ALCIDES GOELZER DE ARAÚJO VARGAS E PINTO FELIPE AUGUSTO BROCHADO BATISTA DO PRADO

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ALCIDES GOELZER DE ARAÚJO VARGAS E PINTO FELIPE AUGUSTO BROCHADO BATISTA DO PRADO

LAUDO PERICIAL

Autos no 0002192-88.2017.8.16.0065

Imóvel localizado em Catanduvas

Estado do Paraná 2019

Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OE Validação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJVAZ 4HRXM UZA27 KZQ3Y PROJUDI - Processo: 0002192-88.2017.8.16.0065 - Ref. mov. 173.1 - Assinado digitalmente por Alcides Goelzer de Araujo Vargas e Pinto

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1

–_{SOBRE O LAUDO PERICIAL - PARECER TÉCNICO}

Ab initio, vale expor que a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), na condição de fórum nacional de normalização, é a entidade reguladora das determinações e diretrizes que norteiam os critérios de avaliação de imóveis1.

Neste sentido encontram-se as normas da série NBR 14.653, pois estabelecem as diretrizes, conceitos, métodos e procedimentos para a realização da avaliação de bens2_,_{sendo ela constituída por 7 (sete) partes}

distintas:

a) NBR 14653-1: apresenta diretrizes para os procedimentos de excelência relativo ao exercício profissional motivo pelo qual devem ser realizadas por profissionais capacitados e legalmente habilitados em suas devidas especialidades;

b) NBR 14653-2: fixa as diretrizes para avaliação de imóveis urbanos;

c) NBR 14653-3: detalha as diretrizes e padrões específicos para avaliação de imóveis rurais;

d) NBR 14653-4: fixa as diretrizes para avaliação de empreendimentos;

e) NBR 14653-5: impões as bases para avaliação de maquinários, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;

f) NBR 14653-6: demonstra as diretrizes para a valoração de recursos naturais e ambientais; e

g) NBR 14653-7: fixa as diretrizes para avaliação de patrimônios históricos.

Assim, o presente laudo pericial, tendo em vista o caso sob judice, segue (a) tanto as diretrizes da NBR 14653-1, apresentando um trabalho imparcial que visa ser capaz de oriental o Julgador a respeito de matéria específica (valor para fins de venda); (b) como a NBR 14653-2, pois, como se verificará, o bem avaliado se trata de imóvel urbano.

Importante expor, então, que o presente LAUDO PERICIAL ainda segue obediência à RESOLUÇÃO-COFECI no 1.066/2007 que, por sua vez,

(i) dispõe sobre a competência do Corretor de Imóveis; (ii) estabelece nova

regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI); (iii) informa os padrões mínimos obrigatórios para elaboração do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM); (iv) torna obrigatória a fixação de selo certificador nas avaliações realizadas por corretores; e, ainda, (v) dá outras providenciais.

1

FREDERICO, Mendonça. Avaliação de Imóveis – Teoria e Prática. 3 ed. Recife: Ed. Do Autor, 2012. p. 53. 2

IBREP. Mercado Imobiliário – Avaliação de Imóveis. 1 ed. Curitiba: Ampla, 2011. p. 8.

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Vale ressaltar, portanto, que o presente perito avaliador se encontra devidamente registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), órgão mantido pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) e, portanto, nos termos da Lei Federal no 6.530/1978, está devidamente habilitado para realizar o presente laudo pericial - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).

Ademais, o perito está devidamente registrado junto ao Cadastro de Auxiliares da Justiça (CAJU), evidenciando, concessa venia, cumprir os requisitos para a apresentação deste trabalho.

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– DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E DO PERITO

É relevante expor, também, que a avaliação imobiliária consiste na determinação do valor pecuniário de um bem imóvel, seja para fins de compra e venda ou locação, que deve ser realizado através de procedimentos cujo conhecimento técnico e percepção de mercado são de essencial importância.

Assim, a função do avaliador de imóveis é de auxiliar o Julgador sobre matéria de fato relativa à sua especialidade, atuando com isenção, imparcialidade, de forma criteriosa e técnica.

3

–_SOLICITANTE:

A solicitação para confecção do presente laudo pericial foi realizada pelo Nobre Julgador da Vara Cível de Catanduvas, Dr. Giovane Rymsza, nos autos no 0002192-88.2017.8.16.0065, conforme se pode observar pelo despacho de seq. 115.1:

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ

VARA CÍVEL DA COMARCA DE CATANDUVAS

Rua São Paulo, no_{301, Centro, Catanduvas, Estado do Paraná}

CEP: 85.470-000 Fone: (45) 3234-1415

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– OBJETIVO DO PRESENTE TRABALHO E DA

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

O objetivo do presente trabalho é determinar, de forma técnica e imparcial, o VALOR DE VENDA dos seguintes imóveis:

(i) PARTE DESTACADA da quadra nº 02-A, da matrícula nº 5.491, do loteamento Jardim Menino Deus, com área de 6.450m², com benfeitorias constantes de um prédio todo em alvenaria para depósito de cereais, medindo 375,00m², e um prédio todo em alvenaria para depósito silo, com moega, com área de 180,00m², coberto e piso de concreto, situado no município de Catanduvas/PR;

(ii) PARTE do lote nº 03, da matrícula nº 5961, quadra nº 2-A, do loteamento Jardim Menino Deus, com área de 225,00m², situado no município de Catanduvas/PR;

(iii) LOTE DE TERRAS URBANO Nº 01, da matrícula nº 3.342, da quadra 02, do Loteamento União, com área de 560,00m², situado no Município de Catanduvas/PR;

(iv) LOTE DE TERRAS URBANO Nº 02, da matrícula nº 3.343, da quadra 02, do loteamento União, com área de 560,00m², situado no Município de Catanduvas/PR; e

(v) LOTE DE TERRAS URBANO Nº 03, da matrícula nº 5.492, unificação dos lotes nº 3, 4, 5, e 6, da quadra 02, do loteamento Jardim Menino Deus, com área de 2.160,00m², com benfeitorias constante de um armazém graneleiro em alvenaria, situado no Município de Catanduvas/PR.

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5

–_{MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL}

Os imóveis avaliandos estão indicados pela seta vermelha.

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Os imóveis avaliandos estão indicados pela seta vermelha.

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Os imóveis avaliandos estão indicados pela seta vermelha.

A localização dos imóveis avaliandos está indicada pela seta vermelha.

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–_{DA VISTORIA:}

A vistoria aos imóveis, conforme petição de seq. 140.1, teve início às 09:30 do dia 16 de julho de 2019 e terminou as 11:30 do mesmo dia. A perícia foi realizada na presença das seguintes pessoas:

(i) Sr. Odir Ballem;

(ii) Advogada dos Requeridos Manuzia Paola Fernandes; e (iii) Sr. Nailor Maria Caetano da Silva Junior.

Deste modo a perícia ocorreu com a presença da parte Requerida, que, de boa-fé, sanaram todas as dúvidas do perito.

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– DOS REGISTROS FOTOGRÁFICOS DO IMÓVEL

AVALIANDO

Imagem aérea dos imóveis avaliandos (pátio)

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Imagem aérea dos imóveis avaliandos (galpões)

Imagem aérea dos imóveis avaliandos (frente dos imóveis)

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Imagem aérea dos imóveis avaliandos (fundo dos imóveis)

Imagem aérea dos imóveis avaliandos

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Imagem da área administrativa

Imagem da área administrativa (parte interna)

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Imagem do portão de entrada dos imóveis avaliandos

Imagem das residências existentes nos imóveis avaliandos

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Imagem da área de acesso aos galpões da parte superior

Imagem interna do galpão da parte superior

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Imagem externa do galpão da parte inferior

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Imagem do portão de acesso do galpão da parte inferior

Imagem interna do galpão da parte inferior

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Imagem externa do galpão

Imagem externa do galpão da parte inferior

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Imagem do silo de 1982 com capacidade de 20.000 sacas

Imagem do silo de 2005 com capacidade de 20.000 sacas

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–

DO PROJETO DOS IMÓVEIS PERANTE O

MUNICÍPIO DE CATANDUVAS/PR E

INFORMAÇÕES RELEVANTES

Vale expor, Nobre Julgador, que os funcionários do Município de Catanduvas/PR não conseguiram localizar os projetos e aprovações das construções existentes nos imóveis avaliandos, o que ocorre, segundo os agentes municipais, devido ao fato de que as construções foram edificadas entre 1975 e 1980, ou seja, há muito tempo.

Assim, consta com a municipalidade apenas os cadastros municipais dos imóveis, sendo que os imóveis situados na área com linhas vermelhas não fazem parte desta avaliação imobiliária, eis que pertencem a terceiros:

Há de se mencionar, ainda, que o Corpo de Bombeiros, conforme informações prestadas pelo próprio Executado durante a vistoria, não permitiu a continuidade do empreendimento naquele local por risco de incêndios e devido à localização residencial do mesmo.

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–_{DAS BASES DO TRABALHO}

É importante expor, Nobre Julgador, que o presente trabalho envolve o levantamento de dados realizados durante o mês de julho de 2019. O trabalho de coleta de informações foi realizado através de pesquisas junto aos proprietários de lotes na proximidade do imóvel avaliando, bem como através de imobiliárias e experts que atuam na região de Catanduvas/PR.

Vale informar, ainda, que as amostras presentes neste laudo são localizadas na mesma cidade em que se encontra o imóvel avaliando, o que é de essencial importância para verificação do valor médio da área avaliada.

O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar seu valor, pressupondo que as áreas informadas estejam corretas e que a documentação constante para consulta na Prefeitura de Catanduvas seja a vigente.

Destaca-se, outra vez, que esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento dos profissionais que a realizaram, sendo, portanto, imparcial.

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– DA METODOLOGIA UTILIZADA E A JUSTIFICATIVA

POR SUA ESCOLHA

É importante destacar ainda, Excelência, que o método de avaliação adotado por este perito para determinar o valor de venda do imóvel foi o MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DO MERCADO, que, por sua vez, define o valor através da comparação do imóvel avaliando com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas.

Este método é recomendado pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), eis que permite a determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do mercado imobiliário, uma vez que são pesquisadas as características e atributos que exercem influência na formação dos valores.

A escolha do Método Comparativo de Dados do Mercado é justificada, ainda, devido ao fato de que o valor constatado para a venda terá como base a pesquisa de preços que evidenciam o comportamento do mercado imobiliário de Catanduvas/PR, levando em consideração, ainda, imóveis na

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mesma região e em condições econômico-mercadológicas equivalentes ao do bem avaliando.

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–_{DO IMÓVEL AVALIANDO}

11.1 ASPECTOS DA LOCALIZAÇÃO

Endereço Localizado entre a Rua Presidente Costa e

Silva com a Rua Presidente Castelo Branco

Densidade de ocupação Alta

Valorização Econômica Média

Acessibilidade Boa

Intensidade do Tráfego Baixa

11.2 EQUIPAMENTOS URBANOS E COMUNITÁRIOS

Rede de água Existente

Energia Elétrica Existente

Arborização Existente

Iluminação Pública Existente

Pavimentação Existente

11.3 DESCRIÇÃO DO ENTORNO

Ocupação da região Residencial

Ocupação Comercial Baixa

Ocupação Residencial Alta

Distância até o centro Aproximadamente 1.000 m

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Via de acesso Rua Presidente Costa e Silva

Ponto de Referência A parte dos fundos está situada na

frente do Ginásio de Esportes de Catanduvas/PR, na Av. Kenedy.

12

– DAS CARACTERISTICAS DA REGIÃO

O imóvel avaliando está inserido em região residencial, com alta densidade de ocupação e em local valorizado devido a (i) distância do centro;

(ii) acesso; (iii) estar situado em bom bairro; (iv) existência de diversas casas

na região; (v) situado em área urbana; (vi) entre outros.

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–_{DA FORMAÇÃO DO VALOR}

Antes de expor o valor de mercado do imóvel, necessário mencionar que os imóveis avaliados estão no entorno de casas já edificadas, com boa localização e distância do centro da cidade, em uma área de potencial e de valorização.

A esse respeito: Documento assinado digitalmente, conforme MP nº 2.200-2/2001, Lei nº 11.419/2006, resolução do Projudi, do TJPR/OE Validação deste em https://projudi.tjpr.jus.br/projudi/ - Identificador: PJVAZ 4HRXM UZA27 KZQ3Y PROJUDI - Processo: 0002192-88.2017.8.16.0065 - Ref. mov. 173.1 - Assinado digitalmente por Alcides Goelzer de Araujo Vargas e Pinto

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–_{DAS AMOSTRAS}

AMOSTRA 1.

ENDEREÇO Av. dos Pioneiros com Av. Paraná

CIDADE Catanduvas/PR

ÁREA DO TERRENO 780,00 m2

VALOR R$ 700.000,00

FONTE (45) 99114-8246 – Edilson (proprietário)

AMOSTRA 2.

ENDEREÇO Avenida Kennedy

VALOR R$ 90.000

FONTE 99118-0922 – Luiz (proprietário)

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AMOSTRA 3.

ENDEREÇO Avenida Kennedy

ÁREA DO TERRENO 560 m2

VALOR R$ 200.000,00

FONTE (45) 99115-1009 – Chico Corretor

AMOSTRA 4.

ENDEREÇO Rua Presidente Castelo Branco, Lote 12, Quadra 01,

Catanduvas/PR

BAIRRO Jardim Santa Felicidade

ÁREA DO

TERRENO

332,00 m²

VALOR R$ 63.000,00

FONTE Corretor Santos - (45) 99830-7380

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AMOSTRA 5.

ENDEREÇO Loteamento Menino Deus

VALOR R$ 85.000,00

FONTE Corretor Santos - (45) 99830-7380

AMOSTRA 6.

ENDEREÇO Rua Duque de Caxias, Lote 03, Quadra 02, Catanduvas/PR

BAIRRO Jardim Santa Felicidade

VALOR R$ 60.000,00

FONTE Corretor Fabio de Oliveira

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AMOSTRA 7.

ENDEREÇO Av. Brasil, próximo ao posto Stop

ÁREA IMÓVEL

560 m2

VALOR R$ 75.000,00

FONTE Santos Corretor de Imóveis - (45) 99830-7380

AMOSTRA 8.

ENDEREÇO Rua Dom Pedro II

520 m2

VALOR R$ 115.000,00

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AMOSTRA 9.

ENDEREÇO Rua Teodorico Rodrigues

480,00 m2

VALOR R$ 105.000,00

AMOSTRA 10.

ENDEREÇO Rua Castro Alves

560,00 m2

VALOR R$ 70.000,00

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–_{HOMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRAS}

Foram coletados elementos amostrais mais semelhantes possíveis aos avaliandos levando-se em consideração o fator localização, mais próximo possível dos imóveis avaliandos e em todas as suas características, cujas diferenças perante os mesmos, para mais ou para menos, serão levadas em conta e homogeneizadas através da aplicação de fatores indicados pelo INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS.

Há de se expor, ainda, que os imóveis presentes nas amostras que não se assemelham aos lotes avaliandos serão desconsiderados.

O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado como homogeneizante quando após a aplicação dos respectivos ajustes, se verificar que o preço de mercado se torna mais condizente com a realidade dos imóveis avaliandos.

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–_{DO QUADRO AMOSTRAL}

AMOSTRA ÁREA DO IMÓVEL VALOR VENDA VALOR MÉDIO

01 780,00 m2 R$ 700.000,00 R$ 897,43/m2 02 560,00 m2 R$ 90.000,00 R$ 160,71/m2 03 560,00 m2 R$ 200.000,00 R$ 357,14/m2 04 332,00 m2 R$ 63.000,00 R$ 189,76/m2 05 332,00 m2 R$ 85.000,00 R$ 256,02/m2 06 332,00 m2 R$ 60.000,00 R$ 180,72/m2 07 560,00 m2 R$ 75.000,00 R$ 133,92/m2 08 520,00 m2 R$ 115.000,00 R$ 221,15/m2 09 480,00 m2 R$ 105.000,00 R$ 218,75/m2 10 560,00 m2 R$ 70.000,00 R$ 125,00/m2 VALOR MÉDIO DO M2 _{R$ 274,06/m}2

OBS 1: As amostras 01, 04 e 06 serão descartadas por se tratarem de imóveis

localizados em outros bairros e que, portanto, podem afetar o resultado final.

OBS 2: A amostra 03 será desconsiderada por ser considerada outlier, ou seja, por se tratar de amostra que se afasta demasiadamente das demais.

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AMOSTRA ÁREA DO IMÓVEL VALOR VENDA VALOR MÉDIO 02 560,00 m2 R$ 90.000,00 R$ 160,71/m2 05 332,00 m2 R$ 85.000,00 R$ 256,02/m2 07 560,00 m2 R$ 75.000,00 R$ 133,92/m2 08 520,00 m2 R$ 115.000,00 R$ 221,15/m2 09 480,00 m2 R$ 105.000,00 R$ 218,75/m2 10 560,00 m2 R$ 70.000,00 R$ 125,00/m2 VALOR MÉDIO DO M2 _{R$ 185,92/m}2

Portanto, o valor médio do metro quadrado para fins de

venda é de 185,92/m2.

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–_{DO FATOR OFERTA}

É importante mencionar que o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE), atendendo as exigências do item 8.2.1.4.2 da NBR 14653-2:2004 e fornecendo diretrizes/procedimentos para elaboração de avaliações de imóveis urbanos, explicou, sobre o valor apresentado pelas imobiliários/proprietários de imóveis, que:

A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido). Todos os demais fatores devem ser considerados após a aplicação do fator oferta.3

Deste modo, imperioso se faz descontar 10% (dez por cento) do valor médio, e, apenas então, se verificará o real valor mercadológico por metro quadrado.

Assim, o valor médio será:

AMOSTRA VALOR MÉDIO FATOR OFERTA

(-10%) VALOR MÉDIO APÓS FATOR

OFERTA 02 R$ 160,71/m2 R$ 16,07 R$ 144,63/m2 05 R$ 256,02/m2 R$ 25,60 R$ 230,41/m2 07 R$ 133,92/m2 R$ 13,39 R$ 120,52/m2 3 Disponível em http://www.ibape-sp.org.br/adm/upload/uploads/1544211208-NORMA-PARA-AVALIACAO-DE-IMOVEIS-URBANOS-IBAPESP-2005-MAIO.pdf. Acesso em 20/04/2019.

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08 R$ 221,15/m2 R$ 22,11 R$ 199,03/m2

09 R$ 218,75/m2 R$ 21,87 R$ 196,87/m2

10 R$ 125,00/m2 R$ 12,50 R$ 112,50/m2

VALOR MÉDIO DO M2 R$ 167,33/m2

Portanto, o valor médio do metro quadrado na região,

para fins de venda, após desconto do fato oferta, é de R$ 167,33/m2.

18

–

DO VALOR DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS NO IMÓVEL AVALIANDO

Custo Unitário Básico de Construção (CUB)

Após compreender o valor do terreno avaliando, necessário se faz verificar o valor real das construções e benfeitorias existentes no imóvel sub judice. Assim, de essencial importância analisar o Custo Unitário Básico de Construção (CUB) que, vale salientar, é calculado de acordo com a Lei Federal nº 4.591, de 16/12/1964 e, também, com respaldo na Norma Técnica NBR 12.721:2006 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Assim, de essencial importância analisar a existência de: I – aproximadamente 2.800 m² de galpão industrial edificados entre 1975 e 1980; II – aproximadamente 1.400 m² de área administrativa e duas residências edificadas em 1982; III – 1 balança de 80 toneladas da década de 1990; IV – silo com capacidade de 20 mil sacas, deteriorado, datado de 1982; V – silo com capacidade de 20 mil sacas, deteriorado, datado de 2005.

Portanto, considerando (i) a vida útil de uma construção de galpão industrial; (ii) a idade das construções e benfeitorias; (iii) a necessidade de sérios reparos e/ou inutilização de equipamentos; (iv) utilizando a TABELA DE ROSS-HEICECKE4; temos que as obras e benfeitorias existentes no imóvel avaliando somam a importância de R$ 1.415.000,00 (hum milhão, quatrocentos e quinze mil reais).

4

Disponível em http://ogestorimobiliario.blogspot.com/2011/11/aprenda-utilizar-tabela-ross-heidecke.html. Acesso em 26/04/2019.

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– DA DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO

PARA FINS DE VENDA

Pelo exposto, em atenção às determinações da Resolução n.

1066/2007 COFECI, bem como em função do atributo que a Lei confere ao

profissional imobiliário e tendo em vista a localização, formato, dimensão, condições de aproveitamento, características da Zona, padrão do logradouro, situação e serviços públicos, e, ainda, o atual mercado imobiliário de Catanduvas/PR, avaliamos o terreno do imóvel, de 9.955,00 m2 em R$ 1.665.770,15 e as construções/benfeitorias, somadas, em R$ 1.415.000,00.

Deste modo, o valor de venda do imóvel avaliando é de:

R$ 3.080.770,15

Três milhões, oitenta mil, setecentos e setenta reais e quinze centavos

Note, Nobre Julgador, que o valor acima verificado se trata em situação normal de mercado. Assim, caso haja necessidade de liquidação forçada, imperioso observar a NBR 14653 que em seu item 3.30 menciona a sua possibilidade em “Condição relatava a hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”.

Pelo exposto, observamos que em caso de liquidação forçada se faz necessário a redução de 15% (quinze por cento) do valor obtido no laudo pericial, motivo pelo qual o valor da venda do imóvel seria de R$

2.618.654,63 (dois milhões, seiscentos e dezoito reais, seiscentos e cinquenta

e quatro reais e sessenta e três centavos).

Por ser expressão da verdade e para que produza seus efeitos jurídicos e legais, firmamos o presente Laudo Pericial.

De Maringá/PR para CatanduvasPR, 09 de setembro de 2019.

ALCIDES GOELZER DE ARAÚJO VARGAS E PINTO CNAI: 17.201

CRECI 6ª Região/PR Inscrição no CRECI: 27.246 Avenida Humaitá, 908, Maringá/PR E-mail: pinto_alcides@hotmail.com

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FELIPE AUGUSTO BROCHADO BATISTA DO PRADO CNAI: 22.698

CRECI 6ª Região/PR Inscrição no CRECI: 28.455 Avenida Humaitá, 908, Maringá/PR E-mail: felipe.brochado@gmail.com