastos, pois é o valor do empreendimento que irá determinar se o mesmo é viável ou não. (CORDEIRO, 2007, p.10).
De acordo com informações disponibilizadas no site da CEF (2014) a planilha orçamentária consiste no “levantamento de serviços e respectivos custos para a execução de determinado empreendimento, seja de reforma, construção, revitalização ou outros serviços de Engenharia e Arquitetura.”.
A apresentação da planilha orçamentária é de grande importância, pois é a partir desta que será feita a averiguação da compatibilidade dos serviços e equipamentos apresentados com os respectivos projetos e especificações. Além disso, serve também para que a CAIXA possa examinar os custos propostos e comparar com os preços praticados no mercado e em tabelas oficiais, tendo em vista favorecer um melhor emprego dos recursos da empresa, do gestor e do proponente. (CAIXA, 2014).
Assim como as ETs, a Planilha Orçamentária dos empreendimentos financiados pela CEF segue uma padronização e é feita com base no Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI).
As tabelas do SINAPI são atualizadas mensalmente e elaboram a produção de custos e índices da construção civil, com base no levantamento de preços de materiais e na remuneração de serviços da construção civil, para o setor habitação. (IBGE, 2014).
5.2.4 Cronograma Físico-financeiro
5.2.4.1 Definições
De acordo com Dias (2011), “O cronograma físico-financeiro é a representação gráfica do plano de execução da obra e deve cobrir todas as fases de execução desde a mobilização, passando por todas as atividades previstas no projeto, até a desmobilização do canteiro.”.
Como afirma Cordeiro (2007, p. 54), “O cronograma físico apresenta as atividades e os tempos de execução por período de duração, geralmente em meses, os valores totais e o percentual de execução acumulado.”.
Assim, o cronograma físico apresenta o planejamento detalhado dos serviços que serão executados em todas as etapas do empreendimento e, quando, no mesmo cronograma, são apresentados também os gastos em cada uma destas etapas, ele é chamado de Cronograma Físico-financeiro.
O Cronograma Físico-financeiro visa discriminar a obra em etapas, onde são previstos os prazos e custos dos serviços que serão executados em determinada etapa, desde o início até a conclusão do empreendimento. Logo, além de ser apresentado para que a CEF analise o empreendimento, este serve para que seja feita a verificação da compatibilidade da programação de execução das obras e da aquisição de materiais e equipamentos, com os itens definidos na planilha orçamentária. (CAIXA, 2014).
Dessa forma, tal planejamento irá possibilitar a compra ou contratação de materiais, mão de obra e equipamentos no momento oportuno. Caso isto seja feito após o momento certo, a obra atrasa. Por outro lado, se feito antes da hora, pode ocorrer o desperdício de materiais estocados ou pagamento de mão de obra e equipamentos que ficam inoperantes.
Portanto, além de sua grande utilidade para otimizar o empreendimento, é através do cronograma físico-financeiro que CEF libera os recursos contratados, após confrontar os serviços executados com a previsão de execução nele expressa.
5.2.4.2 Elaboração do cronograma físico-financeiro
O cronograma físico-financeiro, elaborado a partir da concepção do diagrama de Gantt, visa demonstrar a previsão da quantidade de produção e dos desembolsos que ocorrem em cada período de execução de um projeto e, para isso, apresenta o tempo de duração de cada atividade, a porcentagem física da atividade a ser cumprida a cada período ou o seu valor quantitativo e os recursos financeiros requeridos por cada atividade em cada período em que é realizada. (ÁVILA; JUNGLES, 2010, p. 74).
O diagrama de Gantt, mencionado anteriormente, é um cronograma de barras que possibilita hierarquizar e visualizar graficamente a duração de cada uma das atividades singulares de um projeto ou empreendimento, sendo recomendada sua utilização na elaboração de cronogramas físico-financeiros, quando as barras, em cada unidade de tempo, são substituídas pela
porcentagem do serviço a ser realizado ou de custo a ser despendido. (ÁVILA; JUNGLES, 2010, p. 72-73).
Para elaborar um cronograma físico-financeiro, primeiramente, é feito um levantamento dos serviços que serão utilizados e, também, de suas respectivas quantidades, pois o conhecimento desses serviços possibilitam estabelecer os custos unitários que serão compostos para a elaboração do orçamento. Este levantamento é feito a partir da análise do projeto, das especificações técnicas e das plantas construtivas. (DIAS, 2011, p. 39).
Visto que o cronograma físico-financeiro do empreendimento é subdividido em atividades singulares, existem algumas questões que devem ser analisadas para cada uma destas atividades, como por exemplo, a quantidade a ser produzida por período, o custo da quantidade produzida no período e a duração de cada serviço e do projeto global. Para tanto, é necessário um conhecimento prévio sobre a produtividade dos profissionais e dos equipamentos, o número de horas disponíveis para o trabalho, o número de equipes a serem alocadas ao serviço, o custo unitário de mão de obra ou de utilização de equipamento e o tempo estabelecido em contrato. (ÁVILA; JUNGLES, 2010, p. 74).
De acordo com Ávila e Jungles (2010, p. 75)), “A quantidade física pode ser expressa em porcentagem da quantidade total [...] ou em termos de quantidade a ser executada. A quantidades[sic] financeira, via de regra, é expressa em termos de valor monetário.”.
Figura 5 – Exemplo simplicado de um cronograma físico-financeiro
5.3 ACOMPANHAMENTO FÍSICO E FINANCEIRO
O acompanhamento físico de uma edificação consiste numa comparação entre os dados relacionados ao início, fim, duração, equipe, produtividade e produção das atividades planejadas com o real cumprimento destas atividades no canteiro de obra. (SILVA, 2006, p. 54).
Ainda de acordo com Silva (2006, p. 54), “Em muitos momentos a diferença entre o que se executou parcialmente ou integralmente da atividade comparado ao que se planejou é diferente haja visto que as variáveis são diversas.”
Para realizar um acompanhamento físico adequado deve-se ter um retrato de como a obra está num dado momento e, assim, reproduzir uma visão futura da mesma, tudo isso através de uma coleta periódica dos dados de execução no canteiro de obras. (SILVA, 2006, p. 55).
Como constata Silva (2006, p. 55), “A periodicidade depende do grau de controle que se deseja e os dados deverão ser processados gerando relatórios sobre o avanço das atividades e da obra como um todo.” Assim, quanto maior é a frequência com que são coletados os dados, maior será o grau de controle do andamento da edificação.
Já o acompanhamento financeiro trata do controle dos gastos de acordo com a estimativa de custos ou do orçamento definido durante a fase de planejamento da obra. De acordo com Silva (2006, p. 56), “Para verificar como estão sendo gastos os recursos financeiros é feito um confronto entre o custo planejado e o custo real.”. Logo, o planejamento de um empreendimento através de um estudo de viabilidade econômica, do desenvolvimento de um orçamento e da elaboração de cronogramas que sirvam de critérios para um acompanhamento físico e financeiro são de fundamental importância para o sucesso do mesmo. (CORDEIRO, 2007, p. 7).
5.4 APROVAÇÃO E LIBERAÇÃO DAS ETAPAS DA OBRA
5.4.1 Relatório de Acompanhamento de Empreendimento
O Relatório de Acompanhamento de Empreendimento (RAE) é um documento técnico que descreve a evolução físico-financeira da obra a cada vistoria, sendo que a vistoria é feita somente por um profissional devidamente
credenciado na instituição de financiamento, neste caso, a CEF. (CAIXA, 2014).
A CEF já apresenta um modelo de RAE padronizado no qual deve constar informações complementares da obra, observações técnicas relevantes e relatório fotográfico que ilustra o estágio do empreendimento.
5.4.2 Possíveis Impedimentos Para a Liberação das Etapas
Após a aprovação do empreendimento e início da construção, o valor estipulado para cada etapa da obra, estabelecido no Orçamento e no Cronograma Físico-financeiro, é liberado pela CEF na medida em que vão sendo feitas as vistorias e que se comprova a conclusão da etapa em questão. Entretanto, mesmo após a aprovação do empreendimento, existem alguns fatores que podem impedir a aprovação das etapas e, consequentemente, impedir a liberação do valor correspondente à mesma. Um deles é a falta de conhecimento de alguns profissionais que ao elaborar as planilhas orçamentárias e, consequentemente, o cronograma físico-financeiro, colocam as etapas da obra em desordem, dificultando sua execução de acordo com o mesmo. Além disso, mesmo que as planilhas orçamentárias e o cronograma físico-financeiro tenham sido elaborados corretamente, muitas vezes o proponente da obra não contrata um acompanhamento de execução, possibilitando o não cumprimento das etapas pela equipe de obra na ordem prevista no cronograma (informação verbal)1.
1
Informação fornecida por Elaine Rodrigues de Lima, funcionária do setor de habitação da Caixa Econômica Federal do município de Sinop, Mato Grosso.
6 METODOLOGIA
6.1 ESTUDO DE CASO
Será realizado um estudo de caso em uma obra do Programa “Minha Casa, Minha Vida” financiada pela CEF e que está em construção no município de Sinop/MT.
O empreendimento é do tipo residência unifamiliar térrea em alvenaria e está localizada na Rua Sicília, quadra 45, lote 03, no bairro Residencial Florença. A área total do terreno é de 240,95 metros quadrados, sendo 15,8 e 15,25 metros as medidas de largura e comprimento, respectivamente. A Figura 1 apresenta a locação esquemática da obra.
Figura 6 – Locação Esquemática da obra que será objeto de estudo
Fonte: RT Engenharia & Arquitetura, 2014.
Já a construção terá 86,09 metros quadrados (m²). Seu cronograma físico-financeiro foi feito com prazo de sete meses e o valor total financiado para a mesma será de R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais), que correspondem ao custo total da construção e do terreno e que é o valor máximo de financiamento para famílias com renda bruta de até R$ 5.000,00. Entretanto o valor que aparece no orçamento e no cronograma é de R$ 74.999,06 (setenta e quatro mil novecentos e noventa e nove reais e seis centavos), pois o restante, aproximadamente R$ 40.000,00 (quarenta e cinco mil reais), corresponde ao valor do terreno. Para uma melhor compreensão da edificação a planta-baixa, corte longitudinal e fachada frontal estão apresentados nos Anexos A e B, respectivamente.
Para que se desse início a análise do empreendimento e, posteriormente, a aprovação do projeto, foram entregues os seguintes documentos técnicos à CEF:
Planta de localização do empreendimento;
Certificado de Titularidade da área de Intervenção;
Projeto Básico (projeto arquitetônico e projetos complementares); ART de Projeto, Fiscalização e Execução de Obras;
Memorial Descritivo;
Especificações Técnicas (Anexo C);
Planilha Orçamentária, feita com base na tabela SINAPI/MT de junho de 2013 (Anexo D);
Cronograma Físico-financeiro (Anexo E);
Declarações de Viabilidade Técnica dos Serviços Públicos; Documentos do engenheiro responsável e do proponente.
Será feito o acompanhamento da obra através de uma visita semanal e de relatório fotográfico e ao final da pesquisa todo o material coletado será analisado a fim de verificar se o que vai ser feito no canteiro coincidirá com as etapas, prazos e valores estipulados no cronograma.
6.2 ESTRUTURAÇÃO DO CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO
DA OBRA QUE SERÁ OBJETO DE ESTUDO
Como a obra que será objeto de estudo é financiada pela CEF, seu cronograma físico-financeiro é elaborado de acordo com os padrões e especificações determinados pela instituição de financiamento. Dessa forma, existe uma ordem de descrição dos serviços que serão utilizados, os quais serão explicados, item por item, conforme segue.
6.2.1 Serviços preliminares gerais – item 1
Estes serviços compreendem os custos iniciais da obra, bem como as instalações provisórias e a limpeza do terreno. Entretanto, no cronograma desta obra este item não foi incluso no orçamento.
6.2.2 Infraestrutura – item 2
Este item engloba os trabalhos em terra, como escavações, aterro e apiloamento e locação da obra, bem como os serviços relacionados à fundação da obra, neste caso, as sapatas e as vigas baldrame.
Em relação às escavações e ao aterro, suas quantidades são calculadas a partir do projeto estrutural e são dadas em metros cúbicos (m³). Assim, calcula-se o volume das sapatas e da viga baldrame, para saber o volume total de escavação e de aterro que serão necessários.
Sobre a locação da obra, esta é calculada de acordo com a metragem quadrada total da obra a ser locada, neste caso 86,09 m².
6.2.3 Supraestrutura – item 3
Considerando que a supraestrutura é composta pelas vigas e pilares que, nesta obra serão de concreto armado, este item corresponde à quantidade total de concreto armado que será utilizado nestas estruturas.
Assim, a partir do projeto estrutural, fez-se um somatório do volume de todas as vigas e pilares a fim de obter a quantidade total de concreto armado. Vale ressaltar que a tabela SINAPI, a qual serve como base para o cálculo do orçamento e, consequentemente, para a elaboração do cronograma físico-financeiro, traz um valor unitário para o volume de concreto armado, dessa forma, o aço utilizado já está incluso neste valor.
6.2.4 Paredes e painéis – item 4
Este item engloba a alvenaria, as esquadrias, as ferragens e os vidros, sendo suas quantidades determinadas a partir do projeto arquitetônico.
A quantidade de alvenaria é calculada em m² a partir do somatório das áreas de todas as paredes e platibandas. Já em relação às esquadrias, nesta obra serão utilizadas portas de madeira compensada e janelas de vidro temperado com espessura de 10,0 milímetros (mm). Como pode-se observar no orçamento, o quantitativo das portas é dado em unidade, ou seja, oito portas no total. Já o vidro das janelas é calculado em m², a partir das dimensões das janelas previstas no projeto arquitetônico.
Em relação às ferragens, sua quantidade é determinada como sendo um conjunto para cada porta, ou seja, oito conjuntos no total.
6.2.5 Cobertura – item 5
Neste item estão os quantitativos referentes à cobertura da casa e também a impermeabilização.
A estrutura da cobertura será metálica e sua quantidade é determinada em metros quadrados, ou seja, a área total da obra, 86,09 m², é multiplicada por seu valor unitário, obtendo assim o valor total da estrutura.
Na cobertura serão utilizadas telhas de concreto e telhas termo acústicas. A quantidade de ambas é dada em metros quadrados, a partir da metragem obtida no projeto arquitetônico.
A impermeabilização das vigas baldrame, também dada em metros quadrados, foi calculada a partir das medidas disponibilizadas no projeto estrutural.
6.2.6 Revestimento – item 6
Neste item são calculados os quantitativos de revestimento interno e externo, azulejos, forro e pintura, todos apresentados em metros quadrados.
A metragem de cada item foi calculada a partir das dimensões e especificações do projeto arquitetônico.
6.2.7 Pavimentação – item 7
Assim como no item 6, que são os revestimentos, o quantitativo da pavimentação também é dado em metros quadrados e a área total de cada tipo de pavimento é dada a partir das dimensões do projeto arquitetônico.
Neste item consta o levantamento da metragem quadrada do contra piso e da cerâmica, que é a área total da casa (86,09 m²), como também o quantitativo de piso cimentado, que será utilizado na calçada.
Além disso, é feito o levantamento da quantidade de cerâmica que será utilizada no rodapé. Entretanto, diferentemente da cerâmica e do contra piso, este item é calculado em metros lineares.
6.2.8 Instalações – item 8
Neste item estão compreendidas as instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, bem como as louças e metais utilizados nos banheiros e na lavanderia.
Com exceção das louças e metais, os quais as quantidades são apresentadas por unidade, os demais itens das instalações elétrica, hidráulica e sanitária tem seus quantitativos fornecidos em verba (Vb). Dessa forma, grande parte da distribuição destes itens é feita baseada na experiência do profissional que elabora o cronograma.
Entretanto, ainda que o quantitativo destes itens seja disposto de uma forma mais intuitiva, os mesmos devem atender a um intervalo estabelecido pela CEF.
Os gastos com as instalações elétricas, por exemplo, não podem ser inferiores a 5% do valor total do orçamento e, também, não devem ultrapassar 7% do mesmo. Já para as instalações hidráulicas e sanitárias, as despesas previstas são um pouco menores, pois estas devem estar entre 3% e 5% do valor do orçamento.
6.2.9 Complementações – item 9
Neste cronograma físico-financeiro, fazem parte da complementação os gastos com a limpeza da obra e, também, com o habite-se.
Na tabela SINAPI, os quantitativos destes serviços, assim como os do item 8, também são dados em verba (Vb). Entretanto, como o habite-se é cobrado por metro quadrado e seu valor é determinado pela prefeitura do município onde será realizada a obra, neste caso Sinop, cabe ao profissional que elabora o cronograma físico-financeiro se informar sobre este valor para estimar o custo deste item.
6.3 DOS VALORES DOS SERVIÇOS
Os valores da mão de obra e dos materiais para a elaboração do orçamento e do cronograma físico-financeiro da obra em questão estão previstos na tabela SINAPI/MT de junho de 2013, sendo que o custo da mão de obra corresponde de 30% a 40% do valor de cada serviço ou do valor total do orçamento.
Vale ressaltar que, como é uma obra cuja execução é feita por um mestre de obras e não por uma construtora ou incorporadora, não são contabilizados os custos com Benefícios e Despesas Indiretas, o chamado BDI.
De acordo com Dias (2011, p. 141), “O BDI nada mais é do que o percentual relativo às despesas indiretas que incidirá sobre os custos diretos, uma vez que, de maneira geral, é exigido que os preços unitários de venda incorporem todos os encargos que oneram os serviços a serem executados.”.
Assim, BDI pode ser definido como sendo o lucro almejado somado aos custos indiretos, que são aqueles que não são facilmente mensuráveis na unidade de medição e pagamento dos serviços. Estes custos estão relacionados à administração da empresa, seguros, tributos sobre a Receita, entre outros. (DIAS, 2012, p. 23-24).
Em relação aos itens que estão dispostos no orçamento e no cronograma físico-financeiro, todos estes são itens previstos em projeto.
Dessa forma, pode-se concluir que o cronograma físico-financeiro é elaborado a partir do levantamento dos quantitativos de materiais e serviços determinados a partir da análise dos projetos, e também, dos custos destes itens, dispostos na planilha orçamentária.
7 CRONOGRAMA
ATIVIDADES
2014
JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ Revisão bibliográfica
Coleta de dados Análise dos dados coletados
Redação do artigo Defesa do artigo
8 REFERENCIAL BIBLIOGRÁFICO
ÁVILA, Antonio Victorino; JUNGLES, Antonio Edésio. Planejamento e
Controle de Projetos. 2010. Apostila de aula – UFSC – Curso de Engenharia
Civil.
BASTOS, R.D. Economia política do imobiliário: o Programa Minha Casa, Minha Vida e o preço da terra urbana no Brasil. 2012. 106 f. Dissertação (Mestrado em Sociologia). Instituto de Filosofia e Ciências Humanas UNICAMP. Campinas.
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Habitação - Minha Casa Minha Vida. Disponível em: <http://www.caixa.gov.br/habitacao/mcmv/>. Acesso em: 17 de abril. 2014.
–––––. Habitação: Habitação Urbana. Disponível em:
<http://www.caixa.gov.br/novo_habitacao/minha_casa/compra/mcmv/habitacao _urba na/index.asp>, Acesso em: 02 de maio. 2014.
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–––––. Assistência Técnica: Construindo com a CAIXA. Disponível em: <http://www.caixa.gov.br/novo_habitacao/Minha_Casa/Cons_e_reforma/Carta_ Cred _SBPE/index.asp>, Acesso em: 25 de abril. 2014.
CORDEIRO, Flávia Regina F. de Sá. Orçamento e Controle de Custos na Construção Civil. 2007. 65 f. Monografia (Especialização em Construção Civil). Escola de Engenharia da UFMG. Belo Horizonte.
DIAS, Paulo Roberto Vilela. Engenharia de Custos: Uma Metodologia de Orçamentação para Obras Civis. 9. ed. Rio de Janeiro: Editora Primil, 2011. 217p.
DIAS, Paulo Roberto Vilela. Novo conceito de BDI: Obras e serviços de consultoria. 5. ed. Rio de Janeiro: Editora Primil, 2012. 107p.
GONZÁLEZ, Marco Aurélio Stumpf. Noções de Orçamento e Planejamento
de Obras. 2008. 49 f. Notas de aula – UNISINOS - Ciências Exatas e
Tecnológicas. Última revisão em 22/08/2008.
INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA. Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil. Disponível em: <http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/precos/sinapi/>. Acesso em: 08 de maio. 2014.
INSTITUTO DE PESQUISA ECONÔMICA APLICADA. Nota Técnica estima o
déficit habitacional brasileiro. Disponível em:
<http://www.ipea.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id= 1817 9>. Acesso em: 19 de abril. 2014.
MEDEIROS, Fábio Bomfim. Análise da Adequação dos Programas de Financiamento Habitacional para Atender as Necessidades de Aquisição de Moradias Adequadas da População de Baixa Renda no Brasil. 2007. 144 f. Dissertação (Mestrado em Engenharia. Escola Politécnica da USP. São Paulo.
SILVA, Moacir Pinto da. Planejamento e Acompanhamento Físico/Financeiro em Obras de Edificação. 2006. 133 f. Monografia (Especialização em Construção Civil). Escola de Engenharia da UFMG. Belo Horizonte.
9 ANEXOS
Anexo B – Corte longitudinal (A-A’) e Fachada Frontal da edificação. Anexo B1 – Corte longitudinal (A-A’).
